房地产项目开发市场调查内容（优选10篇）

房地产项目开发市场调查内容

适配人群	投资拓展经理，策划总监，前期开发专员	使用场景	地产投资决策，项目前期尽调，区域市场研判

一、城市投资环境调查

(一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11. 人口政策、户籍制度

(二) 经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

(三) 人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

(四)房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

2.房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

3.房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

施要求、售后服务要求等

c) 居民对某种房地产产品的接受程度

d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4.房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况

b) 房地产市场价格趋势

c) 市场供求情况的变化趋势

d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g) 价格变动后消费者和开发商的反应

h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

5.房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定

b) 广告媒体使用情况的调查

c) 广告预算与代理公司调查

d) 人员促销的配备状况

e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6.房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

(一)投资项目自身情况调查

1.项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

b) 地理位置、土地面积、形状及四至

c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

d) 土地规划使用性质、年限

e) 地质地貌状况

f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2.项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b) 地块周边建筑物情况

c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d) 周边卫生状况

e) 绿化景观

f) 历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3.地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路

b) 到达、经过地块的交通线路

c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

d) 交通近期、中期规划情况

4.项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所

b) 医疗卫生

c) 文化教育

d) 金融服务

e) 邮政、通信服务

f)娱乐、餐饮、运动休闲

g) 垃圾收集站分布情况

5.其他

a) 项目投资优惠政策:如税，费减免、地价款的付款方式等

b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

见费

f) 项目是否存在其他债权、债务问题

g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

(二) 竞争物业情况调查

竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

1. 竞争物业的区位

区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

周边环境:人文环境、生态环境、生活配套

项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

2.竞争物业的产品特征

建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

建筑结构形式、

建筑基础形式:

3.竞争物业的配套状况

周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

小区智能、安防状况

园林景观

物业管理水平及收费水平

水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4. 竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期

各期交付量、交付时间

推盘时间

5. 竞争物业的价格

单价:反映楼盘品质高低，如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

总价:反映目标客户群的选择

付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

优惠方式

6.竞争物业的广告

售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

广告投放强度:广告刊登次数和篇幅，媒体的数量和大小等

广告风格

推广主题、主广告语

7.竞争物业销售情况

现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人

员状况

销售率

销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序，分析市场畅销户型

分期推盘节奏

销售形式:内部定购、正式签约

客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8. 竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商

其他配销渠道

9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度

品牌知名度

商品房质量

成本状况

价格策略

合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

业务组合及财务实力

综合管理能力

与当地政府的关系

10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11. 同一区域内房产的月租金及入住率

12. 竞争性新产品的投入时机

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目开发行政工作流程

适配人群	开发企业，报建专员，工程经理	使用场景	项目报建，竣工验收，预售许可

一、房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批以前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院，对待建项目进行确定并制定报告书，应付有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

二、行政审批部份

根据当前的法律法规可分为六个阶段:

1、选址定点

2、规划总图审查及确定规划设计条件

3、初步设计及施工图审查

4、规划报建图审查

5、施工报建

6、建设工程竣工综合验收备案

(一)、选址定点阶段，以下应办事项

1、计委审查可行性报告和进行项目定项

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地的供应方式审查

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书

4、文划局、地震局、国林局、水利局、水利局对建设工程机关专业内容和范围进行审查

5、环保局办理生产性项目环保意见局(表)

6、规划部门办理项目选址意见书

(二)规划总图审查及确定规划设计条件，此阶段办理以下事项:

1、人防办进行人防工程建设布局审查

2、国土资源局办理土地预审

3、公安消防支队、公安交警支队，教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关事业内容和范围过行审查

4、规划部门对规划总图过行评审，发《建设用地规划许可证》

5、规划部门确定建设工程规划设计条件

(三)初步设计和施工图设计审查，须办理以下事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

3、公安交警支队对初步设计的交通条件过行审查

4、人防办对初步的人防设计方案进行审查

5、国土资源局进行用地预审

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关事业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复，并对落实设计批准文件的要求进得审查

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图文件审查批准书》。

(四)规划报建图审查阶段，办理以下事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查

2、人防办进行人防设施审查

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、按职能划分专业内容和范围进得审查

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位交纳有关费用后，核发《建设工程规划许可证》副本

(五)施工报建阶段，须办理如下事项:

1、建设单位办理施报建登记

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍，招标内工程，通过招标确定施工队，非招标类工程可直接发包

3、建委组织职能部门对工程开工条件过行审查核发《建筑工程施工许可证》

(六)商品房预售许可阶段，办理以下事项:

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可

证》须提交以下资料

1、证明材料

1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

2)持有《建设工程规划许可证》《施工许可证》

3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期

2、开发企业《营业执照》和资质等级证书

3、工程施工合

4、商品房预售方案(应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售平面图、分层平面图)

(七)建设工程竣工综合验收备案等阶段:

1、建筑工程质量监督机构，对建设单位提供的竣工验收报告，进行备案审查

2、财政部门对建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门，按照法律、法规对相关专业和内容进行验收，规划部门根据上述部门和本部门验收情况，核发《建设工程规划许可证》正本

4、建委综合各部门验收审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，不符合标准和要求的作退件处理，并要求限期整改

三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记

2、开发商提交以下材料:

1)、申请书

2)、企业营业执照

3)、用地证明文件本土地使用权证

4)、建设用地规划许可证

5)、建设工程规划许可证

6)、建设工程施工许可证

7)、房屋竣工验收资料

8)、房屋测绘结果

9)、根据有关规定应当提交的其它文件、资料

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目销售部员工行为准则

适配人群	案场销售员，销售主管，置业顾问	使用场景	案场接待，销售签约，客户回访
制定目的	怕员工形象乱糟糟影响公司脸面，怕做事没章法拖累整个销售部。
适用范围	所有销售部在岗员工，含前台、顾问、主管，办公室内所有区域。
职责分工	主管盯紧团队状态，顾问管好自己言行，前台守好第一道门，大家互相提醒别出错。
管理要求	穿得整齐干净，说话不带情绪，有事马上讲出来，决定下来就照做，不背后嘀咕。
监督与检查	主管每周看两次着装和说话方式，人力抽查沟通记录，三次不改扣当月绩效，严重者调岗。

地产项目销售部员工行为准则

1、仪表要求

务求以最佳的状态致力于工作

您的形象不仅体现了您个人的气质与修养，同时也代表着公司的形象。我们要求员工上班着装符合个人身份、环境要求和办公室工作的需要，保持高水准的个人整洁及合适的修饰。

2、工作作风

(1)注意整体利益

当你做每一件事时，都应考虑它会如何影响整个公司利益。

(2)群策群力，发挥团队利益

"众人拾柴火焰高"，团队的力量远大于个人。

(3)确认团队效益的同时，肯定个人成绩

如果团队取得了成绩，我们首先应该肯定每一名成员的贡献，没有大家的参与，我们就不会获得成功。

(4)通过相互信任、坦诚沟通，去发现问题、解决问题

当你遇上难题时要主动提出，提不出问题也就无法得以解决。只有当每个人都关注问题时，才能解决问题。

(5)积极聆听他人意思，主动与每一个人沟通探讨

有效的沟通可以明确表达自己的想法。通过聆听他人的意见，可以为你带来思路。你应当与团队的成员进行沟通。

(6)百分百的执行决定

对于团队做出的决定，每一位成员都有必须履行并予以支持，组成一个整体去动作。

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目定位报告编制指引

适配人群	营销策划负责人，设计管理工程师，成本合约经理	使用场景	新项目启动，市场调研分析，产品组合决策
制定目的	怕定位不准卖不动房子，怕调研不实导致设计错方向，怕各部门想法不统一拖慢进度。
适用范围	新拿地的地产项目，从立项到概念设计前这段时期。
职责分工	营销部带头写报告、做调研；设计部配合出概念；成本部算钱；财务部算赚多少；工程部排工期。
管理要求	必须用真实市场数据写报告；要写清楚客户是谁、卖什么房、怎么定价；每块内容都要有依据，不能拍脑袋。
监督与检查	营销部自己先核对，领导开会评审，没按格式写的打回重写；漏写关键项的要补材料；三次不过就换人负责；检查记录要留底。

地产项目定位报告编制指引

1.目的

通过市场调研及分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为概念设计与方案设计工作的开展提供依据。

2.范围

适用于对新项目的客户、产品定位以及产品建议。

3.职责

3.1营销策划部

3.1.1负责牵头各部门参与到报告的编写工作中来，并主要草拟及编写《项目定位报告》。

3.1.2组织项目定位市场调研工作。

3.1.3调研记录的总结分析、归档管理工作。

3.2 设计管理部

3.2.1负责配合项目定位工作进行相关概念设计。

3.2.2提供相关资料供成本管理部进行成本核算。

3.3 成本管理部

3.3.1负责配合项目定位工作进行相关成本核算。

3.3.2提供相关资料供财务管理部进行盈利分析。

3.4 财务管理部

3.4.1负责配合项目定位工作进行相关盈利分析。

3.5 工程管理部

3.5.1负责配合项目定位工作提供可行的工程进度安排。

4.经办部门

营销策划部

5.参与部门

设计管理部、成本管理部、财务管理部、工程管理部

6.方法及过程控制

6.1《项目定位报告》的编写应本着实事求是，立足于《项目可行性研究报告》和《市场调研报告》的市场数据进行分析，提出可行的方案定位并有所论证;《项目定位报告》的编写应该包括但并不限于下列内容:

6.1.1项目概况及市场情况

本部分内容可参考《项目可行性研究报告》，主要包括:

整体市场楼市情况:整体市场近3年成长态势，需求供给分析，发展趋势预测。

项目所在区域楼市情况:区域市场近3年成长态势，需求供给分析，发展趋势预测，所在区域市场生活情况、消费能力，可能存在的影响项目销售的市政配套及相关政策。

同等档次楼盘的总体情况:所占市场份额、总体推售情况，项目规模。

项目基本经济数据:项目位置、规模大小、从宏观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。

6.1.2竞争对手(周边及同类型物业)调查

采用各种调查方法，调研竞争项目，主要包括:

项目规模

产品类型及比例

销售情况(销售时间及销售量)

客户来源

项目优、劣势分析

从微观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。

6.1.3客户定位

6.1.3.1项目swot分析

结合宏、微观市场，分析欲开发项目的优势、劣势、机会及威胁。

6.1.3.2目标客户定位

区域消费群体及特征调查

竞争项目消费群特点调查

客户定位

目标客户来源

目标客户特征

6.1.3.3目标客户关心问题

对客户关心问题进行表述

说明应如何满足客户需求。

6.2 项目定位

6.2.1编写项目主题定位

6.2.1.1主题形象及发展理念

6.2.1.2项目功能定位

6.2.1.3档次定位

6.2.2编写项目产品定位

6.2.2.1楼型建议及楼型比例

说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。可参见下表:

产品形式高层小高层多层别墅

楼型比例

注:如楼型单一，如高层建筑，则进行相应的变化。

6.2.2.2户型及面积选择

说明设计何种户型(如二房二厅、五房三厅等)、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原因说明。具体可参见下表:

户型面积范围(m2) 单价(元/m2) 总价范围(万元) 面积所占比例套数所占套数比例

一房一厅

二房二厅一卫

三房二厅一卫

三房二厅二卫

顶层复式

6.2.2.3关于小区商业面积及商业功能设置的建议

6.2.2.4配套建议

6.2.2.5交楼标准建议

6.2.3编写规划设计建议

6.2.3.1规划设计要求

建议容积率的大小(需结合设计部的概念设计方案及产品形式);

规划设计特点要求

6.2.3.2分期开发建议

6.2.4编写项目价格定位

6.2.4.1价格定位

整体均价，项目总销售收入;

各类产品价格特点及总价控制

各期价格等。

6.2.4.2项目价格的支持条件

竞争项目的价格及其销售情况;

市场客户所接受的价格;

各种外部因素对价格的影响;(如外部景观或市政建设对项目的影响)

各种内部因素对价格的影响;(如名牌效应、装修交房等)

整体楼市及区域房价变化预测。

7.支持文件

7.1《市场调研指引》

7.2《市场调研报告》

7.3《项目定位报告格式》

7.4《项目定位细化报告格式》

8.纪录存档

8.1《项目定位报告》

8.2《项目定位细化报告》

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目销售案场组织架构职能说明

适配人群	案场负责人，销售经理，策划专员	使用场景	案场管理，销售执行，广告协同
制定目的	案场人多事杂，怕出乱子，怕客户投诉，怕销售数据不准，怕钱管不好，怕广告白花钱。
适用范围	所有在销售案场干活的人，包括经理、顾问、策划、主管，还有来巡查的领导。
职责分工	经理盯进度、管纪律、查报表；主管带团队、填日报、调关系；顾问守规矩、做记录、搞清洁、帮同事。
管理要求	每周开会不能少，现场巡查要记下来，客户意见得收齐，销售数据天天报，广告效果要回头看。
监督与检查	决策委员会盯着看，不参会、不交表、不整改就点名，问题多的调离岗位，连续两次没改就换人，检查结果贴在公告栏。

地产项目销售案场组织架构其职能说明

一、**案场管理职能与管理方式

1、管理职能

案场的管理人员由决策委员会直接委派，并按《合同》履行职责和义务，在案场的管理相关方面，具体履行下列职责:

(1)对案场运作模式实施监督与控制;

(2)审定、制定营销决策方案，并对实施进行监督与控制;

(3)对案场财务制度的执行实施监督、监察与控制;

(4)对案场销售计划的进度与完成实行监督与控制;

(5)对案场制度、纪律、卫生及工作作风实行监督、监察;

(6)对案场中、高层管理人员的表现进行监督;

(7)对案场各种会议制度的执行实行监督;

(8)对营销决策的执行与执行效果实行监督与监察;

(9)对案场沟通、配合中出现的问题与矛盾进行协调;

(10)其他必要的工作。

2、管理方式

对销售案场的管理主要通过以下方式进行监督与管理:

(1)支持召开高层协调会;

(2)参加案场每周例会;

(3)现场指导、巡查、记录，必要时及时纠正;

(4)多渠道，多途径收集、分析客户及社会的意见和反映;

(5)在例会上统一意见，统一口径或及时与案场责任人通报、沟通;

(6)收集、汇总案场各类文件、报表和客户资料;

(7)组织、协调、召集公司相关职能部门与案场沟通;

(8)其他必要方式

二、策划部组成:

组成:zz组成

职能:

1、协同案场销售与各媒体针对广告事宜进行沟通和协调

2、负责监督广告的投放及效果评估

3、产品定位、价格定位

4、sp促销活动策划

5、策划与现场的包装

6、协助销售部进行人员教育训练销售案场人员

三、销售部组成:

销售经理一名、销售顾问四名

1、负责项目现场的销控

2、负责客户资料的统计、管理

3、负责客户反馈信息的统计

4、负责对销售顾问进行销售目标管理

5、执行并按时完成上级下达的各项销售任务指标

6、现场销售状况督控

7、负责对定单的汇整与管理

8、负责对销售状况进行总结并回报

9、负责销售现场的纪律

10、负责拟订月销售计划，并及时完成日报、周报、月报等各项销售管理表格

11、负责与策划部进行市场及客户信息的沟通

12、负责与公司内部方面的横向协调沟通

13、专案主管主持日常销售工作

14、专案主管填写销售日报表，协调销售顾问内部关系

15、销售顾问相互帮助完成各项销售任务

16、完成销售经理下达的市场调查工作

17、完成sp活动期间的各项工作

四、一线销售顾问

组成:案场共设四名销售顾问

1、按时完成个人销售任务目标

2、保质、保量完成专案主管及销售经理所安排的各项工作

3、热情、精神饱满的完成日常销售接待工作、并做好相关的记录

4、销售顾问之间团结协作、互相帮助

5、遵守案场各项规章制度

6、做好销售现场清洁工作

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目策划专员职位描述范本

适配人群	策划专员，营销策划岗，地产策划人员	使用场景	房地产前期策划，项目营销启动，策划方案编制
制定目的	怕策划时出错影响项目安全，比如方案写错、数据不准、漏掉关键风险点。
适用范围	只管房地产项目策划专员这个岗位的人。
职责分工	主管要审核方案，专员自己写清楚每步操作，领导抽查签字确认。
监督与检查	每周自查一次文档，主管每月检查，没按流程做就退回重写，三次退回换人做。
管理要求	所有方案必须有数据来源标注，修改留痕，重大节点加双人复核。

房地产项目策划专员职位描述

策划专员:

1、年龄25-40，性别不限，身体健康、职业形象良好;

2、市场营销、广告专业或相关管理专业专科以上学历。

3、个性开朗活泼、擅于沟通、思维严谨、工作认真负责。

4、有房地产前期策划工作经验，有较好的文字功底，能独立完成策划方案，熟悉房地产行业营销，有相关经验优先考虑。

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目部职能说明书

适配人群	项目部经理，土建施工管理员，水电暖施工管理员	使用场景	房地产项目现场，工程进度管控，质量验收管理
制定目的	工地干活容易出事，怕工人受伤、设备出毛病、材料用错。
适用范围	项目部所有人，所有在建工地，所有施工设备和材料。
职责分工	经理盯全场，土建员管土建活儿，水电暖员管水电暖活儿，谁管谁负责。
管理要求	查施工方案安不安全，看现场防护到不到位，改图纸先过安全关，出事马上报。
监督与检查	经理每周查一次，工程管理部不定期抽查，没做到就扣绩效，问题多要写整改单，三次不改换人干。

房地产项目部的部门职能说明书

部门基本信息

部门名称:项目部

分管上级:常务副总

下属部门:无

部门本职:负责公司指定项目的工程建设现场管理

部门宗旨:高效完成项目建设任务，实现公司下达的项目建设目标

职能描述

主要职能

1.计划管理:参与拟订指定项目的开发计划;根据项目开发计划、工程管理部的年(月)度工程建设总体计划，拟订具体建设实施方案和资金预算，提出工程施工管理人员需求计划;审核施工单位制定的施工进度(年度、季度、月度)计划、设备与材料进场计划，审核监理计划等;拟订月资金需求计划

2.进度控制:根据项目开发流程规范、工程管理制度、项目具体实施方案以及施工进度计划，及时跟催各项技术资料、设备、材料等资源，根据项目施工进度计划对项目的进度实行动态控制，对不能如期按计划实施的环节及时协调、跟踪及解决;每月编制实际工程进度表，对进度状况进行检讨，并及时上报工程管理部;

3.质量控制:根据项目开发流程规范、工程管理制度及工程质量技术要求，核对有关技术文件、设计变更、图纸修改等;核实施工单位实际资质、人员素质状况;核查施工单位提交的施工组织设计方案中的技术措施保障、有关材料与构配件中的质量证明文件、施工工序记录及动态统计资料和管理图表、阶段产品质量证明文件;核查有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，核实现场有关质量技术报告;对现场质量实施检查，并及时对检查中发现的问题责成责任部门实施整改，并组织相关人员对整改的结果进行复查;

4.成本控制:参与指定项目的工程建设费用预算;根据项目开发流程规范、工程管理制度及项目预算对项目成本进行控制，对工程施工中的关键环节进行重点控制;定期进行工程费用差异分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施;熟悉设计图纸和设计要求，详细进行工程计量，复核工程付款帐单，严格经费签证;做好施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据;

5.工程支持:在项目开工前，参与由集团技术中心组织的图纸会审工作和设计交底;根据招投标管理制度，提出招投标申请，参与和协助施工单位和监理单位的招标工作，并根据项目要求，参与施工单位、监理单位合同条款的制作;根据工程管理制度，及时提出和办理工程变更;审核施工单位的施工安全组织措施及施工现场安全防护状况，协助推行安全施工责任制;及时处理和上报工程建设过程中的突发事件;协助物业部门做好客户提出的有关工程建设的问题;组织做好分段、分项、隐蔽工程验收，配合做好工程竣工验收工作，归档整理竣工验收后的相关技术资料并移交技术中心;

一般职能

1.沟通协调:做好与施工单位、监理单位之间的沟通协调工作;协助施工单位做好现场管理和争优创杯工作;协助做好与当地工商、物价、税务、公安、政府规划部门之间的关系;

2.营销配合:协助营销中心做好项目策划、宣传、销售和售后服务工作;协助做好物管招标和前期介入工作;

3.档案管理:根据公司档案管理制度，组织做好项目实施过程中相关资料的收集整理、归档保管工作;

4.其他:及时完成上级交给的其它临时性任务。

主要责任

1.保证项目开发进度如期达成;

2.保证工程质量符合标准;

3.保证工程成本控制在预算范围之内;

4.保证工程安全施工，无重大安全事故;

5.保证及时准确传递和上报各项资料、信息;

6.保证本部门制定的各项计划和预算的规范性、可操作性;

7.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作，无重大违规现象;

部门权力

1.根据部门工作需要，提出本部门岗位设置、人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;

2.根据项目具体实施计划和公司项目开发流程规范，要求各协作部门提供相关人员和及时配合的权力，对不能很好配合工作的部门和人员进行投诉的权力;

3.根据工作需要和公司相关制度，推荐、参与选择施工单位、监理单位的权力;并根据合作伙伴工作成效及配合程度，提出更换合作伙伴的建议权;

4.代表公司对施工单位、监理单位的工作进行监督的权力，对施工单位、监理单位的违规行为提出处理建议和按合同规定进行处理的权力;

5.根据公司财务管理制度，按规定使用和审批预算范围内的项目经费的权力;

6.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;

7.按公司制度享有的其他权力;

关键指标:工程进度、成本差异率、质量与安全重大事故发生次数、重大违规次数

岗位设置:项目部经理、土建施工管理员、水电暖施工管理员

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目主管职位说明书

适配人群	项目主管，经济分析岗，规划协调岗	使用场景	项目前期策划，投资分析比选，规划方案协调
制定目的	怕项目分析出错，影响公司投钱决策，也怕规划不靠谱，地块买亏了。
适用范围	发展规划部的项目主管，管经济分析和规划的事。
职责分工	主管自己盯分析质量，对结果负责；经理管整体方向；主管能提流程改进建议。
管理要求	做市场调查要真实，写报告不能漏重点，投资比选得列清楚，可行性报告必须有依据。
监督与检查	经理每季度看报告质量，抽查原始数据，错三次口头提醒，再错扣绩效分，严重时调岗。

房地产公司项目主管职位说明书

职位名称: 项目主管

职位编号:

直接上级: 发展规划部经理

职位编制: 2人

直接下级: 无

核心权责:

1.在发展规划部经理领导下，全面负责公司有关项目经济分析及规划方面的活动;

2.对项目经济分析及规划方面活动的效率和效果承担直接责任;

3.对项目经济分析及规划方面的流程和制度拥有建议权;

4.对直接上级的绩效考核结果拥有申诉权。

主要工作:

1.根据公司战略方向，进行相关产品市场的市场调查、市场分析及趋势研究;

2.收集主要竞争对手及品牌地产商的资料、定期编制分析报告提交部门经理;

3.组织对储备地块的初步投资分析，对项目进行比选，为公司的决策提供支持;

4.负责组织公司投资开发项目的全案策划，组织经营预算计划书的编制工作;

5.负责编制、修改项目建议书和可行性报告;

6.组织有关总体规划、控制性规划、详细规划方案有关工作，负责与规划设计院的协调工作;

7.协助规划主管完成规划和土地报批工作中所需的规划文件和资料的准备工作;

8.编制公司实施项目各项基础配套设施的技术方案;

9.负责公司所有项目前期工作的批复、技术经济档案的管理，定期移交行政后勤部。

关键素质要求:

1.职业资格要求:本科以上学历，建筑经济或建筑规划类专业;

2.工作经验要求:2年以上相关工作经验;

3.年龄要求:25岁以上;

4.性别要求:无

5.其它特别要求:具有较好的商业感觉。

房地产项目开发市场调查内容：房地产项目策划职位描述

适配人群	地产策划专员，市场调研岗，政策研究岗	使用场景	文旅地产策划，项目市场调研，政策信息收集
制定目的	怕策划时信息不准、方案跑偏、政策用错，影响项目落地和公司信誉。
适用范围	地产项目策划岗全体人员，含分公司和关联公司相关同事。
职责分工	总监盯整体方向，主管管过程合规，员工守资料保密、数据真实、报告不造假。
管理要求	市调要实地跑、数据要留痕、政策文件要标注来源、报告必须双人核对、敏感信息不外传。
监督与检查	每月抽查2份报告，运营总监主查，人力配合。漏报错报第一次提醒，二次扣绩效，三次调岗。所有文档存档3年备查。

地产项目策划职位描述

岗位职责:

1.负责组织相关项目的市场调研、并完成市调报告的撰写;

2.完成项目各阶段计划方案的撰写、提报;

3.负责文化旅游地产、商业活动相关政策、信息的日常收集、整理工作，形成汇编并定期上报;

4.参与项目产品、客户定位、监控分析等工作;

5.战略资源的挖掘(含政府政策、非商业资源嫁接、合作方案策划)，并根据公司产业规划进行商业模式与业态创新;

6.参与各分公司以及关联公司的项目运作中，协助运营总监组织相关企策划事宜。

任职资格:

1.房地产经营管理、市场营销、经济学、中文等相关专业，本科及以上学历;

2.具备良好的调研、数据分析能力、文字处理能力;

3.对房地产行业、客户和媒体有深刻理解和控制能力，较强的项目全程营销和整合推广能力;

4.对北京及周边房地产市场有深刻了解和认识，能根据行业宏观经济环境、国家和地方政策、竞争公司动态、城市建设和规划动向，制定并有效实施营销策划方案;

5.为人正直，具有高度的职业素养、成熟稳定的职业心态、良好的沟通协调能力、较强的公关和创新能力，具有保密意识。

房地产项目开发市场调查内容：部门职能说明书：房地产项目公司前期部

适配人群	前期部经理，前期专员，政府事务专员	使用场景	项目开工前准备，市政审批手续，大产证办理
制定目的	项目开工前手续老拖进度，政府审批卡得紧，资料乱七八糟容易出错。
适用范围	前期部所有人，所有在建未取证的房地产项目。
职责分工	经理盯整体进度和预算，专员跑手续交材料，谁经手谁负责到底。
管理要求	所有审批材料必须双人核对，费用超支要写说明，政府窗口跑完当天录系统。
监督与检查	每月5号查上月计划完成表，经理抽查原始凭证，漏报一次扣绩效分，两次谈话，三次调岗。