| 编制目的 | 让维修工作不乱套，保证房子和设施能用，不出安全问题，业户住得安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 各管理处的维修工，管房子和公共设备的活儿。 | ||
| 职责分工 | 维修人员动手干，工程主管安排计划，管理处主任批钱，维修管理员验收收单。 | ||
| 操作流程 | 先巡查记问题，接单领材料，现场设警示，修完填单子，交单等验收，返工要抓紧。 | ||
| 执行标准 | 巡查每天定时做，小问题马上修，大问题当天报；高空作业必须系安全带，警示牌要摆正；修完现场收拾干净，单子写清用了啥材料。 | ||
园区房屋维修工作规程
1.目的
确保维护、维修工作的正常开展，规范维修工作程序。
2.适用范围
适用于各管理处的房屋维修维护工作。
3.内容
3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。管理处负责岗位培训工作，专业技术培训除公司组织的技术培训外，还应参加行业有关培训。
3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修，对不能及时维修的项目作详细记录，填写巡查记录表，并及时上报领导跟进处理。
3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划，根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。
| 制定背景 | 材料堆得乱七八糟，老是磕碰损坏，现场太杂乱，影响施工进度和安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有进场的建材、成品、半成品。 | ||
| 职责分工 | 项目经理总负责，材料员管码放，工长盯现场，安全员巡查看问题。 | ||
| 管理规定 | 材料必须分类码放整齐，钢筋要隔潮防雨，水泥必须进库，门窗要防撞防雨。 | ||
| 监督与罚则 | 每天班前检查堆放情况，发现乱堆当场整改，三次不改扣班组分，月底汇总通报。 | ||
(1) 进场的建筑材料成品、半成品必须严加保护，不得损坏。
(2) 楼板、过梁、混凝土构件必须按规定码放整齐，严禁乱堆乱放。
(3) 过梁、阳台板、等小型构件要分规格码放整齐，严禁乱堆乱放。
(4) 钢筋要分型号、分规格隔潮、防雨码放。
(5) 木材分类、分规格码放整齐，加工好的成品应有专人保管。
(6) 各种电器器件继续数好，保护存放，不得损坏。
(7) 水泥必须入库保存，要有防潮、防雨措施。
(8) 钢门窗各种成品铁件，应做好防雨、防撞、防挤压保护。
(9) 铝合金成品应进行特殊保护处理。
| 制度目标 | 让工作更稳更好更快，大家干活有标准，服务让人满意，流程不乱套。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 团队长带头管，指定人填记录、搞分析；成员要培训、守规矩、做qc小组活动。 | ||
| 核心条款 | 天天按流程干，填好质量记录，每月开质量会，出问题要写改进单，用鱼骨图找原因。 | ||
| 执行要求 | 日常照着做，每月例会分析质量，组长主持，填表打分，奖励干得好的，qc小组每季攻关难题。 | ||
第一条 为不断提升团队的工作质量、改进工作方式、提高工作效率，特制定本办法。
第二条 本团队质量管理的目标
实现团队质量管理最稳定化、最优化
第三条 质量管理实施的时间和频次
质量管理是一个持续改进的过程，需要全体团队成员日常工作中紧紧围绕团队标准化工作即服务满意度、流程规范化、管理标准化这个中心。
第四条 团队质量管理的适用对象。
团队质量管理适用团队全体成员，团队长(或团队长指定成员)要求全体成员日常工作中严格按照团队质量管理流程、制度执行、服务满意度，并对执行的情况和服务满意度进行打分，适当给予奖励。
第五条 团队质量管理的主要内容
1. 对团队成员进行质量管理方面的日常培训，树立团队成员的正确意识。
2. 维护团队质量管理建设，保证团队日常工作的正常进行。
| 制定目的 | 物业活太多太杂，怕大家干乱了，想让服务稳住不掉链子，住户住得踏实点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有物业员工，管修房子、管设备、管电梯、管消防、管保安、管绿植、管打扫。 | ||
| 职责分工 | 经理带头盯进度，各组组长干活，客服每天巡楼看问题，主管每周查三次记录本。 | ||
| 禁止行为 | 不准拖着不修漏水，不准消防器材过期不管，不准保洁三天不扫垃圾堆，不准保安睡岗。 | ||
| 检查与监督 | 每月初排任务表，组长填日报，主管抽查现场，月底没做完扣当月绩效，连续两月差就调岗培训。 | ||
物业管理服务业务的内容
物业管理作为一项多功能、全方位的来务，其涉及的范围相当广泛。在实践中，一个物业管理公司能承揽多少业务，提供怎样的服务，取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。
物业管理的业务
完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。
第一大类是物业管理专项业务，它包括:
(一)建筑管理。这是物业管理的基础工作，包括各类、各种用途房屋的保养、维修，使之保持良好的可使用状态。
(二)设备管理，这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修，使之良好的使用状态。
(三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。
(四)消防管理。
| 制度目标 | 管好仓库东西不丢不坏，让食堂用料及时准确，保证食品卫生安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 保管员负责验收发放保管；业务主管部门管审批；食堂提计划；财务对账。 | ||
| 核心条款 | 入库要凭合同或通知单；分区分类四码定位；先进先出；禁放有毒有害个人物品；离地隔墙存放。 | ||
| 执行要求 | 入库出库要快准稳；货架挂保管卡；每月盘点填表；差错率不超±1%；盘盈盘亏马上报领导处理。 | ||
学院后勤产业处原材料仓库管理制度
第一条 保管员要按照《食品卫生法》和《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》的要求，负责饮食中心物资的验收、发放和保管工作。
第二条 物资入库必须以订货合同、或业务主管部门下达的物资入库计划、或入库通知单为依据办理入库。无合同或无计划的到货，保管员不得随意收货，必须向业务主管部门查询或请示，经批准后才能办理入库。
第三条 物资入库的基本要求:保证入库物资数量准确，质量符合要求，包装完整无损，手续完备清楚，入库迅速。
第四条 科学地保管好食品原材料。必须做好仓库的分区分类保管，货物入库及时，应按库房地点、货架排数、货架号数、货架层数的顺序编列号码(四位编码法)，做出明显标志，便于保管作业，迅速找到货位，及时办理物资出库手续。
第五条 物资储存要保证人身、货架及仓库的安全。
| 制度目标 | 管好仓库东西不丢不坏，让食堂用料及时准确，保证食品卫生安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 保管员负责验收发放保管；业务主管部门管审批；食堂提计划；财务对账。 | ||
| 核心条款 | 入库要凭合同或通知单；分区分类四码定位；先进先出；禁放有毒有害个人物品；离地隔墙存放。 | ||
| 执行要求 | 入库出库要快准稳；货架挂保管卡；每月盘点填表；差错率不超±1%；盘盈盘亏马上报领导处理。 | ||
学院后勤产业处原材料仓库管理制度
第一条 保管员要按照《食品卫生法》和《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》的要求，负责饮食中心物资的验收、发放和保管工作。
第二条 物资入库必须以订货合同、或业务主管部门下达的物资入库计划、或入库通知单为依据办理入库。无合同或无计划的到货，保管员不得随意收货，必须向业务主管部门查询或请示，经批准后才能办理入库。
第三条 物资入库的基本要求:保证入库物资数量准确，质量符合要求，包装完整无损，手续完备清楚，入库迅速。
第四条 科学地保管好食品原材料。必须做好仓库的分区分类保管，货物入库及时，应按库房地点、货架排数、货架号数、货架层数的顺序编列号码(四位编码法)，做出明显标志，便于保管作业，迅速找到货位，及时办理物资出库手续。
第五条 物资储存要保证人身、货架及仓库的安全。
| 制定目的 | 怕买来的零件不合格，影响整机安装和质量。采购出问题会拖慢工期，还可能让客户不满意。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管采购员、外包加工方、技术生产部的人。管元器件、原材料、外包服务这些事。 | ||
| 职责分工 | 采购员挑供应商、填表格、管档案。技术生产部定标准、做计划、验货。副经理批名单和计划。 | ||
| 管理要求 | 必须用合格供应商名单采购。新供应商要试样品。货到先检查，关键件每季度再确认一次。质量问题发整改单，两次不改就踢出去。 | ||
| 监督与检查 | 技术生产部自己查记录，副经理抽查。没按流程走，采购单不批准。出了问题要重做评定，严重就换人。表格填错、漏填，重新培训。 | ||
qms质量手册:采购控制程序
1.目的
对采购过程及供方进行控制，确保所采购与外包加工的产品符合规定要求。
2.适用范围
适用于对安装所需的关键元器件及原材料采购、生产安装外包加工及供方提供服务的控制;对供方进行选择、评价和控制。
3.职责
3.1技术生产部
a.负责按公司的要求组织对供方进行评价，选择与管理，编制《合格供方名录》，并对供方的供货业绩定期进行评价，填写《供方评定记录表》，建立供方档案;
b.负责制定采购计划，执行采购作业;
3.2技术生产部负责编制采购物资技术要求及《采购物资分类明细表》。
| 编制目的 | 防止不合格烟花爆竹进仓库，保证入库东西都安全合格，不让坏货混进去。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 采购员、保管员、检验员，还有所有要进库的烟花爆竹产品。 | ||
| 职责分工 | 检验员自己动手检查，保管员一起数数量，采购员提供单据，主管偶尔来看看。 | ||
| 操作流程 | 先看说明书和日期，再查数量规格，接着试放（按规定来），最后登记台账。 | ||
| 执行标准 | 用眼睛看清楚每张单子，用手点清每箱数量，试放得按安全距离来，登记本上字要写全不能漏。 | ||
检验验收岗位操作规程
1、所有产品进库前采购员、保管员必须要检验。
2、检验员必须认真负责，对产品质量进行严格把控，在数量上与仓库保管共同把关，实施监控。
3、检验人员必须掌握烟花爆竹有关知识，经主管部门培训考核合格，发给相关证件后，才能持证上岗。
4、检验人员要认真负责，仔细检验产品说明书，出厂日期等，不能粗心大意，对过期的、质量不合格的严禁入库。
5、入库时，仓库管理员必须再次查点产品的数量、规格型号、合格证件等项目，如发现产品数量、质量、单据等不齐全时，不予入库。
6、检验员在检验中，确实要进行试放的，应严格按照规定试放检验。
7、对检验出的不合格产品要登记，单独存放，防止流入社会。并上报公司管理人员，及时退货或销毁。
| 编制目的 | 让环氧乙烷灭菌柜用得对，不出错，产品能灭干净。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管环氧乙烷灭菌柜这台设备。 | ||
| 职责分工 | 生产人员动手干，管理人员在旁边看、查、盯。 | ||
| 操作流程 | 贴指示片→按空隙要求堆货→涂机油关门→升温→抽真空→加药→计时保温→反复抽气→出炉查色。 | ||
| 执行标准 | 间隙3～5cm，顶部留10cm，垫板高4～5cm；温度控50～53℃；真空-15～-18kpa稳10分钟；药量0.8～0.9kg/立方；保温8～10小时；抽气3～5次；指示片变蓝才算好。 | ||
一、目的：规范环氧乙烷灭菌柜设备的操作维护保养，保障产品的质量。
二、范围：适用于环氧乙烷灭菌柜。
三、责任：生产人员执行本规程，管理人员负责检查、监督本规程的实施。
四、操作；
1、将每箱待灭菌产品贴上环氧乙烷灭菌指示片，按灭菌炉允许容积将产品入炉 堆放，堆放要求：（每列产品及产品与炉壁四周应留有3～5㎝间隙，顶部空隙在10㎝上，底部有栅条状垫板，高约4～5㎝。）
2、门封条涂覆机油，然后关炉门。开加热及循环泵，使箱内温度控制在50～53℃。
3、开真空泵将箱内真空抽-15kpa～-18kpa观察真空压力表10分钟，负压不变，确认炉门不漏气后加环氧乙烷灭菌药，加药量按0.8～0.9kg/立方计算。
| 制定目的 | 锅炉容易出事，怕炸了伤人，想让它们老老实实干活不惹祸。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管小型和常压热水锅炉，管安装、修、改、用这些事儿。 | ||
| 职责分工 | 质监部门发证监督，使用单位自己装自己修，验收时得叫监察机构来瞅一眼。 | ||
| 禁止行为 | 不能用没证厂子做的锅炉，不能乱改锅炉结构和管路，不能把常压的当承压的用。 | ||
| 检查与监督 | 装完要验收，压力表水位表得按时校验，日常要保养，有隐患马上停，出事按规矩报，查到没做到就整改。 | ||
第一条 为加强小型和常压热水锅炉的管理和安全监察，确保安全运行，制订本规定。
第二条 常压热水锅炉是指锅炉本体开孔或者用连通管与大气相通，在任何情况下，锅炉本体顶部表压为零的锅炉。
第三条 任何单位安装和使用未取得《锅炉制造许可证》的单位制造的小型或者常压热水锅炉。
第四条 小型和常压热水锅炉的安装、修理和改造单位必须取得质量技术监督部门颁发的资格证书。
第五条 小型和常压热水锅炉的安装、修理和改造应当遵守国家有关锅炉方面的规程和技术标准的规定。
第六条 小型锅炉应当至少装设一只压力表。压力表应当按照有关规定进行校验。小型汽水两用锅炉、小型蒸汽锅炉和小型铝制承压锅炉应当至少装设一只水位表。