物业管理安全护卫实施方案（优选10篇）

物业管理安全护卫实施方案

物业管理项目安全护卫实施方案

目的

维护营销中心、办公楼内的正常工作秩序，阻止外来闲杂人员的进入，进行车辆的有序停放，降低区域内的案件发生率，为区内人员提供一个安静、安全的工作环境。

范围

办公大楼、车辆停放、楼外庭院、区内大门等。

职责

1.负责巡视、检查，并作好记录;

2.进行区域内的24小时值班、巡逻制;

3.负责进入区内车辆的有序停放;

4.阻止或谢绝外来闲杂人员的进入;

5.大件物品的搬出的盘查确认，登记放行;

6.护卫员着装整齐、形象规范，对进入的拜访人员进行礼貌的询问，并帮助其解决疑难;

7.作好交接班、交接班记录、巡逻记录等;

8.发现安全隐患应及时汇报，并协助解决;

9.工作时必须严格遵守总公司的保安制度和**集团江北计划发展中心的相关制度。

内容、程序及标准:

1.内容:区域内的日常巡逻、检查、车辆、闲散人员等的管理。

2.程序及周期:

(1)、实行24小时值班、巡逻制度;

(2)、对进入区域内的人员进行礼貌的询问，待确定后，作好登记并给予处理或安排(无周期);

(3)、每班严格按照值班时间进行交接，严禁脱班;(周期依据公司保安制度);

(4)、对进入的车辆有礼貌的劝其按照规定停放(无周期);

(5)、对有安全隐患的，应及时汇报，并作好记录。

3.标准:

(1)、护卫人员形象规范、着装整洁、语言规范文明;

(2)、各类记录健全、填写全面;

(3)、车辆停放有序;

(4)、区域内无闲杂人员出入;

(5)、区域内日常工作秩序正常;

(6)、治安案件降低或无产生。

应急措施:

1.接到报警后，巡逻人员第一时间内赶往事发现场，并作好记录;

2.对于紧急事件(如:火灾，详见《紧急事件处理方案》);

3.协助相关部门进行调查。

注意事项:

1.严格遵照公司〈〈保安作业指导书〉〉;

2.在事件发生后，注意保护现场;

3.在处理事件时，主动避免各类冲突。

检查、考核:

1.项目部定期(每周一次)检查各类记录表单;

2.总公司、**集团江北计划发展中心、项目部等不定期的对其进行抽检;

3.必要时，可以进行演练检查、考核;

4.作好各类检查、考核记录。

物业管理安全护卫实施方案：争创中山市物业管理示范住宅小区实施方案

争创“中山市物业管理示范住宅小区”实施方案

为了规范小区内部管理，给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，全力将**推上中山市物业管理优秀住宅小区行列，树立小区良好形象，促进小区物业保值升值，现拟定以下争创“示范”实施方案。

开展实施工作分以下4个阶段

申报准备阶段→宣传阶段→工作落实阶段→迎检阶段(结束)。

一、申报准备阶段

1、根据上级主管部门要求，准备好各种送审材料，包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件;上一年度物业公司财务报表;物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件;经规划部门批准的项目总平面图;小区外观形象的照片若干张。

2、填写《管理单位自评概述》，并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会。以上工作要求在____年8月5日前完成，由物业总部***总监负责，**配合。

3、成立**创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组，具体成员为:

组长:***(物业总监)

副组长:***(管理处经理)

组员:***(管理处主任)、***(安全服务部主任)、***(总监助理);

4、领导小组下设5个专业小组

第一组:基础管理组

组长:***组员:**、**、**;

第二组:清洁服务组

组长:** 组员:**、**;

第三组:绿化服务组

组长:**组员:**、**

第四组:设备维修服务组

第五组:安全服务组

组长:**组员:**、**、**、**

组织的成立和组别的分工，于____年8月18日前明确落实。

二、宣传阶段

1、明确创建工作目的，内部下发通知，全体总动员，统一思想认识，倡议广大员工积极参与;

2、发动广大业主积极配合，在各大堂张贴宣传通知，在各明显部位宣传横幅标语，营造活动气氛;

以上工作要求在____年8月20日前完成，由**负责，**、**、**配合。

三、工作落实阶段

分三步走:抓基础→抓落实→抓效果。

1、资料总目录的汇总分类及相关物业软件的完善工作，要求于____年8月25日前完成，由**负责。

2、现场各种硬件的完善工作，包括:小区平面图、路标导向、各车库指示牌、各楼宇标识、各景点警示牌、各楼座标识、各垃圾桶果皮箱、垃圾中转站、各市政公用设施等方面检查和落实，要求于____年8月25日前全面落实，该项工作由***负责，**、**、**配合。

3、各专业小组根据日常工作规范，包括:各岗位工作量化操作标准、各种工作记录归类、各种报修记录、各种投诉处理记录(回访)、保安门岗记录、巡逻签到记录等，于____年8月26日全面完成，由各专业小组组长负责督导，各相应组员配合。

四、迎检阶段

1、____年8月25日前，各专业小组完成第二次以上内部自评自验和整改工作，确保创建达标;

2、____年8月底―9月初(或9月底)，按上级通知要求，完成上级领导及考评专家小组现场考评验收。

以上方案，当否敬请上级领导审核指导。

中山市**物业管理服务有限公司

____年8月5日

**业主委员会审批意见:

物业管理安全护卫实施方案：历史欠费催缴物业管理费方案

历史欠费催缴物业管理费实施方案

一、目的

为了解决z业主的历史欠费问题，在____年以前尽最大努力收回管理资金，以提高物业管理费的收缴率，同时为提高服务质量，增强员工的工作积极性，根据本项目的实际状况，特制定本实施方案。

二、催费工作小组

组长:

副组长:z

组员:z

三、催缴时间

____年7月1日至____年10月30日

四、实施步骤

第一阶段:____年7月1日至____年7月15日

工作内容:

1、客户服务部根据z的欠费情况，组织物业、客服助理有针对性地培训，统一回复口径;(____-07-05完成)

回复口径要点:

a、不能将责任推给房产公司;

b、属物业管理问题立即整改;

c、回复意见各组以区域物业助理及协助催费的部门主管为主。

2、向业主开展物业管理法规基础知识(物业管理企业管理范畴及拖欠管理费的弊端)宣传，在各公告栏张贴及向欠费业主派发;(____-7-10完成)

3、物业助理利用不同时间段针对欠费业户逐户上门催缴，并及时、详细更新欠费原因;(各区域物业助理12-7-10完成)

4、客户服务部统计业户欠费原因，并进行分类。(____-7-15完成)

a类:属开发商销售时承诺业主未兑现的，或属延迟交楼、要求赔偿的，或属交楼时遗留工程质量问题的;

b类:属物业公司管理责任的;

c类:无故欠费;

第二阶段:____年7月15日至____年8月15日

1、针对欠费业主提出的问题，服务中心积极进行整改与跟进，并及时向业主通报处理进度。如服务中心与开发公司就销售遗留问题不能达成处理意见，或与工程部就维修问题不能明确的工程维修完成的节点时间，物业公司报开发公司寻求协助;(____-7-31完成)

a、属开发商销售时承诺业主未兑现的，与开发公司联系，判别是否属实，确实属实的，协助开发公司处理;

b、属开发商延迟交楼，要求赔偿的业主，经核实后，协助开发公司处理;

c、属交楼时遗留工程质量问题的，发单项目办联系施工单位尽快维修;欠缴费用在5000元以上的，维修费用在200元以上的，且物业公司能独立处理的，经开发公司工程部确认后，由开发公司工程部自行处理;维修费用在200元以下的，由物业工程部自行处理;

d、属物业公司管理责任的，立即整改;

3、欠费的开发公司关系户，致电请开发公司相关领导协助做欠费关系业主的工作，催促尽快交纳物业管理费;(z-7-31完成)

4、对无故拖欠物业管理费的业主，定期分批公示在(小区主入口)各楼宇公告栏内或采取合适的特殊措施进行催缴;(____、z-7-31完成)

5、主管级以上员工与各区域物业助理进行编组，催缴任务责任到人，不定时上门与欠费业主商谈。(韩玉敏 12-8-5完成)

丽晶阁、文华阁、联排别墅: zz、清洁领班

a组团:z、____、保安领班、z

鹭岛阁:z

蜀山阁:z

机动组:物业公司保安、清洁部成员

6、各组统一组织催费时间每周不少于2次，需物业公司协助的，提前一天通知。(各催费小姐 12-8-15完成)

第三阶段:____年8月15日至____年9月15日

1、各催费小组，对有希望谈定交费的业主继续上门商谈;(各催费小组12-8-22完成)

2、对恶意欠费业主，收集平时的催缴证据，交公司法务先发律师函;(____12-8-28完成)

3、发律师函后仍拒绝交纳物业管理费的业主，通过法律途径解决，并将结果公示在小区公共区域公告栏内。(诉讼结束后完成)

五、奖惩措施

1、奖励

____年9月30日前结算，以催费小组为单位按以下方式进行奖励，名单由服务中心报财务，与当月工资同时支付。

① 催缴总额达到50万(截止至____年3月1日止所统计欠费)，按催缴物业管理费的5%进行奖励;

② 通过法律途径催缴的费用不列入奖励范围;

③ 奖金分配方式:总奖金的10%作为部门活动基金，区域物业助理占45%，其他协助催费成员占45%;

2、处罚

① 各催费小组____-9-01日统计催费期间催缴金额，要求总额达到 30 万，未达到指标的，每少一万元，扣罚催费工作小组300元(区域物业助理承担50%，其他组员承担50%);

② 服务中心各催费小组统一组织加班催缴管理费时，无故不参加的，每次扣罚30元/人;

六、工作要求

1、各参与催费人员树立公司利益与个人利益一致的思想观念，发扬不怕苦、不怕累、锲而不舍的精神，按时完成工作任务;

2、物业助理必须将催缴物业管理费列入日常工作，合理利用工作时间与业余时间，不能等到月底进行;

3、各部门必须相互配合，一切以催费工作为重;

附:《z欠费明细表(9月份)》

合肥z物业管理有限责任公司

____年6月14日星期四

物业管理安全护卫实施方案：校区使用正常教学期物业管理实施方案

校区使用阶段--正常教学期的物业管理实施

1、公共服务

1、接待

迎送接待老师、学生时，用语准确、规范，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不使用服务忌语。对学校老师、学生的需求与求助耐心细致。

2、值守

有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。

3、领导小组

成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，负责监督协调日常物业管理运作，定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通、促进了解，以利于物业管理日常工作的开展。

4、联络

管理人员、保安实行24小时值班制度，编排管理人员、保安值班表，所有管理人员、保安的联系方式交校方一份，以备紧急事件能够联系到;24小时值班不因双休与节假日而中断。

5、意见调查

设立意见箱，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，及时处理学生、老师反馈的意见，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

2、安全管理

1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。

3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。

4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以备紧急事件发生时能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志，成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。

5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。

6、完善各项管理制度

(1)来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

(4)每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。

(5)发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

(6)开展意见调查，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

7、员工服务态度:员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

8、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。

3、安全保卫

1、人员组织

专职安全保卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好;退伍军人或经过两年以上安全保卫工作或相关训练，训练有素，掌握基本安全保卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力;

熟悉学校环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对学校护卫工作;思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录;

安全护卫人员配备必备的安全护卫工具;当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐;上岗时精神振作，举止文明，姿态良好，大方、得体精神振作，抬头挺胸，注意检查和保持仪表;在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠;交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守;校园交通秩序管理，对进出校园的车辆管理，来访实行被访人确定后，登记入内，离开交来访条，谢绝未经学校批准的车辆入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、交通疏导等工作。

3、巡逻

白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐;及时发现和处理不安全隐患;接受学校老师、学生投诉和求助;回答学校老师、学生的询问;在遇到突发事件时，及时报告警方与公司、学校，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散等;有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态;书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练;对紧急事故做出快速、正确的反应;尽可能减少破坏和损失。

5、其他防范措施

设有学校老师、学生求助与报警电话，24小时有人值守;接到报警信号，确认后保卫立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理;涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施;协助有关部门维持学校正常生活秩序，防止不安全事件发生;发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方;对学校内外围边界、角落、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明。

6、我公司不承担因学生自身行为造成的人身、财产安全事故责任。

4、巡视巡检制度

1、巡视

(1)检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。

(2)检查学生宿舍区域内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时向校方报修。

(3)检查有无损毁公共设施的情况，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行记录，如属人为破坏，当事人在场立即进行制止，视破坏情节轻重报校方处理。

(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行记录，保证各类管道电线正常使用。

(5)检查学生宿舍区大门、围墙等设施是否完好。

(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁，开关运行无影响等。

2、巡检

每学期对宿舍楼

公用部位、设施设备、道路、绿化等进行全部检查1次，掌握宿舍楼设施设备完损状况，对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议。

在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每日巡视1次宿舍楼楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它公用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。

5、宿舍管理

学生宿舍管理

1、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便于管理。

(一)按时就寝

1、下晚自习的铃声一结束，所有学生必须立即走出教室，不准在教室或老师办公室逗留，十分种后进行检查并关锁楼门。

2、熄灯铃声响后，要做到室外无人、室内无声。不准讲话，更不准喧哗，不准开收音机，严禁外出和在宿舍外逗留。

3、不准在宿舍内打手电、点灯，绝对不允许将蜡烛点在床上。

(二)治安保卫

1、早操、自习、上课、课外活动及课间休息期间，由值周班锁宿舍防盗门，严禁进入宿舍或宿舍区，放学15分钟后方可进入，预备铃响后必须立即离开。疾病患者须持医生证明、班主任签字，经政教处许可登记，在室长的带领下方可进入，违者一律以偷盗论处。

2、宿舍钥匙一律由室长统一保管，不得转交他人，室长必须按时锁门或插门，夜间大小便走出宿舍必须锁门，进入宿舍必须插门，如出现问题，责任自负，并酌情赔偿。

3、严禁在宿舍内烧电炉、热得快、煤气炉、煤球炉和酒精灯等，不准擅自在任何地方安装插头、插座等。

4、未经政教处允许，住校生不得私自换床或换宿舍。

5、未经政教处同意，任何学生不得留非本宿舍人员住宿。

(三)整洁卫生

1、每天起床时，各自将床上用品按要求整理好，值日生要保持全天的整洁，衣物用具要摆放整齐。

2、保持室内无污物，禁止在室内洗脸、刷牙、洗澡、洗衣服，

禁止在宿舍就餐、乱倒剩饭菜。

(四)爱护公物

1、爱护寝室内的一切公物，节约用水，不在床上、墙上乱刻、乱画。

2、发现危房、危床应立即报告物业管理办，避免事故发生。

(五)文明礼貌

1、严禁在宿舍存放、传阅低级、*、黄色书刊，不唱不健康歌曲，谈吐高雅，没有污言碎语。不准打人骂人，不准吸烟喝酒，不准聚众打牌。

2、严禁在休息时间内在宿舍大声喧哗、吵闹，不得在宿舍区内打球，不得在宿舍内接待客人。

3、每天协助学校有关部门查寝，对外宿、缺宿人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时报告给校方。

6、环境卫生管理

1、实行零干扰清洁卫生服务。学生上课后，清洁工再进行清扫。

2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育与劝阻使学生也自觉地参与到环卫工作中。

3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。

4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准:公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子;排水沟无明显泥沙、污垢;垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味;玻璃门窗、镜面和灯具标准是:玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁;楼梯的标准是:保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等;卫生间标准:地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮;天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网;目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味;宿舍楼层通道、地面标准:目视，干净，无污渍、无杂物。

7宿舍楼、办公楼保洁标准

1、共用楼道保洁

每日打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;每日收集2次学生垃圾;每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、指示牌等公共设施;各梯间墙面、天花板每月除尘2次;地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹，有光亮。楼梯内外玻璃，门窗要保持明亮、干净，公共区域定期喷洒灭蚊、蝇、虫药等。

2.共用卫生间保洁:

每日对共用卫生间清洁2次(清洁内容包括:通风换气;冲洗洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾带;清洗大、小便池;用拖把拖干净地面)。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍;地面干净。

3、垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱:每日清运2次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无污迹、油污摆放整规。

4、垃圾收集与处理

生活垃圾由学校老师、学生自己送至指定地点;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日产日清;建筑垃圾定点堆放;垃圾运送过程防止洒落，而后运送至学校指定地点。

8宿舍楼、共用设施、设备维护与管理水电及公共设施管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容:

(2)检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，当事人在场立即进行制止，不在现场视破坏情节轻重报校方处理后维修。

(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我公司承担，但我公司不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。巡检每年年底或年初对宿舍楼共用部位、设施

设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握宿舍楼设施设备完损状况，对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议;根据学校的委托组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每日巡视1次宿舍楼楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。

9给排水系统及其配套设施

1、给水设施保持泵房清洁卫生，地面排水畅通;水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活;受学校委托对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

2、排水设施受学校委托对化粪池进行清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物;楼面落水口等开裂、破损等及时更换;每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;排水畅通，无积水;地下管井堵塞及时疏通。

9.1宿舍楼供配电系统建立和完善有关规章制度。

包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书;保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍;每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理;潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥;每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝;每日填写运行记录，建档备查。

9.2、道路及配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时报学校处理;

9.3、园林绿化养护与管理

1、草坪成活率在75%以上;整块草地基本无明显的草荒;无大面积病虫害;无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占等现象;根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，每年至少受学校委托进行1次施肥、补苗;至少进行2次修剪;发生病虫害及时喷药。

2、园林树木生长长势良好;树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈;树林无明显的钉栓、捆绑现象;绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝。

3、花坛花卉长势较好;草本宿根花卉生长基本正常;发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象。

4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固;需要维修、刷白或刷油漆时向学校建议，由学校决定处理。

9.4、档案资料

各类档案资料齐全完整;分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便;及时变更登记，账物相符。

9.5提供的便民服务及特约服务

我们的服务思路

1.提供种类齐全的服务项目，内容涵盖师生日常的衣、食、住、行、用等每一个方面。同时根据师生需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足个性要求的服务项目，不提供过剩的服务产品。

物业管理安全护卫实施方案：校区启用入学报到期物业管理实施方案

校区启用阶段--入学报到期的物业管理实施

1报道入学期的形象保障工作

宣传标语、指示标牌、条幅的悬挂设置，学生守则的招贴、校园行为文明公约、寝室公约的招贴，校保卫队升旗手举行每周升旗仪式。

2入学服务工作

公共卫生大扫除，教室、办公场所的全面保洁、绿化的整体修剪和植物盆景的摆设置放，设立物业服务中心入学咨询、引路指路、学校功能区平面图、生活用品代购、邮包代收发、重物提携、访客探亲联系

3入学期的管理工作

抽调客服中心，成立会务部全力配合校办搞好开学典礼工作。由于新生刚刚入学，校方对学生暂未摸清，学生入住学校正在进行中，产生垃圾较多，宿舍封闭性较差，此阶段容易发生失窃事故。我方将按校园行为文明公约加大文明宣传，同时加大环卫保洁力度、保安防外盗内窃、防学生纠纷力度(需制定消防、失窃、治安事件紧急预案)，与班主任一起加强学生出入行为管理，动力部24h接修(需制定停电等紧急预案)，宿舍管理科在加强寝室公约宣传同时与校方学生处生活指导老师加大对宿舍的卫生及用电检查、熄灯检查。

物业管理安全护卫实施方案：某小区物业

小弟在此发这个方案希望前辈指点指点

××物业管理方案

前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分 ×××物业管理有限公司简介

公司简介

….

二、 公司总经理介绍

…….

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念:

团队意识和吃苦精神 个性舒张和竞争机制 先进模式和一体化管理

1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-____)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

财务部:

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>;; 第二部分 ***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案:

一、***管理处组织构架及各部门职责:

部室主要工作职责:

总经理:

1、对董事长负责;

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策，报董事长批准后实施;

>;;3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理;

4、主持新的经营项目的开发;

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;

7、对公司组织构架进行策划;

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室:

1、对总经理负责;

2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);

3、内外进行沟通;

4、内外公文的处理及档案的管理工作;

5、后勤保障工作;

6、公司库房的管理工作。

***管理处:

2、负责***的前期介入策划、实施工作;

3、负责***的接管验收策划、实施工作;

4、负责***的业主入主的策划、实施工作;

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况:

1、总经理:1人。

2、办公室:2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部:2人，其中经理1人(兼会计)、出纳1人。

4、***管理处:33人。

其中经理1人;工程组主管1人，土建工1人，水电工(含强弱电)4人，电梯工(直梯)1人，杂工1人;保卫队队长1人，队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人;业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。

总计:38人

三、管理目标

(一)、公司总目标

1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生。

(二)、目标分解

1、财务部

(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%

(2)、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%

人力资源科:

(1)、员工培训覆盖率/合格率100%

(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%

(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%

(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%

行政公关:

(5)、内外文件起草合格率≥90%

(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%

(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3

(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%

(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%

(10)、合同评审率100%

(

11)、公司各类刊物，小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%，校对差错率≤1%。

后勤保障:

(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%，

(13)、入库物品检验合格率100%

(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

(15)、库管物品年差错率≤0.1%

(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处

业主接待组:

(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%

(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%

(3)、限时服务承诺实现率≥95%

(4)、内外关系沟通成功率≥80%

(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%

(6)、收费困难原因收集分析及时率100%，准确率≥98%，正确传递100%

(7)、物管费收取率≥90%

(8)、收费金额差错率≤1‰

(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%

(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%

(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%

(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%

(13)、社区服务管理策划成功率100%

(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。

(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组:

(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

(2)、环境卫生日检查合格率≥95%

(3)、绿化检查合格率≥85%

(4)、小区绿化年成活率≥95%

保卫队:

(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%

(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%，有效率≥95%，隐患信息传递准确率/及时率100%

(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组:

(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%

(2)、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%

(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(4)、设施设备保持完好率≥95%

(5)、机电设备检修及时率100%

(6)、设施设备检修一次合格率≥95%

(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%，过程监视及合格验收率100%

(8)、保障设备设施安全运行率100%

(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

(10)、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、

服务内容及标准

(一)前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议;

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;

3、参与单项工程的甲乙方交接验收;

4、参与整体工程的甲乙方交接验收;

5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;

6、 接受业主入住前的相关咨询;

7、 供业主入住前的上门服务。

(二)、业主入住管理

1、 办理业主入住及接房的相关手续;

2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

(三)、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:

(1)、清洁卫生管理;

(2)、绿化日常维护管理;

(3)、治安管理;

(4)、共用蓄水池的维护管理;

(5)、水电管理;

(6)、排污设施管理;

(7)、道路维修管理;

(8)、房屋共用部位的日常养护维修;

(9)、物业档案资料管理;

(10)、车辆停放及交通秩序管理;

(11)、安排社区文化活动，协助政府宣传教育;

(12)、代收代交水电气费;

(13)、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

(1)、家居设施维修

包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

(2)、家居清洁服务

包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

(3)、家居杀虫服务

包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

(4)、家政服务

包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

(5)、租赁服务

包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

(二)、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

(1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

(二)、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

(1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

(3)、实行代收代缴各项公用事

业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

(1)、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

(2)、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。

(2)、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

(3)、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

(4)、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

(5)、无长时间停水事故。

7、空调系统

(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

(1)、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

(3)、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

(1)、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

(2)、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

(1)、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。

第三部分 ***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:

一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)

总经理 1名 1000 =1000

物业经理 1名 1500 =1500

工程主管 1名 1200 =1200

保安队长 1名 1200 =1200

财务经理 1名 800 =800

行政部经理 1名 800 =800

技术员 4名 800 =3200

nbs

p; 绿化保洁主管 1名 800 =800

附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5

13723.5

三个月小计为 41170.5

二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200

三、 区外围设施

大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750

不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600

指示牌(若干) =1000

大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500

大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400

小计: 6250

四、 管理处各办公室用品及设备

办公桌椅 15套 300 =4500

文件柜 7套 500 =3500

对讲机(含备件) 10套 1200 =12000

电脑 2套 4500 =9000

打印机 1台 2000 =2000

复印机 1台 10000 =10000

传真机 1台 1500 =1500

保险箱 1个 1500 =1500

管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000

饮水机 2台 100 =200

装订机 1台 300 =300

照相机 1台 1000 =1000

管理处装修 =60000

会议室家具 1套 4000 =4000

办公细项物品 =10000

小计: 124500

五、工程部用品

1、 测试仪表 个 200

万用电表 个 500

电流流量度:300a 个 800

电流钳式800a 个 1500

电流钳式3000a 个 1500

对地阻值测试表 个 1500

绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500

温度计:电子数字式 个 200

手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300

手提式风量和风速计 个 1500

电源测试电笔 支 20

卷尺:1m 把 30

卷尺:5m 把 300

钢尺:3m 把 50

钢尺:1m 把 300

水平尺:600mm 把 250

角尺:300mm 把 250

小计:

2、 安全设备

高空工作安全带:降伞式 套 1200

50/500反光衣 件 100

耳塞100db 打 500

耳筒500db 个 500

安全过滤口罩:100cdn 打 500

护眼罩:眼镜式 个 200

护眼罩:全式 个 500

护眼罩:焊接用 个 1200

;护镜(焊接用1000gda) 个 600

手套:绵布 打 200

手套:皮革 打 400

铝梯:1m 把 1000

铝梯:1、5m 把 1500

铝梯:4m 把 3000

高空工作台:6米全护式 个 15000

高压电工全护装 套 2500

连输工具:轴流板式车 部 200

手推车 部 200

小计:

3、 工具

木锄 把 50

扳手:活动150mm 把 50

扳手:200mm 把 50

扳手:300mm 把 100

扳手:450mm 把 150

菊花板身:3mm36mm 套 350

组合式:4mm-45mm 套 500

夹具:大力钳(平口) 把 50

o形夹100mm 个 50

o形夹:150mm 个 50

o形夹:200mm 个 50

o形夹:300mm 个 50

虎钳150mm 个 200

钢管工具连弯头 套 1500

切割工具:水管用切刀 把 200

铁片用剪刀 把 100

界刀 把 30

剪刀把50

紧急爆破工具:大手锤 个 100

斧头(消防队用) 个 150

铁笔 支 100

压力钳 把 800

润滑油加油枪 把 200

6角起子(0、5mm-16mm) 套 100

管子钳:200mm 把 50

管子钳:300mm 把 50

管子钳:450mm 把 100

管子钳:600mm 把 300

拉钉钳 把 150

小计

4、 手工具

螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30

150mm * 6mm 支 30

200mm * 8mm 支 30

250mm * 8mm 支 30

400mm * 10mm 支 30

十字形:100mm * 3mm 支 30

175mm * 4、5mm 支 30

250mm * 6mm 支 30

350mm * 7、5mm 支 30

电子部件专用:平咀 套 40

十字咀 套 40

平咀钳 把 30

尖咀钳 把 30

斜口钳 把 30

专线开口钳 把 100

剪线钳 把 100

鲤鱼钳 把 30

水泵钳 把 60

弹簧专用

用尖咀钳:平咀 把 300

弓咀 把 300

电线护套管钳:100a以上 把 500

800a以上 把 1500

手锯:金属450mm 把 50

手锯:150mm 把 30

手锯:木工600mm 把 100

手锯:250mm 把 50

手锤:电工 把 50

手锤:球表1kg 把 50

手锤:1、5kg 把 50

手锤 套 200

吊重滑轮1吨 套 1500

铁钻 个 200

木工专用工具 套 1200

泥水工专用工具套800

5、 电动/机械工具

手电钻电池式0-12mm 把 1200

油压手电钻:小 把 1500

大把2500

油压式手电锤:小 把 1000

锯条式切割机 把 800

片式切割机:小 把 1000

大把1500

金属磨轮式切割机:手提小 把 1000

手提大 把 1500

磨轮床 部 1500

60a电焊机 部 2000

气焊枪:氧气式 套 3500

乾手机:小 套 1000

大 套 2500

高压水枪(手提式) 套 2000

高压气泵(手提式) 套 2000

高压吹风扇(手提式) 部 1500

高压吸尘机(手提式) 部 1500

手提射灯 支 350

气动打钉枪 把 600

小计:

工具共计:30000.00

6、 值班室/办公室家具

值班工作桌、椅 7套 400 =2800

工具2桌 2张 600 =1200

工具柜 2个 1000 =2000

物料架 2个 1000 =2000

工具箱 7个 200 =1400

文件架 7个 100 =700

小计:10100

六、保安部用品

值班电筒(充电式) 20套 100 =2000

雨具 20套 80 =1600

办公桌椅 9套 500 =4500

小计:8100

启动预算总计:222320.50元

第四部分 合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行:

第一种:完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为:

启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊

按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房:按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937

物业管理安全护卫实施方案：物业

物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性;对物业管理定位、服务标准把握的准确性;方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作:

(1)收集楼盘资料:

地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求;

(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准;

(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平;

(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料;

(6)准备现有的管理方案作为参考。

方案编制要点

不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点:

根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

(9)对重点管理内容展开叙述:如车场、财务管理、保安等。

(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

物业管理安全护卫实施方案：某某银行支行住宅区物业

某银行支行住宅区物业管理方案

管理思路

现代人经过努力，在居住条件上已从生存需求、伦理需求提升到发展和享受需求层面，有了更高的要求。

考虑到在支行各住宅区的业主使用者大多为银行及金融系统员工及个别经济富裕的企业人士。业主组成整体素质较高，因此相对物业管理服务工作的要求高，所以被动型、基础型的物业管理服务工作很难让业主满意。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为支行住宅区的物业管理服务过程中体现"业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量"，以达到我们物业管理的目标:通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与文化融通、健康开放的生活环境。

管理方式

1、物业管理改进工作

为了显现出物业管理的三大功能:"管理功能、维护功能、服务功能"。dy物业管理公司将在支行各住宅区的管理服务过程中突出体现:

(1)管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益

dy物业管理公司将采用管理酬金标准与住宅区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为住宅区业主、使用者服务。

(2)维修资金管理

物业维修资金按支行住宅区所在地有关规定执行，维修资金的审批权在于业主委员会，使用权在于物业管理机构，保证维修资金的专款专用。

(3)零干扰服务

物业的各项服务以尽量不打扰业主住户为原则，如人走到楼门口，楼道灯也应声而开，设置宣传栏对通知社区内特别需要让住户们了解的信息等。

(4)倡导"邻居守望"，加强居民自治意识

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮忙"守望"，这种做法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在支行各住宅区借鉴这种富有实效的措施。

(5)开通渠道，保障有效沟通。

由于住宅区相对分散，很难集中管理。因此我们将运用业户信箱、热线电话、e-mial、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量标准。

2、支行各住宅区物业管理模式构想

(1)公司将组建支行住宅区管理处，在公司物业管理部的领导下，全权负责小区清洁绿化、安全防范、设备维护保养及小区公共地方管理和对业户的接待、回访等管理工作。

(2)小区的卫生保洁按公司制定清洁工作内容及卫生检验标准、工作规程等由清洁班进行，由服务中心对其工作进行检查、考核和对清洁效果进行评定。水池清洁交由dy公司保洁部专门负责清洁。

(3)由具有专业资格证书的专业人员负责工程维修部，直接归属支行住宅区管理处管理，负责对设备、设施进行日常维护保养、故障维修工作，dy公司工程部根据实际情况提供技术指导。

(4)管理处下设保安部，对小区实行24小时封闭式管理。负责小区外围巡检、门岗值班，并派员对小区进行不定期巡视检查，。

(5)支行住宅区管理处设服务中心，负责业户接待、回访、投诉处理，并实施工作时间外管理人员轮值制度，以处理应急工作及监督检查工作。

3、支行住宅区管理处组织架构

4、激励机制

dy公司认为，人是企业经营管理的核心，企业的经营管理目标归根到底是通过人去实现，坚持"以人为本"，以充分发挥人的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理和对业主自觉性培养工作，着眼于充分发挥员工的潜力和积极性，不断提高员工的素质，增强业主遵守物业管理各项规章制度的自觉性，促进公司内部和管辖区和睦友好的人际关系。

dy公司将目标激励作为最主要的激励手段，每年初根据dy物业公司承诺及公司总体发展规划制定物业管理质量目标，并将各项指标分解到各部门，实行各部门目标管理责任制考核，明确责、权、利，使每一位员工明白并理解各项工作要求。每季度按分解指标检查落实情况，兑现奖罚措施，体现多劳多得，并在实践中培养和选拔物业管理骨干。

5、监督机制

外部监督机制

严格按照国家、政府及上级主管部门有关法律、法规要求开展工作，定期向支行相关部门和业主委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，接受mm市房管局及建委等其他政府部门的监督。

内部监督机制

严格按照iso9001质量体系进行服务质量控制，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，另接受dy公司各职能部门对服务质量、管理费用开支、员工考核等方面的监督。

6、自我约束机制

严格执行国家、政府发布的有关法规、条例以及实施细则。

实行岗位考核制度，日常管理通过岗位评分制度约束员工行为，实行岗位工作质量、评分与工资级别挂钩，每年进行一次员工全方位考核，实行5%淘汰制。

7、信息反馈及处理机制

掌握真实情况是改善工作的前提。我们将根据iso9001质量体系及其要素4.14《纠正和预防措施》的要求，通过信息反馈和处理，保证优良的物业管理服务。

支行住宅区管理处将充分利用以下三方面信息反馈渠道:

a、管理处下设服务中心，由管理处主任及保安部24小时协调处理全方面物业管理服务，公布服务热线电话号码，回答各类询问、受理业主、客户投诉。所有投诉均按dy公司投诉处理程序文件执行。

b、dy公司按iso9001质量体系要求，管理处每季组织一次业主、住户意见调查活动，掌握真实情况，明确各项物业管理承诺指标中的差距，及时采取措施，调查意见的处理结果及时反馈给业主/住户。

c、在支行各住宅区均设立意见箱，每周开箱一次，汇总各类意见建议，并将处理结果反馈给业主/住户。

信息反馈及处理流程图

入驻工作计划

序号项目内容时间备注

一房屋及公共设施维修保养1.制定房屋养护和维修计划方案;

2.维修基金的管理;

3.房屋的维修管理;

4.房屋的养护服务。进入管理首月实施

二机电设备的维修养护1.设备的基础资料管理;

2.设备的运行管理;

3.设备的维修管理;

4.设备能源和安全管理。进入管理首月实施

三安保管理1.治安管理;

2.交通、车辆管理;

3.消防管理。进入管理首月实施

四小区环境管理1.园林绿化管理;

2.清洁卫生管理;

3.环保管理。进入管理首月实施

五财务管理1.财务帐务;

2.费用收取。进入管理首月实施

六社区文化活动开展1.社区宣传;

2.提供社区服务。进入管理首月实施

七便民服务1.为住户提供便民服务;进入管理首月实施

物资装备计划

硬件设施是物业公司管理的必须条件。为确保支行住宅区物业管理工作正常运作，须合理配置必要的物业管理用房;器械、工具以及通讯，治安装备及办公用品等。配备原则以高效益合理实用为原则

1、管理用房

本公司按委托方提供的管理用房进行合理安排、布置。

2、员工宿舍

为保证小区应急状态的处理能力，我们建议提供部分员工宿舍解决保安部员工住宿，具体由双方协定。

物业管理安全护卫实施方案：创建天津市物业管理优秀示范住宅小区实施方案

熙园创建“天津市物业管理优秀(示范)住宅小区”实施方案

上京熙园投入使用已一年多，在开发商、广大业主和本公司的共同努力下，上京熙园已基本进入了正常的运作和良好的管理状态。为了使上京顺园更加完美，同时为更进一步提高管理工作水平，规范管理工作，根据天津市关于创建“物业管理优秀(示范)住宅小区”的精神，经请示地区公司同意，决定在____年开展创建市级“物业管理优秀(示范)住宅小区”的活动，并根据国家标准制定本计划。

一、准备阶段

在____年7月至____年10月的这段时间里，完成以下工作:

1、组织机构。

创建是一项系统性、长期性的工作，良好的组织、计划和实施是达到“优秀(示范)住宅小区”的标准的先决条件。为此我公司将创建的全部工作内容“分包”，落实责任到具体人员，在创建领导小组的统一组织下协调工作。

(1)建立创建领导小组

创建领导小组由总负责人小区经理洪世宏负责，管理部邓胜阳做现场专业指导，设环境、保安、文件、工程等七个小组，主管七名，成员若干名，为各班组主管和骨干。

专业指导:天津市宝坻区房管局物业管理处

(2)创建领导小组工作制度

创建小组全体成员须以身作则，带领全体员工首先将创建工作的具体内容落实到实际工作之中;第二充分提高工作效率，并以创建为手段，提高我们的管理水平和服务水准;第三提倡无私奉献之精神，利用业余时间去完成8小时内无法完成之全部工作。

(3)创建领导小组例会制度

创建领导小组的全体成员，于每周六上午10:00至11:30召开创建工作例行会议，主要内容为:总结上一时期的创建工作，发现问题、寻求解决方案;安排本期的创建工作;检查计划的落实情况。另外，创建领导小组负责人可根据实际情况，安排相应的专题会议。

物业管理安全护卫实施方案：物业管理卫生保洁实施方案怎么写

物业管理项目卫生保洁实施方案目的:为确保__集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。范围:营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。职责:

1.负责每日对__集团江北计划发展中心公共环境，以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁;

3．负责垃圾的分类存放(可回收、不可回收)，并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾;

4. 每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等，将垃圾堆放到制定地点，做到责任区内的垃圾随产随清;

5. 积极主动配合__集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备，以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌;

6. 在相关部门的允许下，积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作;

7. 在卫生保洁程中注意周围环境变化，当发现有环境卫生隐患或异常情形时，应及时、准确地告知负责人和相关方;

8. 员工必须自觉爱护环境，爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。内容、程序及标准:

1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。

2. 程序及周期:

(1) 、每日一次，楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦;

(2) 、每日一次，墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网;

⑶ 、每日一次，扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢;

(4) 、每日上下各一次，卫生间进行拖、冲、刷，并开窗通风;中间进行巡扫;

(5) 、每日一次，自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶，并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏，利用洗涤剂进行桶内洗刷，防止异味。);

(6) 、每日一次，利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网;

(7) 、每日一次，道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫，除去积水、杂物、枯叶(枝);

(8) 、每日一次，电梯厅卫生清扫;

(9) 、五天一次，用吸尘器利用上班前时间清扫地毯，除去灰尘、杂物;

(10) 销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖;

(11) 、根据实际进行区域消毒;

(12) 、若举办活动，可以根据甲方要求进行保洁。

3．标准:

(1) 、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘，干净、明亮、;

(2) 、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网;

⑶ 、卫生间内干净，无异味，空气畅通;

(4) 、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净，并在下班后检查门窗是否 ;

(5) 、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3，且无散发刺鼻异味，外观干净、整洁并摆放整齐;

(6) 、垃圾分类存(摆)放，并且清晰;[ a、可回收垃圾:办公垃圾(如:报纸、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金属垃圾(如、易拉罐、金属)、塑料垃圾等(如:饭盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:厕纸、过剩茶叶)、控制性垃圾(如:各类废旧电池)、指定性垃圾(如:墨盒、复印墨粉)];

(7) 、开关、灯具等无浮尘、蛛网;

(8) 、活动室保洁根据指示进行布置，摆放整齐，无杂物、积尘、异味，空气畅通;

(9) 、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶;标牌、路灯等无积尘、污垢;沟渠畅通。附:保洁项目程序方式保洁周期保洁标准室内

1、 大理石、木地板地面

2、 面砖地面

1、 利用吸尘器、尘推、清洁地面

2、 用拖布进行清洁

1、 每日推尘保洁，定期保养

2、 每日数次保洁

3、 每日一次不间断巡检

1、 干净、光亮、无尘、无垢、无杂物

2、 无水迹、干净无尘

3、 干净、无尘

1、 墙体表面

2、 墙面开关

3、 踢脚线

1、 用尘掸清洁表面浮尘

2、 用毛巾清洁

3、 用毛巾，毛刷清洁

1、 每月一次

2、 每日一次

3、 每周一次

1、 无尘、无蛛网

2、 干净、无积尘、手印

1、 玻璃门

2、 玻璃

1、 用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手

2、 用抹玻璃刮、清洁剂清洁

1、 每日清洁，一周一次全面保养

2、 每月一次周期进行

3、 一季度一次周期进行

1、 干净、明亮、无尘、无垢

2、 干净、无尘、无垢、明亮

1、 栏杆、扶手

2、 台阶

1、 用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁

2、 用拖把、地拖清洁每日三次，不间断巡检

1、 干净、无积尘

2、 干净、无尘地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面，对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂，垃圾篓不超过2/3每日清洁数次，垃圾及时清倒，喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖清洁每日一次，定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净壁灯、吊灯用毛巾、尘掸清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘垃圾桶内外部

1、 用毛巾、清洁剂清洁表面

2、 用垃圾袋套住桶心每日清洁，及时更换垃圾袋，不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3门窗、物品用毛巾、地拖清洁每日一次，具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐，地面无积尘、墙面无蛛网室外

1、 地面

2、 地角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁

1、 每日两次不间断巡检

2、 每季度一次冲洗地面无杂草、无泥沙、积水、杂物，地角线无积尘

2、 路灯

1、 用扫把、毛巾清洁

1、 每日清洁

2、 每季度一次周期进行

1、 干净、无尘、无杂物

2、 干净、无尘

1、 室内灭火器箱

2、 室外消防栓

1、 用抹布、清洁剂清洁

1、 每日进行

2、 定期进行干净、无尘

1、 标识

2、 宣传栏

3、 车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划:

一、四季度每季一次;

二、 三季度根据实际情况增加，夏季每月至少一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少应急措施:

1.接到紧急卫生清扫通知时，应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁;

2. 突发事件(如:火灾)发生后，在有关部门的许可下，及时进行灾后的卫生清扫;

3．在狂风暴雨来临时，应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好;并在风雨后将道路、场地等先行清扫(保持道路畅通)，一些吹散物的还位。注意事项:

1.对灯具、草坪灯擦洗时，注意是否漏电、电源是否断开等，以免触电;

2. 高空作业，应严格按《高空作业程序》进行，以确保人身安全;

3．未经允许不得私自进入办公室等室内清扫，不得翻阅文件、档案等;

4. 突发事件后，必须由相关部门同意，方可进行现场的清扫。检查、考核:

1.每天打扫时，员工进行自检;

2. 项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检，并填写《卫生保洁周检表》;

3．认真接受__集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议，做好记录;

4. 项目部或总公司可以进行不定期的抽检。