物业管理方案策划控制程序范本（优选10篇）

物业管理方案策划控制程序范本

1.0 目的

通过对物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案，有计划、有组织实施物业管理，以满足物业管理委托方的要求。

2.0范围

本程序适用于物业集团对外承接物业项目管理方案的编制和控制。

3.0 职责

3.1 物业集团总经理负责批准物业管理方案。

3.2 业务总部经理负责日常管理工作。

3.3 业务总部副经理负责各自业务归口的管理方案编制工作。

4.0 工作内容

4.1 方案制定准备工作

业务总部应明确委托方的要求，并充分了解物业交付时间、物业建筑质量、物业位置和区域范围、物业结构、内外交通、周边环境等状况，业务总部经理及时将信息汇总后报集团负责人。

4.3 编制方案

项目管理方案编写人员根据委托方的要求、物业的实际情况和有关物业管理法规，编制物业管理方案草案::。方案可包括以下内容:

4.3.1物业管理处机构设立情况;

4.3.2运作流程及各项管理规章制度;

4.3.3物业集团员工的日常和专项培训工作;

4.3.4管理服务用房及其他物资装备配置情况;

4.3.5管理服务费用收支预算及经营项目的收费项目和标准计划方案;

4.3.6管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施;

4.3.7管理服务模式设想;

4.3.8物业维修养护计划和实施;

4.3.9制定物业集团内部统筹安排的各类工作计划等。

4.4 方案的审批

物业管理方案草案按照《合同评审控制程序》进行评审，并将评审结果记录在《合同评审记录》中，呈报集团总经理审批。

4.5 物业管理方案的修改

4.5.1 委托方提出新的要求时，应及时通知业务总部根据委托方要求修改物业管理方案::，修改后重新对方案进行评审，并报集团总经理审批。

4.5.2 物业管理方案应由业务总部管理、保存。

5.0 相关文件

5.1《合同评审控制程序》(qp-7.2-02)

6.0 记录表格

6.1《合同评审记录》(qr-7.2-02-03)

物业管理方案策划控制程序范本：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:接管验收

2.接管验收方案

为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法利益，满足业主的质量要求，方便日后的物业管理，特制订接管小区方案。

(1)管理内容

a.了解接管物业的基本情况;

b.编制《j华庭物业接管验收计划》，确定验收的标准、方法和日程安排;

c.与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对小区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

d.与开发、施工单位一起，对小区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设备设施;

核对、接收各类标识标牌。

(2)管理措施

a.抽调管理、业务骨干，组建接管验收小组，负责小区物业的接管验收工作;

b.制订接管验收规程;

c.掌握接管验收的标准和程序;

d.提高对接管验收重要性的认识;

e.实事求是地开展接管验收工作;

f.按规定办理接管验收手续。

物业管理方案策划控制程序范本：沈阳x小区物业

沈阳市z小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案:

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

(一)目标:

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20**年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

(三)加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

(五)采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长:z

副组长:z

成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产

局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。

一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作;

二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改;

三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为**物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

(一)排查阶段(20**年5月10日至5月31日)

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

(二)整改完善阶段(20**年6月1日至10月31日)

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

(三)验收阶段(20**年11月1日至11月15日)

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

(一)提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

(三)加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

物业管理方案策划控制程序范本：物业

物业管理方案制定程序

1.目的

根据业主或发展商(以下称委托方)的要求，对新承接的物业管理项目制定物业管理方案，确保承接后管理工作能顺利开展。

2.适用范围

适用于公司新承接物业管理项目。

3.引用文件

3.1质量手册第4.2章

3.2so9002标准第4.2章

4.职责

4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。

4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。

4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。

4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物业管理方案的内容:

5.1.1物业概述;

5.1.2物业管理质量目标;

5.1.3物业管理的组织机构及职责;

5.1.4物业管理日常业务及流程;

5.1.5物业管理质量评价和改进。

5.2计划与联系工作

5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划，明确各部门的职责和要求。

5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料，并进行整理。

5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。

5.3管理方案草案的编制

5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作，由部门经理审核后交筹备小组汇总。

5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案，报总经理或副总经理批准。

5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。

5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改，经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录，记录磋商情况和修改的意见。

5.4.3根据修改意见，由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本，由总经理或副总经理批准。

5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批准后，委托方或公司都可以提出修改意见，经总经理或副总经理批准后进行修改，修改工作按5.3和5.4规定执行。

5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。

6.支持文件与记录

物业管理方案策划控制程序范本：国家级网球场物业

国家级网球场物业管理方案范文

一、要做好体育场馆的物业管理工作必须先掌握他的运营特点

现代体育场馆作为提供公众精神文化生活需要的场所，其运营都必须紧紧围绕着满足公众日益增长的精神文化生活需要而展开，从而使现代体育场馆运营具有以下特点:

1、日常商业活动频繁的运营特点。

目前兴建的体育场馆中，功能综合性强的物业特点均有突出表现，使现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面，如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店(四星级)、"运动员之家"(宾馆)、上海市周边旅游集散市场、对外开放的羽毛球训练场、杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场、成都体育中心的会所经营、虹口足球场的健身馆等等，各个业主均利用体育场馆空闲时间开阔的体育馆场地大力创收经营。

2、大型赛事、活动期的运营特点。

现代体育场馆在大型赛事、活动举行时，最大的运营特点是人口密度在一定时间内迅速增大，结束后又急剧减少。

①大型赛事、活动准备工作期(7-15天) 的运营特点:在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体的工作人员、服务人员，各类物资器材大量进场;体育场馆的各类专业设施设备全面开始启用，如:专业训练场、各类办公用房的使用准备等;足球比赛的划线、球门挂网准备，商业演出的舞台搭建、草坪盖板铺设等。

②大型赛事、活动举行时的运营特点:大型赛事、活动的安全保卫人员、检票人员等工作人员及观众在1-3个小时内全部进场，人员迅速达到几万人，体育场馆所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮、商业网点的经营活动亦随之活跃起来。

③ 大型赛事、活动结束时运营特点:大型赛事、活动一旦结束。运动员、演员要马上离场，为避免围观观众也要在短时间内退场，确保几万人在短时间内安全撤离，各设施设备满负荷运转充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能;主办组织单位及体育场馆的各临时设施连夜撤卸等各项工作的实施是大型赛事、活动结束时最大的运营特点。

3、现代体育场馆客户特点分析

1)多元化的客户群体。

现代体育场馆的客户群体复杂多变，客户群体的知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等各有不同，流动性大，形成多元化客户群体的客户特点。

①进行体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员、国际足联、球迷、观众、记者等;

②进行演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等;③进行商业活动时，客户群体是商人、购物市民等;

③同时作为大型社会公建项目，向全社会公众开放的特性又决定了客户群体的广泛性，从普通老百姓到国家政府机关官员，平日参观健身的人流络绎不绝。

2)社会关系接触面广。

现代体育场馆作为大型社会公建项目，为了全体公众利益、供全体公众使用的三大属性，决定着现代体育场馆社会关系接触面广的客户特点。现代体育场馆建筑本身代表着城市的经济文化水平，代表着所在城市的政治地位，与社会各界充分接触并保持良好的公共关系，接受社会各界对现代体育场馆使用监督，对于现代体育场馆业主有着深远重大的意义。因此，我们说，现代体育场馆具有社会关系接触面广的客户特点。

二、针对zz国家级网球场的物业管理

现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性具大型社会公建项目的特征。如何有效地将定位于"高档物业管理专业机构"的建兴物业与现代体育场馆，如"zz国家级网球场"的物业管理结合起来，始终是我们考虑工作的重要出发点。

在对现代体育场馆的物业管理上，我们把物业管理的核心内容锁定在"专业"上，面对全新的物业，首先对其物业特点和使用功能进行认真分析，面对必然会出现的更多全新的物业管理领域，一方面，公司直接引进人才;另一方面，着力于在最短时间内培养自己内部的人员，通过学习，成为专业人才，通过实践，探索出一套现代体育场馆物业管理模式，同时也推动了公司朝技术领先、人才领先的方向发展。

根据现代体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点，我们认为国家级网球场的物业管理要着重做好以下几方面的工作:

1、人力资源配备工作

国家级场馆相对建筑规模较大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作。

①体育专业人才，体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，我管理处将特别从西安体院聘请一名具有网球裁判员资格证的管理员。

②专业场地维护人才的引进与培养是关键的一环。网球场地需要细心维护，否则容易缩减场地的使用年限和观感。

③高科技专业人才，大型赛事、活动的大屏幕正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

④全方位高素质的服务人才，现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。

⑤全民健身的带头人，是群众健身活动的组织者、倡导者，优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这一储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。

2、充分发挥专业物业管理公司人力资源优势，确立现代体育场馆物业管理架构。

网球体育场馆物业使用特点是:使用频率远远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期，科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，而体育场馆平常(非大型赛事、活动期)情况下各功能设施都处于停止运行状态，无需操作、管理人员，所需人员极少，而一旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行、环境保障需在短时间内达到使用要求、安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。无论是大型赛事还是商业演出活动(即大型赛事、活动期)，体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常(非大型赛事、活动期)管理操作、服务人员的2-6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架构、人员岗位，是现代体

育场馆实施专业物业管理的关键所在。

①日常管理工作组织架构:

"按照大型赛事、活动期设置管理处部门，按照非大型赛事、活动期配备部门人员"如合肥市东华工程公司的体育中心管理处架构设置:

东华体育中心管理处

管理处主任1名

机电工程部2人

场馆服务部5人

环境部(保洁、绿化)11人

信息技术部 1人

各部门职能:

环境部，负责合同范围内保洁、绿化工作

场馆服务部，负责体育馆内场草坪、跑道的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障;

信息技术部，负责体育场馆网络通信、智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正常运行;

机电工程部，负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间电梯、空调等正常运行。

②大型赛事、活动保障工作组织架构:

发挥专业物业管理公司人力资源优势，在原日常管理工作组织架构的基础上扩充各部门工作职能、人员配置等，集合专业物业管理公司上下之力组成"大型赛事、活动工作保障组"，下分为若干个专业工作组，根据大型赛事、活动的工作需要，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。

各专业工作组职能:

接待服务组:负责主、客队训练、比赛及各级领导、官员、教练员、球员、来宾、记者等人员的接待服务工作;负责部分售票工作。

保洁组:负责除外场以外全部区域的环境卫生工作。

机电设备组:负责各种机电设备设施安全运行工作。

弱电组:负责各种弱电设备设施的安全运行保障工作及服务收费工作。

场地保障服务组:负责比赛场地设备设施的安装管理工作。

检票组:负责各检票口检票工作。

车辆管理组:负责体育中心外停车场车辆停放秩序维护及交通疏导。

综合保障组:负责公司支援人员及体育中心管理处人员的交通、饮食等生活保障工作;负责采购比赛所需的各项用品、工具、备件、耗材等。负责收集赛事信息及工作进展情况。

3、建立完善的运行管理和服务保障体系

①制定详细的覆盖各专业工作的规章制度

现代体育场馆大型赛事、活动时期的运行管理需要事先制定周密的计划，并提前一周时间安排部署、沟通协调好，大型赛事、活动的举办，有电视现场直播、新闻记者的现场采访、国际、国家、地方组织官员的光临，一旦有任何工作不到位的情况，负面影响是不可估量的，而且是即时的，现在体育中心管理处每次接受大型赛事、 活动时，都把它当作一次政治任务，每个环节都进入高度警备状态，不得有任何的失误，每次大型赛事、活动前模拟演练已成为检查大型赛事、活动时期的运行管理和服务保障情况的必要手段，并确保一次都不能少。

②制定大型赛事、演出活动的各种应急方案

针对大型赛事、活动期的运营特点，大型赛事、活动期的运行管理和服务保障主要体现在各种大型赛事、活动期的应急处理上。

第一，机电设施设备的应急操作。体育场馆的机电设施设备在日常工作中，除了正常维保与检查外，在每场赛事活动前，制定演练计划并进行实操演习是必须要做的工作。特别是在赛事和活动进行时，要确保各设备的运行不能出现一点闪失，并能随时启动应急设备。其管理范围突发性地剧增，是对高科技人才做好维保、记录及日常实操管理水平的集中考验。

第二，要求面面俱到的保洁工作。对于一个大容纳量的体育场馆，保洁面广、工作量大，工作任务集中，且在赛事、活动期间，要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序，事前制定保洁标准、程序是确保大型赛事活动顺利进行的必要条件。

第三， 严谨细致的保卫工作。在大型赛事、活动期间，体育场馆人口密度会急剧增大。开场前，大量人群在短时间内集中进入;散场时，集中的人群必须迅速地疏散。这就要求保安人员必须具备训练有素的专业安全管理技能，加强设备设施的安全、观众的安全、贵宾的安全、工作人员的安全、车辆的管理及活动中各种突发事件的处理技 能，同时要与地方对口管理机构保持密切有效联络，有力保证大型赛事、活动期间的安全。

③全员进行大型赛事、演出活动的物业管理培训。

④制定每次活动的物管方案。

第一，覆盖各类客户的专业化、人性化服务。客户群体的多元化直接导致了物业使用人需要提供服务的复杂化和差异化，具有服务需求面广的特点。由于服务的对象广泛，特别对多元化的客户群体，不同规格的接待都非常讲究细节服务，注意一些民族习俗、地域差异关怀等，充分体现了涵盖面广的人性化服务的需求。

第二，内外人员的调度协调工作。

第三， 对内的后勤保障工作。

三、现代体育场馆物业管理实施过程中应注意的几个事项

1、案例防范措施:安全问题，避免纠纷、人员受伤，提前开启通道。

2、避免法律纠纷:法律问题，对逃票、破坏设施人员的处置。

3、设施保护手段:收取押金，对组织单位将收保证金，防止设施受损。

4、内部纪律规定:对员工"以权谋私"的管理，带人进入，与明星合影签字等。

四、针对zz国家级网球场物业管理的人员配置

物业管理方案策划控制程序范本：物业

物业项目管理方案编制及评审作业指导书

1.0目的

通过有计划的统一编制及经过评审，使方案专业，能体现公司的精髓并适

应顾客的需求

2.0范围

适用于公司《物业管理方案》的编制和评审工作。

3.0职责

3.1拓展部负责《物业管理方案》的组织编写工作。

3.2公司相关领导负责审阅或由分管领导组织评审会议对《物业管理方案》实施评审。

3.3拓展部根据审阅或评审结论、意见或建议对《物业管理方案》进行修改、补充和完善。

4.0 内容

4.1拓展部负责对经授权的物业项目组织编制《物业管理方案》。

4.2《物业管理方案》的内容主要包括:物业项目概况、对项目的理解和工作定位、工作思路或构想、工作计划与实施、经费收支预算、相关附件等。

4.3《物业管理方案》一经批准则视为公司在本项目上向招标方传达管理思想、工作计划的唯一合法文件，不得随意变更，公司另行授权修改、补充的除外。

4.4报批《物业管理方案》按照文件急缓程度分为5个等级。第一级文件要求公司在一个工作日内做出批复意见;第二级文件要求公司在两个工作日内做出批复意见;第三级文件要求公司在三个工作日内做出批复;第四级文件要求公司在四个工作日内做出批复;第五级文件要求公司在五个工作日内做出批复，以保证项目顺利进行。

5.5 《物业管理方案》批办的缓急级别由拓展部根据项目跟进的实际情况确定。项目经理在上报《物业管理方案》审批时需注明文件报批的等级。

5.6《物业管理方案》一经批准，拓展部负责在1个工作日内送达对方，外地客户可根据缓急程度在4个工作日内邮递送达。

5.7《物业管理方案》编制过程中需其他部门配合完成的工作由拓展部提出计划内容和要求，经公司领导批准后传达至相关部门实施;拓展部有权就各部门的配合工作及其成果进行调配、审查和评估上报。

5.8经批准的《物业管理方案》应在公司档案管理部门备案(书面及电子文档各一份);未经公司同意，任何人不得擅自将最终方案向第三方传播。

5.9标书编制流程图

成立编标小组--研读招标书--标书编制意见汇总--标书大纲编写--审定标书大纲--编标小组分头编写--标书主编合成初稿--标书审议修改--标书修改--标书评审--标书定稿

6.0相关记录

6.1《物业管理方案》

6.2《合同评审记录》

6.3《相关部门配合工作记录》

6.4《方案备案与传播记录》

物业管理方案策划控制程序范本：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:早期介入

小区的物业管理大体上分为早期介入顾问管理、接管验收管理、业主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、社区文化建设等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

1.早期介入顾问管理方案

在物业管理早期介入阶段，通过顾问咨询，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据j华庭工程进展情况，特制订如下方案:

(1)咨询内容

a.从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

b.从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见:

园区的规划设计

建筑设计和选材

环境整体设计

标识系统的设计、配置

绿化设计

其他公建配套设施配置

消防设施配置

安全监控系统配备选型

隐蔽工程施工

熟悉掌握物业管理法规政策、做到有法可依，有章可循;

a.(2)管理措施

b.学习运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

c.制订早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

d.参与有关工程联席会议协调各方面关系;

e.深入基层，刻苦钻研，确保顾问咨询质量。

物业管理方案策划控制程序范本：iso9000物业物业

公 司 程 序 文 件 版号: a

修改号: 0

ej-qp1.2 物业管理方案的制定和控制 页码: 1/3

1.目的:

扩大公司业务范围，在投标或承接新物业项目中制定管理方案，体现开发商和产权人(单位)的要求，促进管理合同的签定。

2.适用范围:

适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.2章

3.2iso9002标准第4.2章

4.职责:

4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。

4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。

4.3策划小组制订物业管理方案。

5.工作程序:

5.1策划小组的建立。

5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。

5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。

5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。

5.2物业的考察:

5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境，特别对物业的施工质量重点检查。

5.2.2策划人员走访开发商，弄清物业的设计、配置、内外装修程度，附近的配套服务设置等情况，并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。

5.2.3策划人员拜访产权人(单位)，征询他们的要求，建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。

5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况，结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案，编制该物业管理方案的草案。

5.3.2管理方案内容:

a物业概况

b物业管理的机构设置及职责

c物业管理的近远期目标

d物业管理日常服务项目设置及服务程度

e物业管理服务项目收费标准依据

f物业配套设施的管理办法

g物业管理收支预算

h物业管理质量的评定方法

i纠正和预防物业管理发生的问题的措施

5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。

5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案，直至定案。

5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。

5.4物业管理方案发放控制

5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后，可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后，管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。

5.5物业管理方案的修改:

5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时，经公司总经理或副总经理同意后，由经营管理部负责对管理方案进行修改。

5.5.2修改后的管理方案，由总经理或副总经理批准后方有效。

5.5.3批准后的方案，由经营管理部转交综合办公室，由综合办公室发放，收回已废除的方案。

5.6本质量体系文件针对思源小区而设计，不另编制物业管理方案，当合同提出新的要求时，按上述程序进行策划。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《物业管理方案》无固定格式

6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1

物业管理方案策划控制程序范本：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:业主入伙

3.业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造服务中心的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要的作用，特制订如下方案:

(1)管理内容

a.在业主领房前将所有资料准备齐全。

b.精心布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

c.凭业主所持的入伙通知单和各类必备的证明，发放交房资料。

d.陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题，经业主确认后，填入《业主房屋验收交接表》。

e.对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

(2)管理措施

a.制订《业主领房程序》。

b.策划业主入伙现场布置方案。

c.按照《业主领房程序》，安排工作流程。

d.热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

e.按规定办理业主入伙手续。

物业管理方案策划控制程序范本：小区物业

小区物业管理方案(投标文件)

一、投标函

第二章:×××小区物业概况;

第三章:×××小区物业管理服务方案

第一节:小区环境管理

第二节:小区卫生绿化管理

第三节:小区的安全保卫管理

第四节:设施的维修管理

第五节:小区的文化建设

第六节:其他物业服务项目

第四章:×××小区管理组织结构图

第五章:人员配备;

第五章:金费收支预算;

致:×××小区业主委员会:

根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺:

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址:

地址:邮编电话:传真

法定代表人(签字或盖章):

投标人全称:(投标单位公章)

年月日

第二章×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照iso9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到:一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下:

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生:

(一)公共卫生:

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。

(二)室内卫生:

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁;

(三)绿化环境:

1、保护:在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害;

2、养护:定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境;

(四)装潢垃圾:

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。

(五)张贴警示牌，倡导文明新风。

第三节小区的安全保卫

小区住户以科大、省教院教师为主，文化层次较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式重点对外安全的保卫，具体做到以下几点:

(一)整体排查，清除消防安全隐患;

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

(二)实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障住户安全;

我们将南北两个铁门按实际情况定时开关，以中间的大门为主出入口，保安尽快熟悉住户，对进出的外来人员，严格实行登记制度，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。

(三)报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时解决。

第四节设施的维修管理

小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点:

(一)对于公共设施进行全面检查;

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如1号、2号楼的部分防盗门，公共的照明灯等。

(二)配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。

维修管理的目标达到:

1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。

2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标，由于×××小区住户文化素质较高，完全可以利用现有资源做到以下几点:

(一)建立老年活动室

住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了一份担心。

(二)用小区文化资源组织文艺社团

小区住户多为教师，物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。

第六节其他物业项目的管理

此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、轿车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章×××小区管理组织结构图

(3人) (2人) (1人) (1人)

第五章:人员配备

一、管理处经理(1名)针对小区实际情况制定工作计划，费用收缴工作

二、管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况，执行主任安排的具体事务。

三、保洁人员(2名)负责小区卫生;

四、保安人员(3名)负责小区安全，24小时巡逻;

五、水电维修工(1名)公共设施维护，水电维修。

第六章费用核算

一、人员工资

1、管理区主任:1人*800元/月=800元

2、管理员:1人*750元/月=750元

3、保洁:2人*500元/月=1000元

4、保安:3人*600元/月=1800元

5、水电维修工:1人*650元/月=650元

二、垃圾清运费:2车/日*10元/车*30日=600元

三、公共用电:300元/月

四、每月水损:300元/月

五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月