物业项目访客接待规程（优选10篇）

物业项目访客接待规程

适配人群	物业服务中心经理，大管家，礼宾主管	使用场景	高档物业，园区参观，客户考察
编制目的	让访客接待不乱套，保证每次迎人都有章法，不冷场不漏事，园区形象稳稳的。
适用范围	来园区看房、参观、检查的各类客人，按a到e级分档。
职责分工	物业服务中心经理带头干，管家、礼宾主管、会所经理一起上，分公司总经理有时也来盯。
操作流程	提前清场布牌、按时迎候、备好茶水果盘、鼓掌问候、带路讲解、目送离园。
执行标准	欢迎牌放指定位置，茶水饮料果盘按级配齐，鼓掌要整齐，路线不能走错，目送车消失才散开。

高档物业项目访客接待规程

一、为访客提供接待服务时，参照公司质量体系文件中《参观接待规程》操作。

二、针对不同访客、客户，设计四个不同级别的接待标准，以适应不同客群的需要，具体接待要求及标准如下:

级别接待对象迎送宾客人员全程陪同人员接待流程

a级:

1、按照接待要求，提前制定和布置接待方案，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前1小时，园区清场，通知礼宾岗，禁分公司总经理集团公司董事长、物业公超司董事长、市a级以上政府公司重要关系客户全体管家会所经理物业服务中礼宾主管心经理级官员、物业服务中心经理分公司总经理止闲杂人员进入园区;

3、提前1小时，分公司总经理和物业服务中心经理巡视园区和接待线路;4、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

5、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等接待物品;

6、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

7、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

8、由物业服务中心经理或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

9、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

b级:

2、提前1小时，物业服务中心经理巡视园区物业服务中心集团公司执行总经理及a级副总、物管公司总经理、其他公司高层管理人员、公司关系客户2名管家礼宾主管会所经理物业服务中心经理经理和接待线路;

3、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

4、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等物品;

5、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

6、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

7、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

8、迎送礼毕，全体人员目送客人车离开视线后，方可回到各自岗位。

c级:

1、提前30分钟，物业服务中心经理巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;集团下属项目公司总经b理、物管公司司总经理、公司关系客户级下属分子公

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶物业服务中心经理礼宾主管2名管家物业服务中心经理水、饮料等;

4、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

5、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

6、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

7、迎送礼毕，全体人员目送客开视线后，方可回到各自岗位。客人车辆离

d级:

1、提前30分钟，物业服务中心副经理或大管家巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园物业服务中心c级开发公司意向客户、普通客户副经理或大管家管家或礼宾主管1名物业服务中心副经理或大管家区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水等;

4、客人下车后，主管领导致问候语;

5、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

6、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

e级

1、门岗礼宾员与业主通话确认访客身份后;业主访客

2、管家或礼宾员陪同至业主家中;

3、业主有需要可陪同业主接待访客参观园区。

备注:1、如需介绍项目概况，则至豪华影院播放项目宣传片并讲解ppt。

物业项目访客接待规程：物业项目变配电房设备巡检

适配人群	配电值班员，电气巡检员，运维技术员	使用场景	变配电房，低压配电柜，燃油系统
编制目的	让配电房设备不乱跑、不出事，保证业主家里灯亮着、空调转着，别突然停电吓人。
适用范围	物业电工师傅，管低压柜、变压器、直流屏这些家伙的日常看护。
职责分工	值班电工自己动手查，班长在旁边盯着，维修单位帮忙修坏掉的零件。
操作流程	先看高压进线电压电流，再摸变压器温度听声音，接着扫低压柜表计和灰尘，最后盯油罐和消防器材。
执行标准	电压电流得在标牌写的数里头，电池水要盖过刻度线，柜子表面不能有灰，记录表每班填满，防鼠板必须立正站好。

物业项目变配电房设备巡检规程

1目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确规定了yy物业管理公司定期对各管理项目变配电设备(设施)进行日常巡检，及时发现排除变配电设备故障的工作规程和管理办法，确保变配电设备(设施)安全运行、正常供电。

1.2适用范围

适用于各管理中心低压配电设备、附属设备设施的日常巡查工作。

2日常巡检内容

2.1高压系统

a.观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。

b.观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂(委托维护单位)

c.观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。

d.巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

3变压器系统

3.1巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

3.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。

4低压配电系统

4.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

4.2检查并清洁各电柜表面积尘。

4.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

4.4检查配电房的消防设施完好情况。

5燃油系统

5.1每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位。

5.2总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在《配电房运行记录表》上。

物业项目访客接待规程：物业项目前期部与发展商联系

适配人群	前期部人员，发展商对接人，物业项目经理	使用场景	前期介入，售楼服务，入伙筹备
编制目的	让前期部和开发商之间联系清楚不乱，保证房子交楼前事情都办妥。
适用范围	物业前期部员工、开发商对接人、售楼处相关工作。
职责分工	前期部员工主做，市场部移交后接手，部门主管盯着进度。
操作流程	先接手续，再定时间，接着考察提建议，然后写公约协议，最后交接人员。
执行标准	每步都要留记录，用公司标准表格，文件必须双方签字，宣传资料给齐，交接要当面确认。

物业项目前期部与发展商之间的联系

1、市场部办理移交手续后，前期部正式同发展商接洽，开始工作。

2、向发展商提供前期介入工作安排表，双方确定具体介入时间。

3、根据发展商的要求，组织相关部门进行实地考察，提供合理化建议。

4、起草《房屋使用、管理、维修公约》，协助发展商到市居住小区管理办公室审批。

5、起草《售楼处、样板间管理协议》及《管理方案》，经双方认可后签字生效。

6、督促发展商安排好售楼处工作人员的日常生活起居，力争为其创造良好的工作和生活环境。

7、向发展商提供中海物业宣传资料及入伙时所需要的资料样本。协助发展商售楼，保证其顺利入伙。

8、分公司成立后，向发展商引见各部门管理人员，使他们顺利交接，保持良好的工作关系。

9、对发展商提出的其他要求，在力所能及的范围内给予满足或经双方协商达成一致意见。

物业项目访客接待规程：科信物业项目接管入伙

适配人群	工程维修人员，物业管家，验收小组成员	使用场景	新建住宅交付，商业楼宇接管，地产项目入伙
编制目的	让新项目顺利交到业主手里，避免房子有问题没人管，保证收房时东西都好用，不漏水不漏电，大家住得安心。
适用范围	科信物业新项目、刚建好的楼、要收房的业主、维修中心和开发商。
职责分工	工程维修中心牵头干，开发商和施工方一起配合，管理处负责监督和记录，业主最后签字确认。
操作流程	先三方一起验楼，再查资料，接着分组细看每间房和设备，问题列清楚，整改完再复验，最后业主自己再验一次。
执行标准	窗户玻璃不能破，地漏要通水，水电必须通，所有数据要和图纸对得上，验收单每人一份，没签字的不算数，记录全得留底。

科信物业项目的接管入伙

(1)接管验收

a、接管验收条件

物业楼宇已竣工，在政府有关单位验收全部合格、附属设备已完全能正常使用、房屋编号已得认可的基础上，由物业公司代表全体业主以物业满足使用功能为主要内容进行再检验。

b、接管验收程序

a、工程维修中心组织相关部门，分别与开发商确定验收日期后，组成开发商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单一式三联，三方各执一份。

b、工程维修中心向发展商索要以下资料:

产权及技术资料;

政府竣工验收合格资料;

物业项目访客接待规程：物业项目给排水设备设施维修保养

适配人群	工程部技工，设备维保人员，物业水电工	使用场景	水泵房运维，明装管道维护，潜水泵故障处理
编制目的	让水泵、阀门、管道这些设备别出问题，保证水能正常供和排，不出漏水、停水这些麻烦事。
适用范围	工程部的技工师傅们，负责水泵房、阀门、管道这些地方的活儿。
职责分工	技工自己动手干，班长看看有没有漏掉的，主管偶尔来抽查下干得对不对。
操作流程	先断电再干活，按顺序查电机、水泵、控制柜、阀门、管道，每步都得做全，不能跳着来。
执行标准	用500v摇表测绝缘，擦设备用干布，拧螺丝得拧紧，补漆要盖住锈，换零件得同型号，记录当天写完。

物业项目给排水设备设施维修保养规程

为规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。

(一)工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。

(2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

(3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

(4)清洁电动机外壳;

(5)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

2、水泵维修保养:

(1)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;

(2)转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承;

(3)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

(4)清洁水泵外表;

(5)如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

(6)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

(7)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。

(1)用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

4、交流接触器维修保养:

(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;清洁铁心上的油污及脏物;

(3)检查复位弹簧情况;

(4)拧紧所有紧固件。

5、自耦减压启动器维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理;

(2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

6、热继电器维修保养:

(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。

7、自动空气开关维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理;

(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

(3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

(4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

8、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

9、信号灯、指示仪表维修保养:

(1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡;

(2)检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

10、远传压力表维修保养:

(1)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

(2)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

(3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

(1)闸阀维修保养:

a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳;

c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

(2)止回阀维修保养:

a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

c、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。

(3)浮球阀维修保养:

a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。

5、潜水泵或排污泵维修保养

(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

6、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

(1)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

(2)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

7、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。

物业项目访客接待规程：物业项目电梯故障维修

适配人群	电梯维修工，维保技术员，特种设备作业人员	使用场景	电梯维保现场，机房检修，井道作业
编制目的	让电梯修起来有章可循，别乱来，保证坐电梯的人不受伤，机器不瞎坏。
适用范围	物业电梯维修工，管的那几台客梯，一出毛病就得动手修。
职责分工	维修工自己上手干，班长偶尔来看看，工程主管最后签字确认。
操作流程	先到现场看情况，再琢磨哪坏了，接着按部位分块修，最后填单子存档。
执行标准	听声音、摸温度、看缝隙，用扳手、螺丝刀、除污剂、润滑油；轴承要转得顺，导轨要平，开关要碰得响，油不能漏，锈必须清。

物业项目电梯故障维修规程

为规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行，特制定本规程。

1.0电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场。

2.0先查看故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。

3.0根据不同的故障，进行相应的处理。

4.0一般常见机械故障及处理措施。

4.1机房:

a.电机轴承故障:电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如油发卡、磨损过大，则须更换轴承;

b.选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度，调整带轮位置;

--选层器三角触头不动:多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承(锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污，加润滑油)。

c. 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

d.限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏。应清洗杂物，更换轴承。

4.2井道与轿厢:

a.轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b.厅门故障同上;

c.开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d.导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口;

e.导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f.安全钳故障:运行时有碰铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构，加润滑油，保证各活动部位灵活。

4.3底坑:

a)补偿链故障:运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

5.0电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

5.1 机房:

a.保险丝故障:

--缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路;

--井道有水，回路有短路点。应断去来源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点，换上相同保险丝。

b.接触器和断路器故障:接触器或断路器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

5.2井道与轿厢:

a.上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b.轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;

c.安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

5.3底坑:

a.缓冲器开关、底坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b.张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

6.0电梯故障排除后，电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中，归档长期保存。

物业项目访客接待规程：物业项目中央空调维修保养

适配人群	暖通维修工，制冷设备技师，物业机电技工	使用场景	中央空调维保，冷却系统维护，风管路保温修复
编制目的	让中央空调修得对、保养得好，别出毛病，别停机，别伤人。
适用范围	物业项目里管空调的师傅，还有冷却塔、风机盘管这些设备。
职责分工	专业维修人员动手干，班长在旁边看，工程主管偶尔来查一查。
操作流程	先断电再动手，按顺序做清洁、测绝缘、调皮带、换零件、拧螺丝、冲水垢。
执行标准	摇表必须500v，绝缘要≥0.5兆欧；盐酸洗冷凝器要配10%浓度加缓蚀剂；风叶转动要顺，没异响，没卡顿；所有螺栓都要拧紧，外表要干净。

物业项目中央空调维修保养规程

为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。

(一)冷却塔维修保养:专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1、用500v摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

7、拧紧所有紧固件。

8、清洁整个冷却塔外表。

(二)风机盘管维修保养:专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

3、用500v摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

6、拧紧所有紧固件。

7、清洁风机盘管外壳。

(三)冷凝器、蒸发器维修保养:专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

1、柜式蒸发器维修保养:

(1)每周清洗一次空气过滤网;

(2)清洁蒸发器散热片;

(3)清洁接水盘。

2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);

(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上;

(4)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。

(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复;

(2)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;

(3)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

2、水泵维修保养:

(1)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

(2)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

3、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4、清洗水泵过滤网。

5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

(六)阀类维修保养:专业人员每半年对阀类进行一次保养。

1、节制阀与调节阀的维修保养:

(1)检查是否泄漏，如是则应加压填料;

(2)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油;

(3)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

(4)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

(1)干燥过滤网:检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器;

(2)电磁调节阀、压差调节阀:

--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。

(七)检测、控制部分维修保养:专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。

1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;

(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

(4)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

2、控制部分维修保养:

(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;

(2)检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换;

(3)交流接触器维修保养:

--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁心上的灰尘及脏物;

--拧紧所有紧固螺栓。

(4)热继电器维修保养:

--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

(5)自动空气开关维修保养:

--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉

)。

(6)信号灯、指示仪表维修保养:

--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

(7)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;

(八)压缩机维修保养:专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。

1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

3、具体检查压缩机如下参数:

(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);

(2)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

物业项目访客接待规程：物业项目消防系统维修保养

适配人群	监控员，安全主管，维修技工	使用场景	火警误报处理，消防设备月检，自动报警年检
编制目的	让消防设备一直好用，不出毛病，着火时能马上报警，保护大家安全。
适用范围	物业消防监控员、维修工、安全主管，还有火灾报警器、消防栓、烟感这些设备。
职责分工	监控员每天检查，维修工每月半年 yearly 搞大检查，安全主管带着干，工程部主管指导清洗，品质技术部找外面人修。
操作流程	先看设备干不干净，再按自检键试试，查主电备电有没有电，测烟感会不会响，拧紧松的线，半年要喷烟测试，每年得请厂家来验。
执行标准	外观要擦亮无灰，探头倾斜不能超45度，喷烟后主机必须收到信号，电线得捆牢，油漆掉了要补，记录表每次都要填，存五年，电源切换必须成功。

物业项目消防系统维修保养规程

为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。

1.0程序要点

1.1检查

1.1.1日检:每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查:

a)每班次均应进行系统设备的外观检查;

b)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换;

c)自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因;

d)故障功能:

--主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况;

--备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线;

--探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

2.1.2月检:每月由安全主管及维修人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》:

a)月检全部内容;

b)测试探测器主要工作电压是否正常;

c)火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号;

d)对楼层消防栓进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆;

e)检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失;任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常;

f)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固;

g)对主电源和备用电源做自动转换试验。

1.1.3每半年检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年(半年)检查保养记录表》:

a)采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示;

b)试验火灾报警的声光显示;

c)试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示;

d)对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验;

e)用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况;

f)用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备;

g)对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备;

h)用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯;

i)从消防联动柜上按强制"消防"开关键使客货梯停于首层试验;

j)在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验;

k)检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

1.1.4年检:每年由维修人员及安全主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年(半)检查保养记录表》:

a)应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃;

b)进行本规程1.1.3的检查内容(a、b除外);

c) 试验火灾应急广播设备的功能。

1.1.5对本规程1.1.3和1.1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局(或安装厂家)检查。

1.2维修保养

1.2.1对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。

每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

1.2.2需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。

1.2.3消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规程》相关内容。

1.2.4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。

物业项目访客接待规程：物业项目房屋的验收接管

适配人群	物业工程员，开发商工程师，验收专员	使用场景	竣工移交，设施接管，资料验核
编制目的	确保房子交到物业手里前真能住人
适用范围	开发商转给物业的所有房子和小设施
职责分工	物业的人主查，建单位陪着看，工程部盯着改
操作流程	先收齐图纸文件，再一栋栋看房子，有问题让建单位修，最后抄表签字
执行标准	图纸要全，屋面不漏，水电通着，电梯能跑，消防喷头得有水，每项都得填表打勾

物业项目房屋的验收接管规程

1.0目的

在竣工验收合格的基础上再验收，以满足使用功能为主要目的。

2.0适用范围

开发商移交给物业管理公司的所有建筑及附属设施。

3.0 依据《物业服务工程验收程序》制定规程

3.1 接管验收应验交的资料

3.1.1综合资料:

3.1.1.1项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件;

3.1.1.2建设许可证。

3.1.2技术资料:

3.1.2.1竣工图:包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

3.1.2.2地质勘察报告;

3.1.2.3工程合同及开、竣工报告;

3.1.2.4工程预决算书;

3.1.2.5图纸会审记录;

3.1.2.6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

3.1.2.7隐蔽工程验收签证;

3.1.2.8沉降观察点建立报告《沉降观察报告》;

3.1.2.9竣工验收证明书;

3.1.2.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

3.1.2.11新材料、构配件的鉴定合格证书;

3.1.2.12水、电、电梯等设备的检验合格报告;

3.1.2.13砂浆、混凝土试块试压报告;

3.1.2.14供水、供气管道的试压报告。

3.2接管验收程序

3.2.1由建设单位备齐接管验收应验交的资料;填写《工程与设备验收资料收发登记表》。

3.2.2物业管理公司会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、按地面、电气、水、消防、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验，依据为《房屋接管验收标准》及相关设备文件说明书并填入《验收移交书》。

3.2.3对验收中发现的质量问题，填写由总公司工程项目部制定的验收表，限期由建设单位进行整改，直至合格。

3.2.4抄水、电、气表底度。

3.2.5房屋检验合格后，物业管理公司签置验收合格凭证，签发接管文件。

4.0 相关文件

4.1《物业服务工程的验收程序》

5.0相关记录

5.1《验收移交书》

5.2《工程与设备验收资料收发登记表》

6.0 附录

6.1《房屋接管验收标准》1991年7月1日

6.2《**项目验收表》

物业项目访客接待规程：物业项目秩序维护部会议

适配人群	秩序主管，班领班，秩序维护员	使用场景	周例会，班会，月大会
编制目的	让秩序部开会不乱套，把问题揪出来、改掉，顺便把经验攒起来。
适用范围	秩序维护部所有人，开例会、班会、全体大会都得按这个来。
职责分工	秩序主管带头干，各班领班配合开班会，主管全程盯进度，大家一块儿听和记。
操作流程	每周五下午开主管例会，周一晚开班会，每月最后一周五开全体大会，出大事随时加开临时会。
执行标准	例会固定时间地点，班会必须主管到场，全体大会不能拖，会议记录手写或打字都要留底，问题当场说清，整改动作要写进计划里，班前会必须当天传达到人。