新项目接管

项目物业保洁管理培训

1."家务"与"服务"的定位

1.1员工角色与身份的转换，多为中年妇女组成，不可将惯有操持家务作法带入现场服务。

1.2面对不同公共服务场所，物业设施，服务要求的改变。

1.3服务定位:服务性物业管理公司，一切以客户为中心。

一切包括:心态、出发点、作事方法、说话言语等等。

1.4明确"客户永远是对的"的服务心态。

1.5用心服务，称职管理。以谦让心态面对，无须分辨对错。

2.工作区域能源节约

2.1关注工作区域设施设备，水、电正常/离岗开关。

2.2不同季节、空调室门、窗进出工作的关闭开启。

2.3水笼头跑冒滴漏。

2.4解决:举手之劳/报告上司/甲方部门。

3.环境关照，及时报告

3.1自觉将自己视为甲方的一员，一个层面看问题。

物业管理总监岗位职责

物业管理总监 1. 参与相关城市项目开发各阶段的工作，协调物业部与其他部门的工作;

2. 组织/参与选聘前期物业管理服务企业，包括物业管理服务企业的招标及物业管理服务企业承接工作;

3. 负责组建/培训相关城市各项目物业管理团队包括客户服务;

4. 组织并完成相关城市各项目的房屋交付前的各项准备工作，制定交房方案，全面负责房屋的交付工作，并控制/协调交房后业主对交付质量问题处理进度;

5. 编制/控制/执行相关城市各项目的物业管理部的预算，包括但不限于物业运行亏损补贴、未售空置房屋管理费、维修基金/保修金等等;

6. 控制和监督物业公司日常物业服务质量、财务运作状况和风险控制，确保客户对物业管理服务的满意度达到目标水平;

7. 负责对公司就日常工作所推行的各类制度/系统的准确执行和/或数据维护及更新;

8. 完成公司合理安排的其他工作任务。

物业总经理职位描述

一、任职要求:

1、大专以上学历，物业管理或行政管理专业尤佳，五年以上同等工作经验;

2、熟悉物业法律法规，熟悉物业管理流程，有物业前期管理、后期交付、业主服务等经验;

3、诚信可靠，有良好的服务意识、执行力及协调能力，服从上司工作安排，合理安排好部门工作，协调好对外对内关系;

4、有大型物业楼盘或商业楼盘物业工作经验者优先考虑。

物业项目环境部工作职责

(一)在物业服务中心经理领导下负责本区域内的清洁、绿化工作。

(二)遵纪守法，遵守公司的各项规章制度，保持高度的纪律性、纯洁性，做到文明服务、争创一流。

(三)根据国家有关法规及公司的有关规定制订工作计划，具体落实服务中心岗位责任。

(四)协助服务中心各部门搞好管理项目内各项规章制度的落实、优化管理，美化环境。

(五)对事件、事故进行调查，处理，积极配合其它部门的工作.

(六)积极组织环境部参加服务中心的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高部门管理水平。

(七)高质完成上级交办的其他任务。

物业管理有限公司程序文件

――管理评审程序

1.目的

确保质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。

2.范围

适用于公司管理评审工作。

3.职责

3.1总经理负责安排管理评审、审批评审计划。

3.2管理者代表负责审核管理评审计划及审批议程。

3.3品质管理部负责管理评审会议的组织及评审输出的跟踪、落实。

3.4相关职能部门负责管理评审输入的相关资料。

3.5各部门负责落实管理评审输出工作。

4.方法和过程控制

4.1管理评审的组织

4.1.1管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行，也可通过网络等形式进行。

4.1.2管理评审会议由总经理确定具体召开时间，管理者代表至少提前一个月通知品质管理部开始准备评审输入所需资料。

物业项目业主房屋装修管理制度

1、目的

规范房屋装修管理工作，严格控制业主/住户的装修过程，确保装修符合规定要求，特制定本制度。

2、适用范围

适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修管理工作。

第一章 总则

第一条:为使本人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特制定本制度。

第二条:适用范围。

一、本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。

二、本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。

三、本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。

四、关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或修订之。

第二章 录用

第三条:本公司各部门如因工作需要，必须增加人员时，应先依据人员甄选流程提出申请，经相关负责人批准后，由人事部门统一纳入聘用计划并办理甄选事宜。

物业工程维修经理岗位职责(14)

1.协助物业总经理对工程管理事物负责。

2.制定公司工程部的各项规章制度。

3.指导、检查各项目管理处工程维修和设备维保的工作。

4.按iso―9000质量管理标准组织编撰工程部门的体系文件。

5.处理业主向物业公司进行的工程问题投诉。

6.组织对物业公司范围内所有工程技术人员的专业培训和考核。

7.负责制定各项目工程疑难问题的解决方案，上报总经理。

8.负责各项目管理处能源费用的统计工作，并直接把控各项目管理处的节能降耗工作。

9.制定公司预收回的物业项目，在工程管理方面的接管验收方案。

10.与物业服务部门协调合作制定业主二次装修管理的具体方案，并督办各项目管理处严格执行。

11.指导各项目对设备挡案的保管工作，建立健全设备台帐。

12.负责新项目的设备设施接管验收工作。

13.对各项目提供公司级技术支持。

公 司 程 序 文 件版号:a

修改号:0

ej-qp 8.1 员工培训管理 页码:1/4

1.目的:

建立公司员工教育培训工作系统，制定培训工作方法和步骤，组织培训，保持培训记录，满足员工岗位工作需要。

2.适用范围:

适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.18章

3.2 iso9002标准第4.18章

4.职责:

4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核，并做好培训记录。

4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划，并组织学习。

4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施，并做好有关培训记录和档案资料收集。

物业小区安管人员岗位职责及布置

a、(1、2)号大门岗负责:

a、接待办理入伙业主的身份确认;

b、引导及指明停车的路线及入伙办理的方向;

c、控制外来车辆及推销、闲杂人员的进入;

d、回答访客的咨询;

e、其他临时交派的任务。

b、(3)号岗负责:

a、接待引导业主前往办理入伙区域;

b、控制车辆及推销、闲杂人员的进入;

c、其他临时交派的任务。

报告上级:工程部经理、副经理

联系部门:工程部各专业

1、负责大厦、公寓的维修、土建内外装修及装修改造管理工作;

2、负责大厦、公寓整改工程的预算和报价审核;

3、负责大厦、公寓公共区域的墙、地、天花板的维护计划，制定并监督执行;

4、二装发现的问题及时与业主、施工方协调;

5、二装发现严重违章操作或损坏楼宇安全的行为，立即制止，并通知保安部门，发出违章通知书;

6、二装监理中，如遇非本专业问题，及时与本部门相关专业询问、确认并解决;

7、负责大厦、公寓业主装修管理验收工作;

8、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

桂花居前期介入主要工作内容

1、对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2、物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

3、对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

4、作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。

5、对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。

6、在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

7、物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。

物业公司程序文件

入住前工作控制程序

1目的

为了规范新接管物业入住前各项准备工作，提高工作效率，为顺利入伙奠定基础。

2范围

适用于公司待接管的各类物业。

3职责

3.1公司总经理或委托公司副总经理指定专人负责前期介入工作安排和物业前期准备工作的组织。

3.2公司品质管理组和公司经营管理组共同负责委托管理合同的评审及签定。

3.3总经理办公室负责新建管理处人员编制的确定、人员招聘和培训工作。

3.4公司经理管理组负责各类收费项目及标准的核定。

3.5公司品质管理组负责监督入住前移交手续的办理及有关资料的准备工作。

3.6新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。

4方法和过程控制

4.1新建管理处经理前期准备工作

4.1.1根据发展商委托，指定专业技术人员至少提前半年进行新项目前期介入工作，将工作情况记录在《前期介入情况周记表》(n1-8)，作为重要资料保存。

4.1.2负责拟定入伙工作计划时间表，并报总经理审批。

4.1.3编制管理处组织结构、各岗位职责，对宿舍、食堂、办公室、培训室、活动室等安排人员先期统筹，并报办公室及总经理审批。

承接项目物业接管验收要求及规程

1.目的

规范物业验收接管工作，保证物业的正常使用，便于物业管理工作的顺利开展。

2.适用范围

本公司所承接的物业与开发商之间的验收接管。

3.职责

3.1接到开发商物业竣工验收的通知后，物业部经理负责组织成立接管小组，办理接管手续。

3.2接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元房、公共区域按国家规范进行检查。

3.3行政部负责整理移交资料清单及资料的管理。