物业小区电气设备维修保养工作规程（优选10篇）

物业小区电气设备维修保养工作规程

适配人群	工程部技工，运行领班，维修领班	使用场景	物业小区，配电房运维，高压室检修
编制目的	让电气设备少出毛病，保证给顾客的电一直稳稳当当。
适用范围	各小区里管电的那些设备，比如配电房、变压器、开关柜。
职责分工	主管定计划盯进度，领班带着技工动手干，主管还要检查记录。
操作流程	先定年月周计划，再日常打扫查表，接着月度除尘紧线，最后年度大修检测。
执行标准	打扫要见底儿干净，表计误差超了就得调或换，发热松动马上修，停电前得报告，测试用2500v摇表，绝缘值必须够数。

1.0目的

按规范对电气设备进行有效维修保养，减少电气设备故障的发生，为顾客提供稳定可靠的电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。

3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。

3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。

4.0工作程序

4.1制定维修保养计划:

4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况，于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表，报物服中心主任和工程技术部审核，维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件，计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;

4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况，每月25前制定下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中心主任审批后执行;

4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况，每周五制定下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。

4.2日常维修保养:

4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成，维修保养应遵守安全操作规程，并且不能影响正常的供电，必要时须向工程部主管报告;

4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等，打扫卫生、保持干净;

4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换，恢复原有精度;

4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换，恢复至原有状态，需停电维修的，必须事先报告工程部主管;

4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换，恢复原有功能;

4.3月度维修保养:

4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据月度维修保养计划内容逐一完成，重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘，检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头，检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关的记录;

4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程，并完成2项中所列的维修保养内容，做好相关的记录。

4.4年度维修保养:

4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据年度维修保养计划内严格执行完成，年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间，并且采取分段分项施工的办法，做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知，同时在宣传栏内公示，并要求各部门做好停电期间各种准备;

4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备，包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等，经物服中心主任和工程部主管审核确定;

4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行，发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施，直至合格;

4.5电气设备临时故障的排除和维修

4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障，必须迅速报告班长或工程部主管，并做好相关的记录;

4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后，立即组织工程技术人员到现场，分析故障原因，然后决定故障排除和维修方案。

4.5.3故障排除和维修时需停电的，工程部主管必须报告物服中心主任，并报告停电时间，要通知做好发电准备工作(如有发电机的)，保证应急设备的用电;

4.5.4一般故障排除不超过半个小时，超过半个小时的，应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;

4.6变压器保养

4.6.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行;

4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜;

4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;

4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌;

4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌;

4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;

4.6.7开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换;

4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝;

4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;

4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关，用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电;

4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门;

4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;

4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运转情况;

4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区电梯设备运行检查

适配人群	工程部技工，工程部领班，电梯维保人员	使用场景	货物运送，电梯检修，日常巡检
编制目的	让电梯一直好好干活，不晃不抖不出事，大家坐得安心
适用范围	物业小区里所有电梯，还有管电梯的工程部和外包维修队
职责分工	技工动手查，领班盯着看，主管管全局，外包队按合同干自己的活
操作流程	每天至少看一遍电梯，重点盯通讯、灯光、开关、门、电机、制动器这些地方
执行标准	用手摸电机烫不烫，听声音怪不怪，看油位够不够，工具放原位，记录本上写清楚时间地点问题

物业小区电梯设备运行检查工作规程

1.0目的

保障电梯设备处于良好的运行工作状态，确保电梯平稳安全可靠运行，为顾客提供舒适安全电梯运送服务。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电梯设备运行检查工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电梯设备运行检查的管理和督导工作。

3.2工程部领班负责电梯设备运行检查的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责电梯设备运行检查的实施、巡查和记录工作。

3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯运行检查工作。

4.0工作程序

4.1操作运行工作规程:

4.1.1顾客如有大量或大件货物运送，使用电梯需到物服中心申请电梯手动操作运行，经物服中心同意，通知由工程部电梯工执行，或指派工程部其他人员执行手动操作运行电梯，手动操作电梯运行完成后需恢复自动状态，并做好相关记录;

4.1.2运送货物占用电梯时间超过1小时需得到客服中心主管同意，超过2小时需报物服中心主任同意;

4.1.3电梯运送货物手动操作运行或维护保养时由工程部主管通知客服中心，由客服中心通知受影响的顾客，并在电梯口放置"电梯检修，暂停使用"等告示牌;

4.1.4做好相关的记录。

4.2巡视检查工作规程:

4.2.1每天应对小区内所有电梯的主要部分至少巡视一次;

4.2.2检查通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;

4.2.3检查曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

4.2.4检查轿厢内照明、风机、通信是否正常，检查操控面板、招梯面板各按钮和指示是否正常，各继电器、接触器动作是否正常、有无异常声响，变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象;

4.2.5检查门厅门、轿厢门是否启闭灵活顺畅，门导槽内是否有异物堵塞，检查门厅门、轿厢门等安全开关、限位开关装置是否正常;

4.2.6检查机房内控制柜、电机等发热是否正常，各传动机构是否松动、漏油;曳引电机有无异常噪音或气味，温度是否过高，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓是否松动;

4.2.7检查制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污，曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机补偿链等运行是否正常，有无异常声响;

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区电梯设备维修保养

适配人群	电梯技工，工程领班，维保技师	使用场景	轿顶作业，底坑检修，机房维保
编制目的	让电梯一直好用不坏掉，修得快修得对，坐电梯的人不会摔不会卡，天天都能安全上下楼。
适用范围	物业小区里所有正在用的电梯，还有管电梯、修电梯、保养电梯的人。
职责分工	工程部主管安排活儿，领班带着干，技工动手做，电梯公司按合同来帮忙，大家一块儿盯紧安全。每次干活前先挂牌子拦门，断电再碰机器，轿顶底坑机房不能乱站，工具收好现场擦净。挂牌子要醒目，断电要彻底，加油用指定油，清洁要无灰无油，检查要逐项打钩，螺丝松了马上拧紧，温度超60度就停用查原因。 2023年10月1日起用，工程部主管解释，电梯换新零件或出事故后就得马上改。

物业小区电梯设备维修保养工作规程

1.0目的

保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

4.0工作程序

4.1维修保养工作注意事项:

4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置"电梯检修，暂停使用"告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。

4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。

4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。

4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关;以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。

4.2每三个月1次维修保养内容:

4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。

4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧;制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。

4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换;限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。

4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。

4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换;各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。

4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整;清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。

4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘;各转动轴应加油。

4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》;

4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书;

4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制;

4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区工程部紧急事件处理

适配人群	配电值班员，维修领班，工程技工	使用场景	配电房停电，管道溢水，燃气泄漏
编制目的	让工程部的人快点准点处理小区设备出问题的事，不让影响变大，少赔钱。
适用范围	物业小区里管设施设备的工程部员工。
职责分工	物服中心主任指挥，工程部主管带队，领班和技工动手干，安管部帮忙守安全。
操作流程	先关阀门或电闸，再打电话问原因，接着查故障、救人、排水、记录全过程。
执行标准	用手电进配电房，用电话联系供电局/燃气公司，拿扫把清溢水，手动开泵抽水，所有动作要马上做，记录写清楚时间地点人。

物业小区工程部紧急事件处理工作规程

1.0目的

保证工程部人员处理物业设施设备紧急事件的快速性、准确性，以确保小区设施设备发生紧急事件后的影响面最小，损失最低。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区物业设施设备紧急事件的处理工作。

3.0职责

3.1物服中心主任负责紧急事件处理工作的组织、指挥和督导。

3.2工程部主管紧急事件处理工作的组织和实施。

3.3工程部领班和技工紧急事件处理工作的实施。

4.0工作程序

4.1紧急性电气故障处理程序

4.1.1发生市电停电或配电房总开关跳闸停电时，配电值班人员立即手持手电进入配电房检查属于市电停电还是配电房总开关跳闸停电，属市电停电应立即打电话至供电局询问停电原因和来电时间，同时报告运行领班和工程部主管，报客服中心前台;

4.1.2配电值班人员留守配电值班室等候恢复供电操作，同时接听解答顾客的电话咨询，做好停电的相关记录;

4.1.3工程部维修领班立即带领全班人员分头检查电梯困人情况，如有则立即实施《电梯困人员救援工作规程》，同时向顾客提供必要的电气技术方面的支持，工程部其他技术人员回配电值班室协助配电值班人员工作;

4.1.4属配电房总开关跳闸停电，配电值班人员应立即报告运行领班或工程部主管和物服中心主任，同时初步检查分析跳闸停电原因，并做好停电的相关记录;

4.1.5维修领班立即带领全班人员检查电气设备，并知会运行值班人员是否属设备故障造成，同时执行1.3项的工作;

4.2紧急性溢、停水处理程序

4.2.1由于管道破裂、水阀或浮球阀失灵等故障发生溢水后工程部人员应首先关闭相关的水阀防止继续溢水，同时立即向工程部其他人员通报要求给予支援，如果溢水发生在负层，排污水泵不能及时自动时转为手动抽水，如果溢水发生在其他楼层，由于没有排污水泵应立即将溢水扫进最近的地漏，避免溢水进入配电室、弱电房等设备机房重地;

4.2.2工程部其他人员在接到通报后应立即全力赶赴现场共同清扫溢水，维修班长组织抢修故障管道或设备等，维修工作完成后即时将水阀开启，当事人做好溢水的相关记录;

4.2.3市政供水停水后由于小区储水池有一段时间的自供水能力，此时运行人员应立即向自来水公司询问停水原因和恢复供水时间，同时报告运行班长或工程部主管;属市政提前通知停水的，运行人员应在停水前将水池水补满，并报告工程部主管和物服中心主任。

4.3燃气泄漏处理程序

4.3.1当燃气泄漏发生时，运行值班人员应立即先将燃气总阀关闭，报告工程部运行领班和工程部主管，通知安管部派员保证安全，此时泄漏点严禁操作开关各类电气设备，严禁动用任何火源和有可能产生闪点的金属碰撞火花等;

4.3.2工程部主管在接到报告后立即赶泄漏点指挥，通知客服中心前台报通知燃气公司抢修;

4.3.3工程部人员积极配合安管消防员同共处理燃气泄漏的安全事宜，当值人员做好相关的记录;

4.3.4工程部人员积极协助燃气公司的燃气管道抢修，做好相关的记录。

4.4火灾事件处理程序

4.4.1当发现火警时，工程部当事人应立即通知客服中心前台和安管部，并打电话向119报警，同时向工程部主管报告，由工程部主管协调火灾事件的处理;

4.4.2工程部运行值班人员坚守岗位，保证供水、供电，保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行;

4.4.3凡工程部人员必须积极扑救，不遗余力，务求把火灾事故消灭在萌芽之中，把损失减小到最低限度，同时积极配合安管部或消防部门的火灾扑救工作。

物业小区电气设备维修保养工作规程：华景物业小区车库出入岗

适配人群	道口安管员，车库值班员，车场收费员	使用场景	车库出入口，临时停车管理，私家车位管理
编制目的	让车子进出门岗不乱套，车不丢也不被刮坏。
适用范围	小区车库门口站岗的安管员。
职责分工	道口安管员自己动手干，另一个安管员帮忙登记和放挡杆，班长偶尔来转转看看。
操作流程	敬礼→换证换牌→登记信息→开挡杆→核对车牌→还证件→关挡杆。
执行标准	用《车辆出入登记表》手写填全，挡杆开关要快准稳，证牌交换说“谢谢”，临时车要提醒停哪，公车得查证才放行。

华景小区车库出入岗工作规程

1.目的:确保车辆出、入安全有序，停放车辆不丢失、损坏。

2.适用范围:道口岗安管工作。

3.作业前准备:(同大堂岗)

4.作业规程:

4.1值班制度:(同大堂岗)

4.2车辆进场:

4.2.1当有车进入大厦时，道口安管员应立即走近车辆并向司机敬礼。

4.2.2当司机开启车窗时，说:"请先生(小姐)用行驶证(或其他有效证件)换取车位牌。"

4.2.3从司机手里接过行驶证时说:"谢谢!"同时将车位牌递交给司机。

4.2.4在交换证、牌的同时，若两人值班，另一安管员应迅速在《**市住宅区机动车停车场车辆出入登记表》上准确填写各栏目。

4.2.5在证、牌交换完毕后，应立即开启车挡器放行。

4.2.6若后面有紧跟车辆，应示意其停下，若遇强行进入者，按有关规定执行。

4.2.7若是临时停车，要主动提醒驾驶员按行驶路线、停车位行驶和泊车。

4.2.8若是营业性停车场，按《营业性停车场管理规定》收取费用当司机不按规定交费时，应做好耐心细致的解释工作，礼貌地按《执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理》有关规定执行。

4.2.9若是私家车位停车场:按《大厦私家车位停车管理规定》有关规定执行。

4.2.10在车辆完全进入道口后，方可放下车挡器，确保不因开、关车挡器失误造成车辆的损坏。

4.2.11迅速准确地将行驶证(或其他有效证件)放在指定栏目(临时停车栏或月卡停车栏)内。

4.2.12当遇到公、检、法、军、警及政府部门执行公务的车辆要求进入管区时，应在查证核实证件后，方可放入。

4.2.13本公司车辆进入车场须交换证、牌;

4.3车辆出场

4.3.1当发现有车辆要驶出大厦(小区)时，应立即看清车牌号，迅速取下该车留下的行驶证(或其他有效证件)到车挡器前。

4.3.2当车停在车挡前，司机开启门窗时，立正敬礼。

4.3.3接过车位牌时，说:"谢谢!"

4.3.4仔细核对车位牌、行驶证和司机、车辆，确认无误后，将行驶证递给司机。

4.3.5迅速开启车挡放行。

4.3.6后面有紧随车辆驶出，应立即挡在紧随车辆前示意停车，若两人值班，另一安管员应迅将车挡放下，将上一辆车位牌放在规定栏目内，再按上述规程处理下一辆车的放行，但敬礼应说:"对不起，久等了"。

4.3.7放车挡时应格外小心，注意安全，确保车挡放下不碰伤车辆和行人。

4.3.8在交换证、牌的同时，若两人值班，另一安管员应迅速在《登记表》上详细、准确登记各栏目。若是营业性停车场的临时停车，发现超过收费停车时间，应将计时卡交司机核对，请其补交费用。交清费用并换完证、牌后，方可放行。

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区发电机运行检查

适配人群	工程部技工，工程部领班，值班电工	使用场景	应急供电，市电中断，柴油发电
编制目的	盯紧发电机别出岔子，让它一直稳稳发电，停电时能马上顶上给业主供电。
适用范围	各小区里装的柴油发电机。
职责分工	技工动手干，领班在旁边看着检查，主管负责安排和盯进度。
操作流程	先查油水位、电瓶电压、开关位置；再选手动或自动启动；停机前先卸负载，空转三五分钟再关。
执行标准	机油得在刻度线中间，水位离盖子5厘米，电瓶24伏，开关必须打到对应档位，记录表每小时填一次，排烟要淡白不冒黑烟。

物业小区发电机运行检查工作规程

1.0目的

密切监视发电机运行，保障发电机处于良好的运行状态，确保发电机输出稳定正常的电压，为顾客提供必要的应急电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的发电机组。

3.0职责

3.1工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。

3.2工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。

4.0工作程序

4.1开机前的检查工作

4.1.1断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于"停止"位置。

4.1.2检查润滑机油油位在正常刻度位置，不能过高，更不能过低。

4.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。

4.1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路畅通。

4.1.5检查蓄电池的端电压应是dc24v，检查控制面板上是否有警告符号指示。

4.2手动启动

4.2.1将控制屏上的选择开关置于"停止"位置。

4.2.2当市电停止时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时，断开发电机的自动空气开关。

4.2.3打开送电机(未与发电机联动的)

4.2.4将控制屏上选择开关置于"手动"位置，发电机组将启动发电。

4.3自动启动

将控制屏上的选择开关置于"自动"位置，当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时，值班电工应密切监视运行情况，并每隔1小时进行一次运行记录，行情况填写于《发电机组运行记录表》。

4.4停机

4.4.1自动状态下的停机

当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上，工作电源(市电电源)"断路器"自动合闸，联锁应急电源"断路器"分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。

4.4.2手动状态下的停机

4.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。

4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于"停止"位置。

4.4.2.3关闭送风机(未与发电机联动的)

4.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于"自动"位置，合上发电机自动空气开关。

4.6运行操作检查事项

4.6.1首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时，应在发电机运转数分钟后停止并等待15分钟，待机油回到机油盘中后，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使滑机油油位在正常刻度位置。

4.6.2发电机与变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电(并车)。

4.6.3事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。

4.6.4排烟颜色是否正常，是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象。

4.6.5机油压力冷却水温是否正常。

4.6.6频率偏差是否较大。

4.7发电机巡视检查

4.7.1巡视检查每小时一次，遇有异常情况应增加巡视次数。

4.7.2巡视机油、燃油是否充足。

4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足，外观有无锈蚀、积水。

4.7.4巡视冷却水是否充足。

4.7.5巡视油箱、水箱机身有无渗透漏，传动皮带是否正常。

4.7.6巡视控制面板显示是否正常，有无报警信号，处于正确位置。

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区供水设备运行和维修保养

适配人群	工程部技工，工程部领班，机电工程师	使用场景	物业小区，二次供水，变频泵站
编制目的	让水泵少坏点，水干净点，大家喝上放心水，不拉肚子，不闹肚子。
适用范围	小区里所有供水设备，比如水泵、水箱、水池、阀门这些。
职责分工	主管定计划盯进度，领班安排干活，技工动手干加写记录，三个人一起管。
操作流程	先检查联轴器、轴承、阀门、仪表、环境，再排空气，接着看压力电流温度滴水，最后清洗水箱。
执行标准	用手转联轴器要顺滑，油位看标线，阀门全开，压力表在正常范围，滴水每分钟10滴左右，水箱清洗用36v以下灯，消毒戴口罩眼镜。

物业小区供水设备运行和维修保养工作规程

1.0目的

对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作，减少故障的发生，确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。

3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。

4.0工作程序

4.1水泵运行工作规程

4.1.1启动泵前检查

4.1.1.1手动检查，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;

4.1.1.2轴承检查，检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线;

4.1.1.3阀门检查，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;

4.1.1.4仪表检查，电流表、电压表是否处在合适位置，压力表等是否正常;

4.1.1.5外部条件检查，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常;

4.1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关闭排空阀。

4.1.1.7阀门操作

a、开关阀门需根据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死;

b、用工具开关阀门需使用相应规格工具，以防过力损坏阀门。

4.2水泵运行检查规程

4.2.1察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化，要仔细检查异常原因。

4.2.2声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因，需及时排除。

4.2.3注意温升，泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃，如感到烫手，就要停车检查。

4.2.4观察滴水，填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水，如果填料处发热不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。

4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制的供水系统中，水泵能否正常切换运行。

4.3水池、水箱清洗规程

4.3.1通知，

4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。

4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示，通知顾客。

4.3.2放水，为确保用户的正常供水，水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定)，并记录开始放水时间和结束放水时间。

4.3.3二次供水清洗、消毒程序

4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。

4.3.3.2安全须知

a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。

b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间。

c、注意事项:在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要马上离开水池，用

4.4水池、水箱维护规程

4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。

4.4.2每周清扫水池顶面，水箱及连接设备上的尘土。

4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。

4.4.4每年对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。

4.4.5认真做好维修保养记录。

4.5取水样送检程序

4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。

4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。

4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。

4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱)，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。

4.5.6认真做好维修保养记录。

物业小区电气设备维修保养工作规程：花园物业小区中控室岗

适配人群	中控室护卫员，小区监控岗，安防值班人员	使用场景	中控室值守，外来人员监控，电梯困人处置
编制目的	让中控室值班时小区不乱，盯住进出的人，防止出事，保护大家安全。
适用范围	中控室岗的护卫员，管监控、接报警、看电梯这些活儿。
职责分工	中控室护卫员自己干，巡逻岗帮忙盯人，主管偶尔来查，管理处能调班。
操作流程	三班倒轮着值，盯着监控屏幕，记清住户样子，报警马上去查，困人赶紧安慰，录像带按规矩登记。
执行标准	穿整齐制服上岗，交接班写清楚，每班盯满八小时，报警五秒内响应，录像带当天封存签字，电梯困人要一直说话安抚。

花园小区中控室岗工作规程

1.0目的:确保小区处于受控状态，保证小区秩序井然。

2.0 适用范围:中控室岗工作。

3.0 作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求，做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。

4.0 作业规程

4.1 值班制度

4.1.1实行三班轮流，二十四小时全天候值班制:早班8:00到16:00时，中班16:00时到0:00时，夜班0:00到次日8:00。特殊情况可由管理处自行调整。

4.1.2 早、中、晚三班每十天轮换一次，即:每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可由管理处自行调整。

4.2严密监视

4.2.1提高警惕，严密注视进、出小区的各类人员，特别是外来人员。如有怀疑，立即通知巡逻岗护卫员严密监视，若发生意外情况按《应急处理程序》有关规定处理，并做好相关记录。

4.2.2熟悉本小区顾客的基本情况，包括:姓名、楼、座、人口状况、亲友状况、相貌特征、经常出入小区的时间等。

4.2.3当顾客搬出，或有新顾客入住时，联系相关岗位护卫员，通知其到管理处办妥有关手续，并主动维持电梯运行秩序。要提醒搬家的顾客使用专用电梯，并避免在其他顾客进出高峰时搬运物品，以防造成秩序混乱。

4.2.4通过闭路电视监控系统密切监视电梯内的情况，当发生电梯困人事件时，立即善言安慰乘客，按《应急处理程序》有关规定处理，同时通知设备管理员马上进行抢修，及时报告护卫主管及管理处，协助做好善后工作。

4.2.5发现可疑情况及人员严密监视。

4.2.6当主机出现报警信号时，立即通知相关岗位护卫员前去报警位置核实情况，如属误报，立即解除;如情况属实，按《应急处理程序》处理。

4.2.7按《监控录象带管理规定》填写《监控录象带使用保管记录》

5.0相关文件与记录

wi/aq-010《护卫员交接班制度》

wi/aq-019《护卫员服式及着装规定》

wi/aq-026《监控录象带管理规定》wi/aq-036《应急处理程序》

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区自购设备工器具使用和维护保养

适配人群	工程技工，维修领班，设备主管	使用场景	物业巡检，管道疏通，设备抢修
编制目的	让小区里自己买的设备和工具用得对、修得好，别乱用、别坏得太快。
适用范围	物业小区工程部的人，还有对讲机、疏通机、电焊机这些家伙。
职责分工	技工来动手干，领班在旁边看着检查，主管负责安排和盯进度。
操作流程	先检查工具有没有问题，再按顺序开开关、调频道、插杆子、接电源，最后收好擦干净。
执行标准	音量要听得清，频道要调准，电池有电；机器不进水不暴晒；电线没破，开关好使，声音清楚，转动灵活，油要加够。

物业小区自购设备、工器具使用和维护保养工作规程

1.0目的

确保自购设备、工器具的合理使用和良好维护。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的自购设备、工器具使用和维护保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责自购设备、工器具使用和维护保养工作的计划、管理和督导。

3.2工程部领班负责自购设备、工器具使用维护保养工作的实施和检查。

3.3工程部技工负责自购设备、工器具使用和维护保养工作规程的实施。

4.0工作程序

4.1对讲机操作维护保养规程

4.1.1操作

4.1.1.1打开开关，调至适当音量;

4.1.1.2调整至相应频道，这时可以接收声音;

4.1.1.3送出声音时，可按主机身旁的切换按钮，对着送话筒讲话即可。

4.1.2维护保养

4.1.2.1勿使对讲机暴晒、进水;

4.1.2.2勿使对讲机靠近强磁场方检查机上各开关、按钮是否良好;

4.1.2.3检查对讲机送出、接收的声音是否清晰;

4.1.2.4检查电池是否正常。

4.2疏通机操作维护保养规程

4.2.1操作

4.2.1.1将疏通机放置在平整、牢固的地方;

4.2.1.2选择相应的疏通杆，插进疏通机;

4.2.1.3启动疏通机，用手将疏通杆导入待疏通的管道。

4.2.2维护保养

4.2.2.1检查电机绝缘电阻是否合格;

4.2.2.2检查电线、插头、开关是否有破损、漏电现象;

4.2.2.3检查各机械传动部件是否转动灵活并加注润滑油。

4.3电焊机操作维护保养规程

4.3.1操作

4.3.1.1将电焊机接好电源，注意电源等级;

4.3.1.2将焊把线牵至工作地点，即可进行工作。

4.3.2维护保养

4.3.2.1检测电焊机绝缘电阻;

4.3.2.2检查电源线、焊把线及焊把是否有破损;

4.3.2.3检查连接部位是否有松动、接触不良现象。

4.4电钻电锤磨光机操作维护保养规程

4.4.1操作

4.4.1.1使用前检查电线、插头、开关是否破损;

4.4.1.2使用人员必须带防护眼镜;

4.4.1.3插上电源，即可工作;

4.4.1.4使用完毕，檫净工具，妥善保管。

4.4.2维护保养

4.4.2.1检测电机部分绝缘电阻;

4.4.2.2检查电机碳刷是否磨坏;

4.4.2.3检查机械转动部分并加润滑油;

4.4.2.4检查机械转动部分并加润滑油;

4.4.2.4检查电线、插头、开关是否破损、漏电。

4.5潜水泵操作维护保养规程

4.5.1操作

4.5.1.1将潜水泵接上电源，注意潜水泵所使用的电源等级;

4.5.1.2将潜水泵放入水中，直至水泵被淹没;

4.5.1.3送上电源，启动水泵即可;

4.5.1.4使用完后清洗水泵，晾干后妥善保管。

4.5.2维护保养

4.5.2.1检测电机部分绝缘电阻;

4.5.2.2检查蹦体是否密封、叶轮是否损坏;

4.5.2.3检查电线、插头、开关是否破损、漏电。

4.6气焊装置操作维护保养规程

4.6.1操作

4.6.1.1将氧气钢瓶、乙炔气钢瓶搬至工作地点;

4.6.1.2装上减压阀，将压力调至适当压力;

4.6.1.3连接好两条气管，装上焊枪或割枪，点火即可工作;

4.6.1.4工作人员应穿戴防护面具和手套。

物业小区电气设备维修保养工作规程：物业小区发电机维修保养

适配人群	工程部技工，工程部领班，工程部主管	使用场景	物业停电应急，小区备用电源，柴油机组维保
编制目的	让发电机一直能用，停电时马上发得出电，不耽误小区用电。
适用范围	各物业小区的柴油发电机，只管维修保养这事。
职责分工	工程部主管定计划、盯进度。领班带着干。技工动手做所有活儿。
操作流程	半个月试一次机，每次10-15分钟。先关开关再停机。查电瓶液位、电压。换滤清器、机油、冷却水。清空气滤清器。查漏油漏水。
执行标准	电瓶液高出极板10-15毫米，电压必须是dc24v。滤清器每250小时换，机油同理。冷却水水位离盖子50毫米，换水后加dca60l防锈水。手动泵油排空气，螺丝全拧紧。