z园小区装修管理服务方案（优选7篇）

z园小区装修管理服务方案

适配人群	装修单位负责人，防火安全责任人，施工项目经理	使用场景	住宅装修，商铺改造，楼宇翻新
制定目的	小区装修乱七八糟，楼体被砸坏过，邻居投诉多，想让房子结实点、看着整齐点，大家住得安心些。
适用范围	所有要装修的住户和他们找的施工队，管砸墙、接线、倒垃圾这些事。
职责分工	管理处主任盯审批，物业员查现场，保安巡楼看有没有乱扔东西，财务收钱开单子。
禁止行为	不准拆承重墙，不准晚上七点后敲打，不准把水泥堆在电梯口，不准工人住在毛坯房里。
检查与监督	先填表交图再开工，物业三天内批完，每天有人转工地，发现违规当场叫停，扣押金或罚五百，整改完才退钱。

荔园小区装修管理服务方案

为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护商场环境整洁、美观、协调及客户的正常工作秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适、方便的工作环境。凡客户进行装修时，应当保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守我处对房屋装修有关问题的规定。

一、装修流程说明

1.客户本人或其委托人到管理处办公室领取《装修开工申请表》、《装修承诺书》、《防火责任书》及相关装修管理规定，并按表中要求逐项详细填写。

2.客户本人确定装修方案，选定装修施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。

3.客户会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处办理申报批手续:

(1)填好装修申请表、装修登记表;

(2)装修施工单位的营业执照、资质证明复印件(加盖公司公章);

(3)装修项目明细表;

(4)房屋装修施工图(包括建筑、给排水、电气图等);

(5)装修人员身份证复印件和1寸照片2张，负责人3张;

4.管理处主管装修查验申报材料齐全，受理装修申报后，在三个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下:

(1)不能破坏建筑物的主体结构;

(2)不能破坏建筑物的建筑立面;

(3)确定用电负荷;

(4)装修方案是否符合防火要求;

5.装修方案经审批同意后，由装修单位负责人持《房屋装修缴费通知单》到管理处财务室缴清各项装修管理费用。

6.装修单位负责人持《装修登记表》、施工人员身份证复印件、1寸照片2张和盖过财务章的《房屋装修缴费通知单》及财务收款单据到管理处办公室办理装修进场手续，包括办理施工人员《装修出入证》。

7.装修人员进场施工过程中，管理处有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，管理处将酌情对施工单位或有关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。

8.若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人本人来管理处填表缴费，办理人员增补手续，其它人员一律不予办理;

9.装修竣工后，由客户(或其授权委托人)通知管理处安排初次验收。初次验收通过后，由装修单位负责人带施工人员《装修出入证》和办证押金收据到管理处办理退证手续、领取《装修出入证》押金。

10.自初次验收通过之日起十日内安排复验，复验合格后，由装修单位负责人会同客户凭押金收据和管理处批示到管理处财务室办理退装修押金手续。

二、装修规则

1.每天的装修施工时间为7:00---12:00，14:00---19:00;如在非工作时间内施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。

2.施工人员的行为:各装修单位必须将管理处发出的《装修施工许可证》张贴在施工现场，装修单位必须对所属装修人员的行为负责，装修人员必须持有效证件，必须衣着整齐，不得在非工作区逗留;严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等，管理处严禁工人在辖区内随意留宿或生火。工人在进入小区时必须配带《装修出入证》。但管理处有最终决定权批准进入与否。装修人员严禁串栋、串户，违者酌情给予处罚。

3.垃圾/杂物清理区装修垃圾由管理处委托清运公司集中统一清运。各施工单位将装修垃圾装袋后，按管理处指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转站内。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上)，违者给予处罚。严禁高空抛物。违者将重罚(500-1000元)，并由肇事者承担由此造成的全部责任。

4.防火责任

(1) 施工现场必须配备足够灭火设备，如手提灭火器。要求每50m2建筑面积设2kg灭火器二个，每一施工现场必须配备四个灭火器。

(2)根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作，各施工单位必须指定一名防火安全责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。

(3)各施工单位要对现场人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。

(4)如发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的客户按规定承担一切经济及法律责任。

(5)施工过程中如需要动火作业，必须到管理处申请，领取《动火许可证》并做好防火准备后，方可动火作业。

5.安全

(1)各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，方可进行作业。

(2)施工用电必须严格执行市用电防火管理条例和规程。

(3)施工动火，一律参照执行市关于重点部分临时动火审批制度，到管理处办理动火审批手续。动火作业人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。

(4)未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦数灯照明。照明灯泡瓦数一般限制在100w以下，因施工需要使用碘钨灯的，应先征得管理处的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。装修工人使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。临时接驳电线须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后及时拆除。

6.违章处理

管理处每天将不定时派专人对装修现场进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场即予纠正。重者管理处有权作如下处理:

(1)责令停工;

(2)责令恢复原状;

(3)扣留或没收工具;

(4)停水、停电;

(5)赔偿经济损失。

(6)以上几种处罚可同时并处。

7.改/还原工程

管理处保留权利要求客户对所有装修工程(如该工程影响楼宇设施、结构，或严重影响外观)进行更改或还原，即使该工程在管理处批准下已完成。管理处发出更改通知单给客户，客户须在一个月内完成该工程，并负责一切费用。如客户未能在限定时间内整改完，管理处有权安排施工力量完成该项工程，所需费用将全部由客户承担。

z园小区装修管理服务方案：花园小区日常

适配人群	物业维修员，消防管理员，绿化外包方	使用场景	房屋维修，消防检查，绿化养护
制定目的	小区老了得有人管，不然房子漏水、灯不亮、垃圾堆着没人清，大家住着不舒服。
适用范围	物业和所有工作人员，管修房子、扫地、剪树、看门、收钱这些事。
职责分工	经理带头盯进度，保洁员扫地拖地，保安站岗巡逻，客服记投诉，主管每月查记录本。
禁止行为	不准乱收钱，不准让消防栓没水，不准维修拖过夜，不准垃圾桶臭两天不洗。
检查与监督	每天早八点巡楼拍照片，月底汇总打分，差的贴黄单警告，三次不合格换人，下月一号开始执行检查表。

花园(小区)日常管理服务工作的承诺

1、房屋管理:房屋外观完好、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、共用设备及共用部位无随意占用，房屋完好率达100%。

2、房屋零修、急修:接到维修10分钟内到现场，急修及时完成，零修不过夜，建立回访制度和回访记录。维修及时率100%。

3、维修工程质量:合格率100%，分项检查结合部位，严格把关。按照工序，杜绝二次返工。

4、设施、设备管理:确保小区设备的使用功能，设备良好、运行正常。保养、检修制度完备，定期维修养护，完好无损。

5、消防管理:消防系统设备完好无损，定期与抽查结合检查、维修保养，对消防供水系统定期检修、试压。保证消防系统的随时启用。加强防患意识，勤检查及时消除隐患，常教育，多宣传，发现问题及时处理。

6、清洁管理:保证小区内整洁、干净，垃圾日产日清，楼梯每天打扫两次，每周清洗一次，垃圾桶每周清洗三次。个设施设备干净整洁，12小时的卫生保洁制度。

7、绿化管理:采取外聘专业公司管理，要求小区内绿化布局合理优美。绿地管理及养护措施落实到位。无破坏、践踏及随意占用现象。

8、道路管理:道路通畅无损坏，路面平坦整洁，排水通畅。无随意占用、无改变使用功能。

9、共区域照明管理:照明设施、设备完好无损，夜间正常使用。定期检查维修养护。

10、投诉处理:按政策规定做好各项管理工作，提高管理人员的个人自身素质、业务水平、协调关系、服务意识，及时给业户排忧解难，建立完善的回访跟踪记录制度，处理结果有登记，并整理归档。

11、管理费的收缴:按物价局审核的收费标准收取物业管理费，不擅自提高收费标准，地定期向业主公布管理费的收支情况，取之于业主，用之于业主。

12、治安管理:实行24小时的保安值班制度，保安人员有明显的标志，工作规范、作风严谨，维护好小区正常的治安秩序，小区内无重大治安事故、刑事案件、火灾事故发生。

13、停车场管理:确保停车场的使用功能，设施设备完好无损，各指示标志明显。

14、档案管理:要求房屋资料档案齐全，管理完善，有严格的档案管理查阅制度。建立完善的住户资料。

15、综合服务:在加强我们的服务意识，完善我们的管理制度。我们的服务工作以三满意为标准即:业户满意、自己满意、社会各界满意。力争在两年内争创省优住宅小区。

z园小区装修管理服务方案：华兴园小区护卫

适配人群	安管员，车管员，护卫班长	使用场景	夜间值守，车辆进出，火警处置
制定目的	小区安全老出问题，想让大家住得安心点，少出事，不出大事。
适用范围	管安管员、车管员，管值班巡逻、车辆进出、消防检查、突发情况处理。
职责分工	领班盯班次安排，安管员守岗干活，主管查落实，管理处总盯着不松劲。
禁止行为	不准脱岗睡岗，不准乱动消防器材，不准放易燃车进小区，不准让没卡的车停私家位。
检查与监督	每天交接班要签字，主管每周查记录，月底汇总问题，没做到扣当月绩效，三次不改调岗。

荔园小区护卫管理服务方案

一、24小时值班制度

1.安管员分早(7:00-15:00)、中(15:00-23:00)、晚(23:00-第二天7:00)三班，实行24小时全天候值班制度。

2. 安管员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。

3.上岗时要认真检查设备设施，认真做好"四防"(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保小区安全。

4.熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

5.爱护设施设备和公共财物，对小区内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。

6.坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

7.遇有紧急突发性重大事情，要及时向领班或主管领导请示报告。

8.严格执行交接班制度。

9.积极向客户宣传遵纪守法和消防安全等治安防范知识。

二、车辆管理

1.在小区内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，并凭卡出入小区。

2.凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。

3.进入小区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。

4.外来车辆，按临时停收取停车费。

5.凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。

6.车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。

7.车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。

三、消防管理

1.按照"谁主管，谁负责"的原则，对辖区内的消防安全工作负全面领导责任。

2.采取有效措施，认真检查、指导、督促辖区内全体人员全面落实"预防为主，防消结合"的方针，每月至少全面检查消防设施设备一次。

3.贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防设施(备)，增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。

4.熟悉辖区内的防火建筑结构和人员工作、生活环境及人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防设施(备)的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。

5.制定重大工作计划，开展大型活动，必须拟定相应的灭火应急方案。

6.定期检查辖区内的消防设施，组织讨论、修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。

7.及时消除并处理火险隐患、火警投诉及有关事宜。

8.发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。

四、应急管理

(一)发生火警时的应急措施详见《灭火应急规程》。

(二)执勤中遇到抢劫的处理

在执勤中遇到有公开使用暴力或其他(打、砸、抢)手段，强行掠夺或毁坏公司和客户财物的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，立即进行处理。

1.迅速制止犯罪。要保持镇静，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的护卫员或群众支援。

2.若在小区内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知关闭大门。若罪犯逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关，可拨"110"报警。

3.有固定现场的，要保护好现场;若在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。切不可将护卫人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。

4.访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。

5.事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院救治，并迅速报告公安机关。

(三)发现客户醉酒滋事或精神病人闯入护卫目标的处置

醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班护卫员的处置方法是:

1.劝说或阻拦，让其尽快离开护卫目标范围。

2.采取控制和监护措施的同时，及时通知醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领回。

3.醉酒者或精神病人有危害护卫目标或社会安全的行为，可将其强制送交公安部门处理。

(四)执勤中发现可疑分子的处置

安管员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时，应采取如下措施:

1.报告当班领班和管理处，并向其他区域执勤安管员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。

2.严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。

3.发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘询漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施将其带往公安机关查处。

(五)执勤中发现客户斗殴时的处置

当班安管员在护卫区域内发现客户打架、斗殴事件时必须采取如下措施:

1.耐心劝导双方离开现场，缓解矛盾。确能认定属于《违反治安管理条例》行为或犯罪行为的，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理。

2.提高警惕，防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。

3.劝说围观群众离开，确保护卫区域的正常治安秩序。

4.协助公安人员勘察打斗现场，收缴斗殴器械，辨认为首分子。

(六)客户发生刑事或治安案件时的处置

1.值班安管员应迅速报告护卫班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报案，及时报告公司安全部，客户投购保险的还应提醒客户通知承保的保险公司。

2.当班安管员应根据具体情况，采取适当方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。

3.抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故发生、发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真做好记录。

4.向到达

z园小区装修管理服务方案：z园小区客户

适配人群	客服接待员，物业管家，护卫值班员	使用场景	入住登记，投诉接待，物品放行
制定目的	怕住户资料乱丢找不到，投诉没人理没人管，搬家乱七八糟影响邻居，想让服务有条理、大家住得安心些。
适用范围	管所有住户和租客，管档案建不建、投诉接不接、搬进搬出登不登记。
职责分工	客服主管牵头，前台接待员接投诉记表，护卫员查证件放行，办公室每月抽查登记本，经理月底看回访签字。
禁止行为	不能不登记就让住户搬进搬出，不能三分钟不反馈客户建议，不能不填《客户沟通登记表》，不能没签字就上门回访。
检查与监督	前台每天下班前交登记表给办公室，护卫员每班交接时核对放行单，办公室每周抽3份档案检查，漏登1次扣2分，错登2次通报批评，月底汇总交经理签字。

荔园小区客户管理服务方案

一、建立住户档案

住户档案的内容包括:《入伙会签单》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《入伙交费单》、《接管验收记录》、《住户成员情况登记表》、《房屋装饰装修管理协议》、《装修开工申请表》、《装修人员登记表》、《装修承诺书》、《装修缴费通知单》、《防火责任书》、业主身份证复印证、房屋结构图等。住户档案应按栋按单元号，每一套房建立一个档案，以便查阅、更新，并建议采取"双档案"存档。

二、投诉接待

1.全体管理处人员均可接受客户投诉，并及时通知相关责任人，详见"首接责任制"。

2.第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。详见"三分钟服务原则"。

3.服务中心接待员是接待客户投诉的主要人员，接待员按工作要求做好接待准备工作。

4.当看见客户进入服务中心时，在距离工作台3米时起身接待。一般一名工作人员负责接待同一人(群体)的到来，其他未起身工作人员应专注工作或微笑致意。一般起身接待顺序为左2、右2、左1、右1。(有工作任务的不必起身接待)

5.客户走到谁的工作台前，就由谁来负责接待该客户，要主动问询有何服务需求，若是自己的分工范围内，按服务程序和规定办理。

6.若客户的需求不在自己的工作分工内，应礼貌的介绍给负责此项工作的同事;而该同事应马上起立问好，接待客户，并按服务程序和规定办理。

7.客户的投诉或需求应第一时间登记在《客户沟通登记表》上，并重复一遍让客户确认，若能当场解决的问题应马上给予解决，若当场解决不了则应向客户做好解释工作，并承诺服务时间。

8.当服务完毕，客户要离去时，负责接待该业主的接待员要起立鞠躬，礼貌道别，在该客户走出服务中心大门后方可坐下。

三、投诉处理

1.接待员将客户的投诉交相关人员处理，并在《客户沟通登记表》做好记录。

2.相关人员接到投诉后，及时处理好客户的投诉，需要时间处理的，必须承诺处理时间。

3.严格按照服务礼仪标准，做好上门服务工作。

4.处理投诉的过程必须及时在《客户沟通登记表》上做好记录，以便查阅。

四、投诉回访

1.对于客户投诉的问题一定要事事有处理，件件有记录。

2.从客户投诉中抽取10%做投诉回访工作。其中至少有30%是上门回访，并有客户的签字。

3.上门回访必须严格按照服务礼仪标准进行。

五、搬入、搬出物品登记制度

为确保客户财产安全，维护小区良好的生活秩序，特对小区业主、住户搬出搬入家私作如下规定:

(一)入住登记手续:

1.凡属本小区客户购楼入户，应持房产证、身份证、本人及同住人员一寸相片2张，到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立居住证，大堂值班护卫凭居住证方可放入。

2.小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片2张到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立居住证，大堂值班护卫凭居住证方可放入。

3.以客户亲戚名义办理入住的，须持有能够证明亲戚关系的公证书及客户同意入住的书面证明，需交身份证复印件及相片2张到管理处办理搬入手续，填写《住户成员登记表》，建立居住证，值班护卫凭居住证方可放入。

(二)搬出物品的规定:

1.业主搬出家私及家电等贵重物品，应提前到管理处办公室申请办理手续，如全部搬出，应结清管理费及水电费，方能搬出;客户须持本人身份证，若业主委托他人搬迁，受委托人应持本人身份证及附有客户身份证复印件的委托书，方可办理;

2.借住、租住户搬迁应与客户同来管理处或持客户身份证复印件和客户同意租(借)住户搬出物品的书面证明，并经客户签字，注明客户联系电话号码，如系退租，应结清管理费及水电费，方可办理搬迁手续;

3.客户搬出物品应注明是全部或是部分物品，并列出主要物品清单;

4.护卫员凭办公室放行单，经核对无误后，方可放行。对搬出小区后不再在本小区居住的人员，管理处应及时进行注销登记。

(三)搬出物品注意事项

1.不得影响邻里生活;

2.不得损坏小区电梯、墙面、地面等公设施、机电设备;

3.对搬家过程中不按规定，损坏小区公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改并根据情况予以处罚;

z园小区装修管理服务方案：s园小区入伙

适配人群	物业项目经理，开发商合约部，工程验收专员	使用场景	新盘交付，集中收楼，前期物业接管
制定目的	小区要交楼了，得让业主顺顺利利收房。避免乱糟糟、缺这少那，大家一来就满意。
适用范围	管新入住的业主，管收楼、签协议、交钱、领钥匙、查房这些事。
职责分工	管理处主任带头，收银组收钱，审核组签协议发资料，收楼组带人看房发钥匙，装修组答问题，社工组帮办电话电视。
禁止行为	没验收合格不能交楼，水电气不通不能办入伙，资料不齐不能发钥匙，消防通道被堵不能收楼。
检查与监督	提前15天验楼交资料，入伙当天按流程走五步，每步盖章确认，缺一步卡住不往下走，哪组出错哪组马上补。

荔园小区入伙管理服务方案

一、入伙前准备工作

1.小区竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经消防局验收合格。

2.小区管理处有固定的管理用房，并达到使用功能。

3.小区内应保证水、电"二通"，即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，电话、电视到户。

4.小区二次供水水质经防疫部门检疫合格。

5.住宅区内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。

6.小区应保证有通畅的消防环形通道，区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。

7.小区应采用通透式围栏与外界隔离，实现封闭式管理。

8.小区内场地应平整，无堆土，对于需分阶段竣工交付使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。

9.小区内园林绿化应初步完成。

10.发展商与客户签订的售楼合同中对客户所承诺的项目全部兑现。

11.入伙前十五天办理楼宇接管验收。在进行楼宇交接时，发展商需出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》中的质量保修部门必须是承建商。

12.设备接管验收前需移交资料。

13.入伙前十五天，发展商发《入伙通知书中》，在《入伙通知书》中附带物业公司的入伙流程及客户必须准备的资料。

14.与当地派出所联系，确定小区及各栋各户门牌号。

15.与当地物业管理部门联系，入伙时请当地物业管理部门派员监督。

16.与当地供电、供水、有线电视、电讯、燃气、银行等单位联系，请各专业单位在入伙时派员参加，尽可能做到在入伙当天就完成抄表到户及费用托收工作。

17.完成所有入伙资料的准备工作。

二、入伙管理

1.成立入伙工作小组，管理处主任为组长，下设收银组、审核签约组、收楼引导组、装修咨询组及社会工作服务组。

1)收银组:具体负责管理费、灭火器费和装修押金的收缴。

2)审核签约组:审核入伙必备资料，查验业主身份，同业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，发放《住户手册》、《装修指引》、《燃气安全使用手册》等有关资料。组长:管理处主任，组员:2名。

3)收楼引导组:发放入户门钥匙，引导和协助业主收楼，收集、整理收楼单并及时送达有关单位。组长:维修主任，组员由水电维修班和护卫员共同组成。

4)房屋装修咨询组:由管理员负责，回答业主提出的有关房屋装修的问题，发放装修资料并做好解释工作。

5)社会工作服务组:由客服中心主任负责，解答业主提出的有关办理电话安装、有线电视申请等事宜。

2.公司、管理处与开发商、施工单位在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务，先由发展商为业主结清购楼手续，再由管理处办理入伙手续，同时向业主宣传解释《业主公约》、及有关管理规定等，做到热情接待，处理好新业主的投诉，做到件件事事有着落，有回音，尽最大努力使业主满意。

3.入伙工作流程:

1)开发商将提前1星期通知业主领取入伙通知书等资料，业主应根据入伙通知书之要求准备资料，以保证顺利入伙;如业主对收楼程序有不明之处，可随时致电发展商询问。

2)请业主按照时间安排准时到指定的现场办理入伙手续，步骤如下:

第一步:礼仪接待组--业主到售楼部签到后，由接待人员引导至入伙现场;

第二步:发展商收费组--业主交纳剩余房款和配套设施费，由发展商在《碧桂园荔园入伙会签单》发展商收费组位置处盖公章后，领取《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;

第三步:物业公司审核签约组--业主出示房产证明、《入伙通知书》和已盖过一枚章的《碧桂园荔园入伙会签单》，以便确认业主身份。签约组人员将收回《入伙通知书》。业主领取入伙资料袋，并签署《区域防火责任书》、《小区居民精神文明公约》。由管理处在《碧桂园荔园入伙会签单》上盖章;

第四步:物业公司收费组--业主预缴管理费及其他费用，由物业公司收费组处收费组在《碧桂园荔园入伙会签单》上盖章;

第五步:物业公司验房组--业主在验房组引导下详细收楼、查房、查抄水电表底数。若房屋有质量问题请在《楼宇接收记录》上逐项写明，管理处将全权处理工程质量问题。请业主保存好《楼宇接收记录》业主存根联。验房完后，业主在《碧桂园荔园入伙会签单》上签字后领取钥匙。《入伙会签单》交管理处长期保存。

z园小区装修管理服务方案：某某花园小区物业日常服务

适配人群	物业项目经理，区域管理组长，装修监管员	使用场景	装修搬迁期，正常管理期，社区文化活动
制定目的	花城交房后要管好小区，装修期乱糟糟的，怕砸墙漏水伤到大家，也怕影响先入住的人休息。
适用范围	管全体业主、装修队、物业自己人；管楼道电梯、水管电线、绿化停车、装修施工这些事。
职责分工	客服收材料办手续，保安盯进出查证件，工程部看图纸验现场，主管经理不定期抽查记问题。
禁止行为	没证不能进小区，砸墙打孔不许干，装修图纸不过审不给开工，垃圾乱堆不许运，空调乱装不许挂。
检查与监督	装修前交押金签协议，每天保安巡三遍，主管每周查两次，验收不过关不退押金，整改不力就开通知，再不改就报上去。

某花园小区物业日常服务管理工作

1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计，分为装修搬迁和正常管理两个时期。

2、管理服务范围:

(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。

(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。

(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。

(6)专业装修工程质量监理与装修管理。

(7)公共环境清洁服务，包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。

(8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

(9)对物业实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保物业安全。

(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。

(11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后，为其房屋进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。

(1)物业管控工作难点:

a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

b、业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被投诉，也是一个棘手的问题。

(2)要有效解决问题，主要控制以下几个环节:

a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关，对施工图纸必须严格审核。

①核实业主装修设计图纸，涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明，装修设计图纸不能过关的，坚决不予以办理手续;

②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;

③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;

④签定装修管理协议，装修须知，空调安装位置示意图，防火责任书。

⑤工程部建议水电管线走向，水电孔洞开启位置;

b、装修过程的监管:

① 严控临时出入证的办理;

② 无证装修人员，证件过期人员禁止进入小区;

③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;

④ 划分明确的责任区域，推行区域管理小组、保安日查制度，主管、经理不定期检查的方式，加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度，做好工作记录，检查到位，责任到人;

c、装修完毕的工作:

①建立严格的装修现场验收制度，有违规装修项目的不予以验收;

②装修公司退场管理;

③装修施工各种资料归档。

d、其他事项:

① 发现有违规装修的一律开具整改通知书，限期整改，必要时可以向政府有关职权单位举报;

② 平时加强装修安全方面的宣传;

③ 与业主沟通时注意方式方法;

4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

(1)对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

(3)建立健全严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。

(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。

(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。

(7)按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

(8)定期对管理细节进行考评，并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况:

(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定，跟踪执行情况;

(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态，维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改、纠正，处理措施需以报告形式交给管理商，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行;

(11)根据管理处服务中心运作的实际情况，对涉及各部门管理的文件进行修正补充，对出现的问题提出建议和解决方案;

(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向益本公司提出建议，以便达到预期效果。

(13)在物业评优时，制定物业管理创优计划与实施方案，针对物业管理各岗位制定工作计划:

(14)各岗位设施设备的维修保养的工作计划;

(15)物业管理规章制度执行情况的工作计划;

(16)物业管理档案资料、创优资料的工作计划;

(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划;

(18)提供绿化方面的工作计划。

(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训，保障管理水平

(20)在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。

(21)时机成熟后，依法

成立小区业主委员会。

(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查，建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。

(23)根据小区实际情况，将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。

z园小区装修管理服务方案：z园小区维修

适配人群	配电房值班员，电梯维修工，水管员	使用场景	配电房值守，电梯困人救援，供水清洗消毒
制定目的	怕停电停水困人，电梯坏掉没人修，消防出事救不了人，想让小区天天稳稳当当。
适用范围	管配电房、水箱、电梯、消防设备、房子外墙和楼道这些地方，还有干活的人。
职责分工	电工管电，水管员管水，电梯工管梯，班长每天查，管理处每月查，公司每季查。
禁止行为	没证不能碰电，非专业不能动电梯，水箱不洗不锁，消防通道堆东西，乱拉电线。
检查与监督	每天填记录，每周有人翻看，月底汇总问题，没填或漏查扣钱，下月5号前交整改单，超时再罚。

荔园小区维修管理服务方案

一、供电系统管理

1.供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。

2.配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录;发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明;不能解决的问题及时上报管理处或机电设备公司。

3.配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

4.供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。

5.停电时，应提前向用户发出通知;恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

6.配电房内设备及线路变更，要经公司工程部同意;重大变更，要上报公司领导批准。

7.配电房消防设施完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。

8.加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。

二、供水管理规定

为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下:

1.由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2.在非限水季节(以市政府通知为准)，管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户;停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。

3.地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次(特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数)，并送水质样品(或由水务局取样)到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

4.水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5.抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。

6.随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。

7.执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。

三、电梯安全管理规定

电梯属国家规定的危险性较大的特设设备，是高层住户主要的交通工具，为了保证电梯正常运行，更好地为业主服务，特制订以下几条:

1.梯维修保养相适应的各种机具、设备、仪表、仪器和调试、检测手段，要有具体的质量保证体系。

2.电梯队维修技术人员须有高中以上文化，并经市劳动局培训取证后方可上岗。

3.电梯任何设备非电梯维修人员禁止操作(主要部件不得随意调动)。

4.各电梯组要严格实行24小时值班制度，要求电梯工对讲机随身带，做到随叫随应，从电梯故障反映时起不得超过8分钟到场。

5.如电梯发生困人故障，中控室保卫应首先用大堂至电梯轿厢内的对讲安慰乘客不要惊慌，利用摄像系统观察轿厢内乘客的行动，并尽快通知电梯维修工前往求援乘客。

6.电梯工应每日对电梯进行巡视、检查、填写记录，对不能解决的问题应及时书面报告领导研究解决。

7.未经公司领导书面批准，电梯任何设备及功能不准变动，否则后果自负。

8.电梯工认真执行电梯半月、月保、季保、年保的定期保养内容，认真维修电梯所发生的故障，并填写维修保养记录及故障处理记录。

9.维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯，应在基层挂牌告示。

10.下月电梯检修检修、保养耗用材料计划、工作计划，应在当月25日前报电梯队审批、备料安排。

11.每月5日电梯队召开一次安全会议，要求全体人员参加(除值班外)，并做会议记录。12、每季度电梯进行一次由"电梯安全管理机构及责任人"组织的安全检查。

四、消防实行"三级"检查制度

(一)"三级"检查的组织形式消防安全检查分为班(组)、管理处、公司三级检查。

(二)一级检查

一级检查由班(组)组织实施，要求每班检查一次。

1.接班人应提前10分钟到岗，交班人须向接班人详细介绍本班安全情况，待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后，予以签字确认。

2.交接班工作完成后，接班人应及时将检查结果报告本班班长。

3.交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清，其后发现的问题，主要由交班人负责，交接班时发生的问题，由本岗交接班双方共同负责。

4.检查验收过程中发现的一般性问题，由接班班长负责处理，重大火险隐患须迅速(书面)报告管理处领导。管理处领导接到报告后必须尽快处理，不得贻误战机。

(三)二级检查

二级检查由管理处组织实施，要求每月检查一次。

1.管理处领导每月组织班(组)长对责任区域的消防安全设备(施)，物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。

2.检查各班组对防火安全工作任务的执行落实情况。

3.通报检查情况，开展宣传教育，强化消防安全意识，及时消除火险隐患。

4.在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。

(四)三级检查

三级检查由公司组织实施，要求每季度检查一次。

1.每季度由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查。

2.检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行情况，对好的单位提出表扬或奖励，差的单位进行批评或处罚。

(五)检查的主要内容

1.对易燃易爆危险物品的贮存、保管、使用是否符合安全要求，贮存容器、管道有无定期测试，有无"跑、冒、滴、漏"现象。

2.使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。

3.消防安全的宣传、教育、培训、检查制度是否落实。

4.库内的物资分类及存放是否符合安全规定;库房内灯泡是否≤60w;灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消防安全要求以及库房值班情况等。

5.电器设备运行是否正常，有无超负荷运转情况;电线、电缆的

绝缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象;电动机有无空转，防雷设备是否完好，有无私拉乱接电线情况等等。

6.使用可燃、易燃油类及对残油、气的处理是否符合安全操作要求。

7.动火前是否按规定办理手续，重点部位、危险场所动火是否符合"七不"、"四要"、"一清"要求。

8.使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。

9.消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材是否定期检查，管理制度是否健全并严格，责任是否落实到人，是否始终处于临战状态。

10.是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危险物品的车辆、人员进入小区。

11.员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚，使用方法是否正确。

五、房屋维修保养制度

为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着"实事求是，划清责任，合理收费，服务用户"的精神，特制订本规定。

1.用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。

2.用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

3.用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

4.如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。

5.如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

6.凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。

六、公共建筑设施保养制度

(一)目的:通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

(二)原则:日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。

(三)职责:一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照《清洁绿化管理手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录;其它保养内容由维修班负责执行，填写《公共设施保养记录》。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。

(四)内容:

1.屋顶。每2年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。

2.外墙饰面。每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样;对于外墙渗水的，请参考《房屋维修加固手册》修理。

3.内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。

4.楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。

5.门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理;每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。

6.防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一次，最长时间不超过4年。

7.窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

8.公共地砖。日常发现损坏及时维修，每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。

9.吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。

10.人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。

11.管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油)。

12.污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。

13.挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶;在大雨等天气来临前，应视情况增加保养次数。

14.玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。

15.在大风等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。

附:公共建筑设施保养计划标准

序号公共建筑设施名称保养周期备注

01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖

02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗