土地增值税科目（16篇）

【第1篇】土地增值税科目

一. 纳税人:为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【提示】 土地增值税由转让方缴纳。

征税范围的一般规定:

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括:

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是()。

a.承租商铺的甲公司

b出让国有土地使用权的乙市人民政府

c接受房屋捐赠的丙学校

d转让厂房的丁公司

【第2篇】土地增值税减免

根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号），税务总局发布《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号），下面，小编就给大家简单介绍一下此项减免政策。

一、“六税两费”包括哪些税费？

“六税两费”包括资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加。

二、减免政策的适用范围有哪些？

此项“六税两费”减免政策适用范围由此前的“增值税小规模纳税人”扩大到“增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户”。

三、福建省减免比例是多少？

依据《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）规定，对福建省增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%税额征收“六税两费”。

四、小型微利企业的判定标准是什么？

本公告所称小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。适用“六税两费”减免政策的小型微利企业的判定以企业所得税年度汇算清缴结果为准。

五、新设立企业如何判定为小型微利企业？

登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，按规定办理首次汇算清缴申报前，可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。

六、逾期办理或更正汇算清缴申报的，已享受减免的需要更正申报吗？

逾期办理或更正汇算清缴申报的，应当依据逾期办理或更正申报的结果，对“六税两费”申报进行相应更正。

七、企业由增值税小规模纳税人转为一般纳税人，如何适用减免政策？

增值税小规模纳税人按规定登记为一般纳税人的，自一般纳税人生效之日起不再按照增值税小规模纳税人适用“六税两费”减免政策。

增值税年应税销售额超过小规模纳税人标准应当登记为一般纳税人而未登记，经税务机关通知，逾期仍不办理登记的，自逾期次月起不再按照增值税小规模纳税人申报享受“六税两费”减免优惠。

上述纳税人如果符合小型微利企业和新设立企业的情形，或登记为个体工商户，仍可申报享受“六税两费”减免优惠。

八、已享受“六税两费”其他优惠政策的，可否叠加享受此项优惠？

增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受“六税两费”其他优惠政策的，可叠加享受此项优惠政策。

九、如何办理减免？

纳税人通过电子税务局自行申报享受减免优惠，不需额外提交资料。

十、未及时申报享受“六税两费”减免优惠怎么办？

纳税人符合条件但未及时申报享受“六税两费”减免优惠的，可依法申请抵减以后纳税期的应纳税费款或者申请退还。

十一、减免政策的执行期限有多长？

此项“六税两费”减免政策的执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。

政 策 依 据

1.《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号）

2.《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号）

3.《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）

【第3篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第4篇】土地增值税税率2023

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！

一、增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

二、增值税征收率（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

附：征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

四、增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。

（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。

来源：xiaochenshuiwu

【第5篇】申报土地增值税的资料

1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。

图 财产和行为税合并纳税申报

温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。

2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。

2.1查询土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。

图 查询土地增值税税源信息

2.2新增土地增值税项目报告

土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。

点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。

温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。

图 新增土地增值税项目报告

2.3新增土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。

2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。

2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

图 新增土地增值税税源

2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。

2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（预征）

2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）

2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算）

温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。

2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。

2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）

2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息

2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。

2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。

2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（尾盘销售）

温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）

业务前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）

该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。

2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息

录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。

图 税源采集查询界面

点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。

图 查看税源信息

选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。

图 删除税源信息

选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。

图 修改税源信息

3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。

图 税源选择

税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。

图 财产和行为税合并纳税申报选择

温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。

【第6篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第7篇】土地增值税清算管理规程

国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告

国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号

全文有效

2021.9.3

为了加强房地产开发项目土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作流程，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》，现予以发布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2023年9月3日

国家税务总局海南省税务局

土地增值税清算工作规程

第一章 总则

第一条 为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税的征收管理。

第三条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。

第四条 税务机关应当依法加强项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理。

第二章 项目管理

第五条 土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

第六条 纳税人办理土地增值税项目报告手续时，应填报《土地增值税项目信息报告表》，报告项目应与清算单位保持一致。

第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 同一房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第九条 清算项目的容积率按以下顺序确定：

(一)按建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

(二)按建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

(三)按土地出让合同上标明的容积率确认;

(四)按其他合理的方式确认。

第三章 预缴申报管理

第十条 房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收入先按预征率申报缴纳税款，办理清算后再多退少补。

房地产销售收入含预售收入。

第十一条 纳税人在收讫销售收入款项或取得索取销售收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

第十二条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第四章 清算申报及受理

第十三条 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十四条 符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

第十五条 本规程第十三条和第十四条所称“竣工”和“竣工验收”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

(二)开发产品已开始交付购买方;

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第十六条 符合本规程第十三条规定的房地产开发项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

符合本规程第十四条规定的房地产开发项目，主管税务机关要求纳税人进行清算的，应当通知纳税人，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

第十七条 纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依法计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在10日内进行审查。对符合清算条件且报送的清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤回。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当对纳税人予以书面告知。

第五章 清算管理

第二十条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内(不包括纳税人反馈意见时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经主管税务机关的负责人批准，可以适当延期，但延期不得超过60日。

第二十一条 主管税务机关在完成初审工作后，向纳税人反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。

主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第二十二条 清算审核应补缴的土地增值税，主管税务机关确定的补缴税款期限不得超过90日。

纳税人多缴的土地增值税税款，税务机关应当自清算审核结论送达之日起90日内办理退还手续。

第二十三条 主管税务机关受理清算后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四条 纳税人有下列情形之一的，按核定征收方式对房地产开发项目进行清算：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续或经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十五条 对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应缴纳的土地增值税。

(一)销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

(二)扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人报送的资料，政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价，确定土地价款。

2.房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。

3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

(三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴纳的土地增值税。

核定征收的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%。

第二十六条 对符合核定征收条件的纳税人，主管税务机关应当通知其予以核定。清算审核完成后，主管税务机关向纳税人送达核定税款结论。

第七章 后续管理

第二十七条 土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

第二十八条 纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。

在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

第八章 法律责任

第二十九条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、办理土地增值税清算申报的，由主管税务机关责令限期改正，并按照《征管法》及其实施细则等规定进行处罚。

主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷税的，应当移交稽查部门处理。

第三十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核应补缴税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《征管法》第三十二条规定，从缴纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。

第三十一条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的，按照《征管法》及其实施细则有关规定处理。

第九章 附 则

第三十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十三条 本规程所称的“主管税务机关”是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所，所称的“日”是指自然日，所称的“以上”含本数。

第三十四条 本规程由国家税务总局海南省税务局解释，本规程未尽事项，按相关规定处理。

第三十五条 本规程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本规程处理。《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于土地增值税纳税人纳税义务的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)、《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局2023年第8号)和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼税发〔2019〕8号)同时废止。

关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读

来源：国家税务总局海南省税务局 发布日期：2021-09-15

一、制定目的

为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(以下简称《规程》)。

二、主要内容

(一)土地增值税清算单位如何确定?

《规程》第五条明确土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目登记的名称应以《建设工程规划许可证》的项目名称为准。

(二)《规程》第九条为何要明确容积率的确定顺序?

《规程》第八条明确房地产项目区分普通住宅、非普通住宅和其他类型，在预征、清算及尾盘销售时分别计算缴纳土地增值税。我省区分普通住宅、非普通住宅根据容积率和建筑面积进行确认，为统一执行口径，明确清算项目容积率的确定顺序。

(三)《规程》第十四条第(一)项“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间在具体工作中该如何掌握?

“剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。

(四)《规程》第十六条明确了清算申报的期限，为何没有明确清算申报税款的缴纳期限?

纳税人应在规定的期限内向主管税务机关提交清算资料，办理清算手续。经主管税务机关审核确定应缴纳土地增值税后在税务征收系统进行纳税申报，办理补退土地增值税税款的相关手续。

(五)如何理解《规程》第十七条关于清算收入和扣除项目金额的截止时间?

清算申报是纳税人的责任，为还责于纳税人，因此规定纳税人在办理清算申报手续时，以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间，有利于明晰征纳责任，减少争议。

对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入，不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后，再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

(七)《规程》第二十六条明确了核定程序，为何没有明确税务机关审核的期限及核定清算税款的缴纳期限?

《规程》第二十条和第二十二条已明确税务机关审核的期限及清算税款的补退期限，不再重复表述。

三、《规程》施行时间

《规程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本《规程》处理。

【第8篇】土地增值税税款入库

编者按：由于房地产开发项目周期都比较长，《土地增值税实施细则》里规定了预征土地增值税的制度，即：待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。本文拟对该种情形下土地增值税“超期”清算做合法性分析，供读者参考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2023年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2023年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。

（二）税局观点

嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2023年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。

（三）法院观点

一、二审法院均支持税局观点。

二、华税分析

（一）土地增值税“超期”清算不违法

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定了土地增值税的清算条件：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”由此，现行土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。

土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态，主要原因在于：（1）房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。（2）有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。（3）对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。

因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。

（二）土地增值税征管新动向值得关注

2023年7月中旬，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。时至今日，新法尚未发布，但征求意见稿体现了立法的动向，其内容值得关注。最值得房企注意的即是：《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。

2023年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2023年第8号），该规程发布在土地增值税征求意见稿之后，因此，其规定某种程度上预示了税务机关的征管趋势。

深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”接着第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。

综上，华税提醒，利用土地增值税“可清算”不当筹划的房地产项目，应结合项目情况，尽早应对，确实不应该清算的，向主管税务机关阐明原因，应该清算的，积极配合主管税务机关工作，进行清算。

【第9篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第10篇】土地增值税清算通知书

(一)

(2023年考题改编)a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因经营需要搬迁将原厂房出售，相关资料如下:

(1)该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

(2)转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计算缴纳增值税。

(3)转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。

要求:根据上述资料，请回答下列问题。

1.该机械厂转让厂房应缴纳增值税(d)万元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般纳税人转让不动产：

1.一般计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+9%)×9%-预缴-允许扣除的进项税

2.简易计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴

2.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为(a)万元。(不考虑印花税、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为(c)万元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税(c)万元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34万元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37万元

(三)

位于某县城乙企业(增值税一般纳税人)，2023年9月1日购置一座仓库，购置时取得的发票注明价款500万元。2023年7月1日转让该仓库，签订的产权转移书据载明含税金额1600万元，乙企业选择按照简易方法缴纳增值税。经相关机构评估，该仓库的重置成本价为800万元，成新率为80%。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.乙企业计征土地增值税时应确认收入(c)万元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地产企业转让营改增以前取得不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴税款

2.乙企业计征土地增值税时准予扣除的转让环节有关的税费合计为(d)万元。(当地有关部门规定准予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(a)万元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企业转让仓库应缴纳土地增值税()万元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知识链接】转让旧房

仅适用于旧房（存量房地产）转让的情形。纳税人转让旧房，允许扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额（“项目1”）（如有）、与转让房地产有关的税金（“项目4”）、以及旧房及建筑物的评估价格（“项目6”）。其中：

（1）“项目1”：未支付地价款，或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

（2）“项目6”旧房及建筑物的评估价格：

（3）“项目4”：转让存量房地产时，凡不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

(四)

(2023年考题改编)甲市某公司为增值税一般纳税人，主要从事旅居业务。

2023年5月主要经营业务如下:

(1)整体出售一幢位于乙市的酒店式公寓楼，含税总价款为16500万元。该公寓楼总建筑面积5000平方米，本月无其他经营收入。

(2)该公司转让时无法取得该酒店式公寓楼评估价格，扣除项目金额按照发票所载金额确定(暂不考虑印花税)。

(3)该公寓楼于2023年7月购进用于经营，取得的增值税专用发票上注明金额11000万元，税额1210万元，价税合计12210万元;在办理产权过户时，缴纳契税330万元，取得契税完税凭证;转让前累计发生贷款利息支出1058.75万元、装修支出1000万元。

(4)本月租入甲市一幢楼房，按合同约定支付本月含税租金合计10万元，取得增值税专用发票，出租方按一般计税方法计算增值税。该租入楼房50%用于企业经营，50%用于职工宿舍。

(5)本月月初增值税留抵税额为1100万元。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该公司转让酒店式公寓楼应在乙市预缴增值税()万元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地产企业转让营改增以后取得的不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴税款

2.2021 年 5 月该公司在甲市实际缴纳增值税(d)万元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.该公司在计算土地增值税时，按发票所载金额计算扣除的金额为(b)万元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。每满12个月计1年，超过1年未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。本题中，2023年7月购人，2023年5月转让，视为3年。可扣除的金额=11000×(1+3×5%)=12650(万元)。

4. 关于该公司转让酒店式公寓楼，下列说法不正确的是(d)。

a.如果税务部门发现该公司申报的计税价格明显低于同类房地产评估价格且无正当理由的，该公司应按同类房地产的评估价格作为房地产的转让收入计算土地增值税

b.购买公寓楼时支付的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”项目予以扣除

c.购买公寓楼的贷款利息支出不得作为扣除项目扣除

d.该公司在公寓楼转让前发生的装修支出可以作为扣除项目予以扣除

【答案】d

解析:选项d:没有相关扣除规定。转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

(六)

(2023年考题改编)2023年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的w项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2023年4月通过全部工程质量验收。

2023年5月该公司开始销售w项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米。取得含税销售收入50000万元。该公司对w项目选择简易计税方法计算缴纳增值税。

经审核，w项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

(其他相关资料:w项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。w项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考虑印花税) 要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.w项目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×(已开发土地面积÷全部土地面积)×(已售房建筑面积÷全部房建筑面积)

2.清算比例=已转让房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%

2.w目时许扣除的与转让房地产有关的税金(a)万元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.许扣除房地产开发费用金额(a)万元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w项目清算时允许扣除项目金额合计(c)万元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w项目清算后应补缴土地增值税(b)万元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值额=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46万元

6.关于w项目清算，下列说法正确的有(cad)。

a.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

b.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定

c.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续

d.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》

e.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容

(七)

位于市区的某房地产开发企业2023年建造写字楼，发生的相关业务如下:

(1)按照国家有关规定缴纳土地出让金1700万元，按国家统一规定缴纳有关费用72.04万元。

(2)写字楼开发成本3000万元。

(3)写字开发费用中的利息支出为500万元(能够提供金融机构证明并按项目分摊)。

(4)10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90%销售，签订销售合同，取得不含增值税销售收入9500万元;并进行了土地增值税的清算，缴纳与转让房地产相关税金107.35万元(不含印花税、增值税)。

(5)12月将剩余10%的建筑面积打包销售，取得不含增值税收入900万元，

(其他相关资料:该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的税金为(a)万元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用为(c)万元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.该企业10 月份土地增值税清算时的扣除项目金额合计为(d)万元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.该企业10月份清算应纳的土地增值税为()万元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值额=9500-5925.89

5.该企业打包销售房产的单位建筑面积的成本费用为(a)万元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

6.该企业12月打包销售房产应纳的土地增值税为(d)万元。

a.51

b.78

c.63

d.72

该企业12月打包销售房产的扣除项目金额=0.66×1000=660万元

增值额=900-600=240万元，增值率=240÷660=36.36%，适用30%税率

该企业12月打包销售房产应纳的土增税=240×30%=72万

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

【第11篇】土地增值税收入确认时点

建筑业企业通过会根据完工百分比法或工作量法确认会计收入，有人认为，会计上确认收入时，就是增值税纳税义务发生的时点。这种认识无视了会计与税收之间存在的差异。

在会计上，建设方与施工方以双方签证认可的结算单等书面文件作为工程进度的依据，并以此为据确认收入和相应的成本。而在税收上，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

显然，第四十五条规定中提供建筑服务的企业有三个关键时间节点，并通过此三个关键节点来判断增值税纳税义务发生时点：一是预收款日，二是开票日，三是合同约定的收款日。三个关键节点任何一项先行发生了，增值税纳税义务就同时发生了。

通过三个关键节点我们可以知道，会计确认收入的时点必然会迟于预收款日；可能会迟于开票日和合同约定的收款日，也可能会早于开票日和合同约定的收款日。因此，我们不能将会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点混为一谈。

此外，对于未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，增值税纳税义务发生时点为建筑服务完成当天。通常双方都会签订内容详备的书面合同，不太可能出现此种情况，若有发生，也只会是施工时间跨度小、标准作业、发包方信誉度高的小型施工项目，其会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点相差不大。如果是大型施工项目而未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，这种情况对于施工方来说就是一个坑，没有几人敢往里面跳。

个人观点，仅供参考。

【第12篇】土地增值税附着物包括

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第13篇】土地增值税是地税还是国税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

房地产这块一直是比较热门的话题，如果还有疑问，欢迎关注快学会计，下方留言吧！

【第14篇】我国实施的土地增值税的税率为

【咨询法律问题，点击文末蓝色字体了解更多】

土地使用权税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。

【法律依据】

《宪法》第五十六条，中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。

【第15篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第16篇】营改增后土地增值税计税依据

一、“营改增”时土地价款销项抵减的政策

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）：

“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

二、增值税的会计处理

《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）：

“二、账务处理”

“(三)差额征税的账务处理。”

“1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

三、增值税会计处理对企业所得税的影响

1、企业所得税法对会计处理的认可

《企业所得税法》：

“第二章应纳税所得额”

“第二十一条 在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

2、如果会计处理没有与税法不一致，按照会计处理即可。

3、《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）对土地价款销项抵减，直接从成本中扣除。

4、企业所得税的收入，就可以按照发票上注明的不含税价款确定。

四、土地增值税清算收入的差别

1、土地增值税清算时，收入和扣除不是直接依赖会计处理。

比如，土地价款的扣除，依赖土地出让金收据。

因此，土地增值税清算收入、扣除的依据是税法的规定，和会计处理不是直接关系。

2、土地增值税的收入

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

3、“销项税额”是什么?

（1）“销项税额”的规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”

（2）2023年70号公告是对财税〔2016〕43号文件的解释

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：”

（3）因此，此处的“销项税额”是抵减了土地价款后的销项税额。

即：按照2023年第18号公告中的“销售额”，计算的销项税额。

（“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”）

4、土地增值税的收入，不能直接使用发票上注明的不含税价款。

五、契税的计税依据

1、规定

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“一、计征契税的成交价格不含增值税。”

2、契税的纳税人是承受人，承受人如何知道成交价格中的“增值税”?

（1）开发企业按期计算允许扣除的土地价款

（2）没有规定要求开发企业针对每张发票计算、提供成交价格中的“增值税”。

3、新《契税法》的规定

（1）计税依据不包括增值税

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2023年第23号）第二条第九项：

“二、关于若干计税依据的具体情形”

“(九)契税的计税依据不包括增值税。”

（2）正在征求意见：“以发票上注明的不含税价款确定”

《国家税务总局关于契税服务与征收管理若干事项的公告(征求意见稿)》：

“三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不包括增值税额;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价款确定。”

六、结论

“营改增”后，因为各税特点不同，土地价款导致的差额征收增值税，使各税种计税收入出现差异：

1、企业所得税收入，以发票上注明的不含税价款确定。（在成本费用中调整）

2、土地增值税需要直接调整收入。

3、契税则难以处理。

4、新《契税法》拟放弃处理，直接“以发票上注明的不含税价款确定”。

来源：税收实战