某物业公司财务管理概述（优选5篇）

某物业公司财务管理概述

适配人群	物业项目经理，财务主管，业委会成员，维修资金管理员，预算编制专员	使用场景	物业收费管理，设备更新决策，业主大会审议，成本效益分析，资金调度控制
制定目的	以前管钱太粗放，老是钱花不明白，想让每分钱都花在刀刃上，账目清清楚楚，业主信得过。
适用范围	管物业公司的出纳、会计、项目经理，管收钱、花钱、记账、报账这些事。
职责分工	财务部牵头定规矩，项目经理盯执行，总经理和业委会一起查账、看报表、问情况。
禁止行为	不准私设小金库，不准挪用维修基金，不准白条入账，不准不开发票就收费。
检查与监督	每月核对一次收支，季度开一次财务会，年底贴公示栏；没按时报账扣绩效，乱花钱要退钱加罚；财务部每月初检查上月执行。

一、财务管理的演变

1、财务管理的概念

(1) 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容，对企业的财务活动，即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。

(2) 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。

2、财务管理的发展

(1) 筹资财务管理阶段:

19世纪末到20世纪30年代，财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。

(2) 内部财务管理阶段:

20世纪30年代到50年代，财务管理主要是进行有效的内部控制，管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。

(3) 综合财务管理阶段:

从20世纪50年代到现在，财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。

3、财务管理的趋势

(1) 财务管理内容复杂化

(2) 财务管理范围国际化

(3) 财务管理手段现代化

二、财务管理的环境

1、财务管理环境的概念

财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。

2、公司内部财务管理环境

(1) 企业形态:指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。

(2) 企业文化:指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围，它有着丰富而又很实在的内容，其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。

(3) 财务管理能力:指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。

(4) 经营管理:指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。

(5) 组织结构:指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况，它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。

(6) 人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平，以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。

3、公司外部财务管理环境

(1) 政治环境:指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。

(2) 经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素，它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。

(3) 法律环境:指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。(企业组织形式、税法等)

三、财务管理的目标

财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标，是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中，最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点:

(1) 利润最大化:指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直

观，在一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于:

a、导致企业的短期行为，为了片面追求利润最大化，某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目，或者在管理过程中，不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。

b、没有反映所获利润与投入资本之间的关系，不利于经营成果的横向和纵向的比较。

(2) 每股利润最大化:与目标(1)相比，其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利水平，可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标(1)相同。

(3) 管理层报酬最大化:指企业管理层的福利和利益最大化。

管理层报酬最大化的缺点:并不强调企业利润、股票市场价格，或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望，但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策，从而影响公司的利润和股东财富的最大化。

(4) 企业价值最大化:指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营，采用最优的财务管理政策不断增加公司财富，使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此，企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中，所重视的不是企业已经获得的利润水平，而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。

优点:

a、有利于克服企业在管理上的片面性和短期行为

b、反映了对企业资产的保值增值的要求

缺点:

a、企业价值不易认定。对于上市公司，即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力;对于非上市公司，其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。

四、财务管理的环节

(1) 财务预测――主要任务:测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据;预计财务收支的发展变化情况，以确定管理目标;测定各项定额和标准，为编制财务计划、分解各项计划指标服务。

(2) 财务决策――管理人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法，分析、评价各种方案的经济效益，进行综合平衡，从各个备选方案中筛选出最佳方案。

(3) 财务预算――是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础，制定主要的计划指标。财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务活动的依据。

(一) 财务预算的编制方法

1、固定预算

含义:固定预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。也称为增量预算或减量预算编制法。

优点:编制简单，预算的编制成本较低;此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。

缺点:没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化;同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

2、零基预算

含义:零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。

零基预算的编制程序:

a、由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;

b、将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

c、对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序;

d、将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。

优点:有助于提高管理收费的使用效益，改善企业与业主之间的关系，从而增强物业管理企业的市场竞争能力。

缺点:编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。

(二)财务预算的主要内容

1、收入预算:物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收入是物业管理企业的主营业务收入，主要分为管理收入(包括公共性服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

2、营业成本预算:营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括:

(1) 直接人工费预算:企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出;

(2) 直接材料费预算:物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

3、管理费用预算:是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

4、财务费用预算:是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

5、资本预算:也称设备维修更新计划，是物业管理企业为实现物业的保值和增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

bsp; 6、现金预算:也称现金流量表，是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。

7、预计损益表:又称年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业管理企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。

8、预计资产负债表:或称预计财务状况表，是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

物业管理企业财务预算的编制

(一)财务预算的编制程序

1、编制方式:“二下一上式”

一下:首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标;

一上:各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报物业管理企业财务部门;

二下:财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主在奉讨论批准后，正式下达给各部门执行。

2、财务预算的编制程序

(1) 根据相关法规和管理服务合同的要求，编制资本预算及年度收入预算;

(2) 以收入预算为基础，制订营业成本预算，即直接材料费和直接人工费预算;

(3) 依据收入预算，编制管理费用预算;

(4) 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等，并进而结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现金预算;

(5) 综合所有各项预算，编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。

(二)财务预算的编制过程

1、收入预算

2、营业成本预算

3、管理费用预算

4、现金预算

5、预计损益表

财务控制――是在财务管理过程中，利用特定的手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现预算指标。

财务控制的目的:

1、落实财务预算或财务计划;

2、及明纠正偏差;

3、提供决策依据。

财务预算控制的内容:

1、将财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门;

2、通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况;

3、定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施;

4、对责任部门和责任人进行评价和考核;

5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚;

6、调整预算。

财务控制系统的构成要素

1、组织系统

实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制，即在企业内部划小预算单位，各预算单位(企业内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心，每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同，责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投资中心。

2、信息系统

(1) 内部信息:财务预算数据和实际执行结果的数据

(2) 外部信息:市场预测、市场行情、政策法规变动等。

3、考核制度

考核的一般做法:根据财务预算数据，找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异，分析产生这种差异的原因，落实责任人，并提出补救办法，最后形成财务报告，并作为企业决策和采取行动的依据。

4、奖惩制度

奖惩是根据业绩考核结果，对业绩突出者给予奖励，对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。

财务控制的步骤

nbs

p;1)建立财务预算控制系统

(1) 建立财务预算控制的组织系统

a、专门机构的设立

b、人员的配置

c、岗位责任的确立

d、责任中心、利润中心与投资中心的建立

(2) 建立财务预算控制的信息系统

a、建立各种量化的控制标准(指标)

b、信息反馈系统

(3) 建立考核制度和奖惩制度

2)检查监督:根据信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异;

3)分析原因:实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确;

4)纠正偏差:提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失;

5)奖惩兑现:根据监督检查结果，落实责任，兑现奖惩办法。

某物业公司财务管理概述：物业财务管理手册总则

适配人群	物业财务人员，物业项目经理，会计事务所审计员	使用场景	物业预算编制，财务监督执行，会计账目审查
制定目的	物业要管钱，得有规矩。不然乱花钱、账不清，公司没法好好干活。
适用范围	管物业公司的钱和账，包括预算、收支、记账、报税这些事。
职责分工	财务部牵头，会计具体做账，经理盯着执行，老板和事务所一起查账。
禁止行为	不准私设账户，不准不开发票收钱，不准乱用资金，不准不做月报季报。
检查与监督	每月5号前交上月报表，财务部自查，经理每季度抽查，没按时交扣绩效，错账3天内重做。

物业财务管理手册之总则

总则

1.财务管理是物业管理的重要部分，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。

2.财务管理的三方面任务:

(1)有计划、合理地安排资金，为管理公司经营管理服务。

(2)认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督。

(3)加强经济核算，增收节支，提高经济效益。

3.配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。

4.做好年度财务预算，落实各项经济指标。

5.做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。

6.遵守各项有关法律、法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。

7.接受"会计事务所"对企业会计账目的审查。

某物业公司财务管理概述：物业管理师物业管理实务试题-第十一章物业财务管理

适配人群	物业管理师，业主委员会成员，售房单位经办人	使用场景	商品房销售，物业企业更迭，房屋所有权转让
制定目的	怕维修钱乱花，专款专用，房子坏了有得修，业主心里踏实些。
适用范围	管全体业主交的钱，管小区公共地方和设备的维修、更新、改造。
职责分工	业委会牵头定计划，物业执行花钱，房管局和业主一起盯着账目看。
禁止行为	不能挪用这笔钱，不能拿去投资，不能当物业自己的钱花，不能不经过业主同意就动用。
检查与监督	物业每年报使用计划，业委会开会批，房管局备案查，没按规矩办就暂停拨款，查实了要追回。

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十一章物业财务管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.商品房销售时，专项维修资金的缴纳比例是()。

a购房款的1%一2%

b购房款的2%~3%

c，购房款的3%~4%

d购房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金有关规定的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，在销售商品房时，购房

者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金。故本题选b，有关内容可参见教材第176页。

2.在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误办理账户转移后续后，自双方签字盖章之日起()。

a 10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

b 15日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

c 20日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

d 30日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。故本题选a，有关内容可参见教材第176页。

3.在业主转让房屋所有权时，结余的维修资金()。

a结余部分退还

b结余部分不予退还

c结余部分退还新产权人补缴

d结余部分不予退还随房屋所有权同时过户

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。故本题选d，有关内容可参见教材第176页。

4.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金()。

a按账面余额按户数退还业主

b按缴纳数额扣除发生数额按面积退还业主

c按账面余额按面积退还业主

d按账面余额按业主个人缴纳比例退还业主

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。故本题选d。有关内容可参见教材第176页。

5.物业管理企业可于年度终了时按年末应收取账款余额的()计提坏账准备金，计入管理费用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的掌握程度。物业管理企业可于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金，计人管理费用。故本题选c，有关内容可参见教材第169~170页。

6.关于物业管理项目财务管理，说法不正确的是()。

a分为独立核算和非独立核算两种形式

b物业管理项目财务管理是指在一个独立行驶管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编辑、控制、使用及管理和分析的财务活动

c酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作

d物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目财务管理的掌握程度。选项c“酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作’’应为‘‘酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构监督物业管理项目机构财务管理的权利，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作”。故本题选c，有关内容可参见教材第170“ 171贞。

7.酬金制的物业服务费计提基数为()。

a预收服务资金

b实收服务资金

c预收服务资金和其他收入

d实收服务资金和其他收入

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。物业服务费用酬金制应以预收的物业服务资金为计提基数。故本题选a，有关内容可参见教材第172页。

8.酬金制的年末结余资金归属()。

a全体业主

b物业管理企业按比例提取后，剩余部分归全体业主

c用于业主委员会经费

d计人物业管理的利润

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。故本题选a，有关内容可参见教材第172页。

9.以下不属于物业管理企业主营业务收入的是()。

a无形资产转让收入

b物业管理收人

c物业经营收入

d物业大修收人

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。选项a“无形资产转让收入”属于其他业务收入。

故本题选a，有关内容可参见教材第168~169页。

10.以下不属于物业管理企业利润构成的是:

a营业利润

b投资净收益

c营业税及附加

d补贴收入

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业利润的掌握程度。物业管理企业的利润构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。选项c“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选c，有关内容可参见教材第170页。

11.以下不属于物业服务费成本(支出)的是()。

a物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用

b营业税及附加

c物业管理区域绿化养护费用

d办公费用

【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化保养;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业管理企业固定资产折旧;⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。选项b“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选b，有关内容可参见教材第173~174页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业的财务管理包括()。

a成本和费用管理b利润管理c专项维修资金的管理d税金管理

e营业收入管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业财务管理的掌握程度。物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第168页。

2.主营业业务收入包括()。

a物业经营收人b物业大修收入c人户维修收入d特约服务收入

e物业管理收入

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收人和物业大修收入。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第168~169贞。

3.物业服务费用构成包括()。

a物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

b办公费用

c物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

d物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

e物业管理企业固定资产折旧

4.公房销售时，缴纳维修资金的提取比例是()。

a多层住宅不低于售房款的20%

b多层住宅不低于售房款的25%

c多层住宅不低于售房款的30%

d高层住宅不低于售房款的25%

e高层住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分专项维修资金属售房单位所有。故本题选a、e，有关内容可参见教材第176页。

5.下列属于物业经营收入的是()。

a房屋出租收入

b会所收入

c废品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物质销售收入

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业经营收入的掌握程度。物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。选项c“废品回收收入”、选项d“房屋中介代理收入”和选项e“材料物质销售收入”都属于“其他业务收入”。故本题选a、b，有关内容可参见教材第168~169页。

6.企业发生坏账损失时，如何进行处理()。

a企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金

b收回已核销的坏账增加坏账准备金

c不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用

d收回已核销的坏账，增加管理费用

e收回已核销的坏账，减少坏账准备金

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的管理的掌握程度。企业发生坏账损失时，要:企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金;收回已核销的坏账，增加坏账准备金;不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用;收回已核销的坏账，冲减管理费用。选项d“收回已核销的坏账，增加管理费用”应为“收回已核销的坏账，冲减管理费用”;选项e“收回已核销的坏账，减少坏账准备”应为“收回已核销的坏账，增加坏账准备金”。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第170页。

7.物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。

a区分不同物业的性质和特点

b根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算物业服务成本

c固定资产的折旧

d做到收支平衡略有结余

e物业管理人员素质

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业服务费的测算编制的掌握程度。应考虑的因素有:①物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;②物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;③物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;④物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第173页。

8.物业服务费的编制依据有()。

a管理计划

b实施计划

c物业正常维修和养护计划

d物业管理人员素质

e收费标准和可收费的管理面积

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务费编制依据的掌握程度。收入的编制方式通常是依据收费标准和可收费的管理面积;支出的编制依据包括管理计划及实施计划所需物业服务成本和物业正常维修和养护计划。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第174页。

9.确定物业服务费成本构成的注意事项有()。

a详细b全面c测算依据准确d平时注意收集数据e多用估值

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对确定服务费成本构成的注意事项的掌握程度。注意事项有:一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;二是全面，不要漏项;三是测算依据准确，不用或少用估值。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第174贞。

10.以下关于物业管理企业的成本费用和税费的说法，正确的()。

a物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等

b物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等

c物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的3%一5%计提坏账准备金，计人管理费用

d物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租等行为，不计征营业税，但对

从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税e实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计人管理费用

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用和税费的掌握程度。选项c“物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的3%~5%计提坏账准备金，计入管理费用”应为“物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金，计人管理费用”。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第169~170页。

11.以下关于物业管理服务费用的说法，不正确的是()。

a包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

b酬金制是指在预收的物业服务资金中技约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担

c采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

d采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费

e无论是在酬金制还是包干制下，物业管理项目都是的会计主体

【答案】c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务费用的掌握程度。选项c“采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”应为“采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”;选项d“采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”应为“采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”;选项e“无论是在酬金制还是包干制下，物业管理项目都会计主体”应为“在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体;在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业”。故本题选c、d、e，有关内容可参见教材第171―173页。

12.以下关于专项维修资金的说法，正确的是()。

a专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造

b专项维修资金属于开发商所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质

c在大、中修和更新改造费用不足时，由物业管理企业决定向全体业主续筹资金

d专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用，不得用于任何投资

e业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。选项b“专项维修资金属于开发商所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质”应为“专项维修资金属于业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质”;选项c“在大、中修和更新改造费用不足时，由物业管理企业决定向全体业主续筹资金”应为“在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹资金”。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第175~176页。

三、案例题

1.请写出物业服务费成本(支出)构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成:

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

>;; ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

③物业管理区域清洁卫生费用;

④物业管理区域绿化养护费用;

⑤物业管理区域秩序维护费用;

⑥办公费用;

⑦物业管理企业固定资产折旧;

⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

⑨经业主同意的其他费用。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有:

①公共建筑及道路土建零修费;

②给排水设备日常运行维护费用;

③电气系统设备维护保养费;

④消防设备日常运行维护费用;

⑤电气系统设备运行能源费等。

2.说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。

【答案】在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。

3.如果你是某物业公司的物业管理人员，请说明物业服务费的内容构成

【答案】(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化保养;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;

(9)经业主同意的其他费用。

4.如果你是某物业公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

5.如果你是某物业公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素

【答案】(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

某物业公司财务管理概述：某写字楼物业财务管理

适配人群	物业经理，客服主管，财务专员	使用场景	物业收费，费用催缴，酬金计提
制定目的	收钱得有规矩，不然乱七八糟。让大家明白每笔钱为啥收、怎么算，少扯皮少误会。
适用范围	业主和租户，交物业费、水电、停车、家政这些钱的事。
职责分工	物业经理定标准，客服收钱开票，财务对账做表，业委会盯着看账本。
禁止行为	不准乱加名目收费，不准拖着不公示明细，不准收了钱不开票，不准押金不退。
检查与监督	每月5号前出缴费单，20号前交清，超期每天加千三滞纳金；客服查漏单，财务月底核账，三次不交停服务。

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵，略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利，包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用，包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用，包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”，即在原来预算的基础上，将增加的项目和金额加上去，再按使用功能、使用性质和面积分摊，加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法，让用户做到心中有数。同时，还应设立滞纳金与违约处理条款，要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中，不应盲目派单或派完催款单就完事，而应该与未缴费业主或客户取得联系，了解业主或客户的情况，具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下，物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中，其物业管理收支是按实列支的，对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体，必须有一个合理的利润率，否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例，提成给管理企业作为企业利润的资金，即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右，通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

某物业公司财务管理概述：某物业财务部票据管理作业指导书

适配人群	物业会计，保安班长，保洁助理	使用场景	票据领用，票据购买，票据退回
制定目的	怕票据乱买乱用，丢啦坏啦。要让每张票都清清楚楚，不漏不混，钱账对得上。
适用范围	财务部、保安班长、保洁洗车员、各处收费员。管买票、领票、退票、存票这些事。
职责分工	会计张雪梅牵头买票登记；收费员发票盖章；出纳和会计收存根查账；郝红兵最后把关签字。
禁止行为	没到5号就乱买票；领票不签字；退回存根缺页或没交钱；存根不半年归档；盖章前不检查号码。
检查与监督	每月5号会计查库存，不够就买；领用必须签字盖章；退回要核款核数；半年归档一次；谁漏了补登记，错三次扣绩效。