写字楼消防管理特性和组织机构（优选10篇）

写字楼消防管理特性和组织机构

适配人群	物业消防主管，楼层防火责任人，专职消防队员	使用场景	高层火灾防控，二次装修监管，消防设备维保
制定目的	写字楼容易着火，材料易燃、电线多、装修乱、楼高难逃难救，怕出事伤人赔钱。
适用范围	管整栋楼所有人，管消防设备、装修施工、疏散通道、日常检查。
职责分工	总经理是总头儿，防火办盯日常，楼层负责人守自己地盘，保安全员当义务队员。
禁止行为	不许堵消防通道，不许乱拉电线，不许用没处理的易燃材料，不许挪用灭火器。
检查与监督	每月查设备，每季搞演习，谁漏查扣钱，谁乱装罚整改，查出问题三天内必须弄好，再犯加倍罚。

写字楼消防管理的特性、组织机构

1、写字楼消防管理的特性

(1)火灾危险性高，一般装饰材料易燃性高，增加火灾的危险性。

(2)建筑物内电源多，电线纵横，工程设备多，维护保养疏忽，安全系数减少，易发生事故。

(3)进行二次装修频繁，如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护，极易酿成火灾。

(4)高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。

(5)疏散困难，楼层多，火灾时只能靠防火梯疏散，人多紧急时，易发生意外伤亡，如管理不善、梯间常放置杂物，则影响疏散困难。

(6)扑救的难度大，大厦楼层高，消防车能力不及，救火人员消耗体力大，救火速度慢，加上如供水不足或压力不够，均带来扑救的困难，一旦失火，将造成严重的经济损失及人员的伤亡。

(7)大厦的消防管理人，应认真做好消防安全的工作，进行统一管理，日常对消防设备设施加强检查及维修养护，做到防患于未然。

2、写字楼消防管理的组织机构

物业管理公司总经理应是写字楼的第一防火责任人，全面负责大厦的消防工作，并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组，下设专职的防火办公室与基层(楼层重点部位)防火责任人共管，物业管理公司应配有专职消防管理队伍来负责消防工作。同时，还应建立兼职的义务消防队伍。

写字楼消防管理组织机构图

(1)专职消防队的建立与培训

首先应考虑选择一些年轻力壮，身体素质好;反应灵敏，行动迅速;责任心强，勇于献身;具有一定文化水平的男性来做专职消防队员。

专职消防队员选定后，须参加地区消防局的消防技能培训班，并领取消防合格证书后才可上岗。专职消防队员一般应掌握国家制定颁布的消防法规和制度，具有一定的消防业务知识，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟悉各种消防器材的使用等。

(2)义务消防队的建立和训练

公安消防部门的有关规定，义务消防队员应占职工总数的80%以上。义务消防队一般由总经理任总指挥，保卫部经理及消防主管任副指挥，各部门经理都是指挥部成员。义务消防队员应从物业公司员工中选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成。公司全体保安员都是义务消防队员。

应定期请专家或有经验的消防人员对这支队伍进行业务培训。义务消防队员应以提高灭火技能为目的，进行灭火知识的学习及灭火训练和消防演习。

写字楼消防管理特性和组织机构：写字楼物业管理处简介

适配人群	物业项目经理，保安主管，停车场管理员	使用场景	写字楼租售，办公环境安全，停车场运营
制定目的	写字楼要安全舒服，得有人管好租售、保安、停车这些事，不然业主客户不满意，公司也赚不到钱。
适用范围	管物业处20个员工，管租售楼、保安、停车场收费、日常物管这些活儿。
职责分工	总经理带头盯总，物业处主任干活，员工照着做，总经理每季度看干得咋样。
禁止行为	不准不查保安证就让上岗，不准停车费不入账，不准消防演练少于每月一次，不准培训记录造假。
检查与监督	主任每月5号前交计划，总经理15号检查，月底汇总问题，没做完扣当月绩效，三次不改调岗。

写字楼项目物业管理处简介

物业管理处于二0**年*月成立于**sj物业发展有限公司，公司系外商合资商业企业-长沙sj堂实业有限公司的子公司，为物业管理行业二级资质和房地产四级资质企业。

物业管理处现有20人，员工平均年龄41岁;本科学历2人，大专以上学历4人;中专学历2人;高中学历11人;党员2人;取得物业企业管理经理资格证1人;物业管理师资格证5人;保安经过严格政审、培训，并取得保安资格证，全体队员兼任义务消防队员。

物业管理处在公司总经理的直接领导下，具体对写字楼关联的租售楼、保安、停车场收费、物业管理等业务管理，对部门工作的全面计划、管理、教育培训、考核等具体工作。其日常工作对总经理负责。始终把物管服务中安全管理摆在重要位置，以为业主客户创造舒适、安全的办公环境为工作的起点和落脚点。

为使企业创造最好的经济效益和社会效益而服务。

写字楼消防管理特性和组织机构：中海地产写字楼工程管理做法

适配人群	土建工程师，机电工程师，幕墙设计师	使用场景	幕墙安装，用水房间，设备房门口
制定目的	怕墙不牢、漏水、返潮，想让房子结实耐用，用砖和砂浆都按标准来，减少后期维修。
适用范围	管所有砌墙的工人和工长，管女儿墙、隔墙、门槛、防潮层这些地方怎么砌。
职责分工	工程经理盯着落实，施工员现场盯每道工序，质检员每周查三次，不合格马上返工。
禁止行为	不准用错砖型，不准省掉反坎和混凝土带，不准砂浆配比不对，不准漏铺网格布。
检查与监督	施工前交底签字，每道工序做完拍照留底，监理当天验收，没做到停工整改，月底通报班组。

中海地产写字楼工程管理的四大做法

一、填充墙做法

1.女儿墙在屋面建筑完成面以上300mm设置钢筋混凝土反坎，反坎以上采用页岩实心砖。在有安装支架部位的墙体应使用实心砖砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚页岩多孔砖。楼梯间隔墙采用页岩空心砖。核心筒内墙体均为页岩空心砖，容重不大于8kn/m3。但在以下部位改用页岩实心砖:

(1)墙厚不大于120mm的墙体;

(2)门窗洞口边至少120mm宽范围内墙体;

(3)埋在回填层内的墙体。砌筑砂浆均为m5水泥砂浆。

2.墙厚不大于120mm的墙体，超过3m则需设置腰梁。

3.墙体若为幕墙饰面，墙体需考虑在龙骨连接位置设置混凝土梁或柱。

4.用水房间(含卫生间、茶水间、清洁间、服务间、厨房、涉水设备房等)的隔墙根部加设c20混凝土带，同墙宽，高度比完成面高120mm(若卫生间蹲位高出地面，则混凝土带比蹲位高120mm)。

5.所有设备房、水电井在门口处设200mm高、100mm宽c20混凝土门槛，所有设备房加设500mm高、10mm厚防鼠板。

6.所有用水房间的找平层砂浆及防水保护层使用1:2水泥砂浆内掺5%防水剂。

7.有回填层的房间的砌体墙若在本层室内地面标高以下，则应在本层地面下-0.06m处设置20mm厚1:2水泥砂浆掺5%防水剂防潮层。如果回填部分超过室内地面标高时，必须先将砌体内侧模一道防潮层，确保回填后墙体不返潮。

8.所有砖墙与砼墙或梁交接部位墙体两侧均应在抹灰前沿全长铺设200mm宽抗碱玻纤网格布(每边100mm)，网孔中心距4mm×4mm，单位面积重量不小于160g/

写字楼消防管理特性和组织机构：z写字楼管理程序

适配人群	保安当值主任，楼层巡逻岗，电梯固定岗	使用场景	夜间办公管理，加班人员管控，楼层清查作业
制定目的	怕晚上小偷溜进来，保护大楼和租户的东西安全，让大家都睡得踏实。
适用范围	管写字楼晚上所有楼层，包括电梯、通道、门禁、巡逻这些事。
职责分工	保安部当值主任牵头，巡逻岗、电梯岗、大堂岗干活，监控中心盯着录像，主任每天查记录。
禁止行为	不能放陌生人进楼，不能不登记就让人上楼，不能擅自关掉监控，不能丢电梯钥匙，不能脱岗。
检查与监督	19点开始登记，20点第一次清楼，22点第二次，23点第三次，凌晨还有三次；监控每半小时写一次楼层情况；没做到就追责当班主任；抽查发现不对马上整改。

概念解说:

商业写字楼管理规程是由物业管理公司制定的对写字楼的内务管理的操作规范与程序，各管理人员必须依照程序开展工作。

范例参考:

广州××写字楼管理规程

1.0 目的

加强写字楼层的安全防范，确保大厦物业及业主(租户)公私财产安全

2.0 适用范围

本公司管理的写字楼层

3.0 晚间写字楼层管理方式

3.1 电梯控制

3.2 主、副楼隔离

3.3 2、3号通道内侧门关闭

3.4 设12号电梯岗

3.5 2、3号通道巡逻岗

3.6 进入楼层登记制度

3.7 清查楼层登记表(附后)

3.8 楼层、通道岗巡逻时间表

3.9 应急方案、出入登记证(附后)

4.0 电梯夜间运作规程

4.1 1、2、3、4号低层客用电梯，每日19:00关闭3部电梯，留一部梯正常运用，晚22:00全部停运。

4.2 5、6、7、8号高层客用电梯，每日18:00，5、6号电梯关闭，7、8号电梯正常运行，20:00，高层客用电梯全部停运。

4.3 10、ll号电梯每日启运一部，晚19:00停止运行。

4.4 13、14号观光梯为辉煌夜总会专用电梯，封闭28层，直达36层。启运时间每日14:30至次日凌晨4:30。

4.5 15号消防电梯封闭l5层，只供停车场1~6层专用，24小时运行。

4.6 12消防电梯24小时运行，为楼层直通电梯。夜间20:00后保安部派专人管理，设12号电梯岗。电梯安装摄像镜头，保安部监控中心24小时录像。

4.7 为在发生突发性事件时能及时赶到现场和夜间清查楼层所需，保安部配专用电梯一部，手动控制。电梯钥匙一套，由保安部当值主任掌管，并按班次交接，交接手续清楚，如出现丢失，借用和违犯使用规定等情形，将追究当班主任之责任。

5.0 写字楼层封闭管理实施程序

●程序一:

16:00~17:00楼层巡逻岗按早班巡逻时间表进行楼层巡逻。

17:00~18:00就餐和顶岗时间

●程序二:

18:35~19:20高层巡逻岗位从所辖楼层开始由高及低逐层检查

19:00:大堂岗开始对进入楼层人员登记。

1.5f岗开始进行登记。

中层岗下至a区大堂，将楼层情况记录交于大堂岗。并进入12号电梯履行12号电梯固定岗职责。

要求:

(1)1.5f岗、大堂岗、电梯岗要详细记录进入楼层人员的姓名、工作证(身份证)号码、单位、进入层数、出入时间。

(2)身份不明者将被婉言拒绝进入楼层。

(3)违反封闭管理规定，私放人员进入楼层的，将对当事人严肃处理。

(4)当值主任对进入楼层人员要做到心中有数。

(5)不准擅离职守。

●程序三:

20:00高层巡逻岗到达38f，等候当值主任。

当值主任从大堂岗取到中、低层情况记录，进入楼层人员记录并按时到达38f，开始第一次楼层全面清查。

清楼内容及要求:

(1)以高、中、低巡逻岗的情况记录为基础，结合电梯岗所记录内容进行清楼。

(2)技术性关闭各楼层2、3号通道门。

(3)提醒各楼层客户注意加班时间，无加班手续，可劝离大厦。特殊情况报当值主任处

理。停车场岗检查主、副楼隔离情况。

(4)大堂岗、电梯岗随时用对讲机同当值主任保持密切联系，提供记录情况。

(5)关闭未加班客户门灯、节约用电。

(6)认真填写清查楼层登记表。

(7)清楼使用专用电梯。

21:00第一次清楼结束。列出第二次清楼重点。

21:00高层巡逻岗乘12号电梯到达38f，进入2号通道的最高层巡逻至最低层，12号电梯岗锁闭2号通道门。

通道内如发现其他人员，及时报告，并带到保安部处理。2号通道岗应于22:40到达通道最低层。

●程序四:

22:10 1.5f岗，当值主任到达38f，开始第二次清楼。

(1)以第一次清楼后所列重点和电梯登记记录为基础。

(2)检查客户留值人员

(3)劝离大厦加班客户。

(4)认真填写清楼记录表。

(5)一般情况，当值主任应亲自查楼，也可视情况指定专人负责。

22:40第二次清楼结束。

22:45由当值主任(或指定专人)用12号电梯将低层电梯岗，12号电梯岗送至38f。低层电梯岗进入2号通道巡逻，12号电梯岗进入3号通道巡逻。锁闭38f2、3号通道内侧门。

22:50、22:40到达2号通道最低层的第一遍通道巡逻岗进入12号电梯，履行登记检查职责。

●程序五:

23:10由副班进行第三次清楼，清楼主要以第二次清楼列出的重点和12号电梯岗，通道巡逻提出的问题为依据。

23:30第三次清楼结束。

23:30中、夜班办公室交接。

监控中心将楼层、12号电梯监控情况向当值主任作出书面报告，重要录像情况交保安部存档。

通道巡逻岗向值班主任汇报巡查情况，在地下室2、3号通道岗进行交接。

●程序六:

24:00夜班设12号电梯岗1名，2、3号通道巡逻岗各1名。

夜班当值主任同2、3号通道巡逻岗到达38f开始夜班第一次清查。

凌晨1:00第一次清楼结束。

凌晨l:10 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，进入各自工作岗位，由高及低开始巡查，有情况及时报告。12号电梯岗及时锁闭2、3号通道门。

凌晨2:10 2、3号通道岗同时到达各自岗位的最低层。

凌晨2:20通道岗第二次巡查开始。

凌晨3:20通道岗到达各自岗位的最低层。

1.2、3号通道岗不准互换岗位，高层，5f、6f应为重点区域。

2.着装整齐，佩带工卡、带警棍，保持通信联络畅通，每隔10层向当值主任报告一次，严格遵守。

3.12号电梯岗、大堂岗坚守岗位，不准擅离职守。当值主任可视情况将两岗位互换。

4.办公室岗应时常询问通道岗所在位置。

●程序七:

凌晨3:20当值主任，2、3号通道岗到达38f开始第三次巡查。

凌晨4:40第二次清楼结束

凌晨4:50 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，开始第三次巡查。

凌晨6:20 2、3号通道巡罗岗到达各自区域的最低层

●程序八:

凌晨6:30当值主任同2、3号通道岗到达38f开始第三次清楼。清楼内容及要求同程序四。

凌晨7:30清楼结束

凌晨7:45办公室交接，各岗位交接。

至此，夜间写字楼层封闭管理实施程序全部完毕。

作为封闭管理一部分的监控

中心岗要将楼层，12号电梯作为监控重点，24小时录像，夜间应半小时对楼层情况作一次书面记录。

停车场岗位1小时检查一次主、副楼隔离情况，并有书面记录。

对于在封闭管理中出现的问题，按照公司及部门的有关规定去执行。

星期六、星期天、节、假日早班应执行中、夜班楼层封闭管理程序，应有三次查楼，分别为8:00时，12:30，3:00。

部门对各班次的楼层封闭管理情况实行不定时抽检。

写字楼消防管理特性和组织机构：某某写字楼物业管理前期介入

适配人群	物业项目经理，机电工程师，验收专员	使用场景	施工期管理，设备调试期，竣工验收
制定目的	项目还没建好就要开始管，怕以后问题多难收拾，提前盯紧施工和设备，让后面管起来顺当些。
适用范围	管写字楼建楼那会儿的事，盯施工、调设备、验房子、收图纸、备钥匙这些活儿。
职责分工	副总当组长带头，主任驻现场跑腿，机电工程师们分组跟设备调试，验收时副总再带人来把关。
禁止行为	不能漏记隐蔽工程位置，不能跳过设备调试观摩，不能不查渗水空鼓，不能不收齐竣工图和保修合同。
检查与监督	中标15天内进场，按月表推进每项，每月检查进度，没做完的补上，拖太久就报发展商备案，验收报告双方签字才作数。

某写字楼项目物业管理前期介入

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

施工期物业管理

设施设备调试期物业管理

竣工验收及物业接管验收期间物业管理

其他前期准备工作

前期物业管理人员安排与工作进度

1 施工期物业管理工作

1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

1.2 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等;

1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进;

1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患;一时无法解决时，列出整改报告，提交发展商备案处理。

2 设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期，cpm将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作:

2.1 对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;

2.2 出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案;

2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。

2.4 参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理

3.1 大厦工程竣工验收

**工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助为主了解、发现施工质量问题，并作好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。

3.2 物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.3 现场验收主要项目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。

3.4 资料交接

a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

3.5 其他交接

a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

3.6 接管验收注意事项

a. 在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

b. 接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类

型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c. 针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。

4 其它前期准备工作

4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

4.3 消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4.4 外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处主任须在**全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

4.5 客户全面进驻准备

在**大厦客户全面进驻之前，cpm将主动与客户协调，确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同是监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。

5 前期物业管理人员安排计划与工作进度

5.1 人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，**管理处的员工将按计划逐步招调到位。

a. 施工期人员安排及职责

成立前期物业管理小组，组长1人，由cpm副总经理担任，组员4人，包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴**施工现场与施工管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

派长驻**施工现场管理人员1人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

b. 设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

c. 接管验收前3个月人员安排与职责

接管验收前3个月，cpm派往**的7名管理骨干将全部到位，负责**物业管理的筹备期工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

此阶段cpm将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收，拟订**《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

5.1 工作进度

根据**实际情况和行业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。

**大厦前期介入工作进度表

月份项目

5月底6~9月10月初11月底12月底

签定《物业管理委托合同》

施工管理方的初次会晤

熟悉施工情况、隐蔽工程记录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试

盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案

竣工验收

物业接管现场验收(包括备品备件)

物业各种资料交接

返修、复验及试运行

清洁开荒

公众文件送审并发布

准备迎接全面进驻

物资装备的准备

外部公共关系的建立

写字楼消防管理特性和组织机构：写字楼物业管理主要经营指标重要承诺

适配人群	物业经理，维修主管，客服专员	使用场景	物业运营，服务考核，绩效管理
制定目的	大家干活没个准数，容易糊弄。想让每件事都有数可查，干得好坏一眼看清。
适用范围	所有物业员工，管维修、保洁、绿化、安保、客服这些活儿。
职责分工	经理盯总盘子，班组长管手下人，主管每月翻记录看有没有漏项。
禁止行为	不准缺勤超两天，不准设备带病跑，不准回访不签字，不准投诉拖过24小时。
检查与监督	每周填表报数据，主管抽查原始单据，月底汇总贴墙公示。差一项扣当月绩效50元，连续两月不达标调岗。

一、主要经营指标

(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;

(二)设备完好率(或完全运行率):98%;

(三)用户满意率:85%;

(四)报修及时率:98%;

(五)回访率:98%;

(六)维修质量合格率:98%;

(七)安全事故率:1‰;

(八)工伤设备事故率:1‰;

(九)节约能源(2000年--____年):每年5%;

(十)水质、环保达标率:100%;

(十一)作业记录归档率:100%;

(十二)技术培训合格率:98s%;

(十三)管理费收缴率:90%;

(十四)绿化完好率:99%;

(十五)清洁保洁率:99%;

(十六)道路完好率及使用率:100%;

(十七)停车场完好率:100%;

(十八)投诉处理率:100%;

(十九)管理人员培训合格率:98%;

(二十)住户回访率:100%;

(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。

二、重要承诺:

(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;

(二)在____年底前通过iso9002国际质量标准认证。

写字楼消防管理特性和组织机构：某写字楼物业财务管理

适配人群	物业经理，客服主管，财务专员	使用场景	物业收费，费用催缴，酬金计提
制定目的	收钱得有规矩，不然乱七八糟。让大家明白每笔钱为啥收、怎么算，少扯皮少误会。
适用范围	业主和租户，交物业费、水电、停车、家政这些钱的事。
职责分工	物业经理定标准，客服收钱开票，财务对账做表，业委会盯着看账本。
禁止行为	不准乱加名目收费，不准拖着不公示明细，不准收了钱不开票，不准押金不退。
检查与监督	每月5号前出缴费单，20号前交清，超期每天加千三滞纳金；客服查漏单，财务月底核账，三次不交停服务。

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵，略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利，包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用，包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用，包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”，即在原来预算的基础上，将增加的项目和金额加上去，再按使用功能、使用性质和面积分摊，加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法，让用户做到心中有数。同时，还应设立滞纳金与违约处理条款，要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中，不应盲目派单或派完催款单就完事，而应该与未缴费业主或客户取得联系，了解业主或客户的情况，具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下，物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中，其物业管理收支是按实列支的，对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体，必须有一个合理的利润率，否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例，提成给管理企业作为企业利润的资金，即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右，通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

写字楼消防管理特性和组织机构：写字楼大厦物业管理财务核算

适配人群	物业财务人员，楼宇会计，出纳岗	使用场景	写字楼管理，大厦运营，物业收费
制定目的	物业钱要算清楚，别乱花别漏记，让每笔进出都有据可查，大家心里有数。
适用范围	财务岗、出纳、管会计，管收钱付钱、记账做表、工程付款这些事。
职责分工	财务经理牵头，出纳管现金票据，会计做账审核，主管会计每月抽查凭证和账本。
禁止行为	不准用白条报账，不准伪造涂改单据，不准缺章少日期，不准大小写不一致。
检查与监督	每月25号前结完当月账，主管会计月底检查凭证和账册，发现错漏当场改，三次不改扣绩效，新员工先培训再上岗。

写字楼、大厦物业管理财务核算

财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证，运用会计科目，填制记帐凭证，登记会计帐簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。

1)主要作用如下:

a)为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供西、完整的资料。

b)通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用实施有效的监督。

2)会计核算

a)核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期，年度从上月12日26日至本年12月25日为年度核算期。

b)会计帐务以人民币为记帐单位，有外币计算的经济业务，应当折合人民币记帐，同时登记外国货币金额和折合率，规定以季初一日的汇率作为记帐率。当季末掉正其发生的差额作为外币兑换损益处理。

c)公司采用借贷复式记帐法。

d)会计科目使用和核算以财政厅制定的《企业会计制度》为主，结合公司的实际，设置总帐、银行现金日记帐，各类债权债务往来和费用的二级科目明细帐等，进行会计核算。

e)原始凭证是记帐的依据，要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全，大、小写相符等的法定凭证，不得用白条子报帐。

3)会计凭证和会计帐册

a)公司的会计凭证、帐册、报表等会计记录资料，必须根据实际发生的经济业务进行登记，做到手续齐全、内容真实，准确完整、及时完善，并符合会计制度的规定。

b)财务会计人员必须认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改情况，虚报冒领款等行为，应拒绝受理，并及时向主管领导报告，对内容不全、手续不齐、数字有差错的凭证，应予退回、补填或更正，一切原始凭证经审核无误后，方能填写记帐凭证以记帐。

c)收款凭证、付款凭证，必须按照发生事项内容填制清楚，并经出纳人员签章后方能生效。转帐凭证要经管会计填制，并健全会计核算，一切记帐凭证必须经指定的审核人员审定签章后，方可记帐。

d)公司及其下属的主管会计，应对一切原始凭证记帐帐册负责，指定专人列册登记，妥善保管，绝不丢失。有关会计报表帐册和会计凭证的保存年限，均按上级规定办理。

e)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管，启用时由领用人办理领取手续，每年终了后的第一个月内由主管会计清查、核实，上报有关部门。

f)工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款，进度款和结算。

写字楼消防管理特性和组织机构：写字楼工程管理概念组织机构设置

适配人群	工程值班员，设备巡检员，能源管理员	使用场景	设备启停，应急抢修，日常巡检
制定目的	写字楼要安全运转，设备不能坏，客户要舒服办公，公司想多租多卖，投诉少点，形象好点。
适用范围	管所有工程设备，比如电梯水电空调，还有值班巡查保养这些活儿。
职责分工	工程经理牵头，维修员干活，主管盯着检查，每月看记录和现场。
禁止行为	不准漏查设备，不准拖着不修，不准乱改图纸，不准应急时没人接电话。
检查与监督	每天填巡查表，每周主管抽查，月底汇总问题，没填或漏修扣绩效，整改超3天要写说明。

写字楼工程管理的概念和组织机构设置

1、写字楼工程管理的概念

(1)保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。

(2)提供良好的办公条件，做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。

(3)因工程管理质量及水平提高，使写字楼的租售亦可增加。

(4)因工程设备、设施的保养良好，使办公效率提高，亦使物业管理的服务质量提升。

(5)良好的工程管理，可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。

写字楼工程管理的任务:

工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护，并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说，就是做好以下工作:

1)设备运营根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭。

2)设备值班根据实际需要和规定安排值班。

3)设备巡查分日检、周检、月检、年检和临时检查，检查应做好记录，发现故障及时排除。

4)设备保养和修理应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养，重要和复杂的设备可请专业公司来保养。

5)能源管理采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费。

6)资料管理由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。

7)应急处理即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障，接到报告后，及时采取应急措施，恢复设备的正常运行。

2、工程部组织机构设置

写字楼消防管理特性和组织机构：写字楼大厦房屋维修管理

适配人群	物业工程部，设施管理岗，楼宇运维师	使用场景	写字楼维保，大厦翻修，屋面渗漏处理
制定目的	楼老了会出问题，不修可能变危楼，伤人伤财，要让房子保值增值。
适用范围	管写字楼大厦的维修保养，包括翻修、大修、中修、小修、综合维修。
职责分工	物业牵头做计划和招标，工程部执行施工，客服和业主一起监督验收和反馈。
禁止行为	不能乱开孔洞，不能堆杂物在屋面，不能堵通风道垃圾道，不能随意改结构或超载使用。
检查与监督	每季查屋面，定期巡检管道井，修完马上验收，没按标准做要返工，月底汇总问题并整改，检查由主管带队每月抽查。