物业辖区水工巡查 作业指导书（优选10篇）

物业辖区水工巡查 作业指导书

1.0目的

确保设备的安全运行，将事故消灭在隐患之中。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖****项目内水箱间、水泵、表房、污水井的巡视工作。

3.0职责

3.1领班负责制定巡视计划、安排班次并负责监督实施。

3.2所有水工应对所管辖的设备设施做到心中有数，熟悉地理环境及设备的位置、用途及使用标准。

4.0工作规程

4.1水箱间:检查水位是否正常;稳压泵运转是否正常;地面是否积水。每天巡视应不少于两次。

4.2水泵房给水泵:检查水泵运转是否正常;盘根是否正常;电机和泵体发热情况是否正常。每天巡视应不少于两次。

4.3总水表井:每天抄表一次，计算每日用水量。

污水井:检查污水泵运转是否正常;检查自控是否正常;清除污物。每天巡视应不少于两次。

4.4巡查完毕后，填写《巡查记录表》。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区水泵

物业辖区水泵作业指导书

1.0目的

确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。

2.0范围

适用于**物业工程部。内所有水泵，包括:生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。

3.0职责

3.1给排水工程师及主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。

3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。

4.0工作规程

4.1生活水泵

生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1~2次新油。

保养内容∶

4.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。

4.1.2检查盘根是否正常。

4.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。

4.1.4观察压力表指示是否正常。

4.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。

4.1.6听水泵机组运行时有无异常杂音。

4.1.7注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。

4.1.8如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。

4.1.9在《设备卡片》上填写保养记录。

4.2消防水泵

消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。

4.2.1检查泵体清洁状况。

4.2.2检查各种螺丝联结是否牢固。

4.2.3观察压力表指示是否正常。

4.2.4检查盘根是否正常。

4.2.5检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。

4.2.6听水泵运行时有无杂音。

4.2.7在《设备卡片》上填写保养记录。

4.3加压泵及电气控制设备

加压泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。

4.3.1观察压力表指示有无异常显示。

4.3.2检查加压泵盘根是否漏水。.

4.3.3检查机械运转是否正常。

4.3.4检查电气控制设备有无断路现象。

4.3.5检查电气控制是否灵敏。

4.3.6在《设备卡片》上填写保养记录。

4.4污水井及潜水泵

要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。

4.4.1检查自控和手控是否运转正常。

4.4.2清理污水井中的杂物。

4.4.3检查泵体。

4.4.4检查水泵是否被杂物堵塞。

4.4.5在《设备卡片》上填写保养记录。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区住户违章处理

物业辖区住户违章处理作业指导书(七)

1.0目的

规范住户违章处理工作，维护住户共同利益，保持小区良好的环境和秩序。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心管辖范围内住户违章事件的处理。

3.0职责

3.1服务中心经理负责住户重大违章事件的处理。

3.2客户服务部主任负责住户一般违章事件的处理。

3.3客户服务部客服助理协助主任进行住户违章事件的处理工作。

3.4各部门员工负责住户各类违章行为的规劝及协助工作。

4.0程序要点

4.1违章处理的原则

4.1.1以劝导、教育为主的原则。

4.1.2慎用处罚的原则。

4.1.3处理尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。

4.2常见住户的违章现象

4.2.1违反装修管理规定的现象:

a)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局;

b)对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建;

c)擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

d)擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观;

e)擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物;

f)其他违反装修管理规定的行为。

4.2.2违反消防管理规定的现象:

a)堵塞消防通道;

b)损坏消防设备和器材，动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、报警装置、灭火设施;

c)超负荷使用电器、乱拉乱接电线造成火灾隐患;

d)在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品几及其他废弃物;

e)营业场所不按规定配置灭火器材;

f)其他违反消防管理规定的行为。

4.2.3违反环境卫生管理规定的现象:

a)乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰和大小便;

b)破坏卫生设施设备;

c)在公共场地私自堆放、吊挂杂物，乱搭、乱建、乱张贴涂写;

d)高空抛物、倒污水;

e)播放高音喇叭制造超量噪音;

f)践踏草坪、攀摘花、树及占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品;

g)其他违反环境卫生及美化的行为。

4.2.4违反治安管理规定的现象

a)违章停车;

b)违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;

c)聚众赌博、打架斗殴;

d)其他违反治安管理的行为

4.2.5无特殊原因，拒交有关管理服务费用的行为。

4.2.6采取可能损害其他住户利益或影响小区安全的行为。

4.2.7违反以上管理规定，未造成小区住户利益或管理处经济受损或对小区公共安全造成威胁的视为一般违章，其他违章均视为重大违章。

4.3违章的处理方法

4.3.1即时劝导、教育，适用于一般违章事件

4.3.2限期整改:适用于违反本规程4.2条有关款项，尚未给小区造成经济损失的违章事件。

4.3.3赔偿经济损失:适用于违反本规程4.2条有关款项，给小区公共利益造成较大经济损失的违章事件。

4.3.4提起诉讼:适用于给小区造成较大经济损失而拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理服务费用，经业主委员会调解无效的违章事件。

4.4违章处理程序

4.4.1服务中心各区域工作人员如发现住户有违章行为时应立即采取规劝、教育的方式进行处理，劝导住户停止违章行为。当事人如置之不理，应及时将情况反馈到客户服务部处理。

4.4.2客户服务部客服助理接住户违章信息后，在《住户违章事件记录表》上登记然后按以下规定进行处理:

a)属重大违规事件的报服务中心经理处理;

b)属一般违规事件的报客户服务部主任亲自或指定金管家到现场予以劝导、教育。

4.4.3服务中心经理接到重大违章事件信息后，根据情况及住户违章给小区造成的经济损失大小，决定采取处理方式方法的意见。

4.4.4对于住户漠视服务中心给予的处理意见，不配合小区正常管理工作的，应通过业主委员会协调解决。

4.4.5对于给小区造成较大经济损失且拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理费用，经业主委员会调解无效的，必要时可依法向当地司法机关提起诉讼。

4.4.6对于"赔偿经济损失"、 "提起诉讼"的处理措施一定要特别慎重，处理完毕后，客户服务部应主动与当事人沟通及缓和双方关系。

4.5资料保存:《住户违章事件记录表》由管家服务中心行政文员统一归档。

5.0支持性文件

5.1《住户手册》

5.2《装修管理工作手册》

6.0质量记录

6.1《住户违章事件记录表》-qp-08-12-f001

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区治安消防

1.0目的

通过对所管物业区治安、消防工作的规范化管理，确保所管物业区安全运行，保护

广大业户的生命、财产安全。

2.0范围

适用于公司所管物业区域的治安、消防综合管理。

3.0主要职责和权限

3.1安全主任或当值领导全面负责公司所管物业区的治安消防管理工作。

3.2各管理处主任或当值领导是所管物业区治安、消防管理工作的第一责任人。

3.3管理处保安队长负责开展落实物业区域的治安、消防工作。

4.0作业用具:

对讲机、手电筒、战斗服、防火服、胶靴、消防斧、消防手套、腰斧、铁钎、消防扳手、消防腰带、担架、急救药箱、铁锹、消防沙、警棍等。

5.0作业准备:

5.1上岗作业准备:

5.1.1检查队员是否按要求着装、注意形象。

5.1.2检查对讲机信号是否良好。

5.1.3了解当前岗位情况，询问上班是否有未完成的工作和注意事项。

5.2消防作业准备:

5.2.1检查对讲机信号是否良好，手电筒电量是否充足，应急工具是否齐备完好。

5.2.2检查急救药箱，确定各项必备药品齐全。

5.2.2检查设施设备运行是否良好，并调整为自动状态。

5.2.3检查相关岗位人员是否在岗在位。

5.2.4检查消防通道是否畅通、防火门是否关闭。

5.2.5制定相应的演习方案或应急措施。

5.2.6检查场地是否符合演习要求。

5.3治安应急作业准备:

5.3.1检查通信工具是否畅通。

5.3.2检查警棍等应急工具是否齐全完好。

5.3.3检查应急人员到位情况。

5.3.4制定应急措施，重点部位要加派人手。

5.4动火作业准备:

5.4.1清理施工现场易燃易爆物品。

5.4.2检查操作人员是否持有相应的上岗证。

5.4.3检查动火设备、电源是否符合要求。

5.4.4检查施工现场是否配备足够灭火器，安全负责人是否在场。

5.4.5检查是否办理《施工准许临时动火作业票》。

6.0作业内容

6.1管理处保安队治安消防实行二十四小时三班运行制度。

6.2治安管理

6.2.1保安门岗负责大厦出入人员的管理。在正常工作时间，对出入大厦人员可不做控制，如发现推销人员、携带有易燃易爆危险品人员或其他可疑人员时，则应予以盘查、制止，必要时通知值班室处理;在非工作时间内，对进入大厦的人员要问清事由，查验其有效证件并要求在《进入大厦人员登记表》中登记，对无正当理由或无证件人员不准进入大厦。对当值期间发生的事件应记录在《值班记录》中。ab座门岗值班员根据实际情况负责雨棚灯和大堂照明的开启和关闭，内保巡逻人员应在每日20:00对大厦内部公共照明适当关闭进行节能。

6.2.2在大厦内从事装修的施工人员，需佩戴管理处发放的施工证方可进入大厦工作，且按二装管理规定走指定施工通道，乘坐指定专用消防梯。

6.2.3消防中心值班人员应观察闭路监控镜头画面，对重要控制点应重点监视，发现异常情况或可疑人员应及时通知巡逻保安人员，并将值班期间发生事件记录在《值班记录》中。

6.2.4如发生紧急治安事件，可参照《应急事件处理作业指导书》执行。

6.3消防管理

6.3.1消防中心在接到消防报警系统报警后应立即通知值班室派保安员赶到现场查看情况，如报警属实，应立即采取紧急措施，具体按《应急事件处理作业指导书》执行，并将当值期间发生事件记录在《值班记录》中。

6.3.2大厦内动火作业管理

任何业户单位、个人需在大厦内动明火作业时，管理处应要求其在保安队办理《施工临时动火作业申请表》，保安队消防班长在动火人员妥善处理动火现场后，发给其《施工准许临时动火作业票》，并随时关注现场情况，如发生火警、火灾、异常情况，参照《应急事件处理作业指导书》执行。

6.3.3大厦的消防演习

(1)管理处主任负责大厦的消防安全管理工作，且每年至少举行一次消防灭火作战演

习，管理处主任编写《灭火演习方案》报副总经理(兼安全主任)审批后组织实施。

(2)消防演习后，保安队做好《消防演习实施记录》，管理处主任要组织参加人员评估演习效果，针对存在的问题进行总结分析，必要时制定纠正措施，具体参照《纠正措施程序》执行。

6.4大厦的治安、消防巡逻

6.4.1管理处保安队内外保巡逻人员对整个大厦实行24小时检查，每1小时分区域巡查一次，对巡逻中发现的问题应记录在《巡查记录表》中(必要时应及时和值班室联系请求处理)，并于第二天将发现问题反馈给工程组、机电管理部等相关责任部门，由责任部门确认，并落实处理。在责任部门对《巡查记录表》的信息确认三天后，保安队巡查人员进行复查再跟进。

6.4.2巡逻人员按照路线进行s形或o形巡查。

6.4.3巡逻项目

巡查项目巡查内容/要求

消防设施(设备)1、灭火器清洁无损、保险销完好、压力正常。

2、消防栓清洁完整无损，设备完好无缺。

3、防火门完好能自动关闭，并保持常闭状态。

4、出口指示灯保持亮灯指示、无松动、脱落、破损。

5、防排烟阀保持关闭状态，清洁无损。

6、喷淋信号阀保持开启状态，压力正常。无积尘、松动、缺损。

7、防火卷帘门保持开启状态，压力正常、按钮箱玻璃无损、卷闸活动轨道无阻塞、保持清洁。

8、消防通道保持洁净，畅通无阻。

9、烟(温)感器保持洁净、无松动、脱落。

10、报警按钮洁净、完好、无松动、脱落。

11、警铃洁净、完好、无松动、脱落。

12、无线对讲系统完好、无损、保持通讯正常。

13、摄像镜头洁净、完好、无松动、脱落、缺损。

公共区域设施(设备)1、照明灯具洁净完好，无松动、脱落、不亮或沾有尘土。

2、电梯门、轿箱洁净，无划痕和乱张贴，轿箱不锈钢

映像镜面洁净完好，监控镜头完好。

3、地面砖洁净、无破损。

4、大理石地/墙面光泽、洁净、无破损。

5、涂料墙面洁净，无污渍、划痕、破损和乱张贴。

6、楼梯扶手洁净、无破损。

7、生窗保持常闭状态，无锈死、破损和不洁净。

8、门、窗保持洁净、无破损、可正常开关、防火门保持常闭状态、电管井门锁完好。

9、天花、吊顶洁净，无破损、脱落、积尘。

10、标识系统完好，无松动、脱落、涂改、不洁净。

11、公共厕所整洁、设备完好，无乱涂写张贴;下水管道通水良好;公共区域无鼠蛇、蟑螂滋扰。

12、地下室垃圾周转站垃圾桶摆放整齐美观，桶外无垃圾粘附物，装修垃圾无散装，地面冲洗清洁、无积水，站区范围无异味、积水。

二装现场巡查1、合理封闭施工场地，降低尘埃、嗓音污染。

2、无乱抛洒、堆积装修垃圾在施工范围外。

3、在非规定时间内不得进行拆墙、油漆或使用冲击钻钻墙等污染性较大的作业。

4、配备有效灭火器，消防设施、设备完好，消防通道畅通无阻。

5、有指定吸烟区，有指定易燃品堆放区。

6、使用货梯清运垃圾或货物时须专人护送，搬运易燃、可燃等危险物品必须配灭火器护送。

7、保持现场生窗呈常闭状态。

8、无乱拉乱接电线现象，保持插座、开关和线路完好，电线无裸露、绝缘老化、破损现象。

9、施工区域无使用大功率电热器具、灯具，明火作业必须办理《动火作业证》并有安全员或防火责任人在场监管。

10、施工区域无发生争吵、打斗、赌博、色情等违法乱纪活动、施工人员不得在其他业户场所(公共场所除外)活动，无损坏、偷窃公共设施、设备和业户财产事件发生。

11、施工现场进行泥水作业时需采取防渗漏等保护措施。

大厦本体外围1、玻璃幕墙保持洁净、完好无损，无乱张贴、悬挂、大面积污染。

2、广场地面洁净，无缺损、丢弃杂物。

3、喷泉保持清洁无积尘、设备损坏、乱弃杂物。

4、绿化盆栽保持洁净、完好，无枯黄、缺损。

5、花坛整洁，无积尘、践踏、缺损、丢弃杂物，并定期修整。

6、草坪平整、无成片枯黄、积水、杂草、杂物。

7、各车场标识、网线、车位清晰、无涂改、损坏、并保持车道畅通。

8、各岗亭整洁，设备完好。

6.4.4如发生紧急事件，可参照《应急事件处理作业指导书》执行。

6.5物品控制管理，具体参见《物资出入管理作业指导书》。

7.0异常情况处理

7.1灭火器压力不足、防火门闭门器损坏、出口指示灯不亮。

处理方法:立即填写《巡查记录表》报工程组维修更换，3天后跟进复检。

7.2施工现场噪音、灰尘过大，油漆味过浓，影响业户正常办公秩序。

处理方法:立即通知停止施工，向施工负责人解释二装施工相关管理规定，协调施工时间。联系清洁公司派人清洁，必要时，通知消防中心开启风机排尘。

7.3施工现场电源线路发热或有焦糊味。

处理方法:立即拉下电源开关，检查施工现场电源是否按施工要求安装、检查用电工具是否功率过大、电源线是否超负荷。找到原因后，立即现场整改。整改完毕后必须经电气工程师验收合格后方可进行施工。

7.4明火作业现场没有灭火器、动火作业人没有使用面罩。

处理方法:立即停止施工，向其现场负责人和动火作业人说明明火作业的要求和个人防范措施。责令其立即整改，经验收合格后方可进行施工。

7.5大厦内遇有可疑人员。

处理方法:上前敬礼后，询问其要去哪一家公司，如不能说清，可拒绝进入大厦或带到值班室进一步处理。

7.6电梯困人。

处理方法:当电梯发生故障困人时，应及时与轿厢内人员取得联系，问清情况，并立即通知电梯维修员及时处理，同时通知值班室派就近巡逻队员到场进行安抚，直到解困为止。必要时汇报领导，并在值班记录上作好记录。

8.0记录

《消防演习实施记录》

《进入大厦人员登记表》

《施工临时动火作业申请表》

《施工准许临时动火作业票(回执)》

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区电梯困人救援

1.0目的

规范电梯困人救援作业程序，确保乘客与电梯安全。

2.0范围

适用于**物业工程部**项目内电梯困人救援工作

3.0职责

工程部主管负责电梯困人后救援工作的组织实施。

工程部值班员负责电梯困人后救援工作。

4.0工作程序

当发生电梯困人事故时，工程部值班员应迅速到达事故现场，通过电梯内的电话或直接喊话与被困乘客取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援。告诫被困乘客不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开状态，服务部值班员应将轿厢门完全关闭。

根据停层指灯或用电梯厅门专用钥匙打开厅门。观察判断轿厢所在位置。

救援方法:

4.1拉下楼顶电梯电源开关。将电梯完全断电。

4.2电梯厅门专用钥匙开启厅门。

4.3使电梯归首层。

4.4协助乘客安全离开电梯轿厢。

4.5重新关好电梯门。

4.6在故障电梯的首层厅门悬挂《暂停服务》标志牌。

4.7通知通力电梯公司维保人员进行检修。

4.8救援工作完毕后，工程部值班员应将困人救援情况完整规范地记录在《突发事件登记表》。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区应急事件处理

物业辖区应急事件的处理作业指导书

一、水渍事故的应急预案

当发现物业有水浸情形，管理人员必须迅速采取行动以阻止水势蔓延，避免破坏物业其他设施，一旦接获水浸报告，各员工必须:

1、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲厕水、工业用水或排水等，并在新年棵能力下，立即设法制止水势蔓延，如关上水阀、启动潜水泵降低水位。若不能制止时应立即通知工程人员、管理处经理及中央控制中心，寻求支援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

2、观察四周环境，漏水是否影响各项设备、电力变压房、电梯、电线槽、电擎等，如有浸水应立刻切断电源，以防水浸漏电伤人。

3、利用沙包遏止水势蔓延到其他地方，防止漏水渗水电梯等设备，并须将升降电梯立即升上最高楼层，以免被水浸湿而使机件受损。

4、利用现有设备工具拖把、扫把及潜水泵工具等设法清理现场。

5、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

6、通知保洁部清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业户。

7、日常巡逻时应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

8、必须准备足够沙包、条木等作为爆水管及雨季使用。

9、将一切有关资料包括水浸原因、涉及面积、破坏程度等--记录详情于日常管理记录薄内，并向管理处经理呈交报告。

二、停电停水的应急预案

1、若电力公司或自来水公司预先通知物业暂时停电、停水，应立即将详情和有关文件呈交设备部主管。

2、设备部主管应立即报告管理经理并准备水电值班人员。

3、业户服务部发出有关停电停水通知，告知业户并将停电停水通知预先贴在明显处。

4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持在良好待用状态，可在应急情况下随时开动管理处必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电 时使用。

6、当发生突然停电，停水事故时，业户接待员应立即通知管理处经理及控制中心，安排设备部人员维修，并同志业户有关停电情况，防止偷盗和抢掠。

7、维修人员必须具有相关的专业资格，如修理工程超越物业维修人员能力范围，可由管理处经理通知有关单位到场抢修。任何非专职人员均不得自行修理，以免导致生命危险和触犯有关法规。

8、保安部加强停电、停水期间物业区域的保安工作，防止偷盗和抢掠。

三、电梯故障应急预案

物业内一旦电梯发生故障，不论是否办公时间，都应致电分承包方通知维修人员到场维修，而维修电话号码通常应展示于电梯内或大堂显眼处，同时应张贴"服务暂停"等字样于电梯外，以通知各业户。

1、管理处一旦得知电梯困人，应立即通知现场巡逻保安员和值班人员在规定时间内赶到困人点，与被困人员取得联系，告知专业人员马上赶到，不间断地与被困人员讲话，使其不慌乱。

2、解救被困者，操作者必须是受过专业训练的专门从事电梯工作人员，其他人等欲从事该项工作均属危险。

3、人工盘动电梯放入时，必须与被困者保持联系，使他们知道救援行动已经进行。告知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开电梯轿厢，操作者如未作上述警告，则属工作上的疏忽。

4、电梯维修人员于30分钟后仍未到场处理，又如被困者内有孕妇或病人需要救援，立即报警，必要时请求消防人员协助。

5、被救者救出后，须询问:

(1)是否有不适，是否需要帮助等;

(2)提供姓名、地址、联系电话及到本大厦的原因;

(3)如被困者不合作及自行离去，则记录备案。

6、在进行盘动电梯之前必须切断电源开关。

7、记录一切资料于物业日常管理记录薄内;必须记录事件开始到结束的时间;详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车，警车几救护车号码等;必须记录被困者救出的时间，或伤员离开时间，查询伤员送往医院。

四、治安事件应急预案

当物业内发生劫案、盗窃案或其他任何犯罪时工作人员在可行情况下应立即采取以下步骤去处理:

1、保安员在值勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏管理处和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。

2、当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。

3、受调遣的保安员在听到求救信号后，要立即赶到现场，监控中心保安通知路口封锁出口，然后视情况向有关领导汇报。

4、若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、武器及逃走方向、所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨"110"电话报警。

5、有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场，除警务人员来，禁止其他人士进入罪案现场。任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等;在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕之前管理处工作人员不能离开。

6、记录业户所提供的所有情况，记录被抢(盗)物品及价值，询问业户是否有线索、怀疑对象等情况。

7、若是运行过程作案，无固定现场地，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人的指纹等痕迹留在物品上。

8、事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。

9、保安主管应作好现场记录详情于日常管理记录薄内，并呈交一份书面报告给项目经理。

五、噪音应急预案

1、所有员工应留意物业四周所产生的噪音，不论是否由机器、音响、人为等造成，均能直接影响其他业户。

2、当接获业户投诉或由物业管理人员发觉，均须对噪音及来源进行调查，并将事件记录。

3、业户在规定许可装修/施工时间外出装修/施工噪音，巡逻保安应立即上门劝阻，如业户或装修公司/施工单位仍拒绝停止引起噪音的工程，保安主管应向就

进警署报案并报告环保部门。

4、将事件记录于物业日常管理记录薄内，并向经理报告。

六、高空坠物应急预案

高空坠物是一项严重非法行为，当业户接待员接获该类投诉时，采取以下行动:

1、立即进行调查，设法寻找违例者。

2、如有需要可向违例者发出警告，并报告警署。

3、如果未能找出违例者，在有需要时通知所有业户，并指出该行为的严重性。

4、拍照存案。

5、记录一切详情于物业日常管理记录薄内;

6、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应:

(1)通知救护车及警署;

(2)协助照顾伤者;

(3)设法寻找违例者或证人;

(4)封锁现场，等待公安人员到场;

(5)记录一切有关资料于物业日常管理记录薄内;

(6)报告管理处经理及呈交书面报告。

七、防盗报警系统误报、误操作应急预案

1、监控中心接到报警信号，迅速通知离报警点最近的巡逻保安前往确认。

2、受调遣的保安一方面速往报警业户家查询情况，一方面用对讲机与监控中心保持联系。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区地面 清洁保养

物业管理有限公司作业指导书

--物业辖区地面清洁保养作业指导书

1.目的

为保持地面整洁，延长使用寿命，对各种地面的清洁作业提供指引。

2.范围

适用于公司总部及各业务部门。

3.方法和过程控制

3.1广场砖的清洁

3.1.1一般情况下广场砖的清洁只需用扫把进行清扫。

3.1.2 日常清洁或每周冲洗特别脏的地方时，用水加适当中性清洁剂进行清洗。顽固污迹采用小灰铲或钢丝刷清洁，直至砖面不留污迹。

3.1.3禁止将酸性较强的清洁剂直接倒在砖面清洗，以免对砖面造成损坏。

3.2水泥地面的清洁

3.2.1一般情况下，水泥地面的清洁只需用扫把进行清扫。

3.2.2对于水泥地面的消防楼道，每周须用拖把湿拖。

3.2.3对于水泥地面的地下、半地下车库，要求每月进行冲洗。

3.2.4对油污明显的水泥地面，应在油污处撒上去污粉或洗衣粉后，兑少量水，静置片刻，然后用毛刷反复刷洗，并用水进行冲洗，直至干净。

3.3瓷砖地面的清洁

3.3.1 一般情况下瓷砖地面清洗只需用抹布或拖把进行半湿擦拭、拖扫。

3.3.2 对于特别脏的地方，用水加少量中性清洁剂调匀后进行清洗，如遇顽固污迹采用小灰铲或地刷清洁，直至砖缝干净，砖面不留污迹。

3.3.3禁止将酸性或碱性较强的清洁剂直接倒在瓷砖地面清洗，以免对表面造成损坏。

3.4大理石地面的清洁

3.4.1一般情况下，大理石地面清洁须用拖把进行半湿拖扫，之后用尘推由里向外推尘。

3.4.2 对于特别脏的地方，用水加适量中性清洁剂调匀后进行清洗，保持石面不留污迹。

3.4.3禁止将酸性或碱性较强的清洁剂直接倒在地面清洗，以免对地面造成损坏。

3.4.4大理石地面打蜡作业参见相应作业指导文件。

3.5 地毯的清洁

3.5.1 毛地毯的清洁保养

3.5.1.1每天先清洁地毯表面杂物，然后进行吸尘作业。

3.5.1.2污垢多的地毯面应视情况喷洒清洁剂或粉末清洁精，以溶解污垢，固定地毯用吸水机吸干，小块地毯用吸尘器吸净污垢后在指定地点风干。

3.5.1.3压痕消除。地毯由于家俱或其它物件的重压会形成凹痕，消除凹痕的办法是:将浸过热水的毛巾拧干，敷在凹痕部位5-10分钟，然后移去毛巾，用电吹风和细毛刷，边吹边刷即可恢复原状。

3.5.1.4焦痕消除。焦痕程度不严重时，只要用硬毛刷子将焦痕部分的毛刷掉即可;若是较严重的焦痕，可把压在家俱下的地毯毛刷起来剪下，用粘合剂把它粘在烧焦处，用平面物品轻压在上面，待粘合剂干燥后再用毛刷轻轻梳理一下便可。

3.5.1.5复色。地毯用久了颜色就不如新的鲜艳，要让用久了的地毯颜色变得鲜艳起来，可在头一天晚上把食盐撒在地毯上，第二天早上用干净的湿抹布把盐抹净，地毯的鲜艳色即恢复。

3.5.1.6洗涤。对于纯毛地毯采用地毯清洗机予以干洗;对于一般的针织地毯清洗方法同3.5.1.2。

3.5.1.7污渍去除。对毛地毯上的动植物油迹，应用毛巾蘸纯度较高的汽油擦拭;对果汁和啤酒迹，要先用软布蘸洗衣粉溶液擦洗，再用温水加少许食醋溶液擦洗;对墨水迹，可在墨迹污处撒细盐末，再用肥皂液刷除，若是陈迹宜用牛奶浸润片刻，再用毛刷蘸牛奶刷拭。

3.5.2 胶地毯的清洁保养

3.5.2.1每周应用硬毛刷，沾洗洁精或洗衣粉进行清洗。面积较大时，应用洗洁精兑水后用洗地机进行清洗。

3.5.2.2清洗后应放置指定位置晒干或风干。

3.6特别注意，对如大理石、纯毛地毯等价值较高材料的地面进行清洁作业前，必须经主办以上人员确认有足够的资源、工具、技术和方法能满足对这些清洁作业的要求，且不会造成任何损失或损坏时，方可进行该类作业。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区石油气有毒有害气体泄漏

1.0目的

在石油气、有毒有害气体发生泄漏时，采取相应的应急措施，最大限度的降低事故造成的人员伤亡和财产损失。

2.0职责

2.1管理处主任全面负责事件的协调处理和指挥。

2.2维修组负责紧急维修的设备设施。

2.3护管队负责事故现场的处理和紧急救助。

2.4相关部门负责配合紧急事件处理的顺利进行。

3.0资源的配备

3.1人员的配备

3.1.1由管理处主任全面负责应急事件的处理工作。

3.1.2应急分队的主要成员必须经过消防、安全和现场急救等的培训。

3.2设备设施的配备

3.2.1配置防毒面罩、个人消防装备和急救药箱。

4.0工作流程

4.1石油气泄漏

4.1.1接报小区内发生石油气泄漏，问明事故地点后，立即安排人员控制现场，同时汇报管理处主任，主任立即向公司安全主任报告。

4.1.2管理处主任根据现场情况，决定是否启动应急分队，以及是否向市政燃气抢修中心和"119"、"120"报警。若因石油气泄漏引发火灾或爆炸，参见火灾处理流程和爆炸处理流程进行。

4.1.3消防中心通知现场所有人员拔下手机电池、电话插头，禁止触碰电灯开关。应急分队进入现场，关闭燃气阀门，打开门窗，疏散人员，隔离易燃易爆物品，使其转移到安全地带。

4.1.4护管员加强巡逻，禁止车辆和人员进入，安排专人引导警车。

4.1.5警方到达后，应急分队听从其指挥，配合其处理事故。

4.1.6应急分队疏散组及时做好人员的疏散，应急分队后勤组做好受伤人员的安置和清点工作，做好受灾人员的安抚工作，针对事故原因制定相应的防范措施。

4.1.7非工作时间业主家内发生石油气泄漏，由当值班长负责用手机联系该单元的业主(手机上留有通话记录，可作为依据)，告知事故情况，同时拨打"119"报警。若该业主所提供的联系电话无人接听，当值班长应及时向管理处主任汇报，请示是否需要开锁进入。

4.2有毒有害气体泄漏

4.2.1接报小区内发生气体泄漏，问明事故地点后，立即通知就近的保安队员确认，同时汇报管理处主任，主任立即向安全主任报告。

4.2.2护管队员确认:若为co2气体泄漏，立即通知机维修组派人处理;如无法确定毒害物质时，当值班长迅速向"119、110、120"等急救部门报警，同时向管理处主任汇报，主任立即向安全主任报告并启动应急分队。

4.2.3消防中心通知现场所有人员拔下手机电池、电话插头，禁止触碰电灯开关。应急分队进入现场，疏散人员，隔离易燃易爆物品，使其转移到安全地带。

4.2.4巡逻队员加强巡逻，控制无关人员和车辆进入小区或靠近事故现场。

4.2.5应急分队到达现场，疏散人员。

4.2.6警方到达现场后，应急分队协助其处理事件。

4.2.7应急分队疏散组及时做好人员的疏散，应急分队后勤组做好受伤人员的安置和清点工作，做好受灾人员的安抚工作，针对事故原因制定相应的防范措施。

4.3石油气、有毒有害气体泄漏善后处理:财务室进行因石油气、有毒有害气体所造成损失(人员伤亡和财产损失)的计算，行政办配合相关的善后工作。

5.0石油气泄漏处理流程图(略)

6.0有毒有害气体泄漏处理流程图(略)

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区蓄水池清洗

物业辖区蓄水池清洗作业指导

1.0目的

确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范要求。

2.0范围

适用于**物业工程部。

3.0职责

3.1由工程部给排水专业负责蓄水池的定期清洗工作。

3.2给排水专业工程师负责制定计划并监督实施。

4.0操作规程

蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。

对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作∶

4.1通知物业部并由物业部通知业户停水。

4.2通知保安部停水，加强消防监视。

4.3通知强电专业配合并准备照明用具。

4.4配合防疫部门指定的专业清洗公司做好清洗工作。

清洗步骤∶

(1)根据具体情况提前关掉蓄水池进水阀门。

(2)待蓄水池水位降至最低点。

(3)关闭所有生活、消防水泵的自控电源。

(4)配合清洗公司进行消毒。

(5)清洗完毕后，打开蓄水池进水阀门蓄水。

(6)当水位达到使用标准后，打开所有生活、消防水泵的自控电源。

(7)对蓄水池的清洗保养作出完整的记录并填写在《蓄水池清洁记录表》上。

(8)平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。

物业辖区水工巡查 作业指导书：物业辖区火警火灾应急事件处理

1.0目的:规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制和处理。

2.0适用范围:适用于物业管理公司辖区内火警、火灾的应急处理。

3.0职责:

3.1保安部队长负责制订年度培训计划，并负责具体组织实施;

3.2消防专员(班长)负责具体培训工作;

3.3保安部负责组织灭火扑救。

4.0基本内容

4.1报警与确认

4.1.1火警信息包括:

a客服中心接收的火警信号;

b保安员巡逻中发现的火警;

c业主/住户的报警。

4.1.2火警信息的确认:

a监控中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机/电话通知当值班班长，机电维修当值技工(或附近保安员)赶赴报警现场，确认是否报警。若情况属实，则应查明报警原因，追踪烟雾来源，确认中随时与客服中心保持联系，并报告确认情况。

b发现火警的保安员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违造成的火警现象应予以制止;若是火警，则按火警、火灾处理方法进行处理。

c业主/住户报警、公司任何人员或部门接到报警时，应立即用最快速度报告客服中心，并按火警、火灾处理方法进行处理。

4.2火警、火灾处理原则及方法:

4.2.1火警、火灾处理原则

a确认的火警应在第一时间内向客服中心和"119"台报警的原则;

b立即开展扑灭火警、火灾的原则;

c积极疏散所影响业主/住户、抢救被困人员的原则;

d将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则;

e尽力抢救公司财产和业主/住户生命财产安全的原则;

4.2.2火警、火灾处理方法

a公司任何保安员发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警;

b若火警有蔓延趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫监控中心及相关人员前往扑救;

c取用灭火器材应正确使用灭火器(根据物质的燃烧特性)，以免用错灭火器使

火复燃;

d若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用1211干粉等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备(如变压器、油开关)着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启装置施放药剂灭火。

4.3火灾扑救及现场控制

4.3.1客服中心根据预先制定的灭火方案立即组织灭火和对现场进行控制，保安队长应亲监指挥:

a向119台报警，并派保安员到必经路口引导;

b通知保安部当值班长紧急组织保安员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制;

4.3.2人员疏散

a保安员应逐户通知受火灾影响的业主/住户，引导业主/住户疏散，或做好撤离准备;

b当值维修技工在切断电源后应开启应急照明电源，火灾现场部门保安员打开所有安全通道，引导业主/住户有序撤离。

4.3.3扑救

a扑救工作应有组织地进行，在公安消防队抵达之前，保安部队长或消防专员应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用一切设施器材展开扑救。

b公安消防队到达后，保安部队长迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。

4.3.4交通管制和现场治安维护

a保安部队长亲临火灾现场组织并指挥保安员对火灾现场进行交通管制和现场控制;

b撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍;

c阻拦与扑救无关的人员时进入火灾现场或影响区，防止火场中物品被盗窃;

d看管被抢救的公、私财物，在火灾扑灭前严禁任何人转移;

e保护现场使用的消防器材装备。

4.3.5疏散及转移物资

a保安部队长带领保安员协助安顿、疏散业主/住户，协助运送火场中被困或受伤人员;

b保安员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公、私财物。

4.4事后处理

4.4.1保安部队长及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，组织对灭火预案的可靠性和有效性的讲座必要时进行修改;

4.4.2保安部队长应组织保安员对抢救出的物品进行领取确认及转移到仓库保存;

4.4.3公司领导对受灾业主/住户进行安慰及解决实际问题;

4.4.4经理召集参与实施灭火的部门负责人，总结经验教训;

4.4.5工程维修部应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。