不动产增值税抵扣（16篇）

【第1篇】不动产增值税抵扣

自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。(政策依据：财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号)

但会计朋友们注意了，可别一激动把进项都给抵了，毕竟不动产还有不得抵扣进项的情况呢，即便是抵扣了，还有可能要做进项税额转出。

哪些情况下抵扣了还需要做进项税额转出？如果这些问题搞不清楚，将会给企业带来很大的税收风险。

一、取得不动产的哪些情形不得抵扣进项税额

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

……

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

二、对于不得抵扣的进项税额应如何计算

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）第六条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

三、如何操作和进行账务处理举例

例1：2023年5月1日，（增值税一般纳税人）a购入一幢厂房，取得增值税专用发票并认证抵扣，发票上注明金额1500万元，增值税税额135万元。厂房既用于免税项目又用于应税项目，a将厂房按固定资产管理。假设厂房分10年进行计提折旧，无残值。

取得办公楼时应在当期抵扣进项税额135万元：

借：固定资产——厂房 1500万元

应交税费——应交增值税（进项税额） 135万元

贷：银行存款 1635万元

例2：2023年5月1日，a公司改变厂房的用途，将其专用于生产免税项目。根据政策规定，用于免税项目不得抵扣进项税额，需要从当期进项税额中进行扣减处理。

（1）计算不动产净值率

不动产净值=1500-1500÷10=1350万元

不动产净值率=1350÷1500=90%

（2）计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额=135×90%=121.5万元

借：固定资产——厂房 121.5万元

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 121.5万元

【第2篇】不动产增值税申报表一

为支持广大个体工商户做好新冠肺炎疫情防控,加快复工复业，国家税务总局出台了《关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》(2023年第5号公告)。

其中规定：“2023年3月1日至5月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。”

纳税义务发生时间

在2023年2月底之前的，

适用3%征收率的，按照3%征收率开具增值税发票。

在2023年3月1日至5月31日的，

适用减按1%征收率的，按照1%征收率开具增值税发票。

不是所有业务都用1%征收率开票

小规模纳税人原适用5%征收率的，如销售自行开发的房地产项目、转让不动产、出租不动产、提供车辆停放服务、提供劳务派遣服务，选择差额纳税等，仍然需要按照5%的征收率开票。

温馨提示：

一、纳税义务发生时间在2023年2月底之前，若是已经按3%征收率开具增值税发票的：

1、发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照3%征收率开具红字发票；

2、开票有误需要重新开具的，按照3%征收率开具红字发票，再重新开具正确的蓝字发票。

二、在开具发票实际操作时，系统默认显示征收率为1%，在开票时一定要注意根据实际情况进行选择3%、5%还是1%。

纳税申报：

计算公式（1%）：

销售额=含税销售额/（1+1%）

1、减按1%征收率销售额填写应征增值税不含税销售额（3%征收率）”相应栏次

2、减征的2%的减征额要填写在《增值税纳税申报表》的第16行“本期应纳税额减征额”一栏

《增值税减免税申报明细表》填写减税项目相应栏次

涉及到差额征税等情况，需要填写《增值税纳税申报表、附列资料》时，第8栏“不含税销售额”计算公式调整为：

第8栏=第7栏÷（1+征收率)。

适用原征收率3%和5%的填报方式没有改变哦。

5号公告中的增值税小规模纳税人征收率3%减按1%的优惠政策适用时间：2023年3月1号-5月31号。

案例一

q

a公司为增值税小规模纳税人，选择季度纳税申报。2023年第1季度业务如下：

1月份销售收入为0；

2月份销售收入为0；

3月份销售咨询服务取得收入价税合计金额为323200元，开具增值税普通发票。

请问a公司增值税申报表如何申报？

案例分析：

a公司第1季度不含税销售额=323200/(1+1%)=32万元，季度不含税销售额合计32万元，超过30万免税标准，所以a公司第1季度应缴纳增值税为320000*1%=3200元。

增值税申报表填报步骤：

一、不含税销售额320000元填写在3%征收率相应栏次，第15行“应纳税额”相应栏，系统自动计算出9600元（320000*3%）。

二、2%减征额 =320000*2%=6400元填写在第16行“本期应纳税额减征额”相应栏次，同时填写减免税申报明细表。

三、20行相应栏“应纳税额合计”=9600-6400=3200元

四、本期应补（退）税额为3200元（320000*1%）。

案例二

q

b公司为增值税小规模纳税人，选择按季纳税申报。2023年第1季度业务如下：

1月份提供咨询服务取得收入价税合计金额为82400元，开具增值税普通发票；

2月份销售货物取得收入价税合计金额为103000元；开具增值税普通发票；

3月份提供咨询服务取得收入价税合计金额为101000元，开具增值税专用发票；

请问b公司增值税申报表如何申报？

案例分析：

b公司第1季度不含税销售额

开具增值税普通发票，销售额=(82400+103000)/(1+3%)=18万元

开具增值税专用发票，销售额=101000/(1+1%)=10万元

季度不含税销售额合计28万元（18万元+10万元）。虽然未超30万免税标准，但按照规定开具增值税专用发票需要计算缴纳税款。所以b公司第一季度应缴纳增值税为10万元*1%=1000元

【第3篇】个人转让不动产增值税

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产的作价的 ， 应当取得符合法律 、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。 否则 ， 不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。

①纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

②纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：(1) 2023年4月30日及以前缴纳契税的：

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）一契税计税金额（含营业税）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后缴纳契税的：

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税÷（1 + 5％）-契税计税金额（不含增值税）] × 5％

3.纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

（四）国家税务总局规定的其他凭证。

（国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告，国家税务总局公告 2023年第14号；国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告，国家税务总局公告2023年第73号）

【第4篇】不动产经营租赁增值税税率

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1. 自持物业房产税税收的常见困惑

1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。

2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。

3、空租期是否按照从价计征征收房产税？

4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。

2. 常用的税收筹划方法

一、从价计征降低房产原值

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

二、从租计征降低租金收入

（一）把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，现行税法对这些设施并不征收房产税；有些企业出租房产的同时提供物业服务等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服务费等。

因为房产税只针对房屋租金征收，所以准确区分房产税征收范围，可以采用分设关联公司，将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，分别签订合同、分别开具发票，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。如果相关联的公司符合规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。

例：a公司将其位于市区一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万*12%=24万元，缴纳增值税=200*9%=18万元，附加税费=18*（7%+3%+2%）=2.16万元，共计支出44.16万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同150万元，一份为附属设施租赁合同金额50万元。此时甲应缴纳房产税=150*12%=18万元，应缴纳增值税=150*9%+50*13%=20万元，附加税费=20*（7%+3%+2%）=2.4万元，共计支出40.4万元。

方案二节省支出3.76万元。

注意：

“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为9%，动产租赁增值税税率为13%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。

（二）“租两手”

因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，不需要缴纳房产税。所以，在不改变最终租赁收入的前提下，中间设置转租环节，降低房产税计税依据，从而降低房产税。

通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则a公司每年需要缴纳房产税19.2万（160*12%=19.2万）。

如果a公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司b，然后由b再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，a公司需要缴纳房产税12万（100*12%=12万）。

通过出租形式的转换，组合模式（直租+转租）较单一模式（直租）少交税7.2万（19.2-12=7.2万）。

注意：

（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。

三、避免两种方式同时计税，规避无效支出

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对低于1年免租期情况，改变租金约定方式。

例：假设a公司将价值1000万房产出租给b公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。a公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此a公司第一年总共需要缴纳房产税12.9万（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9万）。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则a公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元（90*12%=10.8万）。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.1万（12.9-10.8=2.1万）。

四、改变业务，选择最优计征方式（一）将自用性质转租赁性质

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用房，房产价值为1亿元，减除比例按30%计算，按照从价计征原则a公司每年需要缴纳房产税84万元（10000*70%*1.2%=84万）。

如果a公司把10000万商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司b，年租金按照250万计算（租金约为房屋折旧金额：10000/40=250万，残值率按照0计算，如果使用年限更长、有残值，则租金还可以适当降低），b商管公司对租入的房产进行装修，装修后再由b商管公司对外招商引资进行分割转租，则a公司按照从租计征每年需要缴纳房产税30万（250*12%=30万）。

通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税54万（84-30=54万）。

对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。根据上述规定，如果由a房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。

实际操作中，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现a公司亏损，b公司盈利多交企业所得税的情况。按上述价格收取租金也可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。

（二）出租合同变为仓储合同

房屋出租：临时让渡房屋的使用权，因此按租金缴纳房产税。

仓储：存放、保管服务，按房产原值缴纳房产税。

当按房产余值计税比按租金计税金额小时，可以考虑将出租合同变为仓储合同。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

五、利用免税政策及税收优惠

根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

六、空租期的解决方法

处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。

七、特殊时期考虑税负转嫁

按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。

总结：上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案。

在实务操作过程中，需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税！

【第5篇】固定资产不动产增值税

出售固定资产作为经营业务中的非常规业务，不经常发生，但是出售固定资产的税务问题却比较多，一不小心容易发生大的风险，今天就出售固定资产进行分析。

固定资产按新旧分，可以分为全新的固定资产和已经使用过的固定资产。全新的固定资产按照正常税务处理即可，本文不赘述，本次主要谈出售自己使用过的固定资产的涉税问题。自己使用过的固定资产又分为不动产和动产，下边就分别分析。

一、销售自己使用过的有形动产

1、一般纳税人销售自己使用过的固定资产已经抵扣过增值税的，销售时按照正常销售业务计税，也就是按13%税率计算销项税；

2、一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产(有形动产)，可以选择简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，需要注意的是如果对方需要增值税专用发票，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，就可以开具增值税专用发票；

3、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产(有形动产)，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，也可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，可以自己开具或由主管税务机关代开增值税专用发票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，减按0.5%征收率征收增值税。

二、销售不动产

1、一般纳税人销售已经抵扣过增值税的不动产，按照9%的税率计算销项税；

2、一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

3、一般纳税人销售2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款按照5%的征收率计算应纳税额；

4、小规模纳税人销售取得的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

5、小规模纳税人销售自建的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

出售固定资产的业务确实比较复杂，以上就是出售固定资产增值税问题的简单分析，小伙伴们弄清楚了吗？

【第6篇】一般纳税人转让不动产增值税税率

上一篇专门说一般纳税人，这篇介绍小规模和个体户、个人

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人分为：

自建计税有简易和一般

非自建计税有简易和一般

上一篇专门说一般纳税人，

小规模纳税人分为：（没有一般计税）

自建计税简易

非自建计税简易

自建和非自建：

相同

预缴征收都是税率都是5%。

不同

非自建是差额计税，自建是全额计税

非自建预缴增值税=差额/1.05*5%，申报纳税增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际就是0）

自建预缴增值税=全额/1.05*5%，申报纳税增值税=全额/1.05*5%-预缴

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

自然人及个体工商户：分为普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

购买不足2年全额5%

普通住宅购买超过2年（含2年）免征增值税

不同

北上广深非普通住宅购买超过2年还是要交税，应交增值税=（卖出价-买入价）/1.05*5%

【第7篇】建造不动产相关增值税

一、适用范围：

房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

二、预缴和缴纳税款

纳税人

计税方法

项目所在地预缴税款

机构所在地申报税款

一般纳税人

适用一般计税方法

税额＝预收款÷（1＋9%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋9%）×9%－ 进项税额－预缴税款

选择简易计税方法（老项目）

税额＝预收款÷（1＋5%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－ 已预缴税款

小规模纳税人

简易计税方法（新项目、老项目）

同上

同上

1、房地产新项目一般计税方法下，销售额可差额计税

销售额＝ （全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括：①土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、②土地前期开发费用、③土地出让收益、④取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

2、在销售开发产品时差额计税，扣除的土地价款计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

三、关于发票

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、自行开具增值税专用发票；

b、向小规模纳税人、其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、 自行开具增值税普通发票。

b、 向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

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【第8篇】转让不动产预缴增值税

近年来随着国家调结构、去产能、积极稳妥处置僵尸企业等政策要求下，企业破产进入一个加速状态。破产企业通过网络司法拍卖处置资产也如火如荼。目前网络司法拍卖绝大部分拍卖公告约定房产、土地交易过程中所涉及的税、费（含买卖双方）由买受人承担。因此实务中，破产企业处置不动产通常选择选择简易征收方法缴纳。一是不确定能否抵扣留抵税额或者留抵税额较少情况下，简易计税显得更为优惠；二是简易征收税费和预缴增值税费一致，便于向买受人收取该部分费用；三是计算方便，完税手续相对简洁。但也有破产企业在处置资产时约定根据法律法规规定对处置资产各自承担相应税费。2023年2月21日浙江省高级人民法院执行局发布了《关于规范不动产司法拍卖、变卖工作指引》的通知，明确“本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担”。该指引明确了买受各方各自应承担的税费，对买受人的不合理税负转嫁进行了纠正，也对管理人处置不动产应纳税费的筹划提出了要求。

针对2023年4月30日前自建的不动产处置税费需按税法规定各自承担的破产企业而言，管理人选择简易计税方法或者选择一般计税方法可能会存在巨大差异。夏正芳等（2018）认为管理人在办理破产案件时，应认真研究税收优惠政策，作出税收筹划和安排，实现债权人和债务的人合法权益。

因此破产企业需要承担税负的不动产处置不能简单按简易计税方法进行缴纳。首先需要看破产企业是否有留抵税额；其次分别计算两种方法下流转税和土地增值税应纳税额；再次比较两种方法下哪种少缴纳相应税费，按该种方法选择完税；最后申报纳税后，应纳税费低于预缴税费，需要履行退税手续。破产企业所有的不动产在2023年4月30日前自建的，在司法处置过程中所产生的流转税费及土地增值税等，破产管理人选择一般计税方法完税在实务中可能会存在下列问题：（1）破产企业的留抵税额是否可以抵扣不动产交易所产生的税额；（2）选择一般计税方法是否可以节税；（3）如果应纳税费低于预缴税费，如何退还多缴税费。下面就这几个问题展开讨论和分析。

一、破产企业2023年4月30日前自建的不动产处置留抵税额是否可以抵扣

根据国家税务总局国税函〔1998〕429号文，纳税人破产、倒闭、解散、停业后，其留抵税额税务机关不予退税。破产企业如果存在大量留抵税额因不能退税而不加以利用，留抵税额变为沉没成本，这对债权人和债务人都是一种损失。根据《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号），“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示；《企业会计准则第30号——财务报表列报》中明确，留抵增值税应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。可见留抵税额从财务角度作为一种资产毋庸置疑。实现破产企业资产价值最大化是管理人应尽的职责。

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对原增值税一般纳税人处置不动产产生的销项税额不能在营改增试点日前的增值税期末留抵税额中进行抵扣。2023年12月1日出台的《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告》（国家税务总局公告2023年第75号），要求申报表主表第20栏期末留抵税额余额，自2023年12月1日起一次性转入上期留抵税额的一般项目本月数中。该公告使得原留抵税额抵扣口径产生较大变化，使得自行建造的不动产（2023年4月30日前建造）进行拍卖等处置时缴纳销项税额时可以进行抵扣。营改增前留抵税额可以抵扣营改增后增值税销项税额，彻底解决“留抵挂账”对营改增纳税人的影响，降低了企业的税收负担。（杭州国税局，《纳税指南宣传专刊——一般纳税人留抵税额申报常见问题集锦（2023年1月增刊2总第195期）》）。

破产企业处置不动产也不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第二十七条进项税额不得从销项税额中抵扣的情况。

随着国税总局2023年第75号公告的出台，2023年4月30日前自建不动产处置时其留抵税额可以留抵，这为破产企业留抵税额作为一项资产变现提供了切实可行的操作空间。

二、破产企业不动产处置选择一般计税方法和简易征收方法对流转税额及土地增值税的影响

本文通过选择一般计税方法和简易征收方法，对破产企业2023年4月30日前自建不动产处置流转税额及土地增值税额进行了对比，通过案例来说明两种方法对处置环节应纳税额的影响。（印花税金额相等不再分析对比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月经x区人民法院依法裁定受理破产清算申请，并指定ht会计师事务所有限公司担任管理人。xs公司拥有的资产包括所属的土地使用权、排污权、房屋建（构）筑物、机器设备、配电设施、电子、其他设备以及存货。上述资产打包在网络上拍卖，最后以3211万元成交。根据拍卖公告，本次拍卖成交价均为含税价；税费各自承担。至破产受理日xs公司增值税留抵税额为331万元，扣除机器设备等销项税额31万元后尚余留抵税额300万元。

xs公司本次处置的房屋建筑物有3幢，有3个地块（土地使用权证3本），其中2个地块上有化工设备构筑物及附属设施等，3幢房屋均在另一地块上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破产企业不动产处置不同计税方法下对流转税应纳税费情况

xs公司原为增值税一般纳税人，管理人经相关申请程序后恢复破产企业至正常户，并拟申请购买发票。

根据2023年3月23日财政部、国税总局（财税〔2016〕36号，自2023年5月1日起执行）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2及2023年3月31日国家税务总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号，自2023年5月1日起施行），均对一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产可以选择适用按5%的征收率采取简易计税方法计税。一般计税方法和简易计税法都应该先预缴税款，预征率为5%，向不动产所在地主管税务机关预缴，向机构所在地主管税务机关进行申报。

上述条文规定了2023年4月30日前自建的不动产处置可选择一般计税和简易计税。我们以破产企业xs公司为例，对不同计税方法下的流转税和土地增值税比较如下：

1.不动产按简易计征方法

选择简易计税方法下（见表1），流转税合计153.55万元，其中应纳增值税139.60万元，附加税费13.95万元。

2.不动产处置选择一般计税方法

一般纳税人处置不动产（2023年4月30日前建造），选择一般计税方法计具体如下：

根据分配的成交价计算当期销项税额=242.04万元，由于留抵税额331万元，扣除机器设备等销项税额31万元尚余留抵税额300.00万元，本期增值税应纳税额为0.00元；应纳附加税费也为0.00元。详见表2。

由表2可以看出，一般计税方法下，留抵税额足够对不动产处置销项税额进行抵扣情况下，增值税应纳税额为0.00元。

3.不同计税方法下对流转税额的影响

通过对比上述两种方法，一般计税方法比采用简易计税节约，主要是由于进项税额的抵扣所致。一般计税下增值税应纳税额为0.00元，附加税也为0.00元；简易征收下增值税为139.60元，附加税为13.95万元；多缴流转税费153.55万元。

（二）不同计税方法下对土地增值税影响

本案例中xs公司有3个地块，由于其中2个地块无建筑物仅有构筑物及地上附属物，扣除成本较少，增值率较大，因此对于9%的税率和5%的征收率变动敏感性较小（指未影响土地增值税率的变化），则减少的税额=（成交价/1.09–成交价/1.05）×相应的税率。对于地块1则敏感性较强。通过3个地块比较分析一般计税和简易征收方法下对应纳土地增值税额的影响（税金及附加按预缴金额扣除）（见表3）。

地块1由于采用不同的增值税税率，恰好对土地增值税增值率产生较大变化，导致相应税率变化，引起应纳税额的变化。由简易计税的适用税率的40%档变为一般计税下的30%档，总体影响21.6万元（如税率未变情况下，影响额为55.55万元×30%=16.665万元），税率越高影响越大。对于地块2和3而言，主要系不含税价格下降，引起应纳土地增值税额下降。本案例中3个地块按一般计税需缴纳土地增值税563.19万元，简易征税下土地增值税为612.94万元，一般计税比简易计税明显节税49.75万元。由上述案例分析，处置不动产后选择一般计税还是简易计税对土地增值税可能会产生较大影响，主要通过不含税收入的下降，以及增值额变化导致的税率下降。增值额处于每档的临界点附近时对税率变化尤为敏感，税率越高节税额度越大。

（三）结论

通过对xs公司的对比分析，在不动产处置环节选择一般计税方法比按简易方法节约税收总计203.3万元，其中增值税及其附加节约153.55万元，土地增值税节约49.75万元。对于xs公司而言，管理人选择一般计税方法显然更有利于破产企业资产价值最大化和债权人利益最大化。

因此对2023年4月30日自建不动产处置时，选择一般计税方法达到资产价值最大化也是可行的方法。但该方案实施前提：

（1）要有足够可以留抵的进项税额。破产企业在抵扣机器设备、存货、无形资产等销项税额后，所余留抵税额＞不动产一般计税方法下应纳税额与简易计税应纳税额之差（成交价/1.09×0.09–成交价/1.05×0.05，约为成交价×0.03495）情况下，应该选择一般计税方法。破产管理人对未能退还的留抵税额通过抵扣的形式予以充分发挥资产的作用，在一般计税方法下实现留抵税额的资产价值。

（2）如无足够留抵税额情况下，需要综合分析一般计税方法下土地增值税节约金额与不动产处置选择一般计税方法比简易计征多缴应纳税额情况，再选择采取哪种方法。

（3）处置不动产税收需按税法规定各自承担。

（4）按规定多缴的处置不动产增值税及其附加税费能按时退回。

（5）如有后续资产需继续处置的，可不选择退税，可选择继续抵减。

三、多缴增值税及附加税费退回问题

根据国家税务总局2023年第14号公告，破产企业处置其不动产后，按规定预缴的增值税税款凭完税凭证，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

破产企业通常不再持续经营且多为打包整体资产处置，按全额计缴不动产预缴增值税及其附加税费后，如果申报后当期应纳税额为0.00元，则不存在抵减的情况，而变为多缴情况。本案例中，xs公司按规定向不动产所在地主管税务机关预缴增值税及其附加153.55万元，如采取一般计税方法，向主管税务机关申报时应纳税额为0.00元，预缴税金多缴后是否可以退税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定精神，破产企业超过应纳税额缴纳的税款，如税务机关发现应当立即退还；破产企业自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）规定，依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税不能加算同期利息。因此按照税法规定多缴税款不能加算同期利息但应该可以退税，应向税务机关提出退税请求，待税务机关核查退还，涉及国库的还需按规定退还。

实务中对于退税时间节点，目前有地区税务局理解需要注销后才能退税。上述注销后才能退税的观点值得商榷立。在当期申报时，在增值税申报表附表四中填列销售不动产预征缴纳税款本期发生额、本期应抵减税额、本期实际抵减税额数据，同时在增值税申报表第28栏①分次预缴税额填列已预缴金额，生成本期已缴税额后，本期应补（退）税额为负数，管理人需要按税法规定向税务机关履行相应手续申请退税。

结语

对破产企业来而言，2023年4月30日前自建不动产处置如果简单选择简易计税，不利于留抵税额的资产价值实现，形成破产企业资产的一种浪费。存在大量留抵税额情况下，管理人应该综合考虑不动产处置税收选择一般计税方法还是简易计税方法。对于全部税费由买方承担的破产企业，管理人也应该综合考虑，如果直接选择简易计税，破产企业只取得了不含税的资产处置收入。如果有大量留抵税额存在，选择一般计税方法下，买方付出增值税销项税额，同时取得增值税专用发票时，由于可以抵扣意味着买受人没有增加负担。对于破产企业而言，由于进项税额足够抵扣，因此处置税费实际不用缴纳，实现了留抵税额的价值变现。选择一般计税方法对买受人而言其取得了增值税专用发票，显著降低了资产的取得成本，切实降低了买受人的负担。随着浙江省高院执行局对于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引的出台，管理人对税收的综合筹划考虑变得尤为重要和具有现实意义。有的地方成立了法院和税务局关于破产企业的涉税联合协调工作小组，这为解决实际中的税务问题提供了极大方便。没有该机制的地区，管理人需要和税务机关在退税等问题上多次沟通，这样才能取得比较好的效果。管理人通过综合考虑和税收筹划，在与税务机关的积极沟通下，实现留抵税额的资产价值，能够给破产企业、债权人实现最大利益，也使买受人充分降低成本，这将有利于社会资源的再分配，也是对社会生产力的一种积极促进。

作者：刘文怡,单位：中汇智谷（四川）税务师事务所,来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】出租不动产增值税税率

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：个人出租房产税收

我们经常说，今天爆出个房哥，明天又爆出个房姐，现在有房的人还真是挺多的，但对于这些有房一族，国家是怎么征税的，我们今天来探讨一下。

1. 个人出租房会涉及哪些税种？

讲到个人出租房子，很多人第一反应就是要交个人所得税，因为是工资等收入，额外的。确实，个人所得税肯定要交的，但其实还涉及很多税种。

个人出租房产主要涉及增值税及其附加、城建税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税。

有些税在一些情况下是免的，一般来说，你的月租金在15万以下，增值税及其附加、城建税等都是免征的，也算是一个大优惠吧。这样来说，一般个人出租都很少有超15万的吧。

这个15万的划线怎么来的？

主要依据的是增值税的免税规定。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

另外，这里要强调一点，个人住房和商铺出租还是有区别的。毕竟一个是一个是个人行为，一个是经营行为。有什么区别呢？对照如下面两个表：

普通住房：

商铺等其他住房：

2. 那怎么计算呢？

要交多少，我们来算一算就知道了。我们拿最常见的普通住房15万以下算一下，商铺15万算一下，因为个人很少有超15万的。

（1）普通住房，月租金6000

①增值税=0,

不动产租赁税率9%

月租金换成不含税收入

6000÷（1+9%）=5504.59

小于15万，免。

②城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。

③房产税

(按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。疫情期间，房产税减半征收）

=（收入-实缴增值税）*4%/2

=6000*4%/2=120

④土地使用税=0，免。

⑤印花税=0，免。

⑥个人所得税，据实征收

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=6000-0-120-0

=5880>4000

所以，个人所得税

=5880*（1-20%）*10%

=470.4

共计交税：470.4（个税）+120（房产税）=590.4

（2）商铺，月租金50000，20平米

①增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加免

②房产税

=（收入-实缴增值税）*12%/2

=50000*12%/2=3000

③土地使用税

每平米土地年税额：

大城市1.5元至30元;

中等城市1.2元至24元;

小城市0.9元至18元;

县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

假设为中等城市24元

=每平米土地年税额*面积/2

24*20/2=240

④印花税

50000*0.001*2=25

⑤个人所得税

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

50000-3000-240-25-0=46735>4000

46735*（1-20%）*20%=7477.6

共计交税：7477.6（个税）+3000（房产税）+240（土地使用税）+25（印花税）=10742.6

从计算可以看出，个人出租基本上个税和房产税都是难免的，大头也是这两个税。商铺还涉及少量的土地使用税和印花税。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第10篇】不动产投资入股增值税

作者：尚静 来源：陇上税语

一、案例介绍

2023年2月19日，h公司发布《关于以非货币性资产增资全资子公司的公告》，拟对全资子公司n公司进行增资。具体事宜如下：2023年10月，n公司注册成立，注册资本为100万元，系h公司的全资子公司。现h公司拟以某地的土地使用权、房屋建筑物及机器设备等资产作价3.4002亿元增资n公司，增资完成后，h公司仍然持有其100%股权。具体交易过程如下图所示：

本次拟作价的土地使用权资产原值约为5,076万元，房屋建筑物及机器设备原值约为1.5646亿元，原值合计为2.0722亿元，截止2023年7月31日，上述土地使用权资产净值约为4,171万元，房屋建筑物及机器设备净值约为1.5149亿元，净值合计约1.9320亿元。根据评估公司评估报告，以2023年7月31日为基准日，经收益法评估，h公司该部分资产价值为3.4002亿元。

二、案例分析

在h公司对其子公司进行增资时，h公司涉及增值税、土地增值税、印花税及企业所得；子公司n公司涉及契税、印花税。对企业所得税，h公司可以选择以非货币性资产投资进行税务处理，也可以选择按照资产划转进行税务处理，以下将对这两种方式进行分析：

（一）非货币性资产投资

1、投资企业h公司

（1）增值税

h公司对其子公司n公司的增资不涉及关联债权及劳动力的一并转让，不符合《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）中规定的不征增值税情形。根据《增值税暂行条例》第四条第六项规定“将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，应当视同销售”，因此h公司投资的机器设备等应当视同销售缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”h公司以土地使用权和房屋建筑物作为投资，应按有偿转让无形资产和不动产计算缴纳增值税。

（2）企业所得税

《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第一条规定，“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”第三条规定：“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”因此，h公司此次非货币性资产可以在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，并按上述规定计算缴纳企业所得税。

（3）土地增值税

关于直接投资涉及到的土地及房屋权属转移是否要缴纳土地增值税，各地执行口径不一。有些地方税务机关认为应当对直接投资涉及土地及房屋权属的行为执行《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（2023年第21号）第四条规定，即“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”有些地方税务机关则认为直接投资并不符合改制重组的范围，因此不能适用不征土地增值税规定，应当依法缴纳土地增值税。具体缴纳与否还需以当地税务机关的规定为主。

（4）印花税

投资协议不属于印花税的征税对象,无须缴纳印花税，但由于所投资资产中含有土地使用权、房屋建筑物，会涉及权属的变更，因此h公司需要按照产权转移书据缴纳0.05%的印花税。

2、被投资企业n公司

（1）契税

本案中，n公司将承受h公司的土地、房屋权属，涉及契税。《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第17号）第六条第三款规定，“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”h公司以土地、房屋建筑物增资其子公司，属于母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资情形，符合免征契税的规定。

（2）印花税

投资协议不属于印花税的征税对象,无须缴纳印花税，但由于所投资资产中含有土地使用权、房屋建筑物，会涉及权属的变更，因此n公司需要按照产权转移书据缴纳0.05%的印花税。同时，n公司还需对注册资金及资本公积增加的部分缴纳0.05%印花税。根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，对按0.05%税率贴花的资金账簿减半征收印花税。

（二）资产划转

资产划转使得资产在不同法律主体之间的权属发生了改变，如本案中，相关资产从h公司转移到n公司就属于资产划转行为。本案适用资产划转的税收工具时，划出方为h公司，划入方为n公司，划转标的为土地使用权、房屋建筑物及机器设备等。一般情况下，划转需要视同销售来处理。资产划转所涉及的税务处理同非货币性资产投资所涉及的税务处理基本相同，仅在企业所得税中存在差异，以下将以资产划转涉及的企业所得税展开分析。

《财政部 国家税务总局 关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三条规定，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”h公司对n公司属于100%控制的居民企业，且此次增资具有合理商业目的，若资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且h公司和n公司均未在会计上确认损益，则可适用该政策规定。

《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第40号）对划转中的征管问题进行了明确，并对满足特殊性税务处理划转的股权架构做出了要求，明确为两类架构，即：第一类为100%直接控制的母子公司之间，第二类为受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间；划转的形式有四种，即：（1）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付；（2）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付；（3）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付；（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。

如果适用资产划转，则h公司以土地使用权、房屋建筑物及机器设备对其全资子公司n公司进行增资，取得n公司100%股权，属于“100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。”即h公司不确认相关资产的转让所得，n公司取得相关资产的计税基础以原计税基础确定，并按原计税基础计算折旧扣除。

三、案例启示

1、考虑能否达到政策适用条件

当母公司以非货币性资产向子公司增资时，有多种并购重组工具可供选择。本案中的母公司向子公司增资可以选择以资产划转方式或以非货币性资产投资方式来进行税务处理，这两种方式的税务处理主要在企业所得税上有所不同，企业在选择时，需要注意能否达到政策规定的相关条件。例如选择资产划转方式进行税务处理时，涉及的企业所得税若想适用特殊性税务处理，则需要满足具有合理商业目的、资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动及划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益等条件。另外，适用划转政策时，划转方须有足够的资本公积。企业在选择相关方案时，需要注意把握政策的适用条件。

2、注意各地政策执行口径

由于有些政策规定存在一些争议，所以各地执行口径不一。例如本案中所涉及的土地增值税问题，有些地区认可《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》中第四条规定，暂不征收土地增值税，而有些地区则认为直接投资不属于该政策规定范围，因此需要缴纳土地增值税。纳税人在进行税务处理时须从权威途径了解当地的执行口径。

【第11篇】不动产出租增值税税率

个人出租不动产（非住房）是需要交税的，主要涉及增值税、土地使用税、附加税和印花税。具体的税率让我们来一起了解吧。

一、个人出租不动产税率是多少？

1.增值税。计税依据为不含税的租金收入，征收率为5%，如果月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

2.教育费、地方教育费和城建税。教育费附加为3%，地方教育费2%，城建税按纳税人所在地区的不同分为7%、5%、1%。相应的，如果免征增值税，城建税、教育费附加和地方教育附加等都免征。

3.土地使用税、房产税、印花税：个人出租住房免征印花税和城镇土地使用税;出租不动产(非住宅)应纳房产税一般是月租金×12%;印花税一般是按租赁金额的千分之一贴花。

根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》(财税[2008]24号)规定，个人出租住房免征印花税和城镇土地使用税。

又根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)，此项出租业务中的土地使用税、印花税、房产税都可以减半征收。

二、个人出租不动产要申报吗？

要，而且在申报之前必须要在电子税务局上先采集房产信息。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条(三)的规定，增值税纳税地点为：

其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

【第12篇】不动产的增值税税率

首先明确一下增值税税率是针对一般纳税人采用一般计税方法而言，现行增值税税率有13%，9%，6%，0%四档。

至于5%，3%是小规模纳税人采用的，以及一般纳税人发生特殊业务时选用的，简易计税方法，称之为征收率。和税率是两码事哦，不要弄混了！

分别按税率来把相应的业务汇集一下：

13%税率

关键词：销售、进口、加工、修理修配、有形动产租赁

增值税一般纳税人发生的销售、进口货物，提供加工修理修配服务，除了明确规定适用9%低税率的情形外，均适用13%税率。

单独记忆有形动产租赁税率为13%。

需要再额外提一下的是，进口货物无论是一般纳税人还是小规模纳税人在海关那里都适用税率而不是征收率。

9%税率

列举类货物及服务。

货物关键词：初级农产品、生活必需品、农业生产者、文艺传播品

初级农产品：挂面、干姜、玉米胚芽、动物骨粒等简单加工产品。

生活必需品：粮食、食用植物油、鲜奶、食用盐、自来水、暖气、石油液化气、天然气等居民日常生活必需。

农业生产者：饲料、化肥、农机、农药、农膜等。

文艺传播品：图书、报纸、杂志、音像制品和电子出版物等。

服务关键词：交通运输、邮政服务、基础电信、建筑服务、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权（简记：交邮基电建、租售不动产）

交通运输服务：航空、陆路、水路、管道运输，包括程租期租湿租、未消费的逾期票证收入等。

邮政服务服务：邮政集团提供的邮件寄递、邮政汇兑以及邮品销售、邮政代理等。

基础电信服务：语音通话、宽带等。

建筑服务：建筑、装修、修缮、平整土地、园林绿化等。

不动产租赁：出租标的物为不动产，如房屋、土地等。

销售不动产、转让土地使用权：土地使用权为无形资产，但转让土地使用权按照9%税率。

6%税率

关键词：增值电信、销售无形资产、金融、现代服务、生活服务（简记：增电无形、金现（谐音：先）生）

6%税率其实是由营改增平移过来，且不属于9%税率的服务。

增值电信服务：短信彩信、互联网接入、卫星电视转接等。

销售无形资产：商标、商誉、专利、非专利技术、著作权、特许经营权等。

金融服务：贷款，保险，金融商品持有期间取得的保本收益，金融商品转让，融资性售后回租等。

现代服务：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务

生活服务：生活服务和现代服务最主要的区别就是生活服务是为满足居民日常生活需求，包括文化体育、教育医疗、旅游娱乐、餐饮住宿、居民日常服务和其他生活服务等。

0%税率

关键词：出口、跨境

除另有规定外，出口货物适用零税率。

国际运输服务、航天运输服务、向境外单位提供的完全在境外消费的列明服务，适用零税率。

列明的完全在境外的服务有：研发、合同能源管理、设计、广播影视制作和发行、软件、电路设计及测试、信息系统服务、业务流程管理、离岸外包、转让技术。共十项。（简记：研发能源（需要）设计软件（并）发行电路（和）管理信息（最后）离岸转让）

一入税会深似海，希望对同路人能有所帮助。如有不当之处，欢迎批评指正，谢谢！

【第13篇】不动产租赁服务增值税税率

问：我公司有一座2023年5月1日后取得的位于城市的闲置仓库，一般纳税人，可以提供仓储服务或者出租不动产租赁服务，请问这两种业务在增值税和房产税上分别如何纳税？

答：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条规定，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）款第4项第（6）点规定，仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。第一条第（六）款第5项第（2）点规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。… …。附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）项第3点规定，一般纳税人发生电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务可以选择适用简易计税方法计税。

《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号) 第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号)第一条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

《房产税暂行条例》(国发(1986)90号，国务院令第588号于2023年1月8日修订) 第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

综上，你公司作为一般纳税人，把闲置仓库如果用于提供仓储服务选择一般计税的，则适用6%的税率，选择简易计税的，则适用3%的征收率；如果用于提供不动产租赁服务的，则适用9%的税率。你公司把闲置仓库如果用于提供仓储服务的，属于自营用房，应按房产余值适用1.2％税率计算缴纳房产税；如果用于提供不动产租赁服务的，属于出租用房，应按租金收入适用12%税率计算缴纳房产税。

【第14篇】不动产经营租赁增值税税率表

税点点：新增值税税率

首先，先了解小规模纳税人【税点点注：小规模纳税人是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。所称会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额。】

然后，再了解一下最新的增值税税率：

1.小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产。(征收率3%)

2.一般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方式计税的特定应税行为，但适用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）；转让营改增前取得土地使用权；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目；一级二级公路、桥、闸（老项目）通行费；特定的不动产融资租赁；选择差额纳税的劳务派遣、安全保护服务；一般纳税人提供人力资源外包(税点点)服务。(征收率5%)

4.中外合作油(气)田开采的原油、天然气。（征收率5%）

5.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(征收率5%)

6.纳税人销售旧物；小规模纳税人（不含其它个人）以及符合规定情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可以依3%征收率按2%征收增值税。

7.一般纳税人【税点点注：年应征增值税销售额超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。】：销售或者进口货物（另例举的货物除外）；销售劳务。（税率16%）

8.销售货物（税率均为10%）：销售或者进口，

(1)粮食等农场品、食用植物油、食用盐；

(2)自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、沼气、二甲醛、天然气、居民用煤炭制品；

(3)图书、报纸、杂志、影像制品、电子出版物；

(4)饲料、化肥、农药、农机、农膜；

(5)国务院规定的其他货物。

9.购进农产品进项税额扣除 ：

纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率10%。

纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品。（扣除率12%）

10.销售服务：

交通运输服务：陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务（含航天运输服务）、

管道运输服务、无运输工具承运业务，皆为税率10%。

11.建筑服务：工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其它建筑服务，税率10%。

12.邮政服务：邮政普遍服务、特殊服务、其他邮政服务，税率10%。

13.电信服务：基础电信服务，税率10%；增值电信服务，税率6%。

注：资管产品管理人从事资管产品运营业务，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

14.金融服务：贷款服务（含有形动产、不动产融资性售后回租；以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润），税率6%。

15.直接收费金融服务，税率6%。

16.保险服务、金融商品转让，税率6%。

17.研发和技术服务：研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务，税率6%。

18.信息技术服务：软件服务、电路设计以及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务、信息系统增值服务，税率6%。

19.文化创意服务：

设计服务、知识产权服务、广告服务、会议展览服务、航空服务、港口码头服务，税率6%。

20.物流辅助服务：

货运客运场站服务、打捞救助服务、装载搬运服务、仓储服务、收派服务，税率6%。

21.鉴证咨询服务：

认证服务、鉴证服务、咨询服务，税率6%。

22.广播影视服务：

广播电视节目（作品）制作服务、广播电视节目（作品）发行服务、广播电视节目（作品）播映服务，税率6%。

23.商务辅助服务：

企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务，税率6%。

24.其他现代服务（税点点除例举的现代服务意外的围绕制造业、文化产业、现代物流业等提供技术性、知识性服务的业务活动），税率6%。

25.生活服务：

文化体育服务：文化服务、体育服务，税率6%。

教育医疗服务：教育服务、医疗服务，税率6%。

26.旅游娱乐服务：旅游服务、娱乐服务，税率6%。

餐饮住宿服务：餐饮服务、住宿服务，税率6%。

27.居民日常服务（市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务），税率6%。

28.其它生活服务（除例举的生活服务之外的其他满足城乡居民日常生活需求提供的服务活动），税率6%。

29.租赁服务：

有形动产租赁服务，税率16%。

不动产租赁服务，税率10%。

30.销售无形资产：

转让技术、商标、著作权、商誉、自然资源和其他权益性无形资产使用权或所有权，税率6%。

转让土地使用权，税率10%。

31.销售不动产：

转让建筑物、构筑物等不动产所有权，税率10%。

32.出口货物、服务及无形资产：

纳税人出口货物（国务院另有规定的除外），零税率。

境内单位和个人跨境销售国务院规定范围的服务、无形资产，零关税。

销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税。

注：境内的单位和个人销售使用增值税零税率的服务或无形资产的，可放弃使用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税。放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。这一点，税点点提醒广大企业主需要额外注意。

33.一般纳税人出口退税：

原适用17%税率且出口退税率为17%的出口货物，退税率16%。

原适用11%税率且出口退税率为11%的出口货物、跨境应税行为，退税率10%。

注：其他退税率，按国家税务总局发布的出口货物劳务退税率文库执行。

注：外贸企业2023年7月31日前出口的货物、销售的跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。

生产企业2023年7月31日前出口的货物、销售的跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

【第15篇】转让不动产增值税征收税率

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人

1.非自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是差额预缴，预缴增值税=差额/1.05*5%

不同：

简易计税是差额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

2.自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是全额预缴，预缴增值税=全额/1.05*5%

计税都是全额征收

不同：

简易计税是全额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

备注：自建和非自建一般计税：预缴是不一样，非自建是差额，自建是全额

自建和非自建简易计税：计税依据不一样，非自建都是差额，自建都是全额

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

【第16篇】不动产租赁增值税票开具

依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第23 号）的规定：

（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

（八）税务机关为跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人（不包括其他个人），代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印“yd”字样。

所以，开具租赁发票应该注意：

（1）房东提供增值税发票时，必需要在备注栏写上不动产的详细地址。

（2）如果房东是小规模企业，代开增值税专用发票时，还须在发票备注栏中自动打印'yd'字样才行，否则无效，增值税专用发票也不得抵扣进项。