某物业公司服务质量监督检查管理办法（优选10篇）

某物业公司服务质量监督检查管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对服务质量工作的监督检查，不断提高服务质量，保障业主和客户利益，维护公司信誉，特制定本办法。

第二条 服务质量监督检查的基本任务:是对公司各岗位服务质量实施监督检查、规范服务质量标准、总结推广先进典型经验、纠正和查处在服务工作中存在的问题。教育引导员工增强服务意识，倡导业主和客户对物业服务工作的品质监督，不断提高客户满意率。

第三条 服务质量监督检查工作实行各部门逐级负责制，坚持制度化、规范化;坚持责任明确、严格考核;坚持查、帮相结合。

第四条 建立服务质量内部管理和客户监督相结合的服务质量监督机制，以部门自查为主，公司定期或不定期的检查相结合的方法进行。

第五条 服务质量监督检查结果与每月员工考核工资挂钩。

第六条 公司各级管理人员要高度重视服务质量监督检查工作，并对服务质量监督检查工作提供工作保障。

第二章 机构设置和人员配置

第七条 公司成立服务质量监督检查领导小组，由总经理任组长，成员由总经理室人员组成。领导小组下设质检工作组，成员由部门经理、管理处主任组成，质检工作组设置在公司行政部。

第八条 各部门应明确服务质量监督检查人员，具体负责本部门服务质量监督检查。

第九条 各级服务质量监督检查人员要具备较强政策水平，熟悉业务技能、工作作风正派、责任心强，敢于坚持原则。

第三章 工作职责

第十条服务质量监督检查管理部门的主要职责

(一)拟定公司服务质量监督检查管理办法并负责组织实施

(二)参与制定、修改和完善服务质量标准、规定及管理办法

(三)对各部门服务质量管理情况、管理目标进行监督检查

(四)对员工考核工资评定、服务质量优秀部门及服务明星评选、部门经营管理目标责任制中有关服务质量指标完成情况，提出处理意见及建议;

(五)负责组织公司各级服务质量监督检查人员的业务培训和工作交流;

(六)对各部门员工在检查中发现的问题，责成相关部门采取措施整改纠正，并向服务质量监督检查领导小组提出处罚建议。

第四章 组织实施

第十一条 服务质量监督检查，公司每月检查一次，各部门每周至少普遍检查一次，重点岗位或突出问题应酌情增加检查次数。

第十二条 检查中要认真做好各种记录，各部门自查情况每季度向公司服务质量监督检查工作组报送质检报告，质检工作组每季度向服务质量监督检查领导小组汇报，重要情况及时报告。

第十三条 强化监督管理，加大监督检查力度，充分发挥服务质量监督检查作用，公司每季度将对开展服务质量建设情况进行通报。

第五章 考核评比

第十四条 公司每季度将各部门开展服务质量建设情况进行汇总评比，并结合《服务质量优秀部门、服务明星评选实施办法》对优胜单位和服务明星实施奖励。

第十五条 服务质量监督检查每月纳入《考核工资管理办法》考核评定，各部门在对员工实行考核工资等级评定时要与服务质量监督检查情况相结合。质检工作组可依据检查情况对部门员工工资考评等级作出变更决定。

第十六条 服务质量监督检查结果与年终考核评选先进部门(个人)挂钩，并作为年终考核的重要依据。

第六章 相关要求

第十七条 质量监督检查人员要严格遵守和执行公司的管理规章制度，敢于纠正、制止违纪行为。

第十八条 工作扎实主动，讲究实效，讲究处理方式，密切搞好与相关部门的协作配合。

第十九条 努力学习与本职工作有关的业务知识和技能，不断提高业务水平。

第二十条 被检查的部门和人员，不得以无故理由拒绝质量监督工作组检查和阻碍检查。

第七章 附 件

第二十一条 本办法由公司服务质量监督检查领导小组负责解释。

某物业公司服务质量监督检查管理办法：物业服务公司奖罚

物业服务公司奖罚管理办法(初稿)

第一条 目的

为规范员工行为，激励员工充分发挥积极性和创造性，奖优罚劣，特制定本办法。

第二条 适用范围

本办法适用于总公司及各分支机构全体员工。

第三条 奖惩原则

(一)奖惩有据:奖惩的依据是公司各项规章制度，员工的岗位考核标准等。

(二)奖惩及时:为及时鼓励员工对公司的贡献和正确行为以及纠正员工的错误行为，使奖惩机制发挥应有的作用，奖惩必须及时。

(三)奖惩公开:为使奖惩公正、公平，并达到应有的效果，奖惩结果应公开。

(四)有功必奖，有过必惩:严防公司员工特权的产生，在制度面前公司所有员工应人人平等，一视同仁。

第四条 奖励种类

(一)**奖;(二)**希望奖;(三)职工合理化建议奖;(四)以员工姓名命名的小改小革奖;(五)合格班组、免检班组、自主管理班组的升级制度及奖励;(六)拾金不昧奖;(七)业主锦旗表扬奖;(八)见义勇为奖;(九)小区月度“服务之星”奖;(十)总经理特别批示奖励。

第五条 奖励标准

(一)**奖**奖分为四个奖项:特等奖、金奖、银奖、铜奖。是特为各级管理岗位及对公司有特殊贡献的员工设立的奖项。其中荣获**特等奖、金奖者、一年内两次得银奖(个人奖或集体奖前两位人员)者、一年内连续三次以上获**铜奖者将可转换为优秀员工。

(二)**物业希望奖分为一、二、三等奖。是为普通员工、新进大中专毕业生及新调入人员设立的奖项。员工工作中表现优秀，敢于创新、努力进取、工作认真负责、勇于提出不同想法及建议者，由部门经理提名，公司人力资源委员会视情况讨论后分别给予一、二、三等奖的奖励。一年连续三次以上获得**希望奖一等奖者可转换为优秀员工。

(三)职工合理化建议奖是指总公司员工对总公司现有状况提出建设性建议，并对其进行调整、改进，使更合理，服务于总公司战略目标，建议范围:1、经营管理思路和方法的改进;2、各种工作流程、规程的改进;3、市场开拓的建议;4、服务品质的改进;5、降低成本和各种消耗;6、利润提升;7、安全管理;8、加强思想工作和凝聚力;9、其他任何有利于公司的改进事项。奖励办法详见“合理化建议管理规定”。

(四)以员工姓名命名的小改小革奖本奖项主要针对部分较有创新能力的员工，为公司提供有创新意义的利于公司可持续发展的小改革方案，公司将在采纳后用该员工姓名命名此改革方案。对该员工公司将进行通报表扬，并根据此改革为公司贡献大小给予适当地物质奖励。

(五)合格班组、免检班组、自主管理班组的升级制度及奖励此奖项针对团队合作及上进精神，为多次检查后表现均较优秀的团队进行奖励，实行奖励升级制度，首先从合格班组逐渐升级为自主管理班组，逐渐升级。

(六)拾金不昧奖是指员工具有高尚的情操，拾到钱财不隐藏起来据为己有，及时上交总公司，其奖励标准如下:1、价值在5万元以上的，奖励当事人现金500-2000元。2、价值在1万元以上5万元以下的，奖励当事人现金500元。3、价值在1000元以上1万元以下的，奖励当事人现金200元。4、价值在500元以上1000元以下的，奖励当事人现金100元。5、价值在500元以下的，奖励当事人现金50元。

(七)业主锦旗表扬奖是指员工认真负责、成绩突出，受到业主锦旗表扬和赞扬的。对当事人奖励现金100元。

(八)见义勇为奖是指员工为保护业主的生命和财产安全，奋不顾身，积极协助有关部门抓获犯罪分子或抢救危难之中业主的。对抓获犯罪分子者，对当事人奖励现金200元，对协助者奖励现金100元;对未抓到犯罪分子者，对当事人奖励现金100元，对协助者奖励现金50元;对抢救危难之中的业主，对当事人奖励100元奖励，对协助者奖励现金50元。另为维护企业利益，揭发和抓获不法分子，累计为公司挽回损失达5000元以上者，发现灾情、质量设备及安全隐患，并积极采取措施参加抢救，为企业挽回损失达万元以上者可转换为优秀员工。(具体请详见“三工转换管理规定”)。

(九)小区月度“服务之星”奖各服务中心在小区门口设立小区服务之星窗口。根据每月本部门员工的工作表现、服务意识及态度好坏等情况推选出一名客服人员(含接待人员)、一名维修人员、1-5名礼兵、1-3名保洁作为当月的服务之星，将服务之星的姓名、岗位、照片、工牌号等写在窗口中，并在当月绩效考核中给予奖励。

(十)总经理特别批示奖励在处理突发事件过程中，表现优异，为公司挽回巨大经济损失或名誉损失者，总经理根据其表现特别批示给予奖励。

第六条 奖励程序

由各部门将事情经过及突出事迹上报管理部，管理部审核后在电子公告板公示，并负责在平台、网站、报纸杂志等进行宣传报道，由服务中心负责在小区公示栏内进行表扬。第七条 惩处种类及标准

(一)惩处种类1、本部门日常检查问题处罚;2、职能部门日常检查对不合理项的处罚;3、品质部和人力资源部日常抽查问题处罚;4、重大责任问题处罚;5、总经理临时批示的处罚。

(二)惩处标准1、部门日常检查问题处罚、职能部门日常检查处罚及品质部、人力资源部日常抽查问题处罚按《岗位日常工作考核标准》《行政管理制度》《oec管理制度》和《连带原则》执行。

2、重大责任问题处罚

(1)管理者管理上的不到位或失误，造成总公司财产受到损失的，由相关责任人承担其一定的财产损失，主要责任人至少承担50%的责任。

(2)被盗问题，因礼兵不坚守岗位，未按总公司规定要求执行，造成业主或总公司财产损失的，视情况按照80/20原则，对当班责任人及部门经理等进行扣罚，情节严重者给予降职或开除处分。

(3)对不忠于职守、未及时处理业主未锁汽车事宜且私自打开车门查看或清点物品的当事人扣罚现金200元，同等金额连带主管负责人。特殊情况下，视事件发生的严重程度，给予当事人、主管负责人相应责任的处罚。

(4)凡在公司内有打架、偷盗、破坏、赌博、流氓行为者，不论原为何工种，一律转为试用员工并视情节轻重退回人力资源部、礼兵部或辞退或追究法律责任。

(三)惩处程序由各部门将事情情况上报管理部，经总经理批准同意后实施处罚。第八条 以上奖罚作为员工年终评先和晋升的重要依据。

第九条 本办法自发布之日起生效，原有相关规定、细则、办法、通知同时废止，相关事项以本制度为准。

本办法自发布之日起执行，由人力资源部负责解释和修订工作。

**物业服务总公司

二0一六年九月二十日

某物业公司服务质量监督检查管理办法：物业服务规范年活动

物业“服务规范年”活动管理办法

z忠海物业“规范服务年”活动的管理工作主要从以下五个方面入手:即“五比五赛”。即比优质服务，赛客户满意;比安全运行，赛规范操作;比一诺千金，赛部门信誉;比仪容仪表，赛礼仪礼貌;比遵章守纪，赛任务完成。力争通过活动的开展达到树立尊重规范、遵守规范意识，提高公司整体服务水平，提升大厦服务档次的目的。“规范服务年”活动的主要工作措施为:

1、服务上抓特色。

坚持“客户至上，服务为本”的宗旨，切实发挥每一个员工的作用，抓住客户需求，解决客户难点，展现公司亮点，在展现物业服务特色上动脑筋、想办法。

2、竞赛中抓典型。

善于发现，着力培育爱岗敬业创先进典型，通过先进典型引导带动服务质量的全面提高。

3、工作中抓落实。

在活动的实施过程中各部门经理要亲自抓服务、亲自查服务，在做好正常的五项比赛工作外，要重点针对服务过程中存在的一些陋习，进行重点整改。

4、活动中求创新。

今年创建工作的重点，是要对协会提出的28项主要内容中相对比较差的项目中有一个较大的触动，重点解决这些问题中长期积累的一些弊病，力争通过“规范服务年”活动使这些问题的面貌有一个较大的改观。各部门领导要有勇气面对存在的不足，真抓实干，特别是针对客户投诉较多问题，要拿出切实可行的整改方案。

5、加强宣传发动，营造浓厚的活动氛围，将宣传工作贯穿于活动的全过程。

开展“规范服务年”活动，顾名思义，就是要在服务规范上动脑筋、想办法。因此，活动的宣传重点应抓住什么是规范，如何做到规范这个“龙头”。公司组织部门经理每两个月检查一次，并将结果公布。同时，要不断推广活动中涌现出的先进人物和好的做法，并给予奖励。对比赛中工作成绩平平，态度散漫的，给予严厉处罚，部门经理负连带责任。公司在活动的过程中将设立专门的活动宣传园地，始终保持浓郁的活动氛围。

z忠海物业管理有限公司

某物业公司服务质量监督检查管理办法：项目物业服务中心日档案资料

档案资料管理运作流程图:(略)

l、档案资料收、发管理程序

物业服务中心重要资料(如委托方提供的资料)接收必须经过物业服务中心经理或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷立档。

物业服务中心日常管理文件(如物业服务中心通知、通报等)按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收手续，并分卷立档。

2、档案资料管理要求

采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。

尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和利用。

电脑文件由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，定期清除过期失效文件。

原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关数据，以利查阅者及时找到有效的文件。

档案的鉴定必须由物业服务中心经理或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，其他未经授权人士无权决定。

档案组卷按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，并按不同业务部门分柜保存。

专人负责档案保管，做到档案标识清晰，分类明确，易于查找;档案出室必须由具备资格的人员经过登记后方可借出。档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失。

档案室内保管环埯要求达到防火、防潮、防变质等要求，配置有效的灭火器材，并放置适当的干燥剂用以防潮。档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合公司文件管理要求。

针对本项目物业档案资料特点.制定严格的档案保密制度，对档案资料的安全保密管理向业主负责。

以上物业服务中心的档案、资料管理方式。在确定合作关系后，将参照政府机关的有关规定予以改善，以期符合委托方的委托要求。

物业服务中心在项目物业管理期限后，如双方不再续约，将毫无保留地将完整的全套档案资料移交给委托方(**市机关事务管理局)。

某物业公司服务质量监督检查管理办法：物业服务项目外包监控

物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法

1、目的

为服务项目外包过程监控提供指引，提高服务专项管理水平，保证外包后的服务质量

2、适用范围

适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理

3、定义

无

4、职责

部门/岗位工作职责频次

品质管理部组织设备设施、环境大检查，评估服务供方服务质量

抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次;设备设施每半年评估一次

每季度至少一次

管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次

监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况

定期评估服务供方服务质量

监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查，绿化、设备设施每周检查。

清洁、绿化每月，设备设施每季

持续

5、过程控制及方法

5.1 总则

5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法，监控包括管理处和公司两个层次，即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估，实施与供方中高层定期沟通

5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控

5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况，指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。

5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务，检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。

5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估，每半年对设备设施类外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。

5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求，由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核，培训记录应予以保存。

5.1.7客户日常反映的投诉、意见和建议，顾客意见调查，外部质量机构的监督检查，政府各类评比活动等也是对供方进行监控的一种方式，也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。

5.1.8在供方进场作业前，应向管理处提供以下资料:现场操作规程、现场作业人员架构及基本概况(包括照片1张、身份证复印件、年龄、联系方式等)、作业人员岗位职责及分管区域、作业时间、工作进度计划等，并指定与我方直接联系人。供方所提供的资料有变动时，应及时通知我方。

5.1.9管理处负责任人组织业务主管(办)会同品质管理部，根据管理区域的实际情况、顾客的需求等制定适合于本小区的服务质量评审细则、检查标准，作为合同附件。评审细则应包含评审及考核方法。

5.1.10除电梯服务供方提供年度计划外，其它服务供方每月28日前提交下月的定期作业计划。

5.2监控办法

5.2.1内部监控

5.2.1.1对供方的监控主要包括日检、周检、月检、季检。各类检查涉及人员层级及检查的深度、广度有所区别;

5.2.1.2日检:管理处监控人员每日会同供方现场负责人对供方服务质量进行一次检查，并记录，双方签字确认后各留一份。

5.2.1.3周检:管理处监控人员每周会同供方现场负责人至少对其服务质量进行一次全面检查，并根据巡查结果填写相关记录，双方签字确认后各自保留一份。

5.2.1.4月检:管理处经理组织专业主管、监控人员，会同供方项目负责人、现场工作人员，每月共同对其服务质量进行一次全面检查和考评。管理处根据检查结果填写记录，双方签字确认后各自保留一份。月检结束后，要对供方进行月度评估，包含当月检查中的不合格项整改情况、服务达标情况、顾客回访情况、改进建议等内容。

5.2.1.5季检:品质管理部会同管理处经理、专业主管、监控人员、供方项目负责人、现场工作人员，每季度共同对供方服务质量进行一次全面检查和评估。检查可采用查阅质量记录、调查客户意见、现场抽查等多种方式。品质管理部根据对供方的服务质量检查情况及管理处每月上报的供方工作评估报告，对供方的服务质量进行综合评估，内容应包括该季度各项检查中曾经出现过的较大问题及整改情况、业主的意见、现场抽查情况、目前存在的问题、对供方的进一步要求等。季度评估报告由品质管理部负责存档并按管理处进行整理，同时，交一份给管理处存档，一份给供方存档。管理处根据评估报告中汇总的问题要求供方采取纠正措施，并将供方的整改结果报告公司。品质管理部根据报告内容及对供方的现场服务再验证，并将结果汇报公司领导和相关部门，对未按公司要求予以整改的供方，公司将根据实际情况更换新的供方。

5.2.1.6半年检:由品质管理部每半年组织一次对各管理处的设备设施、环境大检查，并全面评估。

5.2.1.7根据各类外包业务的特点及合同约定，选择监控频次。如清洁外包日检、周检、月检、季检都需做，电梯外包则可不选择日检。

5.2.2外部监控

5.2.2.1客户评价:客户日常投诉;本公司组织的顾客意见调查等。

5.2.2.2社会评查:外部质量审核机构的监督检查;优秀小区的验收检查;劳动局安检部门的检查;集团内组织的评比、检查等。

5.2.3特殊供方监控办法

5.2.3.1对仪器仪表检测、电气安全检测及小区垃圾外运等由政府部门直接控制的特殊供方，不须定期评估，要保存好其提供的合格证等有效证明及资料。

5.2.3.2对处于保修期内的设备维保供方，其对设备进行的定期保养及故障处理，须予以记录和报告，具体见《保修阶段工程质量和设备管理监控办法》。

5.2.3.3对提供短期服务的供方，管理处经理安排相关专业主管对供方的服务过程及结果监督检查。

5.3评审方法

5.3.1管理处每月评审主要以日(周)检和月检记录的不合格项作为评审依据。不合格包括轻微和严重不合格。在服务合同中应确定每日、每月和每季度最高轻微及严重不合格数。

5.3.2管理处每月5日前对清洁、绿化服务供方的服务效

果进行总结评估，每季首月5日前对设备设施服务供方的服务效果进行总结评估，填写《 工作评估报告》，交服务供方确认，并抄送公司品质管理部。评估报告作为是否扣减服务供方服务费用的重要依据。

5.3.3轻微不合格的判定以各类服务质量检查标准为依据。

5.3.4严重不合格的判定

5.3.4.1清洁服务

a.在同一天的检查中，发现同一区域(指同一单元或方圆10平方米，下同)出现严重脏污或同一区域有三个或以上的保洁项目不到位。

b.在同一天的检查中，发现三处或以上区域出现相同项目的不合格。

c.连续三日检查中，同一区域出现两次及以上相同项目的不合格。

d.在规定的整改时间内未完成整改项目(排除不可抗力)。

e.员工离岗时间超过半小时或当值时间内干私事。

5.3.4.2消杀服务

a.连续两个月实际消杀次数低于月工作计划。

b.白天在公共区域内发现老鼠活动。

c.一个月内出现两次及以上同类顾客投诉。

d.员工离岗时间超过半小时或当值时间内干私事。

5.3.4.3绿化服务

a.在同一周的检查中，发现三处以上区域出现相同项目的不合格。

b.连续一个月的检查中，同一区域出现两次及以上相同项目的不合格。

c.在约定的整改时间内未完成整改项目(排除不可抗力)。

d.作业过程中出现因服务供方原因引起的有效顾客投诉

e.连续三个月不剪草、草皮杂草面积超过10%或覆盖率低于90%

f.因养护原因造成的乔灌木枯死

5.3.4.4设备设施维护

a.因维护不当造成质量事故。

b.一个月内出现两次及以上因维护不当造成顾客投诉或未及时处理。

c.在规定的整改时间内未完成的整改项目(排除不可抗力和工程遗留问题)。

5.3.5 合同期满前的评估

5.3.5.1不续签合同:合同到期不再续签时，应在合同期满前两个月由管理处进行一次全面的效果评估，填写《 工作评估报告》，发送品质管理部、财务管理部备案。

5.3.5.2 续签合同:在合同期满前一个月，由管理处对该项服务进行统计和分析，按程序报批后续签合同。

5.3.5.3如部门需重新选择服务供方，须按《招投标管理办法》进行。

5.4 考核方法

5.4.1环境类考核方法详见《环境外包监控作业指导书》

5.4.2设备设施、绿化类考核方法参照清洁类相关考核细则

5.4.3对项目施工的监控与考核

5.4.3.1管理处监控人员每天至少一次对施工现场进行检查，重点检查是否按施工方案施工;所用设备工具、施工材料、施工工艺、施工进度、施工质量、安全措施、现场标识、现场环境是否符合要求;有无违反合同规定等。

5.4.3.2安全员按照安全类体系文件的规定对施工人员、施工现场进行监督检查。

5.4.3.3对不按施工方案施工、不遵守管理规定、施工进度或施工质量不符合要求、违规施工导致顾客投诉等，应及时制止、纠正，并依据双方合同、管理责任书等进行考核和处罚。

6 支持性文件

tjzzwy7.4-z01-01-04 《电梯维保监控办法》

tjzzwy7.4-z01-01-05 《环境外包监控办法》

tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修阶段工程质量和设备管理监控办法》

7.质量记录表格

tjzzwy7.4-z01-03-f1《电梯服务供方服务效果评估表》

tjzzwy7.5.1-g01-f1《设备设施巡视记录表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消杀(毒)工作记录表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《绿化效果每日检查记录表》

某物业公司服务质量监督检查管理办法：x小区物业服务

第一章总则

第一条为给我乡居(村)民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强和规范我乡居(村)民安置小区物业管理，维护业主和物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第二条本乡行政区域内居(村)民安置小区的物业管理适用本办法。

第三条本办法所称居(村)民安置小区，是指国家征收农村集体土地上的房屋，对农民合法建筑物实行集中还建具有一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅区域。

本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。

本办法所称物业管理，是指居(村)民安置小区内业主自治组织及其委托的物业管理企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

本办法所称物业管理企业，是指具备相应专业资质，依法登记注册，取得法人资格;并具有较为成熟的物业服务管理经验，经政府主管部门严格审核后进入“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”的专业管理服务企业。

本办法所称业主，是指本乡居(村)民安置小区物业的所有权人及合法使用人。

第四条本乡居(村)民安置小区的物业管理，实行社区(村)委员会管理逐步过渡到业主自治管理再到物业管理企业专业化管理的渐进管理模式，坚持合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。

第五条社会事务办公室(物业管理办公室)负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督。充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。

第二章业主委员会

第六条居(村)民安置小区应成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。一个居(村)民安置小区成立一个业主委员会。

第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地社区居(村)民委员会的人员参加。

业主委员会一般由5至7人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。

业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。

业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。

第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到社会事务办公室登记:

(一)业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主委员会章程。

第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责:

(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程;

(二)通过公开招标、竞标方式，选聘物业管理企业;

(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案;

(四)遵循竞争性谈判定价拟订居(村)民安置小区物业管理服务具体收费项目和标准;

(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促村民安置小区内业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷;

(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房;

(七)组织实施行政机关委托管理的事项;

(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。

第十条业主委员会成立以后，应当及时在纪委的监督、指导下，从“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”中通过竞争性谈判，择优选聘具有相应专业资质证书的市场化物业管理企业。

业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责本社区(村)安置小区的物业管理，居(村)民安置小区的业主不得自行委托物业管理企业。

第十一条业主委员会通过公开招标、竞标方式选聘的物业管理企业须向居(村)民安置小区所在社区(村)缴纳物业管理保证金，与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。《物业管理合同》由经济发展办公室统一制定和审核。

第十二条居(村)民安置小区在未产生业主委员会的情况下，由社区(村)代为行使业主委员会职责。

第三章物业管理企业

第十三条政府将每年对“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”进行评审更新，不定期对已选聘的物业管理企业的管理进行明查暗访、监督、检查，对不按合同约定规则执行、信誉不好、群众满意度测评不合格的物业管理企业，将其纳入“黑名单”，并不得再进入我乡物业管理行列。

第十四条物业管理企业享有下列权利:

(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施;

(二)依照《物业管理合同》《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为;

(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用;

(四)选聘专业人员承担专项管理服务业务;

(五)请求业主委员会督促居(村)民安置小区内业主遵守物业管理规定;

(六)依照《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动;

(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。

第十五条物业管理企业应当履行下列义务:

(一)依法经营，全面履行《物业管理合同》;

(二)不间断地为居(村)民安置小区业主提供服务;

(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意;

(四)自觉接受上级主管部门、业主委员会和居(村)民安置小区业主的监督;

(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章物业管理活动

第十六条物业管理企业根据《物业管理合同》负责下列管理事项:

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护;

(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护;

(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护;

(四)小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护;

(五)代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。

第十七条根据《中华人民共和国消防法》第二条和《省消防条例》第三条的规定:消防工作要以贯彻预防为主、消防结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监督、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。居(村)民安置小区物业管理企业应当在消防部门严格监管下对本小区管理范围内履行下列消防安全职责:

(一)按照《中华人民共和国消防法》《省消防条例》的规定，制定消防安全制度，落实消防安全责任制，利用多种形式，途径在居(村)民安置小区内开展消防安全宣传教育;

(二)随时开展防火检查，发现问题，及时整改，消除火灾隐患;

(三)确实保障疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通;

(四)定期对公共消防设施、器材以及消防安全标志进行检查，若发现有损坏失效等情况，应及时向社区(村)委会及上级消防安全管理部门汇报，进行整改，确实保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;

居(村)民安置小区物业管理企业应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。对消防安全工作管理不力，违反消防安全责任有关规定的责任人，依法给予行政处罚;对发生火灾事故，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十八条城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在居(村)民安置小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。

第十九条居(村)民安置小区内业主装饰、维修房屋，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项明确告知业主。业主须向居(村)委会缴纳房屋装修保证金，由物业管理企业进行监督管理，房屋装修结束后，必须及时清运废弃物，由社区(村)委会退还房屋装修保证金;若业主在装饰、维修房屋过程中，有下列情形之一的，将责令其限期整改、恢复原状，以房屋装修保证金作为赔偿并做出相应处罚:

(一)改变房屋结构的;

(二)改变房屋使用性质的;

(三)影响有关公用设施和消防安全的;

(四)影响相邻房屋使用的;

(五)影响景观容貌的。

第二十条若因物业管理企业管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小区内乱搭乱建，限期内又不能拆除的违法建筑，将由城管部门按照相关规定和程序组织拆除。由此产生的费用由物业管理企业承担。

第二十一条居(村)民安置小区内业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。

第二十二条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员不得实施下列行为:

(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用;

(二)擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌;

(三)损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备;

(四)擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点;

(五)占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;

(六)排放有毒、有害物质或者超标排放噪声;

(七)践踏、占用绿地和损坏花木;

(八)乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物;

(九)在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画;

(十)违规行车、停车、呜喇叭;

(十一)国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。

第二十三条《物业管理合同》终止前，物业管理企业有意续签合同的，需提前3个月向业主委员会提出续签申请，业主委员会接到续签申请后须在2月内上报社区(村)委员会及社会事务办公室(物业管理办公室)，并在上级主管部门监督下，由居(村)委会或业主委员会组织，进行群众满意度测评，测评结果达90%以上者方可续签合同。获得续签合同资格的物业管理企业，第一年，在物业管理内容，方式不变的情况下，物业管理服务费保持原价不变;第二年，根据市场变化，物业管理服务费涨幅不得高于原价的5%。对《物业管理合同》终止前2个月内未提出续签合同的物业管理企业将视为自动放弃续签合同资格。《物业管理合同》终止前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案:

(一)对物业管理服务费据实结算;

(二)移交物业档案资料及有关财务帐册;

(三)移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章物业管理保障

第二十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料:

(一)居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料;

(二)居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

(四)地下管网竣工图;

(五)业主分布情况;

(六)其他有关物业管理的资料。

第二十五条物业资金的管理

(一)各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理，按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定，确保资金运行规范;

(二)物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益，应由社区(村)委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户;

(三)各社区(村)收取的上述所列资金，只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，专款专用，不得挪作他用;

(四)居(村)民安置小区遇重大物业维修项目，在没有确定物业维修金的情况下，必须由物业管理企业提出维修项目计划，资金预算，经社区(村)委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示，并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督;

(五)居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的，差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。

第二十六条各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费:

(一)各社区(村)可根据自身经济情况，在一定时期内为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费;

(二)各社区(村)在小区业主委员会建立后，应逐步推行“业主缴费，村级补贴”的物业服务缴费新模式;

(三)居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关优惠政策。

第六章奖惩

第二十七条对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业，由上级主管部门给予表彰并向社会公布，并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关优惠政策。

第二十八条物业管理企业在合同期内，不履行本办法规定的物业管理义务的，政府将予以警告、责令限期改正;情况严重者，村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。

第二十九条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本办法第二十二条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款，情况严重者，提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。

第三十条居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章附则

第三十一条本办法有关专业用语的含义:

房屋公用部位，是指居(村)民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第三十二条本办法由社会事务办公室负责解释。

某物业公司服务质量监督检查管理办法：物业服务公司仓库

物业服务公司仓库管理办法(二)

1目的

为保障公司正常运营的连续性和秩序，使仓库作业合理化，减少库存资金占用，特制定

本办法。

2范围

本规程适用于总公司及下属各管理处的仓库管理工作。

3物品的验收程序

3.1物品验证的要求:

3.1.1每次采购物品单位数量少于10个的，要求100%抽样验证;

3.1.2每次采购物品单位数量多于10个的，要求10%-50%验证;

3.1.3采购物品必须具备合格证，特别对批量购买的物品必须要验证物品的合格证，物品合格证由仓管员保存;

3.1.4对目测无法验证的物品，必须使用相关工具协助验证;

3.1.5物品的规格、数量等必须与《物资采购计划表》上的内容相符;

3.1.6仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。

3.2物品验证的方法

3.2.1物品包装的验证:

-物品外包装平整光滑，密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹;

-注意核对物品外包装上的生产日期及有效期。

3.2.2物品质量的验证:

-仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形;

-验证铁制品时，应注意物品有无锈迹;

-转动物品连接部分，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声;

-检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象;

-验证物品质地是否符合购买要求;

-检查物品附属件是否齐全。

3.2.3物品性能的验证:

-应对物品的机械部分应反复试动，检查其灵活性、准确性;

-验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状;

-验收电器物品时，应使用万用表测试。

4物品的入仓程序

4.1物品的入仓程序:

4.1.1采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报财务部负责人批准后另行处理;

4.1.2如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货;

4.1.3仓库管理员应对符合购买计划的物品进行验收;

4.1.4经验收合格的物品，仓库管理员应开具《验收入库单》，根据当天的物品验收单登记仓库《库存卡》，并将物品分类存放;

4.1.5仓库管理员应在每月10号《验收入库单》汇总后，交财务会计进行账务处理。

4.1.6拨到部门或管理处直接使用的应开具《物资直拔单》，经使用部门负责人签字后，由使用人直接领用。

4.2退回物品的入仓程序

4.2.1相关人员将未使用完的物品送到仓库;

4.2.2仓库管理员应根据核查结果，进行验收:

-合格品，填写《验收入库单》，在备注栏内填写“退回物品入库”字样，存入合格品存放区内;

-不合格品，存放在不合格品区等待处理。

4.2.3仓库管理员应在每日下班前，根据退回物品《验收入库单》，登记仓库物品《库存卡》，每月10日汇总交财务部进行账务处理。

4.3设备工具的入仓程序:

4.3.1新采购的工具按物品的入仓程序执行;

4.3.2以旧换新的设备工具入仓程序:

- 经办人应凭其所在项目负责人签名确认的《工具/物品借还单》到仓库办理旧工具入仓手续;

- 仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，发给新工具，同时在使用《工具/物品借还单》上由经办人签名确认;

4.3.3退还的设备工具入仓程序:

- 仓库管理员根据使用人的《工具/物品借还单》上的项目，逐项清点退还工具;

- 仓库管理员对退还的工具进行验收;

- 仓库管理员应在《工具登记/领用记录卡》上登记。

4.3.4借用工具入仓程序:

- 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净;

- 仓库管理员根据设备工具的领用记录，进行验收;

- 仓库管理员应及时在《工具登记/领用记录卡》上登记。

5仓库物品的存放管理

5.1物品存放仓库的自然条件:

a)有通风设备;

b)光线充足;

c)面积宽敞。

5.2仓库物品的存放分类:

a)易燃、易爆与挥发性强的物品;

b)吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品;

c)常用工具、材料和配件等;

d)易碎、易损物品;

e)食品类。

5.3物品存放仓库的区域划分:

a)常规物品;

b)工程类物品;

c)危险物品;

d) 待处理物品。

5.4仓库区域划分的方法:

a)在货架上标识并隔离;

b)划线挂标牌。

5.5仓库物品的存放要求:

a)易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意:

-周围无明火、远离热源;

-摆放在地下;

-配备灭火器;

-保持包装完好;

-库房结构坚固，门窗封闭牢固;

-库房门内开。

b)吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时:

-用经过防水处理的货架放置;

-放在干燥的地上或货架上;

-配备防潮通风设施。

c)常用工具、材料和配件等:

-不规则物品，用盒或袋装好后摆放;

-规则的物品整齐的摆放在货架或地上;

-体积较大、体重较轻的可靠墙上放或挂在墙上。

d)易碎易损的物品:

-体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上;

-体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品;

-放置位置有缓冲物。

e)食品:

-放置在经过防水处理的货架上;

-配备通风、防潮设施。

6仓库物品的领用管理

6.1物品领用程序:

a)物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的《出库单》到仓库办理材料领用手续;

b)仓库管理员根据《出库单》上所列品种，逐一发放;

c)仓库管理员根据《出库单》内容登记仓库《库存卡》;

d)

仓库管理员每月10号将《出库单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

6.2工具的领用管理:

a)工具使用人应凭其所在管理处经理签名确认的《工具/物品借还单》到仓库领用工具;

b)仓库管理员应根据使用人《工具/物品借还单》的记录，核对《工具登记/领用记录卡》上的领用工具是否有重复现象:

- 如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放;

- 如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在《工具登记/领用记录卡》上登记。

c)仓库管理员每月10日将《工具/物品借还单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

6.3借用工具的程序:

a)凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在管理处经理签名确认的《工具/物品借还单》，到仓库办理工具借用手续;

b)仓库管理员根据《工具/物品借还单》，与仓库建立的《工具登记/领用记录卡》核对无误后发放;

c)仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

7 附录

l《出库单》

l《物资直拨单》

l《验收入库单》

l《库存卡》

l《工具登记/领用记录卡》

l《工具/物品借还单》

l《库存物品盘点表》

l《物品消耗单》

某物业公司服务质量监督检查管理办法：市物业服务收费管理实施办法

南阳市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[____]2265号)的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于在我市提供市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业。

第三条物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一致的原则。

第六条物业服务收费实行分级管理。市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区（包括南阳油田）物业服务收费标准的制定和监督管理工作；各县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县（市）区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。

普通住宅区（建筑面积在一万平方米以上）物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的普通住宅区的物业服务收费实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应等级的指导价和浮动幅度，并定期公布。实行招投标的普通住宅区，前期物业服务收费按招标价格确定。经半数以上业主同意，由业主与物业管理企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。

第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理，按级收费，动态管理。物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。

物业服务收费等级考评实行百分制。考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间执行二级收费标准；在70—79分之间执行三级收费标准；在60—69分之间执行四级收费标准。

第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。物业服务企业提出书面申请，说明物业服务企业及所服务小区基本情况、申请等级和标准，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图（复印件加盖公章）各一份。价格主管部门根据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。

第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳，经双方协商同意可预收物业服务费。

第十四条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。

第十六条因开发建设单位未按时交给物业买售人或已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。

第十七条小区内公用设施、设备、公共照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担。

第十八条在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定，经营收入按照业主大会的决定使用。停放在小区内的车辆按规定交纳车辆停放服务费，车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

第十九条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得再向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。

装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运收费由业主和物业服务企业协商确定。

第二十条物业服务区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，手续费标准应按规定收取，无规定的由双方协商确定，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同以外服务的，收费标准由双方协商确定。

第二十二条物业服务企业应按价格主管部门的规定实行明码标价。在物业服务区域内显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等内容进行公示。接受业主及社会的监督。

第二十三条政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费项目和收费标准进行监督检查。对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。

第二十四条本办法由南阳市物价局和南阳市房产管理局按各自职责负责解释。

第二十五条本办法自二0一0年一月一日起执行。（原南阳市物价局、南阳市房产管理局《关于印发〈南阳市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（宛价房[____]2号）同时作废。本办法实施前颁发收费许可证的小区仍按收费许可证核定标准执行，待许可证期满后按本办法重新核定标准）。

某物业公司服务质量监督检查管理办法：某小区物业服务收费

1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

2、本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

3、本办法所指的物业服务包括以下内容:

(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

(五)物业的档案资料管理;

(六)《日月星城小区物业管理合同》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》中规定的其他公共性服务内容。

4、 本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判，由合同约定。

5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，聘请有资质的中介机构进行审计。

6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。

7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

8、在本小区内，供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。

9、已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取办法收取。

10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定，在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用，但依据合同和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》，出现应当打折收取的情况时，应当按打折的数额收取。具体操作按照《日月星城小区物业管理考核办法》中的规定进行。

11、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人(承租人)交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行。

13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。

某物业公司服务质量监督检查管理办法：物业服务公司采购

物业服务公司采购管理办法(三)

1目的

为了控制公司支出成本，维持物资耗用低水平，提高资源利用，同时保证物资及时供给，特制订本办法。

2范围

全公司范围。

3采购分类

3.1关键物品:直接为客户提供服务且对服务质量有重要影响的物品;单件物品价格昂贵的物品。

3.2一般物品:对服务质量影响较小的辅助材料或低值易耗品。

3.3服务供方:非我司直接管理，但其人员或物品直接为我司提供相关服务方。

4采购供方的选择

4.1关键物品及服务供方的选择应填写《供方合同履行能力评审表》，附营业执照、相关产品合格证书及其他证明其具备履行能力的证明资料，提交评审小组，经评价符合即可列入《合格供方一览表》。

- 关键物品进入实际采购阶段应填写《申购单》。

- 服务供方进入实际采购阶段应填写《印章及付款申请表》。

4.2一般物品，经采购验收合格后即可列入《合格供方一览表》。实施一般物品采购时需填写《申购单》，审批流程见后。

4.3管理中心组织每年11月份对《合格供方一览表》进行一次重新评价，并制定新的《合格供方一览表》，报总经理室审批。

每年9月份对供方进行一次跟踪重新评价，填写《供方合同履行能力评审表》，不符合的应直接从合格供方表中取消，如因特殊情况留用，应由评审小组提交说明报总经理室批准。

5采购审批

5.1采购计划

月度采购应在每月12日进行库存盘点后，附《库存物品盘点表》及当月《物品消耗单》，在三个工作日内将下一个月度的《物资采购计划表》提交至总公司审批。

5.2分类采购复核

工程类:项目工程部填报-总公司工程部经理复核;

运营类:客服/秩序维护部填报-物业项目经理复核;

行政类:行政助理填报-总公司行政人事经理复核。

分类采购经相关职能经理级岗位复核后，正式进入采购审批及实施流程。

5.3采购审批流程图

5.3.1总公司采购流程图

5.3.2分公司采购流程图

6相关文件

采购过程中，应严格审核可能所涉及到的相关文件:

l采购合同

l产品图样/样板

l产品规格、标准

l技术服务协议/合同等(如有)

7附录

l物资采购计划表;

l申购单

l合格供方一览表

l供方合同履行能力评审表

l物资物品分类表