房地产人力资源控制程序（优选10篇）

房地产人力资源控制程序

1.目的

通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。

2.适用范围

适用于公司的人力资源的管理与控制。

3.职责

3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作;

3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。

4.工作程序

4.1员工的聘用、考核和管理

人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》和q/tzh-wi-043《聘用职工管理办法》。

4.2公司各级人员基本素质技能要求

公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见q/tzh-wi-031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。

4.3教育和培训

公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训:

a)内部培训;

b)外委培训;

c)组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习;

d)组织或参加学术论坛、经验交流会等;

e)鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。

4.3.1 培训计划的编制

人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年12月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。

4.3.2 培训的实施

a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。

b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括"职工培训出勤考勤表"和"培训总结"。

c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。

4.3.3 公司职工培训工作主要包括:

1)岗前培训

a)岗前培训的对象主要包括:分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用(招聘)的人员。

b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。

c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。

d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。

2)专业技术培训

结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。

3)法律法规知识培训

由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。

4)安全培训

由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行q/tzh-wi-017《安全管理系统文件汇编》中的"安全培训管理办法"。

5)外委培训

公司的外委培训主要包括:特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行q/tzh-wi-036《职工外委培训实施办法》。

4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。

4.3.5人力资源

部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。

4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。

4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。

5.质量记录

5.1 qr21-01 培训出勤考勤表

5.2 qr21-02 培训总结

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-017《安全管理系统文件汇编》

6.2 q/tzh-wi-031《岗位资格要求》

6.3 q/tzh-wi-036《职工外委培训实施办法》

6.4 q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》

房地产人力资源控制程序：房地产生产和服务提供控制

7.5 生产和服务提供

7.5.1生产和服务提供的控制

通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制，确保项目的整体开发质量，使项目开发运作满足社会和相关方的要求。

7.5.1.1 市场调研和投资决策

a)策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策提供有效的依据。

b)对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证，建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。

c)项目决策立项后，由营销策划中心负责组织编制"项目运作方案"，见《产品实现的策划控制程序》，用以指导整体运作的各个环节工作。

可行性研究和投资决策的具体要求，执行《可行性研究和投资决策控制程序》。

7.5.1.2 资金筹措

a)根据《项目运作方案》的策划结果，由财务与资产经营部制定资金的筹措方式，确定投资主体，提供项目的开发建设费用。公司通过月度计划会、经济活动分析会等形式，定期对资金筹措的情况进行检查落实。

b)支持购买者的按揭贷款，由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。

7.5.1.3 项目的立项报批控制

a)明确项目开发建设前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工，符合法律法规的要求。

b)依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求，提供相应的文件资料，满足审批必须具备的各种条件和要求。

c)工程部负责协调组织项目部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件，并提供相应的文件资料;

d)财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作，提供相应的文件资料;

e)策划营销中心负责收集、整理、提供办理审批手续的各种文件资料，办理审批手续。

f)办理各种报批手续的过程，由办理部门负责记录，并将取得的相应的批示、证书、资料等按照规定做好移交和保存。

项目立项报批工作，要定期在公司的各种例会上进行汇报协调，检查落实进展情况。关于立项报批的具体规定执行《立项报批控制程序》。

7.5.1.4施工准备工作

a)工程部负责组织有关部门进行规划设计、施工和监理招标工作，签定合同，执行q/tzh-wi-047《工程招投标管理制度》。

b)工程部负责协调项目部组织规划设计、施工和监理单位，做好有关的前期工作。

c)策划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求，进行拆迁、安置和补偿工作，执行q/tzh-wi-046《拆迁安置补偿实施办法》。

d)公司的稽查小组对施工准备工作质量进行监督检查，项目部要及时做好汇报。

7.5.1.5施工过程控制

a)工程部组织项目部、监理单位，对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查，明确对施工工程的质量、进度要求。

b)项目部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素，提供良好的施工条件。

c)项目部定期对施工单位落实施工组织方案的情况进行抽查，对影响质量的关键部位施工进行监督检查。

d)对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试，由项目部作为特殊作业过程进行重点控制，加强监督检查的力度，采取相应的措施，实施有效的监控。

e)施工过程控制的具体要求，执行《工程施工控制程序》。

7.5.1.6工程监理控制

a)工程部组织项目部，审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则，明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。

b)由项目部对监理单位依据法律法规、技术标准、规范和监理合同的规定进行工程监理的工作质量进行监督检查。

c)在施工过程中，由监理单位定期组织召开监理会，编制日常监理报告，汇报工程监理的工作情况。

d)对工程施工各阶段中发生的质量问题，由项目部负责组织监理单位和施工单位，进行原因分析，制定整改措施进行处理。

e)项目负责对监理公司完成工程监理的工作情况，通过监理例会、日常检查等形式进行监督检查。

工程监理控制的具体要求，执行《工程监理

控制程序》。

7.5.1.7 工程竣工验收

a)由工程部协调各项目部，组织设计单位、施工单位和监理单位，按照有关的法律法规规定，办理工程的竣工验收工作。

b)项目部负责收集、整理有关工程建设过程中的文件资料和质量记录，按档案管理要求及时向综合部归档。综合部负责根据国家和地方工程建设档案管理要求，向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。

c)对工程部组织工程竣工验收的工作质量，由公司的稽查小组进行监督检查。

工程竣工验收的具体要求，执行q/tzh-wi-022《工程质量验收管理制度》。

7.5.1.8 销售和交付控制

a)策划营销中心负责项目开盘前有关手续的办理工作，并制定销售计划和销售方案，报公司经营副总经理审核，总经理批准。

b)工程项目竣工验收合格后，由策划营销中心负责收集有关的产权和技术资料，建立"成品房屋出入库台帐"，登记房屋的入库情况。

c)代建工程项目的交付，由工程部负责在项目竣工验收合格后，依据合同条款规定和验收情况，办理交付手续，编制"工程项目资料移交明细表"，进行有关文件资料的移交，双方签署"工程项目移交书"。

d)由策划营销中心负责办理销售房屋的产权证书，并在销售中主动向顾客出示"五证两书"的文件。执行q/tzh-wi-033《房屋产权证书办理规定》，对销售和出租房屋的交付，执行q/tzh-wi-032《房屋销售租赁管理规定》。

e)项目的销售和交付工作，由策划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式，及时向公司进行汇报，落实进展情况。

7.5.1.9前期物业管理控制

a)对外销售的楼盘在正式移交物业管理公司前，由策划营销中心负责工程的前期物业管理工作，为用户提供良好的前期物业管理服务，包括:

1)房屋及附属设施的保养和维护;

2)安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆管理等;

3)协调用户的有关对外关系;

4)接受和处理用户的意见投诉。

b)前期物业管理的具体要求，执行《前期物业管理控制程序》。

7.5.1.10 售后服务

策划营销中心是售后服务的主管部门，全面负责项目的各项售后服务工作，认真履行《工程质量保修书》的规定，定期走访用户，接受和处理用户的投诉意见，按《工程质量保修书》的规定，进行房屋及附属设施的保修。执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

7.5.1.11 公司的稽查小组，对各部门完成生产和服务提供过程的工作质量进行监督检查。

7.5.2 生产和服务提供过程的确认

公司确定以下过程需要进行确认:

a)项目开发的投资决策;

b)项目的前期开发工作，以"五证两书"的办理为重点;

c)项目的开发建设;

d)社会周边关系的协调;

e)各阶段的验收把关;

f)房地产的市场营销。

对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制，并在7.5.1章节中做了详细的控制要求，执行相应的文件规定。

7.5.3 标识和可追溯性

7.5.3.1通过对产品标识的控制，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理的重大业务活动的标识，项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。

7.5.3.2产品标识管理的范围:

a)在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动;

b)关系到工程项目的重要质量特性的有关实物;

c)施工单位的现场标识情况。

7.5.3.2标识的方法:

a)重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如:政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。

b)公司的各类合同的修订，要对其版本号进行明确清晰的标识。

c)项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。

d)策划营销中心负责组织项目部，到项目所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。

标识方法的具体规定，执行q/tzh-wi-016《标识规定》。

7.5.3.3产品可追溯性控制

7.5.3.1公司对以下场合必要时进行追溯:

a)立项报批;

b)产权交割;

c)关键的材料设备的质量;

d)关系到工程项目关键质量特性的因素，包括:关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。

7.5.3.2由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录，根据追溯的内容，进行产品的追溯。

7.5.4 顾客财产

对于顾客提供的财产(包括文件资料和实物财产)，接收部门在接收前应予以验证和登记，根据公司产品防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。

公司为充分尊重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括:住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等信息，视为顾客的财产，严格予以保密。

当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时，相关部门应立即通知顾客，及时采取弥补措施，并承担由此给顾客造成的经济损失。

7.5.5 产品防护

7.5.5.1搬运

a)项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制，在项目的控制计划中予以识别，根据类别、规格的不同，采用适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。

b)项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检查。

c)凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥善处理，不得使不合格的物资进入施工、安装过程。

7.5.5.2 贮存

a)项目部负责重点对甲供物资和顾客提供的产品，做好贮存管理，采取有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。

b)项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。

c)当发现物资在贮存过程中，出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时，应立即隔离并标识，同时采取处理措施。

7.5.5.3防护

a)项目部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由项目部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位等采取适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进行检查，对检查中发现的问题，由项目部及时通知责任单位，进行限期整改。

b)竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋，在物业管理公司进驻前，由策划营销中心采取防护措施，确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施，保证其原有的使用功能，采取适当安全治安保卫和消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。

房地产人力资源控制程序：房地产员工招聘

一、员工招聘

(一)北京dl温泉房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制。

(二)聘用的基本条件

1、想品德端正，遵纪守法，作风正派。

2、具有高中以上文化程度(其中大专以上者占2/3以上)，并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。

3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。

4、身体健康、五官端正、举止文明。

(三)招聘程序

1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准::后实施。

2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历，职称证书和最高文凭(a4纸)复印件。

3、办公室面试、审查、签署意见。

4、部门经理进行面试、审查、签署意见。

5、副总经理、总经理审核，签署意见。

6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。

7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。

二、劳动合同

(一)试用期:新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。

(二)劳动合同期限:根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。

(三)劳动合同解除:在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同中的规定办理解除合同手续。

(四)劳动合同期限届满:需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。任何一方不同意延续，合同即行终止。

(五)劳动合同终止:依照劳动合同中所规定的条理执行。

(六)劳动争议:甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行;调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。

房地产人力资源控制程序：房地产售楼员

房地产培训:售楼员工作程序

图示:区域楼市的整理-竞争对手楼盘的基本情况(优劣势分析)--自身楼盘资料的收集和建立--文件和表格的建立--整理吸引买家的优越点拿出自身楼盘劣势应对措施--全面了解楼盘工程进度--(搜集客户信息--筛选客户信息--访问客户)--接待来访客户--介绍楼盘情况--解答客户问题--带客户参观样板房--(楼盘现场)--为客户度身订造买房个案--记录与客户的谈话过程--建立客户档案--信息反馈给上级--电话跟踪客户(上门拜访客户)--再度接待客户--与客户签订预购书--提醒客户交纳预订楼款--提醒客户签定正式认购合同--售后服务--信息再度反馈--综合分析与调研。

一、前期准备工作

1、熟悉区域楼市概况、自身楼盘情况，深刻认识楼盘自身的素质、周边楼盘的情况以及所处的环境等。熟悉及理解销售资料、确立销

售信心;

(1)熟悉现场特点:熟悉并遵守现场的管理及公司的规章制度;

(2)销售资料的工具的准备，例如:资料夹、计算器、名片、笔、工装等;必备的销售工具以适当方式放在适当位置，方便取用。如笔不可随总挂在胸前或衣襟处，可卡在资料夹封面或放于衣袋内。计算器、名片及派发给客户的售楼资料放于资料夹内。

二、接待规范

1、站立;

2、迎客;

3、引客;

远远见到客人向售楼处走来时，售楼员应立即手夹准备好的资料，两名售楼员对称，分两侧直立在售楼部内，近门侧而立，当客人进门，脸带笑容，主动迎上支对客人说:“欢迎光临”，递上自己的名片“我是**小姐，先生请过来这边。我帮您做一下楼宇介绍”等。伸右手指引客人内进，客在内侧走，销售员在外围带动。同时，其他销售员应及时补位，保持有人员站立于门口。

请教客户姓名，然后互相递换名片，例如，接待有头衔的“经理”、“董事长”、“负责人”时，应说:“先生这么年轻就是公司的**，实在不简单，哪天有机会向您请教成功的秘诀。”如无头衔的在介绍到一定的进程中你可说:“先生仪表出众，独具慧眼能看准我们的楼盘，相信不久的将来一定会有所作为的。”夫妻同来参观或携带子女同行的，在先生面前赞美她先生，在夫妻面前赞美小孩等。销售叫要适当的恭维客户，以建立沟通管道，这样也较容易使客户形成购买意向。

三、介绍楼盘情况

准备好楼书、计价表等资料--(视听区)模型、展板介绍--示范单位介绍--实地介绍--引客到洽谈台。

1、模型介绍

指引客人到模型旁

介绍外围情况

介绍现在所在的位置在那里，方向方位，楼盘位置、楼盘配套、路名、附近建筑物、附近配套设施、公交网络、人文景观等等。

介绍完后，指引客户到洽谈台就坐，从手递上名片及售楼资料，其他售楼员及时递上水、上茶。

2、基本要素介绍

小区占地规模、房屋层高、绿化率、小区配套设施、发展商、建筑商、监理商、户型间隔、面积数、均价、特价单位、物业管理、建筑风格、过往业绩、目前主力推介单位等等，同时询问客人需求，了解客人的想法，然后起身带客到示范单位。

3、参观样板房、示范单位

样板房:介绍房型间隔优势，实际的装修标准，家俱摆设状况。

示范单位:重点突出“示范”性，指引客人如何二次装修、家私如何布局、间隔开间如何改动等等。

4、楼盘实地介绍(小区实景)

须视各现场的具体特点而定，是否看现场。

重点是眼见为实，推介优点，结合现场实景、人文景观，扬长避短，强化楼盘实景优势。

要注意工地现场的安全性。

四、洽谈、计价过程

洽谈推介--询问销控--计价--求助主管(或经理)--促进成交

1、带客坐到洽谈台，推陈出新介具体单元，让客人背对门，最好能面对模型效果图。同时，其他售楼员应及时添加茶水。做好配合，营造气氛。

2、根据客人需求，重点推陈出新介一到二个单元。

3、推荐付款方式。

4、用《计价推介表》详细计算楼价、银行费用及其他费用等等。

5、大声询问销控，以营造销售气氛，注意询问销控的技巧，给销控人员作提示性询问。

6、关键时刻应主动举手邀请主管促进成交，并进行互相介绍，对客人说:“这是我们销售主管，某某经理，他对这个楼盘相当熟悉，他一定能帮到您及能满足您的需求”，对售楼主管说:“这是我的客户，某某先生，他是很有诚意来看楼的，我已帮他推介计算了这个较好的单元”。从而进入较实在的谈判、拍板阶段。

五、成交进程

交临时订金--营造成交气氛--补足订金--签订义购书--跟进已购客户(间断储备新客户)

1、当客人表示满意，有购买欲望时，应尽快促进成交，让其交足定金，可说:“某某先生(小姐)，有没有带身份证”边说服力边写认购书，即使客人说没带也无妨，可说:“签约时再补”。

一边写一边对客人说:“财务在这边，请过来交款”，“恭喜您成为某某楼盘的业主，恭喜您。”

用力握紧客户的手。全场报以热烈的掌声，然后大声对销控人员报告已售出的单元号。

2、当客人要再考虑时，可利用:

(1)展销会优惠折扣

(2)展销时间性

(3)好单元的珍稀性、唯一性，促使顾客下临时计金，24小时再补足定金。

3、交定金后，应及时提醒客人下一次缴款时间、金额、地点及怎样办理手续等等。

4、来客留电、登记方式。

最后必须注意的是，售楼人要提交成交原因分析报告，将该顾客成交的原因进行分析，报告给上级主管。

房地产人力资源控制程序：房地产顾客相关过程控制程序

1.2与顾客有关的过程

1.2.1 与产品有关的要求的确定

1.2.1.1公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主要是:

a)顾客规定的要求，(含交付和交付后活动的要求)，如:户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等;

b)产品的隐含要求，如:房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等;

c)房地产开发行业所涉及的法律法规;

d)公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。

1.2.1.2公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求:

a)顾客规定的要求，如:融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料;

b)隐含要求:如:到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求;

c)金融行业的法律法规要求;

d)公司的附加要求。

1.2.2与产品有关的要求的评审

1.2.2.1评审的时机

在产品有关的要求中，以书面合同的形式确定的，在合同签定前进行评审;其它要求，在项目开发策划中、公司向顾客做出承诺之前，进行评审，在项目运作方案中明确相应的要求，如:隐含要求、适用的法律法规和公司的附加要求等。

1.2.2.2通过评审，应确保:

a)产品的要求得到规定，一般形成文件，如:合同、设计图纸、项目运作方案等;

b)与以前表达不一致的合同的要求已予解决;

c)公司有能力满足规定的要求;

d)如果顾客提供的要求没有形成文件，在接收顾客要求前，对顾客的要求进行确认。

1.2.2.3评审的方式

a)会议评审:适用于项目开盘前对销售方案中有关要求(如:购房通用合同)的评审以及集团购买、数量多、金额大的合同评审;

b)书面评审:适用于散户销售或租赁的合同评审，以签署 "合同巡签单"的方式进行评审。(见q/tzh-wi-005《合同管理制度》)。

合同评审的具体方式以及变更等，见《合同评审控制程序》。

1.2.3顾客沟通

公司确定并实施以下与顾客沟通的方式和安排:

a)策划与营销中心负责进行市场调查，向顾客提供产品目录，组织顾客现场参观;

b)采取各种方式，如:发布会、展销会、广告发布、现场讲解等，向顾客宣传介绍产品的有关信息，包括使用功能和使用方法等。对于广告宣传的具体规定，执行q/tzh-wi-002《广告宣传实施办法》。

c)在与顾客的接洽中，征求听取顾客的意见;经常或定期进行顾客走访，接收和处理顾客投诉，执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

房地产人力资源控制程序：房地产集团公司设立

如何设立房地产集团公司

鉴于企业集团是企业法人联合体，其自身不具备法人资格，不可以对外投资，但企业集团需要登记:

一、设立或变更为集团公司，应当具备下列条件:

1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家控股子公司;【必须是实物或者货币出资，不动产以及在建工程不得作为出资。】

2、母公司与其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上;

3、集团成员单位均具有法人资格。

4、子公司没有行业限制。

5、集团公司要求的控股标准。这里所指的控股，是指绝对控股，即51%以上，成立集团公司，控股关系只能是资本控股。

6、企业名称使用中国的，须国务院批准。

二、设立程序:

首先将集团母公司迁入省或市局，迁入的同时申请企业名称变更登记及集团登记。

三、集团设立登记提交的材料:

1、母公司法定代表人签署的《企业集团设立登记申请书》(领取);

2、母公司法定代表人签署的《企业(公司)申请登记委托书》(领取);

3、集团章程，::母公司盖章;

4、集团成员申请加入集团、承认集团章程的文件;

5、母公司对子公司的持股证明:

子公司登记主管机关出具的证明或国有资产产权登记表复印件或子公司出具的股权证复印件;

6、集团成员的法人资格证明复印件，加盖本单位印章;

7、国务院批准的试点企业集团需提交有关批准文件。

以上各项未注明提交复印件的一般均应提交原件;

提交复印件的，除上述说明外，均应由被委托人签名并署明经核对，本复印件与原件一致;

有关部门的批准文件在提交复印件的同时应出示原件。

集团有限公司设立必须具备的条件

只有企业集团的核心企业，才能登记注册为集团有限公司;

核心企业必须实力雄厚，具有投资中心功能，企业管理基础好，组织机构及各项制度健全，有较强的市场开拓能力和竞争能力;

注册资本不少于5000万元;

核心企业与控股、参股企业注册资本合计不少于1亿元。

有多层次的组织机构，包括控股企业、参股企业和关联企业。集团有限公司与成员企业(不含关联企业)之间应以资产为联系纽带，逐步达到相互投资参股。

有5个以上控股企业和5个以上的参股企业。国有独资的集团有限公司除具备以上前4项条件外，应当有5个以上的子公司。

符合《公司法》的其他有关规定。

房地产人力资源控制程序：房地产开发程序:政府部门审批手续

建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金;按用地权属，分为自有用地和新征占用地;按土地性质，分为国有土地和集体土地;按单位性质，分为中 央单位和地方单位;又可分为政府投资项目和非政府投资项目;按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地;按使用方式，分为基建项目和开发项目;按建筑性质，分为公建(办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等)、住宅(公寓、别墅、连排等)和工业(厂房、车间等);不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

举例大致说明前期审批流程(前提:中央单位自建财政投资新征地办公楼项目):

第一步: 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步: 取得国土局“用地预审意见”。

第三步: 取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部: 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步: 取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步: 取得建委的“选址意见通知书”。

第七步: 取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步: 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

第九步: 取得规委的“规划意见通知书(选址)”。

第十步: 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步:完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步:取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步:取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步:取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步:取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步:完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步:完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步:完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步:委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步:委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步:取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步:设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。

第二十三步:与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步: 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

第二十五步:取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步:取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步:取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步:取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步:设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

第三十步:完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步:完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步:委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步: 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步:完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步:完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步:完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步:资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步:取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步:取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是:

控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

房地产人力资源控制程序：房地产公司项目开发程序

房地产公司项目开发的程序

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项:

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项:

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项:

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

1、以下证明材料:

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项:

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料:

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

房地产人力资源控制程序：房地产采购控制

7.4.1 总则

7.4.1.1通过对采购过程的控制，确保能够选用合格的供方和采购的材料、设备质量满足项目开发建设的要求。

7.4.1.2职责

a)工程部负责公司的工程招标工作，对设计、施工、监理等供方进行评价、选择和验证;

b)物资采购中心负责物资采购工作，对材料设备的供方进行评价、选择和验证;

c)策划营销中心负责营销策划代理单位和物业管理单位的招标工作，并对其进行评价、选择和验证;

d)项目部参与对供方的评价、选择和验证，并对采购材料设备的质量进行检验控制;

7.4.1.3采购控制的主要活动包括:规划设计招标、工程施工招标、工程监理招标、营销策划代理招标、前期物业管理招标以及设备材料的招标和采购等。

7.4.2供方的评价

对其提供的产品影响到工程关键质量的供方，如:工程施工、监理、设计、策划等单位以及大型设备的供方，公司将按以下方式进行评价和控制。

7.4.2.1 工程部、物资采购中心和策划营销中心根据职责范围，负责结合工程招标，收集各种供方的有关信息资料，组织有关部门进行评价，评价的准则参照以下原则:

a)供方的企业规模、资质和经营状况应与其所投标的或提供的产品(服务)的要求相适应;

b)供方在其所在的专业领域内，具备一定的社会声誉，并有着一定的成功业绩;

c)供方具备持续提供合格产品的能力，能够提供其质量保证体系有效运行的证据;

d)与公司有过历史合作的供方，应具备良好的历史合作经历。

关于对供方具体的评价准则，在每次招标的招标文件和评标办法中予以详细规定，执行q/tzh-wi-044《工程招投标管理制度》。

7.4.2.2 对供方的评价要填写"供方评价表"，由参与评价的有关人员填写评价意见并签字。供方经评价合格后，由各分管部门负责编制合格供方的名册，包括供方的名称、主要业务范围、资质等级以及联系方式等。名册由管理者代表审核，总经理批准。同时，各分管部门负责对名册中的合格供方建立合格供方档案，内容包括:

a)供方的名称和企业概况;

b)主要工作业绩证明资料;

c)相应的资质等级证书复印件;

d)质量管理体系运行情况的证明资料;

e)与公司以往的合作情况等。

7.4.2.3各分管部门在适当的时机，要组织对供方进行重新评价，并根据评价的结果，确定对供方控制的程度和方式。

7.4.2.4重新评价的准则主要包括:

a)供方应保持良好的社会声誉、企业信誉、经营状况和规定的企业资质;

b)供方提供的产品或服务能够持续满足规定的要求;

c)供方的质量管理体系保持良好的运行;

d)不发生重大的质量事故和其它责任事故。

7.4.2.5 对供方的重新评价一般每季进行一次，由分管部门组织有关部门填写"供方考评表"进行考评。根据评价的结果，确定对供方控制的程度和方式，对持续保持评价合格的供方，可放宽至每半年评价一次，供方在全部完成其外包任务后进行最终评价。

7.4.2.6 对在重新评价中不合格的供方，公司将责令其进行整改，并按照评价准则进行中心评价，整改后仍不能满足评价准则的，报经公司分管领导批准后，根据合同规定，终止其外包合同，并在合格供方名册中删除。

7.4.3采购过程

7.4.3.1 严格执行《招投标法》的规定，坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。采用公开招标和邀请招标的方式进行。

7.4.3.2各分管部门负责组织有关部门编制招标文件，确定投标单位，依法成立评标委员会，组织召开评标会，确定中标单位。

7.4.4.4在确定中标单位后规定的期限内，由分管部门办理合同签定前的巡签审批工作，与中标单位签定书面分合同。

7.4.4.5 工程招标的具体管理方式执行q/tzh-wi-044《工程招投标管理制度》。

7.4.4.6 物资采购的具体规定执行q/tzh-wi-049《物资采购管理办法》。

7.4.4采购文件

7.4.4.1采购文件包括采购合同、招标文件、招标合同以及所涉及和运用的技术验收标准和图纸等。在实施采购前，要对采购文件的适宜性进

行评价，对招标文件的审批和办理合同巡签等都作为评价的方式。

7.4.4.2采购合同和招标合同按照公司《合同管理制度》的规定进行签定，合同中应明确采购产品有关质量要求及验收的条款，必要时，对供方的过程、设备及程序、人员资格和质量管理体系的要求予以规定。

7.4.4.3 采购文件由各分管部门负责管理，各使用部门按相关规定使用和保存。

7.4.4.4招标文件和采购合同的具体规定，执行q/tzh-wi-044《工程招投标管理制度》和q/tzh-wi-049《物资采购管理办法》。

7.4.5 采购的验证

7.4.5.1各分管部门按照职责分工负责组织对供方提供的服务或产品的质量情况进行检验和验证。

7.4.5.2 项目部负责材料设备的进场验收，执行q/tzh-wi-015《材料设备管理制度》，对关键设备和物资，应在采购合同中规定监造和验证的要求，由物资采购中心派员到供方现场进行监造和验证。

7.4.5.3 对外包单位(设计、监理、施工等单位)提供服务的情况，由项目部负责日常的监督检查，并定期进行评价。

7.4.5.4合同有要求时，顾客或其代表有权在现场对供方的服务和产品质量进行验证。顾客的验证不能免除公司的质量责任，也不能排除其后顾客的拒收。

7.4.5.5 对供方提供的服务或产品质量经验证，不能满足合同规定时，公司将依据法律规定终止合同，造成损失的依法进行索赔，并重新进行招标或采购。

房地产人力资源控制程序：房地产销售代表

房地产销售代表工作程序(五)

一、前期准备工作

熟悉区域楼市概况.自身楼盘情况，深刻认识楼盘自身卖点，以及周边楼盘所处的环境等。熟悉及理解销售资料.确立销售信心;

(1)熟悉现场特点，熟悉并遵守现场的管理及公司的规章制度;

(2)销售资料和工具的准备，例如:资料夹.计算器.名片.笔.工装等;必备的销售工具以适当方式放在适当位置，方便取用。如笔不可随意挂在胸前或衣襟处，可卡在资料夹封面或放于衣袋内。计算器.名片及派发给客户的售楼资料放于资料夹内。

二、接待规范

1.站立:

2.迎客:

3.引客:

远远见到客人向售楼处走来时，销售代表应立即手夹准备好的资料，销售代表直立在售楼部门内，近门侧而立。当客人进门，面带微笑，主动迎上去对客人说:"欢迎光临，我帮您做一下楼盘介绍"等。伸右手指引客人内进，客在内侧走，销售员在外围带动。

4.介绍楼盘情况

模型介绍

a.指引客人到模型旁

b.介绍外围情况

c.介绍现在所站的位置在哪里，方向方位，楼盘位置，楼盘配套，路名，附近建筑物，附近配套设施，公交网络.人文景观等。

d.介绍完后，指引客人到洽谈台就坐，给客人倒水。

基本要素介绍

小区占地规模，房屋层高，绿化率，小区配套设施，发展商，建筑商，监理商，户型间隔，面积数，均价，特价单位，物业管理，建筑风格，以往的业绩，目前主力推介单位等，同时询问客人需求，了解客人的想法，然后起身带客到示范单位。

5.参观样板房.示范单位

a.样板房:介绍房型间隔优势，实际的装修标准，家具摆设状况。

b.示范单位:重点突出"示范"性，指引客人如何二次装修，家具如何布局，间隔开间如何改动等等。

6.楼盘实地介绍(小区实景)

a.须视各现场的具体特点而定，是否看现场。

b.重点是眼见为实，推介优点，结合现场实景，人文景观，扬长避短，强化楼盘实景优势。

c.要注意工地现场的安全性。

三、洽谈.计价过程

1.带客坐到洽谈台，推介具体单元，让客人背对门，最好能面对模型效果图。同时，其他销售代表应及时添加茶水。做好配合，营造气氛。

2.根据客人需求，重点推介一到二个单元。

3.推荐付款方式。

4.用 详细计算楼价，银行费用及其它费用等等。

5.大声询问销控，以营造销售氛围，注意询问销控的技巧，给销控人员作提示性询问。

6.关键时刻，可主动邀请主管促进成交，并进行互相介绍，对客人说:"这是我们销售主管，某某经理，他对这个楼盘相当熟悉，他一定能够帮您"对售楼主管说:"这是我的客户某某先生，他是很有诚意来看楼的，我已帮他推介计算了这个比较好的单元"从而进入较实在的谈判，拍板阶段。

四、成交进程

1.当客人表示满意，有购买欲望时，应尽快促进成交，让其交足定金，可说"某某先生(小姐)有没有带身份证"边说边写认购书，即使客人说没带也无妨，可说"签约时再补"。

2.当客人要再考虑时，可利用:

(1)展销会优惠折扣;

(2)展销时间性;

(3)好单元的珍稀性，唯一性，促使顾客下临时订金，24小时再补足定金。

3.交定金后，应及时提醒客人下一次缴款时间，金额，地点及怎样办手续等等。