| 制度目标 | 管住装修乱来的事儿，不让业主随便砸墙改管线，保护房子安全，也别影响邻居生活。 |
|---|---|
| 职责分工 | 经理批申请、管大问题；物业助理收材料、办手续；工程部查结构水电；消防要单独审；财务收钱退钱。 |
| 核心条款 | 必须填表交图纸，施工队要有证，签协议才许开工，外立面不能乱动，垃圾自己清，施工时间有规定。 |
| 执行要求 | 助理先收材料，经理或公司领导分级审批，批完发施工证，每天巡查记表，发现不对马上叫停，验收分初验和三个月后复验。 |
物业项目业主房屋装修管理制度
1、目的
规范房屋装修管理工作，严格控制业主/住户的装修过程，确保装修符合规定要求，特制定本制度。
2、适用范围
适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修管理工作。
| 制定目的 | 让人事工作有规矩可依，大家做事更清楚，效率高点，员工也更有归属感。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有正式员工、试用期、实习、临时工，管招聘、考勤、休假、培训、调岗这些事。 | ||
| 职责分工 | 人事部牵头定流程，各部门主管执行日常管理，总经理办监督执行情况。 | ||
| 禁止行为 | 不能旷工迟到早退，不能代打卡，不能泄露公司秘密，不能在外兼职搞同类业务。 | ||
| 检查与监督 | 人事部组织培训讲解，部门主管检查执行，每月核对考勤，违规一次提醒，两次扣钱，三次记过。 | ||
第一章 总则
第一条:为使本人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特制定本制度。
第二条:适用范围。
一、本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。
二、本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。
三、本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。
四、关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或修订之。
第二章 录用
第三条:本公司各部门如因工作需要，必须增加人员时，应先依据人员甄选流程提出申请，经相关负责人批准后，由人事部门统一纳入聘用计划并办理甄选事宜。
| 设立背景 | 物业项目多，设备维修乱，得有人统一管工程事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管工程部、盯各项目维修、定制度、做验收、搞培训、控能耗。 | ||
| 工作内容 | 写规章、编文件、查维修、解投诉、统电费、建台账、办验收、做方案。 | ||
| 协作关系 | 向物业总经理汇报。和物业服务部一起管装修。帮行政招人。给项目提供技术支援。 | ||
物业工程维修经理岗位职责(14)
1.协助物业总经理对工程管理事物负责。
2.制定公司工程部的各项规章制度。
3.指导、检查各项目管理处工程维修和设备维保的工作。
4.按iso―9000质量管理标准组织编撰工程部门的体系文件。
5.处理业主向物业公司进行的工程问题投诉。
6.组织对物业公司范围内所有工程技术人员的专业培训和考核。
7.负责制定各项目工程疑难问题的解决方案，上报总经理。
8.负责各项目管理处能源费用的统计工作，并直接把控各项目管理处的节能降耗工作。
9.制定公司预收回的物业项目，在工程管理方面的接管验收方案。
10.与物业服务部门协调合作制定业主二次装修管理的具体方案，并督办各项目管理处严格执行。
11.指导各项目对设备挡案的保管工作，建立健全设备台帐。
12.负责新项目的设备设施接管验收工作。
13.对各项目提供公司级技术支持。
| 制定目的 | 让培训有章法可循。帮大家学好岗位需要的本领。留下学习痕迹，方便查证。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 公司各部门员工。物业外包单位的人也要管。培训内容分通用和专业两类。 | ||
| 职责分工 | 部门负责人盯自己人培训。主任安排日常学习。副总批计划。综合办存档资料。外包方自己组织培训交材料。 | ||
| 禁止行为 | 没按计划培训不行。考核不合格不能上岗。新员工不考完基础不能干活。特殊岗位没证不能操作。 | ||
| 检查与监督 | 综合办出大纲和年度计划。部门照计划执行并填表。每场培训后交记录给综合办。年底汇总进档案。没交记录扣部门分。 | ||
公 司 程 序 文 件版号:a
修改号:0
ej-qp 8.1 员工培训管理 页码:1/4
1.目的:
建立公司员工教育培训工作系统，制定培训工作方法和步骤，组织培训，保持培训记录，满足员工岗位工作需要。
2.适用范围:
适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.18章
3.2 iso9002标准第4.18章
4.职责:
4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核，并做好培训记录。
4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划，并组织学习。
4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施，并做好有关培训记录和档案资料收集。
| 设立背景 | 小区入伙期间人车多乱，要有人守大门、管车库、盯监控、防推销闲杂人员进。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 守好各出入口，拦住乱进的人和车，盯着小区里动静，及时处理异常情况。 | ||
| 工作内容 | 查身份、指路停车、拦推销闲杂人、劝离不速之客、盯监控画面、回访客问题、巡楼巡车库。 | ||
| 协作关系 | 跟值班班长、主管通对讲机，配合收楼处财务人员，听从管理处临时调派，和各岗互相补位。 | ||
物业小区安管人员岗位职责及布置
a、(1、2)号大门岗负责:
a、接待办理入伙业主的身份确认;
b、引导及指明停车的路线及入伙办理的方向;
c、控制外来车辆及推销、闲杂人员的进入;
d、回答访客的咨询;
e、其他临时交派的任务。
b、(3)号岗负责:
a、接待引导业主前往办理入伙区域;
b、控制车辆及推销、闲杂人员的进入;
c、其他临时交派的任务。
| 设立背景 | 大厦公寓要有人管维修装修，不然乱七八糟没人修没人管。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯装修、管维修、审预算、验二装，保证楼里不乱搞不乱改。 | ||
| 工作内容 | 看墙地顶维护计划、审报价、跑现场协调、发违章通知、做验收、写报告。 | ||
| 协作关系 | 向工程部经理副经理汇报，跟各专业同事问问题，和业主施工方扯皮，找保安一起抓违章。 | ||
报告上级:工程部经理、副经理
联系部门:工程部各专业
1、负责大厦、公寓的维修、土建内外装修及装修改造管理工作;
2、负责大厦、公寓整改工程的预算和报价审核;
3、负责大厦、公寓公共区域的墙、地、天花板的维护计划，制定并监督执行;
4、二装发现的问题及时与业主、施工方协调;
5、二装发现严重违章操作或损坏楼宇安全的行为，立即制止，并通知保安部门，发出违章通知书;
6、二装监理中，如遇非本专业问题，及时与本部门相关专业询问、确认并解决;
7、负责大厦、公寓业主装修管理验收工作;
8、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。
| 制定目的 | 怕设施设备装不好验收出问题，资料乱七八糟接不住活儿，新员工不熟流程瞎操作。 |
|---|---|
| 适用范围 | 桂花居项目所有前期介入人员、施工现场、设备材料、交接文件。 |
| 职责分工 | 项目经理盯整体，工程员查安装，资料员管归档，客服员整客户信息，保洁员做拓荒。 |
| 管理要求 | 合同资质必须收全，验收按国标来，培训不到位不能上岗，装修现场天天巡，标识工具提前配好。 |
| 监督与检查 | 每周自查 主管抽查，物业经理负责盯，漏一项扣绩效分，整改超3天要写说明，严重问题停手等复核。 |
桂花居前期介入主要工作内容
1、对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2、物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
3、对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
4、作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
5、对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
6、在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
7、物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
物业公司程序文件
入住前工作控制程序
1目的
为了规范新接管物业入住前各项准备工作，提高工作效率，为顺利入伙奠定基础。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1公司总经理或委托公司副总经理指定专人负责前期介入工作安排和物业前期准备工作的组织。
3.2公司品质管理组和公司经营管理组共同负责委托管理合同的评审及签定。
3.3总经理办公室负责新建管理处人员编制的确定、人员招聘和培训工作。
3.4公司经理管理组负责各类收费项目及标准的核定。
3.5公司品质管理组负责监督入住前移交手续的办理及有关资料的准备工作。
3.6新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
4方法和过程控制
4.1新建管理处经理前期准备工作
4.1.1根据发展商委托，指定专业技术人员至少提前半年进行新项目前期介入工作，将工作情况记录在《前期介入情况周记表》(n1-8)，作为重要资料保存。
4.1.2负责拟定入伙工作计划时间表，并报总经理审批。
4.1.3编制管理处组织结构、各岗位职责，对宿舍、食堂、办公室、培训室、活动室等安排人员先期统筹，并报办公室及总经理审批。
| 编制目的 | 让新接手的物业能顺利用起来，别出问题，方便以后管得顺。 |
|---|---|
| 适用范围 | 公司接的新楼盘，跟开发商交割那会儿的事。 |
| 职责分工 | 物业部经理带头组队，小组成员查资料和设备，行政部管文件，大家一块干。 |
| 操作流程 | 先组队，再对图纸、设备房、房子、公区、钥匙一项项核对，有问题就写纸条给开发商。 |
| 执行标准 | 每样东西都要照着清单表打勾，缺啥漏啥都记在对应表格里，水电气土建全要试一遍，钥匙一把不能少。 |
承接项目物业接管验收要求及规程
1.目的
规范物业验收接管工作，保证物业的正常使用，便于物业管理工作的顺利开展。
2.适用范围
本公司所承接的物业与开发商之间的验收接管。
3.职责
3.1接到开发商物业竣工验收的通知后，物业部经理负责组织成立接管小组，办理接管手续。
3.2接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元房、公共区域按国家规范进行检查。
3.3行政部负责整理移交资料清单及资料的管理。