土地增值税表（16篇）

【第1篇】土地增值税表

对于房地产行业会计来说接触最多的也就是土地增值税了，也就是土地增值税的纳税申报和清算，对于财务人员来说是一件很头大的事，常用的土地增值税表有102张，在工作中一步小心就有遗漏或者报错数据，数据如果太多，需要费很大功夫进行的，工作量也会很大！

今天小编就给大家分享这102张全自动土地增值税清算表，大致分为13类进行汇总，房地产行业会计人员请收好啦！（文末可分享电子版）

土地增值税清算表目录

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表(已售普通住宅)

取得土地使用权所支付的金额审核表(已售普通住宅)

土地征用及拆迁补偿费鉴证表(已售普通住宅)

前期工程费审核表(已售普通住宅)

建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

基础设施费审核表(已售普通住宅)

附：土地增值税测算表

...由于篇幅有限，小编就不一一展示了，想要学习完整版的小伙伴们可以按照以下操作方式操作哦。

领取方式：

1、 转发收藏本文；

2、 然后私我：'资料'即可免费领取！

【第2篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第3篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第4篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

1

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

2

《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

3

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

4

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

5

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

6

《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

7

《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

8

《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

9

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

10

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

11

《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部 税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第5篇】土地增值税纳税筹划

客户需求

王女士想为自己的儿子在北京购买一套住房，由于他们均无北京户籍，而在北京缴纳社保和个人所得税的时间刚满4年，不具备在北京购买住房的资格。王女士便以其哥哥（具有北京户籍）的名义在北京购房，1 年之后，等自己与儿子具备在北京买房资格后再过户到儿子名下。假设所涉住房购买时的价款为300万元，过户到王女士儿子名下时的市场价格为500万元（含增值税）。

客户方案纳税金额计算

该套住房过户时，王女士的哥哥需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81 万元，需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元；王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元，需要缴纳个人所得税：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 万元，合计税收负担：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34万元。

纳税筹划方案纳税金额计算

建议王女士的哥哥将房产先赠予王女士，由于两人是兄妹关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。随后，王女士可以再将住房赠予自己的儿子，由于两人是母子关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。合计税收负担：14.29+14.29=28.58万元。通过纳税筹划，王女士等人减轻税收负担：133.34-28.58=104.76万元。

涉及主要税收制度

《增值税暂行条例》

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）

符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《契税暂行条例》

【第6篇】土地增值税实施细则

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值税的纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

2、只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如果自行转让则是违法行为。

3、房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

4、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

6、房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

二、土地增值税应税收入的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

1、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%

2、适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

三、土地增值税扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

四、土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-82.57）×1% = 29.17（万元）。

小贴士：9%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

【第7篇】土地增值税计算

土地增值税是对企事业单位和个人转让土地使用权、地上建筑物及构筑物发生的增值额进行征税，根据增值额占扣除项目的比例，土地增值税税率可划分为4个等级，税率从30%-60%，速算扣除系数从0-35%。

一、何为土地增值税？

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。其主要特点包括：

1.行业特点显著，以转让房地产的增值额为课税对象

土地增值税的课税对象为房地产转让收入超过可扣除项目后的部分，房地产企业是土地增值税的纳税大户，是房地产行业比较特殊且典型的税种。

2.适用超率累进税率

土地增值税是我国唯一适用四级超率累进税率的税种，超率累进税率核心在于增值额越高，对应的增值率就越高，适用的税率也就越高。

3.计算复杂

首先，房地产相关规定及税收政策较繁且复杂。

其次，由于房地产开发项目建设周期长，且扣除项目涉及大量成本费用，其核算和归集较复杂。

二、土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数。

（一）计税依据

土地增值税的计税依据为房地产转让所产生的增值额，即房地产转让收入与扣除项目的差额。

1.房地产转让收入

转让收入是转让房地产取得的收入，由货币收入、实物收入及其他收入构成。

2.房地产扣除项目

扣除项目部分是土地增值税计征的关键所在，其主要由五部分组成：

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）房地产开发成本。具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费。

（3）房地产开发费用。包括在房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用等。

（4）转让环节发生的有关税费。包括在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税。

（5）财政部规定的其他扣除项目。

（二）税率

土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体可划分为4个等级，税率从30%-60%，速算扣除系数从0-35%。

三、案例计算

a房地产开发公司12月份了出售2栋住宅，收入总额为20000万元，建设楼盘的相关支出情况为：

支付地价款及各种费用2000万元；

房地产开发成本4000万元；

财务费用中的利息支出为700万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有100万元属加罚的利息；

转让环节缴纳的有关税费共计为800万元；

该单位所在地政府规定房地产其他开发费用计算扣除比例为6%，从事房地产开发的纳税人的取得土地使用权成本和开发成本可加计扣除20%。

计算如下：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为2000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用=利息费用：（700-100）+其他开发费用（2000+4000）×6％=960（万元）

（4）允许扣除的税费为800万元

（5）加计扣除20%，允许扣除额=（2000+4000）×20％=1200（万元）

（6）允许扣除的项目金额合计=2000+4000+960+800+1200=8960（万元）

（7）增值额=20000-8960=11040（万元）

（8）增值率=11040÷8960×100％=123.21%

（9）应纳税额=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（万元）

总结

土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让增值部分而征收的税种，目前适用4级累进税率，增值率越高缴税越高。

【第8篇】土地增值税适用的是

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第9篇】土地增值税尾盘计算

什么是办税事项“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。

目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小编要带大家了解的是“房地产项目尾盘销售土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！

一、申请条件

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定填写《财产和行为税纳税申报表》及相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

二、申请材料

三、办理渠道

（一）办税服务厅：

各办税服务厅地址、工作时间和联系电话

（二）厦门市电子税务局（推荐）：

1.进入网站后，输入用户名，密码，登录到厦门市电子税务局。

2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。

3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。

4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，选择对应的申报表。

5、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，选择“5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用”【新增税源】。

6、选择【项目编号】。

7、选择此次要申报土增税的对应项目信息。

8、根据实际业务发生情况填写税源采集表。

9、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。

10、选择此次要申报的税源，点击【确定】。

11、填写财产和行为纳税申报表。

12、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明显申报附表】享受税收优惠。

13、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。

如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。

小贴士

长按识别二维码，就可以查看

“最多跑一次”的全部事项清单哦~

快来看看有没有你感兴趣的内容吧！

“最多跑一次”事项清单

【第10篇】土地增值税清算表格

13大类103套土地增值税清算表，拿来即用！房地产会计有福了土地增值税清算表（共13大类，103个表格）

1、企业基本情况表

2、土地增值税纳税审核表（已售非普通住宅）

3、房地产转让收入审核表（已售其他类型房地产）

4、前期工程费分摊表

5、开发间接费用分摊表

6、扣除项目汇总表（已售非普通住宅）

7、取得土地使用权所支付的金额审核表（未售其他类型房地产）

8、扣除项目及成本结转明细申报表

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整电子版已打包好。

【第11篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第12篇】合作建房土地增值税

一、什么是土地增值税的合作建房？

合作建房是指一方出地，一方出资金，双方共同取得土地使用权，共同完成房地产开发全部流程，共担风险，即通常所指的双抬头。对于一方出地，一方出资金，双方共同成立项目公司从事房地产开发的行为；或是如一方收取固定利益，不承担责任和风险的则不属于合作建房。

二、合作建房的项目清算主体是谁？

根据国务院令第138号第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。因此对于以合作双方的名义共同立项，建成后按约定比例分房的，应当分别作为纳税主体。

三、土地增值税清算处理不同意见探讨

根据财税字〔1995〕48号 第二条，关于合作建房征免的问题：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

这里只说明了分得房屋后再转让的情形需要缴纳土地增值税。那么具体怎么缴？合作各方的可扣除项目包括哪些并没有说。目前流行有两种观点，以分房环节和销售环节发生的账务及土增税处理分别阐述。如下：

观点一

出地方：分房环节，视同实现部分土地使用权的销售，以分得房屋公允价值确认收入，以账面全部土地成本为成本，按转让土地使用权计算征收土地增值税。销售环节，以实际销售收入确认收入，原分回房屋的入账价值为房屋取得成本，按转让旧房屋及建筑物计算征收土地增值税。前后共要交两次土地增值税。

出资方：分房环节，分出部分房屋视同销售，结转分出部分房屋开发成本的账面成本，以换出房屋的公允价确认为土地使用权成本。销售环节正常确认收入，以分房环节确认的土地使用权成本再加上分得房屋比例部分确认的建安成本。按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。

笔者分析：赞成此观点的应当是视同出地方将土地使用权全部转让给了出资方，由出资方全权负责开发。那么此种情况应满足的条件是出资方具有房地产开发资格。此种方法处理多数情况下增加了出地方的税收负担，减少了出资方的税收负担。

与此观点一致的地方性文件：穗地税函[2010]170号（已全文废止且无相关延续性文件）第十二条，对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。

观点二

出地方：分房环节，同样也视同部分土地使用权换房子，但不确认收入，将交换房屋部分的土地使用权历史成本直接转为房产开发成本，且不需要缴纳土地增值税。再销售环节，正常确认收入，以账面的土地使用权价值、开发成本等按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。

出资方：分房环节仅将交换房屋部分建安成本转为土地使用权取得成本，销售环节正常确认收入，以账面的土地使用权成本、建安成本等按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。

笔者分析：赞成此观点的应是视同一方出地、一方出资，双方共同出力一起合作开发。视同双方共享资源，各自开发各自比例的房屋，建成后分别确权到各自名下。以历史成本计量可扣除成本。

与此观点一致的地方性文件：渝地税发[2011]221号（已全文废止且无相关延续性文件）第四条，关于合作建房的征免税问题

对一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房的，适用以下征免规定：

（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权属的，暂免征收土地增值税。

（二）对房屋建成后，按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税。

（三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。

（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。

（五）对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。

《济南市土地增值税清算工作指南（试行）》（已失效且无相关延续性文件）第十三条关于合作建房的土地增值税征免税问题

（一）对一方出土地，一（多）方出资金，不成立合营企业，并同时满足以下条件的合作建房行为，在进行土地增值税清算时适用本条第二款的规定：

1、合作建房各方需签署合作建房协议并以合作各方名义共同办理合建审批手续；

2、合作建房各方需依法共同办理国有土地使用权权属变更登记；

3、合作建房各方至少有一方应该具有房地产开发经营资质。

（二）对于同时满足本条第一款所列条件的合作建房，按以下规定进行土地增值税税务处理：

1、建成后按合作协议各自办理初始确权，分房自用的，暂免征收土地增值税；

2、对出土地方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将因合作建房而转让出去的部分土地的历史成本调整为分回房屋的建造成本，按规定予以计算扣除；

3、对出资金方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房开发成本支出调整为分回房屋的取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除；

4、对合作方按照合作建房协议的约定支付的补差款，出土地方和出资金方应按实际支付或收到的价款，相应调整其分回房屋的建造成本和取得土地使用权支付的地价款；

5、除在合作建房协议中约定的分配房屋外，一方通过另行约定的方式（包括签订专门条款、合同、补充协议等）将原分配给自己的房屋再转让给其他合作方的，不管转让方是否开具发票，均视同销售不动产处理。其按合同约定的价格取得的转让收入应计入土地增值税应税收入。若转让价格明显偏低，又无正当理由的，应按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上述所称“同一年度”、“当年”是指其作出约定并签署协议的当年。

四、结语

综合上述内容，发现与此块内容相关的地方性政策规定非常巧合的都失效了，且无替代性文件出台。说明这部分内容的争议确实很大。我们再回到财税字〔1995〕48号 关于合作建房的征免税问题规定，对分房环节分房自用的暂免征收土地增值税。笔者认为若是按观点一的思路处理，视同土地使用权转让给出资方。而正常房地产开发过程中房开企业建成后初始确权环节也是不需要征收土地增值税的。那么根据观点一的做法应该算是正常征税，并不存在免税的说法了。因此认为观点二更加符合48号文的精神。

如果文章对你有帮助就转发到朋友圈，让更多人学习

【第13篇】普通住宅土地增值税税率表

这几天后台不少粉丝想看有关增值税的税率表，今天给大家整理全了，拿走不谢

012023年最新最全税率表2023年最新增值税税率思维导图来了，马上打印出来学习。

02增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

03以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

04增值税征收率增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税（一）5%征收率：1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。（

总局公告2023年第31号

，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）（二）3%征收率1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ） 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号） 5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）（三）3%征收率减按2%征收1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号)4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）（四）减按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）（五）按照5%征收率减按1.5%征收个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)（六）应当适用（非可选择）简易计税：1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： （1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ； （2）典当业销售死当物品；

【第14篇】土地增值税清算条件规定

一、清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算流程

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

扩展资料：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

征收方法

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

房产资讯推荐：

【第15篇】企业分立土地增值税

企业分立的概念、业务实质。

对于企业分立的概念，《公司法》及工商、商务部都有做过规定，《公司法》的规定并没有很明确，只针对公司分立做了程序性的要求以及所承担连带责任的要求，工商和商务部的规定较为明确，也阐述了企业的两种分立，即存续分立和解散分立。

而对于税法的规定：根据根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称：59号文）规定，分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实际业务中还未出现过将资产分离给现存企业（直接资产转让）。

（注：b为被分立企业，a为被分立企业股东）

企业分立与企业投资要区分，分立与投资不同，投资是投资设立出新的子公司，存在母子关系，而分立是剥离资产新设出兄弟公司，受同一股东控制，两者的交易环节所涉及的税种以及计税依据也不一样。

企业交易的路径。

关于企业分立的交易路径，有如下两种，但总体来说交易的结果是一致的。

股东收回投资+股东再投资

被分立企业的股东（a）收回投资：被分立企业（b）将资产剥离分配给股东(利润分配)，当利润分配不足以抵剥离资产价值时，股东（a）做减资处理，被分立企业实收资本减少；被分立企业股东（a）将收回的被分立资产投入到分立企业中，新设分立企业，属于以资产投资。

被分立企业投资+股东收回投资

被分立企业（b）用剥离资产成立分立企业，即取得分立企业（c）的股权（以不动产对外投资设立新公司）。2）被分立企业股东（a）收回部分投资，即：被分立企业（b）将持有的分立企业（c）股权分配给被分立企业股东（a），此处可作为利润分配处理也可以作为减资处理。

剥离资产是否缴纳土增税？

1.根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关有关土地增值税政策的通知》（财税[2018] 57号）第三条的规定，“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上的与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。”

从该条文看，企业的存续分立以及解散分立，被分立的企业股东依然存在并且原投资主体相同，满足该条件，但要注意原投资主体相同，只是限定投资主体一致，并未约定原投资主体的投资比例不可以变化，假如有两个或两个以上的投资主体，他们之间的投资比例是可以发生变化的，这对于那些想退出股权的同时又想在退出中不缴纳土增税的股东来说（名义股权转让，实际转让不动产，后续文章将会阐述），先通过重组，后通过慢慢减股退出，无疑是一个筹划的方向。

根据该通知的第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。第五条的规定限定了被分立企业和分立企业的从事业务范围，也即，被分立企业（b）和分立企业（c）只要其中任意一个为房地产公司，都不满足暂免征收土增税。

2.《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例减土地增值税。”

根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

结合这两个文件规定，不难发现，缴纳土增税的一个重要关键点是发生所有权转移，无论是直接对外销售获取直接收入，还是通过抵债，分配给股东等获取非货币性收入，只要发生产权的转移，就属于土增税缴纳范围内。我们在上文阐述企业分立的两个交易路径，通过分析两个交易路径就很明了。

1.“股东抽回投资+再投资”，被分立企业（b）将资产（房地产）剥离分配给股东，视同销售处理，发生产权转移，属于土增税缴纳范围。

2.被分立企业投资+股东收回投资”，被分立企业（b）以资产进行对外投资，设立新公司，以房地产对外投资视同销售处理，也属于土增税缴纳范围。

那对于企业分立过程中，是否还存在其他的交易方式来避免缴纳更多的土增税？我们应设置怎样的交易路径和方式？若在过程中必须缴纳土增税，前期的成本分摊设置又如何处理？这些问题后续文章见！以上观点是结合自身对税法条例的理解以及参照其他同仁的观点所整合的个人观点，如有纰漏之处，欢迎沟通交流。

【第16篇】土地增值税的筹划

感谢您关注“度巴doba”，欢迎转发！度巴抖音号：“dobafw”。

金税四期上线后，实现了“银行、工商、社保、税务、股东”五合一的监控，对于流转税中的重头戏增值税而言，如何做到合理地节税呢？

一、增值税税率

现行的增值税税率有13%、9%、6%、5%、3%、0%，对于不同的应税产品和服务，根据税法规定而适用不同的增值税税率。

二、合理的税收优惠方案

1、小规模纳税人税收优惠

自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税，此处是指增值税普通发票。如果是增值税专用发票，则对应的增值税税率为3%。如果小规模纳税人销售不动产等情形适用征收率是5%，不能免征增值税。

公司可结合自身业务情况，适当地进行业务分拆，设立不同的公司主体，从而享受增值税销项税的优惠政策。

2、软件企业增值税即征即退

对符合享受条件的一般纳税人按13%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

享受主体：销售自行开发生产的软件产品的增值税一般纳税人；将进口软件产品进行本地化改造后对外销售的增值税一般纳税人。

对于既有软件又有硬件销售的企业而言，合理地对产品进行组合，嵌入式软件产品也是可以享受增值税即征即退政策的。

3、产品和服务要合理地区分

对于既提供产品销售又提供技术服务的公司而言，要合理地将两者进行区分，因为技术服务的增值税税率为6%，而产品的增值税税率为13%。

公司在和客户签订合同时，可以适当地提供技术服务的合同金额。同时，如果客户同意，为了避免不必要的税务稽查风险，可以分别以不同的合同主体来和客户分别签订产品销售合同及技术服务合同。

三、获取合理的进项税发票

降低增值税应纳税额最有效的方法就是获取进项税发票，从而抵扣部分销项税额。

一方面，要确保获取的进项税发票和公司的业务逻辑相吻合，这也是一些公司经常犯的错误，从而被税务系统大数据发现。另一方面，要求员工尽可能地获取增值税专项发票，比如:住宿费专项发票、餐饮费专项发票、员工差旅费进项税及时认证抵扣等。

资深的财税专家团队+多元化税收洼地选择，为大家的节税及财务需求提供全方位的服务。如：股权转让税收筹划、大宗减持税收筹划、土地增值税税收筹划、企业所得税税收筹划、私募股权税收筹划、财务咨询服务等。