物业管理策划准备工作程序（优选10篇）

物业管理策划准备工作程序

适配人群	品质管理组，前期介入专员，管理处筹建组	使用场景	新盘交付前，地产开发期，项目入伙前
制定目的	怕接管物业时手忙脚乱，想提前理清思路，让以后服务业主更顺当些。
适用范围	新接的小区项目，从图纸看到交房前所有准备活儿。
职责分工	总经理点人牵头，品质组提建议写方案，办公室配人招人，大家各干各的活儿。
禁止行为	图纸不看就签字，方案拖到入伙前才写，周记表漏填或乱填，设备资料不收齐。
检查与监督	品质组每月查前期介入记录，办公室盯招聘进度，没按时完成扣当月绩效，9月底前全做完。

物业公司程序文件

物业管理策划、准备工作程序

1目的

通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。

2范围

适用于公司待接管的各类物业。

3职责

3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。

3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。

3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。

3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。

4方法和过程控制

4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入

4.2.1前期介入的作用

a.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。

b.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验，从日后管理的角度及时向设计单位提出意见，避免出现设计缺陷。

c.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟悉现场情况，为日后物业的管理、维修保养带来便利。

4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。

a.早期介入:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括:

a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。

b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。

c.提供项目营销活动的后勤保障。

d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

e.审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。

b.中期介入:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括:

a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

c.从业主使用功能角度，向发展商建议完善相关设施，修正缺陷，包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

d.根据《物业移交验收标准和要求》，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向发展商建议完善、修正。

c.后期介入:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括:

a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

d.充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况，核实兑现状况，发现问题及时设计替代方案。

4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《前期介入情况周记表》(1-8)上，作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括:

a.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。

b.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

c.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。

4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括:

a.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

b.新建项目的整体情况介绍，包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

c.分析业主需求，针对业主群体特征、个性特征等，提供创新服务。

d.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

e.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。

f.确定、提供服务所需的基础设施，包括:

a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。

c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。

e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。

f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。

4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。

4.4组建物业管理处

4.4.1办公室负责根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。

5支持性文件

**wy7.5.4-s01《物业移交验收标准和要求》

6质量记录和表格

**wy7.1-g01-f1《前期介入情况周记表n01》

**wy7.1-g

01-f2 《前期介入情况周记表n02》

**wy7.1-g01-f3 《前期介入情况周记表n03》

**wy7.1-g01-f4 《前期介入情况周记表n04》

**wy7.1-g01-f5 《前期介入情况周记表n05》

**wy7.1-g01-f6 《前期介入情况周记表n06》

**wy7.1-g01-f7 《前期介入情况周记表n07》

物业管理策划准备工作程序：某物业管理策划阶段工作程序

适配人群	前期介入工程师，物业策划专员，管理处筹建组	使用场景	地产开发前期，项目入伙筹备，样板房代管
制定目的	怕策划乱套，想让每步都清楚明白，不漏事不返工。
适用范围	新接的楼盘，从盖楼开始到交房前所有策划活儿。
职责分工	总经理助理牵头组织，前期人员提意见，其他部门配合帮忙。
禁止行为	图纸不看就签字，问题不记周表，方案不评审就用，资料不收全就接管。
检查与监督	按早中晚三期干活，每周填记录表，方案要评审再试运行半年，没填表扣绩效，试运行不达标重来。

**物业管理有限公司程序文件

--物业管理策划阶段工作程序

1.目的

规范物业管理策划工作流程。

2.范围

适用于公司待接管物业。

3.职责

3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。

3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。

3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。

4.方法和过程控制

4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。

4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:

4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。

4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。

4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。

4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

4.2.1.5审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。

4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:

4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

4.2.2.3从顾客使用功能角度，向地产公司建议完善相关设施，修正缺陷，包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

4.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。

4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:

4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

4.2.3.5了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。

4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1根据物业情况，制定调查方案，对物业进行调查。内容包括:

4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。

4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括:

4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

4.3.2.2新建项目的整体情况介绍，包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

4.3.2.3分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。

4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。

4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

4.3.2.6确定需配置的资源，制定物业管理处开办费计划，包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。

4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证，评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。

4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。

4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。

4.4组建物业管理处

4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。

4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。

5.质量记录表格

**wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》

**wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》

**wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》

**wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》

**wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》

**wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》

**wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》

**wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》

**wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》

物业管理策划准备工作程序：新城物业管理方式及工作计划

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程主管	使用场景	前期介入，入伙交付，二次装修
制定目的	怕物业乱套，想让服务稳当点，业主住得舒服点，小区看着整齐点，大家办事有规矩不扯皮。
适用范围	管新城国际整个小区，管保洁、维修、装修、档案、活动这些事。
职责分工	绿城物业派经理带头，员工照流程干活，公司总部盯着执行情况，定期查漏补缺。
禁止行为	不能拖着不修，不能乱收钱，不能糊弄验收，不能不培训就上岗，不能丢业主资料。
检查与监督	按表格里的时间节点做事，经理每周看进度，没做完扣绩效，月底开会复盘，问题当天记下来改。

新城国际物业管理方式及工作计划

一、管理方式

为使【**新城国际】物业管理工作的顺利开展，浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【**新城国际】物业管理处。

运用cs系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

按照iso9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。

运用ci系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。

在接到中标通知书三十日内，与招标单位签订【**新城国际】物业管理服务合同。

物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。

根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。

我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。

针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的管理方案。

实施日常管理。

二、工作流程

管理处与外部总体关系图

管理处提供服务的流程

业主报修、维修、回访流程

建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

三、工作计划

前期介入工作计划

序号项目工作内容计划时间

1签定物业管理服务合同a、签定物业管理服务合同。

b、与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内

2参与规划、设计与建设a、收集整理各类图纸资料，熟悉【**新城国际】情况。

b、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。

c、就物业管理方面，对【**新城国际】当时阶段提出专业建议。

d、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。

e、设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月

3在建物业前期介入工作a、全面介入在建物业的施工。

b、向项目部提出合理化建议。

c、参与隐蔽过程验收、机电设备调试。

d、分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前

4组建机构a、人员招聘。

b、人员培训考核。

c、人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月

5办公后勤a、管理用房办公用品配置。

b、安排员工用房。

c、物资配备。物业交付使用前三个月

6制定与完善各管理规章制度a、严格按照iso9001质量管理体系标准，制定符合【**新城国际】管理处的各项操作规范。

b、结合【**新城国际】实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月

7销售配合a、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。

b、协助【**新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程

8物业验收

与接管a、依据接管验收标准，逐项严格进行审查。

b、对不合格项目，备案并督促责任部门整改。

c、进行复验。

d、继续整改。

e、符合接管标准后办理书面移交手续。

f、制作【**新城国际】的"备忘录"。物业交付使用前一个月

入伙阶段工作计划

1入伙实施a、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。

b、各项入伙资料文本的准备。

c、明确入伙流程及各岗位职责。

d、与开发商共同策划举行入伙仪，入伙现场的准备。

e、入伙手续办理。物业交付使用前后三个月

2初次业主意见调查a、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。

b、针对业主合理意见，进行纠正措施。

c、回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内

3二次装修管理a、宣传精装修优点，说服业主减少二次装修

b、装修方案审批，宣传装修规定。

c、装修手续办理及装修服务。

d、装修施工工程监控。

e、装修工程验收。物业交付使用起

4档案建立与管理a、收集业主资料归档。

b、各类图纸资料的装订归档。

c、建档与运用。物业交付使用起

5配合销售a、以出色的物业管理协助推动销售;及时将顾客信息反馈给销售部。

b、协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起

日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注

第一年a、全面导入iso9001质量保证体系，修订和完善符合【**新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。

b、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。

c、全面导入ci识别系统。

d、建立电脑网络系统，建立物业管理信息平台工作，实现办公自动化。

e、员工系统培训开展。

f、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

g、按照年度社区活动计划，开展适合【**新城国际】特点的社区活动。

h、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。

i、管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"。

j、开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。

第二年a、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。

b、开展各项便民服务活动。

c、争创"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"，并获得称号。

d、管理水平达

到"全国物业管理优秀示范小区、大厦"的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。

e、中修计划制定。

f、个性化服务的提供和推广。

创优阶段工作计划

时间工作性质工作内容

20**年9月至20--年2月创优达标准备阶段组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名;为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安排本期工作，检查计划落实情况。

开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。

20--年3月至20//年3月创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。

将问题进行整改，根据市达标标准，结合iso9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达到所制订的目标。

20//年4月至6月迎检

阶段根据市创优达标的评分标准，组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。

20//年7月至20//年9月创市优

阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。

根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争在达到市(省)优小区标准。

20//年10月至____年9月创国优

阶段总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。

物业管理策划准备工作程序：物业管理知识--社区工作篇

适配人群	物业项目经理，社区运营主管，综合服务专员	使用场景	社区服务，物业运营，公共设施管理
制定目的	社区服务太杂乱，大家不清楚该干啥。想让物业和社区配合好，一起把环境弄干净、住着舒服。
适用范围	管物业人员、社区工作人员。管餐饮、康乐、购物、便民这些事。
职责分工	社区主任牵头定计划，物业经理落实每天的事，街道办每季度看一次有没有漏掉的活儿。
禁止行为	不准推脱便民服务，不准关掉康乐中心半天以上，不准让购物点乱摆摊，不准美容美发不消毒。
检查与监督	每月5号前交上月服务清单，街道办抽查3个点，月底前补完缺漏，没交清单扣当月绩效200元。

物业管理知识学习--社区工作篇

001物业管理的综合配套服务的主要内容是:餐饮服务;康乐中心服务;购物中心服务;便民服务。

002康乐中心服务的主要内容有:运动;娱乐;美容美发;健美。

003社区的概念是:社区是社会学概念。是指一个相对独立和稳定的地域，以及在该地域上由某种关系而产生的由某些共同意识、利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体。

004构成社区的四个要索是:相对独立和稳定的区域;有一定关系和数量的人口集团;有公共利益的管理机构;居民有地域上的归属感、参与感和心理上的认同感，及由此产生某些集体的意识和行为。

005社区建设与物业管理的关系是:都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业管理主要从完善物业及周围环境的功能来体现以人为中心，为社区创造清洁、优美、舒适、方便、文明、安全的居住环境。社区建设则着眼于协调人际关系，通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。

006社区建设与物业管理的一致的目标是:形成区内居民心灵沟通;形成社区整体独特的文化品味。

007区域化综合物业管理的涵义是:应用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业(包括建筑物土地、市政、环境、配套设施等)实行综合管理，并承担一定的社会职责(公用、公益事业，城区管理，协助政府部门完成相关的责任目标等)，以社会效益、经济效益、生态效益并重为目标的综合物业管理类型。

物业管理策划准备工作程序：物业管理供方

适配人群	物业分公司经理，工程分公司负责人，采购员，合同经办人，管理处主管	使用场景	物业外包管理，工程维修分包，园林绿化外包，清洁服务采购，推广租售承包
制定目的	怕选错供应商，东西不好用，服务不到位，耽误项目进度，想挑出靠谱的长期合作。
适用范围	所有买材料的供应商、做清洁绿化维修推广这些外包活的公司。
职责分工	总经理拍板定谁能进合格名单；各部门自己初筛、写报告、每年复查；财务管采购类，各分公司管对应业务类；管理部门统一存档管表。
禁止行为	没营业执照不行，东西或服务不达标不行，以前出过质量问题不行，价格乱报不行，合同该签不签不行。
检查与监督	先填评审表，再报总经理批，登到一览表里；每年查一次，不合格就警告或踢出去；没按时交表或造假，部门要被提醒；检查由管理部门牵头，每季度抽看档案。

1.0 目的

确保所选定的分包商能提供满足合同要求的物资和服务。

2.0范围

适用于本公司对所有物资供应商和提供物业管理服务项目承包商的选择、评审和管理。

3.0 职责

3.1 总经理:审批确定合格分包商，并核准与分包商签署的分包合同。

3.2 管理部门(或合同经办部门)及部门经理:对分包商进行初评并作出分析报告，组织对分包商进行资格、质量、价格审查和年度审核，建立相关档案管理。

3.2.1 管理分公司:对清洁公司、园林绿化外包公司的管理。

3.2.2 推广租售分公司:对承包公司推广有关工作的分包商的管理。

3.2.3 工程分公司:对维修及工程分包商的管理。

3.2.4 财务部采购员:物资采购分包商的管理。

3.2.5 百花广场管理处以外的其它管理处视其规模特点参照本程序执行。

4.0 定义

供方:即材料的供应商和工程的分包商。

5.0 内容

5.1 物资供应商的选择和评审

5.1.1 供应商的选择基准

5.1.1.1 必须有合格的营业执照及相关资质。

5.1.1.2 供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等。

5.1.1.3 市场信誉良好及本公司与其以往的采购活动中未发现过质量问题纠纷。

5.1.2 管理部门或合同经办部门拟出符合上述要求的若干家供应商，从以下几个方面对其进行评审。

5.1.2.1 供应商的资质。

5.1.2.2 以往与其合作的信誉情况。

5.1.2.3 供应商的质量保证体系。

5.1.2.4 供应商供应产品的品牌。

5.1.2.5 样品测试结果的评价。

5.1.2.6 对比类似产品的试验结果。

5.1.2.7 供应商售后服务状况。

5.1.2.8 产品价格。

5.1.2.9 评审过程

5.1.3 管理部门或合同经办部门对评审结果进行记录，填于《供方评审表》中。入选的分包商，呈总经理批准后，登录于《合格供方一览表》上。

5.1.4 合同签订:对一次性物资采购总金额在10000元以上分包项目，必须签定分包合同。

5.1.5 合同内容包括:单位名称，物资的规格型号、数量、金额，付款方式，物资的质量规定、技术指标，交货日期、地点，保修服务、售后服务，违约责任，其他条款等。

5.2 服务项目分包商的选择和评审

5.2.1 分包商的选择基准

5.2.1.1 有合格的营业执照及资格证书。

5.2.1.2 提供的服务能满足本公司管理或质量的要求。

5.2.1.3 在达到质量要求的情况下，价格适宜。

5.2.2 管理部门拟出符合上述要求的若干家分包商，可以从下几方面对其进行初、评审。

5.2.2.1 分包商的资质。

5.2.2.2 以往与其业务往来的信誉情况。

5.2.2.3 分包商的技术力量、人员素质。

5.2.2.4 服

务价格。

5.2.2.5 有无服务质量方面的承诺等。

5.2.3 管理部门或合同经办部门对评审结果进行记录，填于《供方评审表》中。入选的分包商，呈总经理批准后，登录于《合格供方一览表》上。

5.2.4 合同签订:对金额在10000元以上分包项目，必须签定分包合同。

5.2.5 合同内容:单位名称，服务范围及内容，合同期，合同金额，付款方法，合作方式，双方权利和责任，违约责任，调解与仲裁，其他条款等。

5.3 合格分包商的年度审核

5.3.1 管理部门组织有关人员对合同期在一年以上分包商进行年度审核，将审核内容记录在《供方评审表》中，审核内容可包括:

5.3.1.1 过去一年的业绩。

5.3.1.2 过去一年的质量管理状况。

5.3.1.3 对分包商的检查记录及数据资料。

5.3.2 凡在年审中确定没有达到合同要求的分包商，经相应权限人批准以下列方式处理。

5.3.2.1 取消其分包商资格。

5.3.2.2 要求限期作出整改，对未能在限期内改进的，终止承包合同，取消其合格分包商资格。

5.4 管理部门应建立合格分包商档案，将合格分包商及年审合格分包商汇编填写《合格分包商一览表》，以便日后选择相关项目时进行参考。

5.5 对取消合格资格的分包商，由管理部门从《合格供方一览表》予以删除。

5.6 当合约有规定时，客户或其代表到公司或分包商处进行产品(或服务)验证时，由管理部门进行安排，并不作为有效管理分包商的依据。

5.7 记录保存

5.7.1 各管理部门保持《合格供方一览表》最新状况。

5.7.2 《供方评审表》由各管理部门保存至合格资格取消后一年。

6.0 相关文件

采购管理程序

7.0 记录表单

7.1 合格供方一览表 gc-p 02-01 b/0

物业管理策划准备工作程序：物业管理处入住期日常

适配人群	物业工程员，装修监督员，保洁主管	使用场景	房屋维修，装修监管，设备维保
制定目的	物业变多了，事情杂了，得有个规矩让大家照着干，别乱来，让小区更稳当些。
适用范围	管物业处所有人，管房子、装修、设备、清洁、绿化、消防、保安、停车、产籍、钱这些事。
职责分工	经理带头定计划，各组长盯自己块儿，主管每月查一遍，查出问题马上改。
禁止行为	不准漏修房子，不准放任乱装修，不准设备坏了不报，不准清洁拖拉，不准消防器材挪用。
检查与监督	每项工作写进月计划，组长每天巡，主管月底核，没做完扣绩效，连续两次不合格调岗。

进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作(但不限于):

1.房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

2.装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;

3.设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

4.清洁服务:加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生;

5.绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;

6.消防管理:建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

7.安全管理;加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适;

8.车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序;

9.产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符;

10.财务管理:对物业管理资金运作和管理。

物业管理策划准备工作程序：某物业管理公司出纳工作守则

适配人群	物业出纳，收款会计，付款会计	使用场景	客户缴费，押金管理，支票签发
制定目的	怕出错乱账，让钱账对得上，客户问啥都能答上来。
适用范围	出纳自己，管收钱付钱、记账、发票支票现金这些事。
职责分工	出纳自己干，财务主管盯着，经理不定期抽查本子和钱箱。
禁止行为	不准隔天记账，不准支票不催报，不准发票乱放，不准现金不点清。
检查与监督	每天下班前核完流水，主管每月5号查上月凭证，漏一次扣20元，三次谈话。

物业管理公司出纳工作守则

1.牢固树立服务意识，为客户提供优质服务。

2.对客户讲话要有礼貌、耐心，尽可能回答客户提出的问题，如不清楚，应及时向领导请示，以便给客户一个满意的答复。

3.每日及时登记流水帐，做到日清日结，帐实相符。

4.保管好库存现金，押金凭证、支票等。

5.保管好使用和未使用的发票。

6.按规定签发支票，并催促领用者5日内报帐。

7.按时登记各种现金、银行存款帐，不延误结帐。

8.平时收款、付款现金时，无论是客户还是内部职工，做到当面点清，唱收唱付。

9.协助收付款会计做好收款和付款工作。

10.定期将收款存入银行，做到不坐支。

11.按时交纳税款，不得延期。

12.每月结帐后编制《银行存款余额调节表》。

物业管理策划准备工作程序：x城小区物业

适配人群	物业项目经理，开发商对接人，客服主管	使用场景	前期介入，项目接管，入伙准备
制定目的	开发商楼盘在建，物业得提前准备。怕接手时手忙脚乱，想早点理顺事情，帮卖房也让自己站稳。
适用范围	管新城小区整个物业事，从盖楼时就插手，到业主入住后服务，还有会所、停车、装修这些活。
职责分工	物业经理牵头签合同、定计划；客服和工程人员跑现场、收资料、盯施工；公司总部定期查进度和问题。
禁止行为	没签合同前不能收钱、不能擅自承诺服务标准；验收前不许让业主进房；装修监管不到位不准放行。
检查与监督	每项任务标清楚时间点，比如3月1日开始收图纸，4月20日前完成验收。主管每周看表，超期要说明原因，两次拖沓换人干。

新城小区物业管理工作计划

物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、项目接管工作计划;并依据开发商制订的远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

一、前期介入工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1签定物业管理合同

商定物业促销协助计划与地产商定

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

2成立物业公司协商确定管理处办公场所签订合同后十日内

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

3前期介入

收集各类工程资料20*1.5.1至20*2.3.20

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

4导入长城物业管理公司模式

导入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

5物业接管准备验收物业软硬件20*2.3.20至20*2.4.20

移交资料问题备忘

二、入伙接管工作计划

1入伙准备及实施

准备、完善入伙所需资料和设备20*2.3.1至20*2.4.28

入伙仪式策划及举行

办理入伙手续

2二次装修的管理建立二次装修程序及档案20*2.4.20至20*2.9.30

模拟二次装修动态表

进行有效监督

3首次征求业主意见

征求大厦合理化建议20*2.10.20至20*2.10.30

(集中在装修期间)

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识20*2.4.20至20*2.7.1

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划

管理策划内容描述备注

完善体系定期内部评审iso9002(2000版)质量管理体系:

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法:

完善各类壁挂文件，ⅴi系统。物业招租程序:

完善三表联抄系统及业主自助查阅系统;

建立完善的分包方工作绩效考评体系;

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训;

定期上门回访及开展tcs调查:

全面开展**新城海岸的文化活动建设(一年不少于10次):

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作小区办事指南:

助开发商做好楼盘的销售工作。

会所策划经营定期开展业主消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容见小区会所管理

加强对分包项目的监管

管理达标-年内达到深圳市、广东省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准

智能小区保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

实现宽带网络社区

物业管理策划准备工作程序：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

适配人群	物业项目经理，工程主管，客服负责人	使用场景	物业筹备期，设备调试验收，施工现场安保
制定目的	怕收费乱，怕服务跟不上，怕业主不满意，想把物业事理顺，让小区早点稳当运转。
适用范围	管顺驰水蓝小区所有物业活儿，包括收钱、招人、培训、买装备、验设备、安保、出方案、定规矩、买保险。
职责分工	顺驰物业牵头干，武汉天津调骨干来搭班子，荆州本地招人补缺，工程主管盯设备验收，安保队长管现场巡逻。
禁止行为	不准乱收物业费，不准没培训就上岗，不准缺装备硬开工，不准设备没验就接手，不准安保不到位放人乱进。
检查与监督	先列清单，再分头干活，每项有时间点，顺驰物业自己查进度，月底对表，慢了加人加班，漏了返工重来，总部随时抽查。

*确定物业管理费收费标准

顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

*安排和招聘管理人员

顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

*完成物业管理人员入职培训

顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

*准确各种物品和装备

顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

*参与设备调试和验收

顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

*提供施工现场安保服务

施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

*确保物业管理各种方案

顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

*制订物业管理的各项规章制度

顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

*完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

物业管理策划准备工作程序：某物业管理公司财务会计工作程序

适配人群	物业财务会计，物业出纳人员，物业成本核算员	使用场景	营收单据审核，原始凭证核验，记账凭证复核
制定目的	公司要拿到准的财务数据，帮公司多赚钱，别乱花钱。
适用范围	管会计、出纳这些财务岗，管单据、凭证、账本、报表、预算这些事。
职责分工	财务经理牵头审流程，会计做账填表，出纳管钱收付，总经理盯着看有没有错。
禁止行为	单据没盖章不能收，金额对不上不能报，假发票不能用，没签字不能走账，自己开的票必须盖公章。
检查与监督	每月5号前交上月账，财务经理抽查凭证和账本，月底前出报表，错了重做还扣绩效，连续两次错要谈话。