商业项目定位品牌落位编制审批作业指引（优选5篇）

商业项目定位品牌落位编制审批作业指引

适配人群	招商中心人员，营运中心人员，地方商业公司	使用场景	商业项目筹备，城市广场开业，业态规划落地
制定目的	怕开业后生意不好、品牌乱、顾客不爱来。招商没规划，后期运营会很麻烦。
适用范围	所有筹备期城市广场项目，招商中心、营运中心、地方商业公司的人。
职责分工	招商中心写方案、组织讨论；营运中心提意见；地方公司做调研；大家都要签字确认。
管理要求	开业前12个月定好定位，10个月做完落位；每个铺子配a/b/c三个品牌；必须开会评审通过。
监督与检查	初审不达标要重做；落位率低于70%不能过；会签后报集团；谁漏签、拖期、乱改，要被提醒或追责。

商业项目定位及品牌落位编制与审批作业指引

为了加强筹备期项目招商管理，提升招商品质，确保**城市广场开业后持续稳定经营，特制订本办法。

一、总则

1、筹备期项目必须按照本办法规定进行项目的招商定位和品牌落位并通过审批后，方可进行招商。

2、按照本办法形成的《招商定位和品牌落位》是招商考核和招商评估的重要依据。

二、招商定位方案的编制

1、招商中心负责于开业前12个月前，编制完成招商定位方案。

2、招商中心负责组织招商中心、营运中心、地方商业公司共同进行市场调研和项目分析，通过专项定位研讨会，形成招商定位方案。

3、招商定位包括目标消费群定位和业态定位。

3.1目标消费群定位需对目标消费群的区域、年龄段、收入水平、消费特征等进行分析，确定目标消费群的主要特征。

3.2业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。

三、品牌落位方案编制

1、招商中心负责于开业前10个月前，完成品牌落位方案。

2、招商中心负责根据项目招商定位编制品牌落位方案。

3、品牌落位原则

3.1符合《商家库管理制度》和《项目租赁决策文件》的相关规定;

3.2符合招商定位和业态规划;

3.3以独立项目定位为主、联发合作为辅;

3.4战略品牌优先、知名品牌优先;

3.5同业种、同档次、同风格相对集中。

4、目标品牌的落位

4.1招商中心负责与地方商业公司共同对项目所在城市品牌及商家进行市场调查，对符合招商定位的已经进驻该城市国内外连锁品牌和本地(或区域)知名品牌，分别按照零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四个业态筛选出目标品牌。

4.2招商中心根据招商定位向战略合作品牌发出进驻邀请书，并于开业前11个月取得战略合作品牌的初步进驻意向确认。

4.3招商中心负责收集尚未进驻该城市的成熟品牌和新发展的品牌，并筛选出符合项目定位的新的目标品牌。

4.4招商中心和地方商业公司根据上述目标品牌，按照品牌落位的原则，进行目标品牌落位，形成品牌落位方案。

4.5品牌落位必须同时编制a、b、c三级方案，即每个商铺至少落位三个以上目标品牌，其中a方案为最佳方案，b方案为确保方案，c方案为备选方案。

四、招商定位和品牌落位方案的初审

1、招商定位和品牌落位方案形成后，由招商中心负责组织召开招商定位及品牌落位初审会议。初审会成员为营运中心、招商中心、地方商业公司。

2、初审后，如品牌落位比例低于70%(含)时，招商中心需重新编制品牌落位方案，并再次通过评审会议评审;品牌落位高于70%时，补选品牌由招商中心发起流程，营运中心会签，商业集团总经理签批后落位。

3、招商中心根据初审意见，于会后10个工作日内，形成《**宝龙城市广场招商定位及品牌落位图》(下称招商定位及品牌落图)，经与会人员会签后，上报商业集团评审。

五、招商定位及品牌落位的评审

1、招商定位及品牌落位由商业集团总经理主持召开评审会议，专项评审每个项目的招商定位和品牌落位。

2、招商中心根据评审意见，对招商定位及品牌落位执行书进行修订，并经审批后下发执行。审批流程参见宝龙商业权责手册。

六、招商定位及品牌落位的调整

招商定位及品牌落位执行书执行过程中，若对招商定位中各业态比例进行调整，或对已经批准的品牌落位进行调整，必须按规定上报审批。具体审批权限为:调整比例<20%，报招商中心总经理审批;调整比例>;;20%，报商业集团总经理审批。

商业项目定位品牌落位编制审批作业指引：房地产商业项目策划经理职位描述

适配人群	策划经理，代理公司策划岗，商业地产操盘手	使用场景	商业开盘，巡展活动，媒体投放
制定目的	怕文案写错影响项目销售，怕活动策划出问题惹麻烦。
适用范围	商业项目策划经理，写文案、做方案、搞活动的人。
职责分工	经理自己写清楚每份文案，主管盯住别漏掉风险点，总监最后把关签字。
管理要求	所有文案必须过三遍检查，活动前做现场预演，发稿前留底存档，出事马上停发改写。
监督与检查	主管每周抽3份查错，总监每月听汇报，漏检一次扣绩效分，连错两次调岗重学。

房地产策划经理(商业项目)职位描述

岗位职责:

1、撰写广告文案、策划报告、活动方案等文案类工作。

2、熟悉销售现场的操作流程，不同阶段的促销特点。

3、定期讨论制定广告宣传计划，进行发布媒体工具的策划、设计、制作、发布; 4、定期对项目投放媒体的效果进行统计分析，提出建议。

5、对项目的现场及时发现需要改进之处，并及时上报。

6、根据销售情况，组织巡展活动、开盘活动等促销活动的策划组织。

职位要求:

1、大专及以上学历，房地产、建筑、市场营销、经济学、管理类等相关专业。

2、三年及以上商业房地产公司或知名代理行/顾问公司策划经验;

3、了解房地产营销策划的全案流程，具备房地产项目操作实践经验。

4、较强的文字功底，有一定撰写报告的能力;

5、较强的沟通和执行能力;熟悉商业地产市场动态，有敏锐的市场判断力;

6、熟练应用office办公软件，会使用autocad或photoshop为佳。如符合公司各项要求可电话邀约面试时间

商业项目定位品牌落位编制审批作业指引：a商业项目机电设备维修维护保养

适配人群	物业工程部人员，消防控制室值班员，强电运维技工	使用场景	商业项目配电巡检，消防系统功能测试，空调水系统水质管理
制定目的	怕设备出问题，比如变压器太热、电线老化、消防报警不响、摄像头看不清。这些都可能让商场乱套。
适用范围	商业项目里的电工、工程部人员、监控值班员、保洁员，还有所有配电箱、摄像头、消防泵、空调主机。
职责分工	工程部管记录和检查，电工做清洁保养，保洁员发现漏水报修，监控员盯屏幕异常，外判公司负责专业维修。
管理要求	每天测变压器温度，每月清配电柜，每季试消防泵，半年调摄像头，每年洗水箱，坏了马上换灯泡、电线、探头。
监督与检查	工程主管每周查记录本，物业经理抽查现场，没按时做要补做写说明，漏三次扣绩效，重大遗漏要重训。

1.0高压供电设备(适用于商业项目)

1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。

1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。

1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。

2.0低压配电设备

2.1每月检查维护工作内容

2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜

2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况

2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。

2.2每年检查维护工作内容

2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油

2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。

2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。

2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。

2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。

3.0照明设备

3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。

3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。

4.0楼宇自控设备(商业项目)

4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能;检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点;检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。

5.0安保监控设备

安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容:闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容:

5.1摄像部分

每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

5.2传输部分

每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。

5.3显示部分

每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。

5.4门对讲系统:每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。

6.0公共广播设备

6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、cd机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。

6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

7.0消防设备(适用于商业项目，住宅项目参考项)

7.1火灾报警系统

7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。

7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表;采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示;试验火灾警报装置的声光显示;试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示;对备用电源进行

1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验;用自动或手动检查下列消防设备的功能:

7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。

7.1.3.3水喷雾火系统。

7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

7.1.3.5强制电梯停于首层试验。

7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。

7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能;每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。

7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

7.1.6烟温感报警系统

7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。

7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。

7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。

7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目:清洗吸烟室(罩)集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。

7.1.6.5防火卷帘门系统:每半月检查一次电气线路组件是否正常并清扫灰尘;每月对电气组件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。

7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备;

7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯;

7.1.6.8强制消防电梯停于首层试验;

7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验，检查所有转换开关;强制切断非消防电源功能试验。

7.2消防联动系统设备

7.2.1消防水系统

7.2.2消火栓系统

7.2.2.1每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各

供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。

7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。

7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。

7.2.3花洒喷淋系统

7.2.3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。

7.2.3.2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。

7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。

7.2.3消防送风系统

7.2.3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。

7.2.3.2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。

7.2.3.3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。

7.2.4消防排烟系统

7.2.4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。

7.2.4.2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。

7.2.5应急广播系统

7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。

7.2.5.2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。

7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。

7.2.5.4检查后进行试播放。

8.0车库管理系统

8.1车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。

8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。

9.0空调主机(适用于商业项目，住宅项目参考项)

9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。

9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。

9.3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。

10、空调水循环系统

10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。

10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。

11、空调冷却塔

每年3~4月和10~11月进行二次检查保养，主要内容:冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震动、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。

12、变风量空调、新风处理、风机盘管(适用于商业项目，住宅项目参考项)

12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

12.2每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。

12.3每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容:检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢;检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇;检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净;检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。

12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。

12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容:风管的渗漏;保温是否破损;风量调节阀位置;送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。

13、给排水系统

13.1各类水泵通常包括:消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。

13.2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。

13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时注意超压保护。

14、卫生洁具

14.1清洁工在打扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。

14.2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。

14.3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好;

14.4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。

商业项目定位品牌落位编制审批作业指引：住宅商业项目交房标准

适配人群	开发报建人员，工程验收专员，物业接管团队	使用场景	地下车库交付，地下商业交付，家居城交付

住宅、商业项目交房标准

(1)地下车库

附件四:装饰、设备标准(车库)

(如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容)

●地面:

耐磨金刚砂地坪。

●柱、墙面

水泥砂浆抹平，防潮乳胶漆。

●天棚

混凝土结构面层。

●开关、插座、荧光灯安装到位。

●设备用房:

1、地面:水泥砂浆找平。

2、墙、柱面:防潮乳胶漆。

3、天棚:防潮乳胶漆。

4、门:防火门。

●其它:

1、车库入口处视频监控。

2、道闸系统。

3、消防:消火栓给水系统安装到位。

(2)地下商业交房标准

附件四:装饰、设备标准(地下商业)

水泥砂浆找平。

●墙面

●柱、天棚

●电梯

奥的斯。

地面:水泥砂浆找平。

墙、柱面:防潮乳胶漆。

天棚:防潮乳胶漆。

门:防火门。

●公共卫生间

墙面:水泥砂浆找平。

柱面:混凝土结构面层。

天棚:混凝土结构面层。

门:自理。

洁具及装修:自理。

●下沉广场:

地坪:石材铺装。

墙面:石材面砖。

门:铝合金玻璃门。

扶梯:奥的斯。

强电:接入楼层总配电箱。

弱电:接入楼层智能控制箱。

给水:公共卫生间预留一个给水点，楼层预留一个生活给水点。

排水:按设计预留。

燃气:楼层预留二个燃气接入点。

消防:消火栓给水系统安装到位。

●空调设备

客户自理。

(3)家居城交房标准

。

墙、柱面:内墙乳胶漆。

天棚:内墙乳胶漆。

柱面、天棚:混凝土结构面层。

●公共楼梯间

地面:水泥砂浆地坪。

●建筑外立面

窗:断桥隔热铝合金中空玻璃窗。

外门:铝合金玻璃门。

外墙:石材玻璃幕墙面砖外墙涂料。

(4)建材城交房标准

附件四:装饰、设备标准

●外墙

面砖涂料。

●室内

内墙:水泥砂浆找平。

地面:细石混凝土找平。

门:进户门为铝合金门，内门用户自理。

●厨房

●卫生间

内墙:水泥沙浆找平，防水高度1.8米;

地面:防水层。

●阳台

墙面:外墙面砖。

顶棚:外墙乳胶漆。

●其他

1、电话、tv、网络线路接到弱电箱。

2、燃气入户。

3、给水:卫生间设1个普通水龙头。

4、供电:玄关和阳台各接1个普通灯泡。供电接入户内配电箱。

5、空调:客户自理。

(5)住宅交房标准

●外墙:

瓷砖涂料。

●内墙:

水泥浆扫毛。

●顶棚:

混凝土结构板上水泥浆扫毛。

卫生间为防水涂料，其余房间为水泥砂浆找平。

●门窗:

户门为三防安全门，内门由买受人自理;窗为铝合金断桥隔热中空玻璃平开窗。

●阳台栏杆:

钢化玻璃不锈钢。

●电梯:

品牌电梯;1000kg，1.50m/秒。

●其他:

可视对讲门禁系统;

电话线、网络线、有线电视线接至智能信息箱。

供电:一户一表，室内装设一只电气配电箱。

供水:每户设独立水表。

预留管道煤气接口。

商业项目定位品牌落位编制审批作业指引：某商业项目设计作业流程

适配人群	商业设计负责人，招商运营专员，自装柜厂商	使用场景	商业项目设计，招商协同装修，专柜自装管理
制定目的	商场装修时设计不统一，容易让顾客迷路，专柜乱摆影响整体效果，施工出错返工多。
适用范围	所有参与商场设计的设计师、施工方、专柜厂商和现场监理人员。
职责分工	设计主管盯整体风格，绘图员画准尺寸，现场监理查施工是否照图，专柜厂商按规范做自装柜。
管理要求	动线必须清晰标出，效果图要提前确认，施工图和机电图必须对得上，材料样板要留底备查。
监督与检查	每周开协调会核进度，监理每天拍照记录，图纸修改必须三方签字，没签字就施工要重来，验收不过不能付款。