| 制定目的 | 施工阶段容易埋下后期维修难隐患，物业提前看看能少踩坑。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业公司前期介入人员，管小区施工到交付前的事。 | ||
| 职责分工 | 行政部定配置变更，介入人员盯施工、提建议、记资料、熟管网、护样板区。 | ||
| 管理要求 | 查施工不合理处，参与设备选型，提布局建议，摸清隐蔽管线，整理所有资料。 | ||
| 监督与检查 | 行政部管变更确认，介入人员每天记录问题，漏查或不报要补工时，资料不全重做。 | ||
物业公司前期介入人员职责
1.跟踪与检查施工过程当中出现一些不合理的情况，便于今后物业管理以及维护维修。
2.参与小区内的设施、设备的选型，以及售后服务的一些要求，包括设备调试。
3.从物业管理、维护、维修以及业主的角度提出一些建议，使整个小区布局更完善、更合理。
4.熟悉整个小区的管网隐蔽工程，便于以后维护。
5.收集并整理相关资料。
6.对样板区的维护、维修。
7.熟悉整个小区的配置，包括:设施、设备的功能、房屋结构、环境。
以上几点是前期介入人员的职责。如果遇到功能的配置，以及变更就要找物业公司行政部确定。
| 设立背景 | 小区要有人管安全，防火防盗管交通，还得配合警察处理大案子和火灾。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管整个小区的安全、消防、交通，定计划、盯落实、修制度、练队伍。 | ||
| 工作内容 | 排班考勤、查监控、买消防器材、换过期设备、训保安、开例会、管内务。 | ||
| 协作关系 | 向管理处经理汇报，跟保安员、监控员天天打交道，和公安联动处理大事，和采购对接买用品。 | ||
1、负责安保工作，对管理处经理直接负责。
2、负责物业管理区域范围内的安全、消防、交通管理和物业管理服务等工作，协同公安机关处理相关重大刑事案件和火灾事故。
3、负责制订小区安保工作目标--工作计划和实施方案，并监督检查落实，对物业管理区域范围的安全、消防实行全过程控制，包括安全、消防设施标识的安装、管理和维护，发现问题及时提出整改意见，并检查落实情况。
4、负责制定安全、消防制度及各项应急方案，并定期检查及时对各项制度进行调整、完善。
5、负责做好安保、消防用品的采购、验证、贮存管理，做好本部门进货物品的检验和记录，对过期或失效的消防器材要及时更换，对需要维修物品提出申请。
6、负责安排安保员、监控员班次编排、考勤，组织安保员按治安、保卫和消防管理规定上岗执勤，做好治安保卫工作，并准确地做好相关记录。
7、负责安保员的生活内务管理。
| 制定目的 | 公司要按iso9001标准干活，让管理更稳当，目标能落地，不乱套。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体同事，管日常服务流程、文件、检查这些事。 | ||
| 职责分工 | 管理者代表牵头开会定方案，各部门照着做，品质部盯着看执行没。 | ||
| 禁止行为 | 方针目标变了不重新策划不行，组织大调整不更新体系不行，出大事不改文件不行。 | ||
| 检查与监督 | 管理者代表组织开会出纪要，改文件按《文件控制程序》走，品质部每季度查一次，没按纪要做记录，三次不改要约谈。 | ||
物业管理手册:质量管理体系策划
1、本公司依据iso9001:2000标准的要求，对公司的管理体系进行了策划，对质量管理体系所需的过程进行有效控制，以实现本公司的管理目标，并符合标准要求;
2、按管理手册建立的质量管理体系是在策划、识别、确定、执行、监视、测量分析所需过程及确保管理目标得以实现的前提下进行的，现行的质量管理体系按本手册及相应的程序文件规定实施。
3、当发生下列情况质量管理体系须进行变更策划:
3.1企业宗旨、方针、目标发生变化;
3.2企业内部组织重大调整变化;
3.3企业发生重大质量事故;
3.4企业外部环境变化;
3.5顾客和相关方导致的变更;
3.6法律、法规发生变化。
| 制定目的 | 小区刚交房，装修乱七八糟，设施老被破坏，得赶紧立规矩，让业主住得安心，物业也能慢慢赚钱。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体业主和装修队，管装修施工、设施保护、网站平台使用这些事。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头定方案，客服和保安天天巡楼，工程部盯设备，业委会成立后一起查问题提意见。 | ||
| 禁止行为 | 不准砸承重墙，不准私改水电管线，不准堆建材堵消防通道，不准网上平台发谣言骂人。 | ||
| 检查与监督 | 每月15号前检查装修现场，发现违规贴整改单，3天不改就停工；客服每季度回访业主打分，低于80分扣当月绩效；网站专栏每周更新，漏更一次罚50元。 | ||
北城春色小区物业管理近期目标和远期规划
1、"北城春色小区"的管理目标
"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。
| 制定目的 | 怕策划乱套，想让每步都清楚明白，不漏事不返工。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 新接的楼盘，从盖楼开始到交房前所有策划活儿。 | ||
| 职责分工 | 总经理助理牵头组织，前期人员提意见，其他部门配合帮忙。 | ||
| 禁止行为 | 图纸不看就签字，问题不记周表，方案不评审就用，资料不收全就接管。 | ||
| 检查与监督 | 按早中晚三期干活，每周填记录表，方案要评审再试运行半年，没填表扣绩效，试运行不达标重来。 | ||
**物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1.目的
规范物业管理策划工作流程。
2.范围
适用于公司待接管物业。
3.职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
| 设立背景 | zz苑设备多，得有人天天盯着，不然业主用水用电会出问题。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管水电、查设备、修故障、保运转，不让业主停水停电。 | ||
| 工作内容 | 每天巡检设备，抄电表，试发电机，清管道，查化粪池，填记录。 | ||
| 协作关系 | 听物业主管安排，跟电梯维保公司一起干活，帮业主修东西，要业主签字确认。 | ||
根据zz苑实际情况及设备设施现状情况，为了更好的服务zz苑业户，确保zz苑小区内所有设备设施24小时正常运转，特制定本制度:
1、每天对小区内所有设备设施进行检查，发现问题及时检查;
2、对小区内所有供水供电设备每日进行检查，确保所有供水供电设备正常使用;定期对小区内公共用电用水设备进行检查，发现问题及时解决;
4、对小区内所有用电户周抄表一次，根据抄表情况确定业户用电是否正常;
5、如有维修，接单后20分钟内赶到现场，根据业户室内实际情况制定维修方案，维修后经业主认可签字确认;
6、协助电梯维保公司对电梯做好维修保养工作，并做好详细记录及检查工作;
7、每月15号、30号对小区内发电机进行试运行，做好详细记录，如有问题及时上报，并编写维修方案;、
8、每周小区楼内巡检一次，并对业户电表进行检查，如发现电量少于20度时及时告知业主购电。
| 设立背景 | 公司管着好多商业楼宇，设备多又得常修常养，没专人盯着不行。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好所有设备运行和维修，盯紧安全节能，带好工程部一帮人干活。 | ||
| 工作内容 | 写保养计划、审操作规程、查设备记录、做培训考试、报材料采购、巡检设备状态、整资料归档。 | ||
| 协作关系 | 听物业中心领导安排，跟各系统员工一起干，和外委单位打交道，配合客服处理客户工程问题。 | ||
| 制定目的 | 项目还没交房，怕后期接管时发现设计施工问题太多，影响以后管理。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 签了合同但还没入住的物业项目。 | ||
| 职责分工 | 商务部牵头跑现场提建议，其他部门配合准备资料、培训、验收这些事。 | ||
| 管理要求 | 定期去工地看，提书面整改意见；帮开发商培训员工；参与设备验收；出物业管理方案。 | ||
| 监督与检查 | 商务部组织检查，各部门要按时配合。没做到的，下次开会点名说，影响项目进度要补救。 | ||
项目物业前期介入控制程序
1.0 目的
为了公司尽早了解物业项目的设计、施工情况，确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件，便于管理。
2.0 范围
适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。
3.0 职责
3.1 商务部负责前期介入阶段的接洽、统筹、组织、考察、建议等全方位的工作。
3.2 相关单位负责协助商务部进行准备工作。
4.0 程序
4.1根据合同或开发商的要求，商务部定期或不定期组织公司顾问团赴现场考察，从物业管理的角度提出书面专业建议。各单位应积极配合顾问团的工作。
4.2根据合同或开发商的要求，商务部组织教员对开发商前期物管人员、操作层员工及项目销售人员进行物业管理基础知识及岗位专业培训，并安排好具体相关事宜。
| 设立背景 | 商业事业部要管好多项目品质，得有人天天盯着检查。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 帮工程经理盯项目品质，查台账，干专业线杂事。 | ||
| 工作内容 | 跑项目做品质检查，填台账，收资料，整理文件，跟工程经理跑现场。 | ||
| 协作关系 | 听工程经理安排，跟项目物业负责人对接，有时和客服、保洁同事碰问题，每周交检查表给经理。 | ||
工作职责：
1、协助商业事业部工程经理对各项目进行品质检查
2.协助工程经理处理日常专业线工作
3、负责做好各项目日常台账的检查
任职要求：
大专以上学历，对物业行业有一定的认知，愿意从0学起，有干劲，做事认真负责脚踏实地。