设施维修

物业程序文件

--物业服务中心来电来访控制程序

1.0目的

确保客户的所有来电来访内容能及时、准确、有效地得到答复与跟进。

2.0适用范围

适用于物业服务中心服务范围内的所有来电来访工作。

3.0职责

3.1物业服务中心总监、经理负责协调与监督所有来电来访服务质量，并根据实际情况做出改进决策。

3.2客服部经理每天审阅《前台客服台账》，指导不合格事项的跟进和整改。

3.3物业服务中心客服部负责所有来电来访的接待与跟进工作。

3.4物业服务中心工程部、礼宾部负责配合客服部服务的专业支持、解答和跟进工作。

质量管理:过程和服务的监视和测量控制

1、目的

对质量管理体系服务过程进行监视和测量，以确保和验证服务的符合性。

2、适用范围

适用于对质量管理体系服务过程持续满足预定目标的能力进行确认，对服务所需采购品质量进行监视和测量。

3、相关/支持性文件

《内部审核程序》

《不合格控制程序》

《纠正措施程序》

《预防措施程序》

《全国优秀管理住宅小区标准》

4、职责

4.1质量管理部负责对服务过程质量监视和测量。

5、工作程序

5.1服务过程的监视和测量

5.1.1根据公司总的质量目标进行分解，转化为与质量相关的过程的质量目标，为保证目标的顺利完成，采用服务质量检查与考评的方法进行过程的服务的监视和测量。

5.1.2服务质量检查与考评分为公司内部对服务质量的检查与考评和公司外部对服务质量的检查与考评。

物业辖区特殊环境清洁标准作业规程

1.0目的

规范特殊环境清洁工作，确保环境卫生质量。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区在特殊情况的清洁工作。

3.0职责

3.1客户服务中心主管负责特殊情况下清洁工作的组织、检查和安全管理工作。

3.2保洁组领班负责协助主管检查、组织实施特殊情况的清洁工作。

3.3清洁工负责依照本规程进行特殊情况下的清洁工作。

4.0程序要点

4.1污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理。

某工业园区提高物业管理服务水平的整体设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业、宿舍一体的园区。一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍____0平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、煤气站、围墙(周界)智能防范系统、电梯9部，园区设有出入口一个。该项目布局合理，设施完善，设备高档。针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”。

物业辖区水泵作业指导书

1.0目的

确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。

2.0范围

适用于**物业工程部。内所有水泵，包括:生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。

3.0职责

3.1给排水工程师及主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。

3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。

4.0工作规程

4.1生活水泵

生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1~2次新油。

保养内容∶

4.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。

4.1.2检查盘根是否正常。

4.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。

4.1.4观察压力表指示是否正常。

4.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。

写字楼消防管理的特性、组织机构

1、写字楼消防管理的特性

(1)火灾危险性高，一般装饰材料易燃性高，增加火灾的危险性。

(2)建筑物内电源多，电线纵横，工程设备多，维护保养疏忽，安全系数减少，易发生事故。

(3)进行二次装修频繁，如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护，极易酿成火灾。

(4)高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。

(5)疏散困难，楼层多，火灾时只能靠防火梯疏散，人多紧急时，易发生意外伤亡，如管理不善、梯间常放置杂物，则影响疏散困难。

(6)扑救的难度大，大厦楼层高，消防车能力不及，救火人员消耗体力大，救火速度慢，加上如供水不足或压力不够，均带来扑救的困难，一旦失火，将造成严重的经济损失及人员的伤亡。

物业管理手册:服务理念、方针和目标

1 服务理念

我们秉承ee集团"服务关注细节"的服务理念，并在物业服务的实践中贯彻 和发扬。

"服务关注细节"要求我们在顾客需求和期望的识别、服务策划、服务提供过 程、服务控制、服务改进和创新等方面必须深入和细致。

1) 重视每一位顾客的每一项需求和期望，逐步建立科学、严谨、量化的信息搜集和分析方法，准确把握顾客的需求、期望及其变化。

2) 建立和完善ee物业服务标准，为保证服务质量提供可评价和持续改进的客观依据。

3) 全面建立物业服务过程的规范要求，针对每项服务过程具体明确步骤、责任、 方法、工具、记录、人员资格和监控要求等。

1、工程质量保证体系

2、质量保证措施

2.1强化质量意识，认真贯彻落实"质量第一"的方针，严格按设计图纸，现行施工规范、规则，以及业主的特殊技术要求、监理工程师现场指示组织施工，把创优工作贯彻到施工生产全过程，确保工程质量。

2.2建立健全各级全面质量管理与质量保证体系。成立以项目经理为首的全面质量管理领导小组，积极开展全面质量活动，并根据施工中的难点和工艺要求，对出现的缺点和通病，开展qc小组活动，制定有效防范措施，提高工程质量水平。

2.3加强工序质量控制，严格按iso9001质量保证体系组织生产，按规定制定各工序、各环节的操作标准、工艺标准、检查标准，对工序标准执行情况作好记录，使各工序衔接有序并实现可追溯性。

2.4强化工程管理，落实技术责任制，制定有针对性的专项施工方案，认真做好技术交底。

1 工作目标

确保电动车辆性能完好，提高车辆的使用寿命，满足公司使用要求。

2 工作职责

负责电动车辆的行驶、保养、维修。

3 工作指引

3.1车辆行驶前，检查制动系统，转向系统是否安全可靠，方向选择器和加速器踏板是否正常;轮胎气压是否适当;轮胎螺丝是否松动;检查电量显示器的指示红灯是否合符要求。

3.2正确使用方向行驶选择开关，在行驶中，不能同时踩下加速器踏板和制动踏板。下坡时应用行车制动踏板控制车速，决不允许转挽方向选择开关所处档位。

3.3停车时，要锁住刹车制踏板。方向行驶选择开关要在空档位置。应把钥匙转到"off"位置， 并取下钥匙。

3.4清洁车辆时，不能用水直接冲洗所有电器设备。

3.5行车前，确保所有乘客坐稳并抓紧扶手。

幼儿园教养员岗位职责

1、认真贯彻《幼儿园教育指导纲要》，依据《快乐与发展课程》并结合本班幼儿的年龄特点和个体差异，制订教育工作计划，并认真实施，促进幼儿身心和谐发展。

2、严格执行幼儿一日作息制度，注重常规培养，科学合理地安排幼儿一日生活。

3、严格执行幼儿园安全、卫生保健制度，时刻注意幼儿安全，认真交接班并填好记录。指导并配合保育员管理本班幼儿生活和做好卫生保健工作，做到教中有保、保教并重，培养幼儿良好的生活卫生习惯，减少各种疾病的发生。

4、按计划备课，做好活动前的一切准备工作，随时接受园领导及上级部门的检查及指导。

5、为幼儿创设与保教要求相适应的良好的生活学习和游戏环境，寓教育于游戏之中，开展内容丰富形式多样的教育活动，发挥环境的教育作用。

一、总则

第一条 校园道路交通安全管理，遵循以人为本、按章依法管理原则。凡进入我校校园的各种机动车、非机动车、行人，都必须遵守本办法。

第二条 凡在z大学校园道路上参与或涉及交通活动的单位和个人，都应当遵守本管理办法。

第三条 对违反本管理办法的人员，根据情节轻重，按照学校有关规定给予批评教育或按学校相关规定处理。

第四条 校内发生交通事故，由公安交管部门进行处理。

第五条 本管理办法适用于z大学校十陵校区，其他校区参照执行。

二、校园道路管理

第六条 未经学校批准，任何单位和个人不得擅自封闭、占用校园道路或从事堆物作业、搭棚盖房或其它妨碍交通的行为。

建筑消防设施维护保养制度(三)

(一)消防安全管理人负责组织实施对本单位消防设施、器材维护保养，确保其完好无损。专兼职消防安全管理人员负责管理、维护消防设施、器材。

(二)对消防设施、器材应进行登记，建立维护、管理档案，记明消防设施、器材的类型、数量、部位、检修或充装记录和维护管理责任人。

(三)灭火器维护管理要求:

1、灭火器应保持铭牌完整清晰，保险销和铅封完好，应避免日光曝晒、强辐射热等环境影响。

2、灭火器应放置在不影响疏散、便于取用的指定部位，并摆放稳固，不应被挪作它用、埋压或将灭火器箱锁闭。

(四)消火栓维护管理要求:

1、消火栓不应被遮挡、圈占、埋压。

2、消火栓应有明显标识。

3、消火栓箱不应上锁。

4、消火栓箱内配器材应配置齐全，系统应保持正常工作状态。

为保持温馨家园环境优美，给业主营造一安全、舒适、优雅的高尚住宅小区，结合本处的实际情况，特制定本规定:

一、管理处绿化工是本区绿化管理工作的直接负责人，负责培植、维护、管理绿化的权利和义务，必须负责

1、充分利用和发展绿化地率在45%，并且合理布置花草树木的品种和数量;

2、熟悉花草树木的名称、特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等，方便业主、顾客观赏;

3、对花草树木进行培土、施肥、除杂草和病虫害。并修枝剪叶、补苗、淋水，大棵的灌木要给予以造型，丰富绿化内容;

4、保持绿化清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗，花木生长茂盛;

5、劝阻和处罚违反有关绿化管理规定和行为。

物业管理手册:服务实现

公司对于小区的管理是通过过程控制来实现的，通过这些过程的实现应达到以下要求:

1、小区符合城市规划要求，严格按照国家验收标准进行验收，具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。

2、交接后对小区实行专业化管理:

2.1完善、健全公司管理体系。

2.2配合组织召开业主大会，成立业主委员会，明确业主委员会与物业公司的责、权、利关系。

2.3依照物业管理服务合同，对小区实施管理和服务。

2.4依据国家物业管理条例及国家的法律、法规，完善各种约定性文件。

2.5实现计算机网络化管理。

2.6物业服务人员经过岗位培训，具有满足服务要求的能力。

某小区物业档案管理工作

"资料的收集

设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，聘专职档案员，直接隶属办公室。建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是从规划设计到工程竣工的全部工作技术维修资料;从空间上讲是物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。

"资料分类整理

收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。