物管培训:员工培训管理（优选10篇）

物管培训:员工培训管理

一、培训意义

人是企业中最重要的资源，在职培训是人力资源最重要的投资，物业管理的经营就是人与人之间的往来，企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱，而教育和培训是提高企业人员素质的重要手段。但是，这里需要指出的是，造就人才绝对没有速成，人的成长需要时间。如果只从员工的适应力和能力来看的话，刚中学或大学毕业的人，进公司后难以立刻胜任任何一项工作，即说明有情感智商的人对物业管理及服务工作来说非常重要，就是这个道理。所以我们把培训人才作为企业体制改革和实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。培养人才是没有捷径的，一开始就必须花时间，并不厌其烦地持续进行方能取得长久的成功。

二、培训工作的原则

1.新员工

安排新员工的人事及教育，也就是安排新员工接受培训并分配到各工作部门，然后，在所分配的工作部门中，由第一线的管理、监督者来负责工作场所教育。

通过入职前培训，使新员工对公司保安、消防、设备维修保养和公司开源节流的重要性有初步的认识，对公司基本概况、员工守则、礼貌礼仪、个人卫生等有初步的了解。

但是对工作忙碌的第一线管理者或监督者来说，要全身心地教导新员工是不可能的。事实上，这种教导的责任大多是交给和新员工一起工作的资深员工们。

但是，在将教育指导新员工的责任交给资深员工之前，必须先教导资深员工教育新员工的方法，所以在新员工尚未上班之前就必须将老员工培训成为新员工的榜样。

2.在职老员工

在培训在职老员工之前，首先要对员工的能力和素质做一次总检查。也就是说，对老员工的能力、素质等不足之处，一项一项检查总结。培训内容有:

(1)员工手册的加强培训;

(2)岗位职责、操作规程反复加深培训;

(3)政治素质培训(包括政治思想、职业道德、归属感、安全教育等);

(4)新设备、新产品、新技术、新操作流程培训;

(5)提高与本业务有关的管理知识、技能、技巧的培训;

(6)礼仪礼貌、仪容仪表的反复培训;

(7)就客人投诉反映出的问题，进行案例分析。

三、员工培训的内容

物业管理公司员工的培训，主要包括基本素质培训和业务知识培训。

(一)基本素质培训

基本素质培训是物业管理从业人员最基本最重要的培训内容，抓好基本素质培训可以使员工拥有良好的职业道德如:尊老爱幼、助人为乐、遵守秩序、爱护公物、信守诺言、团结合作、爱岗敬业等;可以使员工树立起服务第一的服务观念，全心全意地为用户服务;可以使员工拥有较好修养，在对用户服务时热情主动、文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、衣冠整洁、举止端庄、尽善尽美等。

基本素质培训的对象是物业公司的全体员工，培训的基本内容包括:

①员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使用人服务的思想)、行为规范和行为准则(仪容仪表、日常行为、来电来访、上门服务等)培训。

②员工的礼貌服务(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。

③物业管理基础知识培训。

通过以上内容的培训，使员工掌握物业管理服务最为基本的语言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识。

以下是深圳长城物业管理公司员工行为和语言规范，各公司在进行员工基本素质培训时，可广为借鉴。

(1)公司员工文明用语规范

①对业主(或客人)说话时语调要自然、柔和、亲切，不要装腔作势，声音不要过高，但也不要过低，以免业主(或客人)听不清楚。

②绝对不准讲粗话，使用蔑视或污辱性的语言。

③与业主(或客人)说话时，应尽量使用业主能听懂的语言(通常用普通话)。

④不准模仿业主(或客人)的语言语调和谈话。

⑤要注意称呼业主(或客人)的姓氏，在未知业主姓名之前，应称呼(先生/女士、小姐)。

⑥讲话注意语言艺术，多使用敬语:

a.接过他人递来的物件时，应说:“谢谢”;

b.请求业主、客人或同事做任何事前，应使用“请”、“麻烦您”等;

c.在向他人表示歉意时，应使用“对不起”、“不好意思”等;

d.表示感谢时，应使用“谢谢”、“多谢合作”等;

e.他人讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不能毫无反应。

⑦业主或客人来访时要主动问好，说“早上好/您好”，业主或客人走时要讲“再见/您慢走”等。同事之间见面也应相互问候。

⑧离开面对的业主时，一律讲“请稍候/您稍等”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您(你们)久等”，不准一言不发就开始工作。

⑨面对业主打招呼时，不准讲“喂”，应说“您好/早上好/新年好”。

⑩业主有管理方面的事情询问时，应给予耐心细致的回答，任何情况下不准说“不知道”，“这事不归我管”等诸如此类的话语。若无法回答或难以解释时，应说“对不起，这个问题(事情)我暂时无法回答(解释)，请留下您的联系电话和姓名，我将再次与您联系”。

11 不要与业主(或客人)开过分的玩笑，同事之间也不要开太过火的玩笑。

12 遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应说“欢迎光临/欢迎指导”，并热情接待。

(2)公司员工日常行为规范

①仪表方面的行为规范如下:

a.公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净、整齐、笔挺。

b.穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。

c.制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。

d.上岗时必须佩带工作牌，工作牌应端正佩带于左胸。

e.管理人员上岗时必须穿皮鞋。员工不得穿凉鞋、拖鞋或赤脚上班。

f.讲究个人卫生，勤洗澡、勤换衣物、勤剪指甲，男员工不得留过长的头发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。

②仪态方面的行为规范如下:

a.面对业主(或客人)应随时保持微笑，不准给业主(或客人)看脸色，向业主(或客人)发脾气。

b.和业主(或客人)交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。不得东张西望、心不在焉。

c.在业主(或客人)面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰、交叉胸前、手插口袋、挠头、挖耳、抠鼻孔、拍桌子、玩弄物品等。

d.上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。

e.不得随地吐痰，乱丢杂物。

f.不得当众整理个人衣物、化妆等。

g.行走时不要勾肩搭背，与业主(或客人)相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。

h.上班时间不得大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。

i.咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。

j.员工在工作、打电话或与人交谈时，如有业主(或客人)走近，应立即打招呼或点头示意，表示注意到他(她)的来临，不准毫无表示或装作没看见。

k.在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。

l.不要在业主(客人)面前经常看手表。

m.上岗时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩。

③工作纪律:

a.公司员工必须按规定的时间上下班，不得迟到或早退。

b.有事离开必须事先请假，否则视为旷工。部门主管可批准属下人员一天以内的假期，一天以上的假期必须由管理处主任批准。

c.外出工作必须在人事部门黑板上注明外出时间、地点和事由，否则按旷工论处。

d.员工上岗时必须保持良好的精神状态和高水准的工作效率，如上班时吊儿郎当、消极怠工或干与工作无关的事情，一律视作旷工。

e.员工有接受上级指定之额外工作而不接受报酬的义务。发生紧急情况时，员工获悉情况后必须立即赶赴岗位而不得以任何理由推托，否则视为旷工。

④会议制度:

a.各级人员参加会议前应预先将会议所需各类文件、资料、数据等准备好，并提前到达会场，做好会议签到等准备。

b.会议开始前到会人员应将手机关闭，将呼机打到震动。

c.会议开始后会议主持人负责维持会场秩序，针对会议议题安排与会人员逐个发言或集体讨论，但最终决定权在会议主持人。主持人应尽量避免讨论脱离会议主题。

d.与会人员应保持会场的肃静。避免大声喧哗和争吵，如有电话应到会场外复机。

e.如到会人员有事中途退场，须向会议主持人说明事由，经同意后方可离去。

⑤其他:

a.遵守国家法律法规，不得参与打架斗殴、赌博、卖淫嫖娼、贩毒吸毒、盗窃等违法犯罪活动。

b.时刻注意维护公司的形象和利益，不得做有损公司形象及利益的事情。

c.上班时间内不准干与工作无关的事情，如看报纸、看杂志、串岗闲聊、睡觉、下棋、嘻戏、炒股票等。

d.不得故意刁难或威胁业主，不得向业主索要红包、小费。

e.公司员工应随时保持工作环境的整洁，各类文件、资料、办公用品应摆放整齐;不得将个人物品、私人相片等摆放于公众场合。

f.养成讲卫生的美德，不随地吐痰、丢纸屑、烟头和杂物。如在公共场所发现有纸屑、烟头等垃圾，应随手捡起来，以保持住宅区及办公场所的清洁和优美环境。

g.爱护公司的一切设备设施、工作用具，定期保养、妥善保管，节约用水、用电，降低易耗品消耗，杜绝浪费，不准乱拿乱扔公物。

h.员工之间应互相尊重，和睦相处;不得相互推卸责任，不得拉帮结派。

i.各级员工必须服从上级的工作安排和调度，按时完成任务，不得无故拖延、拒绝或终止工作。

j.若有疑难或不满可直接向所属领导请示或投诉，不得当面顶撞、谩骂领导或在背后挑拨离间。

k.发生事情及时向上级汇报，不得故意隐瞒或虚报、捏造事实，不得伪造单据、证明、介绍信等。

1.未经批准，员工不得向外界传播或提供公司的一切重要资料，每位员工负有为公司保密的义务。

(3)接听电话规范

①拿起电话听筒:电话铃响三声内接听，但不要匆忙。

②说问候语:

a.如为公司办公室应说:“你好!长城物业。”

b.如为管理处，应说:“您好!××管理处。”

c.遇上节日要讲祝颂语，如“新年好!”等。

d.语调轻松愉快，发音清楚，确保对方听清。

③询问来电人的目的:确定来电人的身份及要求，可说:“请问您是哪里/有什么可以帮您的吗”

④应答:

a.如来电人找某人，应说:“请稍等”然后叫被找人前来接听。

b.如来电人所找的人不在，应说:“对不起，他(她)现在不在这里，有什么事可以帮您吗”

c.如为查询，应详细给予解答，对待业主要耐心，言语要客气文明。

⑤记录业主电话内容:如遇业主投诉或提出请修服务要求时，应迅速记下来电人的姓名、地址、联系电话、投诉内容或服务要求等，注意:

a.若业主投诉时不希望留下姓名和地址，要尊重业主意向，并在记录中注明。

b.聆听业主电话过程中，不得长时间不出声，应适当地说:“好的/是的/嗯”以表明你在认真倾听。

⑥告诉业主时间:

a.如业主请修，应与业主约定具体上门时间，提请业主在家等候。

b.如业主投诉，应给予业主肯定答复，告知住户我们将会采取措施处理并感谢业主对我们的支持。

⑦收线:

a.向来电人说:“再见!”

; b.等来电人挂下电话后再收线。

⑧注意事项:

a.通话中途若需与他人交谈，应向对方说:“对不起，请稍候。”然后用一只手捂着听筒，交谈完毕应向对方说“对不起，让您久等啦。”

b.任何时候不得向业主发脾气，不得与业主争吵，不得用过高的语调对业主说话，也不得用力掷听筒。

c.在公司不得占用电话与人聊天，家人、朋友有事来电，应从速简洁结束通话。

d.对话要求按“投诉处理技巧”、“文明用语规范”规定执行。

(4)接待业主(或客人)来访规范

①业主(或客人)上门:

a.业主(或客人)进门时应主动向其打招呼，开门时先问候说:“您好/早上好/新年好。”

b.不得毫无反应或语气冷淡。

②起身让坐:

a.应热情招呼业主坐下。

b.不得自己坐着而让业主(客人)站着与其交谈。

③业主(或客人)说明来意:

a.如业主没有先开口说话，应主动问:“请问有什么可以帮你的吗/请问您有什么事/请问您找哪位”

b.如手头有重要工作一时无法完成，应说:“对不起，请稍等。”然后迅速处理手头上事务后接待业主(或客人)。

④与业主(或客人)交谈:要求见《文明用语规范、行为规范》

⑤送客:业主告辞时，应主动起身送至门口，并说:“再见/您慢走/欢迎再来。”

(5)上门服务规范

①上门准备:

a.上业主家里拜访或维修时，应穿统一制服，佩戴工作证，保持良好形象。

b.上门维修时，应带齐所需工具、材料、拖鞋和工作台布。

②敲门:

a.按门铃一下或轻敲门两下，如无反应，等待5s再次敲门。

b.除特殊情况外，严禁大力敲打或撞击业主门窗。

③业主开门后先说问候语:“您好!/早上好!”

④说明身份及来访目的。

⑤进门:

a.得到业主同意后，方可进入。

b.业主说“请进”时，应回答“谢谢”或点头微笑表示感激。

c.尊重业主生活习惯，视情况脱鞋或更换自己携带的拖鞋等。

d.未经业主许可不许在沙发上就座，谢绝业主敬烟。

e.严禁收取小费、礼物等或上门服务后在住户家中用餐。

⑥交谈或工作:

a.与业主交谈时要求按《文明用语规范》。

b.维修时按《维修服务工作手册》中有关规定执行。

⑦告辞:

a.向业主说“再见”或表示谢意。

b.主动为业主带门。

(二)专业知识与技能培训

专业知识与技能的培训对象是物业管理公司的各岗位工作人员。由于工作岗位的不同，培训的内容也有较大的差异，如对财务人员进行财会知识培训，对工程技术人员应强化房屋与设备的维修管理知识与技能培训，对管理人员应侧重公共关系、管理技巧和领导艺术等知识的培训，对保安人员应加强保安业务知识的培训，而对绿化人员则应加强绿化工作流程、工作标准及种植、养护等知识技能的培训。

(三)物业管理公司员工培训内容示例

以深圳长城物业管理公司为例，公司员工基本素质培训与专业知识技能培训内容。

四、员工培训的形式

员工培训的形式主要有职前培训和在职培训两种类型。

(1)职前培训

这是为新招员工提供的基本入职知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度、晋级制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。因此，物业管理公司在职前培训上花费较多的时间、精力、财力、物力是值得的。新员工对公司的最初印象、感受以及得到的培训知识，对他们未来的工作行为将产生极大的影响。

职前培训是一项“三合一”的活动，需要公司的高层领导、公司的人事部门和具体的用人部门共同出面制定培训计划并组织实施。在分工合作的基础上，各部门负责人应亲自把关，把这项活动搞得有声有色，实践表明，最容易给新员工以暗示性教育的有公司的文件、上级指示、上级和同事的言行举止和工作示范、自己的想法和建议得到的答复、自己的行为受到的奖惩、自己被分配任务的挑战程度等，尤需引起重视。

为了加深新员工对公司的印象，还可以准备一份资料袋，把公司的宗旨、经营思想、目标、公司组织机构图、公司主要规章制度、有关奖惩条例、《员工手册》、《员工行为语言规范》等，印发给每一位新员工。

职前培训主要包括:公司规章制度、《员工手册》、《员工行为语言规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

(2)在职培训

在职培训就是以在职员工为培训对象，旨在改进或提高现有员工的知识、观念、技能、工作能力的一种再教育方法。对在职员工进行培训是公司员工培训的重要内容，是提高物业管理公司员工整体素质和提高物业管理水平的重要途径，公司对在职员工的培训应常抓不懈。在职培训多为经常性中短期培训，培训的内容主要是针对员工的工作要求而进行，包括工作技能培训、管理技巧培训、形体语言培训等等。在职培训的形式多种多样，常见的形式有如下几种:

①岗位培训。岗位培训是使员工掌握本岗位所需的专业知识，增加员工的知识量和知识深度，使员工能适应更高标准的要求而开展的培训。培训的组织形式既可以公司自己办班，也可以参加专业机构组织的各种岗位培训。

②业余学习。这种方式是员工利用工作之余进行的以提高专业知识、技能为目的的学习方式，如参加物业管理专业函授学习和自学考试、读夜校等，这种方式是提高物业管理从业人员素质的重要途径。

③专题培训。这种方式主要是针对物业管理公司在采用新的管理方法或应用了新的设备、新的技术或制定了新的制度时，为保证新方法、新设备、新技术、新制度的正常运行而开展的培训。专题培训既可以自己办班组织，也可以派员外出学习。

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理财务分析

任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来，物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径，同时也为预测和规划未来提供了基础。因而，物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。

一、财务分析概述

财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同，其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前，有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。

(一)财务分析的目的

物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础，运用特定方法，对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测，从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。

尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，然而，只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同，财务信息的需求不大一样，因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力，投资者偏重了解物业管理公司的获利能力，而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托，全权负责物业管理公司的经营管理，其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析，还涉及对管理效率等能力的评价。此外，外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础，为了满足信息需求者的不同信息需求，按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时，除利用财务报表中反映的资料外，尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见，尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益，从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来，财务分析的具体目的可归纳为:

1.评价公司的财务状况

就公司管理层、业主和债权人而言，分析公司的财务状况，可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性，负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系，从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。

2.评估公司的管理效率

管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定，就具有相对的固定性，同时，公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程，负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策，因此，管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率，有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。

3.评价公司的获利能力

物业管理公司的经营目标有多种，尽管其基本业务――物业管理服务是一种盈利不多的业务，但毋庸置疑，作为一经营性组织，盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低，不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要，而且对债权人，特别是长期债权人也十分重要;因为公司偿付长期债务能力的强弱，在很大程度上取决于公司的获利能力。此外，在充分履行物业管理服务合约的前提下，获利能力的信息对业主也有一定价值，它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。

综上所述，财务分析的一般目的在于，通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价，为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。

(二)财务分析的要求

财务分析所提供的信息恰当与否，对经济决策的正确性有着十分重要的影响，因此，进行财务分析时需谨慎从事，并按以下要求进行:

1.分析依据的公允性和充分性

由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为:①在报表的所有重要项目上，财务报表揭示的信息是否可靠、公允;②会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分析结论可能产生的影响。

进行财务分析，除利用公司财务报表反映的财务信息外，还需收集其他相关资料，主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

2.分析方法的恰当性和综合性

财务分析方法的选择，取决于财务分析的目的。现实中，财务分析的具体目的不尽相同，财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法，是形成正确分析结论的前提之一。例如，

业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低;公司管理层为提高经济效益，十分关注经营管理中存在的问题，其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时，值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性，因此，为提高分析结论的正确性，就一分析目的而言，有时要综合运用多种不同的分析方法。

3.分析判断的准确性

财务分析过程，是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时，应进行深入的调查研究，重点区分主次因素及其影响，不被表象所迷惑，从而形成客观、可靠的分析结论。

(三)财务分析的种类

物业管理公司的财务分析多种多样，按不同的标志可作不同的分类。

1.按分析对象分类

按照分析对象的不同，可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

(1)资产负债表分析，是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况，是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表，能够揭示出公司偿还短期债务的能力，公司经营稳健与否或经营风险的大小，以及公司经营管理总体水平的高低等。

(2)损益表分析，是指以损益表为对象进行的财务分析。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果，解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表，可直接了解公司的盈利状况和获利能力，并通过收入、成本费用的分析，较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言，它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益。

(3)现金流量表分析，是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息，反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析，有助于评价公司获取现金及其等价物的能力，了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向，从而加深对公司财务状况的认识。

值得注意的是:现实中，纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时，通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

2.按分析方法分类

按分析方法的不同，可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

(1)横向分析，又称比较分析，是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较，以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法，它包括比率分析和构成分析两种。

(2)纵向分析，又称趋势分析，是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比，借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法，它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

(3)财务分析过程中，分析人员除重视比较分析和趋势分析外，还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息，但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况，并指明物业管理公司改善管理的努力方向，需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断，即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。

物业管理公司进行财务分析，研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果，必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前，依据我国颁布实施的会计制度和公司法，物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中，进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

二、横向财务分析

现实财务分析中，横向财务分析是运用最多的分析方法，主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是财务分析中常用的分析方法，其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多，涉及到物业管理公司经营管理的各个方面，我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类(1995年，财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系，包括10个指标:收入利润率=利润总额÷产品营业净额;总资产报酬率=〔利润 利息支出〕÷平均资产总额;资本收益率=净利润÷实收资本;资产负债比率=负债总额÷资产总额;流动比率〔或速动比率〕;应收账款周转率=营业净额÷应收账款平均余额;存货周转率=营业成本÷平均存货成本;资本保值增值率=期末所有者权益总额÷期初所有者权益总额;社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额;社会积

累率=纳税总额÷企业社会贡献总额)。

1.流动性比率

在正常经营条件下，物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率，是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率、速动比率。

(1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值，其计算公式为:

流动比率=流动资产÷流动负债

从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为:2491÷946=2.63(1998年)，2542÷950=2.68(1999年)。一般认为，该比率越高，表明公司的短期偿债能力越强，短期负债得到偿还的保障越大;但比率过高，则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多，从而可能影响公司的获利能力。因此，该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明:天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强，且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道，该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

(2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比，计算公式为:

速动比率=速动资产÷流动负债

公式中，速动资产指扣除存货后的流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

在评价短期偿债能力上，流动比率存在一定的局限性。流动资产中，各项目的变现能力有所差别，除货币资金外，短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后，才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用，其流动性会大打折扣。因此，在反映物业管理公司短期偿债能力上，速动比率比流动比率更具有意义。

天龙物业管理公司的速动比率为:1487÷946=1.57(1998年)，1370÷950=1.44(1999年)。习惯上，速动比率以1为宜。由计算结果可知，天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强，1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析，但速动比率数字显示，天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。

2.管理效率比率

管理效率比率又称运营效率比率，是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标，主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中，前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低，直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。

(1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢，它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数，应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

应收账款周转率=营业收入÷应收账款

应收账款平均收现期=应收账款÷(营业收入/360)=360÷应收账款周转率

从表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年应收账款周转率为:2795÷515=5.43(次)，平均收现期为:515÷(2795/360)=66.3(天)，1999年应收账款周转率为:3117÷543=5.74(次)，平均收现期为:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出，天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高;其速动比率的趋向合理，部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言，各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序，包括给予一定的宽限期，逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等)，所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时，应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

(2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标，反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为:

存货周转率=营业成本÷存货

存货周转天数=存货÷(营业成本/360)

利用表9.1、表9.2中资料可知:1998年天龙物业管理公司的存货周转率为:2140÷1004=2.13(次)，周转天数为:1004÷(2140/360)=168.9(天)，1999年天龙物业管理公司的存货周转率为:2426÷1172=2.07(次)，周转天数为:1172÷(2426/360)=173.9(天)，1999年存货的周转速度明显降低。可见，天龙物业管理公司流动比率偏高的原因，很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样，分析存货管理效率时，应结合其具体情况，通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较，作出理性的判断。

(3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固

定资产的利用效率，计算公式为:

固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值

以天龙物业管理公司为例，1998年固定资产周转率为:2795÷885=3.16(次)，1999年为:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降，其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

(4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值，计算公式为:

总资产周转率=营业收入÷资产总额

利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出:1998年总资产周转率为:2795÷3612=0.77(次)，1999年为:3117÷3998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理，需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年，一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额，部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大，但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后，将有助于未来总资产周转速度的提高。可见，评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。

3.获利能力比率

近年来，无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层，都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值，实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障，除受物业管理公司短期偿债能力的影响外，从深层而言，取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力，股东评价其受托代理责任的履行情况时，获利能力是最主要的指标。此外，业主们也同样关心这一能力，因为在正确处理盈利和服务关系的前提下，物业管理公司的获利能力高低，很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

(1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比，计算方法如下:

营业毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入=毛利÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的毛利率为:(2795-2140)÷2795=23.4%，1999年毛利率为:(3117-2426)÷3117=22.2%，比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高，其原因要作具体分析，可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为，该比率是反映获利能力的基本指标，它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务――物业管理突出的前提下，收入利润率和营业毛利率结合在一起，可从整体上把握其经营状况。

收入利润率=净利润÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%，1999年为:488÷3117=15.66%，比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%，则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知，营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同――1999年的获利能力有所下降，其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(roi)，是物业管理公司净利润和资产总额之比，表明了资产的综合利用效果。

资产报酬率=净利润÷资产总额

从表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为:456÷3612=12.62%，1999年为:488÷3998=12.21%。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率，它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明:1999年，由于收入利润率的降低，该比率略有下降。

(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率，是净利润与所有者权益之比，其中，所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)

从表2-3-1表、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%，1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显，其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。

4.债务比率

债务比率利用负债与资产、权益之间的关系，反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此，物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为，这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

(1)资产负

债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比，直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重，反映了物业管理公司的财务风险。此外，由于债权人的利益依靠总资产来保障，这一比率也反映出债权人利益的保障程度。

资产负债比率=负债总额÷资产总额

据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%，1999年为:1394÷3998=34.87%，负债融资的比重有所降低。

评价资产负债比率时，以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高，投资者面临的财务风险就会很高，债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低，物业管理公司的资金成本也会大幅升高，如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间，这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低，物业管理公司的资金成本不一定就低，投资者难以享有负债经营的利益。国际上，一般认为该比率为50%比较合适。由此看来，天龙物业管理公司的负债比重较低，经营比较保守。

(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度，比值越小，债权人的利益越有保障。

负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额

从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%，1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为，负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率，用于反映物业管理公司支付债务利息的能力，计算方法为:

利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额 利息费用)÷利息费用

经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大，天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍，恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

5.比率分析的基准

为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力，物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率，并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断，从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中，常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平，而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

就纵向判断而言，无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体，都易于取得制定该标准所需要的资料，进而判断特定比率是否有所改善或恶化，并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性，便于进行同行业间的比较分析――横向分析。在横向分析过程中，物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值，但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均，以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

目前，我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率，增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露，财政部计划定期公布分行业的财务比率标准，各项准备工作已在进行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法简明扼要、通俗易懂，为财务分析人士广泛使用。但是，在实际运用中值得注意的问题是:

(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定，部分事项的会计处理多种方法并存，如存货的计价方法等，物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性，但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法，造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比，使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。

(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息，但单一的财务比率意义并不大，难以进行客观的评价。例如资产周转率高，一方面意味着资产利用效率好，另一方面，也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外，某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合，才能作出正确的判断。

(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同，如有些物业管理公司自己购置固定资产，而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司，在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果，必然会体现出这种差异，从而也会给比率分析带来不可比性。

(4)多元化的经营战略。目前，越来越多的物业管理公司进行跨行业

的多种或多元化经营，有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业，而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下，除非物业管理公司的主营业务突出，如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司，经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业，否则，比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业，难以进行横向比较。当然，在多元化物业管理公司内，各部门的经营相对单一，管理层可按各部门所属行业进行分析，但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表，其分析的难度可想而知。

(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下，就带有季节性的业务而言，月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低，而在旺季又会较高，难以通过对比分析判断其变化情况。此时，理性的方法是采用全年平均数，将季节性波动的影响降低至最小程度。

(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据，是按照历史成本原则编制的，未考虑通货膨胀的影响，因此，以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值，不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化，会计信息的历史性会误导分析的方向。

此外，比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析)，绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。

(二)构成分析

构成分析又称百分比财务报表分析，是以报表的特定项目为基础，将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表，通过分析各项目在不同时期的百分比变化，借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中，百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100%)，百分比损益表常以营业收入为基础。

某一项目所占百分比=(该项目金额÷资产总额或营业收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产负债表和百分比损益表。实际工作中，需用多年的报表加以综合分析。为方便起见，在此只用两年的报表来说明。

由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因，在实际运用时，应以比率分析为主、构成分析为辅，两种分析相互补充。此外，构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较，还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异及其原因。

构成分析中，重点应放在比重较大、波动较大的项目以及影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率，从表2-3-4知，营业成本的比重升高了1.26个百分点，这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。

表2-3-3中，流动资产占总资产的比重过高，达60%以上，这就导致了高流动比率、总资产周转速度过慢;应收账款的比重降低(0.46个百分点)，解释了应收账款周转速度加快的原因;短期借款减少5.2个百分点，实收资本增加3.3个百分点，两者是造成资产负债比率降低3.6个百分点的主要因素等。

从表2-3-4看，1999年天龙物业管理公司获利能力的变动原因在于:营业成本上升了1.26个百分点，而同期期间费用降低了0.48个百分点。因此，尽管营业成本的变动不大，但它是造成收入利润率下降的惟一因素，值得特别予以关注，并进一步具体分析其升高的原因。

三、纵向分析与综合分析

尽管横向财务分析很有价值，但它仅能提供某一时期物业管理的财务信息。为了解动态状况，有必要进行纵向分析。纵向分析又称趋势分析，主要有指数分析和比率趋势分析两种方法。纵向分析和横向财务分析的结合，即综合分析实现了两者优势的互补，是物业管理财务分析中不可或缺的方法。

(一)指数分析

指数分析又称定基百分比报表分析，是以基期财务报表中的各项目为基础，揭示各报告期财务报表中各项目与基期报表中同一项目之间比例关系的一种纵向财务分析方法。

某一项目指数=(报告期金额÷基期金额)×100%

表2-3-5、表2-3-6分别表示天龙物业管理公司的指数资产负债表和指数损益表。分析时，重点应放在波动幅度较大的项目、波动不大但很重要的项目上。对于异常波动项目，如其绝对数较小时可不视为分析的重点。例如表2-3-5中，递延资产增长高达133.33%，其绝对数仅增加4万元。

如表2-3-5所示，从资产方看，存货1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。从负债方看，短期借款的减幅突出，达21.94%;盈余公积的升幅也达26.56%。如表2-3-6所示，营业费用和财务费用分别降低了约8%，从而使期间费用下降，这就进一步解释了为何收入利润率的降幅低于营业成本的升幅。可见，指数分析与构成分析提供了大体相同的信息。

值得注意的是:指数分析和构成分析的侧重点不同，构成分析侧重于反映物业管理公司资产、资金结构的短

期变化，指数分析的侧重点在于反映物业管理公司财务报表中各项目的长期变动趋势，但指数分析对构成分析揭示的信息也有明确的反映。总之，指数分析和构成分析能揭示比率分析无法提供的信息，特别是较长时期内物业管理公司资金的筹措和运用信息。三种分析方法结合起来，有助于较全面揭示物业管理公司的整体信息。

四、比率趋势分析

比率趋势分析，即将物业管理公司若干年的财务比率依时间先后顺序予以排列，并作出比较，以加深对物业管理公司财务状况及其变动趋势的了解。值得注意的是，比率分析不同于比率趋势分析，比率分析只能判定物业管理公司目前的财务状况是好是坏，而比率趋势分析有助于外界和管理层判断目前的财务状况是暂时的还是持续的。表2-3-7列出了近5年间天龙物业管理公司的财务比率。

从表2-3-7可以看出:①流动性比率方面。1995~1999年间，天龙物业管理公司的两大比率都过高，其中，流动比率较稳定，速动比率有降低趋势，物业管理公司的短期偿债能力较强。②管理效率比率方面。尽管存货周转速度逐步下降，但由于应收账款周转速度不断加快，固定资产的周转速度有回升趋势，因而，总资产的周转速度波动不大。③获利能力比率方面。营业毛利率明显下滑，收入利润率向下波动，资产报酬率趋向稳定，权益报酬率起伏较大。总体而言，天龙物业管理公司的获利能力略有降低。④债务比率方面。物业管理公司的负债比率有升高倾向，但仍维持在较低水平，物业管理公司的长期偿债能力并未受到影响。可见，天龙物业管理公司的总体财务状况恶化趋势不明显，基本上保持了稳定。

五、综合分析:杜邦财务分析体系

物业管理公司财务分析中，仅仅观察财务报表无法洞察物业管理公司财务状况的全貌，同时仅观察单一的财务比率，也难以了解物业管理公司财务状况的全面情况。为此，需要把各种财务比率结合起来，其方法就是杜邦财务分析体系。作为一种综合分析方法，杜邦财务分析体系为物业管理公司改善内部经营管理提供了有益的分析框架。

杜邦财务分析体系是借助于几个主要财务比率之间存在的既定关系，评判物业管理公司偿债能力和获利能力的高低及其原因的一种综合分析方法。由于美国杜邦(dupont)公司的财务经理最先提出并运用了这一方法，故称为杜邦财务分析法。图2-3-2称为杜邦体系图。其中，主要财务比率之间的关系为

权益报酬率18.74%=资产报酬率12.21%×权益乘数1.535

资产报酬率12.21%=总资产周转率0.78×收入利润率15.66%

其中，

权益乘数=资产总额÷所有者权益=1÷(1-资产负债比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

权益报酬率是一个高度综合性指标，投资者对其极为重视。从杜邦图中可以看出，该比率是资产报酬率、收入利润率和资产负债比率三大比率的综合体。这一关系解释了三大比率如何相互影响，并进而吸纳其他财务比率共同决定权益报酬率的高低，同时，也为物业管理公司管理层指明了改善权益报酬率的途径(若在该图中加入同行业平均值，其价值会更大)。例如，经与同行业比较，天龙物业管理公司管理层借助于杜邦图发现:权益报酬率低是总资产周转速度慢造成的，但物业管理公司的应收账款周转率高于同行业水平，固定资产周转速度与同行业相当，问题在于物业管理公司存货过多，影响了资产的总体周转速度。因此，天龙物业管理公司可采取的策略主要有:①加强存货管理，减少存货积压，实现资产加速周转。②在存货周转近期难有较大改善的前提下，通过降低营业成本，实现收入利润率的攀升。③举债经营，提高资产负债比率，利用权益乘数的倍增作用，改善权益报酬率等。实际工作中，天龙物业管理公司应结合自身的具体情况，选择其中一个策略加以运用或综合运用多个策略。

六、物业管理的效益评价

在当前整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下，物业管理公司如何结合自身实际情况，合理利用有限资源，为物业业主和使用人提供优质、高效、低耗、适宜的服务，提高资源的使用效益，这是物业管理公司财务管理工作中亟需解决的重大实践问题。为此，物业管理公司必须重视提高效益和开展效益评价工作。

(一)效益评价及意义

物业管理公司的效益评价是指用各种评价方法对公司的要素投入和产出效果进行比较分析，并给出评价结论的管理活动。物业管理公司进行效益评价具有重要的意义。

(1)物业管理公司是独立的法人经济实体，以盈利为目的，其经营活动是以创造更多的经济效益为导向的，因此，评价公司经济效益的好坏就显得十分重要。

(2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司，作为独立经济实体，它以盈利为目的，但是，公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性，即物业管理是城市管理的重要内容之一，同时，物业管理为业主和使用权人服务。因此，物业管理工作的好坏，直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理，能够创

造优美的市容市貌，为城市居民创造一个安全、舒适、祥和、高雅的工作环境和生活环境。从这个意义上说，物业管理公司所从事的物业管理活动牵涉到千家万户的居住环境、工作环境与生活质量。所以，对服务质量的评价也非常重要和非常必要。

(3)随着社会主义市场经济的发展，物业管理公司之间的竞争必然加剧，因此，物业管理公司要求生存，谋发展，就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针，通过深化改革，完善管理，提高现有资源使用的效益，减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作，提高财务管理水平，实现资源的最佳组合和最优利用，才能在市场竞争中立于不败之地。

(4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗，提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务，是投入和产出的比例关系。过去，大多数物业管理公司都未开展效益评价工作，因而对自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要，物业管理公司必须进一步强化财务管理职能，积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣，从而根据评价过程和结果的分析、论证，找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因，建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此，开展效益评价工作是提高资源使用综合效益，强化财务管理的基础。

(二)效益评价工作的开展

1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上

效益评价工作涉及全公司的方方面面，关系公司发展的全局，做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此，物业管理公司的领导要统一思想，提高认识，高度重视，不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义，而且要了解效益评价工作的基本内容，并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作，定期研究重大问题，组织协调有关部门的工作。

2.调配力量，落实人员

物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构，应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂，涉及面广，技术性强，需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此，为保证此项工作的落实，公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员，专职从事效益评价工作，公司其他部门也应大力支持和密切配合，并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。

3.选择评价领域

物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前，根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题，效益评价应从以下四个方面开展相关工作:

(1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;

(2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益，以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;

(3)公司各部门、机构的效益评价;

(4)物业管理综合效益评价。

(三)开展效益评价工作应注意的几个问题

1.评价指标的确立

开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大，需要多方面的研究、探讨，需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前，财务管理部门可先优选数个指标，如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。

通过探讨、比较，初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:

(1)综合效益指标

①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:

人均利润=净利润÷职工总数

②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高，则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:

权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%

③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高，说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:

成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%

④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高，则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:

n

bsp; 营业收入利润率=(净利润÷营业收入总额)×100%

⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高，说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:

资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%

⑥每股利润，又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标，可用以下公式来计算:

普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数

⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率，反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:

股利报酬率=每股股利÷每股市价

⑧市盈率，又称价格盈余率或价格与收益比率，是普通股每股市价与每股利润之比，可用公式表示:

市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润

(2)服务质量指标

物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:

①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标，具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高，则说明物业维修、保养越好。

②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标，维修及时率越高，则说明公司的服务效率越高。

③维修合格率。这是反映维修质量的指标，维修合格率越高，则说明公司服务质量高。

④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低，则说明保安工作做得越好;反之，保安工作做得不好。

⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:

物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%

⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高，则说明公司的绿化与养护工作做得越好。

⑦卫生保洁程度。这是反映环境卫生工作做得好坏的指标。保洁程度越高，反映卫生保洁工作做得越好。

⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备，管理有序，容易查找，则说明对物业产权产籍管理得越好。

⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观，无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画，无违反规定养家禽、家畜及宠物，车辆停放有序，路面完好、畅通，无三废污染源和噪音污染源等，则环境综合效益好;反之，环境综合效益就差。

⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者，居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地，居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高，衡量居民满意程度的标准也在提高，因而居民满意率会发生变化。

在评价过程中，财务管理部门要逐步摸索出本公司各评价指标的平均值，并进而研究最佳值，以便据此对公司各部门进行比较，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物业管理水平。

2.评价手段的运用

根据物业管理活动的实施进程，物业管理公司可进行定期或不定期的效益评价，并通过与其他同类型的物业管理公司进行横向比较，找出实际效益水平上的优劣差异，以加强管理，提高经济效益。公司各部门也可进行定期或不定期的自我评价，通过自身动态变化的纵向比较，以及公司所做的横向比较，发现问题，总结经验，及时调整对策，强化管理力度。

公司进行效益评价可采用的评价方法有很多，归结起来有两大类，即定性评价方法和定量评价方法。定性评价方法是对公司的经济效益进行定性描述，而定量评价方法则是用定量指标和数学模型进行效益评价的方法。一般地，进行效益评价时，应把定性方法和定量方法结合起来进行综合分析。

3.评价工作的实施步骤

物管培训:员工培训管理：物管培训:工业厂房与仓库的物业管理

一、工业厂房与仓库的管理

工业厂房是生产车间，关系到产品生产。仓库是储存保管的场所，关系到产品的丢失损坏等。特别是工业厂房的管理是最难管理的，主要因为有如下的问题存在:

(1)公用地方及走火通道经常堆放杂物;

(2)厂房内储存易燃货物与材料多，火警危险性较高;

(3)厂房内的机械及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准;

(4)机器开动时的震荡噪音对环境产生滋扰;

(5)升降机使用频繁，损耗较大;

(6)工业楼房老化磨损速度快，保养维护费;

(7)大多数工人的素质较低。

因此，工业厂房与仓库的管理工作是十分严谨细致的工作，必须做好。在实际管理中应做到:

1.制定严格的管理制度

包括:

(1)工业厂房仓库的管理规定;

(2)各个岗位的工作职责及操作规程;

(3)机器设备的安装、管理及使用规定;

(4)材料领取、加工及检验等规定;

(5)产品出厂入库等规定;

(6)成品发货出库等制度。

2.加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理

为了保证工厂工业生产的正常进行，必须对工厂一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等，同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。

(1)载货电梯的管理。电梯是现代化的工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效地管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选型、订货、安装验收以及年检等工作。

(2)工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大，耗电量大，电容量也较生活用电之电容量大一些。而且水电的中止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产的重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作，应保证24小时供应。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，确保电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的运行状态，以降低电耗、节约能源。

(3)公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

3.完善工业厂房与仓库的消防保安管理

工业厂房的消防管理往往是厂家所忽视的内容，从而导致许多工厂火灾的发生，例如1993年11月在深圳龙岗区葵涌镇致丽玩具厂发生的震惊海内外的大火，致使84人死亡，41人受伤，厂家的经济损失更不用提。许多工厂企业其他的管理制度多如牛毛，惟独没有防火责任制，还有的企业不惜花巨资去购买豪华小轿车和对办公室进行超档次的装修，却没有钱来添置消防设备。据调查，上述提到的葵涌镇，有50家工厂不符合消防规定，其中就包括了致丽玩具厂。因此，作为物业管理公司进行管理的工厂和仓库，必须加强对所管辖厂房和仓库的消防安全工作。具体包括:

(1)工业厂房与仓库要建立严格的消防制度，明确各级消防人员的职责;

(2)要配备专门的消防管理人员，熟悉和掌握各种消防保安器材的使用;

(3)要建立严格的消防措施，配备消防用具，如消防带、消防柱、灭火具、沙子等用品;

(4)要配备有先进的报警设备、工具等，如烟感报警监控系统和自动喷淋灭火系统等;

(5)要不定期地组织消防教育和消防演习。

4.加强工业厂房仓库的安全保卫管理工作

(1)工业厂房和仓库都要建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出都要进行认真的检查登记;

(2)无关人员不得进入厂房和仓库重地;

(3)下班后厂房与仓库要严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施;

(4)严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

二、工业厂房与仓库的服务

工业厂房与仓库的服务，主要是做好各项保障工作，如材料物资、设备、工具等供应保障;工作生活设施及条件的保障;厂容仓貌、优美环境和工作、生活和娱乐的保障等。

搞好工业厂房和货仓的绿化卫生管理工作，能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美的环境，从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此，同其他物业一样，工业厂房和货仓的绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差别。如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和废气的植物。卫生保洁工作也会因工业生产内容的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难于保持清洁，如重工业生产厂房;有的工业厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的工业厂房，应勤清洁、清理、清

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理公司资金筹措

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式，物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

一、物业管理公司资金的筹措方式

物业经营的巨额资金，一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言，没有外援就根本无法完成项目的建设，因而，资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”，几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说，如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去，将会创造更多的收益。

(一)物业经营的资金筹措方式

一般来讲，物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:

1.自有物业收入

主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是，为了应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。

2.银行借贷

从银行透支以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。

3.抵押贷款

以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。

4.发行债券

在市场经济日益发展的今天，债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同，可分为企业债券和金融债券两大类。

企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证，或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。

债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目，一般都靠出售来收回投资，偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此，在制定项目的筹资方案时，债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。

5.发行股票

股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本，只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金，可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营，靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后，形成投资者长期、稳定的利润。

在物业项目经营中，经营者自有资金所占的比例越少，其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元，a方案需投入自有资金1000万元，b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金，他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000)，而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000)，经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目，而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者，他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。

(二)物业经营的筹资成本

筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述，资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的，这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前，我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。

1.借款利息

指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。

2.股息(或债券利息)

股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后，按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少，取决于公司经营状况，投资分析时，应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。

3.公司自有

资金的存款利息

自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本，相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。

筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革，房地产金融市场的进一步开放，筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率，即筹资成本额与筹资总额之比:

筹资成本额

筹资成本率=―――――――――――――×100%

筹资总额

二、抵押贷款

抵押贷款属于担保贷款的一种，与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国，由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，市场机制的作用，加之许多历史的原因，银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发，借鉴发达国家的经验，更多地采用财产担保方式发放抵押贷款，是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款，又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款，又适宜于外汇贷款。因此，有必要在此对抵押贷款进行探讨。

(一)抵押贷款及其特点

抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人，作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前，债权人拥有财产的抵押权，以避免遭受经济损失，当债务人按期偿还债务，抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任，债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利，抵押的目的是为了担保债务的履行。

抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息，贷款人把抵押物归还给借款人;否则，贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物，并以所得价款优先偿还贷款。所以，抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。

抵押贷款相对于信用贷款而言，不仅具有银行信用的一般特征，而且具有自己独特的性质，具体体现在以下几个方面:

(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质，而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间，抵押物抵押权属贷款人，使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息，抵押物才能重新归还给借款人。因此，在整个抵押期间，无论是资金，还是抵押物，其抵押权和使用权都是分离的。

(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款，也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此，抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起，借款人为了取得定量的抵押贷款，必须提供足够价值的抵押物。

(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的，必须提供实实在在的抵押物，才能获得贷款。因此，抵押物的担保须凭借现实的财产，可有效地避免贷款风险。

此外，相对于信用担保贷款而言，抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候，因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品，否则便不能取得贷款，担保责任是现实的。

(二)抵押贷款的作用

抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下，抵押贷款得到迅速的发展。在我国，抵押贷款业务尚在恢复，需要大胆实践，所以应该不断总结经验，提高其管理水平，以适应社会主义市场经济的要求，充分认识抵押贷款的作用，以利于进一步开展这项业务。

1.有利于物业管理公司增强信誉观念，按期偿还贷款

我国过去长期实行高度集中的计划经济体制，银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立，原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求，并暴露出许多弊端，概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化，长期贷款固定化，信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下，即产品资金占用居高不下，逾期贷款比例居高不下，亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低，甚至发生赖账有理的怪现象，致使银行贷款不能按期收回，甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行，因而有利于增强借款公司的偿债意识，提高其信誉观念，促使其按时清偿债务。

2.有利于保障信贷资金的安全性，提高银行资产质量

银行资产质量低下，大量逾期、呆滞贷款的出现，不仅严重影响银行的流动性和盈利性，而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点，使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时，可依据抵押贷款合同强制处分抵押物，并享有优先受偿的权利;若借款企业破产，依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定，银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利

，这就大大增强了信贷资金的安全。因此，银行更多地以抵押方式放款，有利于提高资产的质量，也有利于保护债权人的利益，保障银行贷款的安全。

3.有利于物业管理公司增强风险约束机制，限制其短期行为

物业管理公司由于存在利益驱动性，因而具有强烈的扩大投资的需求。但是，因我国投资体制不完善，争项目、争投资现象普遍，缺乏投资风险意识，特别是对银行贷款能否按期归还，考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款，促使公司提高偿还贷款的自觉性，迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性，可有效地避免盲目投资。因此，开展抵押贷款业务，有利于公司增强风险约束机制，限制短期行为。

4.有利于物业管理公司加速资金周转，保证再生产顺利进行

在生产经营过程中，公司因某种临时性原因亟须周转资金，可将存货、票据、证券等作为抵押物，向银行申请抵押贷款。这样，可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金，满足经营过程对资金的需求，加速资金周转，提高经济效益，保证再生产的顺利进行。

(三)抵押贷款的一般原则

如前所述，抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时，应遵循如下原则:

1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则

尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道，然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则，不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而“量力而行”，保持公司的负债额与自有资本恰当的比例，是制定筹资方案，进行融资决策的一项基本原则。

2.尽可能均匀安排债务偿还期原则

集中于一个时期偿还债务，往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，应力争借款有一定的偿还宽限期。

3.妥善安排，有效利用的原则

应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设，短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。

4.统筹兼顾、全面考虑的原则

申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。

5.妥善制定还贷计划的原则

所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此，在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息，以利于理财。

三、资金筹措方案的分析与评估

由于存在资金渠道多元化的现状，物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此，应对各方案进行分析比较，取其优者。

在对资金筹措方案进行分析以前，首先应剔除方案所存在的各种虚假因素，比较明显的是不同方案服务的对象不一致，即不是为同一项目而筹集的方案，它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能，则不用分析就应否定该方案，再如方案中对各种资金的安排不合理，不符合要求，则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估，选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。

(一)筹资结构分析

物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言，银行贷款手续比较简便，利率较低，基本无发行费用，但银行限制条件较多，使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息，股本不要归还，使用无风险，但发行手续较繁，成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权，筹资成本较低，债息固定，而且是税前支付并且较低，但使用债券风险较大，会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点，但一般数量有限，无法保证需求。所以，应该选择一个合理的筹资结构，使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。

(二)筹资成本分析

银行贷款的资金成本是利息，利用国外贷款还要支付承诺费，股票的资金成本是各年的股利加发行费用，而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时，可以执行折现计算。筹资成本分析，主要是通过比较分析，选择条件优惠的资金来源，使综合资金成本最低。

综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上，将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加，即得加权平均资金成本。

(三)资金使用结构分析

筹集资金以后如何使用，实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入，另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的，资金的实际使用应该在必需的时候投入，以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金，应考虑得当，长期投资应用于固定资产，短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入，成本高的后投入。根据这些原则，将不同的资金作不同的搭配，形成最佳的使用结构。

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理会计报表

一、会计报表概述

会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理公司向其信息使用者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下，它是会计信息需求者，特别是外部需求者如投资者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此，了解物业管理会计报表的类型、目的及其编制要求等，对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。

(一)会计报表及其目的

会计报表又称财务报表，是会计主体在日常会计核算基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。

日常会计核算中，物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理，在会计账簿中对经营活动所体现的整个资金运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息，但由于信息需求者需要的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息，单一账簿受其自身职能的制约，无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌，这些信息难以为信息需求者，特别是外部信息需求者所利用。因此，有必要编制会计报表，全面而系统地概括反映物业管理公司的财务状况和经营成果，满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而言之，编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言，编制会计报表的目的表现为:

1.为投资者提供管理层履行受托责任状况――物业管理公司资本的保值、增值信息

投资者投资于物业管理公司，其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分离的经营要求，投资者委托管理层全权负责公司的日常经营管理，从而，在投资者和管理层之间形成了委托代理关系，即管理层受投资者的委托，代理行使对公司资本的营运权，并相应地承担了对投资者所委托资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映整个资金运动过程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理层履行受托责任的好坏，因此，它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础，便于投资者作出相应的经济决策。

2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息

物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外，还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关心的是公司能否在债务到期时如数偿付本息，即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息，尽管难以利用这些信息准确地预测公司的未来偿债能力，但至少为预测提供了较为客观的基础。

3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的信息

物业管理公司与业主之间的关系，也是一种委托代理关系。业主委托物业管理公司对其物业进行管理，通过物业管理公司提供专业化服务，促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏，主要表现为:能否利用管理收费，最大限度地履行受托责任，即管理收费利用效率的高低。可见，业主评价受托责任履行情况需要的这些信息，在公司会计报表――损益表和现金流量表中也可得到集中反映，从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。

4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息

借助于会计报表，管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据，另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题，并进而采取相应措施，改善公司的经营管理，更好地履行投资者，特别是业主所赋予的受托责任。

(二)对会计报表的要求

为了达成会计报表的目的，对会计报表的要求主要包括:

1.表达公允

表达公允是对会计报表的最基本要求，直接影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据可靠，指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务状况及其经营成果，不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整，指会计报表至少应包括我国现行会计制度或相关法规规定的所有项目，不得随意删减;③方法一致，是指为保证会计信息的可比性，不同时期会计报表所采用的会计方法应尽可能前后一致;如发生变动，必须揭示其对报表的影响。

2.信息相关

信息相关又称会计信息的有用性，是会计报表必须满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或有用性直接体现为决策的相关性。会计报表的使用者不同，所作的决策大不相同，其信息需求必然差异较大，因此，会计报表不可能为信息使用者

提供决策所需的全部信息。在此，信息相关意味着，会计报表应尽可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

3.披露及时

会计报表应按规定的时间及时披露。市场经济下，会计信息具有较强的时效性，及时的信息披露，有助于充分实现会计报表的信息价值，并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策，采取必要措施以保障其自身的利益。

(三)会计报表的类型

理论上，会计报表可按不同标志进行分类。常见的分类主要有:

1.按反映经济内容的不同进行分类

按反映经济内容的不同，可分为资产负债表、损益表和财务状况变动表。

资产负债表是反映公司在某一特定时日(在我国，一般为12月31日)财务状况的会计报表;损益表为反映公司在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;而财务状况变动表反映的是公司在一定时期内资金来源和运用及其增减变动情况的报表。这三张报表提供了有关企业经营状况的基本信息，因此，也称为三大基本会计报表。

2.按报表使用者的不同进行分类

按报表使用者的不同，可分为对外报表和内部报表。

对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制，并向企业外部利益团体进行披露的会计报表，如资产负债表、损益表和财务状况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需要而编制的报表，如费用明细表等。

3.按反映资金运动的形态进行分类

按反映资金运动的形态，可分为静态报表和动态报表。

企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息，即某一特定时点的资金运动状况，如企业资产、负债和所有者权益存在状况，资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关，是反映显着变动的过程及其影响的报表，如损益表和现金流量表。

二、物业管理的基本会计报表

会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同，所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的直接依据是我国会计法律法规体系，包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则――基本准则》、具体会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来，财政部颁布了10项具体会计准则，用于指导企业的会计信息披露行为。这10项具体会计准则分别是:《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则――现金流量表》、《企业会计准则――资产负债表日后事项》、《企业会计准则――债务重组》、《企业会计准则――收入》、《企业会计准则――投资》、《企业会计准则――建造合同》、《企业会计准则――会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《企业会计准则――非货币性交易》和《企业会计准则――或有事项》等。这些具体会计准则多直接与会计报表的编制有关，并适用于我国大多数企业。财政部明确规定我国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》，并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。

(一)资产负债表

1.资产负债表及其作用

资产负债表又称财务状况表，是以“资产=负债 所有者权益”这一会计恒等式为基础，按照一定标准和格式编制的，用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的会计报表。其中，财务状况是指公司在特定时日的资产、负债和所有者权益的构成状况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一，就管理层和外部各利益团体而言，其信息价值主要在于:

(1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布状况。公司所拥有资产状况的信息，特别是资产的流动性(转换为现金的速度，即变现能力)的高低，可用于评价公司的偿债能力的强弱。

(2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息，尤其是长短期债务的数量和比例关系，为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。

(3)表明了公司所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益，将这一信息与公司的债务信息进行对比，可以反映公司的资本结构状况，并进而揭示出公司财务风险的大小。

(4)有助于揭示公司财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析，还有助于了解公司财务状况的变动趋势，从而增进对公司偿债能力和经营风险等的认识。

2.资产负债表的结构

在基本会计报表中，资产负债表包含项目较多，为此，有必要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。

(1)资产负债表的构成项目

资产负债表由资产、负债和所有者权益三类会计要素构成。其中，各要素又进一步分为若干项目。

资产按流动性的不同，分为流动资产和非流动资产两类，其中，非流动资产又分为长期投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流动性不同的资产项目组成，如流动资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中，不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目，通常按流动性从高至低的顺序进行排列。

负债按偿还期的不同，分为流动负债和长期负债两类。流动负债由短期借款、应付工资、应付账款、未交税金等项目组成;长期负债由长期借款、应付公司债券和其他长期负债等项目构成。资产负债表中，不同类别的负债都按照到期日从短至长的顺序进行排列。

按照现行会计制度的规定，所有者权益由实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等四个项目组成。

(2)资产负债表的格式

现实中，资产负债表的格式主要有两种:

①账户式资产负债表。它是我国现行会计制度规定采用的格式，是会计恒等式“资产=负债 所有者权益”的直接反映。如同账户的结构，它由左右两方组成，左方按流动性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债，然后再列示所有者权益项目。采用该格式时，左方的资产项目总额与右方的负债和所有者权益总额的合计数相等。其简化形式。

②财务状况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表，是依据会计等式“营运资金 非流动资产-非流动负债=所有者权益”编制的。其中，营运资金是指公司在经营中周转使用的资金，从数量上看，它等于流动资产减去流动负债。其简化形式。

(二)损益表

1.损益表及其作用

损益表又称利润表或收益表，是以配比原则为基础编制的，用于反映物业管理公司在一定时期内经营业绩或经营成果的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一，特别是20世纪三四十年代以来，随着“重损益”观念的出现和发展，人们对损益表愈来愈重视。

一般而言，损益表的作用主要表现为:

(1)部分地说明了公司财务状况发生变动的原因

一般而言，资产负债表所反映财务状况的变动，即年初资产、负债和所有者权益状况与年末资产、负债和所有者权益状况之间的差异，来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的所有资金变动，因而，也就解释了公司财务状况发生变动的最主要原因。

(2)可用于评估公司管理层的经营业绩

物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值，提高物业管理收费的使用效益，为此，要求管理层一方面取得尽可能多的收入，另一方面严格控制成本费用支出。由于损益表反映了公司在一定时期内的所有收入和费用支出，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。

(3)有助于评估公司的获利能力

通过对损益表进行分析，了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成，掌握其变动趋势及原因，有助于正确评价物业管理公司的获利能力。

(4)可作为评价公司偿债能力的依据

公司偿债能力的高低，不仅取决于其资产的流动性，对长期债务的偿付而言，更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱，是评估公司偿债能力时必须考虑的基本因素。

2.损益表的结构

(1)损益表的构成项目

损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中，收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得，包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出，主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比，形成了不同的利润概念，包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。

(2)损益表的格式

损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示方法。理论上，损益表可以有多种格式，如单步式、多步式和比较式等，但由于多步式损益表能够较为全面地反映净利润及其构成项目的形成情况，因而被广泛采用。我国物业管理公司都采用了这一损益表格式。多步式损益表按照净利润的形成环节，分步揭示影响净利润的构成项目。其中，各项目之间的关系表现为:

经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金

营业利润=经营利润 其他业务利润-管理费用-财务费用

利润总额=营业利润 投资收益 营业外收入-营业外支出

净利润=利润总额-所得税

(三)财务状况变动表

1.财务状况变动表及其作用

财务状况变动表，是反映公司在特定时期内的资金来源和运用情况以及资金增减变动情况的报表，是公司的三大基本会计报表之一。由于它较为全面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流动，以及公司财务状况变动的原因和结果，对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。

财务状况变动表按其编制基础的不同，分为以营运资金或流动资金为基础的财务状况变动表、以现金为基础的财务状况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则――现金流量表》规定:自1998年1月1日起，所有企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。

现金流量表，作为反映公司财务状况变动情况的报表之一，是用于提供公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一，它所揭示的信息对正确评价公司的财务状况具有重要意义。具体而言，这一基本会计报表的作用主要表现为:

(1)反映了公司现金流动的全貌

与资产负债表仅提供静态的财务状况相比，现金流量表的信息表明了公司在特定时期内有多少现金可供使用，现金的来源和去向是哪里，以及企业的现金增减变动情况如何，揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务状况的影响，籍此可了解和判断公司获取现金及其等价物的能力和偿债能力。

(2)为预测公司未来财务状况提供了更加合理的基础

与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比，现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性，受公司会计政策和会计方法的影响较小，最小化了对会计信息的人为影响，从而有助于提高预测公司未来的现金流动――现金流量金额和时间的准确性，有利于作出更加合理的经济决策。

(3)弥补了资产负债表和损益表的不足

资产负债表以权责发生制为基础，反映出公司在特定时日资产、负债和所有者权益的期初期末状况及其变动情况，从而揭示了公司在特定时日的财务状况，但无法说明财务状况变动的原因。尽管损益表提供了公司财务状况发生变动的最主要原因――公司经营活动对财务状况的影响，但这一以权责发生制为基础的披露除未能全面反映经营活动对财务状况的影响外，还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务状况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流动，与财务状况的变化情况结合起来，不仅解释了公司财务状况变动的原因，而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息，从而弥补了资产负债表和损益表的不足。

2.现金流量表的结构

(1)现金的界定

现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物，具体包括:现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金，即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款，以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款，如定期存款不能作为现金，但通知存款可列为现金。②现金等价物，是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。一般认为，从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注意的是，短期股权投资由于其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。

(2)现金流量表的构成项目

现金流量表中，现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。

①经营活动产生的现金流量。经营活动，是指企业投资活动和筹资活动之外的所有交易和事项。就物业管理

公司而言，其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。

就不从事多种经营的物业管理公司而言，经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金，收到的租金，收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金，经营租赁所支付的现金，支付给职工和为职工支付的现金，支付的所得税款，支付的其他税费等。

②投资活动产生的现金流量。投资活动，是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中，物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长期资产的购建与处置，较少进行债权性投资和权益性投资活动。

企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金，分得股利或利润所收到的现金，取得债券利息收入所收到的现金，处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，权益性投资所支付的现金，债权性投资所支付的现金等。

③筹资活动产生的现金流量。筹资活动，是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。一般而言，物业管理公司的筹资活动不外乎表现在吸收投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。

企业筹资活动引发的现金流入有:吸收权益性投资所收到的现金，发行债券所收到的现金，借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金，发生筹资费用所支付的现金，分配股利或利润所支付的现金，偿付利息所支付的现金，融资租赁所支付的现金，减少注册资本所支付的现金等。

(3)现金流量表的格式

按照现行规定，现金流量表应分别列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量，以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。

三、物业管理会计报表的编制

在物业管理公司，三大基本会计报表的构成项目既有区别又有联系。认识基本会计报表的具体编制方法，特别是报表各项目的内容，是利用物业管理财务会计信息的基础。

(一)资产负债表的编制

账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏，其中，“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目，应根据上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写，如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“年初数”栏内。

1.资产项目的内容及其填列方法

(1)“货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。

(2)“短期投资”项目，反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不准备超过一年的各种有价证券，以及不超过一年的其他投资。有市价的，应在本项目内注明期末时市价。本项目应根据“短期投资”账户的期末余额填列。

(3)“应收票据”项目，反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应根据“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中，已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。

(4)“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项，如应交未交的管理费。本项目应根据“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额，应列入“预收账款”项目。

(5)“坏账准备”项目，反映企业提取的尚未转销的坏账准备金，物业管理企业可据经验确定计提比例。本项目应根据“坏账准备”账户的期末余额填列，本项目为“应收账款”账户的减项。

(6)“预付账款”项目，反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“应付账款”所属明细账户有借方余额，应并入本项目数字内。

(7)“其他应收款”项目，反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”账户的期末余额填列。

(8)“存货”项目，反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本，包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应根据“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。

(9)“待摊费用”项目，反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用，如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用，应在本表“递延资产”项目反映。本项目应根据“待摊费

用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额，也并入本项目反映。

(10)“待处理流动资产净损失”项目，反映企业在财产清查中发现的尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应根据“待处理财产损益”所属“待处理流动资产损益”明细账户的期末余额填列。

(11)“长期投资”项目，反映企业在一年内不准备变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资，其中，股票和债券如有市价的，应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。长期投资中，一年内到期的债券，应在流动资产类中的“一年内到期的长期债券投资”项目中单独反映。本项目根据“长期投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长期债券投资后的数额填列。

(12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目，反映企业所有的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产，在产权尚未确定转移给本企业之前，其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应根据“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。

(13)“固定资产清理”项目，反映企业因出售、毁损和报废等原因转入清理，但尚未清理完毕的固定资产的净值，以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应根据“固定资产清理”账户的期末余额填列。

(14)“在建工程”项目，反映企业期末各项未完工或未使用工程的实际成本，包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应根据“在建工程”账户的期末余额填列。

(15)“无形资产”项目，反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应根据“无形资产”账户的期末余额填列。

(16)“递延资产”项目，反映企业发生的不能全部计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大修理支出和其他递延支出。本项目应根据“递延资产”账户的期末余额填列。

2.负债项目的内容及其填列方法

(1)“短期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构借入的，尚未归还的一年以内的借款。本项目应根据“短期借款”账户的期末余额填列。

(2)“应付票据”项目，反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的应付票据，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”账户的期末余额填列。

(3)“应付账款”项目，反映企业因购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本项目应根据“应付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。如果“应付账款”账户所属明细账户有借方余额，应列入“预付账款”项目。

(4)“其他应付款”项目，反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项，如存入的保证金等。本项目应根据“其他应付款”账户的期末余额填列。

(5)“应付工资”项目，反映企业应付而未付的职工工资总额。本项目应根据“应付工资”账户的期末贷方余额填列。

(6)“应付福利费”项目，反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额，现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应根据“应付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额，本项目应以“-”号表示。

(7)“未交税金”项目，反映企业应交而未交的各种税金，如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应根据“应交税金”账户的期末余额填列。

(8)“其他未交款”项目，反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项，如教育费附加等。本项目应根据“其他应交款”账户的期末余额填列。

(9)“预提费用”项目，反映企业所有已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用，如银行借款利息等。本项目应根据“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额，应在“待摊费用”项目反映。

(10)“长期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应根据“长期借款”账户的期末余额填列。

(11)“应付债券”项目，反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长期债券及应计利息。本项目应根据“应付债券”账户的期末余额填列。

(12)“长期应付款”项目，反映企业除长期借款和应付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长期应付款项，如代管基金等。本项目应根据“长期应付款”账户的期末余额填列。

3.所有者权益项目的内容及其填列方法

(1)“实收资本”项目，反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应根据“实收资本”账户的期末余额填列。

(2)“资本公积”

项目和“盈余公积”项目，反映企业在经营过程中取得的资本公积金和按规定提取的盈余公积金。本项目应根据“资本公积”账户和“盈余公积”账户的期末余额填列。

(3)“未分配利润”项目，反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。未弥补的亏损，在本项目内以“-”号反映。

(二)损益表的编制

多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中，“本月数”反映各项目的本月实际发生数，编制年度报表时，“本月数”栏改为“上年累计数”栏，并应根据上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;如果本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致，应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“上年累计数”栏内。

(1)“营业收入”项目，反映企业从事物业管理所取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应根据“营业收入”账户的贷方发生额填列。

(2)“营业成本”项目，反映企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，如直接材料和直接人工等。本项目应根据“营业成本”账户的借方发生额填列。

(3)“营业税金”项目，反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应根据“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。

(4)“其他业务利润”项目，反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应根据“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。

(5)“管理费用”项目，反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用，如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应根据“管理费用”账户的借方发生额填列。

(6)“财务费用”项目，反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应根据“财务费用”账户的借方发生额填列。

(7)“投资收益”项目，反映企业对外投资取得的收益，包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应根据“投资收益”账户的发生额计算分析填列。

(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目，反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。

(9)“所得税”项目，反映企业按税法规定计算应缴纳的所得税。本项目应根据“所得税”账户的借方发生额填列。

(三)现金流量表的编制

现金流量表中，现金流量一般应当以总额反映，从而全面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。具体编制现金流量表时，除直接根据有关账户的记录分析填列外，尚可利用的编制程序还有工作底稿法和t形账户法。

采用工作底稿法，就是以工作底稿为手段，以资产负债表和损益表数据为基础，对每一项目进行分析并编制调整分录，从而编制出现金流量表。其具体程序为:第一步，将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步，对当期业务进行分析并编制调整分录;第三步，将调整分录过人工作底稿中相关部分;第四步，核对调整分录，借贷合计应当相等，资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额后，应当等于期末数;第五步，根据工作底稿中的现金流量表项目部分编制正式的现金流量表。

采用t形账户法，是指以t形账户为手段，以损益表和资产负债表数据为基础，对每一项目进行分析并编制调整分录，从而编制出现金流量表。采用t形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步，为所有的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分别开设t形账户，并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步，开设一个大的“现金及现金等价物”t形账户，每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分，左边记现金流入，右边记现金流出，并过人期末期初变动数;第三步，以损益表项目为基础，结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动，并据此编制调整分录;第四步，将调整分录过人各t形账户并进行核对，该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应当一致;第五步，根据大的“现金及现金等价物”t形账户编制正式的现金流量表。

1.经营活动现金流量项目的填列

《企业会计准则――现金流量表》规定，企业应采用直接法报告经营活动的现金流量，同时在现金流量表附注中采用间接法披露经营活动的现金流量。

直接法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量，它一般以损益表中的营业收入为起算点，调整与经营活动有关的项目的增减变动，然后计算出经营活动的现金流量。具体应用直接法时，有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录取得，也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目进行调整取

得。现实中，采用后一种方法的较多――通过调整营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。

间接法是以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动，据此计算出经营活动的现金流量。

(1)“提供劳务收到的现金”项目，反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等，可按以下计算公式填列:

提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入 当期收到前期的应收账款 当期收到前期的应收票据 当期的预收账款 当期收回前期核销的坏账损失

(2)“收到的租金”项目，反映公司收到的经营租赁的租金收入，如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。

(3)“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业收到的除劳务现金收入和租金外的其他现金收入，如物业管理公司收到的营业税、所得税、城市建设维护税、教育费附加等税费的返还。

(4)“购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业当期购买商品和接受劳务所支付的现金、当期支付的前期购买商品和接受劳务的应付款、为购买商品和接受劳务而预付的款项等，其具体填列方法为:

购买商品、接受劳务支付的现金=当期购买商品、接受劳务支付的现金 当期支付前期的应付账款 当期支付前期的应付票据 当期预付的账款-当期因购货退回收到的现金

(5)“支付给职工和为职工支付的现金”项目，反映企业以现金方式支付给职工的工资、奖金和各种补贴等，也包括企业为职工交纳的社会保险基金和商业保险金等，但在建工程人员的工资和奖金应在“购建固定资产等支付的现金”项目中反映。

(6)“支付的所得税款”项目，反映企业当期实际支付的所得税税款。

(7)“支付的其他税费”项目，反映企业支付的营业税、城市维护建设税等，其中包括本期发生并实际支付的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金。有关投资项目发生的税金支出应在投资活动中列示，不在本项目反映。

(8)“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述主要项目外的现金支出，如物业管理公司管理费用中的现金支出可在本项目反映。

2.投资活动现金流量项目的填列

(1)“收回投资收到的现金”项目，反映企业收回的投资本金和投资收益的实际金额。

(2)“分得股利或利润所收到的现金”项目，反映企业因对外投资而实际分得的现金股利或利润。

(3)“处置固定资产等长期资产而收到的现金净额”项目，反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。

(4)“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业收到的除上述项目外的现金收入，如物业管理公司收到的债券利息收入等。

(5)“购建固定资产等长期资产所支付的现金”项目，反映企业为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而支付的现金，包括为购买机器设备所支付的现金、建造工程支付的现金、支付在建工程人员工资等支付的现金，以及购买无形资产而发生的实际现金支出等。本项目不包括融资租赁租入固定资产所支付的租金，融资租赁所支付的租金应在筹资活动的现金流量中反映。

(6)“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业进行权益性投资、债权性投资等所支付的现金。按现行规定，权益性投资和债权性投资所支付的现金应分别单独列示，但物业管理公司的这类投资活动极少，故在此合并反映。

3.筹资活动现金流量项目的填列

(1)“借款所收到的现金”项目，反映企业向金融机构举借各种短期、长期借款所收到的现金。

(2)“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业吸收权益性投资、发行债券等取得的现金。按现行规定，吸收权益性投资和发行公司债券所取得的现金应分别单独列示，但物业管理公司的这类筹资活动极少，故在此合并反映。

(3)“偿还债务所支付的现金”，反映企业归还金融机构的借款、偿付企业到期债券所支付的现金。

(4)“偿付利息所支付的现金”，反映企业偿付借款利息和债券利息所支出的现金。尽管利息可能计入不同的成本费用账户，但均应在本项目反映。

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理公司的业务内容

物业管理公司的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务。物业管理公司一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性，决定了它的业务内容的广泛性的特点。

一、物业管理公司的基本业务

物业管理公司的基本业务涉及范围相当广泛，主要包括:

(一)前期物业管理

前期物业管理包括从规划设计开始，到物业建设以及物业的销售、租赁活动的管理。

(二)物业的使用管理

物业的使用管理包括建筑物的维修和定期养护，辅助设备的定期检修保养，保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转，保证道路、污水排放管道畅通无阻。

(三)环境养护与管理

环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏，制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为;做好物业管理绿化和室外保洁工作;做好防盗、治安保卫工作，维护公共秩序和交通秩序等。

(四)物业产权户籍管理

物业产权产籍管理包括产权、户籍的登记和确认，以及房屋交换的管理等。

(五)提供全方位、多层次的后期服务

全方位、多层次的后期服务包括专项服务及特约服务。专项服务包括房屋装饰、装修、家电维修、代收各种费用等，特约服务包括代卖代租物业、代办票务、代接送小孩入托、代换液化气、代办酒席、代收发信件、介绍工作和家教等。

二、物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动，如兴办餐饮服务业，开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长，兴办物业管理以外的服务业务。

三、物业管理公司的内部业务

物业管理公司的内部业务是指企业内部的管理与协调工作。物业管理公司的内部业务主要应该抓好以下工作:

(一)人才的选用与培训

人才是企业之本。企业的竞争最终是人才的竞争。物业管理公司要重视和加强人才管理，就必须做好人才的选拔、培训和使用等各方面工作。特别是人才的培训与再培训，是提高员工的专业技能和职业道德、提高物业管理水平和服务质量的关键。

(二)劳动与分配管理

采用聘任制招聘人才，制订合理的劳动定额和岗位责任，严肃劳动纪律，确定报酬和奖惩方式，实行报酬与绩效挂钩，能者多劳，多劳多得多奖。这是企业高效运转和实现目标的重要保障。

(三)设备维修管理

物业管理公司在对物业进行维修、养护、清洁、检查时，必须配备一整套的仪器设备和专用工具，对这些设备也需要管理和维护，要做到有专人负责，定期维修保养，严格按照操作要求使用，等等。

(四)服务质量管理

物业管理公司要向业主和用户提供优质服务，首先必须根据合同要求确定质量标准，要培训员工，使他们都达到标准的要求;其次则要实行全员质量管理，抓好服务质量的考核与监督，真正做到以优质的服务维护好业主和用户的切身利益。

(五)多种经营管理

多种经营效益的好坏，在物业管理公司中具有很重要的地位。经营得好，不仅能为业主和用户提供更为丰富的服务内容，而且可弥补物业管理经费的不足，并为企业创造更大的经济效益。所以，多种经营的好坏对物业管理公司也是非常重要的。

物管培训:员工培训管理：物管培训:流动资产管理

流动资产一般是指可以在一个运行周期内变现或耗用的资产，它具有变现能力强、周转期短等特点。流动资产管理是物业管理公司理财的一个内容。由于有价证券在第10章已述，所以本章主要介绍现金、应收账款和存货等流动资产的管理以及物业管理公司在理财中针对流动资产运行的病状如何自我诊断与诊治。

一、现金管理

现金是流动性最强、盈利性最低的资产，物业管理公司保持适量的现金，是为了实现收益最大化、风险最小化的目标。

(一)现金管理的目的

物业管理公司持有现金的目的主要是:

1.支付

物业管理公司持有现金是为了满足日常经营管理和服务支付的需要。例如用于支付职工工资、购买有关材料等。为满足公司交易性需要和日常经营服务活动对现金的需求，公司一定要持有相当数量的现金。此外，每天公司的现金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定数量的现金余额，公司的经营管理服务活动等就很难正常地进行下去。

2.预防

公司持有现金，便于应付意外事件对现金的需求。公司预测的现金需求量一般是正常情况下的需求量，可是许多不可预见的意外事件往往会影响公司现金的收入与支出。例如水灾、火灾等自然灾害及一些偶然事故等都打破了公司正常的现金收支计划，使现金收支不平衡。公司持有现金，可以当作安全存量。

预防所需现金的数量决定了:

①现金收支预测的可靠程度;

②公司临时借款能力;

③公司愿意承担的风险程度。

3.投机

公司持有现金，便于开展投机活动，从中得到收益。

现金管理的目的，是在保证公司经营管理服务所需现金的同时，节约使用资金，并从暂时闲置的现金中获取更多的利息收入。对物业管理公司而言，现金除可获得存款利息外不能为公司创造任何价值，且将现金放在金融机构的存款利率大大低于公司的资金利润率。现金过多，会降低公司收益;但现金过少，又会影响公司的正常经营管理和服务活动。因此，现金管理应力求既能保证公司正常开支需要，降低风险，又能使公司没有过多的闲置现金，以增加收益。一个物业管理公司的良好现金管理系统应该是公司能满足日常开支的现金，同时适当保留应付紧急情况所需的安全储备;对于超过限额的现金，应及时投资增加收益。

物业管理公司对现金管理的内容主要包括:

(1)编制现金收支计划，以便合理地估计未来的现金需求;

(2)对日常的现金收支进行控制，力求加快收款、延缓付款;

(3)确定最佳现金余额，当公司实际的现金余额与最佳余额不一致时，采用短期融资策略或采用归还借款和投资于有价证券等策略来达到理想的状况。

(二)现金计划

现金计划是预测未来一定时期公司的现金收支状况，并进行现金平衡的计划，是公司财务管理的一个重要工具。编制现金计划的目的是为了合理安排好现金收支，确保公司现金的正常周转。

物业管理公司常用的现金计划是现金收支计划表(见下表)。

现金收支计划表的编制如下:

1.预测公司的现金流入量

现金流入量主要是经营管理服务现金收入和其他现金收入两部分。经营管理服务现金收入主要指对物业经营管理服务取得的收入，其数字可以从经营、管理、服务计划中得到。其他收入主要是物业租赁收入、证券投资的利息收入、股利收入等。我们要做好物业经营、管理、服务的预测工作，此外，还要对其他可能发生的现金收入作出恰当的估计。

2.预测公司的现金流出量

现金流出量包括经营管理服务现金支出和其他现金支出。经营管理服务现金支出主要是材料及采购支出、职工工资支出、支付管理费用、支付财务费用等。其他现金支出主要是固定资产投资支出、债务本金和利息支出、税收支出等。

3.确定现金净流量

现金净流量指现金收支与现金支出的差额。

现金净流量=现金收入-现金支出

nb

sp; 4.处理现金余缺

首先根据现金收支差额和公司有关资金管理的规定，确定筹措或运用的资金数额。如果现金有余，那么可用于投资等领域;如果现金有缺，那么可想方设法筹措补足。

(三)现金管理

为了使物业管理公司现金能正常运转，必须加强对现金的管理，其主要内容有:

1.尽快收款

尽快收款，可以使现金周转速度加快，从而提高现金的使用效率。公司的尽快收款不仅要尽快将到期应收款收齐，而且还要尽可能将这些应收款转化为可用现金。为此，要求:①减少应收款的邮寄时间;②减少公司收到的支票和支票兑现的时间;③加快应收款进入公司往来银行的过程。

2.控制支出

公司在管理现金支出时，应尽量延缓现金支出时间。控制支出的具体方法有:

(1)推迟支付时间

公司在不影响自己声誉的情况下，应尽量推迟应付款的支付时间，可以直至应付时间的最后日期。

(2)减少支付工资的频率

公司可选择按月而不选择按周发放工资，以便延期付款。

(3)透支的使用

当支出大于存款账户实际余额时，银行可以自动贷款给存款人，以弥补暂时的不足，但往往有限额和时间。这也是一种减少现金占用量的方法。

3.力争现金流入和现金流出同步

4)银行有权监督公司现金管理

银行有权监督公司将其收入的现金及时送存银行，库存现金不得超过规定限额，并按规定用途使用现金，不得套取现金。对违反现金管理规定的，按情节轻重，银行要给予一定的经济制裁。

二、应收账款的管理

应收账款是物业管理公司因经营管理服务而形成的应收款项。如果应收账款过多，那么会增加应收账款管理的成本，减少收益。为此，应收账款的管理是物业管理公司理财的内容之一。

(一)应收账款管理的成本

1.收款成本

该成本是指应收账款的核算费用。例如，收集信用情报，分析业主或潜在顾客信用状况的费用，信用部门自身的成本等等。

2.延期付款成本

该成本指业主或客户没有按时付款，物业管理公司由此而增加与之相关的管理费用。例如，向业主或客户发出到期交款的提示或通知，法律诉讼以及收回过期应收款所作出劳动的费用。

3.坏账成本

坏账成本是指因无法收回的应收账款而引起的损失。应收款项拖欠愈久，坏账成本愈大。

(二)制定应收账款的规定

1.信用条件

信用条件是指业主或顾客应物业管理公司要求支付应付账款的条件，主要包括信用期限和现金折扣。

(1)信用期限

信用期限是物业管理公司为业主或顾客规定的最长付款时间，即公司允许业主或顾客从应该付款日到实际付款日之间的时间。例如，若某物业管理公司允许业主在某服务项目完成后10天内付款，则信用期限为10天。信用期限过短，不足以吸引业主，在竞争中会使营业额下降;信用期限过长，对营业额上升有利，但同时会增加坏账损失和应收账款的机会成本。信用期限为多少最为恰当，作为物业管理公司理财必须慎重考虑后决定。

[例]某物业管理公司采用30天按发票全额付款的信用规定，现准备将信用期限放宽至60天仍按发票金额付款，如投资收益率为15%，则信用期限应采用30天还是60天对公司有利。有关数据如下表:

在分析时，先计算放宽信用期得到的收益，然后计算增加的成本，最后根据两者比较的结果作出判断。

①信用条件变化对营业利润的影响

>;;

②信用条件变化对应收账款机会成本的影响

应收账款应计利息=应收账款占用资金×资金成本率

应收账款占用奖金=应收账款平均余额×销售成本率

应收账款平均余额=日销售额×平均收现期

(2)现金折扣

提供了信用期限后，增加了应收账款，为加速资金周转、减少坏账损失，可在提供信用期限的同时，提供一定的现金折扣。现金折扣实际上是公司为了鼓励业主或客户早日支付应付款而给予的一种折扣优待。公司提供现金折扣的条件各家公司并不一致，一般情况下，现金折扣率平均在2%~3%之间，折扣期大多为10~20天。

公司向业主或客户提供现金折扣，其主要目的是吸引业主或客户为享受优惠而提前付款，缩短公司的平均收账期。但是对一个物业管理公司而言，是否应该采用现金折扣及折扣条件如何确定，主要取决于提供现金折扣后减少的资金占用是否能获取比现金折扣更大的收益。

[例]某物业管理公司为加速资金回收，计划在一个月信用期方案中规定，如果客户在10天内归还款项可享受1.5%的现金折扣;在两个月信用期方案中规定，如果客户在10天内归还款项可享受2%的现金折扣。并估计，如果执行一个月信用期方案，客户都会在折扣期内付款，坏账损失可减少1/3，管理费用减少数为需增管理费用;如果执行两个月信用期方案，约有1/2客户会在折扣期内付款，坏账损失和管理费用可减少1/4。在这种情况下，公司是否还要采取现金折扣措施假定一个月信用期营业收入1800(千元)、应收款年平均占用138(千元)、需增管理费8(千元)、坏账损失9(千元);两个月信用期营业收入2000(千元)、应收款年平均占用302(千元)，需增管理费12(千元)、坏账损失20(千元)。

结论:提供现金折扣对一个月信用期可行，因为净收益增加;对两个月信用期不可行，因为现金折扣支出大于收益增加。对现金折扣的控制应以不减少利润为标准，确定最佳方案。

2.收账政策

收账政策是指公司为了催收已过期的应收账款所遵循的程序。包括打电话、派专人催款和采取法律行动等。不同的收账政策会有不同的收账费用支出。如果其他情况相同，在一定的范围内，收账费用开支愈大，平均还款天数就越短，那么坏账损失就愈小。通过收账费用支出与减少坏账损失和减少应收账款后带来的利润相比较，可以选择收账政策。

[例]某公司当前收账政策每年开支收账费用1万元，应收账款平均回收天数为45天，坏账损失占营业额的3%;拟采用的收款政策每年开支收账费用1.1万元，应收账款平均回收天数30天，坏账损失预计占营业额的2%。如果当前营业额为60万元，采用新的收账政策对其无显着影响。该公司年资金利润率为20%。问新的收账政策是否可行

具体分析计算见下表:

结论:该公司采用新的收账政策，其收账费用支出小于带来的收益，新的收账政策可行。

采取何种收账政策的标准在于不论何时，收账支出均不得超过带来的收益。

(三)应收账款的日常管理

1.应收账款的管理原则

公司应收账款的控制过程是极为复杂的，其中不确定因素较多，除了定量分析控制外，还应对一些因素进行定性分析控制，以便科学决策，使应收账款控制达到良好效果。

应收账款控制中应遵循的管理原则有:

(1)利润最大化原则。应收账款控制的任务不是使信用条件愈低愈好，也并非使坏账损失愈少愈好，而是要使公司利润达到最大。不应过分回避风险，避免出现坏账损失，而是要全面权衡，既要考虑坏账损失、机会成本，也要考虑公司利润大小，以利润最大为决策原则。

(2)区别对待原则。对应收账款控制，公司不应在所有业主或客户中平均分摊精力，而应区别对待，把大部分精力用于对那些信誉差、可靠性较低的客户的调查分析，对其严格控制。

(3)从长远利益出发的原则。应收账款管理是动态的，公司不仅要看目前利益，而且更要注重长远利益，以便在市场上占有地位，同业主或客户建立长期的良好关系及网络，这对物业管理公司在市场上的生存和发展也非常重要。

2.应收账款收回的监督

一般情况下，公司应收账款拖欠的时间愈长，账款收回的可能性愈小、形成坏账的可能性就愈大。为此，公司对应收账款情况要随时掌握，严密监督，我们可以通过账龄分析表来达到这个目的。

利用账龄分析表，公司可以了解到以下情况:

sp;(1)有多少欠款尚未在信用期内。如表10.5可以看出，320000元应收账款尚在信用期内，占全部应收款的72%。这些应收账款欠款属正常，但届时能否收回不能肯定，所以及时监管非常重要。

(2)有多少欠款超过了信用期，超过款项时间及百分比，有哪些欠款可能因拖欠时间长而形成坏账。从表10.5可以看出，125000元的应收账款已超过信用期，占全部应收账款的28%，其中90000元拖欠时间较短(30天内)，占全部应收账款的20.2%，收回的可能性很大;其中33000元拖欠时间较长(31~90天)，占全部应收账款的7.3%，收回有一定难度;其中2000元拖欠时间最长(90天以上)，占全部应收账款的0.5%，很可能成为坏账。对不同拖欠时间的应收账款，公司应采取不同措施，制定经济、可行的政策;对可能发生的坏账损失，要提前充分估计对公司损益的影响。

3)信用保险

公司评估客户过于小心、保守，固然可以避免信用损失，但由此而丧失了很多经营服务而取得的利益。为了避免坏账损失，公司可以进行信用保险。值得注意的是，正常情况下的坏账损失不能进行信用保险，只有非正常情况下的坏账损失才能进行信用保险。譬如，某物业管理公司年营业净额为100万元，预计坏账损失为5%，预计每年发生5万元的坏账损失，属正常，公司不能对这笔损失进行保险，保险的范围只能是超过5万元的部分。

保险人往往对信用保险承担较大的风险，通常情况下，保险人将信用保险金额限制在一定范围内并要求被保险人负担10%~20%左右的坏账损失。

物业管理公司要不要进行信用保险，应根据公司财务状况及应收账款具体分布而定。

三、存货管理

存货是指物业管理公司在经营管理服务过程中为销售或耗用而储存的各种资产。在公司全部流动资产中存货占有一定比重，加强存货管理，这也是理财的一项重要内容。

(一)存货控制

在西方，常用的存货控制方法有:挂签制度(hang-labelsys-tem)和abc分类法(abcanalysismethod)。对物业管理公司而言，abc分类法较为适宜。abc分类法是现代企业管理方法中的一种选择重点、照顾一般的方法，其原理是按存货的占用额大小，将存货分为abc三类。a类存货品种少、价值高、占用资金多，应重点控制，a类存货品种一般占总品种的5%~10%，占存货资金总额的70%~80%;c类存货价值较低，品种较多，占用资金少，c类存货品种一般占总品种的70%~80%，但占存货资金总额仅为5%~10%，用“双货箱”法控制即将存货分装两箱，择其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出订货申请;b类存货介于a和c两类之间，其品种金额均占10%~20%左右，一般应对b类存货定期概括性检查控制。

(二)存货成本

存货可以保证经营管理服务正常进行，均衡组织、降低成本、留有保险储备。通过存货控制以达到最大程度地减少存货成本。

存货成本主要有:

1.采购成本

该成本是指由买价、运杂费等构成的成本。为了降低采购成本，物业管理公司应不断了解市场价格行情，研究市场价格发展趋势，多看几家，价比多家，以便使采购的材料物资价廉质优。

2.持有成本

该成本指存货在储存过程中发生的有关费用，例如保险费、仓库储存费、管理费、搬运费等。持有成本在一定时期的总额等于该期平均存货量与单位储存成本之积。作为一个物业管理公司要减少存货数量才可能降低持有成本。

3.订货成本

该成本是指由于每次订货业务而发生的文件处理和验收方面的费用，例如，邮电费、付款费用、采购人员的差旅费、采购部门的管理费等。因为订货成本同订货次数有关，而与订货数量无关，所以，作为物业管理公司应尽可能减少订货次数，宜采购的批量较大，以降低订货成本。

4.缺货成本

该成本是因为没有足够的存货而给公司带来经营管理服务上的损失。例如，由于材料物资不足造成停工待料或高价购进材料物资而增加成本和运输成本。为此，作为物业管理公司在选择确定采购批量时应注意到缺货成本。

四、公司财务弊病的自我判断及诊治

物业管理公司在理财中除了要分析资金的来源和运用情况外，还应全面掌握公司机体运转状况，定期检查以发现财务病症并及时诊治，从而使整个公司的机体能健康、正常、有效地运转。本节主要介绍物业管理公司

理财中弊病的自我判断及诊治。

(一)公司理财中常见病的症状

短期净债务率高表明公司不稳定，可能是收益力有余、安全力不够，反之则可能是收益力不够、安全力有余。

3.自有资金率和现金结转率

自有资金率是指自有资金占资产总额的百分比;现金结转率是指现金结转额占总收入的百分比。

自有资金率高表明原始投入的资金多;现金结转率高表明货币收入多，应收账款少。

4.资金结构

资金结构主要是指资金来源结构和资金占用结构，这二者的对应比例是否合理是否协调这就要从比例关系来衡量资金结构。

(二)公司理财中病症的诊治

1.存货过大症的诊治

存货过大症一般是说存货超过公司正常的经营管理服务的需要，造成资金周转困难的一种病症。

库存物资、材料是公司经营管理服务必备的物质条件，库存不足造成脱销，会影响公司经营;存货过多，一则会使储存费用升高，二则会形成资金沉淀，难以调度，造成资金紧张。

(1)存货过大症的判断

存货过大症可用以下数据判断:

流动比率与速动比率两者之差就是存货占流动负债的比率。流动比率过大而速动比率适中或流动比率适中而速动比率过小，都能说明存货过大。

(2)存货过大症的治疗

对于存货过大症，可以采取以下措施:

①加强需求预测，以出定进，防止新的积压。根据客户需求规律均衡组织进货，避免过量存储。

②根据存货类别，使用适当手段处理。例如对于某些新型材料物品，估计价格会上涨，属于长线物资，可适当多存。反之，应及时处理存货，以免长期储存增大费用，价格下跌。

③疏通出售渠道，千方百计扩大出货数量。

2.应收款项过大症的诊治

应收款项过大症是指应收款项与营业额或流动资产相比，超过了营业规模或流动资产的一定比例而造成的资金周转不畅、调度不灵、坏账损失较高的一种病症。

(1)应收款项过大症的判断

应收款项是否过大的判断方法主要有财务指标法和账龄分类法。

① 财务指标法。财务指标主要有:

以上四个指标营业款周转率低或回收天数长，表明回收情况不佳，应收款项过大。应收账款占流动资产比重更能说明应收款项是否过大。应收账款损失率高说明回收情况不好。

②账龄分类法

账龄分类法是根据应收款项在外停留时间的长短来判别其占用是否合理的一种方法。具体做法是，按账龄分类，然后算出各类应收款项在总额中所占的比例。

(2)应收账款过大症的治疗

①紧缩信用政策;

②通过现金折扣等方式，刺激应收账款及早回收;

③抓住重点，积极催收;

④及早处理坏账，避免长期挂账;

⑤加强日常管理，制定措施，及时回收应收款项。

3)货币资产过大症

货币资产过大症是指公司现金、银行存款占资产总额的比例高于其应占比重。

物业管理公司在经营管理服务中必须保持一定的货币资产，但由于非货币资产收益率高于货币资产，货币资产过大往往导致资金闲置，造成公司收益不足，发展缓慢。

货币资产过大症可利用货币资产占全部资产比重来判定，也可根据历史资料和公司的实际需要，计算公司最低货币需要量，然后将公司货币资产实有数量与核定的指标相比较，差额过大，说明货币资产过大。

货币资产过大症的诊治，可以一边减少货币资金持有量，一边将资金放

物管培训:员工培训管理：物管培训:劳动人事管理范例分析

范例二 深圳市房屋管理员岗位规范

房屋管理员是屋村管理处管理住房的基层管理人员，负责一定地段(片或幢)的房产管理。为使房屋管理员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能，提高管理水平和管理效率，更好地为居民服务，特制定本规范。

(一)房屋管理员的基本素质

房屋管理员所担负的住房管理工作政策性、专业性强，要求高，因此，屋村管理员必备以下基本素质:

1.政治思想素质

房屋管理员必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学习政治理论和党的方针政策;积极参加各项社会政治活动;秉公办事;坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私;具有全心全意为人民服务的思想，遵纪守法，严格要求;作风正派，团结同志，虚心好学;热爱集体，爱护公物。

2.文化、专业素质

根据干部“四化”标准，房屋管理员必须具备高中毕业(包括职业高中、技术学校毕业)以上文化程度。

房屋管理员必须受到房屋管理专业训练，持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水平。

3.职业道德素质

房屋管理是一项服务性很强的工作，房屋管理员的工作直接影响住户的安居乐业，因此，房屋管理员要有较高的职业道德素质。

(1)房屋管理员必须树立“五爱”思想。“五爱”。即:爱房产――热爱房地产行业;爱住户――对住户充满爱心;爱岗位――热爱房管员岗位;爱服务――热心为住户排忧解难;提高服务质量;爱信誉――爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行业和企业形象。

(2)要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的房屋管理员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服务本领，刻苦学习和钻研专业技术是房屋管理员职业道德素质的基本要求。

(3)文明管理。房屋管理员的工作是一项“窗口”工作，直接关系到政府和行业的形象，特别是深圳经济特区，涉外房产多，房屋管理质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此，特区房屋管理员必须做到文明管理。其具体要求是:主动热情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难;语言谦虚;仪态端庄;给住户亲切感。必须做到“四个不讲，五个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语;不讲不三不四的脏话;不讲讽刺挖苦话;不讲与管理无关的闲话”;“不能冷淡;不能刁难;不能取笑;不能训斥;不能报复住户和顾客”。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语言;在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主(住户)美的感受。

(二)房屋管理员岗位“应知应会”

1.应知

(1)屋村管理的宗旨和原则;

(2)本管理处所管房屋的栋数，总面积，总户数;

(3)本人管理地段(片、幢)内房屋总栋数、总面积、总户数;

(4)本人管理范围内住户的家庭基本情况，包括:户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话。

(5)本人管理范围内居民构成基本情况，包括:本市居民、外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主(或租户)所属社会阶层和经济状况;

(6)本处房屋产权归属情况，包括:福利商品房、微利商品房、集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少;

(7)本管理处范围内各类使用性质的房屋有多少，包括:住宅、商业办公、公共项目用房以及其它用房;

(8)房租、管理费和各种规费的收费标准;

(9)政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标，包括:租金、管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、维修工程优良率等。

(10)本管理处范围内公共道路绿化面积有多少平方米，上下水总管道有多少米，铺设位置、排污、检查井各有几个，位置，化粪池有几个，位置，供水、供气、供电总闸在哪里;

(11)本管理处范围内有几个泵房，几部电梯，多少备用发电机，有多少台生活水泵，消防水泵;

(12)本管理处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个，路灯，楼梯灯有多少盏;

(13)火警、匪警、居委会、派出所电话号码。

2.应会

(1)能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居住面积;

(2)懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准;

(3)会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算;

(4)懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术;

(5)会签定房产管理合同，包括租赁合同、买卖合同、清洁合同、园林保养合同、维修养护合同、装修合同等，要熟悉经济和行政法律程序，能参与诉讼;

(6)会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障;

(7)懂园庭绿化的基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的养护知识;

(8)懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施;

(9)会处理来信来访和写工作总结;

(10)要会调查研究，会拟调查、访问提纲，会作调查访问笔记，会写简单的调查报告;

(11)具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动，会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修，养护，园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅区治安，违章清理。

(三)房屋管理员的岗位职责

房屋管理员在本管理地段(片、幢)内行使房屋和居住环境管理，向屋村管理处主任负责，其岗位职责是:

1.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房地产方针、政策;

2.负责管理300至500个住宅单元。以下情况负责300个住宅单元。

(1)初级房管员;

(2)住房分散;

(3)住房质量和基础设施较差;

(4)出租房比例较大。

3.掌握自己管理地段(片、幢)内住房基本情况包括:

(1)住户的户数，各住户家庭人员，户主姓名，职业及工作单位;

(2)房屋产权归属及其变更情况;

(3)房屋租赁及租金情况;

(4)房屋结构及质量状况。

以上情况须做到随问随答并与实际相符。

4.负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。

5.负责制订管理地段(片、幢)内的房屋保养维修初步计划，并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务，验收维修质量并签具验收报告，作好维修记录登记和维修后回访;维修投诉率不超过5‰。

6.熟悉和掌握管理地段(区、幢)内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修，对管理范围内的上下管道的铺设位置，各种井、池的位置要熟记，随时可查找

出来，基础设施管理、维修投诉率不超过8‰。

7.负责管理地段(片、幢)内的居住环境和卫生的管理和监督;制定管理地段内的植树种花、种草及美化环境计划，并组织实施;宣传、发动教育住户爱护卫生，监督、协助居委会、环卫部门及时打扫和清理垃圾，保证住宅区无鼠、无蝇、无臭，使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过1%。

8.负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴，每月房租收缴率的98%以上，每月管理费收缴率95%，各种规费的收缴率90%以上。

9.搞好居民来信来访接待，认真处理住房管理中的居民投诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复，五天内处理;处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和上报。

10.负责接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住户巡访工作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务，为其解决困难，与住户建立和维持良好的关系，调动住户参与住房管理。

11.积极参与屋村管理决策，及时了解房产市场动态并定期写出书面报告。

12.负责做好管理地段的巡视，及时发现和制止各种住宅区房管所不容许的事件和现象;做好居民有关住户装修申请、报审、验收工作。

13.参与新楼验收工作，并代表业主或住户利益，严格验收，发现问题及时向有关部门反映，监督其及时处理。

(四)房屋管理员工作量规范

根据房屋管理员岗位职责和各项职责的工作量，对房屋管理员的工作量规范如下:

1.每日工作量

(1)巡视所管理的地段(片、幢)一遍，巡视内容为:

①检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩);

②住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动);

③住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆，乱凉晒衣服，有无影响正常休息的噪声源);

④基础设施是否完整(道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏)。

以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向屋村管理处主任汇报。

(2)收缴房租、管理费、各项规定费用;

(3)接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉;

(4)解答居民提出的有关房产管理业务咨询;

(5)安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量;

(6)作好工作日记(内容为:记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等)。

(7)整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等)。

2.一周工作

(1)走访住户(内容:与住户交换住宅区管理意见，了解住户在住房方面有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况，包括:户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，租金的变化，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况)。

(2)初审住户装修申请，并报上级审批;

(3)检查每栋楼宇等公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，住宅楼内信报箱是否有破损)发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

(4)检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼公共部位是否清洁。

(5)检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。

3.一月工作

(1)编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划报屋村管理处主任;

(2)编制租金、管理费和各项规费收缴报表并报管理主任;

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理财务预算

在物业管理企业的财务管理过程中，财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来，物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现，又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。

一、财务预算的含义及其要求

财务预算是现代公司理财的重要手段，通过对公司资金运动规律的认识，以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性，它实现了科学管理和民主管理的结合。

(一)财务预算及其作用

理论上，财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果，针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化，即财务决策结果的汇总。可见，财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节，它提供了物业管理公司未来资金运动的信息，为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。

财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中，基于对公司资金运动的分析和预测，管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排，财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言，广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略，因而，作为集中体现其结果的载体――财务预算，指明了物业管理公司理财的具体目标，提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据，并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。

(二)财务预算的要求

财务预算的编制过程，是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此，为了保证财务预算的有效性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求:

1.加强调查研究，认识资金运动规律

与其他企业的资金运动相比，物业管理公司的主营业务――物业管理服务的资金运动相对较为简单，主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此，为提高财务预算的准确性和可操作性，仍需在编制财务预算之前，了解其资金运动的特点，特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。

2.实行参与管理，调动员工积极性

财务预算是一种财务管理手段，其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上，财务预算的编制过程，就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程，能有效地增强对其目标的认同，从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行，因此，应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。

3.符合实际，适当留有余地

预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该体现出挑战性，同时也应是可实现的，不应是高不可攀的，否则，财务预算难以起到应有的作用。具体而言，编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。

4.全面权衡，提高资金使用效益

现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中，管理收费有既定标准，如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制费用支出，更重要的是在财务预算过程中，应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值，防止预算中包含不应发生的费用项目。

(三)财务预算编制方法

财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明，财务预算的编制方法不同，其效益性和实现的可能性大不相同。现实中，物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。

1.固定预算

固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。

固定预算是传统的预算编制方法，在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单，预算的编制成本较低;此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化;同时，由于采用该方法编制的预

算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

2.零基预算

零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的，它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年，美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理，取得了较好的成效。在我国，零基预算作为成本费用预算的一种编制方法，越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。

零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。具体而言，零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按成本效益率的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

对物业管理公司而言，零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善公司与业主之间的关系，从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是，零基预算也有一定的不足，主要表现为:编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

二、物业管理财务预算的主要内容

物业管理的财务预算，是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映，它涉及到公司经营活动的方方面面，内容十分丰富。为此，有必要对其具体内容作一认识。

(一)编制财务预算的假定

现实中，物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时，首先应明确编制预算的前提条件，即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。

1.持续经营假定

持续经营假定与持续经营会计假定相同，是指在可预见的将来，物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理，除双方或单方违约情形外，这一假定是合理的。

2.单一业务假定

单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务，不从事多种经营。现实中，许多物业管理公司从事多种经营，但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别，而物业管理财务预算需经业主大会批准，因此，有必要确立该假定，以简化财务预算的编制。

3.现金收支假定

现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度，包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。

4.存货假定

存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式，在该方式下，预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购，且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买，因此，公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。

5.营运资金假定

营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于，物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。

(二)财务预算的内容

各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的，财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言，物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。

财务预算的具体内容，主要包括八部分:

1.收入预算

物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算，在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入，这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

2.营业成本预算

营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直

接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一，是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

4.财务费用预算

财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

5.资本预算

资本预算也称设备维修更新计划，是物业管理公司为实现物业的保值和增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

6.现金预算

现金预算亦称现金流量表，是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此，现金并非指现钞，而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。

7.预计损益表

预计损益表又称年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业管理公司预算期(通常为一年，下同)内收入、成本费用和净利润的预算。

8.预计资产负债表

预计资产负债表或称预计财务状况表，是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

(三)现金预算和现金持有量的确定

现金预算是财务预算中居于中心地位的预算，它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产，编制现金预算时，确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。

1.现金预算

现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况，为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据，因而，在物业管理公司理财中，对这一工具应予以足够的重视。

通常，现金预算由四部分内容组成:

(1)现金收入

现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入，营业收入是一个会计概念，其确认基础是权责发生制，无论款项是否收到，只要取得了收取款项的权利，即可确认为收入;现金收入是一个财务概念，其确认以收付实现制为基础，即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。

(2)现金支出

现金支出的内容很多，分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出，包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。

(3)现金余缺

现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数，说明现金有多余;差额为负数，表明物业管理公司入不敷出，现金短缺。

(4)余缺的运用或筹措

持有现金，收益很低;现金短缺，则公司的正常运作难以为继。为此，在保证现金最低余额的前提下，可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分，应考虑利用各种融资方式，如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。

2.现金持有量的确定

物业管理公司持有现金的动机不同，其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多，较为常用的有鲍摩尔模式等。

(1)持有现金的动机

现金持有量的确定，与公司持有现金的动机有密切关系。理论上，物业管理公司持有现金的动机主要表现为:

①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业，现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生，为此，必须持有一定数量的现金，以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言，由于其现金收入主要来自物业管理服务收费，在时间上相对集中，而支出发生的时间又相对分散，出于交

易性动机而持有现金显得尤为必要。

②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出，都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性，任何预测都难以百分之百准确，出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求，有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得，或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等，这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。

③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时，物业管理公司若计划利用这一可能机会，则必须持有与之相应的现金。现实中，仅有极少数公司出于此动机而持有现金。

一般而言，公司持有现金的数量取决于上述三项动机，但值得注意的是，若出现现金需求时，公司能从银行等外部渠道取得资金，则公司持有现金的数量可相应地减少。

(2)现金持有量的确定

现金是一项无直接收益或收益甚低的资产，为此，公司持有现金数量越少越好;但另一方面，持有现金不足，又会给公司带来严重后果。可见，合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种，物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。

鲍摩尔模式中，假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时，则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti 1期间内，公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量，它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有，就无法同时以有价证券形式持有，此时，因持有现金而损失的有价证券投资收益，称为持有现金的机会成本。一般而言，持有现金的机会成本是一项变动成本，即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用，如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本，即仅与转换次数有关系，而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本，鲍摩尔模式仍然成立)。

三、物业管理财务预算的编制

不同的物业管理公司，编制预算的方式和程序各不相同。一般而言，为调动广大员工的积极性，在全面预算的编制过程中，应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与，并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。

(一)财务预算的编制程序

财务预算的编制涉及公司的各个部门，编制预算时，需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中，财务预算的编制方式和程序为:

1.编制方式

各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理公司管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行(二下)。

2.财务预算的编制程序

财务预算是经营预算中其他预算的汇总，编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等)，编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础，制订营业成本预算，即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算，编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等，并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算，编制现金预算;⑤最后，综合所有各项预算，编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是，利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为，预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门，然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程，一方面使预计损益表得以分解，具备了实现的可能;另一方面，为物业管理公司理财提供了所需的新信息，如现金预算等。

(二)财务预算的编制过程

财务预算的编制过程十分复杂，现以天马物业管理公司为例，具体揭示财务预算的编制过程。

天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区――简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月，天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后，天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解，并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标，结合自身的实际情况，编制了预算草案，其编制过程为:

天马公司的物业管理收入相对简单，仅包括公共服务收入、公众代办

性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同，公共服务的收费执行微利原则，并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上，各项收费都应按时收取，但据以往经验知，本季度的管理公共服务收入中，80%于当季收到款项，其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。

另外，按照我国现行税法的规定，物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入，为简便起见，将付现支出――营业税金列入了营业收入预算。

营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，包括直接材料和直接人工费。因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中，公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易，可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费，据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定，其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础，增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购，公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费 30%×上季度直接材料费。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用，包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，天马公司采用的仍然是固定预算。

4.现金预算

现金预算的编制，如上所述，以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供，最低的现金余额为10万元，多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度，物业管理公司无借款，也无投资。按物业管理合同，物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元，预计所得税为30万元。

5.预计损益表

预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。

由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表，在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后，于2000年1月正式下达执行。

四、物业管理的财务预算控制

财务预算，就其本质而言，是一种控制手段。在物业管理公司，财务预算的实施就是借助于财务预算，对物业管理公司的资金运动过程进行控制，即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处，公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。

(一)财务预算控制的目的

财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:

(1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施，很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好，但财务预算控制系统失效，则很难保证公司目标的顺利实现。

(2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在，财务预算在实施过程中难免会出现偏差，因而需要通过财务预算控制系统，及早发现问题，找出产生偏差的原因，然后提出修改和补救办法进行纠正，保证财务预算任务的完成。

(3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查，因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息，这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。

财务预算控制的内容很广泛，主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。

(二)财务预算控制的内容

财务预算控制主要应做好以下几项工作:

(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。

(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。

(3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施。

(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。

(5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。

(6)调整预算。在财务

预算执行过程中会发生一些不可预见的因素，造成财务预算执行发生偏差，为了做到考核合理，奖罚分明，一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整，保证预算的合理性和可行性。

(三)财务预算控制系统的构成要素

为保证财务预算的贯彻落实，物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说，财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。

(1)组织系统

组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制，即在公司内部划小预算单位，各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心，每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同，责任中心又可分为成本中心、费用中心，利润中心和投资中心。一般地，物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心，该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说，投资中心和利润中心应分开，母公司或集团公司是投资中心，而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心，母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系，集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。

(2)信息系统

信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据，这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时，预算人员必须熟悉公司内部和外部信息，计划(预算)信息和现实信息。

(3)考核制度

考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据，找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异，分析产生这种差异的原因，落实责任人，并提出补救办法，最后形成财务报告，并作为公司决策和采取行动的依据。

(4)奖惩制度

奖惩是根据业绩考核结果，对业绩突出者给予奖励，对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩，否则，财务预算控制就如同纸上谈兵，财务预算控制系统也就形同虚设。

(四)财务预算控制的步骤

财务管理部门实施财务预算控制，一般应遵循以下几个步骤:

(1)建立财务预算控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统，建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证，包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标)，它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统，以保证各种信息能及时传递和反馈，保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。

(2)检查监督。根据信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。

(3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确。

(4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失。

物管培训:员工培训管理：物管培训:物业管理公司的资金结算

物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付，需要连续、系统、全面地记载和核算，并实行有效的控制。理所当然，资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。

一、物业管理公司资金结算的含义和作用

(一)物业管理公司资金结算的含义

结算，是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同，可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算，适用于单位对个人、个人对个人，以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算，它是以存款的转移代替现金的流通。

在商品经济发达的社会里，转账结算是货币收付的主要形式。

在我国，各企业、单位、个人之间经济往来的款项，除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外，大量的都通过转账结算来完成。这样做，对物业管理公司来说，可以简化结算手续，缩短结算过程，有利于资金周转速度的加快，促进资金流通。

由于转账结算是以信用支付代替现金支付，所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件，制定出不同的结算方式，明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此，作为在物业管理公司工作的同志来说，应该在社会主义货币信用理论的基础上，从货币与商品矛盾的运动规律中，学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系，认识转账结算的规律性，不断疏通结算渠道，使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。

在我国，转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的，通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加，付款单位的存款减少，形成货币周转集中为银行信用所代替。可见，社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通，并用于清算经济往来关系，它是促进流通的一个工具。

(二)物业管理公司结算业务的作用

物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:

(1)可以加快结算速度和资金周转，为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式，一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求，另一方面能够增强合同纪律和支付纪律，为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证，密切了资金运动与物资运动的结合，提高了资金的使用效益。因此，能转账结算的业务应尽可能转账结算。

(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督，使公司能及时了解业务活动的全面情况，以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。

(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来，每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位，转账结算还涉及到金融机构，从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。

二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求

(一)物业管理公司资金结算的基本原则

(1)根据国家规定，各单位之间的经济往来，除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外，都必须通过银行办理转账结算。

凡在银行办理结算的单位或个人，都必须按照规定，在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位，账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的，应按结算金额一次交足。

(2)恪守信用，履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用，按照事先的承诺，履行资金的结算，使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位，金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力，是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。

(3)谁的钱进谁的账，由谁支配，银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构，在办理结算时必须遵循存款人的委托，按照其意志，保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金，除按国家法律规定可以冻结、扣款外，一律不得代任何单位冻结和扣款，也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移，而不能在结算过程中为其垫付资金。

(二)物业管理公司资金结算的要求

1.开立账户

开立账户不仅是办理结算的必要条件，也是办理结算的先决条件，只有开立账户，把应该交存的款项存入金融机构，金融机构才能为他们办理结算业务。

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bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户，各类账户有不同的设置和开户条件。

(1)基本存款账户的设置与开户条件

基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取，只能通过账户办理。

基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位，只能在一个银行开立一个基本账户。

基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。

基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书，提供规定的证件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经银行审核同意，并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证，即可开立该账户。

(2)一般存款账户的设置与开户条件

一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存，与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存，但不能办理现金支取。

一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人，并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位，并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。

一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书，提供相应的证明文件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经银行审核同意后，即可开立账户。

(3)临时存款账户的设置与开户条件

临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。

临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构，并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是，临时经营活动需要的单位和个人，并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。

临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书，提供相应的证明文件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经银行审核同意后，即可开立账户。

(4)专用存款账户的设置与开户条件

专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。

存款人对特定用途的资金，由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。

特定用途的资金范围包括:基本建设的资金，更新改造的资金，特定用途且须专户管理的资金。

存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

专用存款户开立的程序是:填制开户申请书，提供相应的证明文件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经银行审核同意后开立账户。

2.经济合同

经济合同一经成立，就具有法律效力，双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则，认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定，给对方造成损失时，应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同，银行将不予办理。

3.结算纪律

物业管理公司是银行结算的重要当事人，应严格遵守结算纪律，按照结算制度办理结算，是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:

(1)不准套取银行信用，签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;

(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;

(3)不准利用多头开户转移资金，逃避债务。

以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内，按照规定向收款单位或个人支付款项，对应该支付其他单位的款项，必须依约履行义务。

物业管理公司向外发出的结算凭证，必须于当日，最迟于次日寄发。收到的结算凭证，必须及时将款项支付给收款人。结算时间，同城，一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间)，电汇一般不超过4天，信汇一般不超过7天。

三、物业管理公司资金结算方式

(一)异地结算

异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。

1.汇兑结算

汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。

(1)汇兑结算有关规定

①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。

②汇兑有信汇和电汇，单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时，只代单位附寄与汇款有关的单证。

③单位因急事，将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区，可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查，经同意，会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后，交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整，按开户行在信封上指定的日期带交汇入行，不得自行拆封;b.妥善保管，发生丢失、冒领等事故，一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。

④银行会对汇款用途审查，必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同，经查验后，银行应在汇款委托书上批注“已验合同，可入收款单位账户”。

⑤汇入银行解付汇款时，一般来说，对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。

⑥单位赴异地采购时，汇出银行会审查有关准予外出采购的证明，并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明，以汇出单位名义开立采购账户，由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说，采购资金除采购员携带少量必备现金外，其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇，汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明，或来函来电要求转汇方可办理。

⑦汇款单位对汇出款项要求退款时，应备正式文件，携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后，通知汇入行，汇入行对汇款尚未支付，方可退汇。如果已发生支付，汇入行将支付情况反馈于汇出行，并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款，应立即办理退汇。汇入行发出通知，经过2个月的时间，查找后仍无法支付的汇款，也应主动办理退汇。

(2)信汇和电汇的核算

①信汇。汇出单位办理汇款时，应该填制四联凭证，并在第二联上签盖预留银行印鉴，送交开户行。其中，第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。

收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时，汇入行会取出信汇凭证第四联，核对取款人的有关证件，并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的，则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的，则由收款单位填制两联存款单，第一联加盖银行业务公章后，退给收款单位作为收款依据，第二联代收方记账凭证。

②汇款单位办理电汇时，应该填制三联电汇凭证，在第二联上签盖预留银行印鉴，送交开户行;第二联，给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。

收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知，然后去银行办理有关手续。

2.汇票结算

汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行，由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。

(1)银行汇票

汇票签发由指定银行办理，汇票的转账解付由各银行机构办理，现金解付，只能在汇票指定的汇入行办理，汇票一律记名，不准流通转让，不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月，逾期的汇票，银行不予受理。银行签发的汇票，银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人，也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时，应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后，应在汇票背面加盖业务用章，连同汇款解讫通知、进账单等，一并送开户行进

账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的，可以开立临时存款户办理支付，临时存款户只付不收，付完清户，不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时，可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。

汇款单位委托银行办理汇票结算，应填制汇票委托书，详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的，应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的，第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后，会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。

汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时，应当备函向汇出行说明其原因，并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时，也应当按退汇处理。

汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的，收款人到汇入行或汇出行请求挂失时，应提交三联“汇票挂失申请书”，一般以汇票委托书代替，在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后，确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。

(2)商业汇票

商业汇票按其承兑人不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票，由收款人签发，经付款人承兑，或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票，是由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑的票据。

办理商业汇票时的规定有:

签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础，严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后，承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外，一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定，一般为3~6个月，最长不超过9个月，特殊情况可适当延期。如属分期付款，应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期，一律通过银行转账。

商业汇票可以贴现。商业汇票贴现，是指收款单位需要资金时，把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行，即由银行支现，其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时，根据贴现金额和贴现率，计算出贴现利息，并在贴现金额中预先扣除，将其余的贴现金额支付给贴现申请人，汇票归银行所有。

贴现利息的计算公式如下:

未到期天数

银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)

365

汇票到期后，贴现银行应向贴现人索回贴现金额，如果贴现人在银行的账户不足以支付的，无力赎回商业汇票，这在实质上如同把汇票卖给银行，贴现银行买进汇票而支付现款。

3.托收承付结算

托收承付结算是收款单位根据经济合同，委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款，由银行办理款项划转的一种结算方式。

托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。

托收，是收款单位委托银行收款，收款单位应填制“托收承付结算凭证”，连同有关单证一并提交开户行。

承付，是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天，从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付，即为默认承付。

划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。

4.异地委托收款结算

异地委托收款，是由收款单位向银行提供收款依据，委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。

单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项，均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制，委托收款的款项划回，分邮寄划回和电报划回两种，由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算，如遇法定假日，应当顺延)付款单位在3天付款期满，账户上没有足够的资金支付全部款项，可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延)，如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项，银行会立即通知付款单位，令其2天内将其有关单证退回银行，由银行填制无款支付通知书，连同有关单证退回收款单位开户行，转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的，由其开户行按每笔委托收款业务，每天收取罚金0.5元。

5.信用证结算

这种结算是付款单位把款项预先交给银行，委托银行开出信用证，通知异地收款单位开户银行转给收款单位，收款单位按照合同和信用证规定条件发货后，银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点，每份100元，每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账，不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。

(二)同城结算

同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。

1.支票结算

支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定，现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账，不得支取现金。

支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的，支票无效。

单位签发支票，账户内必须有足够的资金，不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额，都是空头支票。对签发空头支票的单位，按票面金额处以1%的罚金。

支票实行有效期制。一般有效期为3~5天，从签发的次日算起，到期如遇节假日顺延。对过期支票，银行不予受理。签发支票时，要填写当天日期，不准签发远期支票。

支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责，并加盖存于银行的预留印鉴，不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰，不准涂改，也不准出借、出租、转让给其他单位使用，也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额，不得低于当地规定的金额起点。

付款单位将已签发的支票遗失时，应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票，银行不受理挂失，由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失，应出具公函，并经付款单位签注意见盖章证明后，到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失，应由单位出具公函，向开户银行办理挂失手续，并将账户余额核对相符，经银行同意后更换印鉴。

2.同城委托收款结算

同城委托收款是收款单位向开户行提供依据，委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。

同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的，主要区别是:

①同城委托收款的付款期为2天，异地委托收款的付款期为3天;

②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金，异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。

3)商业汇票结算

商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。

4)银行本票结算

银行本票是申请人将款项交给银行，由银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

本票自出票日起，付款期限最长不得超过2个月。

银行本票具有可以代替现金用以流通的特点，银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别，它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中，银行本票可以视同现金。

四、票据和票据行为

如前所述，我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据，作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识，本节就对票据作一个简要介绍。

(一)票据

1.票据的概念

票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据，例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。

票据是由出票人签发的，约定出票人自己，或要求他人按照规定

期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中，为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产，持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让，可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。

2.票据的特征

票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征，具体主要体现在:

①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证，也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得，随票据的转让而转让，占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件，以交还票据偿付票款为目的。

②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务，完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后，便于原对价关系相分离，到期必须偿付。

③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证，必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说，票据必须具备法律要式，才能发生法律效力，否则票据无法律效力。换言之，在我国，凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。

④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的，它的设立是有因的。但是，票据一经设立便具有独立的权利义务关系，与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时，不必向债务人证明取得票据的原因，只要具备法律要式，债务人应无条件支付。

⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务，债务人概不履行。因此，票据可以说是一种名义证券。

⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通，这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意，债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。

⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时，必须将票据交还债务人，使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时，则债权人返还票据后，票据清偿人可以向其前手进行追索。

3.票据的种类

①汇票

按不同标准，汇票还可分为:

a.按承兑人不同，可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。

b.按付款时间的不同，可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。

c.按有无附属单证，可分为跟单汇票和光票。

d.按流通领域的不同，可分为国内汇票和国外汇票。

e.按使用货币的不同，可分为本国货币汇票和国外货币汇票。

f.按汇票上是否说明收款人名称，可分为记名汇票和不记名汇票。

②本票

a.按出票人不同，可分为银行本票和商业本票。

b.按付款时间的不同，可分为即期本票和远期本票。

c.按本票上是否说明收款人名称，可分为记名本票和不记名本票。

d.按本票产生基础不同，可分为交易性本票和融资性本票。

③支票

a.按抬头人不同，可分为记名支票和不记名支票。

b.按支票上有无划线，可分为划线支票和非划线支票。

此外，票据根据主债务人不同，可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同，可分为随物性票据和融资性票据。

(二)票据行为

票据行为主要有以下八种:

1.出票

出票是创造票据的行为，即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据，并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移，是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。

票据必须记载下列事项:

①表明某种票据的字样;

②无条件支付的承诺或委托;

③确定的金额;

④付款人名称;

⑤收款人名称;

⑥出票日期;

⑦出票人签章。

票据上未记载以上规定事项之一的，票据无效。

2.背书

背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书，使票据的权利从背书人转移至被背书人，由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时，必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据，背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据，后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件，若背书时附有条件的，则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后，承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样，其后手再背书转让的，原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的，被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利，但被背书人不能再以背书转让票据权利。

3.承兑

承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为，但却是确定付款人责任的一个重要步骤。

承兑有两个具体行为:

(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票，并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票，持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票，持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。

(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章，表明对票据承担支付义务。若提示承兑时，付款人不同意承担支付义务，则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票，应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票，应当承担到期必须付款的责任，不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。

4.保证

保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性，提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当，其承担保证责任。保证不能附有条件，附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据，保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的，持票人有权向保证人请求付款，保证人应该足额付款。

5.贴现

贴现是持票人在票据未到期时，为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况，如前所述。

6.付款

付款是票据到期，持票人作出付款提示，主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据，自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款，出票后定期付款或者见票后定期付款的票据，自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国，汇票金额为外币的，按照付款日的市场汇价，以人民币支付，另有约定的，从其约定。当付款人依法足额付款后，票据的债权债务关系结束。

7.退票

退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上，退票就是拒绝承兑或拒绝付款。

8.追索