住宅小区停车场管理实务（优选10篇）

住宅小区停车场管理实务

适配人群	巡逻岗，出入口岗，监控中心员	使用场景	地下车库，车辆冲岗，车位被盗
制定目的	小区车库老被外人乱进，车子刮蹭丢车常发生，想让停车安全点，大家进出顺心点。
适用范围	所有开车进小区的人，还有骑单车摩托的，管他们停哪、怎么停、交不交钱。
职责分工	保安队长牵头定规矩，巡逻岗天天查车看监控，出入口岗管刷卡放行，班长盯现场出事马上到。
禁止行为	非业主车不准进地库，私家车位挂牌了别人不能占，单车摩托不许下地库，冲岗绝对不行。
检查与监督	巡逻岗每辆车都检查，有刮痕当场签字确认，出事拍照报班长，没做到就扣绩效，每月抽查记录，三次不到位换岗。

一、车辆管理:

(一)、机动车辆管理;

1、车辆的停泊:基于我们小区多为封闭式管理小区，地下停车场原则上不对外开放，非本小区业主及无明确来访目的的车辆严禁驶入，车库内的车辆实行"一车一卡"管理。

a、挂牌管理，由于车库租售车位多，根据小区特点，对私家车位实施"一车一位"挂牌管理，与其标明"私家车位"字样，其它车位不得占用。

b、车场明显处张贴防盗宣传，努力把车场丢车事件控制为"零"。

c、在车场出入口标出"限高""限速"等标志，于车场路口设置反光镜，设立路标，指示牌，车辆出入口预留路桩，为防止车辆冲岗。

2、车场内车辆的管理:车场实施"一车一位一卡"管理的同时，努力使车辆事故在车场的发生率为"零"。

a、车辆的收费停泊

b、车辆检查

c、车辆事故的处理

(二)、单车、摩托车等非机动车辆的管理

1、单车、摩托车严禁驶入地下车库停车场，应停放在指定地点，单车、摩托车应按指定位置停放，而且要整齐有序，由于是非收费车辆，并不对车辆的保管负责，只指挥其不影响正常的安全管理。但对住户车辆要进行重点防范。

2、对广场单车、摩托车的停放要加强管理，保持整体美观。并加强监控，预防丢失。

3、对搬运装修材料的三轮车辆要按指定通道进出，并加强监控跟进到位。

二、停车场场内管理:

a、车库岗车辆检查操作流程

车库的车辆是巡逻的要中之要，是直接关系到车主的人身财产问题，巡逻岗在巡逻时要认真细致的检查，必须做到进一辆检查一辆，并且要与车库出入口岗密切配合，所以巡逻时应做到"三位":配合到位，指引到位，检查到位。

1、车辆驶入时，首先我们应及时跟踪到位，如当场发现有擦伤或损坏，应在第一时间明确告知车主并签字确认予以记录。

2、在巡逻过程中，巡逻岗发现有严重擦伤时，应确认是否在外面损坏，让出入口岗检查入场时间及查录像确认，并去告知当班班长，同时要进行拍照，与车主联系进行确认。

3、在车场内发生任何擦伤、撞伤、损伤等异常情况，作为巡逻岗必须第一时间内赶到现场，做好登记，及时通知当班班长，发现是肇事车主的原因造成损伤的应由肇事车主个人承担(包括车场的任何设施、设备)如双方发生的事故责任的，由双方协商处理，如事态得不到控制，须得领导的同意后请部门处理。

4、积极收集客户的意见和建议，能处理的便处理，如超过权限的应及时通知上级领导。

b、车辆冲岗操作流程

1、车辆出口岗发现车辆欲冲岗时，应立即采取措施和岗位一切可以利用设施设法阻止，同时联系中心和车场巡逻岗呼叫声援，并第一时间报告中心，由中心报经理。

2、无法阻止车辆冲岗时，应立即向中心汇报冲岗车辆的基本情况(车牌、品名、颜色、驾驶人基本特征)并维护现场秩序。

3、车辆欲冲岗时，中心应立即将闭路监控镜头进行录像，并通知岗位和负责人赶赴现场进行处理，由经理确定是否需要报警。

4、车辆冲岗后，中心应立即与车主联系核实，必要时保存电话记录并请车主或家人现场签字确认。

5、中心应保管冲岗录像，未经部门经理同意不得向任何人播出或转借。

6、现场安全员在阻止车辆冲岗过程中，应采取必要的自我保护措施。

c、车辆被盗处理流程

1、当班人员发现或接到车辆被盗的信息后，应首先向班长汇报，并向中心汇报，由中心在第一时间通知部门经理。

2、中心应通知车库出入口岗加强控制，并立即使用地桩，同时，核查该车的相关记录，核查进出场时间与车主联系，请车主出示在本停车场内的出入凭记或ic卡，确认事实经过。

3、确定车辆被盗已离开小区后，由部门经理根据相关核实情况及向公司领导汇报，确定是否报警或采取补救措施，同时将停车场所有资料封存，以便协助调查。

4、确定报警时应向警方报出车型、车牌号、颜色、特征及驶离方向。

d、车辆撞车

通常有以下几种情况:

1、车辆撞伤车场设施:

当发现车辆撞伤或撞毁车场设施时，立即通知班长到场，视情况进行登记，签字确认和拍照，由于车主原因造成设施损坏的，视情况索赔。

2、行驶车辆碰伤停位车辆

发生类似事件时，通知班长到场，并保护好现场、拍照。做好道路疏通之后，通知停位车辆车主到场协调解决。如双方达成协议进行登记、签字确认。

3、行驶中车辆相撞

首先通知中心录像或拍照，并知会班长及相关岗位到场维护现场秩序，防止事件扩大、升级，保护好现场并作好车库道路的疏通。通知主办到场协调，视现场情况报交管部门处理，处理完毕须向经理汇报。(流程图)

e、车辆撞伤及相对的处理原则

1)、如有人员受伤，先救人后处理。

2)、视车场发生事件由车主双方自行协商。

3)、保护好现场，协助车主通知保险公司前来处理。

4)、相关岗位维护现场秩序。

5)、事后填写相关记录表格。

三、停车场收费管理:

1、车场收费标准及凭证票据管理

2、ic卡管理:

住宅小区停车场管理实务：住宅小区停车管理公约（意见稿）

适配人群	业主车主，物业管理员，保安巡逻员	使用场景	高峰时段停车，消防通道管理，临时车辆进出
制定目的	小区车太多乱停，影响大家走路和安全。想让停车有规矩，进出顺畅，消防通道不被堵。
适用范围	所有进小区的车，包括业主、访客、出租车。管怎么开、停哪儿、证怎么办。
职责分工	物业牵头定规则、收钱、发证；保安天天盯着停车、指挥路线；业委会看执行好不好，听大家意见。
禁止行为	不能压草坪、占人行道、堵消防通道；不能没证就停；不能一车占俩位；不能在车位修车、堆杂物、放油桶。
检查与监督	物业查证、看停车位置，每天巡；1月1号起执行；没证或乱停，保安不让进或清走；多次不改，停掉停车资格。

住宅小区停车管理公约(征求意见稿)

为了方便小区业主的居家生活，保证住户车辆的安全和小区公共秩序，特制定本管理公约。

1、进入小区的一切车辆禁止在绿化地或人行道上停放。车辆要严格按照小区内行使路线、停车线等标示正确进出并停放整齐。禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

2、小区内停车:

(1)、进入小区的所有车辆，必须停放在划定的停车位，不得阻碍其他车辆正常通行及停放。

(2)、对于购买了车库或者地下车位的车主，在车辆停放高峰期内(17:00----8:30)，必须将车辆停入车库或地下车位。

3、车辆进入小区后，必须减速行使(不超过五公里/小时)。大型机动车两只准在主干道路上行驶，小区内严禁鸣笛。

4、车辆停放必须服从保安人员的指挥，任何人不得以任何理由堵塞交通。

5、出租车不准在小区内待客，不得在道路上随意停车上下乘客，影响其他车辆通行。

6、小区内车主在办理小区停车证时，应该首先在物业管理处登记您的机动车辆，并签署《停车管理服务协议》，办理《停车证》和交纳机动车场地占用费。

7、临时停放车辆，需向管理员办理《临时停车证》，车辆管理员进行登记，《临时停车证》须妥善保管，取车时一律凭证交费取车。否则车辆管理员将不予放行。

8、停车证、临时停车证遗失需及时到物业公司书面申报，同时办理补发手续，并补交停车证工本费。

9、《停车证》和《临时停车证》

(1)、没有悬挂《停车证》或《临时停车证》的机动车辆(专用车除外)，不得在小区内停放。

(2)、《停车证》采用一车一证的制度，不能混用和借用。停车证上注明车牌号码和有效日期。

(3)、《停车证》分为以下几种类型(用不同颜色区分): 绿色:包年停车证橙色:包半年停车证黄色:包月停车证蓝色:车库及地下车位停车证(一年审核一次，并换发停车证)

(4)、车辆进入小区后，车主必须将《停车证》或者《临时停车证》放置在明显位置，以备检查。

(5)、需要在小区内停车的业主，需要提前到物业处办理停车证并根据所办理停车证的类型缴纳停车场地占用费。并索取费用收据或发票。

10、停放在停车位上的车辆，车内勿要存放贵重物品、重要文件等，离车时应锁好门窗，否则，造成的损失由车主自行承担。

11、停车位内严禁存放杂物，或在停车位上长时间维修车辆;禁止存放危险品，如:汽油、柴油、油漆、纸张、纸箱及棉丝等;严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入小区。漏油、漏水等有问题车辆不许进入小区停放。

12、业主之车辆应自行保险，物业管理公司只提供相关停车位置，对车辆之任何损坏、丢失等现象均不承担任何责任。

13、所有车主勿要将车辆停放于两个车位之间或在一个车位停放多于一部车辆。

14、所有车主应该在管理需要时，向管理人员出示驾驶执照及相关身份证明。

15、进入小区的车辆需要服从管理人员的疏导和管理，对屡次违反车辆停放管理规定并经劝告拒不服从疏导与管理的车主，物业公司有权终止其使用停车场地。

16、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理公司有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。

17、收费标准

(1)、包月停车服务费:小区内道路停车服务费月标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包月费为每辆100元;

(2)、半年停车服务费:小区内道路停车服务费半年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包半年费为每辆550元;

(3)、全年停车服务费:小区内道路停车服务费全年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包全年费为每辆1000元;

(4)、临时停车服务费:进入住宅小区内道路临时停车不超过2个小时的，免收停车服务费。超过2个小时的，每辆每4小时2元，不足4小时按4小时计算。每天(连续24小时)停车服务费，每辆超过6元的，按6元收取。临时停车收费由物业开具正规发票。

(5)、购买车库及地下车位的车主不再收取停车场地占用费。

18、该管理公约计划在20**年1月1日起实施。解释权归属zz业主委员会。以上办法经过业主委员会讨论，现征求大家意见。所有意见和建议跟贴阐述。

住宅小区停车场管理实务：某住宅小区停车场管理

适配人群	车场管理员，收费系统收费员，车库巡查员	使用场景	临保车辆管理，月保车辆管理，车位车辆管理
制定目的	小区车多乱停，怕丢车出事，想让进出有秩序，停车更安全。
适用范围	管所有进停车场的车，管发卡、收钱、巡查、登记、清洁这些活。
职责分工	收费员管发卡收钱，车场管理员管巡查核对，管理处财务管收钱对账，主管盯着别出错。
禁止行为	不能没卡放车，不能私改系统，不能漏登记，不能不查车况，不能不填记录。
检查与监督	每天三班查车，每小时记一次，月底交资料，查漏补缺，没做到扣绩效，主管每周抽查。

住宅小区停车场管理

1、ic卡收费系统管理:凡小区临保车、月保车、车位车一律凭车辆收费系统ic卡出入，规定收费员不得私自对无ic卡的车辆进行放行，如车主不慎丢失ic卡，须及时到管理处收费处填写《遗失声明》后方可重新开办ic卡，同时，车场管理员必须每日与收费员核对当日新开办卡、退保卡、遗失卡，并在电脑收费系统中进行处理及挂失，防止出现事故。收费系统收费员每天必须将票据及现金上交管理处财务，并进行核对。车场管理员每月必须对车场所有停放车辆进行核对，整理最新车辆资料，避免出现作弊情况。同时，对于少数办理月保或购买车位的车主如有多台车停放，收费员根据车主所登记在案的资料，按照一卡一车放行，其余车辆均按临保进行处理，从而有效堵塞漏洞。

2、停车场巡查管理:a、b区两个车场每日实行三班巡查制，规定每小时对停放的车辆进行巡查并做好记录，确保车辆无事故发生，所有停放在车库的车辆，车管员必须认真检查车辆完好状况，做好记录，必要时须车主签名确认，如遇紧急情况，当班车管员必须第一时间用对讲机通知管理处到现场进行处理。同时，车管员有义务提醒车主锁好门窗、随身携带贵重物品及停车ic卡，引导车辆有序停放。每班车管员负责所辖范围内车场清洁卫生，保持停车场地面无垃圾杂物、消防箱无尘。

住宅小区停车场管理实务：嘉园住宅小区管理规约（草案）

适配人群	业主，物业使用人，物业服务企业	使用场景	房屋装修，紧急避险，车辆停放
制定目的	小区刚交付，乱装修、占公共地、不交费的事越来越多。想让大家住得安心点，楼道干净点，电梯别老坏。
适用范围	所有业主和租户，管房子怎么装、公共地方怎么用、停车养宠这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天盯着执行，每个楼栋长帮忙看情况报问题。
禁止行为	屋顶搭棚、拆承重墙、堵消防通道、高空扔垃圾、把绿地变菜地、群租塞七八个人。
检查与监督	物业每周巡楼查装修，发现违规先口头提醒，三次不改贴通知单，再不听就找业委会开会处理。检查结果每月贴公告栏。

盛世嘉园住宅小区管理规约(草案)

第一章总则

第一条为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院、浙江省、杭州市物业管理等有关规定，制订本规约，

第二条本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第二章物业基本情况

第三条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称:盛世嘉园

坐落位置:浙江省杭州市**西路**号

物业类型:住宅小区

第四条物业管理区域四至:

东至余杭区闲林镇荆山村

南至杭禹路

西至余杭区闲林镇荆山村

北至天目山西路

第三章建筑物及其附属设施的使用、维修和养护

第五条业主、物业使用人在使用、经营、转让物业时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定，不得影响他人的正常使用。妨碍他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

第六条业主、物业使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第七条为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，必须及时进入物业专有部分但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方(如所在地居委会或派出所或业主委员会)的监督下，进入相关业主的物业专有部分，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第八条房屋装修时，禁止下列行为:

1 、擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚;

2 、擅自改房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)，设计用途，功能和布局等;

3 、在房屋承重墙、梁、柱(含构造柱)、板进行拆改，开挖门洞;

4 、在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载;

5 、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞;

6 、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞;

7 、拆改房屋共用设施设备;

8 、封闭侵占房屋共用部位;

9、卫生间、厨房间移位、扩大或者增设。

第九条业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，开工前应向物业服务企业登记备案，并接受建设行政主管部门的监督。

业主、物业使用人和建设单位与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业，并要求施工企业遵守本规约的相关内容，同时要积极配合建设行政主管部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。

第十条业主、物业使用人和建设单位对住宅房屋装修需进行下列行为之一的，应当在装修前向市建设行政主管部门进行备案:

(一)拆改、变动非承重结构;

(二)增砌墙体、增加房屋使用荷载;

(三)开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。

第十一条业主、物业使用人应当接受物业服务企业的现场监督检查，及时纠正违规装修行为。

第十二条非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。

第十三条业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后，报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。

第十四条在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为:

1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场(库)、自行车库等公用设施及场地;停车场(库)、自行车库不按规划性质使用，挪作他用;

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌;

4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地(将绿地擅自改为私家花园或菜地);损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣服等;

5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等;

6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物;

7、未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业;

8 、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为;

9、按照国家、浙江省、杭州市对群租房管理的规定，及时了解使用人的居住人口，禁止出现群租情况，影响他人生活和安全。

9、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

第十五条发现房屋共用部位、共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务企业，以便派人及时进行修复，在实施维修作业时，相关业主或物业使用人应配合维修人员做好维修工作，使维修工作正常进行。

第十六条业主、使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。

第十七条业主、使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定:

1、5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过10公里，禁止鸣号、试车和练车;

3、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放;

4、按规定缴纳停车费用;

5、不得擅自在公共停车位上安装任何

设置;车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音，影响他人生活和休息;

6、主干道路面设置停车位后主干道实行单向行驶。

第十八条饲养宠物时，应遵守有关宠物饲养管理规定。

第十九条业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。

物业服务费用约定由承租人交纳的，从其约定，业主应负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第二十条业主如委托物业管理企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。

第二十一条自觉按规定或业主大会决定缴纳(续缴)专项维修资金。

第二十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第二十三条因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第二十四条业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定办理有关手续。所得的收益，按下列第(三)种方式处理:

(一)纳入物业服务费;

(二)纳入物业专项维修资金;

(三)用于小区水箱、水泵、游泳池、网球场等共有部分的维修和养护。

第二十五条建筑物及其附属设施的维护费用分摊，按照以下方式约定:

按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

1、根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

3、对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每半年公布一次收支情况;

第二十七条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，全体业主同意移交给相关专业单位。

第四章违约责任和违约纠纷的解决

第二十八条业主、使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。

对业主的违约行为，业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

第二十九条业主对物业服务工作有意见或建议的，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

第三十条业主、使用人违反管理规约，妨碍物业正常使用、造成物业损坏或导致全体业主共同利益受损的，负责修复或赔偿经济损失。其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十一条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五章附则

第三十二条全体业主需加强精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，积极参加社区组织的各项活动，共同创造良好的工作和生活环境。

第三十三条本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

住宅小区停车场管理实务：x住宅小区清洁管理程序

适配人群	保洁班长，保安主任，垃圾清运工	使用场景	住宅小区，保洁外包，垃圾清运
制定目的	小区要干净整洁，住户住得舒服。不能有垃圾堆着，不能有灰尘乱飞，看着清爽才好。
适用范围	保安服务部管清洁这事。保洁员扫地擦窗，垃圾工运走垃圾，都归他们干。
职责分工	主任盯着班长，班长盯保洁员和垃圾工。班长天天查，主任每月抽两次，综合办存记录。
禁止行为	保洁员不许漏扫角落，垃圾工不许拖着不运。检查不合格必须马上重做，记录不能空着不填。
检查与监督	班长每天按标准查，填检查表。主任每月抽查两次，有问题发整改单。返工没到位就扣分，月底总结交主任看。

公司程序文件

--住宅小区清洁管理程序

1.目的:

保持小区干净、整洁，为住户提供幽雅、舒适的生活环境。

2.适用范围:

适用于保安服务部对小区的清洁管理。公司的清洁发包给分承包商，公司要求分承包商建立保洁班专门向我公司提供服务，并在服务过程中执行公司规定的程序(在与分承包商签定的合同中规定此项)。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.64.94.104.124.13章

3.2iso9002标准第4.64.94.104.124.13章

4.职责:

4.1保安服务部主任负责监督保洁班长对保洁员、垃圾清运工的管理，并做考评。

4.2保洁班长负责监督检查日常保洁、垃圾清运工作，并巡视整个管理小区。

4.3保洁员负责所辖区域的卫生保洁工作及义务宣传工作。

4.4垃圾清运工负责整个小区的垃圾整理、清运工作。

5.工作程序:

5.1保安服务部主任根据小区实际情况制定《保洁工作程序》《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》。

5.2保洁班长根据小区实际情况制定每月《保洁工作计划》。

5.3保洁工作:

5.3.1保洁员依据《保洁工作程序》、《卫生检查标准》及《保洁工作计划》实施保洁，作《保洁工作记录》，并执行《物业管理服务规范用语》。

5.4垃圾清运工作:

5.4.1垃圾清运工依据《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》.

施垃圾清运工作。

5.5保洁、垃圾清运工作的检查:

5.5.1日常的保洁、垃圾清运工作由保洁班长依据《保洁工作程序》、《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》每天进行检查并填写《保洁、垃圾清运检查记录》。

5.5.2每个月由保安服务部主任组织两次卫生抽查，并做《保洁、垃圾清运抽查表》，如发现重大问题发出《整改通知书》，抽查结果将作为对分承包商服务质量进行评审的依据之一。

5.5.3公司将不定期进行卫生检查，作为保安服务部主任考核依据。

5.5.4在检查中不合格的，保洁班长通知保洁员、垃圾清运工返工直至合格为止，并填写《保洁、垃圾清运检查记录》。

5.5.5由保洁班长作《保洁工作月总结》、《垃圾清运工作月总结》，并报保安服务部主任审核后由综合办公室存档。

6.支持性文件与质量记录

6.1《保洁工作程序》ej-wi-qp4.5-02

6.2《垃圾清运工作安排》ej-wi-qp4.5-03

6.3《卫生检查标准》ej-wi-qp4.5-01

6.4《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02

6.5《保洁工作计划》ej-qr-qp4.5-01

6.6《保洁工作记录》ej-qr-qp4.5-02

6.7《保洁、垃圾清运检查记录》ej-qr-qp4.5-03

6.8《保洁、垃圾清运抽查表》ej-qr-qp4.5-04

6.9《保洁工作月总结》ej-qr-qp4.5-05

6.10《垃圾清运工作月总结》ej-qr-qp4.5-06

6.11《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05

住宅小区停车场管理实务：一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程主管	使用场景	示范创建，前期接管，装修管理
制定目的	小区刚交付不久，入住率才七成多，想把管理搞上去，让业主住得舒服点，顺便拿个省级优秀牌子。
适用范围	管一期公园15栋住宅和商业街，管保洁、保安、维修、绿化这些日常事。
职责分工	公司老总牵头，物业经理带着55个员工干活，业委会和开发商盯着看，每月开碰头会。
禁止行为	不准私搭乱建，不准乱改房屋用途，不准乱装防盗网，不准在楼道堆杂物，不准乱贴小广告。
检查与监督	每天巡检打分，管家查，主管盯，月底汇总；扣分超三次要谈话，连续两月不达标换人；每月发问卷，整改结果贴公告栏。

荆州**是由z集团下属企业荆州zz房地产开发有限公司开发，委托天津z物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。其中一期**公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套，于20**年3月18日竣工交付使用，目前入住率达到70以上。为更好的促进该小区的物业管理水平的提高，我公司积极创建物业管理示范达标小区，制定了创优工作计划，成立了创优工作领导小组，确定了各项工作安排及责任人和实施方案。创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。

该小区按规划要求建设，住宅及配套设施齐全并都已经投入使用;zz房地产开发公司在20**年7月与我公司签定了《**前期物业管理委托合同》，明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。按照合同约定，经过前期介入及接管验收，我公司于20**年3月16日对该小区进行了正式接管，双方办理了物业移交相关手续。小区在销售时我公司按照与开发商签定的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签定了《前期物业管理服务协议》，明确了业主与物业公司双方的责权利。房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金，房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金，并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和续筹规定。小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。我公司在该小区设管理中心，管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准，并有具体的落实措施和考核办法;管理中心共有员工55人，其中管理人员5人，全部持有建设部物业管理上岗证;所有员工统一着装及佩带公司工号牌，工作规范，

作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等，大大提高了管理效率;管理中心配有财务人员2名，严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定，至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料，并做到分类成册，管理完善，查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册，并做到一户一档、一机一档，查阅方便。管理中心设有24小时值班及服务电话，接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，并做到回访率100%，有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时进行整改，满意率达到98%。管理中心建立并落实便民维修服务15分钟上门的承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并都有回访记录。

小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及栋、单元、户门都有明显的标号标志。小区无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。房屋外观完好、整洁，外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等按照规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一致，不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象。

小区共用设施完好、无随意改变用途。共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地，无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整，井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染，暂时无二次供水设施。水质符合卫生标准，制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行，记录完整，供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好，暂无电梯等设备设施。

小区基本实行封闭式管理。有专业安全管理队伍共26人，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责，在湖边、开关箱等危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当;绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，元病虫害，无折损现象，无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。

管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好兴趣组等社区文化活动组，在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动，创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

小区物业管理服务费用收缴率100%，并依托小区建立起家政保洁、植物租摆等便民有偿服务体系，开展多种经营。目前管理中心依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本，基本能够持平。

我们认识到，创优是提高我们服务水平、创造一个高水准物业管理小区、带动本市物业管理水平提升的有效手段，公司上下对这项工作十分重视;同时，我们深知创优达标是一项系统工程，尤其是需要长期保持高水平的服务，而不仅仅只是为创优而走过场。对照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，我公司就**一期**公园物业管理情况进行了自检，预评预验总分达到98分，达到省级优秀标准，并正式进行申报请主管部门进行考评。

**物业管理有限公司**分公司

20**年6月**日

住宅小区停车场管理实务：住宅小区公园管理规则范例

适配人群	物业管理员，小区业主，老年居民	使用场景	晨练管理，儿童监护，湖面管控
制定目的	小区中间有公园，怕吵到住户休息，也怕出安全问题，想让大家玩得安心又不打扰别人。
适用范围	所有来公园的人，管进出时间、声音大小、湖里活动、宠物、卫生这些事。
职责分工	物业经理牵头定规矩，保安每天巡逻看有没有人乱来，业主代表不定期查落实没。
禁止行为	不能进居民楼，不能放音箱吵人，不能往湖里扔鱼钓鱼，不能游泳洗澡，不能带狗乱跑。
检查与监督	保安早上六点半开始盯岗，发现一次提醒，两次登记，三次联系业主或报警。每月5号前汇总情况报物业经理。

住宅小区公园管理规则范本6

为营造一个舒适、宁静、安全的良好空间和休闲环境，提高和完善公园的日常安全管理，根据杭州市政府相关规定，结合本公园实际情况，现我物业管理公司特制定本规则，请广大市民遵守和配合。

一、公园管理模式

因公园处于**苑小区中央，为减少对小区居民正常休息的影响，保障居民的人身、财产安全，本公园特实行定时对外开放管理。

对外开放时间:上午6:30――下午21:30

二、公园具体管理条例

1、严禁外来人员在公园游玩时进入**苑私家居民住宅区域。

2、禁止在公园内大声喧哗、播放音箱和非法*。

3、严禁私自在公园湖内投放鱼类、钓鱼和捕捞水生动植物。

4、严禁在湖中游泳、洗澡和洗衣服等。

5、禁止在公园内放养家畜、宠物。

6、禁止在公园内搞赌博、迷信等一切违法活动。

7、禁止在公园内兜售物品、乞讨、堆放杂物、晾晒衣物、擅自张贴或设置标语、户外广告等有碍园容的行为。

8、爱护绿化，严禁攀折花草树木和践踏观赏草坪。

9、请勿在凳、椅、亭、廊等处躺卧妨碍他人游憩。

10爱护公园内一切公共设施，严禁擅自攀登、移动、刻划、涂污或损坏围栏、亭廊、标牌等公园设施，造成损失的须予于赔偿。

11、除老、幼、病、残者使用的专用车辆外，其他车辆未经允许不得进入公园。经允许进入的车辆，应行驶和停放在不影响游览和安全的位置。

12、禁止随地吐痰、便溺、乱扔瓜皮果壳、纸屑、烟蒂、包装(盒)等废弃物。

13、严禁焚烧树叶、垃圾、倾倒废土废渣及其他有碍公园环境卫生的行为。

14、为保证儿童的安全，儿童进园游玩应有大人监护，儿童设施禁止成人玩乐。

**物业管理有限公司

**苑管理处

住宅小区停车场管理实务：x住宅小区物业管理目标

适配人群	物业项目经理，客服主管，秩序维护主管	使用场景	住宅小区管理，装修纠纷预防，业主投诉处理
制定目的	开发商想把小区做成成都标杆
适用范围	物业员工、业主、日常服务活儿
职责分工	经理带头干，员工照着做，业委会盯着看
禁止行为	不准糊弄业主，不准推脱维修，不准乱收钱，不准态度差
检查与监督	每月查服务记录，季度访业主打分，没达标扣绩效，年底评优看满意度

**住宅小区物业管理目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将.管理成都市居住区，让业主享受政务文化新区都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促.小区物业保值增值。树立物管公司品牌。

从服务对象来看，物业管理有两大目标:一是满足作为产权人的客户实现其所有物业的保值、增值的需求;二是满足作为使用人的客户拥有方便、舒适、优美的居住空间的需求。客户对物业管理者的工作成果的最终评价，取决于管理者对上述两个基本需求的满足程度，而如何保障或提高客户的满意度，正是要求企业的整个经营活动要以顾客满意度为指针，要从客户的角度而非企业自身的利益和观点来分析市场需求，并不断地最大限度地满足客户需求。

从企业自身来看，物业管理企业的目标可以概括为三方面:经济效益、社会效益和环境效益。在市场竞争中，在物业管理企业的经营活动中，客户的满意度直接影响客户对企业的忠诚度，而客户忠诚度不仅能保证物业管理委托关系的长久稳定，提高企业的收费率(经济效益)，并能激发客户对物业环境的自觉维护(环境效益)，还能为企业创造良好的口碑(社会效益)。这些都有利于企业将众多的潜在客户转变为现实客户，通过扩大市场份额和形成规模效益等手段增强企业的竞争力，为更好满足客户需求创造有利条件。

一、树立"客户满意"的企业价值观

现阶段，我国物业管理与发达国家和地区的最大差距之一就是观念的落后，这种差距表现在物业管理企业主要站在自身的立场上制定经营管理战略，提供服务产品，而忽视了客户的需求和满足。要赋予传统意义上的"服务意识"以时代的精神，要求企业主动地进行换位思考，以"客户满意"作为企业文化的精髓不断地向员工灌输，激发员工实现客户满意的积极性和创造性，使"客观满意"成为物业管理企业一切经营活动的出发点和归宿。

二、切实提高管理人员的职业素质

员工是企业的品牌，物业管理能否实现客户满意很大程度上取决于服务者的素质。在物业管理领域，高素质的员工，不仅意昧着高学历，同时还意昧着较高的政策水平、较强的协调能力和良好的职业道德。提高员工素质，企业不仅要实行优胜劣汰的用人机制，更要注意建立一套科学、客观、实用的培训体系，定期以客户满意为标准对员工进行实务技能和职业素养的训练，培养员工的"自我管理"能力，使他们面对客户的不同需求，能够真正提供全方位的"周到"(眼到、耳到、心到、口到、手到)服务

三、规范化和个性化服务相结合

满足群体客户的普遍要求是日常性管理服务的重点。为了保证日常服务质量的高水平和稳定性，物业管理企业必须将客户满意的理念化为各种制度、流程、方法、技术于段并付诸于清洁、维修、绿化、保安等管理实践。实现制度规范基础上的行为规范，不但有益于树立服务产品的形象，也同样提升了企业的品牌形象。除此之外，企业还应当关注多样化客户的个别需求，适时提供相应的个性化服务(如各种特殊服务项目)，这同样是提高客户满意度的有效手段。

四、预防性和补救性服务并重

通过识别客户需求和评价客户满意度，物业管理企业不仅应前瞻性预测客户需求并提前满足相关需求，还应对可能导致客户"不满意"的因素采取预防性措施，有效减少客户不满的发生。例如通过事前签署各种文件和反复强调装修注意事项等方式防止装修纠纷的发生;在危及人身安全的地带设置明显标识以防万一等等。另外，由于客观条件和综合因素的制约，实际管理工作势必存在一些客户不满意的情况，对此，企业必须采取及时妥善的补救措施，化解客户的不满情绪。重视抱怨和投诉的补救性服务至关重要，任何管理者都要记住以下:一个非常不满意的顾客可能把不满告诉至少20个人，而这些人在产生相同需求时几乎都不会光顾该被批评的企业。

五、全方位拓宽沟通渠道

国外研究表明，只有二分之一的顾客是因为产品(或服务)的性能和质量不满，其余三分之二顾客的不满意大都出于沟通不良上。可见，充分与客户沟通是提高客户满意度的一个重要手段。在物业管理服务工作中，拓宽与客户的沟通渠道的方法很多，如召开业主(或管委会)座谈会，进行民意调查，印发小区通讯，组织客户代表联谊会，定期走访住户、开展社区活动等等。在与客户沟通过程中，管理者应本着尊重优先的原则，采取真诚、谦逊的态度，最大限度地赢得客户的理解、满足和支持。

住宅小区停车场管理实务：住宅小区电梯运行管理程序

适配人群	电梯操作员，大堂保安，保洁人员	使用场景	电梯运行，困人救援，货物搬运
制定目的	电梯刚装好得有证才能用，怕出事，想让大家坐得安心舒服。
适用范围	物业电梯工、外委公司、保安保洁，管电梯开和修、货客分流、应急救人。
职责分工	物业电梯工带头干日常检查，外委公司做维保，保安引导货梯使用，物业监督外委干活。
禁止行为	不准没证的人碰电梯，不准客梯拉货，不准保洁用客梯倒垃圾，不准拖延救困人。
检查与监督	电梯工每天巡检填表，物业查外委活干得咋样，月底看记录，干不好扣钱或换人，大中修后3天内存档。

住宅小区电梯运行管理程序(七)

1.电梯安装结束，取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后，方可投入运行。

2.物业公司的电梯工须经质量技术监督部门培训，并取得电梯操作员资格后(年审有效期内)，方可上岗操作。

3.电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下，合理配置资源。

4.电梯日常维保按《电梯巡检记录表》项目展开工作，保证最佳外观状态和使用效果。

5.电梯管理应按《电梯维修保养安全操作规范》操作，以达到安全舒适的运行要求。

6.电梯实行客货分开，大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯，禁止使用客梯载运货物，乘客搬运货物时应避免损坏电梯，乘客若搬运大量货物需专梯服务时，可通知电梯工现场配合，保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。

7.电梯出现困人、水浸等紧急故障，电梯工应快速到达现场(上班时间内电梯工10分钟内;外委公司30分钟内)采取救援办法，及时安全地把人救出。

8.电梯机房按《电梯机房管理制度》进行管理，以符合设备正常运行的需要。

9.物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

10.电梯大、中维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

11.相关记录:《电梯巡视记录表》

住宅小区停车场管理实务：x住宅小区公共秩序维护管理

适配人群	公共秩序维护员，物业巡查人员，小区门岗保安	使用场景	夜间门禁管理，访客出入核查，业主离家报备
制定目的	让小区更安全，大家住得安心点，少出事，少麻烦。
适用范围	管所有进出小区的人，管大门开关、巡逻、访客登记这些事。
职责分工	物业经理牵头，秩序员天天巡，保安守门，业主配合登记和反馈。
禁止行为	不能翻墙进小区，不能不登记就带外人进来，不能拦着保安查访客。
检查与监督	每天排班巡逻，门岗查证，物业每周检查记录，没做到扣绩效，月底通报问题。