| 制定目的 | 小区事情多，没人管就乱套。想让日常运转顺一点，业主少操心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业主任自己，管收楼、装修监督、收费、投诉、保洁绿化这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 主任自己干所有事，管理部盯着进度，业主反馈当参考。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏收物业费，不准拖着不处理投诉，不准放任装修乱来，不准保洁绿化掉链子。 | ||
| 检查与监督 | 主任每天记工作日志，管理部每月查一次，月底交总结。没做到就谈话提醒，再犯要写说明。 | ||
小区物业管理处主任职责(3)
一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。
二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。
三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。
四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。
五、开展有偿服务。
六、执行管理部的管理计划。
七、上级交办的其他工作。
| 制定目的 | 小区着火太危险，怕设备坏掉救不了人，想让大家多留心消防事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的所有消防器材，像报警器、消火栓、水泵这些。 | ||
| 职责分工 | 工程部带头干检查，保安和维修工动手做，项目经理盯着别漏项。 | ||
| 禁止行为 | 不准跳过检查时间，不准不填检查表，不准发现坏了拖着不换。 | ||
| 检查与监督 | 双月查一次报警系统和消火栓，半年查一次喷头和水泵接合器，工程部月底交表，漏一次扣当月绩效，表填错重做。 | ||
物业辖区消防设施管理规定
1.0目的
为了确保小区住户生命财产安全，保证消防设备随时处于正常状态，提高人员管理意识和安全责任感。
2.0适用范围
物业公司所管理项目配置的所有消防设施设备。
3.0管理内容
3.1火灾自动报警系统
--每双月在定期安全检查时对火灾自动报警系统主机面板，报警钮及车库防火卷闸门作联动功能试验。
--每半年检查喷头是否漏水、锈坏、玻璃球中有色液体是否变色、减少，如有异常，立即更换。如发现玻璃有被其他物质污染，立即清洁保持灵敏度。
--每半年检查一次报警阀，要求打开警铃校验旋塞，30秒内应发出铃声报警。
3.2消火栓
--室内消火栓
每双月检查消火是否锈蚀，有无渗漏、转动机构是否灵活。
--室外消火栓
每双月对室外消火栓进行放水检查，对润滑部份擦洗加油。
| 制定目的 | 小区里常有纠纷、违规、犯罪这些事，怕出乱子伤到人，得有人管住场面。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 正家物业所有护卫员，管整个小区公共区域。 | ||
| 职责分工 | 班长盯现场，队员守岗位，发现事马上报、马上劝、马上拦。谁当班谁负责，不推不躲。 | ||
| 管理要求 | 劝架要讲理不吵架，散人群不聚堆，缓矛盾不激化，小错教育，大错送公安。 | ||
| 监督与检查 | 主管每天查岗看记录，没做到扣绩效，三次不改调离岗位，每月开会复盘问题怎么处理。 | ||
正家物业护卫员处理问题的原则和方法
1.0原则
护卫员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护小区治安秩序和保护顾客的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是:依法办事，执行规定，不徇私情，以理服人。
2.0方法
不同性质的问题，应采取不同的处理方法。
2.1对于发生在顾客间的一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。
2.2对于一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取"可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆"的基本方法处理，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。
| 制定目的 | 怕东西被偷，保护大家安全，让小区更安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 住户、商家、单位搬东西进出都要管。 | ||
| 职责分工 | 项目管理中心牵头申报，安防员盘查，治安员盯岗亭，安防队长记情况。 | ||
| 禁止行为 | 不申报就搬出，不盘查可疑物品，不报告异常，不记录细节。 | ||
| 检查与监督 | 申报后才放行，安防员每天查，岗亭24小时盯，没做就扣分，每月检查执行情况，三次不到位换人。 | ||
住宅小区物品搬进(出)管理规定
1目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。
2申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进(出)物品时提供方便。
3盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查;发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援;本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。
4应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。
5案件处理。
| 制定目的 | 投诉处理不好会让人不信管理处，还影响公司名声。想让业主满意，把问题快点解决好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有业主的投诉，包括电话、来访、信件这些方式提的问题。 | ||
| 职责分工 | 客户助理分类投诉，值班员填表，维修员十分钟到场，行政主管回访，客户主管盯重大投诉。 | ||
| 禁止行为 | 不能不填登记表，不能超三工作日不回复，急修不能过夜，回访不能漏掉一个业主。 | ||
| 检查与监督 | 值班员每天查登记表，主管每周看处理记录，月底汇总没完成的要说明原因，连续两次没做好要谈话。 | ||
盛世家园日常管理方案:业主投诉处理
第四章 业主投诉处理
投诉处理是物业管理环节中一顼严谨而极窒技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的商度信颠，反之将伤及管理处形象及企业信誉，损害业主对管理处的信任，因此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定，详见公司iso9001体系文件。
一、投诉受理
业主投诉一般通过宅话、来访、书信或其他形式，客尸版务中诎客户助理按投诉的内容进行分类，管理处职责所在或菲管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决;对业主的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客户主管沤报，由客户主管按权限处理。
| 设立背景 | 物业项目需要有人盯现场，管护卫员日常站岗和交接班，不然秩序容易乱。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 带好一班护卫员，盯他们干活是否到位，查问题、训队员、写报表。 | ||
| 工作内容 | 每天领班点名、查各岗情况、做质量检查、组织训练培训、开周会、填日报表。 | ||
| 协作关系 | 向部门主管汇报，跟护卫员天天打交道，出事时联系队长和值班室，配合其他班组应急。 | ||
物业项目护卫班长岗位职责(五)
1.负责每天领班，促使护卫员做好上班前的到位情况，按交接班制度交接班。
2.不断巡查各岗位护卫员履行职责情况，及时纠正违纪现象和处理发生的问题。
3.负责每天本班护卫员服务过程的质量检验，并做好合格与不合格考核记录。
4.负责组织对本班护卫员的军事训练及业务培训。
5.了解本班人员的思想动态，及时排解矛盾，教育队员搞好团结，努力工作。
6.在工作中以身作则，严于纪律，公私分明，办事诚实、正直、公正、公道。
7.做好领班工作值日报表，呈送部门主管审阅，并提出合理化建议。
8.发生特别事故时，(如火警)要立即向队长或值班室报告，在有关部门主管未到之前，负责指挥现场(灭火抢救)有关工作。
9.每周举行一次班会议，总结本周工作情况和安排下周工作。
10.完成上级临时交办的工作任务。
| 设立背景 | 小区车多乱停影响进出，得有人管停车和安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管车辆进出停放，查车况和设施，收停车费，保车场安全有序。 | ||
| 工作内容 | 指挥车辆停指定位置，巡车巡设施做记录，查消防器材，收钱，写值班记录。 | ||
| 协作关系 | 跟物业前台报异常，向班长汇报问题，配合保洁清通道，司机来要签名确认车伤。 | ||
停车场护卫员岗位职责
1、负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置
2、负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认。
3、负责检查车场消防器材的完好情况，保持消防通道的畅通。
4、负责车场的安全管理，维持车场秩序。
5、负责进入停车场车辆停放费用的收取工作。
6、做好当值期间的各项情况记录工作。
| 制定目的 | 物业安防很重要，国家和地方有要求，怕护卫员管理乱，想让日常工作更规范。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管分包公司派来的护卫员，管入职备案、工资结算、人员增减、请假辞工这些事。 | ||
| 职责分工 | 项目公司牵头检查监督，分包公司负责招人发工资办手续，主管部门收证件管合同执行。 | ||
| 禁止行为 | 不能没证就上岗，不能擅自安排护卫员，不能不按合同增减人数，不能不批就离职。 | ||
| 检查与监督 | 项目公司每月查证件和结算单，发现缺证或违规就扣服务费，月底前填完单子，没按时交要补交并说明原因。 | ||
结合物业管理行业安防工作的特殊性和国家法律法规、地方政府有关对安防工作要求，为规范项目公司护卫员的日常工作管理，制定如下管理制度，请遵照贯彻执行。
1.新入职的护卫员，分包公司应向项目公司主管部门提供如下证件备案:暂住证、户口所在地公安机关出具的无违法行为证明、医院体检合格证明等复印件。
2.护卫员每月工资有分包公司结算。若可能涉及赔偿责任，项目公司可暂缓支付分包服务费。若分包公司对其责任没有疑义，应扣除相应的费用。
3.《分包公司费用结算单》各项目公司应根据合同要求结算日前填写完成，无特殊情况应按合同规定办理。
4.公司员工均可向保安分包公司介绍、推荐护卫员，但任何人不得未经分包公司同意擅自安排护卫员。
| 制定目的 | 小区人多，垃圾堆着、声音吵、东西乱摆、空气不好。想让家干净点，住着舒服点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有住户、商铺、保洁和保安。管扔垃圾、装修声、小摊小贩、墙面地面清洁。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头，保洁员天天扫，保安巡逻盯六乱，管家每周查三次卫生。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱贴小广告，不准半夜装修，不准车在小区按喇叭，不准往花池倒剩饭，不准在楼道堆纸箱。 | ||
| 检查与监督 | 保洁每天记录清扫时间，管家每月抽查10处，没做到扣当月绩效200元。9月起执行，连续两次不达标换人。 | ||
盛世家园日常管理方案:环境保护与管理
一、环境保护
随着住宅产业的迅速发展，人□的集聚带来了系列的环保问题。在盛世家园的环境保护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的间题。
(一)垃圾处理:
垃圾废物，我们认为:垃圾是放锗位王的贲源，因此删强对这一类资源的管理菲常重要。在现阶殷垃圾分类实施难的因素在于:居民环保意识有待提高，普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类:生活垃圾构成较复杂，分类难度大，分类成本高:垃圾囤收系统组织不健全，部分垃圾"回收尚可!求售无门"。我们将蝎力推进垃圾分类工作，变废为宝。
| 制定目的 | 护卫员住一起容易乱，想让大家住得整齐干净，休息好，有规矩。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管护卫员在宿舍的事，比如睡觉、卫生、东西怎么摆。 | ||
| 职责分工 | 主管和主任查落实没，主管盯着执行，护卫员自己照做。 | ||
| 禁止行为 | 不能外宿不批、不能带人留宿、不能吵闹、不能乱扔垃圾、不能光膀子、不能赌博、不能看不良书、不能酗酒打架、不能乱换床位、不能乱接电线做饭。 | ||
| 检查与监督 | 值日表排好，每天扫地倒垃圾，床铺毛巾鞋子按图摆，主管每周查，没做到扣分通报，月底汇总反馈。 | ||
正家物业护卫员宿舍管理规定
1.0目的
1.1为了加强对护卫员作风与纪律的养成教育，规范护卫员宿舍的管理，保证护卫员宿舍秩序良好、清洁干净，物品摆放整齐统一，特制定本规定。
2.0适用范围
2.1适用于对护卫员宿舍的管理。
3.0职责
3.1护卫主管及主任负责检查本规定的贯彻落实。
3.2护卫主管负责对执行过程实施督促。
3.3 护卫员负责具体执行。
4.0 管理规定
4.1 宿舍管理
4.1.1 护卫员必须在管理处指定的宿舍、铺位上住宿，未经管理处主任批准不得在外住宿。
4.1.2 不准擅自带人留宿，直系亲属如有特殊情况需临时留宿的，须报经管理处主任批准。
4.1.3严禁大声叫喊、高声喧哗，影响他人休息。