前期物业管理服务合同（优选10篇）

前期物业管理服务合同

20**年前期物业管理服务合同范本[1]

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（==物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条

物业基本情况

物业类型：

坐落位置：

市区==路（街道）==号；

占地面积：==ｍ；

建筑面积：==ｍ。

第三条

乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章

委托管理事项

第四条

甲方就==住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。

2.公共设施的修缮和管理。

3.社区服务配套设施的经营和管理。

4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。

5.物业档案资料管理。

6.建筑管理。

7.公共环境卫生。

8.保安。

9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。

第三章

委托管理期限

第五条

本合同自*年*月*日至*年*月*日止。

第四章

双方权利义务

第六条

甲方权利义务

1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方制定的物业管理方案。

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第==种方式处理：

（1）甲方负责返修。

（2）委托乙方返修，支付全部费用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起==日内向乙方提供==平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第==项执行：

（1）无偿使用。

（2）按建筑面积每月每平方米==元租用，其租金收入用于物业管理和服务。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起==日内向乙方提供。

8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以==方式偿付。

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

11.其他。

第七条

乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7.每===个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9.其他。

第五章

物业管理服务要求标准

第八条

乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到==%。

1.房屋外观：

2.设备运行：

3.房屋及设施、设备的维修、养护：

4.公共环境：

5.绿化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章

物业管理服务费用

第九条

物业管理服务费（略）。

第十条

住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的

倍收取。

第十一条

车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位：

3.其他：

第十二条

乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

第十三条

乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。

第十四条

房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。

第七章

违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章

附件

第十五条

双方约定自本合同成效之日起==天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第十六条

双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

第十七条

本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条

本合同正本连同附件共==页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第十九条

因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。

第二十条

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十一条

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第二十二条

合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满==天前向对方提出书面意见。

第二十三条

本合同自签订之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

代表人：

代表人：

日期：

日期：

前期物业管理服务合同：商城前期物业

商城项目前期物业管理服务工作内容

我司若能得到zz国际商城的管理服务资格，在签订《物业管理服务合同》后，将正式介入该项目的前期物业管理服务工作。

1前期介入按以下内容开展:

*与原管理单位协调交接工作

*设施设备调试物业管理跟踪

*物业接管验收前期物业管理资料储备

*其它前期准备工作

前期管理是物业管理整体阶段的基础和重要环节，我司将倾注大量人力物力，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，资料登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

*进驻准备方案

1.1设施设备调试工作:

1.1.1管理要点: 设施设备性能了解及调试。

1.1.2管理方式: 由各专业工程师组成的小组到现场协助工作除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起参与调试工作。

1.1.3管理内容:

a、对现场设施设备状况进行检查

b、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，从物业管理专业角度提出相应的整改意见。

c、设备的调试:将工程技术分成四个小组参与设施的调试，分别参与供配电、电梯、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录，在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制zz国际商城的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

1.2接管验收期物业管理工作:

1.2.1管理要点:做好物业的接管验收和全面进驻的准备。

1.2.2管理方式:在此期间，我司委派公司接管验收小组来现场工作，帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的物资、设备、及财务帐目，并按管理方案开展工作。

1.2.3管理内容:

a、物业管理验收:接管验收是业主向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是功能检查，物业接管验收分现场验收，资料交接，其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

b、现场验收主要项目:土建工程、装饰工程、供配电系统、弱电系统、环境配套设施。

c、资料交接:产权资料、技术资料、验收资料

e、其它交接:设施设备的备品备件、公共区域各通道门、设备及管理用房、各种管井等。

1.2.4物业接管验收流程图

不合格 合格

1.2.5接管验收注意事项:

在接管验收前，管理处将主动与原管理单位协商接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准明确交接双方的责、权、利。

接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、随机资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数，验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

针对初验发现的问题，若发现必须改正的，书面报请施工管理方督促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定维修的期限并请认可;属于无法返修的项目，报告记录备案。

1.3其它前期准备

1.3.1清洁卫生与环境卫生前期介入

管理处要注意清洁外墙石材墙地面、玻璃面、瓷砖墙地面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具、作业方式等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

1.3.2消防及安全管理前期介入

zz国际商城的消防工作重点从根本上杜绝火源及控制易燃材料。管理处将严格巡视检查，及时发现并解除危险隐患，以保证生命财产的安全。

1.3.3外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理须在全面接管前，与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、供气、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本、文件，并获得主管部门的批准。

2入驻准备方案

2.1全面调查，掌握需求

我司将组织专人与委托方联系，全面了解和掌握业主在使用、维护等方面的需求，做到有的放矢，心中有数。

2.2周密策划，制订计划

我司在全面分析研究业主需求和掌握商城周边环境(交通治安、公共设施)等基本情况的基础上，针对整个商城可能出现的各种问题，以及需要提供的各种服务作出周密的安排。

主动与业主联系、协调，补充、完善入驻计划。

2.3人员安排计划

2.3.1临时派往人员计划安排:

工期项目负责人部门职责备注

接管验收期管理处经理

(1人)管理骨干(7人)*负责物业筹备期工作

*负责招聘、培训

*参与验收工作拟定〈物业管理接管验收方案〉

机电运行维修组长

(1人)机电运行维修人员*负责机电设备的接管与运行调试工作

接管期管理处经理

(1人)管理处主要骨干人员*协助管理处开展工作

注:*派驻人员包括临时前往的项目组成员和外派长驻人员。

接管验收前十天内，管理处全部外派人员到位。

3接管前各种物资准备工作

3.1物资准备计划

配备物品:确定管理用房以后，装备计划装备的办公、生活、交通及通讯设施，设备工具及用品的装备、小型机具，备品备件不足部分，易损易耗品。以上的物资配备宜在7月底之前完成(随接管时间的变化可做修改)。

3.2建立公众文件

为保证业主能够全面了解商城物业管理服务项目及管理处的有关管理规定，管理处将建立一系列公众文件，如《用户手册》、《装修管理规定》等，将注意事项、管理处联系电话，值班电话、管理承诺等一系列文件放于《用户手册》中。由甲方审阅后，整理装册，再行发放。

前期物业管理服务合同：社区开发建设阶段前期物业

鉴于**国际社区的特殊性，如果我公司中标，我们将在签订委托合同后及时从总公司抽调专业的安管员、水、电、土建工程师进驻设区，为社区的前期建设无偿提供以下服务:

1. 保安形象岗以及物业管理咨询服务

中标后，我们将为**国际社区售楼部门选派保安人员提供礼宾岗服务，负责售楼中心的安全管理，维护正常销售秩序。选派业务能力强、形象好的管理人员到销售中心，负责向业主提供有关物业管理方面的咨询服务。

2.社区的水、电、土建工程质量等方面的第三方监督服务

中标后，我公司将以第三方角度进驻施工现场，帮助开发商对社区的水暖、电气、土建工程质量等进行监督，及时了解并记载社区隐蔽工程及工程变更情况，以利于今后更好的开展物业管理工作。对于不利于今后物业管理的地方提出合理化建议，起到第二监理的作用。

3.建筑材料选用的合理化建议

前期介入后，物业公司将根据以往的所管楼宇中选用建材的使用情况，向开发商提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以供开发商择优选用。

4.参与安全保卫系统的设计

前期介入后，在考虑成本的前提下，物业公司将尽可能为开发商提供防盗报警系统设计及施工建议(必要时，我公司可派员参与施工)，通过完善的报警系统，为业主创造一个安全的居住、办公环境。

5.对一些细微之处的建议

前期介入后，我物业公司将从业主的立场出发，根据北方地域的特点技实际情况，尽可能全面细致的考虑到各种可能的使用问题尤其是供暖问题，提请设计和施工单位注意，同时提出合理化建议。

前期物业管理服务合同：x芙花园前期物业

雅芙花园前期物业管理服务内容

前期物业规章制度制订

为了使今后雅芙花园的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。

物业管理公约(业主临时公约);

业主承诺书;

物业管理服务协议;

消防安全管理责任书;

精神文明建设公约;

入伙须知;

装饰装修管理办法;

装修管理协议;

安全责任书。

装修承诺责任书;

房屋及共用设备、设施管理规定

治安管理规定;

车辆停放管理规定;

绿化管理规定;

环境卫生管理规定;

电梯使用须知;

物业使用、服务指南;

客户基本情况登记表;

客户领房验收交接表;

装修申请表;

施工人员登记表;

入伙会签表;

入伙资料签收表;

钥匙签收表;

关于确定防火责任人的通知;

服务与联系

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业主提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。

日常服务内容

a.维修保养服务;

b.绿化养护服务;

c.治安消防服务;

d.环境卫生管理服务;

e.停车管理服务;

f.特约服务。

日常联系内容

a.每季度发放业户评议表，了解服务质量;

b.设置业户联系箱，每天定时开箱;

c.设立投诉电话接受业户的投诉;

d.及时回访业户征询意见。

日常服务与联系的质量控制

a.业户服务部主管应多途径与业主保持沟通，经常走访业主听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求;

b.每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高;

c.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。

日常服务与联系的质量要求

质量要求以《吉林省业管理条例》为依据，以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业主评议满意率95%以上;业主有效投诉率0.1%以下;投诉处理率100%。

前期物业管理服务合同：建设部前期物业

建设部印发的前期物业管理服务协议（示范文本）

中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知

各省、自治区、直辖市建委(建设厅、市政管委)，直辖市房地局，计划单列市建委(房地局)：

为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，我部制订了《前期物业管理服务协议》(示范文本)，现印发给你们。

此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。

本协议当事人

甲方：__________

乙方：__________

甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业;2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人(业主)。

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：__________

乙方所购房屋销售(预售)合同编号：__________

乙方所购房屋基本情况：

类型__________

座落位置__________

建筑面积_______平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;

3、建立健全本物业的物业管理档案资料;

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用;

7、编制物业管理服务及财务年度计划;

8、每___个月向乙方公布物业管理费用收支帐目;

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;

12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认;

13、____________。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》;

4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用;

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》;

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿;

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益;

10、____________。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、_______等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、____等。

三、环境卫生

1、____________

2、____________

3、____________

四、保安

1、内容(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;

(2)____________

(3)____________2、责任

(1)____________

(3)____________五、交通秩序与车辆停放

1、内容

(3)____________

2、责任

(3)____________六、房屋装饰装修管理

见附件：《房屋装饰装修管理协议》。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观：

二、设备运行：

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

2、____________四、环境卫生：

五、绿化：

六、交通秩序与车辆停放：

1、____________2、____________

七、保安：

八、消防：

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

小修

急修

十、 第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、乙方交纳费用时间：________________;

二、住宅按建筑面积每月每平方米__________元;

三、非住宅按建筑面积每月每平方米________元;

四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米____元;

五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳;

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用;

七、物业管理服务费用标准按________调整;

八、每次交纳费用时间：______。

第五条其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：

机动车1、__________

2、__________

非机动车1、__________

二、有线电视：

1、__________

三、_______________

四、_______________

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

第七条维修基金的管理与使用

一、根据__________规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向_________交纳维修基金____元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

五、__________。

第八条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理;

三、_____________。

第九条广告牌设置及权益

一、_____________

二、_____________

三、_____________

第十条其它约定事项

一、_____________

二、_____________

三、_____________

第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天___交纳违约金，或_______;

五、____________。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向_________仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十六条本协议正本连同附件共______页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送________(物业管理行政主管部门)备案。

第十八条本协议自签字之日起生效。

甲方签章：____乙方签章：____

代表人：_____代表人：_____

年月日

前期物业管理服务合同：商住小区前期物业管理委托服务合同

商住小区前期物业管理委托服务合同(十三)

第一章 总 则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方): 武汉zz实业发展有限公司

受托方 (以下简称乙方): 武汉**物业管理有限公司

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 畔岛花园 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型:住宅

座落位置:武汉市**湖区**路(街道)号

四至:东 环湖路*南 金银湖 西 北 环湖路

占地面积:**平方米

建筑面积: 60000 平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、搂内消防设施设备、电梯、 。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、 。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、 。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:

1、物业管理服务费;

2、;

3、。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。

第十七条 其它委托事项

1、 。

2、 。

3、 。

第三章委托管理期限

第十八条 委托管理期限为 年。自年月日时起至年月

日时止(如业主委员会在该终止日前成立，则该合同终止于业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时)。

第四章 双方权利义务

第十九条

a甲方权利义务(适用于业主委员会)

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、规定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

3、审定乙方拟定的物业管理制度;

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

6、在合同生效之日起内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于;

7、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方接下列第 项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交;

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:

(1) ;

(2) 。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12、 。

b甲方权利义务(适用于房地产开发企业)

1、在为主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2、审定乙方拟定的物业管理制度。

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理:

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支出全部费用;

(3)。

6、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租用收入用于;

7、在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方接下列第项执行;

(2)按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于 。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交。

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付;

(1);

(2)。

第二十条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8、每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业

用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;

11、。

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观: 。

2、设备运行:。

3、房屋及设施、设备的维修、养护: 。

4、公共环境: 。

5、绿化: 。

6、交通秩序:。

7、保安:。

8、急修:。

小修: 。

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到:，具体的物业管理服务质量要求 见附件二。

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使 用人收取。

2、管理服务费标准的调整，按 调整。

3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米元向 收取。

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第 项处理:

(1)从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之交纳滞纳金;

(3) 。

第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取:

1、露天车位:。

2、车库:。

第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:

1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;

2、

3、

第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:

1、房屋共用部位的小修、养护费用，由 承担;大中修费用，由 承担;更新费用，由 承担。

2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由 承担;大中修费用，由 承担;更新费用，由 承担。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由承担;大中修费用，由 承担;更新费用，由承担。

4、公共绿地的养护费用，由 承担;改造、更新费用，由承担。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由承担;大中修费用，由承担;更新费用，由承担。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未zz到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付**元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 附 则

第三十一条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订初充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由 仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约这仲裁机构，事后又未达到书同仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第四十条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章: 乙方签章 :

代表人: 代表人:

年 月 日

附件:

一、物业构成细目

前期物业管理服务合同：住宅小区项目的前期物业

首先，十分荣幸能参与"***华庭住宅小区"项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合"***华庭住宅小区"的现状，对"***华庭住宅小区"的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。

我们将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为"***华庭住宅小区"的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升"***华庭住宅小区"的物业价值，并使"***华庭住宅小区"成为**县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。

本投标书是根据贵方提供的***华庭住宅小区"前期物业管理服务招标文件"要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。

我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。

再次感谢**jc房产给予我们这次合作的机会!

我公司接管***华庭住宅小区的优势

1、我公司是国家三级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，公司有充分适合市场化运作的管理机制。

2、我公司是目前档案管理完善的物业管理企业，对***华庭住宅小区将来的档案管理将起到了保障作用。

4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。在***华庭住宅小区的物业管理中，我们将进一步融会提炼小区物业的管理经验，铸就一流的物业管理的"品牌"。

5、根据***华庭住宅小区智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。

6、具有超前的服务理念:公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。

前期物业管理服务合同：某项目前期物业

项目前期物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、房屋外观定期巡查;

2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐;

2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外)

3、电梯困人: 分钟到达现场处理;

4、二次供水水箱清洗及水质检测:____次/年，水质检测结果合格;

5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、服务时间:每天____:00-____:00;

2、楼道清洁:清扫_____次/天，拖洗_____次/天;公共场所、绿地、道路:清扫_____次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱:清洁_____次/周;垃圾清运:____次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年;

3、消杀:蚊虫消杀____次/月(夏)，____次/月(冬);

4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。

四、公共绿化的养护和管理

1、防治病虫害;

2、乔木修剪:____次/年;草坪修剪:____次/年;灌木修剪:____次/年。

五、车辆停放管理

1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据;

2、引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒;

3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。

六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、安全管理部门建立24小时值班制度;

2、对火灾等突发事件有相应处理预案;

3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习:____次/年。

七、装饰装修管理服务

1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项;

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;

八、物业档案资料管理

1、建立物业档案资料管理制度;

2、档案资料有专人管理，借阅有记录。

九、其他服务

1、报修服务时间:24小时，急修:______分钟到达或按约定时间到达;

2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。;

3、社区文化活动:每季度开展一次。

前期物业管理服务合同：世纪城前期物业

中南世纪城前期物业管理服务模式

中南世纪城城作为我公司开发的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就直接导入方正“酒店式物业管理”服务模式，在iso9000国际质量管理体系标准的严格要求下运作，为小区业主(住户)提供一种进入小区、住在中南世纪城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到宾至如归、倍受中南物业尊重的优越和尊贵，并将中南品牌深入寿光。

寿光中南世纪城，前期的物业管理操作服务，主要有以下基本任务:

1)执行土建维修任务

2)执行装饰保养任务

3)执行供电系统的保养任务

4)执行给排水的保养任务

5)执行保安任务

6)督导空调保养任务

7)督导电梯保养任务

8)督导绿化保养任务

9)执行防火系统的保养任务

10)执行售楼处范围内的清洁任务

11)执行中南世纪城范围外建立社区关系任务

12)执行管理员工宿舍的任务

13)执行贵宾接待及接送任务

14)执行物业管理物料储存及使用任务

15)执行空间使用规划任务

16)执行车辆进出限制任务

17)执行节省能源任务

18)执行改养工程任务

19)执行物业管理水平检讨任务

20)执行紧急程序的任务

21)管理处内部管理(行政人事、财务等)

酒店式服务、人性化管理

为顺应时代和社会的需要，中南世纪城小区要不断提高和自我完善物业管理水平，并全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

以业主为中心，提供酒店式专业化服务

传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例，然后要求各位业主(住用户)遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围

酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。在中南世纪城小区里将把酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如:大堂里设接待服务中心，24小时服务;服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从中南公司，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

强调服务意识，提高服务效率

在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务(100―1≤0)。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主(用户)的满意率达到百分之百。

调整组织架构，实行科学化管理

世纪城管理处将采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一;对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务;将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。

(一)服务中心做为中南物业的服务窗口，各专业服务口作为服务中心的业务支撑基础，围绕着服务中心的指挥调度，向业主提供酒店式物业管理服务。

一、设立星级酒店大堂式的服务中心

服务中心在功能上按酒店大堂划分为接待服务区和业主休息区，主要功能体现在:

a.为业主提供一个开放的豪华的服务中心，凸现业主的尊贵，使业主舒适而方便地办理入住手续和各项缴费，或受业主委托提供其它专项服务及特约服务。

b.服务中心又是整个小区管理服务信息汇集、传递的枢纽，24小时为业主排忧解难释疑。一方面接受业主主动报修、投诉、咨询、报警等信息，另一方面，在承诺时间内将业主的诉求信息及时传达给相关责任人或专业服务口进行处理，不再出现任何推诿现象。同时，及时征询用户对服务的意见，建立回访制度，确保服务工作高效、优质开展。

c.服务中心的设立，有效的将管理处的办公区域隔离开，在不影响业主的同时，提高管理处工作人员的办公效率。

1、服务中心的硬件配备

大堂的选址应在位于业主集中出入的小区大门附近的一楼，以方便业主，大堂装修要格调豪华气派，充分显示星级酒店大堂的特征，体现业主的尊贵。

①、办公设施设备:

电脑、电话、对讲机、档案柜、前台、大堂副理班台。

②、商用服务办公设施设备:

主要为业主办理商务或其它事务提供服务，包括:电脑及打印机、复印机、传真机等。

③、便利业主的相应配备:

沙发、茶几、空调、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞。

2、服务中心的主要工作内容:

①、24小时客户信息处理。

受理投诉，传递到相关服务专业解决，定时回访;

接受服务预约，传递到相关服务专业解决，定时回访;

向客户发布、传递相关信息;

登记、整理客户档案;

②、24小时客户接待。

接待来访客户及来访的外部人员;

主动走访客户;

办理物品放行手续;

办理装修审批手续;

办理车位租赁手续;

③、费用结算

结算、收费、打印票据

④、专项、特约服务由服务中心面向业主提供，由经营部具体组织落实，内容包含有偿服务、无偿服务。所有服务项目将陆续提供，在入住半年后可全部提供。具体项目如下:

无偿服务

代订火车票、飞机票;

代订代送报刊、杂志、信件

代订花卉、蛋糕;

提供家教、保姆、家电维修信息;

代订搬家公司;

代订酒店、宾馆;

行李车服务

有偿服务

私人区域清洁服务;

代送纯水、牛奶

水电安装;

商务中心(打字、复印、传真服务);

房屋信息服务;

代接飞机、火车服务;

代洗衣物;

棋牌出租服务等。

3、服务中心服务流程:

服务中心作为物业公司对外窗口，起到各种服务信息的集中和发散的作用，业主的问题(困难)都可以通过向服务中心反映求得解决。在服务中心实行“首接责任制”和“一站式”服务，对于业主的所有诉求，只要服务范围内的，都由服务中心向有关专业口或相关人员发出指令，由其负责解决，服务中心同时跟踪问题解决的全过程，并及时回访客户，征询客户意见;如业主所提的要求不在管理处服务范围之内，也应由服务人员做出合理的解释，以获得业主的谅解。

二、建立星级酒店服务模式

1、加强员工酒店式礼节礼仪培训及服务意识的培训，教养一致，强调全员服务意识养成，树立“以住户为中心，为住户提供零缺陷服务”的思想观念，使住户每时每刻都感觉受到尊重。

a)制定礼节礼仪培训计划，加强对全体员工的培训;

b)服务意识的培养;

c)工作中加强对员工服务态度的检查和纠正;

2、健康路岗亭除礼宾岗外，增设服务员一名，为出入小区的业主提供各种便利服务，同时协助礼宾岗执勤。

a)配备行李车若干辆

b)站立大门一侧等候和问候抵离的业主;

c)为老、弱、病、残、幼提供服务，帮助带行李较多的业主运送行李到电梯或行人大门口;

d)提供伞具或撑伞;

e)提供其他可能的帮助。

3、小区除健康路大门岗、车库出入口值班员及车库巡逻岗在值班时穿护卫制服外，其余护卫员均穿制式工作服务，以服务员形象分区服务于各栋(单

元)的业主，

4、给每户赠送精美的《业主手册》

实行菜单式服务，为每户业主(住户)发放含有管理处服务内容、设计高雅精美的《业主手册》，为满足业主需求提供方便。内容包括:

1)物业管理机构介绍;

2)物业管理服务内容和管理服务流程;

3)各项服务指南;

4)各项收费标准;

5)业主应注意的事项。

5、业主(住户)在区内通行、交费、消费实行“一卡通”。

6、提供标准、规范、有序的专业服务

管理处按照iso9000质量管理体系运作，结合星级酒店的规范程序为业主提供一流的专业管理服务。主要内容有:

①、公共秩序管理。小区实行封闭式管理，24小时有人值勤，通过培养一支训练有素的护卫员队伍，并借助高科技的智能化管理手段，“人防”与“技防”有机结合，积极协助警方维持区内的治安秩序、道路交通秩序和消防灭火工作，为业主提供全天候服务，确保业主高枕无忧。

a、健康路大门设双岗。由于该处是本小区绝大多数人员、物资出入的主通道，护卫员主要负责控制人员及大件(贵重物品)的出入。对来访人员实行身份验证、确认、登记放行制度，以阻止无关闲杂人员随意出入小区，对没携带证件的来访人员，可通过对讲系统与被访者联系，以确认其身份，并做出是否允其进入的决定;对搬离小区的大件(贵重)物品，实行业主(或委托人)事先到服务中心开《放行通知单》，由大门值勤护卫员进行查验放行的制度，以保障业主的财产安全。大门处备有行李车，无偿供业主在携带大件物品时使用，服务员负责为老、弱、病、幼及携有大件的人士提供帮助;由于后半夜人员流动量较小，故此时段只设礼宾岗值班。

b、小区内护卫员均为楼栋服务员，分区负责各栋的治安秩序及安全巡视工作。平时经常在所负责的楼栋地面巡视，维持治安秩序，并为业主提供诸如开启电子门锁、分发信报及帮助业主运送大件物品等便民工作，每班按规定自楼项至地下室巡视两遍，同时还起到管理处与业主信息、感情沟通的主桥梁作用。改变传统护卫员给人以管理者身份的印象，增加亲和力，有效地配合酒店式物业管理形式，拉近服务者与被服务者之间的距离。

c、护卫班长兼任地面巡视服务员，主要负责巡视、维持商业内街、中心花园及会所、车库等处的治安秩序，并负有检查、监督、指导各岗位执勤情况，处理疑难问题的职责。

d、车库岗值班员主要职责是阻止、驱赶闲杂人员进入车库;检查进出车辆的外观，并及时做好车辆出入登记;指挥、引导车辆停放及按规定的路线行驶;监控车库内可疑人员的行踪;检查停放车辆状态，防止发生破坏、偷盗车辆等案件，巡查车库内各种设施设备等工作。

e、商业街的治安由管理处护卫主管统一负责。由于治安环境较为复杂，故设护卫员(穿护卫制服)，在合适的位置设治安岗亭，采用固定岗与巡逻岗相结合的方式，维持场所治安秩序，由于冬季郑州的气温低，可在冬季安排24小时“四班倒”制、其余季节“三班倒”。

f、消防监控中心值班员负责监控消防自动报警、各类防盗报警等智能化报警系统，通过电视监控电梯轿箱、车库及各重点部位、重要目标的安全情况，通过可视对讲系统、住户紧急呼救系统与各岗位住户进行信息沟通，发现异常情况，按相应的预定程序及时进行处理。

②、房屋本体、共用设施设备的管理

通过专业保养和维修，使小区的设施设备保持完好，充分保持和发挥其使用功能，从而确保业主的房屋保值增值。

a、机电设备、电梯实行24小时值班巡视制度。在保修期内发现的质量问题，通知“维保单位”进行处理，确保小区机电设备、电梯正常运行，水电供应正常，消防设施设备经常处于良好的工作状态。工程部负责制定年度、季度、月度维保计划，按照方正对各类设施设备的管理标准，逐项逐条实施管理，保证设备使用功能及使用寿命的正常发挥，同时，为小区创市优、省优创造条件，打好基础。

b、水、电、土、暖的维修养护，在按计划进行维修保养，保证其功能正常的同时，对突发性问题，立即组织抢修，小修不过夜，尽快恢复其使用功能。

c、对客户提出的维修要求，做到“即时服务”，维修人员保证在客户提出维修申请的25分钟内到达现场，并按照“海尔”式的服务模式，根据情况为业主提供有偿(无偿)服务，维修完成后按照收费标准合理收取维修费用。服务中心将跟踪、了解维修工作进程和难度，及时调度维修力量，维修完毕后，维修人员及时将相关信息反馈给服务中心，再由服务中心负责对客户进行维修服务意见的征询。

d、一般性维修不超过8小时，难度较大的维修不超过72小时。

e、装修管理，管理处将依照政府有关政策、法规，制定适合当地实际情况的装修管理规定，加强对装修活动的巡查、管理，纠正各种装修违章行为，杜绝违章装修作业，保证大厦外观、公共部位的美观统一，以确保大厦安全和使用功能不受影响，提高小区外在形象，延长物业使用寿命，达到物业保值增值的目的。

③、清洁绿化管理:

由清洁绿化部负责，通过专业保洁和清洗，使小区达到严格的星级酒店保洁标准;通过专业的维护，使小区达到环境优美的国家级花园小区的标准。

a、日常清洁保洁实行分区责任制。对于门厅、电梯间、电梯轿厢等业主经常使用的部位，每天早晨在业主出门前清洁完毕，分时段进行保洁，保洁时间至21时;对于楼梯、楼道部位，每周进行一次清洁，每天保洁一遍;每层楼梯间设有垃圾桶，垃圾日产日清(每天早晨一次收取)，集中清运;室内墙壁定期清扫;单元大堂、会所、服务中心每天清扫一次并用“尘推”推扫一次，每月打蜡一次;庭院(含硬体景观、水面、绿化带)每天早晨业主出门前清扫一次并不间断保洁，保洁时间至21时，地面每月清洗两次;地下车库每天清扫一次并保持不间断的保洁，保持车库整洁干净，无杂物(视情安排清洗次数)。公共屋面每天保洁，视情进行清洁;各栋楼的外立面每年清洗一至两次;

b、绿化管理

在维保期内，对小区内花园定时进行巡查，发现问题及时向绿化维养公司反映，监督绿化维养公司的日常维养情况;维养期满后，制定绿化养护计划，及时进行修剪、除草、施肥、施药等工作，通过专业的养护，使小区达到环境优美、四季如春、国家级花园小区标准。逢重大节日，由园艺师负责提供小区场景的设计，使小区成为业主良好的生活、休闲空间。

商业街采用租摆的方式进行美化。

④、突发事件的处理。

a、管理处办公区、员工生活区设有内部紧急报警系统，各固定岗设有按钮，当小区发生火警、匪警及各种自然灾害等非常情况时，有关人员将按照预定的报警信号发出信号，全体员工则在规定的时间内按预定程序和措施进行处理。

b、管理处将制定包括消防预案、大风暴雨处置预案等在内的各种紧急情况处理预案，并建立包括义务消防队在内的各种应急分队，平时经常培训，定期进行演习，训练应对各种突发事件的处理能力，提高防灾救灾水平，更好地为业主服务。

一个高尚的住宅小区，不仅要拥有典雅舒适的园林环境，方便快捷的沟通渠道，安全祥和的生活氛围，还应体现出小区内无处不在、无时不有的文化氛围和对人的尊重与关怀。通过创新的、丰富多彩的社区文化活动润物无声的渗透，启迪人们在追求美好生活时的自觉、自律意识，增进业主之间及业主与物业管理人员之间的沟通和交流，培养一个祥和、融洽、和谐的社区生活氛围，提高人们的精神文明素质和道德水准，是我们为小区业主提供社区文化的最终目标。中南世纪城小区的社区文化将充分体现出“健康主题文化社区”的内涵，管理处在充分讨论、酝酿的基础上，制定中南会社区文化活动的年度计划，由服务中心经理牵头，具体组织实施，管理处全体员工通力配合，共同为小区业主提供群众喜闻乐见、主题健康向上的社区文化内容，营造一种和谐、融洽的氛围和健康的邻里关系。

1、紧扣运动这一健康主题，使运动成为中南世纪城社区文化的主旋律。

①、中南会会所、泛会所有多种健身设施和器材，为满足业主健身需要提供了多种选择，管理处将对会所、泛会所部分运动项目如棋牌室、健身、台(乒乓)球、棋牌类等项目实行收费服务，诚招社会上有一定知名度的健身组织加盟，即为业主提供高档次的服务，也有利于提升中南物业的物业档次和形象。同时，也免费为业主提供部分健身场所和器材，开展大众化的健身运动。

②、在满足业主身体健康的同时，在小区内努力营造一种和睦、团结、充满温情的邻里关系和社区环境，保证业主的心理健康，提高小区业主对小区的认同。

③、为配合健康主题，小区将在适当的场所和位置，设置健康主题的标识，营造、烘托健康主体的文化气氛。

④、借助社会医疗机构和政府相关部门的力量，对业主的身体健康和生理健康情况进行定期检查，尽量杜绝亚健康状态。

⑤、同时，管理处将按照社区文化活动计划，举办运动主题的社区文化活动。

2、突出文化色彩，营造高雅的社区人文环境。

①、会所应设有免费的业主阅览室，供业主休闲阅读、丰富知识、提高文化品位之用。

②、不定期组织

与钢琴音乐有关的活动，管理处拟招商在小区内设钢琴家教服务，为业主子女学习提供便利;不定期请钢琴师、音乐学校师生在多功能厅举办钢琴音乐会，培养、提高业主的音乐素养，让业主不必远足即能有高雅的艺术享受。

③、邀请专家举办各种专题的专业知识讲座，如文学艺术、健康卫生、股评、投资咨询等专题讲座，为业主开拓思维、丰富知识提供便利。

④、利用业主内部分稍有闲暇的人事，主办各类的艺术沙龙，由业主自发交纳会费，管理处协助并邀请当地艺术节知名人事参与，提高业主的整体艺术欣赏水平和创作水平。

⑤、利用护卫员现有训练器材，在寒暑期组建社区童子军，并收取一定费用，教育了祖国下一代的同时，增加业主对小区的向心力，并获得了一定的社会效益和经济效益。

3、建立环保的社区环境，营造天人自然和谐的生活方式。

管理处将借鉴iso14000体系，采用下列措施实现这一目标。

①、在小区内设置环保宣传标识

②、在小区内设置与周围环境协调的环保垃圾桶(垃圾分类)

③、采用节能环保型产品

④、在所提供的物业管理服务中采用节水、节电措施

⑤、向区内业主进行环保知识宣传的同时，管理处人员自身按照环保的要求去完成各项工作，打造社区绿色家园。

4、随着宽带网的接入及业主的入住，在置业公司网站下设天下城网页，为业主沟通及交流创造一个高科技的平台。

5、在《中南会》下设物业管理专栏，围绕小区的管理服务以及丰富广大业主业余生活，内容包括:(1)小区基本情况的系列报道;

(2)管理服务内容、标准、及相关法律、法规的分类介绍;

(3)社区活动的信息发布及跟踪报道;

(4)小区好人好事的宣传褒扬，不良现象的揭露与批评;

(5)业主园地，热点、难点讨论区，请广大业主为小区管理出谋划策;

(6)信息交流区:如求租、求购，商品信息交流等;

文艺园地:各种散文、诗歌、小品文、小小说的发表;

通过《中南会》，还可开展各种评比和征选等活动，增强其参与性。

6、充分利用小区的各种设施开展健康文明的宣传活动。

(1)设立小区宣传栏:宣传小区物业管理的目标、服务内容、费用收支情况，结合各个节日和当前时事做相关的宣传报道。宣传栏每月更换一次。

(2)开展创建文明楼，评选文明家庭活动:通过创建和评选，鼓励业主积极参加小区的各项活动，将自身融入到生机勃勃的社区大家庭中，逐步培养文明健康、积极向上的高尚人品和自律意识。

社区文化活动

1.社区文化的活动项目

物业管理公司深知小区社区文化的重要性并将按季节性而制订整年的区内文化活动计划表及其预算开支以作配合。

深圳花园社区文化大致上可划分为户外活动及户内活动，其中再细分为软性项目及硬性项目。

户外活动:

(春季)

●春日联谊郊游乐

●元宵赏灯

(夏季)

●端阳海浴钓鱼乐

●球类、田径、游泳竞技

(秋季)

●中秋赏月猜灯谜

●秋日远足、攀岩

●风筝、烧烤东

(冬季)

●冬日嘉年华

●圣诞联欢

户内活动:

(春季)

●春节团拜

●交谊舞会

●情人节情书诗比拼

(夏季)

●乒乓球比赛

●话剧欣赏

●霓裳动感迎夏日

●桌球大赛

(秋季)

●书法大赛(毛笔、水笔)

●试酒会(红白葡萄酒)

●男士、女士精品推广

(冬季)

●优质咖啡、香名品尝小聚

●音乐、舞蹈表演

●电玩大比拼

●图案设计庆新年

讲座活动:

●卫生健康与你

●中国名胜、旅游景点

●摄影讲座

●最新资讯科技讲座

●救急讲座

●交友技巧讲座

●中国民间医疗食用讲座

●环保讲座

●家居防盗、防火安全讲座

●亲子、睦邻心得

2.社区文化活动伙伴

然而上述只是文化活动概括的一部份，要每项活动举办得成功与否，则必须事前筹划妥善，编排紧凑并邀请外办专业单位或政府及社区有关部门共同参与方可事半功倍。

3.社区文化活动的推动

要推动整个寿光各人员提起兴趣共同参与实非容易之事，因此，定时定稿的区内文化活动刊物实不可少，刊物内容、插图、色彩、趣味、写实、资讯报导定必精彩方有吸引力。

便民服务项目

旨在为用户提供最出色的服务，管理处将组织专业的管理队伍，通过优质的客户服务，争取高水准的表现，让用户获取最大收益的同时，亦感受到管理公司高效率的运作方式。在日常物业管理服务中，除了实行一般大厦所涉及之公共设施管理、服务工作外，主要为安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、客户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理，还提供一系列的便民服务工作，使该物业在管理上更上一个档次。

无偿服务(亲切客户服务)

●客户外出留言备忘;

●定时通告;

●失物待领;

●呼唤出租车服务

●代订办公文具及用品;

●代订新鲜牛奶类制品;

●代送鲜花;

●代办互联网;

●代办电话、有线电视的业务;

●代请医生;

●代订车、船、飞机票等;

●代办邮政、特快专递;

●小件行李、物品寄存;

●送报、送邮件;

有偿服务

●室内维修;

●地板打(按每次计算);

●代送餐服务;

●卸装、搬运材料;

●代订或邮寄香港及外国部分报刊、杂志;

●汽车美容清洗服务;

●室内电器安装;

●传真、复印;

●电脑打字;

●室内杀虫服务;

●垃圾清运;

●代购物品;

●洗衣服务;

前期物业管理服务合同：住宅前期物业管理综合服务费测算

住宅项目前期物业管理综合服务费测算

第一章 前期物业管理服务成本测算

一、测算依据及说明

1、政策法规与市场物价依据

*荆州市政府有关物业管理的法规和文件。

*开发商所提供的项目原始数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。

*根据项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划。

*荆州市现有物价水平及相关的市场行情、同类相似物业水平和客户消费水平的综合预计。

*税费按管理处总收入的5.7%计算。

2、管理处员工每月工资待遇测算标准如下(月*人/元):

岗位标准岗位标准岗位标准

管理处经理2500 经理助理1500客服主管1100

客户助理800前台接待800工程主管1100

安全队长1000安全班长900保洁班长700

安全护卫员800工程维修员900保洁员500

3、设备设施运行与维护

*所有设备设施的能耗都按照正常使用标准以z物业经验综合估算，不考虑特殊因素，如装修使用电梯运送装修材料的情况需要另外加收使用方适当费用来平衡成本增加。

*非居照明电价0.8745元/kwh(按0.88元计算)，居民照明是0.5653元/kwh。其他能耗指标按经验值估算。

二、**.凤凰城前期物业管理成本测算总表 单位:元/月

序号项目计算公式合计

一、管理服务人员工资福利(一)至(四)和70772

(一)管理、服务人员工资1-4之和61900

1、客户服务中心共10人9900

(1)项目经理2500×1人2500

(2)项目助理1500×1人1500

(3)客户服务主管1100×1人1100

(4)客户助理(小区管理员)800×4人3200

(5)前台接待兼收费员800×2人800

(6)信息档案管理员800×1人800

2、安全部共39人34100

(1)安全队长1000×1人1000

(2)轮班班长(兼监控值班员)900×3班×1人2700

(3)安全员800×38人30400

3、环境部共26人13200

(1)保洁班长700×1人700

(2)保洁员500×25人12500

4、维修部共5人4700

(1)工程维修主管1100×1人1100

(2)工程维修员900×4人3600

(二)按规定提取福利费1-3之和3714

1、福利基金61900×357

2、工会经费61900×238

3、教育经费61900×1a9

(三)劳动保险费1-4之和0

1、养老保险、23% 均以包含在工资中0

2、医疗保险7%均以包含在工资中0

3、失业保险2%均以包含在工资中0

4、工伤保险1%均以包含在工资中0

(四)加班费5158

1、法定假日加班费61900÷30×10/12×300q58

二、设施设备运行维保费1至4和7000

1、公共照明等电费估算5000

2、办公管理电费经验值500

3、管理及服务、景观水费经验值(不含绿化施工维护)500

4、其他公共设施设备维保费每年1.2万÷12个月1000

三、绿化养护、管理费估算2000

1、绿化景观维护费(外包)每年2.4万元÷12个月2000

四、清洁卫生费1-4之和4677

1、物料费年3600元÷12个月300

2、化粪池清掏费年4800元÷12个月400

3、卫生防疫消杀年2400元÷12个月200

4、垃圾外运处理费1259户×3元3777

五、保安费1-3之和300

1、保安活动费年2400元÷12个月200

2、保安物耗年1200元÷12个月

六、办公费1-5之和1600

1、24小时客户服务电话年3600元÷12个月300

2、办公文具等低值易耗品费年2400元÷12个月200

3、员工培训活动等费用估算500

4、人力资源培训等费用年2400元÷12个月200

5、公共关系费用年4800元÷12个月400

七、社区文化活动费年6000元÷12个月500

八、税金一至七之和86849×5.7i50

九、固定资产折旧估算10万×年15%÷12个月 1250

成本支出合计一至八之和93049

三、测算汇总说明

以上测算中已包含所有楼道照明及其他日常服务开支，除特约服务外业主不再承担其他任何费用。

第二章前期物业管理服务投标报价

根据以上测算及汇总说明中的平衡原则，荆州市z物业管理有限公司对荆州**.凤凰城住宅小区前期物业管理投标报价为:

1、普通多层住宅物业管理综合服务费:每平米每月0.55元;

2、商业门店物业管理综合服务费:每平米每月1.2元;

3、其他如车辆停放服务和装修垃圾清运服务等收费标准按荆州市政府物价部门制订标准收取。

第三章 前期物业管理收支平衡情况测算

一、**.凤凰城前期物业管理收入情况测算

1、物业管理综合服务费收入共计为:10.175万元/月;其中:

*普通多层住宅16.1万平米×每平米每月0.45元=8.855万元/月

*商业门店1.1万平米×每平米每月1.2元=1.32万元/月

2、其他收入如车位泊位费收入等在前期物业管理阶段并非可确定收

入，本测算暂不计算，如有收入用以补充物业管理服务资金之不足。

二、**.凤凰城前期物业管理收支平衡情况

根据以上测算，**.凤凰城住宅小区前期物业管理可预计收入为10.175万元/月，预计支出成本为9.3049万元/月，可以实现基本收支盈利8701元，可以保证项目的正常运作。

三、增收节支的措施

物业管理服务费用取之于民、用之于民，为业主节约每一分钱、做好物业的维护管理是服务的根本，为保证最大限度的增收节支，如我公司中标，我们将积极推行以下措施:

*根据业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用小区业主的消费需求开展多种经营活动，以增加营业外收入。

*推行“质量、成本双否决”机制，将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增强员工的成本意识，提高员工控制成本的积极性和主动性。

*严格控制办公用品消耗，坚持物尽其用的原则，节约办公费用开支。

*加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理，加强物料成本的控制。

*加强设备管理和养护，使之保持良好状态，减少维修支出，降低返修费用。