物业管理公司行政手册（优选10篇）

物业管理公司行政手册

物业管理公司行政手册(二)

第一章 前言

本公司所属员工的管理，除法令另有规定外，均需依本手册执行。

本手册内的各项规定，可根据公司经营发展的需要，随时修改。

本手册由各管理项目负责贯彻执行，公司行政职能部门负责监督、检查。各管理项目可根据本项目实际情况予以调整，但须经公司审核备案。若有遗失，可向公司申请补发，但需缴工本费10元。

第二章 公司简介

常州市**物业管理有限公司主要从事物业管理、房屋修缮及维护，室内外清扫服务，绿化养护服务。目前，公司设总经理室、管理部、行政部、财务部。

本公司模范遵守中华人民共和国法律、法规。

本公司各管理项目为公司的下属部门，受公司统一领导和管理。

本公司的服务内容:恪尽职守，完全履行项目委托管理合同约定。

第三章 服务使命

对业主、客户提供优质满意的服务。

追求完善的服务体系，使业主、客户满意。

培训和留住人才，使员工全力投入及支持，共同分享公司发展的成果。

第四章 服务宗旨

小区、大厦:以客为尊、以人为本、以质为先。

学校:管理育人、服务育人、环境育人。

第五章 服务守则

遵纪守法，按章办事;服从组织，听从安排;品行端正，仪容端庄;

待人接物，诚恳有礼;忠于职守，不徇私情;管理有章，敬业爱岗;

整洁有序，美观大方;服务社会，奉献国家。

第六章员工聘用

本公司以“公开招聘、录用，力求机会均等。任人唯贤、人尽其才”为原则。

新进员工一般实行1-3个月试用期。

新进员工报到试用时应向公司行政部提交下列资料:

1.员工应聘登记表(管理岗位);

2.身份证复印件;

3.持本人学历、职称资格、专业技术(特长)、曾从事职业、业绩的相关原始证件、资料;

4.重新就业人员还应提交就业登记证、养老保险手册等;

5.其他经指定应提供的证明材料。

新进员工自试用之日起即为公司一员，理应遵守公司的各项规章制度和用工协议(合同)条款。

新进员工在试用期间乃至试用期满，将接受公司和试用部门主管的全过程考核评价。

1.对于试用期间工作表现优秀的员工，经试用部门主管提议，由公司职能部门审定，报公司总经理室核准，可提前结束试用期，确定聘用关系。

2.对试用期间和试用期满后经考核不符合录用条件的，公司职能部门审定，可提前一天通知其停止试用，同时解除用工关系。

3.对试用期满考核不合格，但其所属部门主管认为需延长试用期的，经公司职能部门审核批准，可再给予不超过3个月的延长试用期。

4.试用期满，经考核合格后，将予正式录用。并按规定签订相关协议(合同)。

第七章劳动用工关系

本公司员工实行合同(协议)用工制，公司和员工在平等自愿、协商一致的原则基础上，签订相应的用工合同(协议)，并共同遵守。

用工合同(协议)自签订之日起即具法律效力，双方必须严格执行，任何一方要求变更，须经双方协商同意。合同(协议)期满后如果续订，须经双方同意才可续签。

员工的工作职责由公司职能部门予以审定。

员工在岗时间应恪尽职守、集中精神，尽最大努力完成自己的本职工作。

第八章薪资和福利

本公司为鼓励各级员工恪尽职守，且能为公司盈利与发展积极提供贡献的，实施以贡献论薪酬的薪资制度。为培养以贡献为争取高薪的风度与避免优秀人员枉遭嫉妒起见，特推行薪资保密管理机制。

各级主管应领导监督、管理下属人员不探询他人薪资，不评论他人薪资。

各级人员的薪资除公司主办核薪人员及发薪人员与各级直属主管外，一律保密，如有违反，罚则如下:

主办核薪及发薪人员，非经核准外，不得私自外泄任何人薪资，如有泄漏情事，另调他职。

探询他人的薪资者，扣发50元月薪。

吐露本身薪资者，扣发100元月薪;如因而招惹是非者，予以停职处分。

评论他人薪资者，扣发6个月奖金;如因而招惹是非者，予以停职处分。

薪资计算如有不明之处，报请直属主管，查明处理，不得自行理论。

薪资每月发放一次，发放时间为次月10日，按自然月考勤计薪。

普通员工调薪:

见习期满如见习合格，可约定一试用期，享受试用期薪资标准;试用期满，经考核合格，可调整。

年度调整:

根据物价指数及各项目经营状况随会计年度调整;

考绩调整随年终考核调整。

除薪资外，公司将按国家有关法律法规为员工办理社会保险。

公司将尽力为员工提供更丰厚的福利待遇，但需要全体员工的共同努力，使公司获得稳定、上升的经济效益。

以下有关费用将在员工的工资中扣除。

1.法律规定应由劳动者本人负担的费用;

2.法律要求用人单位代扣缴的税金;

3.罚款或赔款费用;

4.其它按有关法律或企业有关管理制度扣除的费用。

第九章工作时间和休息、休假

公司尊重员工工作和休息的基本权利。

岗位工作时间以参照行业确定。

若确因经营管理或其它特殊、重要事情要延长工作时间或在休息日安排加班的，员工应予理解和支持，公司将按规定安排调休或支付加班工资。

员工有权享受法定节假日，每年的法定节假日有:

1.元旦;

2.春节;

3.“五一”国际劳动节;

4.国庆节。

因公出差或参加业务培训或文化学习的一律不属加班。

员工应努力提高业务素质和工作效率，在规定的工作时间内完成自己的本职工作，尽量减少加班。

请假分为6种，如下:

1.事假;2.普通伤病假;3.婚假;4.丧假;5.产假;6.工伤假。

员工请假应填写请假单，列明理由，呈主管核准后于请假日前三天送公司登记备案，如因急事必须于上班前以电话等方式向主管报告，同意并于事后或痊愈次日提出确实证件补办请假手续，未依请假规定而未上班者以旷工论处。

准假权限

职别

假类

事假

普通伤病假

婚假

丧假

产假

公伤病假

项目经理(正副)

公司部门经理

上级经理

总经理

项目员工

公司员工

2天(含)内项目负责人(主管负责人)

3天(含3天)以上报分管经理批准

项目负责人

(主管负责人)

经本人申请，项目负责人(主管负责人)及行政部审核，报分管经理批准，总经理同意

行政核定，总经理审批

凡属3日以上假期一律报公司行政备案。

员工当月请假超过三天以上者，取消当月考核工资。

第六章调职

公司根据工作需要及人尽其才的原则，有权调动或更换员工工作岗位，奉调人员不得借故推诿。对不服从分配者，公司可视作员工放弃就职机会。

奉调人员在接到调任通知后，应规定时间内办理好有关交接手续。

1.有关于公司的一切资料和物品;

2.有关客户/业主名单及资料(包括图纸等);

3.交接前未完成的事项;

4.有关财务清单及事项。

移交不清或逾期不移交，公司可要求在规定时间交接清楚，移交中若发现短缺或致公司受损时，移交者应负赔偿责任，必要时追究除赔偿外的其他责任。

员工因本人原因想变动工作，应先征得本部门主管同意，再向公司提出申请。

第七章培训

为帮助公司各级、各类员工具备与公司发展相适应的自身素质和业务操作能力，公司将尽力提供条件，使员工随着其职业岗位的发展不断提供。

培训包括脱产、半脱产、业余培训、培训费用和条件由公司视培训的性质和内容决定，对于需由公司出资(全部或部分)的培训双方需签订培训协议，以明确双方的某些权利和义务。培训协议与合同一并生效。

员工在培训和工作期间，必须遵守公司的规章制度和培训条款和条件。

第八章劳动保护和安全

所有公司员工的健康和安全是第一位的，只要可能，公司有责任为职工提供安全和卫生的工作环境。为此，公司将提供安全的工作程序、规程、规则、指示、培训和监督等，以确保正确使用上述各项安全和卫生规定。

公司将根据有关劳动保护规定，根据情况制定劳动保护方法，发放劳保用品。

在工作场地执行健康的安全的管理及标准，应通过公司及其员工平时的共同努力。员工对自己、对公司、对同事、对家庭都负有责任，确保安全规则和法则得到遵守。员工也有责任识别和迅速报告危险的情况。以确保及时纠正不当之处。

为确保公司员工办公室及工作场地的安全，以防止员工的工作被干扰，要求非员工在接待处登记，且不允许进入公司办公区域或公司管理地区，除非他们来访的性质是为了公司的事务。

员工上班应按规定穿着工作服，佩戴工号牌。公司将为不同工作性质的员工提供各自的工作服装。各项目员工值班期间视作正常上班，必须穿着工作服，佩戴工号牌。

公司可以在医院或指定诊所组织录用前的生理和精神检查。

第九章有关奖惩

公司对员工的奖惩，由项目/部门主管根据奖惩事实提出奖惩意见，呈上一级部门审核，报公司总经理室批准后实施。

员工有下列情形之一者，视其贡献程度大小，予以奖励:

热心服务，表现积极，有具体事迹的;

工作效率高，适时完成重大任务或特殊交办事宜的;

对公司发展有特殊贡献的;

举报贪污、违规、盗窃、浪费或其他有损公司权益的;

紧急事故，奋不顾身，保全人或物安全的;

意外突发事故处置得当，使公司减少损失的;

有拾金不昧行为发生并且单位价值较大的;

有重大的对社会效益作出贡献的;

各项目根据项目在其经费范围内特点所制的其他约定的。

员工有下列情况之一者，依情节轻重予以处罚:

未按项目管理工作流程工作的;

上班时间妨碍他人工作的;

上班时间擅离职守怠忽工作的;

延误时效，致影响公司权益的;

因个人过失或不依公司规定，致公司名誉受损的;

与同事争执不听劝阻的;

因公出差时办理私事的;

担任主管，滥用职权的;

不听上级指正、调度或违抗合理命令，情节轻微的;

有轻薄言行或其他违反风俗行为的;

在办公场所饮酒、赌博及其他不良行为的;

搬弄是非，制造谣言，影响员工和谐情绪的;

担任主管，发现部属有不良行为而不予纠正或知情不报的;

第十章辞职(离职)、辞退

员工辞职(离职)必须提前7天向所在项目(部门)提交书面辞职(离职)申请，说明辞职(离职)理由。由项目(部门)负责人同意后呈上一级部门审批，报行政部备案。如未按规定提前向所在项目(部门)提出书面辞职(离职)申请的，应向公司赔偿其本人7天工资作为他人顶岗费用。

批准辞职(离职)的员工自批准次日起停止计薪，并按公司员工辞职(离职)程序的要求办理辞职(离职)手续。

公司在下列情况下，可终止合同和辞退员工。

1.在试用期内或试用期结束后，不符合录用者条件的;

2.实行计划生育的女职工，在规定的孕期、产期和哺乳期后未返回工作者的;

3.因机构调整、岗位合并等发生变化又无法另行安置的。

员工有下列过错，公司可立即辞退。

1.工作时酿酒或在任何时候吸毒、参与赌博等各项严重违法乱纪活动;

2.故意伤害其他员工、同事或客人;

3.偷窃及严重违反公司规章制度;

4.伪造公司文件，泄露、滥用各类经济、技术资料，参与或引导、指导、协同他人从事有损于公司利益的各种活动;

5.滥用责权，严重失职，营私舞弊，对客户/甲方利益造成重大损失的;

6.故意进行危害办公室人员或其他员工安全的活动;

7.违反操作规程，损坏设备、工具、浪费原料、能源等造成严重经济损失者;

8.故意损坏办公室、大楼及室内物品;

9.故意违反公司的行为规范;

10.对公司信誉造成损失的;

11.连续旷工15天以上者，或全年累计旷工30天以上者;

12.违反计划生育条例者;

13.严重违反公司规章制度和规定的。

辞退员工按事实依据作出书面通知，并按规定办理手续，报行政部备案。

如果辞退成为事实，公司将给员工书面辞退书，并由该员工签收，如果员工拒绝签名，部门主管将被作为证人，并注明拒绝签名事实，然后部门主管应作为证人在该信上签字。

被辞退的员工无理取闹，纠缠领导，扰乱工作、社会秩序的，将送交公安部门处理。

员工在职或因各种原因离开公司后半年内泄露公司商业秘密的，公司有权要求其给予赔偿。

第十一章附则

本手册所列内容并不完全涵盖公司所有具体实行的规章制度，公司全体员工日常除必须遵守本手册内容外，还需遵守公司所制订的其他管理制度。

本手册应作为新聘员工岗前培训的重要内容，并经手册培训考核合格后方可正式上岗。

本手册由公司行政部负责编制和管理，本手册经公司总经理室批准后试行。

本手册如有修订或改版，将以书面形式下发公司各部门及所属管理项目。

物业管理公司行政手册：小区配套休闲场物业管理模式

小区配套休闲场管理模式

**物业根据对山体公园定位及客户群体的分析，以体现**客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。

针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理，同时又为了突出**客户的尊贵身份，(**客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)**物业决定对山体公园实施半开放式管理，既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制，**客户或外来人员均可到公园游乐，但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于**的客户所有服务项目免收取服务费，外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;

项目开放模式开放时间收费标准

篮球场封闭式10:00---18:00免费

羽毛球场开放式10:00---18:00免费

网球场封闭式10:00---18:0010元/小时

(**客户免费)

门球开放式10:00---18:00免费

备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;

物业管理公司行政手册：物业管理法规运用技能培训试卷

一、是非判断题(对的打"√"，错的打"×"，共30分，每小题2分)

( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。

( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。

( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区，只能成立临时业主委员会。

( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。

( × )5、违约责任一般为过错责任。

( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。

( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。

( √ )8、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。

( × )10、物业管理委托属于具体委托。

( × )l1、行政调解不具[[有法律效力。

( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。

( × )13、在我国，仲裁是两审终审制。

( × )14、合同成立时合同生效。

( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。

二、简答题(20分，每题10分)

1、物业管理合同一般包括哪些主要条款(10分)

答案要点:

合同一般主要包括八项条款

①当事人的名称或者姓名和住所

②标的

③数量

④质量

⑤价款或者报酬

⑥履行期限

⑦地点和方式

⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分，其余每条各1分

2、物业管理企业的权利与义务有哪些

建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:

1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

4)有权制止违反规章制度的行为;

5)有权要求管委会协助管理;

6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务是:

(1)履行物业管理合同，依法经营

物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行。

1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。

2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。

3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督

(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可

(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

权利与义务答出主要要点即可，每条1分

三、案例分析(50分)

(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声)，要求物业管理公司进行处理。

问:物业公司应如何解释或者处理理由是什么(15分)

物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分

其理由为:

(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分

(2)业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。4分

(3)根据《民法通则》，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分

(二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收，是合格的，包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。

问:你如何看待此次事件(10分)

(1)下水道漏水，物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分

(2)如在保修期内，由开发商负责维修，如确属先天质量缺陷，亦同。3分

(3)此外其他情形，则由物业管理公司负责维修。3分

(三)2000年10月，某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明，住宅楼为17层，第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后，该小区于2000年11月破土动工，并做售楼广告，称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。____年年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司，小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，他不应付费。为此，张某等数十名住户与房地产公司交涉，但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。鉴于协商不成，张某等诉至法院，要求判决房地产公司对地下停车场无处分权，转让行为本身不合法，合同无效。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分

(1)停车场在建筑物内形成了一定空间，四周的范围明确是具有独立的出入口，已经构成了与住房相区别的特定物，在构造上和利用上具有独立性，因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分

(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房地产公司对地下停车场仍有

处分权，换言之，物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分

(3)对于张某等业主信赖利益的损失，如房地产公司售房广告的内容，由于合同已生效履行，故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分

(4)但本案例中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务，即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分，还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定，业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分

(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商，擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为，经交涉无果，遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分

(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"

我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人，客体称为共有物业，各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业，大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中，大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。

《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。" 5分

(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营，是一种对财产使用权的处分行为，它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权，物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。3分

(3)物业管理公司要出租共有房屋部分，必须征得大多数业户或业主委员会同意，且收益要归全体业主所有。2

物业管理公司行政手册：物业管理手册自定义术语

《物业管理手册》自定义术语

1 管理制度

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“管理制度”的定义和解释，并将“管理制度”与iso9000标准中的“文件”定义统一起来。

2 备案、核准与审批

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“备案”、“核准”、“审批”的定义和解释，并严格区分管理公司、项目所在公司、物业分公司的相关权限。

3 物业管理(物业服务)

“物业管理”的定义完全采用国家《物业管理条例》中的规定，“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”为突出本公司在物业管理活动中的服务定位，强化服务提供者的角色，本手册及其支持文件中均将“物业管理”称为“物业服务”。“物业服务”、“物业管理”、“物业管理服务”在本手册及其支持文件中具有相同的含义。

4 顾客

“顾客”是指物业服务的接受者，具体包括业主、租赁住户，以及配套商业网点的经营商户或其他物业使用人。

5 前期介入

“前期介入”是指物业管理企业在正式验收、接管物业项目前，依据开发商要求或与开发商签订的前期物业咨询服务合同的约定，有偿参与项目开发过程中涉及有关物业管理领域的活动。

项目对外承接物业项目时，前期介入工作的阶段和内容按服务合同约定执行。管理公司范围内开发项目的前期介入阶段和内容，各级物业管理部门(公司)必须按本手册及其支持文件的规定和开发业务部门(公司)的具体要求执行。

6 专责人员

“专责”是指对某一项工作的结果负完全责任，或主要责任。但“专责”并不意味着专职，也可以是兼职。

7 授权人员(部门)

“授权人”或“授权人员”是指公司规定具有某项决策、执行或监督检查权力的人员，授权方式可以是在管理制度中明确规定，也可以是上级领导根据实际工作需要，在其职权范围内做出的临时授权。

临时授权工作的责任一般仍由上级权力授予人承担，除非该项授权得到了更高一级管理人员的书面批准。

物业管理公司行政手册：科瑞物业管理发展公司简介

上海科瑞物业管理发展公司简介

上海科瑞物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面;科瑞物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。

科瑞物业由上海绿地物业发展有限公司经改制，由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务(上海)有限公司合作组建。是中国物业协会、上海市物业协会理事单位。并已通过英国皇家sgs公司审核认证取得sio90012000质量管理认证。科瑞物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求"高标准服务、大众化收费、可持续发展"，维护社会、业主、企业三方利益。科瑞物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。

科瑞物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在上海、科瑞已成功管理上海绿地世纪城(上海春天)、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。科瑞致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。科瑞物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展;科瑞将给您带来欣喜。

物业管理公司行政手册：南油物业管理公司综合办公室职能

物业管理公司综合办公室职能:

综合办公室是公司承上启下、联系内外的枢纽和信息中心，为公司日常管理工作提供服务支持，合理安排各基站工作，为公司经营工作的顺利进行提供保障。综合办公室负责公司制度建设和行政管理工作;负责公司档案的管理工作;负责员工权利维护与员工管理相关工作;负责公司企业文化和对外宣传工作;负责固定资产与车辆管理工作;负责外事协调工作。

1. 负责组织制定公司管理制度和管理流程;

2. 负责组织制定各部门及各基站管理制度、职责及工作流程;

3. 负责公司及领导印章、印签的日常管理以及公司营业执照等重要证书的管理工作，按规定程序报批使用，确保安全;

4. 负责安排各基站负责人日常管理工作;

5. 负责监督各基站运营情况;

6. 负责广告部的监管工作;

7. 负责报刊、杂志的征订、收发管理工作;

8. 负责公司办公用品的采购与发放，控制办公费用开支。

9. 负责制定公司信息化管理制度、业务工作流程和各项操作规范，定期修改完善;

10.负责组织落实公司网站的开发、建设和维护;

11.负责公司固定资产实物账的管理以及办公设备、设施及低值易耗品的实物账管理;

12.对固定资产编码、登记并配合计划财务部门进行定期盘点。

13.负责公司多媒体刊物的编辑、印刷、发行等策划、组织协调工作，并负责公司网站的文字编辑工作，确保准确、及时、有效;

14.负责公司的形象策划、对外宣传的组织与执行;

15.负责公司对外宣传渠道的建立和维护。

16.建立健全公司档案管理制度并监督执行，并为各部门提供档案借阅管理与服务，保证公司档案的完整性、安全性和保密性。

物业管理公司行政手册：物业管理手册－业主财产控制程序

物业管理手册:业主财产控制程序

1、目的

对客户提供的财产进行识别、验证、维护。

2、适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3、职责

3.1总经理负责成立物业接管验收小组。

3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。

3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。

3.4物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜，负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。

4、程序

4.1开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求

4.1.1物业验收接管小组，具体负责开发商移交物业的验收接管，填写《项目交接验收表》，负责接收设施设备及资料的登记、存档。

4.1.2物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。

4.1.3对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理，填写《空置房屋检验单》，具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。

4.2业主车辆的控制要求

物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制，具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。

4.3用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求

对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制，具体执行《维修工作业指导书》。

5、相关文件

5.1《客服主管作业指导书》

5.2《礼兵作业指导书》

5.3《维修工作业指导书》

6、相关记录

6.1《项目交接验收表》jw/jl-7.5.4-001

6.2《空置房屋检验单》jw/jl-7.5.4-002

物业管理公司行政手册：物管培训:物业管理公司融资

融资即资金融通，是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人，在融出资金后，处于债权人的地位，有权按期收回借出的资金，并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人，在融入资金后，处于债务人的地位，可以暂时支配借来的资金，以弥补自身资金的不足，但是到期必须偿还本息。

对物业管理公司来说，融资的功能是灵活调度资金，促进公司的发展，获得更多更大的经济效益。

本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。

一、融资的一般原则

根据金融资产的性质和特点，在进行融资时，物业管理公司一般要遵循以下原则:

(一)流动性原则

流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。

从物业管理公司的融资来看，它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源，主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金，闲置时间较短，在经过短期闲置以后即要用于购买商品，这就决定了公司融出资金的期限不宜过长，以防长期被束缚在应收款项目上，影响再生产过程的正常进行。

(二)安全性原则

安全性是指融资所具有的安全保障程度。

融资是暂时让渡资金使用权，债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金，到期必须偿还，并要按规定支付一定的利息。在融资过程中，资金融出者在一定时间内与其资金相分离，而资金融入者在借入资金后，用于生产和商品流通的经营活动，这种经营活动本身具有一定风险，即经营既可能成功，也可能失败，如果经营活动失败，所借款项则难以归还，从而使资金遭受损失。

融资风险主要来自于:

(1)由于债务人经营失败或其他各种原因，致使到期不能还本付息，作为债权人的公司不能按期收回资金，在一定条件下，可能遭受资金损失;

(2)由于利率变化或证券收益减少，引起有价证券价格下跌，使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。

从公司间的融资来看，安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分，它只是在一定时期内处于闲置状态，如果资金融通风险太大，那么易遭受损失，从而减少公司资金占用总量，当公司需要补充资金以购买物资时，则会感到资金紧缺，影响再生产过程的正常进行，不利于生产发展和扩大商品流通;此外，公司资金属于公司所有，它代表相应的物质财富，万一公司融资不慎，造成资金损失，则会影响公司和职工的经济利益。

为了保证资金安全，从物业管理公司角度出发，在融资时要加强可行性研究，进行风险预测，同时金融资产要适当分散，即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上，以分散融资风险，在资金融通形式上应多样化。

(三)盈利性原则

盈利性是指在融资过程中，资金获得利润的能力。

盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下，暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所，以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力，也是指导公司的投资行为，引导资金流向。

评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有:

1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下:

金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。

2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。

二、融资的影响因素

一个物业管理公司的资金能否顺利融通，以及能否取得较好的经济效益，要受诸多因素的影响，大致可分为宏观因素和微观因素两类。

(一)影响融资的宏观因素

由于融资与国民经济直接关联，从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多，主要有:

1.物价水平

从物业管理公司的融资活动来看，在物价上涨的情况下，融入资金的公司所需的资金量较大，而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常融资带来困难。

货币主要用于购买商品，工业贷款主要用于购买生产资料，商业贷款则主要用于购买消费资料。

在购买商品数量已定的情况下，公司对资金的需求，取决于商品价格水平，商品价格水平越高，所需资金量越多，贷款投放则会增加;反之，贷款投放便会减少。

2.利率水平

从物业管理公司的融资来看，合理的利率水平，能够保证融出资金的单位，通过运用闲置货币资金获得一定利益;而融入资金的单位也能承受，通过运用借入资金所创造的利润，在支付一定利息以后，尚有较多剩余，获得较大经济效益。如果利率水平不合理，就会影响资金融通。在利率过高的情况下，高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力，影响融资积极性;在利率过低的情况下，特别是利率水平低于物价上涨幅度时，则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失，而这种损失又难以用所得利息来弥补，这也会影响融通资金的积极性。

(二)影响融资的微观因素

由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系，从而影响融资活动。其主要影响因素有:

1.公司经营机制

物业管理公司是融资的直接参与者。

从公司融出资金来看，只有在公司机制完善的情况下，公司通过融出资金能够得到相应的经济利益，才会有融资积极性。如果公司机制不完善，那么融出资金的内在动力会缺乏，公司也不会积极寻找运用资金的场所，资金融通难以灵活进行。

从公司融入资金来看，融入资金主要是为了补充资金，以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下，借入资金转入公司在银行的存款账户，通过经营管理活动，货币资金回流，则能按时归还所借款项，融资能顺畅进行，并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善，借入资金参与公司资金周转后，则会在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响公司的资金周转，从而限制融资取得较好的经济效益。

2.公司经营管理水平

物业管理公司作为一种特殊企业，需要加强经营管理，从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来，充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少，在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下，利润可作为内在动力，促使公司灵活调度资金，提高借款经济效益，能更好地为业主和商品流通服务。

三、盈利分析

物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。

(一)对盈利的认识和理解

多盈利是物业管理公司经营和管理的目的，也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是，公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利，不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此，对盈利要有一个辩证的认识，应该用战略眼光去理解盈利。

1.什么样的利不能盈

影响公司形象、信誉，不利于公司长期稳定发展的利不能盈，哪怕是一时的利再多，诱惑力再大都不行。

日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制成功的第一代晶体管收音机，体积虽小，但性能很好，而且非常实用，是我们手中的一张王牌。紧接着，我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路，进入纽约市场。但面市之初，问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍，还真使不少人动了心，一份份订单开始接踵而至。但是有一回，我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手，进货部长拍板定案:‘绝对购买，我们订10万台!’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件，这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时，我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品，用自己的商标销售，图的是在世界上创牌子，扬名声!我跟对方说，事关重大，必须和总公司商量。我马上与东京取得联系，汇报了事情的来龙去脉。很快，回电来了:‘10万台太可惜，接受条件为宜。’然而，我对此不以为然，经过一番苦苦思索，我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候，一开始他还以为我是在开玩笑，这么大笔的生意，难道还会有人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃，毫无让步的表示，他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司，你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子，你们能行吗’他冲着我叫。不错，他的话不无道理。但是，我有我的信念。‘50年前的贵公司，不也和现在的敝公司一样，毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道，朝着50年后迈出第一步。请相信，50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!’……对当时的做法，我不仅毫不后悔，相反，通过这次决断，更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜，但我却始终坚信不疑，这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次!”

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sp; 我们可以想象一下，如果当时接受了那10万台的订货，当时能盈利应该说是没有问题的，可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之，为谋求公司的长远发展，不能为一时之利所驱动，应该用战略眼光去看盈利。

2.多盈与少盈

物业管理公司要赚钱，以赚钱多少来衡量其经营管理的成败，盈家似乎应该永远是盈家。其实不然，殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合，如果毫无节制地拼老本，最终将会加速公司生命力的衰败。

日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者，可是今年的景况显示，前途黯淡不堪设想，因此各位都在烦恼，我觉得这是重大的问题:大前年赚钱，前年又赚钱，而去年又赚钱，要是今年再赚钱，那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱，又希望第4年再赚钱，哪有这么简单的事。连续赚了3年，假如今年不赚，退还一年的利润，还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的，这是很好的现象。前3年赚钱，而第4年又想再赚，那就好比‘尺蠖’一样，伸至极限之腿退不回来，只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚，而期待明年再赚，后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”

“尺蠖”能退一进二，一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。

(二)盈利预测

利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。

经营管理利润的计算公式为

年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金

在实际工作中，可以编制“利润预测表(损益表)”

(三)盈利的目标管理

公司利润受多因素制约，所以目标利润的实现，要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作，要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实，并采取必要的保证措施。

目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。

目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润，并将目标利润在盈利计划中反映出来，使其成为正式的财务目标。

目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标，再由总目标分解成分目标，层层展开，形成一个目标网络。

实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点，对每一个控制点进行事前预测，规定其具体标准，事中进行比较分析，发现偏差，寻找原因，采取补救措施。

信息处理是指信息反馈系统，及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。

奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣，以确保利润目标的不断优化。

(四)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系，确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，公司既无盈利又无亏损。

1.线性盈亏平衡分析

一般可用图解法处理。

四、融资决策

物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素，一是可能得不到资金，二是可能得到资金的代价很高，以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金，提高资金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融资决策的特点

1.综合性

物业管理公司需求的流动资金，相当一部分来自于金融机构的贷款，这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。

2.政策性

物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求，服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤，从而体现较强的政策性。

3.调节性

公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用，这就使融资决策具有明显的调节性。

(二)融资决策程序

融资决策

没有一个固定的模式，而是一个动态过程，根据具体情况变化而相应调节，但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。

确立目标，是指在一定的环境和条件下，在预测的基础上，制定融资活动预期达到的结果。决策目标，要通过分析和研究各种信息资料，不仅要考虑需要，还要考虑可能，适时、准确地作出判断，要求具体、明确。

拟定方案是融资决策的基础，这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时，应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境，掌握尽可能多的经济信息，确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个，以便进行方案分析、比较和选择。

选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标，对多个决策方案全面分析比较，筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。

实施方案是制定周密的计划和相应的措施，以保证融资决策方案的贯彻执行。

反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中，对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈，以便适时调整融资方案。

(三)融资过程费用

物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息，还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:

(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%，付给金融机构或融资中介机构。

(2)承诺费。为融入资金额的1%左右，主要为补贴金融机构筹款开支。

(3)律师费。为融入资金额的1%左右，比例浮动较大。

(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右，主要是担保物评估。

(5)罚金。

(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。

(四)签署融资合同的注意点

物业管理公司在签署融资合同时，必须明确的问题和注意事项有:

(1)融资人;

(2)被融资人;

(3)融资的性质和用途;

(4)融资金额，包括货币种类及其金额;

(5)融资期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)还本方式;

(10)各种费用规定;

(11)提前还款处理;

(12)提款方式;

(13)金融机构权利;

(14)其他重要事项，包括融资合同生效等。

五、贷款种类

为了适应主动式管理，物业管理公司经营管理和服务离不开贷款，本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。

(一)国内贷款

1.流动基金贷款

该贷款是对公司自有流动资金不足，金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例，金融机构对暂时不足部分，可以用发放流动基金贷款加以解决。

流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。

流动基金贷款的期限一般为2~3年，也可以一年签订一次借款合同。

2.临时贷款

该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。

临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定，但一般不超过6个月。

3.基本建设投资贷款

该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司，对于不实行独立核算但确

有还款能力的公司，金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。

4.技术改造贷款

技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款，主要用于支持公司推广应用新成果，降低能源和原材料损耗，开展综合利用而增加或更新设备等。

技术改造贷款实行逐笔核贷，期限一般为1~5年。

为了用于公司少量更新设备或技术改造需要，在技术改造贷款基础上扩大使用范围，于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款，其贷款额度在5万元以内，贷款期限一般为一年半左右。

(二)国际贷款

1.世界银行贷款

世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。

1980年5月15日，我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款，主管部门是财政部，中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。

国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款，其中包括我国的非项目贷款。

国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。

国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资，其中包括中外合资物业管理公司。

2.亚洲开发银行贷款

亚洲开发银行贷款范围较广，包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位，为亚行第三大认股国。

3.外国政府贷款

该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款，条件较优惠，利率较低，有的还无息，偿还期限长，含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部，具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。

4.国际商业银行贷款

该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。

国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。

物业管理公司行政手册：物业管理委任合同契约书

物业管理委任契约书

立契约书人：

委托人：_____(以下简称甲方)

受任人：_____(以下简称乙方)

兹因甲方为兴建_____大厦发展商，据大厦公共契约规定为大厦管理经营者，有权处理大厦之管理事务。现协议委任乙方为甲方之物业管理公司，负责在大厦落成前提供物业管理顾问服务，并于大厦落成后赋予管理该大厦之权利、职务及义务，双方议定条款如下：

第一条 物业名称。

现名_____大厦，或日后该物业名称获准变更时的新名称。

第二条 物业地址。

_____________________________。

第三条 服务范围。

服务范围如附件内容(略)所载。

第四条 聘约期限。

1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至大厦落成并交付使用日止。

2.物业管理服务由交付使用日开始，为期_____年;届时如双方同意，本契约可以续约，但应当提前3个月由甲、乙双方重新签署新契约规定之。

第五条 物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。

1.乙方管理大厦收取之管理费用由乙方运作，其盈余部分为乙方应得之合理利润，甲方不参与分成。

2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就乙方接管的物业及设备、设施的状况，根据北京市各单项设备维护、维修收费标准，结合乙方管理水平、制定收费标准，并确定相应的预算管理制度。

3.为保证大型设施、设备如电梯、保安警视系统，电讯系统，消防系统、污水管网、自来水热水管网等的设备使用或更新，乙方应设立大、中修理及更新基金，基金标准及设备的更新改造费用由乙方测算，提出报告，经甲方核准后，由乙方执行。

第六条 设施、设备、图纸的移交。

1.甲方应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给乙方，甲、乙双方的图纸移交应由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附着物为乙方管理范围。未经移交或移交不清、解释划定不明的设施、设备、建筑物及其附着物管理失当或造成损失乙方不负责任。

2.图纸移交或验收应以书面方式进行，由技术人员逐项记录，双方签字、盖章确认。

3.移交项目的文件记录应由双方分别归档保存以备查核。

第七条 物业管理公约。

1.甲方授权乙方制定物业管理公约与物业管理有关的一切规章制度，并由乙方具体执行。甲方及大厦的租户或有独立完整产权的业主应严格遵守该等公约或规章制度的规定，在甲方、租户、业主遵守该等文件的情况，出现的管理失当由乙方负责。若因甲方租户、业主违反该等文件规定而造成的物业管理失当或造成损失，应由相应责任人负责。

2.甲方授权乙方有足够的权力制定应急措施或临时规定，为有效管理该物业而制定的该等规定，甲方或甲方协助租户、业主要严格遵守之。

第八条 协商及举报投诉。

1.为管理该物业而发生的重大事项，甲、乙双方应通过协商解决。

2.乙方自愿接收甲方监督，因乙方管理不当，租户、业主及甲方有权投诉，乙方应立即采取措施予以纠正。

第九条 管理机构。

1.乙方在接管该物业后，于_____天内完成管理机构的设置及岗位负责制度，乙方管理组织机构的设置方案及岗位负责制度及相应联络方式应报告甲方，以便甲方使用、监督。

2.甲方应向乙方提供必要的办公用房，_____。

第十条 财务管理。

1.乙方根据前述规定和《管理维修公约》而确定的收费项目、收费标准及收费，乙方应建立完善的财务管理制度。妥善使用各项费用。

2.乙方的年度财务预、决算方案应报甲方备案，乙方根据物价上涨指数及管理标准和各项调价因素而需调整管理费收费标准时，应与甲方协商核准后实施。

3.所有原始单据、凭证、帐本、报表记录由乙方妥善保管。

第十一条 物业管理年终奖励金。

因乙方的有效管理，甲方在每年年终给予适当奖励，奖励标准由甲、乙双方另行协商。

第十二条 税费。

政府对该物业征收各项税费为甲方应纳税费，由甲方负担。乙方作为正常营业企业的应纳税费由乙方自行负担。

第十三条 违约。

1.甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。

2.若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。

第十四条 所有权转移。

甲方所有权转让不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同。

第十五条 终止。

1.甲、乙双方认为终止本合同符合双方最大利益，可以终止本合同。

2.因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名提议更换物业管理公司，本合同终止。

3.甲、乙双方因其中一方违约，造成本合同无法执行，本合同终止。或因甲方违反本协议，或因甲方原因而导致乙方无法管理，甲方应同意与乙方终止本协议。

第十六条 争议。

因本合同而引致一切争议，应协商解决;协商解决不成的，可以提起诉讼。

第十七条 保险。

关于物业的各项保险由甲方自行投保。

第十八条 其他。

1.一切本协议、本协议所列附件及正式合同的补充、修改，均以书面方式进行，该附件、补充、修改都是本协议不可分割的附件，具有同等法律效力。

2.本协议一式四份，甲乙双方各两份，自双方签署之日起生效。

甲方：_____ 乙方：_____

法人代表：_____ 法人代表：_____

物业管理公司行政手册：物业初级物业管理员应知试卷

考试时间:100分钟

单位__________岗位_________姓名__________得分_________

一、填空题:(每空格2分，共24分)

1、按物业分级标准，目前多层住宅分_____级，你认为**花园应该属____级。

2、物业管理属于_____________产业。

3、物业管理日常运行主要有两方面的工作:一是__________、二是____________。

4、物业管理是个服务性行业，从本质上说，物业管理公司的"产品"只有一个，那就是_________，其主要分三大类_________、_________、____________。

5、企业文化的三大部分____________、___________、___________。

二、多项选择题:(每小题2分、共30分;每选对一小点得0.5分，选错一小点不得分)

1、住宅小区业委会代表和维护()的合法权益。

a、产权人b、物业管理公司c、使用人d、政府e、业主

2、物业管理公司了解业主期望的方法有()。

a、管理人员与业主直接接触b、鼓励一线服务人员反映情况

c、业主投诉分析d、业主期望全面调查e、业主期望测试

3、下列对物业治安管理中"服务"的认识不正确的是()。

a、做好小区安全保卫就是服务b、保安人员要树立"业户第一"服务指导思想c、保安中只有门卫有较强的服务性d、管理是服务，保安也是一种服务

4、常用清洁保养清洁剂中呈碱性是()。

a、漂白水b、烧碱c、绿水d、105石水e、洁厕灵

5、管理、维护物业充分发挥物业功能的几大文件是()。

a、建议书b、投标书c、管理公约d、用户手册e、装修指南

6、下列关于公共水电分摊说法错误的是()。

a、物业单位办公的水、电费用应由物业公司负担

b、小区绿化物养护、园林水池喷泉，应向住(用)户分摊

c、小区开展多种经营活动的水、电费用，应由物业管理综合服务费列支

d、小区范围路灯用电费用，由小区住户分摊

7、住宅小区公共性服务性收费的费用构成包括()。

a、绿化、卫生、保安费b、办公费、管理人员工资、福利

c、法定税费d、有线电视天线费

8、下列哪些灭火器适用于扑救带电设备引起的火灾()

a、化学泡沫灭火器b、干粉灭火器

c、卤化烷灭火器d、二氧化碳灭火器

9、()三足鼎立，组成物业治安管理较为完善的系统。

a、门卫b、轮值c、巡逻d、监控

10、下列属于入伙手续文件的是()。

a、入伙通知书b、收楼须知c、用户登记表

d、验房(铺)书e、房(铺)交接书

11、upvc管材的优点有()。

a、受力条件好b、耐腐蚀c、质量轻d、安装方便

12、首次业主大会召开的前提条件之一是()。

a、发展商同意b、物业管理公司同意c、政府主管部门同意

d、已交付使用物业的建筑面积达50%以上

e、已交付使用物业的建筑面积大于30%小于50%且物业的使用超过1年

13、业主通过业主代表大会和业主委员会在物业管理中拥有下列哪些权益()

a、选聘、解聘物业管理公司b、监督物业管理公司的管理行为

c、指挥物业管理公司工作d、审查、监督物业费用的收支

e、参与修订管理公约

14、污水检查井的作用主要是()。

a、连接多条排水管b、方便清通管道

c、检查化粪池d、检查地下水池

15、要做好物业治安管理，就要坚持()。

a、预防为主，防治结合b、与社会治安相结合

c、服务第一，用户至上d、硬件、软件一起抓

e、服务性与经营性相结合

三、判断题:(每题1分，共14分)

1、用户需改变煤气管道的卧室或厕所应向物业管理处申请批准后才可实施。()

2、改变停车场使用性质，须经国土局和城市规划部门批准。()

3、排水管的排水动力是重力。()

4、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()

5、物业发展商与小业主是买卖关系而不是平等平行关系。()

6、物业管理中业主和物业管理公司的纠纷由物业管理协会解决。()

7、业主收楼时必须本人亲自来办理相关手续。()

8、物业管理公司在业主入伙时可收取水电管理备用金。()

9、物业停车场收费岗的保安员要做到钱票相符，日清月结。()

10、一般民用建筑是由基础、墙或柱、楼地面楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。()

11、地基不均匀沉降会引起钢筋砼构件产生挠曲、变形、甚至开裂。()

12、物业管理公司在业主入伙时可预收部分管理费。()

13、合理使用，不随意拆改原结构，不随意改变原建筑的用途是保护好房屋的基本要求之一。()

14、建筑物上的避雷针、避雷网及屋顶的其他金属物体连接成一个整体。()

四、简答题:(32分)

1、住宅小区物业管理主要有哪些方面(6分)

2、住宅小区物业管理的四个阶段及各阶段的主要工作内容。(6分)

3、在装修检查时主要应注意哪几方面(7分)

4、业主投诉的处理方法(7分)

5、98年《广东省物业管理条例》规定对业主欠费应承担的法律责任(6分)