土地增值税清算业务流程（16篇）

【第1篇】土地增值税清算业务流程

应清算项目的工作流程

对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；

对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；

对不符合清算条件的项目，不予受理。

上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

可清算项目的工作流程

对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；

主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算；

经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

【第2篇】土地增值税清算审计

在税负问题中的一项重要内容就在于土地增值税，在很大一段时间以来业内人士普遍比较重视土地增值税清算环节的财税处理工作。近年来，随着房地产开发项目价格的日益提高，地方政府主体税的一个重要来源就在于土地增值税。但是，在各种因素的影响下，诸如税种税率高等，导致房地产开发企业在缴纳清算土地增值税时极易面临这样或那样的问题，为此就必须采取一系列切实可行的清算措施，力求能够做好财税处理工作。

土地增值税主要指个人或单位在有偿性的转让地上建筑物、国有土地使用权并获取一定增殖性收入时向国家缴纳的一种税。征收土地增值税，除了可以帮助国家增加财政收入和促进各方面事业协调发展之外，还能够站在宏观角度上来帮助国家强化调控房地产企业、交易市场，以此有助于房地产市场的进一步规范，还能够实现对土地炒买炒卖的有效抑制。关于征收土地增值税通常多采用两种方式，其中查账征收是大部分房地产开发企业所采用的主要形式，核定征收只用于特殊情况下。

01房地产开发企业土地增值税的清算方法

在缴纳土地增值税时，房地产开发企业主要包括两个环节，即预征与清算。若项目转让所获得的收入与清算条件不符，则需要对土地增值税进行预征，待项目完工以后需再次清算那些符合条件的项目，并按照多退少补的原则。之所以采取这种处理方式的原因就在于，很难准确计算项目竣工之前的成本，若不具备结算依据则无法准确地开展预算工作。待项目完工后，若与土地增值税的清算条件相符，则为了准确计算应纳税额就需要严格根据相关规定、条例，完成纳税申请表的填写工作，并提供一定信息资料给主管部门，从而能够实现对应纳税税额的准确结算。具体清算流程主要表现为清算准备、计算收入总额、计算扣除项目金额、计算应纳税额、审计鉴证与申请清算。

02土地增值税清算财税处理的相关注意事项

（一）合理选择分摊方法

根据现行标准中的相关规定可知，针对房地产开发企业纳税主体，在分期项目开发、同期开发多个项目或开发同一项目中通常会涉及各种类型的房地产项目，为更加科学、合理的分配对象就需要严格按照实际收益情况，科学的分摊共同成本费用。当前，高层系数法、预算造价法、专属归集法、建筑面积法、投影面积法等都是比较常用的成本分摊方法。工作人员站在理论角度上可以按照实际情况灵活的选用相应的方法，但是值得一提的是基于土地增值税税收的特殊性，有限制成本分摊方法时常会出现在清算环节中，以此可以避免房地产开发企业用成本分摊的方法来出现操纵避税的情况。另外，不管选择哪一种分摊方式，都需要对普通住宅项目20%增值额临界点问题进行充分考虑，以此才能尽量获取一定免税政策优惠，帮助房地产开发企业不断降低税负压力，从而能够促进预期经济收益的显著提高。

（二）清算时间的科学安排

为更加科学、合理的那篇土地增值税清算时间，主管税务机关有必要严格按照现行国税法等文件中的清算要求，对整个房地产开发项目的建设进度、交付计划安排等进行充分考虑，尽量保证当期有利润弥补。与此同时，一定要确定土地增值税是否需要在当前年度入库还是在所得税次年汇算清缴之前入库，确定这一问题可以落实土地增值税是否可以在所得税费前就进行必要的抵扣处理。总之，只有科学的安排清算时间，才能方案之在预缴纳土地增值税的情况无法在以后年度来有效弥补多交所得税。

03房开企业土地增值税清算的财税处理

（一）土地增值税清算方法

针对房地产开发企业而言，在土地增值税会计处理过程中主要涉及预缴、结算收入、清算这三个环节。国家税务总局根据相关规定：基于实际利润分季或分月预缴的企业所得税、预售方式所取得的预售收入都有必要根据相关规定的预计利润率，采用分季或分月的方式将利润额准确地计算下来，在计入利润总额的基础上进行必要的预缴，待完成项目后需根据实际利润做出相应的调整。

若房地产开发企业利用金查账征收的方式来缴纳土地增值税，可以分两个阶段来处理土地增值税，即预征、清算。若项目与清算条件前转让的项目所得收入不符，则有必要先完成土地增值税预征工作，待项目完工且与清算条件相符以后，才能再次清算并严格按照多退少补的原则。

（二）清算程序

1.清算准备

征收土地增值税的目的就在于利用税收杠杆的作用来科学的优化配置社会资源，以此能够有效抑制商品房房价上涨的情况，最终能够科学的调节、平衡整个房地产市场，从而能够为房地产产业的健康、长远发展打下坚实的基础。若实际清算工作消耗的时间比较多，则为了选择一种最为恰当的清算方法就需要结合四季情况，重视原始资料、相关凭证的合理审查，从而能够创造一个良好条件来更好地开展后续清算工作。

2.项目成本、收入细节的详细清算

在清算收入时需要对钱币、实物或货物收入进行密切留意，在清算项目中纳入该土地及其上的全部附属建筑物收入。同时，由于成本清算、审核极具复杂性，要求必须做到严格把关、仔细核对。诸如：所具备的拆迁合同、建筑承包合同、政府批文和签字花名册等是否真实、详细；在计算验收成本时所具备的发票证明是否完整、成本造价问题是否存在；房地产开发企业在开发成本中需要纳入交易费、预售证评估费，方便及时更改到销售费用，防止因为承受偷税漏税问题而追究一定法律责任。

3.明确区分划分清算项目

理清增值的一个重要依据就在于如何划分房地产开发清算项目，以此能够准确地计算增值税。当前，有三种比较常见的源清算方式，若是一次性开发完成项目就可以作为一个独立的清算项目；若房地产项目为分期开发，则可以单独的清算每个分开的期课；若房地产工程分用途进行开发，则可以按照用途差异性单项开发或单位开发项目负责清算。

4.计算清算项目收入总额

针对房地产企业所开发的产品，并非全部都能够销售，一些产品用于各个方面，诸如职工奖励、福利、分配给股东与投资人、对外投资等，部分产品即使可以销售但是并非都能销售出去。为此，在清算截止日期时有必要对整体情况进行充分掌握，对房源整体结构与分布情况做到心中有数，从而才能准确的开展清算工作。

5.确定土地增值税清算应纳税额

房地产开发企业在清算正在出售的新建房与配套设施时，为确定应该缴纳的土地增值税，就可以采取以下几种方法。第一，确定扣除项目：房地产开发企业在转让新建房屋与建筑物时可以扣除五个项目，即房地产开发成本与开发费用、取得土地使用权所支付的金额、涉及房地产转让有关的税金等。第二，增值额计算：收入额-扣除项目金额=土地增值税的增值额；第三，计算增值率与确定税率：增值额-扣除项目的金额=土地增值税的增值率，以此可以提供穗一定依据来更好地确定适用税率。在计算土地增值税时可以使用超率累进税率的方式，具体税率的计算有必要根据土地增值税的税率表。第四，在计算应纳税额时需严格按照适用税率。

6.计算应纳税额

实际在征收土地增值税时一般可以采取两种计算方法。第一，按照具体核算项目，先整体完成增值额、增值率的计算，将相应税率确定下来，然后根据面积对增值额进行分别核算。第二，在区分项目时需要严格根据面积进行，将增值额、增值率分别计算出来，然后再将所适用的税率确定下来，完成增值税的计算工作。按照《土地增值税清算鉴定报告》，税务中介机构有必要严格根据税务机关所规定的格式来审核、鉴定清算项目，并出具一定审核鉴证报告，而主管税务机关有必要对其格式的规范性进行严格审核，确保具有正确的逻辑关系、齐全的内容。

7.土地增值税的申请清算

通常，清算主要包括两种，即“自行清算”“要求清算”。其中“自行清算”主要指纳税人在各种清算资料、鉴定报告准备好的基础上严格根据既定时间、要求主动开展清算工作。而“要求清算”则是在收到纳税机关所发出的书面通知时，纳税人需根据各项规定开展清算操作，若不通知则不得进行清算。

当前，随着社会主义改革进程的日益加快，房地产行业建设规模较之前相比获得显著扩大，但是站在房地产企业的角度上，在增加自身经济效益的同时相应的也增加了税负成本，若这时处理不科学、不合理，则极易对房地产开发企业经济效益水平的提升造成直接影响。当前，政府部门为更好地调节与控制房地产其余的开发行为，多会运用土地增值税的方式，以此能够帮助房地产企业更好的控制经济收益。总之，房地产开发企业在清算土地增值税时必须对清算程序、清算单位、清算条件、相关注意事项等逐一明确下来，在此基础上准备好各项清算资料，从而才能准确的开展土地增值税清算工作。

作者：梁晨

【第3篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第4篇】土地增值税的税率表

可扣除项目

1、取得土地使用权说支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、其他扣除项目

【第5篇】增值税和土地增值税

增值税

最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？

今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？

关于两者的定义：

土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。

增值税与土地增值税是否重复征收？

不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。

两者的不同主要表现在以下几个方面：

纳税义务人、扣缴义务人不同

征税的范围不同

税率不同

扣除的项目和计税方法不同

征收管理机关不同

纳税地点不同

纳税期限不同

减税、免税的规定不同

以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。

接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。

大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。

从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。

2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税

2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。

注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。

在这里还有几个事项需要大家注意：

如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。

增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。

如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。

小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。

马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。

以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。

举个简单的例子：

45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。

这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，

财务处理方面：

借：银行存款/库存现金350000

贷：主营业务收入350000

注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。

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【第6篇】土地增值税申报表表六

陈旧的土地增值税税制中，政策不明晰、容易发生争议的地方实在太多，比如今天要谈的新房旧房问题。也许你难以相信，像“新房”“旧房”这样带有一定主观性、极易被人为操控的概念居然出现在严谨的税收政策表述之中，但这就是现实。也曾就这个问题问过一个同行，他的回答是：“这还有疑问吗？没有使用过的房子就是新房，使用过了就成了旧房！”但这个问题真有这么简单吗？

新房旧房土增税政策差异对比

首先来看看新房旧房的土增税政策差异，这种差异主要体现在扣除项目上，为什么会有差异呢？其实当年政策制定的初衷是好的，那就是针对一些年代较久远的房屋转让，如果按原始成本价作为扣除项目金额显然不尽合理，必须通过特殊的政策安排来相对消除通货膨胀因素对房价的影响。其间的具体政策差异如下表所示：

新房、旧房的土增税政策扣除项目差异对比

与转让新房相比较，转让旧房土增税的扣除项目主要有以下差异：

房地产开发企业不得加计扣除20%

不得扣除房地产开发费用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本价乘以成新度折扣率计算

上述差异意味着，对房地产开发企业而言，如果曾经的开发产品被认定为旧房，那么在计征土地增值税时，旧房需要从房地产开发项目中剥离出来单独按“次”计税，且不得享受20%的加计扣除，这是有可能造成实际税负上升的。因此，在实际工作中，纳税人多不愿意提供评估价格，税务机关也只得对其进行核定征收。当然，目前也有部分房地产开发企业属有意为之，先将开发产品自用或出租后再转销售，以期通过旧房转让和较低的核定征收率来达到降低税负的目的。

新房旧房的界定标准

如前所述，新房与旧房土增税存在明显的政策差异，那么，明晰新房与旧房的界定标准就显得十分重要。

先看财政部和国家税务总局的说法。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。（本文开头那位凭直觉答疑的同行，其说法竟然和国家政策高度契合，不得不佩服啊！）使用时间和磨损程度标准由各地具体规定。

再看各地五花八门、充满歧义的具体规定。既然房屋磨损程度不好把握，那绝大多数地区只好在房屋使用时间上大做文章，全国范围内大致可以归纳为三类口径：

第一类是“使用时间说”，河北规定，凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房；更多地区规定自用或出租一年以上的房屋，在转让时视为旧房；云南规定，使用时间超过2年的属旧房；更加细致一点的如浙江规定，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

第二类是“会计核算说”，重庆规定，房地产开发企业已将开发产品转为固定资产或投资性房地产，再转让属于转让旧房。

第三类是“权证办理说”，广西规定，凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

鉴于新房旧房标准全国不一，企业如果考虑通过新旧房问题进行土地增值税筹划，自然首先就要咨询了解当地的新旧房认定标准。

存在的争议及问题

在旧房转让的土增税实际征管中，除了前述评估价格少有使用、新旧房标准全国不一等问题之外，主要存在两大争议：

一是房地产开发企业将其开发产品先转自用（包括出租）一段时间后再转让，到底是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？对照前述各类政策口径，使用一年以上就算旧房，时间未免太短；会计上已转为固定资产或投资性房地产，但可能并没有实际使用；将部分开发产品办理权证至开发企业自身名下，其主要目的还是为了融资，也并不必然使房产从“新”变“旧”啊！这里面的操作空间太大！

二是非房地产开发企业将其自建房屋，建成后未使用立即转让，是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？按前述政策口径应认定为转让新房，但令人遗憾的是，2023年新修订的《土地增值税纳税申报表》（税总函[2016]309号）竟无一张申报表对应此种情况，唯一可能填写的申报表（三）针对扣除项目金额又只提供了评估价格和购房发票加计扣除两种方法，也许在申报表设计者看来，这种情形就是旧房转让吧！

相关政策建议

（一）将现行土增税政策中“新房”和“旧房”这样过于主观的表述对应修改为较为客观的“商品房”和“存量房”概念。根据《关于印发〈房地产统计指标解释（试行）〉的通知》（建住房[2002]66号）精神，商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋；而存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

（二）对于房地产开发企业将开发产品转为自用后再销售，不论被房屋交易管理部门认定为商品房出售还是存量房转让行为，原则上一律按之前清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算扣除项目金额。必要时，可以启动二次清算。

（三）对于非房地产开发企业转让存量房的行为，可以规定房屋实际使用时间在3年以上的，在土增税政策上才能视为旧房处理，允许按照评估价格和购房发票加计扣除两种方法确认扣除项目金额；实际使用时间不足3年的房屋，则应视为新房处理。

★来源：本文转自易税易通 堂

【第7篇】土地增值税纳税申报表二下载

《土地增值税暂行条例》第2条规定，土地增值税的纳税义务人是单位和个人，以这些单位和个人是否专门从事房地产开发为标准，可以划分为从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人两类。这两类纳税人在纳税申报流程、计税方法等方面有比较大的差异。

《土地增值税暂行条例》第10条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。该条规定虽未区分从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人，但这两类纳税人申报缴纳土地增值税的流程、计税方法是不同的，适用的纳税申报表也不一样。从国家税务总局《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件可以看出，一共有七种不同类型的土地增值税纳税申报表，分别为从事房地产开发的纳税人预征适用的《土地增值税纳税申报表（一）》、从事房地产开发的纳税人清算适用的《土地增值税纳税申报表（二）》、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的《土地增值税纳税申报表（四）》、从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用的《土地增值税纳税申报表（五）》、非从事房地产开发的纳税人适用的《土地增值税纳税申报表（三）》、非从事房地产开发的纳税人核定征收适用的《土地增值税纳税申报表（七）》、纳税人整体转让在建工程适用的《土地增值税纳税申报表（六）》。此外，还有从事房地产开发的纳税人适用的《土地增值税项目登记表》。从这些申报表就可以看出，从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人，纳税申报流程不一样。

一、从事房地产开发的纳税人的纳税申报流程

房地产开发企业申报缴纳土地增值税需要经历三个阶段。第一阶段，到主管税务机关备案。

在房地产开发项目立项之后，开发之前，房地产开发企业需要到项目所在地主管税务机关备案，同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等相关资料。各地对备案所需要提交的资料要求不一样，以北京为例，房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》。并按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预（销）售许可证等材料。

第二阶段，预缴土地增值税。

房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。〔〕为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

各地对房地产的分类不一样，预征率也不一样。以烟台为例，将房地产分为普通住房、非普通住房和其他房地产三类。长岛县地域范围内开发的房地产项目，普通住房预征率为2%，非普通住房和其他房地产预征率为3%。长岛县地域范围外，全市其他地域范围内开发的房地产项目，普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3%。湖南将房地产分为普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅、单纯转让土地使用权四类，预征率分别为1.5%、2%、3%、5%。

房地产开发企业因分次转让房地产而频繁发生预缴土地增值税纳税义务，难以在每次转让后申报纳税的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报纳税。房地产开发企业选择定期申报方式的，应向纳税所在地税务机关备案。定期申报方式确定后，一年内不得变更。

第三阶段，汇算清缴。

符合下列条件之一的，房地产开发企业应当在满足条件的90日内主动进行土地增值税清算。1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

对于符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，房地产开发企业应当在收到清算通知之日起90日办理清算手续。

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

根据从事房地产开发的纳税人清算适用的《土地增值税申报表（二）》的要求，税款所属期是项目预征开始的时间，截至日期是税务机关规定（通知）申报期限的最后一日（应清算项目达到清算条件起90天的最后一日/可清算项目税务机关通知书送达起90天的最后一日）。对于可清算项目，即符合清算条件但未完成销售而被税务机关要求汇算清缴的，假如刚好在第90天销售n套房子，则纳税申报数据需要作相应修改，申报材料需要重新组织，这繁重的工作几乎不可能在一夜之间完成。因此，对于房地产开发企业而言，比较安全的做法是在截止日的前几天暂停销售。

办理汇算清缴时，房地产开发企业需要提交相关信息资料，各地对信息资料的提交要求不一样。以北京为例，纳税人在办理清算申请手续时，应该填写《土地增值税清算材料要求及清单》，并报送有关资料：项目竣工清算报表，当期财务会计报表［包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表］等；取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途；清算项目的工程竣工验收报告；清算项目的销售许可证；与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等；《鉴证报告》或《清算报告》；《土地增值税纳税申报表（二）》，以及税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。

二、非从事房地产开发的纳税人的申报缴纳流程

非从事房地产开发的纳税人没有土地增值税预缴和清算程序，一般不会在房地产合同签订后的7日内按照《土地增值税暂行条例》第10条的规定到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，而是在就存量房办理房地产过户手续的当天或者前一天，根据国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定，就增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税及教育费附加、所得税等“一窗式”申报缴纳。

对土地增值税有兴趣的朋友可加微信探讨。

【第8篇】土地增值税实行

编者按：土地增值税是一种地方税，是地方财政收入的重要来源，但至今土地增值税立法工作仍未完成，现行暂行条例及实施细则规定粗放，纳税义务产生及税款缴纳期限等规定不明，而由国家税务总局及省级税务局出台文件进行规范。对于房地产开发行为而言，其土地增值税纳税义务的产生与税款缴纳期限与“清算”直接挂钩，而按照国税发〔2009〕91号文件的规定，主管税务机关对纳税人何时进行土地增值税清算具较大自由裁量权。同时由于各省具体规则制定与执行的水平参差不齐、相关期限也不统一，增加了税法适用的不稳定性与不确定性，一些实务案例更是反映，在财政收入宽松、经济稳中向好的条件下部分地方税务机关怠于行使职权，对符合“税务机关可以要求清算”条件的纳税人不予清算，到数年后经济低迷时才启动清算审核工作，致使纳税人经济状况恶化、无力缴纳税款。此情形既有悖于税收法定、税收公平的基本原则，也不利于纳税人权利义务的安定性，对纳税人和第三人的合法权益造成重大影响。本文即对土地增值税清算制度下的税款缴纳期限问题予以分析，以期呼吁立法机关加速立法进程、呼吁税收执法机关依法保护纳税人合法权利。

土地增值税清算制度视野下的税款缴纳期限

（一）《税收征收管理法》确定税款追征期的一般规定

根据《税收征收管理法》第52条及其实施细则第82条、第83条，纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关的追征期因不同情形而有不同规定：

1.因税务机关的责任导致的，追征期为三年；

2.因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误导致的，追征期为三年；累计数额在10万元以上的，追征期可以延长到五年；

3.存在偷税、抗税、骗税情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算时间与纳税义务发生时间、税款缴纳期间密切相关。就一般规定而言，追征期应当从税款缴纳期限届满次日（也即应缴未缴或者少缴税款之日）起算。据此，起算追征期应当以相关税款法定缴纳期限的确定为基础。

（二）清算制度下土地增值税缴纳期限的确定

根据《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

1.纳税人预征税款的缴纳期限

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。各省、自治区、直辖市地方税务局可以根据当地情况制定具体办法。

按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第14条，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

例如，宁波市税务局2023年第2号公告明确，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应当自季度终了之日起15日内向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。

2.纳税人清算税款的缴纳期限

根据《规程》第9条、第10条，土地增值税清算分为纳税人应当清算和税务局要求清算两种情形。

一方面，符合下列法定条件之一的纳税人应当主动进行土地增值税清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

另一方面，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在此种情形下，由主管税务机关确定纳税人是否进行土地增值税清算；确定需要进行清算项目，纳税人应当自收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内，办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》第62条的规定，责令其清算，或依据第35条，核定其应纳税额。但确定纳税人办理补、退税的期限（税款的缴纳期限）与主管税务机关办理土地增值税清算审核工作的期限挂钩，没有统一的确定规则。

现行立法下土地增值税追征期规定不明

（一）土地增值税追征期的起算时点尚不明确

2002年国家税务总局曾在《新税收征收管理法及其实施细则释义》中明确：“税款的追征期应从其应纳税款的缴款时限的最后一日算起”。但从土地增值税的征管程序来看，税务机关作出清算审核结论是土地增值税应纳税款具体确定的必经之路。

在“可以”清算的情形下，何时要求纳税人进行清算属主管税务机关可自由裁量的范畴，清算审核具体期限的确定权限也下放到省一级税务机关。实际上，一些省份尚未就土地增值税清算作出细化规定，即便是已有相关清算规程或办法的，税务机关何时下达清算通知在多数省份的规定中仍是空白。在“应当”清算的情形下，税务机关受理清算申请后，因很多地方未对清算审核期限予以限制，税务机关也可能选择拖延清算审核，从而调整税款入库时间。这些现象能够产生的根本原因在于大多税务机关认为只要未经清算，出具清算审核结论，纳税人应纳税款就不确定，故不会构成少缴税款，进而无从起算追征期。长此以往，对于符合清算条件的纳税人而言，若税务机关任意拖延清算将对土地增值税征管秩序造成巨大冲击，有悖于行政效率原则，更会侵害纳税人和第三人的合法权益。

（二）土地增值税追征期的终止时点存在争议

结合《税收征收管理法》第52条和《国家税务总局关于欠税追缴期限有关问题的批复》（国税函〔2005〕813号）的内涵，税款追征期的终止时点应当以“发现”未缴或少缴税款的时点为准。法工委复字﹝2004﹞27号意见认为，“对违法违纪行为只要启动调查、取证和立案程序，均可视为“发现”；群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准”。通常情况下，司法判例将《税务检查通知书》的送达时间作为追征期的截止时点，以便最大限度地维护税务机关的执法权威，保障国家税收权益的实现。但在这一时点，纳税人是否存在税收违法行为、是否存在未缴或少缴税款的情形尚不能定，可能有损纳税人利益。因此，也有观点认为追征期的截止时点可以参照《税务稽查工作底稿》签字时间、《税务处理决定书》送达时间等确定。

在土地增值税征管中，对于完全没有规定清算审核期限的地方，因追征期起算时间不明确，更无从讨论终止时点的问题。对于规定了清算审核期限的地方，纳税人通常主张清算审核期满，税务机关未作出审核结论的，即应当起算追征期，如果在追征期内税务机关未对土地增值税问题作出最终结论的，应当认为超过税款追征期。

（三）土地增值税追征期悬而未决，纳税人承受巨大税收风险

从立法目的看，《税收征收管理法》规定税款追征期，一方面是为了督促税务机关高效执法，尽早追缴税款，避免国家税收收入流失；另一方面则是限制税收征管权力，防止税务机关应当作为而不作为或滥用职权，损害纳税人的合法权益。

立足于土地增值税征管程序的特殊性，追征期悬而未决将对税收征管秩序、纳税人的合法权益造成重大影响，有悖于税法原理。

其一，由地方税务机关确定何时要求纳税人清算，不符合税收法定的要求。所谓“地方税”，是指该税种作为地方财政收入来源，并不指该税种征管完全由地方自行予以规范。恰恰相反，国家对任何税种征税要素的变动都应当按相关法律的规定进行，征税的各个要素不仅应由法律作出专门的规定，而且规定应当尽量明确，此为税收法定原则的应有之义。借地方税名义授权地方自行予以规范，本质上是规避税收法定原则的表现。土地增值税征管程序中“何时要求清算”“清算审核期限”等为攸关征税期限的要素，应当由法律加以明确规定。《规程》赋予税务机关随时要求纳税人清算的权力，地方税务机关根据地方财政状况、经济周期波动等情况任意决定是否要求纳税人清算，使得纳税人无法准确把握其是否发生纳税义务，与税收法定不符。

其二，各省份的土地增值税清算管理规定不统一，有违税收公平。纵观已有土地增值税清算管理规程或办法的省份，各省确定的清算审核期限也并不统一，有60日（如江苏省）、90日（如安徽省、贵州省）、180日（广东省）等。对于在不同省份从事房地产开发活动的纳税人而言，容易造成最终确定的土地增值税税负在各省份之间呈现不平衡性，使得税负在纳税人之间不能实现公平分配。

其三，在没有明确规定清算审核期限的地方，若税务机关迟迟未作出清算通知或清算审核结论，纳税人的纳税义务即无法确定，税务机关却不会为此承担任何责任。但纳税人不能按期清算、申报或缴纳土地增值税，税务机关有权认定其存在逃避纳税义务行为，从而可能对其应缴未缴税款实施扣划，构成偷税的，除补缴税款、滞纳金外，还可能承担罚款甚至是七年以下有期徒刑的责任追究，有明显的权责不对等性，违背行政法权责统一的基本原则。

追征期非“追缴期”，土地增值税适用追征期应有特别方法

追征期作为一种时效制度，意味着期间一但经过，税务机关的追征行为不能获得法律保护与支持，对行为人的违法行为不再追责。从这一内涵来看，追征期的规范内容不限于税款缴纳，还应当规制税款的征管活动。

在土地增值税清算制度下，土地增值税纳税义务的具体确定与应当清算情形下的清算申报、税务机关要求清算情形下的清算通知，以及税务机关作出的清算审核结论息息相关。基于土地增值税的这一特殊性，土地增值税适用追征期应当采用“税收征管”口径。按照《规程》的要求，主管税务机关具有对房地产开发项目实施日常税收管理的职权，应当对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步，能够督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。可见，主管税务机关依职权能够对纳税人是否满足“应当清算”或“可以清算”的条件作出判断，而纳税人在满足清算条件时，其是否存在“未缴或少缴税款”事实上可以计算得出。因此，认定未缴或少缴土地增值税不应以税务机关作出清算通知乃至作出清算审核结论的时点为标准，而应自纳税人符合以下三种情形之一时确定追征期的起算时点，以促使税务机关提高税款征收的执法效率、限制税务机关滥用征税权、维护纳税人的合法权益。

1.满足“应当清算”的条件，且超过90日未办理清算申报的；

2.满足“税务机关可以要求清算”的条件，且税务机关在一定期限内未要求纳税人清算的；

3.已经完成了清算申报的。

小结

土地增值税清算手续对房地产开发企业是否开展清算与确认纳税义务具有重大影响。现行规定条件下，尤其是“税务机关要求清算”情形中，纳税人纳税义务的具体确定依赖于地方税务机关对启动清算程序的自由裁量及其作出的清算审核结论。为了平衡纳税人与税务机关在土地增值税清算程序中权利义务的不对等性，土地增值税清算制度作为一项关键的税收征管活动，应当受追征期限制，并应区分不同情形确认追征期的起算时点。

【第9篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第10篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言，其主要成本由三大部分构成，分别为：土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起，估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中，土地价款如何在税前扣除（主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等），关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂，很多纳税人表示很难准确把握政策规定，从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此，我们特开一期系列专栏，希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家，希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中，我们还经常听到“自建”，那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢，这二者有何区别？其实，说起来也不难区分。首先，二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务，而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词，即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售，而自建房产则一般仅限于自用或出租（无法销售）。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思？简单说就是，房地产开发企业拿到手上的可能是土地（这一点好理解，大多数的地产开发项目均属如此），也有可能是从别人手上拿到的一个半成品（在建工程）。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定，对于房地产开发商而言，无论拿到的是土地还是在建工程，都属于销售自行开发的房地产项目，都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当然了，这第四条有个默认前提条件，即若是2023年5月1日前取得的老项目，也可以选择采用简易计税，这没有问题。第四条说的是，一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话，是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢，也就不存在销项抵进项的问题，直接以取得的全部价款和价外费用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上，土地价款的分摊先按占地面积法，再按建筑面积法，这样更为科学。当然实践中，每个地方税务局的执行口径不太一样，这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是，在确立房地产项目可供销售建筑面积时，一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来，这其实是税法对于纳税人的一个“让利”，如果你不拿出来，沥呕君只能说，吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

扣除土地价款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你实际支付了多少，我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票，要么得是财政票据。很多时候，问题就出在这个合规票据上。有人说，我要是真拿不出怎么办？尽可能让规土部门给出一个书面性的文件，证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个，去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好，还是一般计税方法更优？这个说实话，还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大额进项且能取得对应合规发票的，那么理论上一般计税方法更优，反之，则是简易计税更划算。当然了，这个毕竟只是臆想，最终还需要分别用两种方法测算比较一下，才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述，略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好，还是简易计税也罢，都是不存在差额计税一说，因此，这两种类型的项目所对应的进项，需要单独从进项税额中剔除出来，不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准，那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”，把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出，房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好，还是向其他单位或个人（指的是被拆迁户）支付拆迁补偿费也罢，都允许你在计算销售额时扣除。其原理说，你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全，这地你根本就拆不动，也拿不下来，所以这就视同作为土地成本构成的一部分，没有问题。当然咯，既然土地价款包括了这么多项，那么根据契税法的相关征管条例规定，所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中，很多开发商只就土地出让金交了契税，但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等，往往都没有缴纳契税，这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票，故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本，刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句：税务筹划不仅需要合法性，也需要合理性。税务筹划与偷逃税款，往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是，土地价款由集团缴纳，项目开发由项目公司完成的情形。实务中，类似这样的案例，比比皆是。集团层面缴纳的土地价款，如果想要拿到项目公司来做成本，必须满足的三个条件：①政府、集团、项目公司，三方签署补充合同或变更协议，将土地办至项目公司名下（注意：是直接办证到项目公司，而不是先办到集团再转给项目公司）；②不改变规划与土地用途，不补地价；③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充：即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的，那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定，可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，都是指的计容面积（交了地价款），但是关于这里的表述，在沥呕君看来，不太严谨。说计容面积没有问题，但是并非所有的地上建面都算在内，比如公共配套部分，即便属地上，那也是要剔除在外的；相对应的，也并非地下车位建面就一定要排除在外，因为我们知道，部分城市的地下车位是有产权的，既然有独立产权，那就属于可售产品，应按其他类型不动产处理，那么此时的地下车位建面也应包含在内，不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题，我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的，在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税，关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定，咱们下期继续。

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【第11篇】土地增值税的征收范围

一、收入

1.一般规定：括货币收入、实物收入、其他收入

2.非货币收入的确认

3.含税收入的换算

（1）一般计税：

①一般企业（非房企）：销售额（收入）=含税收入÷（1+9%）

②房开企业：应税收入=含税收入-增值税销项税额

增值税销项税额=（含税收入-可扣除的地价款）÷（1+9%）×9%

（2）简易计税：

①非自建：增值税销项税额=（含税收入-买价）÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入-增值税应纳税额

②自建：增值税额=全额÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入÷（1+5%）

二、扣除项目

1.开发成本的核算范围：

提示：

土地征用及拆迁补偿费=土地征用费+耕地占用税+劳动力安置费及有关地上、地下

附着物拆迁补偿的净支出+安置动迁用房支出（支付给回迁户的补差价款+异地安置款+货币安置拆迁）

2.开发费用

（1）加息、罚息不能扣

（2）从非金融机构借款，不满足“能提供金融机构贷款证明”

3.转让旧房及建筑物的扣除项目（★★★）

（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票

取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

扣除项目金额=购房发票所载金额（不含契税）×（1+5%×年度）+与转让房地产有关的税金

（2）取得不同购房发票的扣除项目金额的确定：

（3）契税扣除的问题

①房开企业：契税与支付的土地价款一起扣除

②存量房（购房时支付的契税）：

a：取得评估价格的，评估价格中已包含契税，契税不再单独扣除

b：按购房发票计算扣除的，

可扣除项目金额合计=取得土地使用权支付的金额+房屋建筑物评估（不含契税×（1+5%×年度）+转让环节税金（含契税）

4.其他扣除规定

①用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

②支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；

③异地安置，异地安置的房屋属于自行建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

④货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、按房地产评估价格计算征收的情形

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格（不申报或少申报）：由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

（2）提供扣除项目金额不实

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

【第12篇】土地增值税预征计算方法

预征土地增值税是指自然人对土地或者土地上建筑物附着物的使用、转让过程中产生的税。国家征税肯定会有相关法律依据来确定和指导征税的正常进行。那么预征土地增值税计税依据是什么？

下面北京京坤律师事务所为大家介绍下相关内容。

一、预征土地增值税计税依据是什么

１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。

２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。

３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

４、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。

二、土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤

第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；

第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；

最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

北京京坤律师事务所小结:

以上就是北京京坤律师事务所为大家介绍的预征土地增值税计税依据是什么的相关内容，土地增值税的计算公式是增值额乘以税率就是应该缴纳的税额。上文介绍了土地增值税的税率，大家可以阅读了解。

【第13篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第14篇】土地增值税是含税收入吗

土地出让金计征契税是按不含税吗？

我们先看一下依据，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

总结：通过上述文件可以知道，一般情况下计征契税的成交价格是不含增值税的，免税情况下计征契税时成交价格是不扣减增值税的。

我们再结合一下企业取得土地使用权如何缴纳增值税情况来分析一下：

出让土地使用权：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

转让土地使用权：

第一种情形：正常缴税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。2023年5月1日到2023年3月31日转让土地使用权，税率为11%，从2023年4月1日起税率降为9%。

第二种情形：简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第三种情形：免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

第一条第三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

第四种情形：不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

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【第15篇】土地增值税计算公式

文|金穗源商学院

土增清算，我们分三步执行：

第一步，我们通过对土地增值税的计算流程进行分析，学习土地增值税的计算公式，如图：

第二步，细细分析每个步骤，了解每个节点的难点税收问题：

第三步，针对各个疑难，利用工具书《土地增值税清算实务》，逐一攻克。

当然，行将至远，土增清算的疑难研究，我们从未止步，《土地增值税清算实务》书籍也仅是研究路上的一块丰碑，我们将继续努力，为大家提供更多服务。

【第16篇】土地增值税中代收费用

作者：严颖

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

二、征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

三、收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

四、扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

五、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

六、主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

七、征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

八、案例一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

九、案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。