z物业工程部交接班管理规定（优选10篇）

z物业工程部交接班管理规定

e物业工程部交接班管理规定

1.目的

规范工程值班人员交接班管理工作，确保运行值班工作的连续性和相关工作的交接顺利完成。

2.范围

适用于e物业服务有限公司工程部的交接班管理。

3.工作内容

3.1接班人员应提前十分钟到达岗位，做好接班工作。

3.2查看上班记录，听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代。

3.3检查仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量状况，并在交接班记录上签名。

3.4检查设备运行情况。

3.5检查贵重物品是否齐全。

3.6检查值班室的卫生是否干净、物品放置是否整齐、钥匙是否齐全。

3.7凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知工程主管到场处理:

3.7.1设备记录与实际运行状况不符时。

3.7.2交接班人数不齐或不在场时。

3.7.3接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。

3.7.4设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。

3.7.5设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

3.7.6交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量与清单上记录不符时。

z物业工程部交接班管理规定：物业工程部上墙安全防火

物业工程部上墙制度:安全防火管理规定

工程部安全防火管理规定

1.0加强对全体员工治安防范意识，执行公司制订的治安管理制度，协同保安部门认真做好公司动力系统的治安保卫工作。

2.0各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理并按程序上报，并保持好现场。

3.0未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等)禁止进入配电房、电梯机房、空调机房、水泵房等场所。经批准进入人员必须办理登记手续，由值班人员负责执行。4.0各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查。各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。

5.0不得随意配制各机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。由水系统当值人员负责检查各水池盖是否锁好，无关人员不得借用钥匙，除水系统当班人员外，必须经该系统主管批准，才能打开水池盖。

6.0设备机房禁止吸烟。

7.0维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心。工作所需易燃品、油料必须由库房保管，随用随领。

8.0需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，施工中应有专人持灭火器监护，施工后认真检查，确无火种时方能离开。

9.0不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄漏应及时告知消防中心。

10.0发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电，保证消防水泵、正压送风机、排烟风机等正常工作，并组织重要设备的保护、人员疏散工作。

z物业工程部交接班管理规定：s物业工程部

物业工程部管理规定范本

一、设备故障处理

1.如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。

2.总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。

3.找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。

4.专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。

5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案;如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。

二、防火制度

1.消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙:

(1)1套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。

(2)一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。

(3)一套各种消防设备之备件清单。

(4)一套完整之排烟通风图。

(5)天然气分布图及阀门开关位置图。

(6)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。

2.指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

3.维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。

4.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

5.当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。

6.当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起:

(1)首层

(2)火灾的楼层

(3)与发生火灾相邻的楼层

7.发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。

8.发生火灾时，工程部应做好以下工作:

9.派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。

10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

11.通知专业主管有关情况。

12.通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。

13.当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。

14.其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

15.专业主管应做好:

(1)立即通知大厦空调主机房发生火警警报。

(2)与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。

(3)必要情况下，向消防队提供大厦消防设备资料

16.通知有关工程人员在工程部候命。

17.冷冻机房之员工应:

(1)刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。

(2)如火灾在机房内，不要冒险;在可能情况下，关掉冷冻主机，立即报告工程部值班室

(3)用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。

18.当值工程人员应:

(1)立刻上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。

(2)与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

19.当火被扑灭或确证是误报后:

(1)火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。

(2)如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。

(3)检查受影响的楼层，并拍照作好记录。

(4)尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。

20.各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。

21.租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。

三、安全技术措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施:

1.切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。

2.验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。

3.装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。

4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂"禁止合闸"标示牌。

5.安全组织措施

(1)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。

(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。

(3)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。

(4)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。

(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。

(6)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。

四、安全运行管理制度

1.应根据劳动局有关规定，组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。

2.各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。

3.根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。

4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。

5.对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。

6.对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。

7.易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。

8.重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。

9.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。

10.木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。

11.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

12.建立事故处理制度。

13.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。

15.避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。

16.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。

z物业工程部交接班管理规定：物业工程部停电（停水）

物业工程部停电(水)管理规定

1工程维修人员必须确保管辖范围内的水、电正常平稳供应。

2正常的维修保养应尽量避免停电(水)，必须停电(水)时，需按如下步骤操作:

3.1填写停水停电通知单，注明原因，停电的时间等，报公司领导批准。

3.2将停水停电的通知提前一天公告各相关部门和用户，以期做好相应准备。

3.3准时开展工作，按时完成任务，随时汇报工作进展。

3.4常规维保应尽量避开使用高峰期，且不超过半天。

3.5正常停电(水)时(应急抢修)，应迅速判明原因，将情况向领导汇报。及时通过办公室前台和其它公示方式向用户公告解释停电(水)原因，恢复供电(水)的大概时间等。

3.4市政停电(水)时，如接获通知则应按照第二项第2条进行，如未接获通知，工程主任应迅速致电供电(水)部门查询原因，同时按第三项进行。

3.5停电(水)超过8小时，工程部门要组织人员尽量采取胜补救措施，内部系统应急抢修期间，工程人员须全部参加。恢复供电(水)按"配电房操作管理规程"和"水泵房操作管理规程"进行。

3.6停电(水)应由值班人员详细记录，故障(内部系统)停电(水)分清责任人，将事故处理结果报告公司领导。

z物业工程部交接班管理规定：大厦物业工程部档案

大厦物业工程部档案管理规定工程档案是工程部运行管理楼宇建筑设施和设备的基本依据，加强工程档案管理是工程部的一项重要工作。

为加强工程档案管理特制定本管理制度。

一工程档案目录管理1.工程档案管理采取纸页档案和计算机档案并行管理方式，基础档案材料要保留纸页档案，过程性档案要逐步向无纸化档案过渡。

2. 工程档案设置三级目录，第一级目录为类别目录，第二级目录为程序文件目录，第三级目录为工作单目录。

3. 工程档案设置应与上一级档案目录设置一致。

二工程档案管理程序1.工程档案管理责任

(1)工程部经理责任:设置文秘档案员;

确定档案目录;

设置档案保密等级;

检查档案情况。

(2)工程部责任:配合工程部经理进行工作。

(3)文秘档案员责任:档案建立;

档案修改;

档案整理;

销毁更新;

档案资料分析报告;

接受经理和上一级档案管理人员检查;

检查工程部各级人员档案工作情况。

(4)员工责任:认真进行原始资料的记录;

接受各级领导和档案员的工作检查。

2. 工程档案管理程序

(1) 工程档案的建立文秘档案员根据经理意见建立各级档案目录并将各类文件、资料、图纸、记录按目录要求存档。

档案要予以统一编号，并在每卷首页建立目录清单，同时在计算机中进行目录登记。

(2) 工程档案的存档工程档案由文秘档案员整理，按规定目录存档。

(3) 工程档案的查阅和借阅一般工程档案查阅可向文秘档案员借出，在工程部办公室阅览;

若需借阅须在文秘档案员处办理借阅手续。

保密档案经工程部经理批准可查阅，不可以借阅。

(4) 工程档案的更改清理和销毁原始档案一般不可修改;

工程部工作档案经工程部经理同意可以修改。

工程部档案应定期进行清理，过程性工作档案到期后应及时销毁，但应做好销毁记录。

(5) 上级档案存档工程部档案应由文秘档案员定期上交物业管理中心存档。

(6) 保密等级设置和更改涉及到物业管理中心、项目部、工程部机密的技术和经济档案，如委托管理合同、原始图纸、技术改造方案和图纸、工程招标标底、施工合同书等应设置密码，其保密等级和密码及其修改由工程部经理决定。

(7) 计算机档案管理工程部档案应积极推行计算机管理，由文秘档案员设置目录菜单，将档案或目录及时录入计算机中，进行资料分析、整理和信息传递。

(8) 图书档案管理办法工程部购置的技术图书由文秘档案员登记建档，制定图书借阅管理办法，严格按管理办法借阅。

z物业工程部交接班管理规定：物业工程部上墙水泵房

物业工程部上墙制度:水泵房管理规定

水泵房管理规定

1.0水泵房由工程部领班及运行操作人员负责运行操作维护保养。

2.0运行班运行操作人员必须每天24小时保证大厦用水需求。

3.0运行操作人员必须定时巡视检查泵房内的所有机电设备设施运行情况，并做记录。

4.0运行操作人员必须每班保持水泵房内及机电设备清洁卫生，并保持室内干燥无杂物，无关人员禁止进入。

5.0运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的保养工作，及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动螺栓，更换磨损接手弹性胶圈等工作。

6.0运行操作人员对发现设备存在的不正常现象，如轴承温度过高，泵体振动强烈或产生不正常噪音，电机温升过高，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常间隔时间，应及时报告专业领班及部门经理，派维修工人检查维修。

7.0运行操作人员对不经常使用的水泵，如消防栓泵、喷淋消防泵等机电设备应定期点动，观察是否正常可靠并做记录。

8.0运行操作人员必须做好交接班工作，没有交接班不准离岗，交接班时应做好交接记录并签字。

z物业工程部交接班管理规定：物业工程维修

物业工程维修管理规定(七)

1.维修服务承诺

1.1目的:

维修管理人员服务于物业内全体客户，快速优质完成客户的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责，让客户满意是我们工作的目标。

1.2服务承诺

1.2.1维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。

1.2.2讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重客户，急客户所急。

1.2.3.工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。

1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向客户解释清楚，做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。

1.2.5确保客户用水用电安全正常，按时抄表，维护客户利益，做到有错必纠。

1.2.6所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。

1.2.7经常回访，征求客户意见，倾听客户声音。

2.工程部日常工作管理规定

2.1目的

规范工程部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务。

2.2适用范围

客户服务处工程部全体员工

2.3内容:

2.3.1按时上下班，上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。

2.3.2上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。

2.3.3上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。

2.3.4及时处理维修申请单，不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或客户有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须客户与维修人员签名。

2.3.5上门维修时须带工具袋(箱)，必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。

2.3.6服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。

2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。

2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。

2.3.9工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。

2.3.10团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。

2.3.11工程部主任，每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见《工程部抽查表》。

2.3.12主任综合考虑各种情况(含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等)，将当天工作安排下去。

2.3.13各当班维修人员原则上(除值班人员外)无维修单时应在值班室等候待命。

2.3.14各当班维修人员出去维修，(含有偿服务和公共维修)，应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让客户写上客户意见，以备查单考核，具体见《维修单》。

2.3.15关于机电设备大型的水电系统等的更换，由主任安排填写维修单，其余参照4条办法。

2.3.16土建人员的维修工作，主任应以抽查的办法，检查完成的工效。

2.3.17所有的维修，主任及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。

2.4附表

2.4.1《工程部抽查表》

3.零星工程申报与施工管理规定

3.1本物业客户服务处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。

3.2零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。

3.3所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。

3.4对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。

3.5施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。

3.6施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。

3.7施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。

3.8施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。

4.客户报修服务管理规定

4.1目的

规范住户报修服务规程，增加客户维修满意率，完善内部维修管理。

4.2适用范围

适用客户服务处客户报修处理工作。

4.3内容

4.3.1工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。

4.3.2由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。

4.3.3工程部主任根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。

4.3.4维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。

4.3.5上门维修整个过程应注意文明礼貌，现场清洁卫生，移动室内设施须有客户同意，损坏东西要致歉并按价赔偿。

4.3.6维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。

4.3.7维修人员在《维

修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。

4.3.8月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。

4.4工程部报修处理程序(见下页程序图)

4.5附表

4.5.1《维修单》

4.5.2《有偿服务收费标准》(公司另行制定发布执行)

4.5.3《工程部有偿服务登记表》

4.5.4《零修及时率统计表》

5.公共维修

5.1目的

规范公共维修程序，确保公共设施良好。

5.2适用范围

物业公司工程部公共维修。

5.3内容

5.3.1公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。

5.3.2工程部主任根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。

5.3.3维修人员做好维修前的准备工作，(如工具、材料、安全防范措施等)，做好现场清理工作。

5.3.4维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。

5.3.5维修结束后要检查试用，恢复现场。

5.3.6维修人员应填写好"维修单"并交回工程部及前台备档。

5.3.7一定时间内复查。

5.4附表

5.4.1《工程部公共维修登记表》

6.机电设备设施管理规定

6.1目的

规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。

6.2适用范围

物业公司工程部机电设备设施维修人员。

6.3内容

6.3.1机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。

6.3.2机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。

6.3.3机电设备设施的报修由工程部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报《机电设备设施维修报批表》，工程部主任根据维修内容确定方案，主任(副主任)负责维修现场的组织、指挥、监管。

6.3.4参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本项目维修之资格。

6.3.5维修完毕后维修人员须清理现场，待主任确认后对机电设备设施进行试运行，24小时内应加大对维修现场的巡查力度。

6.4附表

6.4.1《设备情况登记表》

6.6.2《机电设备设施维修报批表》

7.工程部机电设备设施环境要求管理规定

7.1目的

满足机电设备设施使用条件，延长设备设施的使用期。

7.2适用范围

物业公司工程部设备设施房。

7.3内容

7.3.1保持设备房内干净整洁，专用工具、备件摆放整齐有序。

7.3.2所有设备房应有2次/月清洁卫生，做到干爽、不湿滑、无杂物等。各箱柜内无灰尘、油渍、结碳等。

7.3.3照明灯光稳定，有足够的高度。经常检查备用照明工具，确保齐备良好。

7.3.4机房内应通风良好，门窗开启灵活，防小动物设施完好。

7.3.5确保辅助设备运行良好，保持适当环境温度。

8.附表

8.1《房屋完好率统计表》

8.2《房屋设施零星小修记录表》

8.3《房屋设施维修养护记录表》

8.4《房屋设施维修养护计划表》

z物业工程部交接班管理规定：物业工程部上墙发电机房

物业工程部上墙制度:发电机房管理规定

发电机房管理规定

1.0发电机房重地，禁止非工作人员进入;平时机房门应加锁。

2.0发电机应处于随时投入运行状态，市电停电时，确保发电机迅速投入发电和送电。

3.0每月试开发电机一次，开机前应检查水、机油、柴油等，试机时间为10分钟。试机时，要检查电气部件、接触器、继电器、连接螺丝以及发电机、柴油机的主要部件，并按要求填写保养检查记录。

4.0柴油机启动用蓄电池，应及时充电保证足够的电压，并应经常清扫保持蓄电池的清洁。

5.0发电机组运行时应注意柴油机的声音是否正常，检查油温、油压、水温、电压、电流、频率，做好记录。

6.0保持发电机组的清洁，保持机房的环境清洁卫生。

7.0机房内禁止堆放和发电机无关的物品，更不准存放易燃易爆物品。

8.0发电机油箱内必须储备2/3的油量，并且还应有1-2桶油储备。

9.0机房内应保持消防设施完好，并有手持式气体灭火器材1-2个备用。

z物业工程部交接班管理规定：z步行街物业工程维修

(一)维修服务承诺

1、维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。

2、讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。

3、工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。

4、尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释清楚，做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。

5、确保业主用水用电安全正常，维护业主利益，做到有错必纠。

6、所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。

7、经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。

(二)工程组日常工作管理规定

1、按时上下班，上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。

2、上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。

3、上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。

4、及时处理维修申请单，不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。

5、上门维修时须带工具袋(箱)，必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。

6、服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。

7、紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。

8、服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。

9、工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。

10、团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。

11、各当班维修人员原则上(除值班人员外)无维修单时应在值班室等候待命。

12、各当班维修人员出去维修，(含有偿服务和公共维修)，应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见《维修单》。

13、所有的维修，主任(副主任)及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。

(三)零星工程申报与施工管理规定

1、本物业管理处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。

2、零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。

3、所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。

4、对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。

5、施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。

6、施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。

7、施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。

8、施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。

(四)客户报修服务管理规定

1、工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。

2、由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。

3、上门快捷为原则。

4、维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。

5、上门维修整个过程应注意文明礼貌，现场清洁卫生，移动室内设施须有业主同意，损坏东西要致歉并按价赔偿。

6、维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。

7、维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。

8、月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。

9、工程组报修处理程序。

附表:附后

1、《维修单》

2、《有偿服务收费标准》(步行街管委会另行制定发布执行)

3、《工程组有偿服务登记表》

4、《零修及时率统计表》

(五)公共维修

1、公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。

2、工程组组长根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。

3、维修人员做好维修前的准备工作，(如工具、材料、安全防范措施等)，做好现场清理工作。

4、维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。

5、维修结束后要检查试用，恢复现场。

6、维修人员应填写好"维修单"并交回工程部及前台备档。

7、一定时间内复查。

z物业工程部交接班管理规定：物业工程部理论学习技能培训与演练

员工培训

1.目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确规定了yy物业管理公司对所有员工进行培训的内容，方式和具体要求，以提高服务人员的业务素质，确保满足物业管理规范化和质量保证体系的要求，为管理服务区域的业主、用户提供满意的物业管理服务。

1.2适用范围

适用于公司所有上岗前和在岗的机电工程人员的各种培训工作。

2职责

2.1总经理主管管理人员的培训工作，工程部经理主管专业技术人员的培训工作。

2.2办公室负责培训工作的计划、组织并监督实施。

2.3管理项目负责各类培训计划的申报，参与培训计划的拟定和实施。

2.4工程部负责培训计划的具体实施。

3定义

管理人员:指公司从事管理项目事务管理、综合事务部、财务等工作人员和管理项目经理、经理助理、公司部门经理、副经理等中层以上管理干部。

专业技术人员:指公司从事机电设备、房屋建筑、财务、园林绿化、质量审核等技术工作和管理工作的专业人员。

4相关文件

《机电设备、设施运行维护作业指导书》

5工作程序和管理办法

5.1综合事务部每年年初应向各部门、管理项目了解(或由各部门、管理项目申报)管理人员的培训需求，并结合工作的实际需要及建委等外单位发出的培训计划要求，编制《年度培训工作计划》内容包括管理人员、专业技术人员、协管员的培训计划。

5.2管理人员的培训

a.管理人员的上岗培训，根据公司制度要求，每位新聘员工在公司一周内均应进行岗位培训，上岗培训以内部培训形式为主。

b.管理人员的上岗培训内容主要包括:

1)物业管理的基本知识，包括物业法规知识;

2)其他应知部分，如公司的作业指导文件及相关的规章制度、岗位职责、工作范围、管辖物业的基本概状等;

3)应会部分，如岗位作业指导书、操作规程等。

c.上岗培训的组织形式

1)管理人员以上岗位由综合事务部在新入司一周内安排培训，并监督相应部门或管理项目组织进行;

2)培训时间主要利用休息日或夜间进行授课;

3)授课的教师主要由公司内容有丰富经验和理论知识的管理项目经理或部门经理担任;

4)教构主要为:物管体系文件、《中国物业管理从业人员培训指定教材》及其他有关物业管理的法规、条例等。

d.管理人员的在岗培训

e.管理人员在岗培训主要分为内部培训与外部培训两种形式。

f.内部培训主要由公司综合事务部统一组织实施;

1)每个管理人员每年必须参加不少于40课时的内部统一培训，培训内容主要为:物业管理有关法规条例、物业管理专业知识、作业指导体系普及教育及实施内容、物业管理案例分析等。授课老师由yy物业公司内部有丰富管理经验和理论知识的管理项目经理或部门经理担任。

2)公司根据工作实际需要就某专题请专家到公司授课，如物业管理实务、高级办公文秘教育，高级经营管理理论等;

3)公司组织人员外出参观学习优秀的物业管理企业的管理经验。

g.外部培训由综合事务部进行审核，并报公司总经理批准后实施。外部培训主要包括

1)综合事务部根据上级主管部门发出的物业管理岗位的培训的通知要求，确定公司参加岗位培训的人选，参加岗位培训的管理人员须通过培训取得上岗证。

2)公司根据发展需要，指派管理人员参加相关的业务进修，进一步提高公司管理人员的素质。

5.3专业技术人员的培训

a.专业技术人员进行再培训的主要是以下几种情况:

1)专业技术人员所掌握的现有专业技术知识，无法完全满足今后工作发展需求;

2)因公司发展需求新增加的经营项目，对现有的专业技术日人员需补充新的专业技术的;

3)因公司发展需要专业技术人员获得某种专业技术职称，必须进行专业技术培训考试的;

4)新招聘的大、中专毕业生，需进行专业技术实践培训

b.新招聘的专业技术人员的上岗培训主要为掌握物业管理的基本知识，这方面的培训按5.2.1管理人员的上岗培训程序执行。对于新招聘的大、中专毕业生专业技术的实践培训的跟班操作培训为主，由各管理处、各部门组织实施。

c.业技术人员的在岗培训

d.机电人员的在岗培训

1)公司每个机电人员每年应参加不少于40课时的内部培训，培训内容主要为:各种机电设备维修保养方法，作业指导体系实施教育、机电设备各种故障排除实务、物业管理专业知识等。授课老师由公司内部机电技术较高的部门经理担任，教材主要以《机电设备设施运行维护作业指导书》、《中国物业管理从中人员岗位培训指定教材》及机电设备使用和维修保养技术标准。

2)公司工程部根据工作需要，就某项机电设备维修保养技术请专业公司的技术专家前来授课，如电梯，中央空调的维修保养等。

3)公司因发展需要，指派某些机电维修工参加各种专业技术的进修学习，以更新知识并获得相应职称或证书。

4)公司综合事务部司根据《年度培训计划》及市建委发出的物业管理岗位培训的通知要求，选派机电人员参加岗位培训并通过考核取得上岗证书。

6参加公司组织的各种安全、消防、水电及自然灾害等突发事件处理演练，主要包括:

6.1消防演练;

6.2电梯关人处理;

6.3停水、停电及水电线路故障处理;

6.4台风、暴雨应急处理。

7使用的表格、记录

序号

记录名称

记录标识

保存部门

保存时间

1

《年度培训计划》

综合部

三年

2

《日常培训计划》

3

《会议/培训记录表》

4

《员工能力档案》

长期

5