土地增值税清算审核业务准则（16篇）

【第1篇】土地增值税清算审核业务准则

疑点一：真按揭，假收入

案例7-3：某市税务机关对某房企的w项目土地增值税清算进行复核，发现w项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？

解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。

税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。

疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实

案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。

解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“b商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。

相关政策参考：

《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号

苏地税规〔2012〕1号第三条第二款

疑点三：销售单价明显偏低

案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：

在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？

解析：

根据项目合同总额计算该项目的平均售价：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均销售价格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。

相关参考政策：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税局公告2023年第13号）

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍链接：

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书籍介绍：

【第2篇】土地增值税如何计取？

房地产从业者应该都听过土地增值税这一名词，但很多人并不清楚土增税是一个什么样的税种，也不知道如何计算，今天就为大家分享一下这个小知识。

土地增值税，是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一个税种。其主要目的是为了防止房地产暴利，故也称“反房地产暴利税”。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率来计取，既然是增值额，那就需要扣除应该扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

我国土增税实行四级超率累进税率：

四级超率累进税率

具体如何计算呢？

举例：某房地产公司建设并出售一栋写字楼

（1）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为8000万元，则：

增值额=10000-8000=2000（万元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（属于表中第一种情况）

故应纳税额=2000×30%=600（万元）

（2）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为6000万元，则：

增值额=10000-6000=4000（万元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（属于表中第二种情况）

故应纳税额=4000×40%-6000×5%=1300（万元）

（3）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为4000万元，则：

增值额=10000-4000=6000（万元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（属于表中第三种情况）

故应纳税额=6000×50%-4000×15%=2400（万元）

（4）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为3000万元，则：

增值额=10000-3000=7000（万元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（属于表中第四种情况）

故应纳税额=7000×60%-3000×35%=2400（万元）

（以上仅为举例，数据合理性请勿纠结）

从上述可以看出，增值额越高应纳税额就越高。其实增值税的数据计算并不复杂，复杂的是如何计算允许扣除的项目金额，以及如何认定总收入，这才是体现专业价值的地方。

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【第3篇】土地增值税的税率是

土地使用税税率17%的规定：适用17%税率有销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物; 提供有形动产租赁服务。

【法律依据】

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

【第4篇】土地增值税税率速算

土地增值税应纳税额的计算及清算

一、土地增值税应纳税额的计算

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一般计算步骤：

1.扣除项目合计＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目

2.土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3.增值率＝土地增值额 ÷ 扣除项目合计（找税率，记）

4.应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4.旧房及建筑物的转让。

二、房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人 应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目 全部竣工、完成销售的；

（2）直接转让土地使用权的；

（3）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（3）取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的。

（三）土地增值税的清算时间

1.凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。

（四）土地增值税清算的应税收入确认

1.一般情形下销售房地产应税收入的确认

（1）已 全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.非直接销售的收入确定

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时， 视同销售房地产。

收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.自用或出租房地产

房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或 用于出租等商业用途时——如产权未发生转移， 不征收土地增值税。

上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

（五）土地增值税清算的扣除项目

1.不予扣除

各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。

2.计算扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以 计算扣除。

3.公共设施的扣除

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：

（1）建成后产权属于 全体业主所有；

（2）建成后 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；

（3）建成后 有偿转让。

4.装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用，除另有规定外， 不得扣除。

5.共同成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

6.扣留建筑安装施工的质量保证金

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。

7.开发缴纳的 土地闲置费， 不得扣除。

8.为取得土地使用权所支付的 契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中 扣除。

9.拆迁补偿费的扣除

（1）回迁安置户：安置用房 视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的 补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（六）清算后有关处理

1.清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

充实自己，才能望得更远。

下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的

c.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的

d.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50%的

『正确答案』a

『答案解析』纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 a、c、d 均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

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【第5篇】土地增值税扣除的销售费用

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全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。

土地增值税预征计征依据的确认

(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下，土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款，应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

(二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时，国家税务总局公告2023年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：

1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

土地增值税清算扣除税费时的注意要点

(一)城市维护建设税及教育费附加的扣除

国家税务总局公告2023年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：

1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除?由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。

(二)印花税的扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。

《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除?一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字〔1995〕48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度)，现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。

来源：税海无涯苦作舟

【第6篇】土地增值税退税政策依据

与其他行业的企业不同的是，房地产企业的房地产开发业务除了需要面对增值税、房产税、企业所得税等常规税项外，还需要面对财产行为税种最特殊的一个税种，即土地增值税。由于税制结构设计的区别，企业所得税属于法人税制，由房地产企业以每一个纳税年度所归集的收入、成本和费用为基础进行汇算清缴；而土地增值税则以每个独立的房地产项目为基础整体归集与此相关的收入、成本和开发费用进行税收清算，清算前以预缴为主。而且土地增值税的清算时点往往都集中在房地产企业的企业所得税汇算时点后，因此就可能会出现由于房地产企业土地增值税清算与企业所得税汇算时点不匹配而造成土地增值税清算年度出现大额亏损而无法弥补的问题。

2023年以前，房地产企业因此造成的亏损只有在公司注销清算后才可以申请退税，而且受到亏损结转时间等因素的限制。很多房地产企业在土地增值税清算后会因短时间内无法注销而导致多缴的企业所得税无法申请退税的情况。所以税务总局在2023年发布了《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 81 号 , “81 号公告”），把因土地增值税二次分摊后导致企业所得税需退税的适用条件进行放宽调整。尽管对于房地产企业而言这绝对属于政策利好，但是从技术落实方面想要合理享受到退税的政策优惠，需要正确理解和掌握81号公告的规则。

01 正确理解和判断退税适用前提条件

81号公告第二条第（一）项提到：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照特定方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算往往是在开发产品基本销售完毕的情况下进行的，根据土地增值税的相关政策规定，即使是税务机关可要求清算的情况，房地产企业的销售率也要达到85%。由于土地增值税清算时点的滞后性，往往出现清算当年无收入却因清算年度补缴的土地增值税直接计入该年度损益而造成前期盈利但该年度亏损的情况。所以81号公告规定可以适用企业所得税退税的第一个前提就是房地产企业需因土地增值税的清算导致清算年度造成了实质性亏损，否则就正常弥补即可，也无需启动退税程序。

其次是，除了要产生实质性亏损外，81号公告对于因土地增值税清算导致清算年度亏损而需要申请企业所得税退税的房地产企业还设有一个前提条件，就是房地产企业不存在后续开发项目。对于后续开发项目的界定，81号公告解释为正在开发以及中标的项目。正在开发项目比较好理解，就是在建工程项目。而中标项目，对于招拍挂项目应指在国土部门招拍挂程序中已经竞得土地的项目。但对于广东省这种存在城市更新、留用地合作开发等类型的省份城市，实务中在认定上可能存在诸多争议。以城市更新项目为例，认定是否中标应该以什么作为判断标准？签订合作改造协议还是项目立项，亦或者是项目确定实施主体，又或者是土地协议出让环节，这些都需要深入研判以及保持积极的税务沟通。

02 分摊起算时点为预售收入核算年度而非项目完工结转年度

81号公告第二条第（一）项提到：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)。

针对规定中作为分摊土地增值税基数的“项目年度销售收入”是否应该包括预售期所形成的预售收入实务中经常容易产生争议。正如我们前面所分析到的，81号公告出台的原因是为了消弭房地产开发项目因企业所得税和土地增值税在税制结构设计上的差异所导致的收入与支出配比不均衡的问题。

一方面，按照土地增值税相关政策的规定，预售期所形成的预售收入本身就需要按照相应的预征率预征土地增值税。81号公告第二条第（二）项特别强调企业所应调整当年的应纳税所得额本质是开发项目各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税前扣除的土地增值税。根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（以下简称为“所得税申报表”）a105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”的填报规则，房地产企业项目完工前所取得的未完工收入按照预计毛利率计算得出预计毛利额后可以扣减实际发生的土地增值税。所以按照81号公告的计算规则，预售期的预售收入需要纳入分摊年度。

另一方面，《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》（国税发【2009】31 号，“31号文”）第六条将企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入全部纳入税法意义上的“销售收入”实现的范畴，只是区分未完工销售收入和完工销售收入，而不再像国税发【2006】31 号文那样划分出预售收入。所以同样作为房地产开发项目的企业所得税方面的政策规定，81号公告所界定的项目销售收入理应与31号文保持一致的口径。

事实上，税务总局在关于81号公告的解读中所采用的案例中有所描述：“某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算”。其中就包含了一个假设，案例中的项目是2023年才竣工的，按照31号文的规定竣工前所取得收入属于未完工销售收入，完工后的收入是完工销售收入。税务总局在案例中开始分摊清算的土地增值税的年度便是从2023年开始计算的，这也是验证了我们的分析。

03 项目销售收入应剔除增值额未超过扣除项目金额20%的普宅销售收入

81号公告在对“项目销售收入”的补充规定中明确其不包含企业销售的增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通住宅的销售收入。对于这部分收入而言，尽管在会计准则和企业所得税层面需要确认为销售收入，但是根据《土地增值税暂行条例》的规定其免征土地增值税收入。所以说从最终清算结果来看，企业清缴的土地增值税中不包含这部分普宅收入对应的土地增值税，所以这部分收入不参与到土地增值税的分摊计算具有合理性。

可能有人会提出说这部分普宅收入在预征阶段也预征了部分土地增值税，但是需要注意到的是，这部分普宅收入所预征的土地增值税最终在清算的时候都会被其他非免税收入所应该缴纳的土地增值税抵减了。

分摊示例如下表示：

所以81号公告的分摊逻辑还是要本着“谁实际参与，谁分摊”的原则来确定。

作者：傅吉俊 郑会广 王殿会

来源：税明大道

【第7篇】土地增值税税率表

对于土地征税的历史已经很悠久了，特别是在工商业不发达的古代。当然，在现代社会，土地的重要性更是提升了很多层次。对于土地的涉税问题，我们作为普通的上班族，也是需要了解一下的。毕竟， 土地增值税对于我们关心的房价，还是有影响的。

土地增值税税率及速算扣除数是多少？

土地增值税税率为四级超率累进税率。具体来说，土地增值税四级税率以及速算扣除数如下：

通过这个表格我们也能发现，土地增值税最低的税率只有30%，而最高的税率达到了60%。当然，土地增值税和增值额有直接的关系。土地增值税的计算公式如下：

1、当土地增值额未超过50%时，土地增值税的税率最低是30%。

土地增值税的计算公式为：增值额×30%。

2、当土地增值额超过50%，但未超过100%时，土地增值税的税率是40%。

土地增值税的计算公式为：增值额×40%-扣除项目金额×5%。

3、当土地增值额超过100%，但未超过200%时，土地增值税的税率是50%。

土地增值税的计算公式为：增值额×50%-扣除项目金额×15%。

4、当增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税的税率是60%。

土地增值税的计算公式为：增值额×60%-扣除项目金额×35%。

需要注意的是，土地增值税税率的决定对象，就是增值税与扣除项目金额之比。而在具体计算时，速算扣除系数乘以的也是扣除项目金额，而不是增值税额。对于这一点，大家一定要注意的。当然，你要不是房地产相关行业的从业者，您知道这回事就行了。

征收土地增值税的主要意义与作用是什么？

征收土地增值税的主要意义肯定是增加地方财政收入。毕竟现在一个地方的财政收入主要就是依靠出售土地而获得了。对于房地产公司而言，不仅需要缴纳土地的购买价款，后期出售房子时，也是需要缴纳土地增值税的。

当然，国家在征收土地增值税之前，也增值税过房产税、城镇土地使用税以及契税，但是这些税对于房地产行业的影响有限。

所以在国家决定从1994年1月1日起，开始在全国范围内征收土地增值税。这是开始征收土地增值税，主要的作用就是为了控制房地产的投机行为。通过增加税收的方式，最大程度上控制房地产的炒作也是无奈之举。

当然，基于控制房地产行业的“投机、炒卖”活动，在设计税率时，也是使用了超额累进税率。即土地增值税越多，需要缴纳的土地增值税也越多。而且不增值税的可以不征！

【第8篇】土地增值税抵扣

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

【第9篇】土地增值税清算最新政策

有关注的朋友们，也许发现我所发布的土地增值税清算相关的问题中都没有政策，这是为什么？

首先我不是注册税务师，不是政策解读员，而是做数字技术研究的，只是从事了涉税信息化行业，并且进一步具体到房地产行业的涉税信息化，从产品的思维中，我需要将从事涉税服务能力的方法进行产品化，让更多的人去应用他，所以，我不会讲政策也不懂政策。

其次，在这么些年服务税务局的过程中，10年的时间，就是对土地增值税清算税务局如何应用的更好，更好的开展工作，事务所如何更好的去服务税务局，企业如何申报如何能让税务局通过等等问题是天天面临的事情。

所以会从税务局的管理现状及管理思维方面，输出一些内容，关键点是：你的清算项目能我需要知道进度、知道情况、知道风险、知道不同方案的结果，别让我负责的项目暴雷了，特别是总局在全国范围内推进土地增值税管理模块的时候，那么我们作为税局机关应该怎么做呢？

从事务所的角度，税务局要信任我，企业要相信我，团队要忠于我。怎么做到呢，税务局知道我干啥、企业知道我能清楚税务局的最新政策，团队要有个中心载体去做工作（大侠不算）

从企业角度，我的事情不能因为小事情而产生大问题，我找的事务所得对这个事情门清，如果我是财务总监，得跟老板解释的清楚。

就是这些通俗的想法，才去做的产品。

数据采集：得有标准、规范；

数据看板：符合业务的呈现方式；

数据分析：有各地区最新的审核指引

数据结论：留痕、多方案、并且可以按照税局要求有最终的结果输出。

当然，这个过程中，该付出的劳动必须要付出，比如梳理账务、整理合同，我们会提供相关的流程及工具（ocr、带脚踏板的高拍仪）去提升工作效率

但是，如果你是事务所或者税务局，是否需要去从以上角度去管理、去做土地增值税呢，政策解读大家都查的到，但是实话实说，你查的再多不如税务局的一句话。

所以，我们将我们的服务模式在事务所中找合作伙伴，去为税局服务；在各区域中找合作伙伴，去做税务局的业务。税局方面也会通过数字化的掌控能力，更放心的去将业务交到你手里。（如果说 猫腻式的行为，我不做评价，但是我们只能通过技术手段让税负更公平、让征纳成本更低，也许这是一直从事这个行业的初心。）

数字化的道路并不高大上，都是实践中实际中正在走的路。

【第10篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第11篇】土地增值税清算

土地增值税怎么清算？

考呀呀答：一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【第12篇】2023土地增值税新政策

1.a房地产公司2023年第一季度开始预售商品房取得不含税预收帐款5000万元，第二季度预售商品房取得不含税预收帐款6000万元，第三季度预售商品房取得不含税预收帐款4000万元，该项目于2023年8月28日竣工验收并报相关部门备案，符合企业所得税收入确认条件，结转计税成本10000万元，请问a房地产公司第三季度企业所得税预缴申报表要不要填写营业收入15000万元，营业成本10000万元（2023年第三季度因未交房，a房地产公司会计核算时未确认收入）？

答：根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2023年版）》填报说明，营业收入、营业成本填报按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入、本年累计营业成本。第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。因此，房地产开发企业应按规定，在第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报按税收规定计算的应纳税所得额。

厦门市税务局

2.某房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入是用不用考虑土地价款抵税，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？

答：一、根据《国家税务总局关于发布（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的公告国家税务总局公告》（2023年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2023年5月1日起执行。

三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）第一条规定，……原适用10%税率的，税率调整为9%。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入……第六条规定 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；五）财政部规定的其他扣除项目。

五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定，第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益……第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……

六、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

七、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

因此，根据上述文件规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。如土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。建议您参考上述文件规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

河南省税务局

3.目前享受土地增值税优惠事项是否需要进行备案？

答：根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）第二条第一款规定，土地增值税原备案类优惠政策，实行纳税人“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的办理方式。纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

天津市税务局

4.根据财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告第二条第(五)项 土地使用权出让的计税依据其他经济利益对应的价款包含延期利息，但是在中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中第七条第一项取得土地使用权所支付的金额以及财税〔2016〕140号第七条向政府部门支付的土地价款中又不包含土地延期缴纳产生的利息。同一件事情产生得纳税行为计税依据是否需要保持一致？

答：在房地产开发项目土地增值税清算中，按照土地出让合同的约定向政府土地主管部门支付的土地出让金利息部分允许作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

安徽省税务局

5.房开企业销售无产权车位印花税安0.05%还是安0.03%？

答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于印花税征税范围，不应贴花。

浙江省税务局

6.建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，总承包单位为一般纳税人。总承包单位是否可以选择简易计税办法或者一般纳税方法，还是只适用简易计税？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定：“……

（七）建筑服务

……

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

…… ”

二、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》(gb50300-2013)附录b《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

……

六、本通知除第五条外，自2023年7月1日起执行。……。”

因此，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。一般纳税人为上述情形之外的甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

福建省税务局

7.物业公司代收自来水差额纳税的开票和申报处理？

答：根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定：

附件：增值税发票开具指南

物业管理服务发票开具规定

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。

发票开具：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票或增值税普通发票。

差额征税发票开具规定

纳税人或者税务机关通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票时，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

根据《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第20号）规定：

三、《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明

3.第8 至12 行“二、简易计税方法计税”“全部征税项目”各行：按不同征收率和项目分别填写按简易计税方法计算增值税的全部征税项目。有即征即退征税项目的纳税人，本部分数据中既包括即征即退项目，也包括不享受即征即退政策的一般征税项目。

五、《增值税及附加税费申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）填写说明

（一）本表由服务、不动产和无形资产有扣除项目的营业税改征增值税纳税人填写。其他纳税人不填写。

浙江省税务局

8.个人到税务局代开安装服务增值税发票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值税的优惠？

答：根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

自然人个人也可以享受该优惠。

浙江省税务局

9.我公司于4月份成立，6月底办理的税务登记。在此期间取得的办公用品的专用发票，请问我公司在7月份办理税务登记并登记为一般纳税人，那么成立后税务登记前的专票进项税可以抵扣吗？

答：根据《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2023年第59号） 一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。

因此，请参照上述规定进行处理。

大连市税务局

10.公司以自产货物赠送给客户，按照公允价值扣缴个人所得税时计税依据包含增值税吗？

答：在确定计税依据时，个人所得税的应税收入不含增值税；免征增值税的，不扣减增值税税额。

江苏省税务局

11.企业购买预付卡开具的不征税安徽增值税电子普通发票能否在所得税前扣除？

答：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局2023年第28号公告）第十条规定，企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。

因此，不征税的增值税普通发票可以作为企业所得税税前扣除凭证。

安徽省税务局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市万达广场2层华胜德养生堂购买了一个产品，购买后并没有开具发票，6月11日我要求商家开具发票，但是商家要求我出示身份证号，否则无法开具发票，请问此类情形开具发票是否需要买家提供身份证号？

答：根据《国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》（税总发〔2016〕75号）第十八条的规定，加强增值税发票开具工作的宣传辅导

各地税务机关要认真做好增值税发票开具方面的政策宣传，消除社会上对增值税发票开具方面的误解。增值税纳税人购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方名称(不得为自然人)、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。个人消费者购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税普通发票时，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，也不需要提供相关证件或其他证明材料。

建议结合实际情况，参考上述规定。

内蒙古自治区税务局

13.1、一般纳税人公司跨区域进行石灰石开采（加工），其增值税纳税地点应该是在机构所在地，不用在开采（加工）所在地按跨区域经营的相关政策预缴2%的增值税吧？2、外购片石生产建筑用砂石，能否享受增值税的简易方法（增值税税率为3%）计税？

答：一、纳税人(不含其他个人)跨地(市、州)提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产等按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管税务机关预缴税款的，填报《增值税及附加税费预缴表》及其他相关资料，向税务机关进行纳税申报。

二、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：“二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：

……

(三)一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

……

2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）的规定：“二、财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。

江西省税务局

14.“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？双方签订货物买卖合同，合同约定采用银行承兑汇票结算，贴现利息由买方承担。由于受到银行账户限制，双方约定由卖方代为支付银行贴现利息，银行向卖方开具贴现息发票后，由卖方向买方出具“贴现利息分割单”及银行发票复印件，作为买方承担全部贴现利息的依据。请问在此情况下，“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？

答：根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第八条税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

综上所述，请参照上述规定。如有其他疑义，请持相关资料至主管税务机关进行判断。

大连市税务局

15.深圳企业增值税和企业所得税的滞纳金可以超过本金吗？

答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正）第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”

对于纳税人未按照规定期限缴纳税款产生的滞纳金没有上限规定，故存在超过本金的情形。

深圳市税务局

16.某司与中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司有服务协议，每月需支付租金服务费，但是他们的收款单位却是中国移动通信集团广东有限公司，对方的答复是他们分公司没有收款账户，给不出其他有说服力的原因解释，这种情况是不是有其他特殊的原因或者规定？

答：根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号） 第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；

综上，如您收到的发票不符合上述文件规定，您单位有权拒收并要求开票方重新开具；如开票方拒绝重开可拨打12366广东税务纳税缴费服务热线，根据语音提示转2再转4投诉举报专线进行举报。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请拨打广东税务纳税缴费服务热线12366或进一步向主管税务机关核实确认。

阳江市税务局

17.员工核酸检测费用，能否税前扣除？如果可以税前扣除，是作为企业必要经营支出全额税前扣除？还是福利费核算按14%限额扣除？

答：企业为员工返岗所支出的核酸检测费用可以作为费用全额扣除。

一、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

江西省税务局

18.在企业所得税中租金收入是如何确认的？

答：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

依据：1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

天津市税务局

19.我司是通过电子平台线上销售货物给个人消费者是否需要缴纳印花税？

答：《中华人民共和国印花税法》第十二条 下列凭证免征印花税：……(八)个人与电子商务经营者订立的电子订单。

适用简易还是可选择适用简易。

宁波市税务局

20.软件企业将取得的增值税即征即退税款用于生产研发，是否可以享受企业所得税研发费用加计扣除政策？

答：根据《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税〔2012〕27号)规定：“五、符合条件的软件企业按照《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100号)规定取得的即征即退增值税款，由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。”

另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十八条规定：“……企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。……”

因此，如果企业将取得的增值税即征即退税款专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，作为不征税收入的，对应的研发费用就不得加计扣除。如企业未将即征即退税款作为不征税收入，对应的研发费用就可以加计扣除。

福建省税务局

【第13篇】土地增值税纳税义务发生时间

“城镇土地使用税”的纳税义务发生时间如何确定？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

怎么确定“城镇土地使用税”纳税义务时间？举例带你快速掌握一下！

小明公司2023年04月购买了一块土地，和国土资源局签订了《国有土地转让合同》。

但合同中未明确规定土地交付时间，则受让方从合同签订的“次月”起缴纳土地城镇税。

如果合同中明确规定了土地交付时间，从次月起缴纳城镇土地使用税。

比如：小明在2023年4月与国土资源局签订合同。合同中写明2023年7月交付土地。因此城镇土地使用税的缴纳时间是2023年8月起。

【第14篇】营改增下土地增值税收入计算

土地增值税是一个征收范围比较狭窄，且在实务中不是很广泛使用的一个税种，很多企业都不涉及，涉及到的企业主要是房地产开发公司，但对于广大学子来讲，这个税种曾经困扰了很多人，包括鄙人自己，这里简单分享一下个人学习的一点小小的经验。

(1)对于“税法”的学习，核心还是要把我“税法”的特点，即各个税种的基本要素，包括纳税人、征收范围、税率、计算原理、税收优惠及征收管理。几乎每个税种都是这个逻辑。所以需要从宏观上把握住这个基本规律。

(2)每个税种最关键的当然是“税额”本身的计算，税法难学在于政策法条实在太多，也记不住，所以到最后感觉就是模模糊糊的，所以把握住每个税种“计算核心”最为重要和关键。

(3)今天更新一下《土地增值税》税额计算的核心内容，供大家参考使用。把握每个税种的基本计算原理，慢慢的很多东西就自然而然的掌握了，人学习知识和技能，它是有一个记忆、理解、积累、升华的过程。土地增值税计算框架如下图所示。

另外:对于理论学习来讲，尤其是财会专业，个人经常说一个观点:先学会纸上谈兵，然后去实践，再反思理论学习并总结。坚持3-5年，你会对财会行业的理论逻辑和实践操作逻辑有完全不同的认识，财会学习也没得格外的什么技巧，就是加强理论学习和积累。坚持就是胜利。功夫在平时。它急不来，也急不得。也是典型的“慢工出细活”的行业。

【第15篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第16篇】土地增值税是地税还是国税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

房地产这块一直是比较热门的话题，如果还有疑问，欢迎关注快学会计，下方留言吧！