物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工（优选10篇）

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工

适配人群	一线主管，部门经理，团队负责人	使用场景	员工投诉处理，新员工融入，会议反对意见
制定目的	怕管不好性格不同的员工，影响大家干活心情和效率。想让领导学会看人下菜碟，别一刀切。
适用范围	管物业公司的管理层，教他们怎么跟脾气暴躁、自尊心强、悲观、拍马屁、急功近利、怀才不遇这六类员工打交道。
职责分工	人力部牵头组织培训，项目经理必须学完并试用方法，部门主管每月抽查谈话记录，总经理年底看效果。
禁止行为	不准打断暴躁员工说话，不准当面批评脆弱员工，不准放任阿谀者吹捧，不准打压急进员工的合理建议，不准忽视怀才不遇者的实际困难。
检查与监督	下周发教案，两周内完成自学小组演练，第三周开始每人实践3个案例，主管随机听谈话录音，没做到的补训一次，两次不过要调岗。

物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工

所谓性格，是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心，它直接影响到人的行为方式，进而影响到人际关系及工作效率。因此，在管理过程中，根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说，“人心不同，各如其面”，人与人之间性格差异很大。一般来说，有几类人的性格较为突出，也比较难管理，下面分别做出介绍，为管理者提供借鉴。

l.脾气暴躁、常与人结怨者。某君出生于一个地位低下的家庭，自卑感很重。他在工作中表现很认真，也很执着，但不顺利时，他总认为是其他人故意刁难他，为此经常大发雷霆，甚至到领导那里“投诉”，造成办公室火药味浓重，人际关系紧张，直接影响了其他人的工作情绪。

当这类情绪激动、怒气冲冲的员工跑到你办公室“投诉”时，你首先应让他们坐下来，然后仔细聆听他们的谈话，不要发言，因为他们在激动时所说的话往往是杂乱无章的、未经组织的，让他们把事情的经过说完，或者在一定程度上说，是让他们渲泄完愤怒的情绪，处于相对冷静之中，再来表示你的处理方法。

你不必试图改变一个脾气暴躁的人，也不要敷衍他们，更不能从中转换话题。虽然任何一个公司的纪律都不会要求改变员工的不良性格，但你必须告诉他们，动辄发脾气的人感情上通常不够成熟，教会他们学习控制自己的情绪，并强调公司不赞成以乱发脾气的方式来解决问题。也可以尝试着给他们安排一些多见文件少见人的工作，鼓励他们多参与同事们的活动，让他们知道他们是跟大伙儿同一阵线的，没人愿意也没有人能阻碍他的工作。

2.自尊心极重，感情脆弱者。这类人多是一些职位较低的年轻女性，她们大部分刚踏出校门，对纷繁复杂、竞争激烈的社会不太适应。领导者几句提醒她们的话，听在她们耳中，就象被老师当众责骂，心中极为不安，无形中产生了一股压力，对工作丧失信心和兴趣，甚至产生跳槽的念头和行为。

具有这类性格的员工，行为上往往比较拘紧，她们总喜欢绷着睑，紧张地工作，遇到困难时诚惶诚恐，对上级说话时语调总是战战兢兢。

对待此类员工，说话时措词必须小心谨慎，尽量避免从个人角度出发，多强调“我们”和“公司”。在批评她们工作中的问题时，必须多顾及她们的自尊心。一丝温和的笑容，一句关切的问候，都会增加她们的安全感和自信心。在平时例行的工作中，不妨把握机会称赞她们的表现。再三的鼓励或许让你都感到自己唠叨，但对她们来说却是很受用的，而且有种被重视的感觉。同时，应该让她们明白，在工作中发生错误时，可能是多种原因造成的，不一定与个人能力有关。因此，不必为此感到沮丧和丧失信心。

3.消极悲观、缺乏自信者。公司召开会议、讨论某项新建议时，有人提出反对是正常的。但你可能会发现，在你的公司里有这样一类人，他们不管提出的建议是什么，从不进行深入的思考，总是一味地阻挠和反对，这不仅会阻碍公司的变革，而且破坏了公司创新的氛围。因此，你必须深入分析他们反对的真正原因。

有些人之所以反对各种建议，只是因为他们消极悲观，缺乏信心，担心失败。如果你发现某位员工一贯努力工作，对公司忠心耿耿，而且还颇有业绩，只是有些缺乏信心，你可以给他机会，培养他的自信心。例如，你可以找他谈谈你的新计划，让他负责实施。起初，他可能犹犹豫豫，面露难色，企图劝说你取消该计划。此时，你可以请他不要对任何事都采取否定的态度，应该提出积极而且有建设性的意见。如果他怀疑该项计划的可行性时，你就鼓励他找出可行的方法，并且全力帮助他实施，让他体验变革的乐趣及由此获得的成就感。

当然，你不要企图使消极、悲观的人一下子变得积极、乐观，日理万机的你既没有这个时间，也没有这个能力。你只能让他了解你是个乐观进取、凡事采取积极态度的人，尤其是接洽一项艰巨的工作时，更应以肯定且乐观的态度对待。如果他一向尊重你，多少也会被你感染而产生信心。

4.阿谀奉承者。在许多办公室里，常可见到溜须拍马、阿谀奉承者，他们经常称赞你，且附和你所说的每一句话。如果有这种员工，就必然有爱戴高帽子的上司。尽管各位管理者都会表白自己明智、有自知之明和不介意下属批评，但人们总是更喜欢被表扬。

有些管理者认为，只要自己不为他们的吹捧而迷惑，他们的表现也不差，就可以任由他们继续奉承下去。但事实上，你的姑息态度，会使他们感觉你默认了这种吹捧，不仅会强化他们的这种行为，还会使他们轻视你，降低了对你的尊重。

对待这种下属，在与他们沟通时，无须太严肃地拒绝他们的奉承，也不要任由他们随意夸张。当他们向你卖弄奉承的本领时，你可以淡淡地回应:“别夸张了”。倘若他们再三附和你的计划时，你可以说:“你最好给自己留一点时间，考虑新的计划和建议，下次开会每个人都要谈自己的意见”。如此一来，他们便不敢也不好意思再做“应声虫”了。

5.急功近利者。下属中，总不乏雄心万丈、积极进取的人，甚至你能感觉到下属的目标直指你的职位，许多管理者因此而忌才。每当感到自己的地位受到威胁时，即用种种手段压制下属，不仅影响下属的积极性，还会使下属对你的尊敬大打折扣。

但是，对待下属中急功近利者却不能忽视。因为急功近利者往往为了个人利益不择手段，影响其他员工的工作情绪和进度，造成人际关系紧张。

与急于表现自己的下属沟通，切忌使用单刀直入式，免得让他产生你忌才的错觉，而不接受你提出的任何建议。你可以认真聆听他的建议，适当称赞他的表现，表示你对他有某种程度的欣赏。得到你的称赞，他一定会进一步表现自己，那时候，你可以漫不经心地告诉他:“凡事都得按部就班，这样才会对其他员工比较公平，如果其他人比你更急进，你能否容忍地象你现在这样牵着别人鼻子走呢”你的语调要象平常说笑般轻松，既不伤害他的自尊心，也让他设身处地，为其他人想一想。

6.郁郁寡欢、自以为怀才不遇者。这类下属常为自己的才华不能受到重视而终日叹息，缺乏工作热情和积极性。

对待这类员工，千万别用类似的打击性语言:“你有多少才能

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：物业管理员《工业区的物业管理》试题

适配人群	企业车间负责人，物业管理人员，工业厂房业主	使用场景	货物堆放，停车场建设，环境小品
制定目的	工厂乱堆货压坏楼板，路灯垃圾桶没人管，停车黑乎乎不安全，想让厂区整整齐齐、安安全全。
适用范围	所有厂子、车间、物业的人，管货物堆放、小品维护、停车场、卫生、废料处理。
职责分工	厂长盯自己厂子堆放和废料，物业经理修路灯垃圾桶、划车位、查消防，街道办不定期转一转。
禁止行为	货不能超重堆，废料不能乱扔，广告不能随便贴，车位不能私占，外墙屋顶不能乱打洞。
检查与监督	物业每月查三次堆放和小品，厂子每周清一次废料，9月底前补完缺的路灯，没做到就贴整改单，两次不改罚500元。

一、单选题

177、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置和货物，不按要求造成的损失由( )。

a、责任企业负责 b、物业管理公司负责 c、由双方负责 d、施工单位负责

178、物业管理区域内的标志牌、路灯、垃圾桶等属于( )环境小品。

a、装饰性 b、功能性 c、分隔性 d、人文性

179、工业区物业管理公司在管理区域内( )

a、只能使用原有停车场 b、不能建设新的停车场 c、可以规划设计新的停车场 d、不能设立停车场

180、工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于( )的实施。

a、多种经营服务 b、绿化管理 c、岗位责任制 d、消防管理

二、多选题

181、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。

a、工业厂房 b、生产车间 c、仓库 d、住宅区

182、工业区物业管理工作难度较大，主要是因为( )

a、管理面广收益低 b、噪声污染大 c、固定资产比重大 d、维修保养费用高

183、工业厂房和仓库的服务，主要是做好各项保障工作，包括( )

a、供应保障 b、环境保障 c、售后服务保障 d、工作条件保障

184、工业区环境污染的类型有( )

a、水体污染 b、固体废弃物污染 c、空气和噪声污染 d、电磁波污染

185、各类环境小品的功能有( )

a、强化管理 b、方便耐用 c、美化环境 d、组织空间

三、判断题

186、( )工业区物业管理负责厂房和仓库范围内所有设备设施的管理、养护和维修。

187、( )工业厂房和仓库用作生活居住时，须经公安部门批准同意。

188、( )工作区内的工业废弃物应由各企业、车间自行处理，不可向外乱扔乱放。

189、( )在工业厂房的外墙或屋顶设置广告，应事先向房地产管理部门申请，经批准后方可实施。

190、( )在工业厂房和仓库的公共场地堆放货物时，须经物业管理公司批准。

191、( )搞好工业区的环境卫生工作，工厂职工负主要责任，物业管理公司要密切配合。

192、( )工业区车辆管理的重点是防止车辆乱放和丢失，因此，应搞好车场的建设。

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：物业管理财务资产部部门职能

适配人群	财务资产专员，项目会计岗，出纳岗	使用场景	项目成本管控，现金收支管理，票据合规审核
制定目的	管钱管账容易乱，怕算错漏报出问题，想让每笔钱都清清楚楚有依据。
适用范围	财务资产部所有人，管预算、成本、会计、资产、公积金、票据、现金、报销。
职责分工	部长牵头定流程，会计做账，出纳管钱，主管每月查账，经理年底总检查。
禁止行为	不准挪用公款，不准白条抵库，不准私存现金，不准不开发票收钱，不准超预算付款。
检查与监督	每月5号前交上月报表，主管抽查凭证，月底前整改问题，没按时交扣绩效，三次不改调岗。

物业管理公司财务资产部部门职能

1、负责公司预算管理;成本管理;会计事务、项目成本核算管理;资产管理;公积金管理。

2、负责公司会计事务、项目成本核算、收入管理、税收核算与筹划管理。

3、负责公司现金和支票的管理;往来账目管理;票据管理及医药费报销;库存货币资金管理。

4、负责拟定各服务项目工作管理制度、工作标准、作业规程、考核标准。

5、负责对各项目指导、监督、检查、考核。

6、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：某某物业管理公司消防应急预案

适配人群	物业消防员，社区安全员，应急值班员	使用场景	住宅小区火灾，消防设施检查，应急疏散演练
制定目的	小区有消防设施但公务员小区没完工，怕出火情没人管，想提前准备好怎么救火救人。
适用范围	管东湖花园和公务员小区所有人，管用电用火检查、灭火抢险、疏散警戒这些事。
职责分工	组长开会下命令，副组长盯落实，各组员按名单干活，比如朱自安他们管灭火，董书畅他们管疏散。
禁止行为	不能乱拉电线，不能堆易燃物，发现火情不能只看不报，不能拦着别人疏散逃命。
检查与监督	每月查一次消防器材，每季度练一次灭火，值班人随时接报，没按时练或器材坏了要扣分重练。

一、预案编制目的

(一)本消防预案适用于东湖花园小区及公务员小区的消防安全管理，根据省机关事务管理局消防应急预案编制要求编制，目的为了做好本小区的消防安全工作。

(二)单位具体情况介绍。

东湖花园小区的消防设施器材配备齐全，公务员小区消防设施未完工。

(三)可能发生的火险情况分析。

本单位未发生一例火灾事故。

二、应急救援的组织机构及其职责

1、应急组织构成情况:

组长:

副组长:

成员:全体员工

2、应急组织机构由消防灭火组、抢险抢修组、物资供应组、交通运输组、警戒疏散组、医疗救护组、通讯联络协调组等小组组成。

3、应急领导小组职责:负责组织本单位预案的制定、修订;组建应急救援队伍，组织预案的实施和演练;检查督促事故应急救援的各项准备工作;事故状态下按照应急救援预案实施救援。

4、应急职责

(1)组长:负责定时召开消防应急领导小组会议，传达上级相关文件与会议精神，部署、检查落实消防安全事宜;宣布紧急状态的启动和解除;全面指挥调动应急组织，调配应急资源，按应急程序组织实施应急抢险。

(2)副组长:负责应急预案工作的具体落实，做好相关应急准备;协助组长作好应急救援的具体指挥工作，若组长不在时，由副组长全权负责应急救援工作。

(3)领导小组各成员具体负责火险发生时突发事件的处理、报告、监控与协调，保证领导小组紧急指令的畅通和顺利落实;做好宣传、教育、检查等工作，努力将火灾事故的损害减小到最低限度。

(4)消防灭火组(组成人员名单:朱自安、王兵、周文斌)负责消防设施完善和消防用具准备，负责检查本单位各个部位的用电、用火安全;发生重大火灾或其它重大突发事件时，立即赶到事故现场进行火灾扑救或应急抢险。

(5)抢险抢修组(组成人员名单:马志安、陈伯安、田青学)应急状态下，扑救火灾、设备维修、设备复位，制定安全措施，监督检查安全措施的落实情况。

(6)物资供应组(组成人员名单:王春枝、李建屏、杨红青)负责应急状态下应急物资的供应保障，如设备零配件、工具、沙袋、铁锹、消防泡沫、水泥、防护用品等。

(7)交通运输组(组成人员名单:王胜、韩传明、黄三红、陶红红):负责交通车辆的保障;伤病员和救灾物资的运送。

(8)安全警戒疏散组(组成人员名单:董书畅、段定国、郝瑞、梅三喜):负责布置安全警戒，保证现场井然有序;实行交通管制，保证现场道路畅通;加强保卫工作，禁止无关人员、车辆通行;紧急情况下的人员疏散。

(9)医疗救护组(组成人员名单:戴峰、李三红、陈静华)负责联系医疗机构;组织救护车辆及医务人员、器材进入指定地点;组织现场抢救伤员。

(10)通讯联络协调组(组成人员名单:刘晓松、胡明)负责应急抢险过程中的通讯联络，保证通讯畅通，负责各小组之间的协调以及与外部机构的联系、协调。

三、应急预案的启动

当有发生火灾事故的危险或者突然起火时，启动相应的应急程序。

四、应急程序

(一)预警

定期对火险危险源、危险区域和因素进行监控和排查，对排查出的隐患要建档登记。做好动态监控和应急准备工作，并及时向上级部门报告。发现有火险发生时要及时通过各种方式发布预警信息。

(二)报警

1、当发生火险时，第一发现人立即向单位报告，向值班人员说明事故地点、事故类型等事故概况。

2、立即引导附近人员先行疏散，并迅速利用就近的消防器材控制火情，争取消灭于火灾初级阶段。

3、如不能及时控制、扑灭火灾，在场人员要立即采取措施妥善处理(如切断电源等)，防止火势蔓延。

4、立即向应急领导小组组长和副组长汇报事故情况，紧急情况下同时向消防、公安部门报警。

5、事故如发生在夜间或节假日，发现人员向行政值班人员报告，或直接向组长及副组长报告事故情况，紧急情况下同时向消防、公安部门报警，并采取必在的可行的控制措施。

(三)接报

1、消防值班人员、行政值班人员、组长、副组长为接报人员。

2、接报人员应问清报告人姓名、单位、联系电话;问明事故发生时间、地点、事故原因;向上级有关部门报告，做好电话记录。

(四)组织救援队伍

1、应急组长或副组长接到报警电话后，立即通知应急领导小组所有成员到达事故现场。

2、应急领导小组各位成员接到通知后，立即组织起本组的工作人员及抢险装备，赶往事故现场，向组长、副组长报到，接受任务，了解现场灾害情况，实施统一的救援工作。

(五)设立临时指挥部及急救医疗点

l、各救援队伍进入事故现场后，选择有利地形设立现场指挥部及医疗急救站。

2、各救援队伍尽可能靠近现场指挥部，随时保持与指挥部的联系。

3、指挥部、各救援组、医疗组均应设置醒目的标志，悬挂旗帜，方便救援人员和伤员识别。

(六)抢险救援

进入现场的各支救援队伍要尽快按照各自的职责和任务开展救援工作。

1、现场指挥部:尽快开通通讯网络;迅速查明事故原因和危害程度，制定救援方案;根据事故灾情严重程序，决策是否需要外部援助;组织指挥救援行动。

2、危险源控制

组织消防人员进行灭火扑救;组织专业人员对出现火险的部位进行控制、抢修;对可能造成危险物品、气体泄漏的要制订相应的应对措施。

(七)现场警戒

警戒疏散组根据划定的危害区域做好现场警戒，在通往事故现场的主要干道上实行交通管制;在警戒区的边界设置警示标识，禁止其他人员及车辆靠近。

(八)现场医疗急救

l、医疗救护组在事故初起阶段就应与各大医院联系，说明事故情况及人员伤亡情况，做好紧急救护的准备。

2、医疗救护组必须在第一时间对伤员在现场进行处理急救，急救时按先重后轻的原则治疗。

3、经现场处理后，迅速护送至医院救治。

4、送医院时作好伤员的交接，防止危重病人的多次转院。

(九)疏散撤离

1、事先设立安全区域，确定疏散撤离路线。

2、根据火情发生的位置、扩散情况及威胁的严重程序，组织和指挥引导遇险人员撤离事故现场。

五、善后恢复

1、事故现场清理，伤亡人员的医治:

2、事故原因调查;

3、灾后生产生活秩序的恢复;

4、其他。

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：物业管理协会章程厦门市

适配人群	物业企业负责人，协会理事成员，行业主管部门	使用场景	行业自律，政策宣贯，会员管理
制定目的	怕大家乱来，想让物业行业有规矩、有方向、有帮手。让大家抱团取暖，别单打独斗，一起把活干得更像样。
适用范围	厦门所有物业企业、相关单位、专家个人。管入会退会、活动组织、培训交流、政策传达、行业建议这些事。
职责分工	会长牵头定大方向，理事会管年度计划和会员审批，秘书处干活跑腿，常务理事会盯日常，民政和建委在上面看。
禁止行为	不能不交两年会费，不能不守章程乱说话，不能拿协会名义干私活，不能挪用经费，不能擅自改章程。
检查与监督	秘书处每月查一次会费，每季度核一次活动记录，年底全公开账目。没按时交钱的发提醒，两次不交就自动退出，账目不清要重查。

第一章总则

第一条厦门市物业管理协会(以下简称“物协”，英文名称为:*iamen property management association，英文缩写为:*.p.m.a)是由厦门市从事物业管理的企业和个人依法自愿组成，具有独立法人资格的行业性社会团体，其一切合法权益受国家法律保护。

第二条本会的宗旨:以*理论为指导，坚持党的“一个中心，两个基本点”的基本路线，坚持实事求是，理论联系实际的原则，发展厦门市物业管理行业，促进行业的水平提高，为行业内各界服务，维护物业管理企业的合法权益，推动行业健康发展。

第三条厦门市建设委员会为本会主管部门，本会接受厦门市建设委员会和厦门市民政局的业务指导和监督管理，执行国家、省、市以及行业管理的有关法律、法规、政策。

第四条本会住所为福建省厦门市。

第二章业务范围

第五条宣传贯彻有关本行业的方针、政策，在政府与企业之间起桥梁和纽带作用，协助政府和加强行业管理，制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准，向政府反映本行业的建议和要求。

第六条组织会员对行业的经营、管理以及存在的问题进行调研、探讨，向政府提出有关建议。

第七条组织会员互相交流学习、提高，组织国内外研讨会，促进学术和技术交流，举办业务培训，协助企业培训管理和技术人员，提高企业素质。

第八条推动行业内外横向联合，加强与各省、市及国外物业管理界的合作，为本行业开拓市场。

第九条协助政府主管部门开展对物业管理的各项工作，承办政府部门、社会团体或会员单位委托办理的事项。

第十条开展各种有偿服务的经营活动，为会员企业的管理提供多种服务，创办有偿服务的经济实体。

第三章会员

第十一条会员分单位会员和个人会员。

一、单位会员

凡在本市从事物业管理的单位及相关单位，承认本章程，自愿申请参加，经批准可成为厦门物协单位会员。

二、个人会员

热心物业管理工作，并有一定实践经验的专家、学者、社会知名人士或有关部门负责人、承认本章程，自愿参加，经批准可成为厦门物协个人成员。

会员入会由厦门物协常务理事会审批，秘书处办理入会手续并发给会员证书。

第十二条会员的权力

一、有选举权和被选举权;

二、有权要求厦门物协就企业和行业共同关心的问题开展调查研究;

三、参加厦门物协组织的各项活动，在经济技术咨询、业务培训中享受优惠待遇;

四、优先取得厦门物协的信息及编辑出版的书刊和资料;

五、对厦门物协工作有监督、批评、建议权，有权经过必要程序罢免经选举产生的领导成员。

第十三条会员的义务

一、遵守协会章程，执行协会决议，维护协会利益;

二、积极参加协会举办的各项活动，承担协会委托的各项任务;

三、关心协会工作，及时向协会反映情况，提供有关物业管理、企业管理等方面的信息和资料;

四、依照规定按时交纳会费。

第十四条会员有退会自由，退会时应具函通知协会秘书处。会员不履行义务或无故连续两年不交纳会费，视为自动退会。

第四章组织机构

第十五条厦门物协的最高权力机构是会员大会，在会员大会闭会期间，由理事会行使会员大会的职权。会员大会每两年召开一次，其职责是:

一、听取和审议理事会的工作报告;

二、决定协会的工作方针和任务;

三、制定、修改协会章程;

四、选举协会理事，组成理事会。

第十六条每个理事单位推举代表担任单位理事，单位理事和个人理事代表共同组成理事会。理事在任期内不能履行职责或发生工作调动以及其它原因需要更换时，由所在单位另行提出理事人选。

第十七条

每届理事会任期四年，每年召开一次理事会。理事会的职责是:

一、执行会员代表大会的决议;

二、审定协会的工作计划，讨论和决定协会的主要工作;

三、选举产生会长、副会长，通过会长提名的秘书长、副秘书长人选，聘请顾问。会长、副会长可连选连任，连任期原则上不超过两届。因特殊情况需延长任期的，须经会员大会三分之二以上会员表决通过，报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意后方可任职;

四、向会员大会报告工作;

五、审查、接纳新会员;

六、筹备召开会员大会。

第十八条理事会每年召开一次，必要时可临时召集。

第十九条常务理事会由理事会选举产生。理事会闭会期间，协会的主要工作由常务理事会讨论决定，并组织实施。常务理事会下设秘书处。秘书处是常务理事会的办事机构，由秘书长主持日常工作，副秘书长协助。秘书处设必要的工作部门。

第二十条物协将根据需要，增设若干专业委员会。

第五章经费

第二十一条经费来源

一、会员交纳的会费;

二、有关单位的拨款;

三、有偿服务收入、业务咨询、培训收入;

四、单位、团体、个人捐款和资助。

第二十二条经费支出

一、日常小会、会议、接待、差旅费用;

二、宣传、信息资料、刊物、印刷、授课、课题研究、合作交流等费用;

三、办公费用及工作人员的工资、劳保、福利等开支费用。

第二十三条经费管理

一、严格执行国家财务制度和财经纪律;

二、配备专职财务人员;

三、一般项目开支由秘书长审批，大项目开支由会长审批;

四、每年定期公布收支情况，并接受监督审查。

本团体工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家对事业单位的有关规定执行。

第六章协会终止

第二十五条协会因故必须终止需按下列程序进行;

一、理事会研究提出，经会员代表大会讨论通过，作出决议;

二、对协会现有的财产、债权、债务进行清算核实，并按有关规定处理;

三、协会终止决议及其财产、债权清理文件等资料报主管部门批准后，向原登记管理机关注销。

第七章附则

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：科瑞物业管理发展公司简介

适配人群	开发商代表，业委会主任，物业总监	使用场景	中高档住宅，商业地产，物业前期顾问
制定目的	公司刚成立不久，要让服务统一标准，让大家做事有依据，别乱来。
适用范围	所有一线保洁、保安、维修工，还有客服前台，管日常巡查、报修响应、业主接待。
职责分工	张一民总盯着，王振太带各项目主管落实，每个小区经理每天查三次记录本。
禁止行为	不准迟到早退，不准对业主翻白眼，不准私接维修单，不准把投诉拖过24小时。
检查与监督	下周起发小册子，主管每周抽3个班次现场看，月底交检查表，漏一次扣50块，两次谈话。

上海科瑞物业管理发展公司简介

上海科瑞物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面;科瑞物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。

科瑞物业由上海绿地物业发展有限公司经改制，由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务(上海)有限公司合作组建。是中国物业协会、上海市物业协会理事单位。并已通过英国皇家sgs公司审核认证取得sio90012000质量管理认证。科瑞物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求"高标准服务、大众化收费、可持续发展"，维护社会、业主、企业三方利益。科瑞物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。

科瑞物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在上海、科瑞已成功管理上海绿地世纪城(上海春天)、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。科瑞致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。科瑞物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展;科瑞将给您带来欣喜。

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：厦门市物业管理企业资质申报需提交资料

适配人群	物业企业负责人，职称管理人员，岗位证书持有者	使用场景	资质申报，现场勘察，证书核验
制定目的	想让物业企业更靠谱，别乱凑人头拿资质，真有本事才发证。
适用范围	管申请资质的物业公司，管他们填表、交材料、配够人。
职责分工	协会收材料、派专家看现场；企业自己准备材料、配齐人；协会监督真假。
禁止行为	不能借别人证书，不能用非在编人员，不能材料造假，不能缺人少证。
检查与监督	企业按清单备齐材料，每月一二五交三份；协会15天内批；材料不全退回重交；假证直接不办。

一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质的报告;

二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、附下列文件:

1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、公司章程(加盖公章);

3、工商营业执照有效复印件;

4、验资证明(注册资金50万元以上);

5、经营办公场所证明;

6、物业管理委托合同;

7、具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件。

具体要求:

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书(最低不少于5人);

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件，并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质;

四、手续齐全后由物业管理协会派专家到现场勘察，符合条件的物业协会于15个工作日内予以审批。

以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会

每月上旬一、三、五上为申报收件时间

联系电话:0592-2235709

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：商业大厦物业管理人员配备培训与管理

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程部长	使用场景	前期介入，正式接管，岗位招聘
制定目的	怕人不够用、不专业，接管后乱套。想让团队稳住、干得明白、服务不出错。
适用范围	管53个管理处员工，含主任、客服、工程、保安这些岗，管日常活儿和培训。
职责分工	主任牵头定计划，各部门头儿带人干活，综合部盯培训进度，公司领导年底查效果。
禁止行为	没证不能上岗，保安身高体重不达标不行，新员工不学完基础课不能进现场，培训课时少于130小时不算数。
检查与监督	前期封闭训4周，考两次；入驻后每月实操练，考业务也看业绩；没完成的补训，两次不过调岗；综合部每月报进度，主任签字确认。

1 管理人员的配备

**整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。**拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。

1.1 管理处人员配置

管理处拟配备各类人员53人。

注:清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。

图1 管理处人员配置

1.2 各部门人员素质要求

岗位编制与素质要求表1

部门编制岗位素质要求

管理处

2人正、副主任2人本科，四年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有效强的组织、协调和决策能力。

客户服务中心4人部长1人大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。

助理1人大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。

综合部

6人部长1人本科，六年行政管理经验，中级职称，物业管理个业部门经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力，电脑熟练，写作、协调能力强，有良好服务意识，英语熟练。

财务1人本科，会计师职称，三年财务管理经验，持有会计上岗证，熟练会计电算化操作，业务能力强，英语四级。

文秘1人大专，一年经验，电脑熟练，业务能力强。

后勤2人本科，二年采购工作经验，持物业管理上岗证，电脑熟练，业务能力强。

工程部18人部长1人本科，党员，五年经验，中级职称，持物业管理企业部门经理上岗证，有较强组织、协调和决策能力

工程师2人本科，中级以上职称，五年经验，持物业管理上岗证，可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作，一门以上外语熟练。

运行班10人中技，二年经验，相关专业上岗证，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳，熟悉iso9000体系

维护班5人中技，三年经验，相关专业上岗证，专业素质高，身体素质好，能吃苦耐劳，动手及协调能力强

管理部23人部长1人本科，五年经验，中级职称，物业管理企业部门经理上岗证，熟悉iso9000质量体系，有较强组织、协调和决策能力，英语四级。

物业助理2人大专，三年经验，持iso9000内审员证，熟悉iso9000质量体生活费，电脑熟练，分析、协调、组织、公关能力强，有良好服务意识，英语熟练。

安全管理20人高中，18~23岁，身高1.75米以上，体重55~70公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工人责任心强。

合计53人

2 管理人员的培训

持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。

**高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。

2.1 培训体系

图2 **培训体系

2.1.1 体系描述:

a. 贯彻员工培训原因，坚持培训体系不漏项，切实达到培训效果;

b. 在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作;

c. 通过培训制度和运作机制的确定，使员工培训成为管理处整体工作的必备环节，避免流于形式;

d. 注重课程开发和教材选定，解决培训深度和特色问题;

c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。

2.2 培训原因:因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。

2.3 培训目标:品德优良、观念到位、胜任岗位

2.4培训内容:

2.4.1 观念培训(针对全体人员)

服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及**企业文化体系。

2.4.2 管理培训(针对各级骨干)

员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。

2.4.3 岗位技术培训(针对操作层)

基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。

2.4.4 基础培训(针对新入职员工)

行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。

2.5 年度培训计划

**拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核;第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。;

**物业管理处员工培训年度课时要求为:人均受训130课时以上，保安员受训260课时以上。

年度培训计划表表2

培训类别培训内容培训对象培训方式学时

基础培训管辖物业基本情况、管理重点新员工授课4

**概况、理念、组织机构新员工讲座4

管理制度及行为规范新员工授课4

岗位职责全体员工自学4

现场勘察相关人员研讨32

服务观念及沟通技巧新员工授课、示范4

物业管理法规及条例新员工授课、自学10

突发事件处理新员工授课、示范4

消防治安教育新员工录相3

系统培训iso9000质量体系全体员工外培、讲课10

物业管理概论全体员工授课30

管理费收支概算管理人员研讨3

成本控制全体员工讲座4

房地产开发与物业管理全体员工研讨4

计算机应用全体员工授课、实操20

专业培训高层楼宇主要设备管理相关人员授课8

应急事件处理相关人员授课10

给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培20

楼宇综合布线系统相关人员授课20

电梯运行与保养及维修相关人员授课20

房屋维修管理相关人员授课6

保安员专业技能保安员授课、演练10

消防设备、设施管理相关人员授课20

资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训

2.6 培训方式

2.7 培训效果:通过业务考核和业绩评估检验培训效果

培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作为绩进行跟踪评估。

3 管理人员的管理

3.1 严格要求，规范管理，选好人，培育人

把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德，倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动"充电"。公司还要求物业管理主任人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

3.2 竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

3.3 以企业文化感召人、留住人

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：物业管理公司行政助理职务说明书

适配人群	HR事务专员，人事助理，行政人事岗	使用场景	入职管理，离职管理，体检安排
制定目的	怕事情乱套，大家做事没标准，想让日常人事活儿有人盯、有章法、不漏事。
适用范围	管人事专员自己，干入离职、体检、档案、考勤、薪资、证件这些活儿。
职责分工	主管定方向，专员动手做，主管每月底翻记录看有没有漏，漏了重做。
禁止行为	档案不能丢、体检不能拖、薪资不能算错、考勤异常三天内必须跟到底。
检查与监督	专员每天记台账，主管每周抽三份查原件，月底交汇总表，漏一次写说明，错两次扣绩效。

1协助主管处理日常事务。

2员工入、离职手续办理及人事档案的建立、归档、保存与维护工作。

3新进员工体检及员工定期体检的安排与实施。

4本部门文件、资料、表单的打印、发放、管理工作。

5负责各类人事业务工作层面的资料、表格的记录、管理。

6负责人事相关资料的统计、汇总及电脑资料的登录工作。

7负责薪资的核算、薪资表的编制与统计。

8稽查考勤，对出现的异常进行追踪及处理规定的具体执行。

9收集各类人事信息并及时提供给主管。

10作好部门级工作会议记录及资料整理工作。

11负责本部门文件的管理与相关记录。

12承办主管临时交付的事项。

13新进员工暂住证、保险的办理。

14员工暂住证、就业证、工伤保险、医疗保险的办理以及相关证件的查验。

15员工劳动合约及公司相关合约的签订与存档。

16公司部分经营证件、证章的存档及使用管理。

17与当地各级政府及劳动部门建立良好关系，以保障相关业务的畅通。

18本部门办公设备的日常保养及维护。

19承办主管临时交付的事项。

物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工：某物业管理质量体系文件编写导则

适配人群	管理者代表，职能部门负责人，内审员	使用场景	质量体系构建，文件编制过程，程序文件起草
制定目的	公司文件老是乱七八糟，写法不统一，大家看不懂，怕出错，想让所有文件看起来整齐、好懂、能用上。
适用范围	管质量体系文件，比如质量手册、程序文件、作业指导书，谁写都得按这个来。
职责分工	管理者代表总牵头，各部门自己写自己的部分，管理处也得动手，大家互相盯着别跑偏。
禁止行为	不准写两份互相打架的文件，不准照搬照抄不改，不准写完就扔不管，不准格式五花八门。
检查与监督	先学模板再动笔，写完交上去检查，两周内反馈，改不完扣绩效，三次不合格要重学。