物业管理监视和测量装置控制程序（优选10篇）

物业管理监视和测量装置控制程序

适配人群	工程部人员，计量管理员，设施运维员	使用场景	设备校验，系统监测，消防检测
制定目的	怕测不准影响服务，让所有设备都准准的，保证业主住得安心。
适用范围	工程部的人，管压力表、温控器、电表、烟感这些设备。
职责分工	工程部牵头定计划、联系校准；使用人日常保管；品质部抽查记录和状态。
禁止行为	不准用没标校准日期的设备；不准在潮湿高温地方乱放；不准超期不送检。
检查与监督	工程部每月查台账，每季度现场核对设备标签；9月30日前完成首轮自查；漏检一次扣当月绩效分。

物业管理监视和测量装置的控制程序

本节规定了对监视和测量装置的控制要求。

物业管理公司制定并执行《监视和测量装置管理规定》，通过对监视和测量装置的控制的有效控制，确保测量能力与测量要求相一致，应从以下几个方面进行控制，以确保:

a.监视和测量装置的型号、编号、存放地点、校准周期、检验方法、验收标准均已被清楚地记录，并存人计量设备台帐中;

b.按规定的时间间隔或在使用前监视和测量装置进行校准或检定，工程部负责制定周期检定计划，并联系国家法定计量部门进行校准或检定并保存校准或检定记录;

c.监视和测量装置必须标明检定状态或校准状态;

d.监视和测量装置的使用环境应符合有关技术要求的规定;

e.监视和测量装置在搬运、维护和储存期间，其准确度和适用性应保持良好;

f.所有监视和测量装置在使用时要保证测量误差已知，且符合规定要求;

g.若发现监视和测量装置未处于校准状态时，监视和测量装置使用者应立即评定已测试结果的有效性，对已确定测量有疑问时，应对其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度检测、计量设备检定计划》和《测量、计量设备检定记录》，负责对所需监视和测量装置进行维护，工程设施有关压力表、温控器、电力表、安全检测装置、烟感器、自动控制系统等设备并按国家的相关规定或确保物业服务符合规定要求适时对相关监测设备进行校验或检定。

7.6.3当计算机软件用于规定要求的监测和测量时，应确认满足预期用途的能力，确认应在初次使用前进行，必要时再确认。

7.6.4对测量结果要进行记录并保持。

物业管理监视和测量装置控制程序：金地花园物业管理设想目标

适配人群	物业项目经理，客户服务主管，安防巡逻岗	使用场景	高端住宅管理，涉外社区服务，业户隐私保护
制定目的	cbd新小区位置好、业主特别，服务得跟上档次。想让业主一进门就感觉尊贵，像住五星级酒店。
适用范围	只管金地国际花园全体业主和物业用房。管安全、保洁、维修、前台、财务这些日常事。
职责分工	项目经理总盯，各班组组长干活，客服主管每天查记录。公司品控组每月暗访打分。
禁止行为	不准穿拖鞋巡逻，不准在业主面前大声说话，不准推脱业主小事，不准漏记服务档案。
检查与监督	所有员工上岗前考服务流程，客服每三天抽查10户档案更新，维修2小时响应，超时扣绩效。季度末看业主满意度，低于90%全组重训。

金地国际花园物业管理设想及目标

作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分，金地国际花园以其优越的地理位置，独具匠心的园区环境建设，特殊的业户群体组成，具有国际一流水准的卓越品质，和谐的融入整个大社区，又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。

对此，在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下，结合金地物业的特点，对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则，iso9000质量管理体系为实施准则，充分发挥金地物业"人性化"管理优势，导入酒店式物业管理模式，实施分区而治;形成相对独立，和谐融入的管理格局，体现vip服务理念，彰显尊贵。

(一)管理设想:

1、建设一支具有专业技术的管理队伍，训练并储备专业技能的物业管理人才;

2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施，营造具有金地特色的高品位的社区;

3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、

行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系，通过职业管理标准化，结合金地国际花园的实际情况，全面落实达到"国优"物业量化管理标准。

4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以"业户为中心"的酒店管理服务模式，主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求，将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的"以人为本"的全方位个性化服务，与业主建立良好的沟通渠道，共同营造"温馨家园"。

在国际花园物业管理中，将导入金地物业"即时服务"和"隐性管理"的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案，对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上，通过分析，针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息，及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前，实现超前服务;

关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则，服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆，因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力，将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式，保障金地物业所崇尚的服务创新能力，突显具有金地物业特征的微小服务特色。

在金地国际花园，业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准，凡是业户所需要的就是我们将要作的。

我们将通过成立"业户应急服务队"和"二十四小时快速维修队伍"，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的即时服务。"隐性管理"，就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理，从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理，只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服，巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域，以免干扰影响业户在园区的正常生活等，充分尊重业户的私密空间。

金地国际花园管理目标承诺:

在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准，二年达到国家优秀物业管理标准。

物业管理监视和测量装置控制程序：物业管理手册－人力资源控制程序

适配人群	人力资源专员，礼兵主管，保洁队长	使用场景	物业招聘，礼兵调配，保洁上岗
制定目的	想让干活的人越来越厉害，服务好业主，环境也管得好。
适用范围	管所有员工，特别是招人、培训、考核、晋升这些事。
职责分工	人力部管管理人员，礼兵部管礼兵和保洁员，各部门提需求、做培训，人力部和礼兵部一起带新人。
禁止行为	不能招了人不培训就上岗，不能没考核就转正，不能不交培训计划，不能漏掉新员工企业文化课。
检查与监督	12月10日前交部门计划，20日前出公司总计划，培训完填记录表，人力部检查，没交扣分，超期重做，试用不合格退回。

物业管理手册:人力资源控制程序

1、目的

通过人力资源管理和环节控制，达到持续提高影响服务质量和环境行为的各岗位人员能力，以确保满足业主和相关方的要求。

2、适用范围

适用于公司对人力资源管理的控制。

3、职责

3.1人力资源部负责管理人员的招聘、培训、晋升、绩效、发展规划，礼兵部负责礼兵及保洁人员招聘、培训及储备，按需调配各部门人员并不断提升服务质量和环境行为。

3.2礼兵部负责礼兵的培训基地的建设。

3.3人力资源部、礼兵部负责新员工的工作安排、岗中指导、培训工作、晋升发展。

3.4负责总公司各部门人才的培养和储备工作。

3.5各部门负责提出培训需求并负责本部门员工的相关培训和人才的培养、储备。

4、程序

4.1人员能力

从事影响服务质量和为公司或代表公司(如承包方)从事重要环境因素的相关人员，必须达到公司的《劳动人事管理制度》及《作业指导书》中规定的相应岗位的能力要求。

4.2人员的招聘

4.2.1各部门根据人员编制的需要和岗位技能要求，各部门通过平台提交用人需求上报人力资源部或礼兵部，人力资源部或礼兵部在接到用人需求后，管理人员30天内、礼兵及保洁员15天内招聘培训合格后输送到位。

4.2.2经培训、上岗试用合格后，人力资源部、礼兵部作好新到人员资料的整理、存放，并安排其享受公司的各种福利待遇，用人部门对其工作给予监督和指导，并逐步培养成为合格的人才。

4.3培训

4.3.1新员工的培训

4.3.1.1人力资源部、礼兵部负责对公司概况、企业文化、劳动人事制度、质量、环境管理体系文件等的培训。

4.3.1.2人力资源部、礼兵部结合各部门，负责对各种技能、操作规程、安全事项及紧急情况的应变措施等的培训。

4.3.1.3由用人部门参与，考核合格后，方可试用。

4.3.1.4各部门负责对各岗位的岗位职责、行为规范、考核要求等的培训。

4.3.2在岗员工的培训

人力资源部、礼兵部按照《公司年度培训计划》，各部门按照《部门年度培训计划》对在岗员工进行提升培训。如有冲突，协商进行。

4.3.3特殊岗位员工的培训

特殊岗位员工(技工、内审员等)按国家或行业规定，由人力资源部组织培训。

4.3.4意识培训

通过培训使为公司或代表公司工作人员达到岗位标准要求，确保各有关职能和层次的员工都意识到:

a)符合管理方针、程序、管理体系要求的重要性;

b)在工作中实际的或潜在的质量、环境影响，以及每个工作的改进所带来的质量、环境效益;

c)执行管理方针和程序，实现体系要求，包括应急准备和响应要求方面的作用和职责;

d)偏离规定的运行程序的潜在后果。

4.4培训计划及实施

4.4.1各部门于每年12月10日前将《部门年度培训计划》报人力资源部审批。

4.4.2人力资源部根据公司发展需要及《部门年度培训计划》于12月20日前制定下年度的《公司年度培训计划》，报总经理批准后下发各部门，并监督实施。

4.4.3每次培训后应将《培训记录》及考核成绩等存档。

4.5绩效考核

4.5.1人力资源部制定和修订相应的绩效考核办法。

4.5.2对各岗位进行绩效考核，将结果提交总经理并作好备案。

4.6晋升

4.6.1人力资源部制定公司人员晋升的制度并实施考核。

4.6.2对符合晋升的人员按照公司的竞聘管理办法组织竞聘，将录用人员的情况上报集团人力资源中心。

4.7员工职业发展规划

4.7.1每年对员工进行职业发展规划的调查。

4.7.2根据调查结果制定相应的管理和培训措施并跟踪实施。

4.8礼兵培训基地的建设

4.8.1建立礼兵培训基地，进行招聘和培训管理。

4.8.2对总公司的礼兵进行统一分配。

4.8.3公司组织的大型活动秩序维护的配合，礼兵的调配工作。

5、相关文件

5.1《作业指导书》

5.2《河南**物业管理有限公司劳动人事管理制度》

5.3《河南**物业管理有限公司部门绩效考核办法》

5.4《河南**物业管理有限公司员工绩效考核办法》

5.5《河南**物业管理有限公司人员晋升办法》

6、相关记录

6.1《培训记录》jw/jl-6.2-001

6.2《部门年度培训计划》jw/jl-6.2-002

6.3《公司年度培训计划》jw/jl-6.2-003

6.4《用人需求表》jw/jl-6.2-004

6.5《新入职员工报到程序表》jw/jl-6.2-005

6.6《新员工入职督导培训计划》jw/jl-6.2-006

6.7《职员基本情况表》jw/jl-6.2-007

6.8《职员求职申请表》jw/jl-6.2-008

物业管理监视和测量装置控制程序：某商务物业管理实务试题

适配人群	产权单位，物业经理，招商专员	使用场景	租赁招商，物业运营，设施维护
制定目的	写字楼人多设备多，容易出安全问题。想让租户安心办公，物业不出乱子。
适用范围	管所有写字楼里的租户和物业员工，管电梯、水电、清洁、保安这些事。
职责分工	物业经理牵头，保洁阿姨做卫生，保安大哥守大门，经理每周查两次记录。
禁止行为	不能私拉电线，不能堵消防通道，不能在走廊堆纸箱，不能让陌生人随便进楼。
检查与监督	每天早上八点前检查一遍设备，领班盯岗，月底汇总问题。漏检一次扣五十，三次就换人。

商务物业管理实务试题

试题参考答案

一、名词解释题:

1.商务物业:是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其进行出租或出售能够获得收入的物业。

2.纯租赁式:即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系，只是单纯的租赁物业，独立进行经营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付物业的租赁费，向物业管理公司定期交付物业管理费。物业管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。

3.合作式租赁:即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为"底金"，另一部分暂时不收，作为产权单位的一种"权益"或投入，双方商定一定的比例，根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。在这过程的始终，物业管理公司仍只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。

二、填空题:

1.会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所

2.作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以收回投资和获取利润。

3.停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。

4.现代写字楼管理较重要的是三个方面:设备管理，它是写字楼的“心脏”;清洁管理，是写字楼的“容貌”;保安管理，它是写字楼的“卫士”。

5.现代写字楼的保安管理有两种方式:一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理。

6.物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作:清洁保障工作和保洁服务管理。

7.写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和楼顶面积。

8.实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体表面的测量来计算的;也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，如走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。

9.最小租金=(日常运行费用抵押贷款还款额预期投资回收额)/楼宇可租用面积

10.现在会所主要有两种类型:一是附属型、二是独立型。

11.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进行经营，经营风险由开发建设单位承担。

12.委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的商业网点。

三、选择题:

1.众多的商务物业的集中在城市繁华区域，形成了(a)，国际上流行的称呼为cbd。a、中央商务区或商务中心区b、贸易中心区c、国际金融中心区d、经济中心区

2.按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类(abcd)。a、写字楼物业b、商业场所物业c、会所物业d、停车场物业及其他商务物业

3.写字楼物业主要包括各行各业的(abc)。a、行政办公b、业务大楼c、商务写字楼d、饭(酒)店4.现代商业场所物业主要包括各种类型的(abcd)等。a、商场b、购物中心c、购物广场d、各种专业性市场5.会所经营的主要项目包括(acd)。a、康体项目b、文化项目c、休闲项目d、娱乐项目6.写字楼物业管理的目标可以用“(c)”六个字来概括。a、安全、豪华、快捷b、安静、舒适、方便c、安全、舒适、快捷d、安静、舒适、快捷7.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指(a)。a、员工自查，领班巡查，部门经理抽查b、岗位自查，领班自查，部门经理自查c、员工自查，领班自查，部门经理自查d、岗位自查，领班自查，部门经理抽查8.关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有(bcd)。a、使用面积=租赁面积×租用率b、租用率=租赁面积/使用面积c、租赁面积=使用面积×租用率d、使用面积=租赁面积÷租用率

四、简答题:

1.商务物业的特点。答:商务物业的特点有:(1)商务物业具有商业特性。(2)商务物业具有价值不能储存的特点。(3)商务物业具有不断保持设施先进的特点。(4)商务物业具有综合性的特点。

2.写字楼的特点答:现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简陋，设备简单缺乏。而现在却不同了，科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化，人们已经不再用传统的工作方式来满足今天的工作要求。现代的写字楼符合现代化的各种要求，它已经具有新的特点。(1)现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大。(2)现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。(3)现代写字楼功能齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。

3.写字楼物业管理的服务要求答:写字楼物业管理的服务要求为:(1)消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。(2)电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。(3)日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公环境。(4)做好应付突发事件的准备。

4.商业场所物业的租赁管理的主要内容答:商业场所物业的租赁管理的主要内容是:(1)商业场所物业租赁的宣传。(2)潜在租户的信息的收集。(3)商场的维护。(4)商场的安全管理。

5.商业场所物业的租赁管理中应注意的问题答:商业场所物业的租赁管理中应注意:(1)加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。(2)强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。(3)处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。

6.会所的功能答:会所主要表现在以下几个方面:(1)会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。(2)会所是发展品牌的重要手段。(3)会所能促进物业项目的租售。(4)所能有力地推动社区文化的发展。

7.会员制会所产生和发展的原因答:会员制会所产生和发展的原因是:(1)有可以享受的理想的环境和设施;(2)为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起，交流经验，分享信息提供机会;(3)现代商务活动大量消费开支的存在;(4)会员可结识志趣相投的人，结识社会和本行业的知名人士或社会名流;(5)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感;会所的气氛从容、不喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。

8.会员制会所经营中应注意的问题答:会员制会所经营中应注意下列问题:(l)不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待，通过科学合理有效的经营，这种投入就会转化为利润中心。(2)会所可以通过提供一些会员专用的设施，来创造一种会员独有的气氛。(3)建立轮流使用设施的制度。(4)对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算，以免会员和公众散客发生时间上的冲突。

五、论述题:

1.试述商务物业管理的特点答:商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面:

(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能实现经营，就失去了这一天的商业价值。(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。

2.试述写字楼物业市场分析的内容。答:首先是地区分析:邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素:

(1)写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率，以及是过剩还是缺乏的。如果不考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空置率较低，而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对较高。

(2)地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%~4%的速度增加等。

(3)地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上，因为经济增长快的地区，市场

不断扩大，写字楼的需求也随之扩大，盈利机会较多，因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。

(4)地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项目(主要指污染的治理、绿化的新建项目等)。其次是吸收能力分析:在分析写字楼物业的空间时，物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间，每年的吸收能力近十万，那么我们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。再次是区位分析:写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响作用，大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑较多的是成本，环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后，旧的物业便被相对较小的公司占用，这也是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见，租金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。

六、案例分析题:

案例3―3高科技企业想要啥样的办公物业从今年初以来，联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心a座，目前已经吸引相当数量的重量级企业进入，比如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商务氛围浓郁的中心区，而选择中关村西区、融科资讯中心、数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园，就是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么这些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢

1.门当户对。企业在寻找办公物业时，除了关注租售价格和物业的位置，还比较注重企业自身的形象，影响企业形象的主要因素之一便是:邻居是谁是否与本企业“门当户对”如果企业本身挺有身价，而位于同一楼层的另一家企业档次较低，那么当有客户来公司造访时，会对公司印象不佳，公司也会觉得“掉价没脸面”，生意当然受阻。

2.公众环境。办公楼里的公众环境十分重要，会对企业员工有潜移默化的影响，在这个楼内的交际圈里，如办公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等，各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员，很可能会对企业间的合作或员工本人有利，互相影响。

3.业务互动。企业在选择办公物业时，非常关心进驻的其他企业的定位，看是否能与那些企业有机会形成生意伙伴。

4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符合企业的实际需求，就像量身定制一样，这样的物业最受企业欢迎。比如it企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬件设施标准很高，该企业却并不需要，花费这么多的租金对企业来说就不值得了。所以，不同的办公物业，针对的目标企业是不同的。

5.位置方便工作。在办公地点的选择上，企业会看这里是否有利于开展业务，以大大提高工作效率和业务拓展。石化盈科首席顾问叶祖达说，盈科在最初选择写字楼的时候，cbd(centralbusinessdistrict商务中心区)和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要cbd这样很中心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择cbd，因为那里是很多大公司的总部，人气很旺。盈科主要是一个从事网络发展、研究方案的技术性的it公司，并不需要cbd的环境，所以三年之内不会考虑cbd，而中关村的氛围正好适合他们。

6.高层人员居住问题。办公物业周边的生活配套设施应满足企业中高层管理人员的需求，包括在周边最好有适合的住宅项目，以解决他们的住房问题，使他们没有后顾之忧，全身心地投入到工作中。

7.吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进驻企业的形象与需求相吻合，这就要求办公物业要针对企业需要“看人下菜碟”，客户需要什么样的服务，就要帮他们配置到什么程度与水平。

讨论题:

1.你对述观点有何看法

2.该分析有无缺陷你认为还应考虑哪些因素

物业管理监视和测量装置控制程序：住宅小区物业管理模式

适配人群	物业项目经理，安防主管，客服主管	使用场景	小区装修管理，智能电梯运维，社区文化活动
制定目的	小区住着舒服，生活观念变了，得用新办法管好物业，让住户更满意。
适用范围	管zz社区所有住户和物业人员，管治安、装修、绿化、停车、电梯、智能系统、文化活动。
职责分工	物业经理牵头定计划，保安保洁维修各干各的活，业委会盯着看有没有做到位。
禁止行为	不准乱停车堵路，不准私自拆改房屋，不准破坏绿化，不准不交物业费，不准保安脱岗。
检查与监督	每月查一次绿化和安保，每季度开一次业主会听意见，没做到扣绩效，年底评优秀团队发奖金，整改三天内要反馈。

住宅小区物业管理模式(五)

居住在zz社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段"三防"结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡"以人为本"的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

物业管理监视和测量装置控制程序：物业管理员工手册－公事处理程序

适配人群	物业管理员，直属主管，部门经理	使用场景	公事困难处置，跨级问题上报，部门间争议协调
制定目的	员工遇到公事困难，要快点解决掉。不想拖着，不想让问题堆起来。
适用范围	所有物业管理员工，处理公事困难和争执的事。
职责分工	直属主管先管，解决不了找部门经理；经理不行报总经理；重大问题组仲裁小组，员工代表也参加。
禁止行为	不能绕过直属主管直接找上级；不能把能自己处理的事推给别人；不能不交书面材料就上报。
检查与监督	问题发生马上报直属主管；主管两天内反馈；经理五天内给答复；没按时办的要说明原因；综合管理部每月查记录。

物业管理员工手册:公事处理程序

目的是使员工在最短时间内解决公事上的困难。

一、直属主管

员工在公事上出现困难或发生争执时，应首先向直属主管报告(此直属主管未必是部门经理)，直属主管应尽力解决;若属权限外的，必须向上级部门经理请示。

二、部门经理

当直属主管解决不了的问题，可用书面形式将调查材料向部门主管/经理报告，指出问题的性质，有关人员及建议解决的办法，同时将副本送综合管理部备案。部门经理解决，在必要时总经理可参与协助。

三、总经理

若经上述步骤还未能解决问题，须将调查结果及建议解决的办法呈报物业公司总经理裁决。

四、仲裁小组

若遇重大问题，物业公司会由总经理、部门经理、员工代表组成仲裁小组协商解决，协商结果为最后裁决结果。任何管理阶层在其职权范围内能够处理解决的，都应自己着手解决，不应推诿或向上级请示。总经理在任何时候都可以提出参考意见。

物业管理监视和测量装置控制程序：物业管理手册发布令

适配人群	物业管理员，客服专员，工程巡检员	使用场景	物业服务，质量管控，细节执行
制定目的	公司想把物业服务质量提上去，让客户觉得靠谱，干活有标准可依，别乱来。
适用范围	所有干物业活的人，包括保洁、保安、维修这些岗位，管日常服务和现场操作。
职责分工	经理牵头定规矩，主管带着员工照着做，人事部隔段时间查有没有照办。
禁止行为	不准不按流程做事，不准对客户爱答不理，不准删改记录，不准推脱责任。
检查与监督	新员工入职就学手册，老员工每季度复习一次，主管每月抽查执行情况，没做到的第一次提醒，再犯扣绩效。

《物业管理手册》发布令

管理公司及下属各公司全体员工:

我们务必牢记“质量是立身之本”、“服务关注细节”、“制度就是严格”的基本理念，并以此为己任，在物业服务中关注质量、关注细节，严格执行各项管理制度，以质取胜，至诚服务。

管理公司在《经营管理制度》的基础上，根据物业管理的行业特点和公司的实际情况进一步深化和完善了物业服务领域的管理制度，系统地形成本手册及其支持文件。

本手册作为管理公司在物业服务领域的纲领性文件，是所有与物业服务有关的管理和作业人员的工作准则，各级员工必须切实遵守本手册的各项规定，为“国际**、百年企业”的宏伟愿景做出新的贡献。

本手册经管理公司经营管理委员会讨论通过，于二○**年一月一日发布，自发布之日起实施。

物业管理监视和测量装置控制程序：盛邦物业管理公司简介材料

适配人群	物业项目经理，设备工程师，客户服务中心主管	使用场景	写字楼管理，工业园运营，政务中心服务
制定目的	怕服务乱套，想让每个项目都干得稳当点，业主满意率能一直高下去。
适用范围	管所有在管项目，比如永利星座、华坤大厦这些地方的保洁、设备、秩序、绿化。
职责分工	简永胜总盯着大方向，各项目负责人天天盯现场，品质服务部每月查一遍，客户服务中心随时接反馈。
禁止行为	不准漏查设备维保，不准保洁拖拉，不准对业主投诉装没听见，不准监控室没人守着。
检查与监督	新员工先培训再上岗，每周开例会说问题，每月品质部飞检打分，连续两次不及格换主管，检查结果贴公告栏。

金宇盛邦物业管理公司简介

企业法定名称: 贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司

贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司成立于____年12月8日，位于贵阳市云岩区新添大道南段188号永利星座大厦4楼，是贵阳市本土成长起来的专业品牌物业公司，是专业从事物业管理服务业务、具有独立法人资格的物业管理企业，注册资金300万元，二级物业管理资质，贵阳市物业管理协会理事单位，公司下设:人力资源部、品质服务部、行政管理部、财务管理部、市场拓展部、贵阳物业管理网及以客户服务中心为枢纽的若干个物业管理事业部。公司现有员工300余人，其中3人持全国注册物业管理师资质、10人持全国物业经理资质、酒店管理及综合体食堂管理专业人员5人、设备工程师5人，均有大中专以上学历。

公司致力于贵州地区高端物业服务事业发展，坚持以管理写字楼、办公场所、政务中心、医院、商场、商业广场、工业园等类似项目物业服务工作为主、以管理住宅小区物业管理和配套服务工作为辅的多元化经营模式，公司总经理简永胜先生是贵州地区物业管理事业的开拓者，现管理的楼盘有写字楼永利星座大厦，写字楼华坤发展大厦，在水一方花园住宅小区，兴业银行贵阳分行，贵州高速公路集团办公大楼，欣盛楠苑住宅小区，燕京啤酒贵州工业园，商住综合体万隆国际、兴业银行职工餐厅等。通过不懈的努力，现我们管理的楼盘业主满意度都超过了95%。

写字楼永利星座位于贵阳未来的北中心大营坡核心位置甲级写字楼，楼高28层，建设面积约32000平方米。

华坤发展大厦位于贵阳大南门，是贵阳的地标性建筑，5a级写字楼，面积35000平方米。

兴业银行贵阳分行办公楼面积6000平方米是兴业银行贵阳总部的办公楼。

贵州高速公路集团办公大楼是贵州高速公路系统集规划、开发、管理营运等一体化综合性的自用办公场所，总建筑面积为65000平方米。

欣盛楠苑住宅小区一二期共计20万平方米。

燕京啤酒贵州工业园20万平方米。

万隆国际是目前贵州地区开发建设最全面的古玩字画集散交易中心，及高层住宅一体化的综合体，总建筑面积为280000平方米。

在水一方花园住宅小区是贵阳新太乙房开公司于____年建成并交付使用，是贵阳市具有代表性的电梯花园住宅小区，总居住户594户，13个单元，最高层30层，小区总面积130000平方米，坐落于贵阳市南明区南浦路9号(省委后门右侧)。

金宇盛邦物业提供的客户/会议服务、秩序维护、设施设备的维护保养、保洁绿化等常规性服务的服务质量保障是建立于金宇盛邦三大保障平台之上的。

一是严格执行iso9001质量管理体系，以此为企业行动指导思想。

二是24小时不间断以客户服务中心为核心部门的服务保障平台。

三是坚持作学习型企业、学习型个人为导向的人力资源平台。

我们专注于物业服务专业，同时把满足业主日益增长的物质文化需求作为金宇盛邦物业公司的努力发展方向――成为建设优质生活的物业服务集成商。

我们的物业管理工作始终坚持的八大原则:责权分明原则、业主主导原则、服务第一原则、统一管理原则、专业高效原则、收费合理原则、公平竞争原则、依法行事原则。

成为建设优质生活的物业服务集成商之路是需要经验累积、需要人力资源管理体系、需要标准体系、需要管理平台、需要文化体系、需要资金投入、需要形象塑造，所有这一切金宇盛邦物业都已万事俱备了，只欠您的参与和给予的机会。

6、人才观:员工构成企业的全部，员工的满意度是企业所有工作的开始，职业化、专业化、高效率、认同感、奉献、是企业认同员工的基础。

7、价值观:效率优先，兼顾公平，可持续发展，是我们价值分配的基本原则，劳动、知识、企业家和资本创造了公司的全部价值。

8、企业文化:以自己的付出获得尊重，以自己的忠诚、坦诚获得发展，我们在追求企业可持续发展的同时，兼顾企业社会公民的责任，倡导在阳光下的制度下，健康快乐的工作。

【尊重、忠诚、坦诚、责任、阳光、快乐】

9、企业行动方针:严谨、细致、精细服务，良好的习惯、追求卓越、勇于创新。

10、服务范围

第一类物业管理服务

按国家优秀示范小区(大厦)的标准提供:

高端住宅小区的物业管理服务。

写字楼、办公场所的物业管理服务。

商场、商业广场的物业管理服务。

工业园、医院、中心的物业管理服务。

酒店、美食城、单位食堂的筹备运营管理服务。

第二类管理与顾问服务内容

物业方案设计。

物业公司管理问题诊断与改进方案。

物业管理招标、投标文件制作。

物业管理的前期介入与设施设备的改进方案。

物业管理公司各工种的专业培训。

物业管理公司调价等重大问题的方案设计。

物业管理顾问服务。

物业管理突发事件的应急方案设计与处理。

第三类专业服务内容

提供专业的验房服务。

物业方面的谈判、纠纷处理。

物业管理合同谈判、审计等

11、金宇盛邦物业公司核心价值观

培训:是企业最大的福利。

投诉:一次机会。

质量:是金宇盛邦的生命线，任何疏忽、借口都是犯罪。

执行力:没有执行力的企业是没有生命力的。

细节:物业管理就是无数个细节构成。

12、公司总经理介绍

公司总经理:简永胜

建设部全国物业管理企业经理岗位证书。

贵阳市物业管理专家库成员。

缔造贵阳物业管理第一品牌 ―中天物业公司的主要参与者。

贵州第一家全国优秀示范小区―中天花园的物管处经理。

15年物业管理的从业经验，写字楼、别墅、大型社区、大型商业的多种物业形态的管理经验。

贵州省物业管理的第一标―乌当行政中心投标的主要参与者。

贵阳市物管师培训的授课老师。

贵阳市级行政中心标书主要参与者和费用的的主要测算者。

中天物业公司物业管理本土化的主要实践

贵阳物业管理网的奠基者

13、公司地址:贵州省贵阳市云岩区永利星座大厦4-a

14、联系

电话:0851-67285256727863

15、邮政编码:550001

二、在管项目一览表

序号物业名称项目坐落位置业主物业类型、规模(平方米) 联系人联系电话合同签订时间

三、公司项目展示

1 、金宇盛邦管理的写字楼-华坤发展大厦外观，毗邻贵行凯宾斯基五星级大酒店，华坤发展大厦位于贵阳大南门，是贵阳的地标性建筑，5a级写字楼，建筑面积约35000平方米。

华坤大厦实景展示

华坤大厦侧面展示

华坤大厦客服中心大厅入口展示

华坤大厦客服中心

2、金宇盛邦管理项目------兴业银行贵阳分行办公楼面积约6000平方米，是兴业银行在贵州总部的办公楼。

3、金宇盛邦管理的写字楼----永利星座 (地址:贵阳市云岩区大营坡转盘)永利星座是位于贵阳未来的北中心大营坡的核心位置的甲级写字楼，楼高28层，建筑面积约32000平方米。

永利星座项目效果图展示永利星座项目实景展示

永利星座项目客服中心入口

永利星座项目监控中心

永利星座项目停车场匝道口

永利星座项目停车场入口

永利星座项目停车场

4、金宇盛邦管理项目----燕京啤酒(贵州)公司工业园，燕京啤酒(贵州)公司工业园约20万平方米。

燕京啤酒工业园区效果图

燕京啤酒工业园区办公楼

燕京啤酒工业园大门

燕京啤酒工业园监控中心

燕京啤酒工业园员工健身房一角

燕京啤酒工业园食堂接待区

燕京啤酒工业园区一角

5、贵州高速公路集团办公大楼，贵州高速公路集团办公大楼是贵州高速公路系统集规划、开发、管理营运等一体化综合性的自用办公场所，总建筑面积为65000平方米。

贵州高速公路集团办公大楼效果图展示

贵州高速公路集团办公大楼实景展示

贵州高速公路集团办公大楼侧面实景展示

贵州高速公路集团职工食堂正门

贵州高速公路集团职工食堂大厅

5、在水一方花园住宅小区是贵阳新太乙房开公司于____年建成并交付使用，是贵阳市具有代表性的电梯花园住宅小区，总居住户594户，13个单元，最高层30层，小区总面积130000平方米。

在水一方项目实景展示

在水一方项目小区一角

6、欣盛楠苑住宅小区一二期共计20万平方米。

欣盛楠苑住宅小区效果图展示

欣盛楠苑住宅小区正门图

欣盛楠苑住宅小区客服中心

欣盛楠苑住宅小区环境展示

欣盛楠苑住宅小区正门图

欣盛楠苑住宅小区环境展示

7、万隆国际广场-贵阳古玩城，万隆国际是目前贵州地区开发建设最全面的古玩字画集散交易中心，及高层住宅一体化的综合体，总建筑面积为280000平方米。

四、资质文件

1、营业执照副本

2、组织机构代码证副本

3、资质证书正本

物业管理监视和测量装置控制程序：医院物业管理投标书编制说明

适配人群	医院后勤主管，物业项目经理，医疗物业运营者	使用场景	医院后勤，物业医疗融合，医疗物业改造
制定目的	医院后勤服务要更规范
适用范围	管aa市第一人民医院的后勤活儿
职责分工	zz物业牵头做，医院派人盯着，双方一起查漏补缺
禁止行为	不准照搬普通小区做法，不准忽略医院特殊要求，不准乱改服务标准
检查与监督	先按方案试三个月，zz物业每月交进度表，医院每月底检查，没做到就重做，两次不行换人

1、aa市第一人民医院后勤服务管理项目，按行业划分应属物业管理行业经营范畴，本方案主要以物业管理行业的法规、标准等为依据。

2、考虑项目所在地aa市物业管理法规的具体情况，对其没有规定或虽有规定操作性较难把握或标准与医院的特殊要求距离较大的内容，编制时参考了国家、广东省aa市、深圳市和zz物业zz物业的相关法规和标准以及zz物业zz物业目前正在管理服务且规模相近的其它物业的相关数据。

3、本方案的主要编制依据如下:

a、政府有关物业管理、医疗行业政策法规;

b、aa市中心医院现状;

c、调研资料;

d、zz物业zz物业医院后勤服务多年管理经验;

(一)、aa市第一人民医院后勤服务管理项目，其主项服务内容既有与物业管理行业相似的常规性;其专项服务内容又与医疗卫生行业有关的特殊性，故本方案主要以物业管理行业的法规、标准等为依据，又充分考虑医院客户的菜单式服务的协议约定。

(二)、本方案编制时参考了国家、广东省、aa市的相关法规和标准以及依照zz物业目前正在管理服务且规模相近的其它物业的相关规定和数据。

(三)、本方案的主要编制依据如下:

1、《广东省物业管理条例》;

2、《aa市住宅区物业管理条例》及实施细则;

3、深圳市关于《1996-1997年度全市物业管理优秀住宅区(住宅组团)优秀大厦、优秀工业区考评的通知》;

4、深圳市《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》;

5、医疗行业标准;

6、《zz物业管理手册》。

(四)、考虑医院目前已有装修、改造等计划，方案编制时在目前实际情况的基础上，适当考虑了装修、改建后的相关情况。

(五)、由于医院提供的相关资料有限，本方案仅为初步方案，疏漏之外，在所难免，请医院领导专家指正。

物业管理监视和测量装置控制程序：物业管理知识竞赛题答案

适配人群	业主委员会成员，物业服务企业负责人，建设单位项目负责人	使用场景	物业服务签约，住宅共用设施维修，前期物业管理实施
制定目的	物业乱七八糟没人管，业主老吵架，环境脏乱差，想让大家住得舒服点，少扯皮多干活。
适用范围	管小区所有业主和物业员工，管打扫卫生、修东西、收钱、签合同这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天干活，街道办偶尔来看看，居民可以随时提意见。
禁止行为	不准私搭乱建，不准乱扔垃圾堆杂物，不准拖欠物业费，不准擅自改公共设施。
检查与监督	物业每月贴检查表，业委会每季度开会查，年底打分，差的要整改，再不行就换人，没完成扣绩效。