物业管理分包商入户工作守则（优选10篇）

物业管理分包商入户工作守则

适配人群	分包商员工，入户服务人员，外包技术工	使用场景	入户维修，小区服务，业主家中
制定目的	怕分包商乱来影响业主感受，想让服务看着专业、让人放心。
适用范围	所有进小区干活的分包工人，管他们入户时的一言一行、一举一动。
职责分工	项目经理盯着执行，现场主管天天查，物业经理最后拍板算账。
禁止行为	不准东张西望、不准坐业户家椅子、不准喝水吸烟、不准聊闲天、不准用人家卫生间、不准收小费。
检查与监督	每次入户前组长讲一遍守则，主管随机抽查，当天发现当天整改，三次违规就换人，月底汇总通报。

物业管理公司分包商入户工作守则

一、凡与管理公司合作的分包商必须遵守管理公司的各项规章制度、劳动纪律和相关规定等;按照管理公司所提出的技术要求实施各自所分包的工作。在工作中必须体现出有能力从事自己所分包的工作。

二、管理公司的项目分包商要教育好自己的员工，树立良好的职业道德，在工作中认真、负责;注重个人形象，衣着无异味，讲究个人卫生，做遵守纪律和各项规章制度的模范。服从管理公司管理人员的现场管理。

三、分包商所派进入小区的入户人员严格禁止在业户家中东张西望或注目观望某一处;不许与其家人、孩童玩耍;到业户家中从事服务人员必须要着装整洁，体现热情文明、专业素质的形象。

四、分包商所派进入小区的入户人员，禁止在业户家中落座、喝水、吸烟、与业户或家人、小孩攀谈、聊天交谈与本次修理(维修)工作无关的事情。

五、到业户家中从事工作派员人数要准确，避免人多嘴杂、大声喧哗，令业户生厌不悦;与工作无关人员禁止进入业户家中;在入户工作中严禁向业户借用任何家具、工具和其他用品，一切工作用具必须自己解决。不许使用业户家中的卫生间，不许在业户家中洗手和使用业户的毛巾擦手。

六、在业户家中工作要保证业户家中家具、物品及设备等不受损坏，如有损坏，必须要按被损坏物品原价赔偿，在工作中需要移位物品，在工作结束后必须予以复原。在复原的过程中发生的器物损坏，其责任由分包商负责。

七、在业户家结束工作后，禁止收受业户任何个人馈赠，包括小费或变相赠予等物品。

八、讲话要用文明语言，不允许在业户家中争吵、高声喧哗。分包商必须处处、事事、时时维护管理公司权益，不许说、不许做任何损害管理公司利益的话语和事情。一旦发现分包商有不轨行为，管理公司有权立即终止一切合作关系，由此引发的一切后果由分包商自负。

九、分包商所做工作标准，以业户满意为最高标准，如业户对工作结果提出意见，分包商必须按业户要求去改进，直到业户满意为止。

十、对违反本分包入户工作守则和管理协议书中有关条款，导致管理公司设施、设备等损坏的，。分包商应予赔偿。

物业管理分包商入户工作守则：区行政中心物业

适配人群	政务物业经理，政府工程监理，设施验收工程师	使用场景	行政中心筹建，政务楼宇接管，政府物业验收
制定目的	行政中心物业太新太复杂，怕以后管不好、花太多钱。想提前插手，把图纸看懂、提建议、定规矩，让后面省心省力。
适用范围	管中标后的物业公司自己人，管前期介入这事，包括看图纸、提建议、验收准备、招人、设办公室等。
职责分工	总经理当组长，每周开会布置检查；副组长天天在现场盯；工程师们天天干活；其他部门主管按计划交报告。
禁止行为	不能图省事不看图纸细节；不能验收走过场；不能乱招人不培训；不能设备没标清楚就交房；不能预算糊弄着报。
检查与监督	所有任务列进表格，按工程进度走；副组长每天查，每周汇总；完不成要说明原因；检查结果和工资挂钩；9月前必须做完关键项。

某区行政中心物业管理工作计划

一、前期介入计划

专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对行政中心，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入某某区行政中心的前期物业管理工作。

(一)、前期介入人员安排

组长:公司总经理兼任

副组长:行政中心物管事务所经理

其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。

(二)、工作方式

1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。

2.副组长全日制现场办公，负责行政中心现场工作的协调与安排。

3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

4.工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。

(三)、工作内容

内容完成时间落实部门备注

一、前期工程监督

1)审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组

2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组

3)从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组

4)按工程合同承诺标准，编造验收表格工程部、工作组

5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组

6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、中心物管事务所

二、人事

1)物管事务所架构制定及讨论审定资源部、工作组

2)管理级员工的招聘

3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批资源部

4)人事管理制度、员工手册的讨论审批资源部

a公开招聘资源部

b面试资源部

c聘用及入职培训资源部

d熟悉物管事务所运作及在职培训资源部、中心物管事务所

三、设立雨花区行政中心物管事务所

1)设立及装修物管事务所工程部、工作组

2)办公设备及工具设备的采购资源部、工作组

3)现场清洁及布置中心物管事务所

四、管理文件

1)中心公约、服务手册制定及审批市场推广部

2)各类文件、表格的制定及印刷品质部、资源部

五、管理预算、启动预算及财务安排

1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦计划财务部

2)管理费及各项费用制定及申报市场推广部

3)各项财务管理制度制定计划财务部

六、楼宇基本设备预算

1)设计及审定各类标牌、指示牌市场推广部

2)采购、制作及安装市场推广部

七、物业验收之准备

1)楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组

2)公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定工程部、工作组

3)楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组

4)楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组

5)遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组

6)绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组

八、楼宇接管安排

1)制定接管计划工作组

2)安排准备各类文件品质部、工作组

3)人员安排工程部、工作组

4)接管培训工程部

5)清洁开荒中心物管事务所

6)现场氛围布置市场部、中心物管事务所

7)进行接管工作工程部、中心物管事务所

九、遗漏工程跟进

1)整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、中心物管事务所

2)维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、中心物管事务所

3)现场施工方的管理讨论品质部、中心物管事务所

十、各服务项目检讨

1)物业保险事宜之建议计财部、中心物管事务所

2)检讨物业管理人力资源资源部、中心物管事务所

3)检讨保安安排中心物管事务所

4)检讨清洁服务之安排中心物管事务所

5)检讨维护保养服务之安排工程部、中心物管事务所

6)检讨处理客户投诉之程序品质部、中心物管事务所

7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、中心物管事务所

8)检讨公共关系之安排市场部、中心物管事务所

物业管理分包商入户工作守则：滨海小区物业

适配人群	保安岗人员，装修管理员，设备技术员	使用场景	小区出入口管理，装修施工监管，设备设施运维
制定目的	小区刚交房，业主多，安全、装修、设备、清洁都容易出问题。想让大家住得安心舒服，不出乱子。
适用范围	管全体物业员工，管门禁、巡逻、装修、设备、清洁绿化这些事。
职责分工	项目经理牵头，保安队长盯安全，工程主管管设备，保洁主管管卫生，客服每天查记录。
禁止行为	外来人不登记不准进；装修不按规矩就停工；设备故障不过夜；清洁不达标要重做。
检查与监督	保安24小时站岗巡逻，工程组每日巡检设备，保洁主管天天查，月底考核打分，连续两次不合格调岗。没做到就扣绩效，严重就换人。

滨海新城小区物业管理工作重点

(一)切实做好安全防范与管理工作，杜绝因管理原因而造成治安事件

小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环，为加强外防、内保，防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生，维护小区物业公共区域安全及公共秩序，我们拟主要从以下四方面加强小区的安全防范与管理工作。

根据滨海新城项目出入口设置ic卡门禁系统，只有小区业主/住户凭ic卡方可出入小区，所有外来来访人员均要求登记出入。

在内部管理方面，严格把好人员录用培训关，重点做好对员工的安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教育培训，新员工从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划的培训，做到培训前有计划、有目的，培训过程中有记录，培训后有考核，并以此作为员工晋升、奖励和淘汰的依据，全面提高员工素质。依据iso9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程，严格履行各级人员的岗位职责，加强对管理区域的巡查力度。

在制度建设上，我司将根据滨海新城物业实际特点及管理服务需求，及时建立该项目的各项公众管理制度，包括安全防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等，为滨海新城的物业管理工作提供标准、依据。

在安全防范管理上采取"层级控制、全员参与"的管理措施，保安员实行定岗、定员、定责制，对小区的安全进行全面防范，确保因管理原因而造成的安全事件发生率为零，让滨海新城广大业主有安全感、舒适感。

1、层级控制

① 重点监控:在各出入口、各要道布哨布岗，设置出入口守卫保安岗;

② 全天候监控:在主要出入口，保安实行24小时值班，24小时巡逻;

③ 联合监控:设置热线，一旦发现可疑人物，立即报警;

④ 建立小区安全防范快速反应体系:采取固定岗、巡逻岗相结合，连环巡视，做到一处有事，环环连动，如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到。所有保安人员实行准军事化管理。

2、全员参与

① 以管理中心保安员为主要力量，其它全体员工为辅助力量，共同维护环境安全。

② 全员参与，订立安全公约，广泛宣传安全防范政策，使"小区安全，我之责任"的观念和安全意识深入业主心中。

(二)加强小区内装修管理，确保无违章装修现象

本项目因属毛坯楼即交付业主使用，这给后期的装修管理带来较大的困难和一定的压力。在确定以无违章装修作为工作重点之一的基础上，根据我公司物业管理人员的成功经验，将在滨海新城严格实施"有章可循、违章必纠"的装修管理规定，在业主收楼阶段引导其按公司所制定的二次装修管理规定进行装修。灵活运用各种手段，管理上讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保在滨海新城无违章装修事件发生。

(三)精心维护，保障设备安全运行

小区的设备管理是物业管理工作的支撑点，设备管理的好坏是检验物业公司管理水平的试金石，更是创建高品质生活环境的关键之一。在实施管理上，拟对设备管理工作采用现场直接管理，精心挑选及培养一批技术精、作风优的技术骨干，组成该项目的设备管理队伍，制定和完善各种设备、设施的管理制度、操作规程和岗位职责，建立严格的运行值班制度，做好数据分析记录，及时发现隐患及时排除，当日事当日清，小故障不过夜，重大故障隐患在突击抢修的同时，及时向公司汇报，由公司协调抽调技术骨干突击完成，并做好记录备查，建立设备设施维修保养档案，建立和完善设备设施等级保养制度，定期制定设备维护保养计划，将设备设施的保养责任落实到人，每台设备张贴责任卡，使设备保养工作规范化、正规化和标准化。建立对外保养设备的监督检查制度，对维修保养的工作质量，技术性能跟踪检查验收，定期向广大业主汇报，设备管理队伍不定期对设备运行情况、维护保养情况进行检查，开展评选先进设备维护活动，为设备保养工作订立高标准，以使设备保养工作在受控状态下进行，为创建舒适、良好的生活和居住环境提供有力保障。

(四)加强清洁绿化的监督管理，以满足广大业主高品质健康生活需求

根据滨海新城的物业管理服务质量需求，我们按照清洁绿化服务标准、服务细则、工作计划等实施专业的清洁绿化管理，同时，我司将建立健全清洁绿化督导管理机制，每天清洁绿化主管将对其清洁绿化管理质量进行督导检查并作好检查记录，若质量未达到标准，将严格按照清洁绿化管理罚则实施，并作好罚则记录，计入到清洁绿化人员的考核中。

物业管理分包商入户工作守则：物业管理质量记录控制工作程序

适配人群	物业文件管理员，总办质量专员，部门记录保管员	使用场景	质量体系运行，物业记录归档，过期记录销毁
制定目的	怕记录乱七八糟找不到，要留证据证明活干对了，方便查问题、改毛病。
适用范围	物业所有部门，管各种质量记录的填、收、存、查这些事。
职责分工	总办管总，文件管理员盯表格和清单；各部门自己收自己填的记录，保管好别丢别坏。
禁止行为	表格不能乱编编号；填表不能涂改、漏签、字迹糊；记录不能放错地方、不能丢、不能潮坏。
检查与监督	总办发清单给各部门，每月查归档情况；没按时交的要补，还拖着就通报；检查结果每季度报领导看。

物业管理质量记录控制程序

1.0目的

确保质量记录的完整、准确、清晰，为质量体系的有效运行和产品质量满足规定的要求并为实现可追溯性、证实作用以及采取纠正措施提供客观证据。

2.0范围

适用于物业管理公司所有与质量活动有关的质量记录控制。

3.0职责

3.1总办负责本程序的归口管理。

3.2各部门负责与该部门相关的质量记录的收集、归档、贮存及保管。

4.0工作程序流程图

责任人/支持文件

质量记录

总办

质量记录一览表

物业管理分包商入户工作守则：某住宅小区前期物业

适配人群	前期物业经理，试验收工程师，安全巡检员	使用场景	小区交房前，绿化灌溉取水，安全隐患排查
制定目的	小区刚建好，物业得提前摸清水电照明情况，省电省钱，安全要盯紧，交房前把问题全找出来，别让业主挑毛病。
适用范围	新交付住宅小区，管公共用电用水、照明布线、安全隐患点、遗留工程问题、业主宣传、装修期间场地出租。
职责分工	物业经理牵头查问题，工程人员测水电试设备，客服对接发展商催整改，保安巡湖边坎边，全员参与宣传。
禁止行为	不准漏查陡坎湖泊这些危险点，不准对遗留问题睁只眼闭只眼，不准不报问题给发展商，不准宣传时讲错条例内容。
检查与监督	交房前15天完成初查，7天内出问题清单，发展商10天内反馈，物业每周跟进度，三次没改就升级上报，整改完要签字确认。

住宅小区前期物业管理工作内容

1、全面了解小区公共用电、用水量，及小区照明布线情况，是否分组布线(分组布线:就是小区同一条线路上公共照明采用两组线路控制，以便于在夜间不需要太多照明需求时，适当的关闭部分照明，常采用的布线方式为单、双数控制布线;公共用水:住宅物业的绿化面积一般较大，夏季日常灌溉用水量较大，江河边常采用就近取水，另一种方式是在小区适当的位置设置蓄水池，收集屋面水，通过水泵加压来供应绿化灌溉用水)。总之，物业公司要从节能降耗入手，做好小区日常运行开支控制;

2、小区的安全问题。有无陡坎、湖泊、江河或具有安全隐患的设施设备。如果说小区内存在上属隐患，物业公司必须建议发展商做好安全防范工作，理想的做法是放置安全提示牌，加装护栏，并在护栏内侧种植木瓜子树(带刺类植物)，一定要确保万无一失，不可有侥幸心理;

3、前期物业管理，物业公司要将重点工作放到小区已完工遗留问题的处理上。交房前，物业公司要组织专业人员对发展商已完工项目进行试验收，要有鸡蛋里找骨头的精神，对业主负责，同时也是对发展商负责，尽最大可能在交房时业主找不出问题;

4、将试验收发现的问题上报给发展商工程部，有必要的话也上报给发展商行政部备案，并督促发展商工程部解决，要有钉子精神，要有不完成誓不罢休的架势，当然，对事实客观成在且不属于质量方面的问题，物业公司相关人员必须具备说服业主的理由;

5、在小区内加强物业管理条例及相关法律的宣传，让购房业主更多的了解物业管理知识、什么是物业管理业主应该怎么做具有什么权利、责任和义务为以后物业管理工作的开展垫定基础;

6、利用小区业主装修资源，出租小区部分位置，收取一定的租赁费，收费标准不限，当然能收得越多越好。

物业管理分包商入户工作守则：物业管理招标一般工作程序

适配人群	招标负责人，评标专家，物业投标方	使用场景	招标筹备，资格预审，现场勘察
制定目的	物业招标乱七八糟，没人管流程，老出岔子。想让招标清清楚楚、顺顺利利，选到靠谱的物业。
适用范围	管招标人、投标公司，管整个招标过程，从成立机构到签合同。
职责分工	招标人牵头干所有事；评标委员会看标书打分；主管部门盯着别跑偏，查漏补缺。
禁止行为	不许超时收标书；不许拆封前改文件；不许少于3家候选；不许评委少于5人还双数。
检查与监督	招标人按12步走，每步有时间点；主管部门抽查，月底汇总；没做到就重来，扣保证金。

1.成立招标机构:

招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。主要任务是:负责招标的整个活动;编制招标文件;组织开标、评标、决标和商务谈判;与中标企业签订物业服务合同

2.编制招标文件:

招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。

3.发布招标消息:

招标单位可以根椐招标方式的不同，采用不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告(广告)或函寄招标邀请书等。采取公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。

4.招标单位的资格预审:

公开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要内容通常有:企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书;管理规模;以住业绩，已承担的项目，主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后，公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、地点和方法。

5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等:

招标人应在招标公告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根椐实际情况，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。

6.组织投标单位现场勘察答疑。

投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，澄清或修改文件为招标文件的组成部分。

7.接收和收存投标书。

招标人要按招标文件规定的时间(公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日)、地点接受投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件，对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的(如没有提交投标保证金)，为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回投标单位。

8.组织开标。

招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请所有投标人参加，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加

9.评价和确定中标单位。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情况下进行(除现在答辩部分外)，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

招标人按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。

10发出中标或未中标通知书。

招标人应在投标有效截止时限(投标有效期在招标文件中载明)30日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知所有投标人，并应

返还其投标书及投标保证书。

11.与中标单位签订物业服务合同。

招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。如果中标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

12.招标结束。

物业管理分包商入户工作守则：物业管理专家团工作职能

适配人群	物业专家团，管理处主任，发展商对接人	使用场景	项目监察，难点攻坚，业委会沟通
制定目的	怕服务不达标，想把“星级生活服务”真正做出来，让业主住得舒服点。
适用范围	管北埠雅园整个物业，包括服务方案、沟通协调、难题解决、考核主任这些事。
职责分工	公司各专业部门出人组专家团，牵头是公司技术负责人，执行是专家团成员，监督是品质部每季度查一次落实情况。
禁止行为	不准只看报告不现场检查，不准提建议后不跟进，不准绕过管理处直接指挥员工，不准考核走过场。
检查与监督	专家团每月至少去现场1次，问题48小时内反馈，整改7天内回复，没做到就重检，两次不改扣当月绩效。

物业管理专家团主要职能

为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行"星级生活服务"，本公司将以各专业部门技术和人力支持，结合物业管理服务实际需要，组建"北埠雅园"物业管理专家团。负责定期赴"北埠雅园"现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。主要职能如下:

1根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息，凭借丰富管理经验为"北埠雅园"度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

2定期与"北埠雅园"发展商、业主委员会沟通，收集和处理有关问题。

3负责解决物业管理工作中的重点和难点。

4定期对管理处进行全方位考核，并提出整改意见。

5对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。

物业管理分包商入户工作守则：熙正大厦物业管理创优工作组织实施

适配人群	项目总经理，物业项目经理，创优小组负责人	使用场景	大厦创优申报，物业评优整改，行业标准对标
制定目的	想让大厦管得更好，服务更棒，大家住着舒服、工作顺心，物业也能更值钱。
适用范围	正熙大厦所有员工和业户，管清洁、安保、设备、资料这些日常事。
职责分工	项目总经理带头，各部门负责人干活，小组组长盯着进度，大家一块儿干。
禁止行为	不能漏查问题，不能拖着不改，资料不能乱放，设备坏了不能等，检查标准不能糊弄。
检查与监督	6月互查，6月底自检，7到8月上旬整改。小组组长查，改不完扣分，改不好重来，月底交结果。

正熙大厦物业管理创优工作组织与实施

一、指导思想

通过开展创建工作，进一步提高管理水平，提升服务质量，营造舒适的生活、工作环境，确保物业保值增值。

二、确立创优目标

20**年5月，公司确立了20**年下半年创建"成都市物业管理优秀大厦"及____年上半年创建"四川省物业管理优秀大厦"的目标。

三、与工作联系小组达成共识，确定"创优"规划

20**年5月10日成都万邦物业管理有限公司在月度工作例会中与各项目一起讨论协商，达成共识，一致同意正熙大厦申报"成都市物业管理优秀大厦"，并共同确定了创优规划。

四、成立"创优"领导小组

20**年5月12日，公司明确创优工作以后，即由项目总经理挂帅成立了"正熙大厦创优工作领导小组"。

五、进行"创优"宣传和动员

1、宣传:"创优"工作需要全体业户的理解、支持、响应和主动参与。为此项目在20**年5月利用大堂ppt文件、上门走访等多种方式，向全体业户宣传今年"创优"目的、意义以及对业户自身的重要性。

2、动员:"创优"工作需要全体员工的积极响应和主动参与。20**年5月12日项目召开"创优"工作动员大会，大会由"创优"工作领导小组组长zz主持。主要布置各部门在"创优"工作中的具体任务。使每位员工了解"创优"工作的目的、意义，能以饱满的热情投身到"创优"工作中。六、部门互检、项目内部自检、反复整改

1、部门互检

时间:20**年6月20日;

目的:各部门从方便的角度出发，找出其他部门服务和管理工作中的不足;依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;

互检人员:各部门负责人

结果:找出其他部门"创优"的差距，报"创优领导小组"并限期整改。

2、项目内部自检

时间:20**年6月28日、20**年6月29日;

目的:全面、系统性地找出不足;

依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《物业管理条例》以及其他行业法规等;

自检人员:创优工作小组;

结果:找出"创优"的差距，保持已达标合格的项目，对不达标项目全面整改。

6月28日项目内部自检

3、整改:

20**年7月----20**年8月上旬，根据部门互检、项目自检的结果，进行整改。

目的:

(1)硬件方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求，对大厦所配备的设施设备存在的问题进行整改，以至最终达标:

(2)资料方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求，对相关资料进行收集、完善、归档。

物业管理分包商入户工作守则：某物业管理策划阶段工作程序

适配人群	前期介入工程师，物业策划专员，管理处筹建组	使用场景	地产开发前期，项目入伙筹备，样板房代管
制定目的	怕策划乱套，想让每步都清楚明白，不漏事不返工。
适用范围	新接的楼盘，从盖楼开始到交房前所有策划活儿。
职责分工	总经理助理牵头组织，前期人员提意见，其他部门配合帮忙。
禁止行为	图纸不看就签字，问题不记周表，方案不评审就用，资料不收全就接管。
检查与监督	按早中晚三期干活，每周填记录表，方案要评审再试运行半年，没填表扣绩效，试运行不达标重来。

**物业管理有限公司程序文件

--物业管理策划阶段工作程序

1.目的

规范物业管理策划工作流程。

2.范围

适用于公司待接管物业。

3.职责

3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。

3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。

3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。

4.方法和过程控制

4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。

4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:

4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。

4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。

4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。

4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

4.2.1.5审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。

4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:

4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

4.2.2.3从顾客使用功能角度，向地产公司建议完善相关设施，修正缺陷，包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

4.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。

4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:

4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

4.2.3.5了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。

4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1根据物业情况，制定调查方案，对物业进行调查。内容包括:

4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。

4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括:

4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

4.3.2.2新建项目的整体情况介绍，包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

4.3.2.3分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。

4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。

4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

4.3.2.6确定需配置的资源，制定物业管理处开办费计划，包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。

4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证，评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。

4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。

4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。

4.4组建物业管理处

4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。

4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。

5.质量记录表格

**wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》

**wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》

**wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》

**wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》

**wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》

**wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》

**wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》

**wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》

**wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》

物业管理分包商入户工作守则：物业管理处采购控制工作程序

适配人群	物业部门主管，财务部采购员，库管员	使用场景	计划性采购，零星采购，物资入库验收
制定目的	怕买错东西影响服务，让每次买东西都有章法可循，保证质量稳当。
适用范围	物业处所有人，买服务用的物资，比如维修材料、清洁用品。
职责分工	部门提计划并审核，经理批，财务部买，库管员验货，工程部帮看设备材料。
禁止行为	没批就乱买，不在合格名单里挑供应商，没合格证就收电器消防类东西。
检查与监督	每月下旬交计划，财务部买完要登记，库管入库时查数量外观和证书，没做到就退回重办，验收记录要签字留底。