物业管理手册之物业方案管理（优选10篇）

物业管理手册之物业方案管理

物业管理手册:物业方案管理

1 总则

1.1 物业管理方案是物业管理策划的具体表现，是物业管理工作开展的依据和前提。各项目所在公司和物业分公司必须遵照管理公司批准的物业管理方案开展工作。

1.2 各物业分公司在制定物业管理方案时必须遵循"基于事实的决策方法"原则， 将物业服务策划建立在信息收集和数据分析的基础上，进行必需的市场状况、顾客 需求的调查和分析。

1.3 制定《物业管理方案》或针对某项具体任务的服务方案，须与管理公司的制度 规定保持一致。

1.4 物业服务策划是一个动态的、持续的过程，是将顾客需求和期望转化为内部管 理规范的重要途径，各物业分公司管理层应重视物业服务策划工作，不断总结和提 高策划水平和工作效率。

2 相关职责界定

2.1 物业分公司负责根据物业管理部确定的原则、指标及目标进行物业服务策划及 相关的物业市场和顾客需求调查工作，编制物业管理方案及各项服务专案，并组织 实施。

2.2 项目所在公司负责审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》，并将 其纳入本公司《项目经营策划书》。

2.3 项目所在公司负责根据管理公司批准的《整体物业管理方案》、《分期物业管 理方案》与物业分公司签订目标管理责任书。

2.4 管理公司物业管理部负责根据项目情况提出物业管理方案制定原则，确定方案 中的经济指标、质量目标，指导各物业分公司开展市场调查和物业管理方案编制， 并审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》。

2.5 管理公司经营管理委员会负责审批《整体物业管理案》、《分期物业管理方案》。

3 物业服务策划时机

3.1 根据物业服务运作特点，需要进行物业服务策划的情形包括(不限于):

a) 针对项目所在公司新开发项目(分期开发项目)进行的物业服务策划，根据

策划结果编制整体(分期)物业管理策方案;

b) 对外承接物业项目时进行的物业服务策划，根据策划结果编制整体物业管理 方案，须在委托方要求的期限前获得批准并递交;

c) 进入前期物业管理阶段的物业项目，进行的物业服务内容再策划，根据策划 结果调整物业管理方案，须在入伙前获得批准;

d) 进入正常运营阶段的物业项目，定期(年度)进行物业服务策划，根据策划结 果调整物业管理方案;

e) 进入正常运营阶段的物业项目，新增服务项目时进行的专项服务策划，根据 策划结果补充物业管理方案内容;

f) 进入正常运营阶段的物业项目，因改进服务质量或参加评比创优进行的专项 服务策划，根据策划结果调整物业管理方案。

3.2 各类物业服务策划均由物业分公司(筹备处)负责完成，并以书面文件形式表达， 包括针对物业项目整体服务形成的物业管理方案，以及针对某项具体服务任务形成 的专项服务方案或专项工作方案。

3.3 针对au*地产新城市新开发项目，《整体物业管理方案》应作为项目所在公司项目经营策划书的一个必需组成部分，在新城市新项目第一期，与施工图预算同步 完成上报。

3.4 针对au*地产分期开发项目，还应分期编制《分期物业管理方案》作为每期项

目经营策划书的必需部分，如当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形 态差异不大，则在建筑单体方案审批完成后 20 天上报，如与所在城市前期开发的建 筑形态差异太大，可与施工图预算同步完成后上报《分期物业管理方案》的编制。

3.5 对外承接物业项目时，物业管理方案应作为物业分公司投标文件的重要组成部 分，是投标报价的主要依据。

3.6 所有进入正常运营阶段的物业项目，物业分公司应定期(至少每年一次)对物业 管理方案进行评审和更新，对新服务内容、服务质量改进等专项工作还必须有针对 性地进行策划。

4 物业管理方案编制

4.1 各类物业服务策划必须根据策划对象的涉及的范围、项目定位、市场环境因素，以及au*物业服务标准等，对以下方面进行明确:

a) 物业服务承诺和服务标准;

b) 特定项目的物业服务任务、过程及其活动;

c) 适宜的组织机构、人员编制及组建(人员到位)安排;

d) 确保服务有序运作所需的管理文件和资源;

e) 为保证服务质量所需的监督、检查、评价活动，以及满足要求的判定准则;

f) 财务测算等。

4.2 物业分公司(筹建处)在针对新开发项目进行物业服务策划时，应按管理公司《物 业服务市场调查指引》、《顾客需求调查指引》的规定进行系统的调查和分析，并按《物业管理方案编制要点》的规定形成《整体物业管理方案》和《分期物业管理 方案》。

4.3 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》编制完成后，物业分公司(筹备 处)总经理负责组织相关专业人员参与方案评审，并形成书面评审记录。方案评审应考虑的方面包括(不限于):

a) 是否符合企业理念、承诺及管理模式;

b) 是否符合现行物业管理的法律法规;

c) 是否能够保障物业服务合同所规定的目标、标准的实现;

d) 资源配置及各项管理服务费用的设立、测算是否合理;

e) 方案是否具有可操作性;

f) 方案有无创新性。

4.4 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经评审完善后，由项目所在公 司经营委员会负责审核，并作为项目所在公司《项目经营策划书》的一部分报管理 公司经营管理委员会批准，管理公司经营委员会对方案的主要指标要书面批复。

物业管理方案(含物业服务成本、收费标准等)上报时间:新城市项目第一期，与施工图预算同步完成上报

已有开发项目的城市，当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形态差异

不大，则在建筑单体方案审批完成后20天上报，如与所在城市前期开发的建筑形态差异太大，可与施工图预算同步完成后上报

4.5 对外承接项目时编制的物业管理方案按本手册 6.1 节规定执行，由经项目所在 公司审核、管理公司物业管理部批准。

5 项目开发期间的物业管理方案执行与修订

5.1 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经正式批准后，管理公司相关 职能部门、项目所在公司、物业分公司均必须严格执行。项目所在公司内部制订的 管理制度，以及管理公司职能部门对物业分公司的工作指令均必须保证与管理方案 协调一致。

5.2 为保证物业管理方案的切实执行，项目所在公司依据《整体物业管理方案》、

《分期物业管理方案》分别与其下属的物业分公司签订《整体物业管理责任书》、

《分期物业管理责任书》，并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。

5.3 新开发项目的物业管理方案执行过程中，因项目条件发生变化的可根据项目开 发实际情况对物业管理方案进行调整、修订，凡涉及目标变更的必须经管理公司经 营委员会批准。对不涉及目标变更的修订，由项目所在公司审批，报管理公司物业 管理部备案。

6 项目正常运营后的物业管理方案评审与修订

6.1 物业项目进行正常运营后，各物业分公司应对管理方案进行定期评审，以保证 管理方案内容充分、适用。管理方案的适宜性评审至少每年一次，可与管理评审同 时进行。

6.2 为保证物业管理方案定期评审工作的有效性，物业分公司总经理应在方案评审 前组织必要的顾客满意调查和需求分析，以及行业市场调查工作。

6.3 因顾客需求、经营环境变化需变更原管理方案，或新增服务内容时，必须重新 进行相应的物业服务策划，修订物业管理方案，针对变更内容或新增服务项目明确

规定:

a) 服务承诺、服务方式、活动和控制要求;

b) 需制订的内部运作(执行和检查)规范文件;

c) 顾客沟通事项和内容，以及发布必要的公开文件;

d) 所需资源条件及提供安排;

e) 变更(新增)服务过渡时限、方法和控制措施等。

6.4 进入正常运营阶段的物业管理方案的任何修订之前，均应与业主委员会达成一 致意见。修改内容凡涉及目标变更的必须经管理公司经营委员会批准，对不涉及目 标变更的修订，由项目所在公司审批，报管理公司物业管理部备案。

6.5 修订后物业管理方案应作为项目所在公司与物业分公司签订《年度物业管理责 任书》的依据之一，并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。

7 相关文件与记录

7.1 wdwy-wi-mm410

1 物业服务市场调查指引

7.2 wdwy-wi-mm4102 顾客需求调查指引

物业管理手册之物业方案管理：物业管理手册－目标指标

物业管理手册:目标、指标和管理方案控制程序

1、目的

为对公司管理目标、指标和管理方案进行控制，以确保目标、指标的实现，制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司管理目标、指标和管理方案的制定、实施、评审、修改。

3、职责

3.1总经理负责公司管理目标、指标和管理方案的批准。

3.2管理者代表负责公司管理目标、指标和管理方案的审核。

3.3品质部负责组织相关部门制定、分解、评审、修订公司管理目标、指标及管理方案，并对目标、指标及管理方案落实情况进行监督检查。

3.4各部门参与制定、评审、修订公司管理目标、指标和管理方案，并负责职责范围内的目标、指标和管理方案的具体实施。

4、程序

4.1目标、指标的制订

4.1.1目标与指标的制订应考虑以下几方面:

a)管理方针的要求(包括污染预防的承诺);

b)遵守有关法律法规及其他要求的承诺;

c)公司的重要环境因素;

d)来自相关方的信息与要求;

e)质量、环境行为的持续改进承诺;

f)目标、指标应针对各有关职责和层次分解且宜量化;

g)质量目标内容应反映有关服务要求;

h)可选择的技术方案以及经济上、运作上的可行性。

4.1.2管理者代表主持，由品质部组织公司各部门依据公司的管理方针制订公司的管理目标、指标，报管理者代表审核后，总经理批准下发。

4.2目标、指标的评审、修改

4.2.1公司管理目标、指标在下列情况下进行评审、修改。

4.2.1.1当组织机构发生重大变动时。

4.2.1.2资源配置、市场情况发生重大变化时。

4.2.1.3现有体系未能涵盖的特殊事项时。

4.2.1.4管理方针、法律法规及其他要求发生变化时。

4.2.1.5管理评审时，对公司目标和指标的适宜性进行评审。

4.2.2公司管理目标、指标经评审需要修订时，由品质部组织相关部门进行，报管理者代表审核后，经总经理批准实施。

4.3目标、指标的分解与实施

4.3.1各相关部门根据公司的管理目标和指标，制定各自的管理目标、指标，并形成本部门年度《管理目标、指标分解表》。

4.3.2各相关部门应将各项目标和指标在相关职责和层次上分解、量化。

4.3.3管理目标由品质部汇总、评审，并形成公司年度《管理目标、指标分解表》，报管理者代表审核，总经理批准后由品质部下发至各部门实施。

4.4目标和指标完成情况的监督、检查

4.4.1各相关部门每月26日前将本月目标、指标完成情况汇总，填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》上报品质部。

4.4.2品质部每季度对公司的质量目标和环境目标、指标的完成情况进行检查，填写《品质部抽检单》。当发现低于目标、指标要求时，应由品质部组织相关部门制定纠正或预防措施并实施。

4.5目标和指标的宣传与贯彻

品质部通过下发文件、召开会议、内部培训向全体员工宣传公司的质量、环境目标和指标，使全体员工达到明确和认识并付诸实施。

4.6管理方案的控制要求

4.6.1品质部组织相关部门根据环境目标、指标制定有关的管理方案，内容包括:目标、指标、措施或方案、实施部门、主要负责人、计划完成时间、实施资源要求，填写《管理方案》，报管理者代表审核，总经理批准。

4.6.2当目标发生变化或管理方案实施过程中发现重大问题或不可行时应对管理方案及时评审和更新，更新后的管理方案应经管理者代表审核，总经理批准。

4.6.3管理方案的发放与管理执行《文件控制程序》。

4.7管理方案的实施与监督检查

4.7.1管理部组织相关部门实施公司环境管理方案。

4.7.2品质部负责对环境管理方案实施的进度与效果进行监督检查，并填写《品质部抽检单》。

4.7.3若检查结果、管理方案没有如期完成，应报管理者代表组织讨论，限期完成。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《记录控制程序》

6、相关记录

6.1《管理目标、指标分解表》jw/jl-5.4.5-001

6.2《管理方案》jw/jl-5.4.5-002

6.3《品质部抽检单》jw/jl-5.4.5-003

6.4《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001

物业管理手册之物业方案管理：某物业管理处员工培训方案

物业管理处员工培训方案

1.0目的

规范员工管理、熟练掌握各项业务知识，努力为公司和广大用户服务;

2.0范围

公司全体员工均需参加;

3.0培训内容

3.1入职培训(刚入职的员工培训统一由行政部安排)

3.1.1公司简介;

3.1.2 员工守则;

3.1.3礼节礼貌、职业道德;

3.1.4消防基础知识;

3.1.5法律法规;

3.1.6物业管理基础知识;

3.2岗位培训

3.2.1员工守则;

3.2.2礼节礼貌、职业道德;

3.2.3工作职责、工作纪律;

3.2.4操作规程、检验标准;

3.2.5突发事件的处理;

3.2.6其它由各主管视情况决定;

4.0外派培训

公司将根据实际情况安排主管人员参加政府或其它行业指导部门安排的资格培训或组织主管以上人员外出参观学习。

5.0培训规定

5.1入职培训最少三天以上、自学或口授;

5.2岗位培训各部门每星期必须有两次以上，时间为4个小时每星期;

5.3保安部必须进行军事、消防培训。

6.0培训考核

6.1 入职培训结束后，由公司统一根据培训内容出题考试，85分以上者为合格，85分以下者淘汰，培训期间只供生活不供薪金;

6.2 岗位培训结束后经考核85分以上者试用合格，85分以下者继续试用一个月，仍不合格者淘汰;

6.3 每位员工加薪必须经考核，考核为全面考核，综合成绩达不到85分以上者不予加薪，考核内容根据该员工的职位、岗位临时确定。

7.0每位员工的培训、考核结果统一存档，作为员工的加薪、晋升的考核标准。

8.0记录

《会议/培训签到表》

东莞市kh物业发展有限公司

kh商业中心物业管理处

会议、培训签到表

1、日期:

2、地点:

3、主持人:

4、内容:

5、参加人员签到:

物业管理手册之物业方案管理：物业管理卫生保洁实施方案

物业管理项目卫生保洁实施方案

目的:

为确保**集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。

范围:

营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。

职责:

1.负责每日对**集团江北计划发展中心公共环境，以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁;

3.负责垃圾的分类存放(可回收、不可回收)，并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾;

4.每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等，将垃圾堆放到制定地点，做到责任区内的垃圾随产随清;

5.积极主动配合**集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备，以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌;

6.在相关部门的允许下，积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作;

7.在卫生保洁程中注意周围环境变化，当发现有环境卫生隐患或异常情形时，应及时、准确地告知负责人和相关方;

8.员工必须自觉爱护环境，爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。

内容、程序及标准:

1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。

2.程序及周期:

(1)、每日一次，楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦;

(2)、每日一次，墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网;

(3)、每日一次，扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢;

(4)、每日上下各一次，卫生间进行拖、冲、刷，并开窗通风;中间进行巡扫;

(5)、每日一次，自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶，并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏，利用洗涤剂进行桶内洗刷，防止异味。);

(6)、每日一次，利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网;

(7)、每日一次，道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫，除去积水、杂物、枯叶(枝);

(8)、每日一次，电梯厅卫生清扫;

(9)、五天一次，用吸尘器利用上班前时间清扫地毯，除去灰尘、杂物;

(10)销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖;

(11)、根据实际进行区域消毒;

(12)、若举办活动，可以根据甲方要求进行保洁。

3.标准:

(1)、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘，干净、明亮、;

(2)、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网;

(3)、卫生间内干净，无异味，空气畅通;

(4)、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净，并在下班后检查门窗是否关闭;

(5)、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3，且无散发刺鼻异味，外观干净、整洁并摆放整齐;

(6)、垃圾分类存(摆)放，并且清晰;[ a、可回收垃圾:办公垃圾(如:报纸、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金属垃圾(如、易拉罐、金属)、塑料垃圾等(如:饭盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:厕纸、过剩茶叶)、控制性垃圾(如:各类废旧电池)、指定性垃圾(如:墨盒、复印墨粉)];

(7)、开关、灯具等无浮尘、蛛网;

(8)、活动室保洁根据指示进行布置，摆放整齐，无杂物、积尘、异味，空气畅通;

(9)、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶;标牌、路灯等无积尘、污垢;沟渠畅通。

附:

保洁项目程序方式保洁周期保洁标准

室内

1、大理石、木地板地面

2、面砖地面1、利用吸尘器、尘推、清洁地面

2、用拖布进行清洁1、每日推尘保洁，定期保养

2、每日数次保洁

3、每日一次不间断巡检1、干净、光亮、无尘、无垢、无杂物

2、无水迹、干净无尘

3、干净、无尘

1、墙体表面

2、墙面开关

3、踢脚线1、用尘掸清洁表面浮尘

2、用毛巾清洁

3、用毛巾，毛刷清洁1、每月一次

2、每日一次

3、每周一次

1、无尘、无蛛网

2、干净、无积尘、手印

1、玻璃门

2、玻璃

1、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手

2、用抹玻璃刮、清洁剂清洁1、每日清洁，一周一次全面保养

2、每月一次周期进行

3、一季度一次周期进行1、干净、明亮、无尘、无垢

2、干净、无尘、无垢、明亮

1、栏杆、扶手

2、台阶1、用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁

2、用拖把、地拖清洁每日三次，不间断巡检1、干净、无积尘

2、干净、无尘

地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面，对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂，垃圾篓不超过2/3每日清洁数次，

垃圾及时清倒，

喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥

地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖

清洁每日一次，定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净

壁灯、吊灯用毛巾、尘掸

清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘

垃圾桶内外部1、用毛巾、清洁剂清洁表面

2、用垃圾袋套住桶心每日清洁，及时更换垃圾袋，不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3

门窗、物品用毛巾、地拖

清洁每日一次，具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐，地面无积尘、墙面无蛛网

室外

1、地面

2、地

角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁1、每日两次不间断巡检

2、每季度一次冲洗地面无杂草、无泥沙、积水、杂物，地角线无积尘

2、路灯1、用扫把、毛巾清洁

2、用毛巾清洁1、每日清洁

2、每季度一次周期进行1、干净、无尘、无杂物

1、室内灭火器箱

2、室外消防栓1、用抹布、清洁剂清洁1、每日进行

2、定期进行干净、无尘

1、标识

2、宣传栏

3、车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢

室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划:

一、四季度每季一次;

二、三季度根据实际情况增加，夏季每月至少

一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少

应急措施:

1.接到紧急卫生清扫通知时，应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁;

2.突发事件(如:火灾)发生后，在有关部门的许可下，及时进行灾后的卫生清扫;

3.在狂风暴雨来临时，应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好;并在风雨后将道路、场地等先行清扫(保持道路畅通)，一些吹散物的还位。

注意事项:

1.对灯具、草坪灯擦洗时，注意是否漏电、电源是否断开等，以免触电;

2.高空作业，应严格按《高空作业程序》进行，以确保人身安全;

3.未经允许不得私自进入办公室等室内清扫，不得翻阅文件、档案等;

4.突发事件后，必须由相关部门同意，方可进行现场的清扫。

检查、考核:

1.每天打扫时，员工进行自检;

2.项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检，并填写《卫生保洁周检表》;

3.认真接受**集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议，做好记录;

物业管理手册之物业方案管理：某某银行支行住宅区物业

某银行支行住宅区物业管理方案

管理思路

现代人经过努力，在居住条件上已从生存需求、伦理需求提升到发展和享受需求层面，有了更高的要求。

考虑到在支行各住宅区的业主使用者大多为银行及金融系统员工及个别经济富裕的企业人士。业主组成整体素质较高，因此相对物业管理服务工作的要求高，所以被动型、基础型的物业管理服务工作很难让业主满意。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为支行住宅区的物业管理服务过程中体现"业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量"，以达到我们物业管理的目标:通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与文化融通、健康开放的生活环境。

管理方式

1、物业管理改进工作

为了显现出物业管理的三大功能:"管理功能、维护功能、服务功能"。dy物业管理公司将在支行各住宅区的管理服务过程中突出体现:

(1)管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益

dy物业管理公司将采用管理酬金标准与住宅区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为住宅区业主、使用者服务。

(2)维修资金管理

物业维修资金按支行住宅区所在地有关规定执行，维修资金的审批权在于业主委员会，使用权在于物业管理机构，保证维修资金的专款专用。

(3)零干扰服务

物业的各项服务以尽量不打扰业主住户为原则，如人走到楼门口，楼道灯也应声而开，设置宣传栏对通知社区内特别需要让住户们了解的信息等。

(4)倡导"邻居守望"，加强居民自治意识

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮忙"守望"，这种做法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在支行各住宅区借鉴这种富有实效的措施。

(5)开通渠道，保障有效沟通。

由于住宅区相对分散，很难集中管理。因此我们将运用业户信箱、热线电话、e-mial、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量标准。

2、支行各住宅区物业管理模式构想

(1)公司将组建支行住宅区管理处，在公司物业管理部的领导下，全权负责小区清洁绿化、安全防范、设备维护保养及小区公共地方管理和对业户的接待、回访等管理工作。

(2)小区的卫生保洁按公司制定清洁工作内容及卫生检验标准、工作规程等由清洁班进行，由服务中心对其工作进行检查、考核和对清洁效果进行评定。水池清洁交由dy公司保洁部专门负责清洁。

(3)由具有专业资格证书的专业人员负责工程维修部，直接归属支行住宅区管理处管理，负责对设备、设施进行日常维护保养、故障维修工作，dy公司工程部根据实际情况提供技术指导。

(4)管理处下设保安部，对小区实行24小时封闭式管理。负责小区外围巡检、门岗值班，并派员对小区进行不定期巡视检查，。

(5)支行住宅区管理处设服务中心，负责业户接待、回访、投诉处理，并实施工作时间外管理人员轮值制度，以处理应急工作及监督检查工作。

3、支行住宅区管理处组织架构

4、激励机制

dy公司认为，人是企业经营管理的核心，企业的经营管理目标归根到底是通过人去实现，坚持"以人为本"，以充分发挥人的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理和对业主自觉性培养工作，着眼于充分发挥员工的潜力和积极性，不断提高员工的素质，增强业主遵守物业管理各项规章制度的自觉性，促进公司内部和管辖区和睦友好的人际关系。

dy公司将目标激励作为最主要的激励手段，每年初根据dy物业公司承诺及公司总体发展规划制定物业管理质量目标，并将各项指标分解到各部门，实行各部门目标管理责任制考核，明确责、权、利，使每一位员工明白并理解各项工作要求。每季度按分解指标检查落实情况，兑现奖罚措施，体现多劳多得，并在实践中培养和选拔物业管理骨干。

5、监督机制

外部监督机制

严格按照国家、政府及上级主管部门有关法律、法规要求开展工作，定期向支行相关部门和业主委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，接受mm市房管局及建委等其他政府部门的监督。

内部监督机制

严格按照iso9001质量体系进行服务质量控制，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，另接受dy公司各职能部门对服务质量、管理费用开支、员工考核等方面的监督。

6、自我约束机制

严格执行国家、政府发布的有关法规、条例以及实施细则。

实行岗位考核制度，日常管理通过岗位评分制度约束员工行为，实行岗位工作质量、评分与工资级别挂钩，每年进行一次员工全方位考核，实行5%淘汰制。

7、信息反馈及处理机制

掌握真实情况是改善工作的前提。我们将根据iso9001质量体系及其要素4.14《纠正和预防措施》的要求，通过信息反馈和处理，保证优良的物业管理服务。

支行住宅区管理处将充分利用以下三方面信息反馈渠道:

a、管理处下设服务中心，由管理处主任及保安部24小时协调处理全方面物业管理服务，公布服务热线电话号码，回答各类询问、受理业主、客户投诉。所有投诉均按dy公司投诉处理程序文件执行。

b、dy公司按iso9001质量体系要求，管理处每季组织一次业主、住户意见调查活动，掌握真实情况，明确各项物业管理承诺指标中的差距，及时采取措施，调查意见的处理结果及时反馈给业主/住户。

c、在支行各住宅区均设立意见箱，每周开箱一次，汇总各类意见建议，并将处理结果反馈给业主/住户。

信息反馈及处理流程图

入驻工作计划

序号项目内容时间备注

一房屋及公共设施维修保养1.制定房屋养护和维修计划方案;

2.维修基金的管理;

3.房屋的维修管理;

4.房屋的养护服务。进入管理首月实施

二机电设备的维修养护1.设备的基础资料管理;

2.设备的运行管理;

3.设备的维修管理;

4.设备能源和安全管理。进入管理首月实施

三安保管理1.治安管理;

2.交通、车辆管理;

3.消防管理。进入管理首月实施

四小区环境管理1.园林绿化管理;

2.清洁卫生管理;

3.环保管理。进入管理首月实施

五财务管理1.财务帐务;

2.费用收取。进入管理首月实施

六社区文化活动开展1.社区宣传;

2.提供社区服务。进入管理首月实施

七便民服务1.为住户提供便民服务;进入管理首月实施

物资装备计划

硬件设施是物业公司管理的必须条件。为确保支行住宅区物业管理工作正常运作，须合理配置必要的物业管理用房;器械、工具以及通讯，治安装备及办公用品等。配备原则以高效益合理实用为原则

1、管理用房

本公司按委托方提供的管理用房进行合理安排、布置。

2、员工宿舍

为保证小区应急状态的处理能力，我们建议提供部分员工宿舍解决保安部员工住宿，具体由双方协定。

物业管理手册之物业方案管理：某某山庄物业管理具体方案

某山庄物业管理具体方案

一、实行封闭式综合一体化管理

1.实行综合一体化物业管理;

2.体现人性人化物业管理概念;

3.技防与人防相结合，试行封闭管理;

二、内部管理架构

(2)架构说明

物业管理公司:在总公司的直接领导下成立，成立之初主要负责××××山庄物业管理项目。

山庄物业管理处:对××××山庄进行日常管理，履行小区的多项职能，确保管理目标的实现。

事务部:面向全体业主、客户，接受电话咨询、求助、投诉，协调指导各班组处理日常物业管理事务和费用收取工作。负责培训，质量监督，档案，资料，社区文化和对外协调等事物。

维修部:负责水电、照明、消防等设施的维修养护和房屋本体及公共设施的维修保养工作，24小时为业主住户提供优质维修服务。

安管部:对××××山庄实行24小时治安、消防和交通车辆管理，同时履行作为义务消防员的职责，协助事务助理工作。

清洁队:负责公用部位的清洁、保洁、保证小区舒适、整洁，达到质量标准。

绿化队:负责小区公用部位的绿化的维护、修缮和整治。

社区文化:负责好以“环境文化”、“行为文化”、“精神文化”为中心的社区文化建设。

三、激励机制

以人为本是物业管理公司重要的经营理念，也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进，实现员工的自身价值为出发点，倡导并营造既相互尊敬，相互信任，又有明确行为规范这样一种和谐有序的环境，保持员工队伍的稳定，以实现制定的管理目标。

针对小区物业管理人员新加入，本身基础条件较好，但无物业管理经验的员工，我们将通过统一、分散等多种方式进行培训交流，依靠激励机制发挥员工的主动性，创造性。

根据上述以人为本的理念，试行以下激励机制:

目标激励:

岗位激励:

效益激励:

四、监督与自我约束机制

1.监督机制:

××××山庄在开展物业管理的过程中，将严格按政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向总公司报告工作。检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制定出日常工作计划，分解量化到部门及各个岗位实行目标管理责任制，并对管理目标进行考核。每个项目的管理服务过程，按质量体系建立原始记录，通过现场检查，部门自查，外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

具体方法:

(1)公开监督制:

(2)业主住户评议制:

(3)定期报到制:

2.自我约束机制:

(1)××××山庄在物业管理过程中，严格执行国家政府发布的有关法规、条例和实施细则。

(2)在管理中严格贯彻引入的is09002质量体系。

(3)巡视检查制:由管理处对各班组员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正，对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正预防措施。

(4)实行末位淘汰制:管理处每年对员工进行全方位考核，实行淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。

五、信息反馈及处理机制

1.××××山庄管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有:

(1)业主、住户的意见箱。

(2)按引入is09002体系中业主、住户意见征询程序。

(3)管理处员工的反馈信息。

(4)新闻媒介

2.获得反馈信息后，管理处分析处理，向相关部门、人员发出解决办法并监督其及时改进，直到圆满解决。

六、工作计划

1.工作流程:

(1)总公司--物业管理公司

(2)物业管理公司--山庄物业管理处

物业管理公司组织山庄物业管理处制定设备设施养护计划，协助制定目标管理，管理处对物业公司负责，定期向公司汇报各项工作进展情况及运作情况。

(3)××××山庄管理处--岗位员工

管理处对各班组实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位，各项物业管理服务统一按引入is09002质量体系运作，各项工作量化到各岗位员工，通过全员参与和绩效反馈，保证管理目标的实现。

2.工作计划安排

(1)筹备期

组建物业管理公司

组建山庄物业管理处

制定交接验收计划及交接表格

各类资料接收、建档

设备交接、验收

道路、机电设备标识、标识策划实施

管理处物资、采购

人员分配、招聘、培训

(2)运作期

员工培训

按引入is09002质量体系日常运作

业主(住户)意见调查，评议

财务收支、预算、分析

装修管理，控制

市、省、国家优秀物业管理示范小区创建、参评

is09002质量体系专家审核

is09002质量体系国际国内认证

七、物资装备配制

1.主要维修工具

包括:发电机和其它电器设备维修工具，电焊机，管道疏通机，冲击钻，高架升降梯等各类维修工具。每个维修工配常用维修工具一套。

2.办公用品:

物业管理手册之物业方案管理：物业

物业管理方案要点指引

1适用范围

1.1本指引主要适用于ee地产开发项目的《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制。

1.2对外承接项目的物业管理方案编制应依据具体委托内容和要求，并参照本指引的规定进行编制。

1.3进入正常运营的物业项目，定期物业管理方案评审和修订应参照本指引的规定执行。

2《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制内容要点

《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划。内容包括但不限于:

(一)、物业管理市场调查:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策;

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、资薪水平);

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况);

(二)潜在业主的物业管理消费需求书面调查分析;

(三)swot技术分析和对策。

(四)针对项目特点和自己的实际情况提出服务的目标:

1)管理目标;

2)质量目标;

3)经济目标;

4)安全目标。

(五)提出具体的服务构想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服务特点策划。

(六)根据服务构想和目标，对物业管理服务行为提出具体量化标准。

(七)组织机构、岗位具体人员配备(附图说明位置人数班次)和人员工资标准。

(八)物业管理用房具体配备情况、位置和使用功能分布、物业维修基金落实情况。

(九)项目物业管理日常服务成本测算(提出物业服务费和停车场管理费定价标准)

(十)物业启动费用测算:

1、物业管理经营期收支测算，提出盈亏数据

2、为发展商提供服务成本的测算

3、项目物业管理开办费用测算

(十)就是一个项目在物业管理工作方面投入的总成本。

(十一)对于潜在的各种业主投诉和已经发生的业主投诉分析

(十二)其他需要说明的重要工作。

(十三)物业管理各个工作的具体时间计划。

物业管理手册之物业方案管理：争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺

(1)创优方案

指导思想

以业主、用户满意为宗旨，以国家物业管理优秀小区为榜样，以达标创优为目标，通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动，树立良好的企业形象，提高物业管理服务队伍的整体素质和小区的管理水平。

具体目标

a.房屋及维修管理方面:

房屋外观完好、整洁，定期清洁。

小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。

房屋完好率达到98%以上。

无违章搭建。

房屋维修及时率98%以上，零星修理合格率100%，做好回访及记录。

档案管理完善，有专人管理，做到完整、清晰、安全、正确。

b.设备管理方面:

小区内所有公共设备图纸、资料齐全，管理到位。

设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完善。

每日有设备运行记录，操作人员严格遵守操作规程及保养规程。

消防设施完好，可随时启用。

安全监控系统设备完好，使用正常。

c.市政公用设施管理方面:

小区公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，运行正常。

道路畅通，路面平坦。

交通管理规范，车辆停放有序。

污水排放通畅。

d.环境卫生管理方面:

小区环卫设施完备，设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

小区实行标准化保洁，垃圾日产日清，生活垃圾实行袋装化。

根据季节投放灭虫除四害药物，派专人管理。

做好凭证饲养宠物的宣传，小区内严禁饲养家禽，并经常检查，发现问题及时纠正。

小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁，不留死角，不随意堆放杂物或占用。

小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。

高压水泵、水池有严密的管理措施，二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。

e.绿化管理方面:

按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

小区公共绿地不占用，不随意改变用途，保证小区绿地率。

合理分布树、花的种植，做到四季长绿，月月花香，充满生机。

绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏现象。

f.治安管理方面

小区实行封闭式管理，采取常规防范和技术防范相结合的防范措施，确保安全。

小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

小区内安全监控系统有专职人员管理，并严格执行相关制度和纪律。

思想重视，制度落实，以防为主，使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

保安人员服装整齐，仪容端庄，作风严谨，言语文明。

危及住户安全处设有明显标志，并落实防范措施。

重视对保安人员的思想教育和业务培训。

g.财务管理方面:

建立规范的财务管理制度。

严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

为住户提供多项便民有偿服务，以业养业，增收节支，做到管理经费收支平衡，争取略有盈余。

h.社区文化建设方面:

充分利用小区的娱乐场所和设施，定期组织开展健康有益的社区文化活动，比如:游泳比赛、书法比赛、篮球比赛和健身指导等。

积极配合社区开展各项公益活动。

半年开展一次征询住户意见活动，及时了解住户需求信息，调整服务内容，使住户满意率达到95%以上。

提倡住户互帮互助，文明居住，关心病残者、老人、妇女及儿童。

积极开展精神文明建设，使住户能自觉遵守小区各项管理规定。

(2)实施办法

a.建立创建领导小组:

创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组，由公司领导任组长，负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担任成员，负责创建活动的指导工作。

b.制订实施计划:

根据创建活动的总体安排，制订切实可行的实施计划，要把创建活动与日常管理结合起来，把创国优与创市优、省优结合起来，把长远目标与眼前工作结合起来，通过开展创建活动，真正带动各项工作。

c.强化各项管理制度:

要借创建活动的东风，建立、健全各项管理制度，以制度促进管理，使各项管理规范化、科学化、制度化，做到有章可循、违章必究。

d.加强检查、督导:

对创建活动要经常进行检查、督导，及时总结经验。对存在的问题，要认真查找原因，寻求解决的办法，不搞花架子，不做表面文章，确保创建活动健康开展，取得成效。

(3)奖惩措施

在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中，对表现突出、成绩卓越者，将给予奖励，奖励标准另定;对表现低劣、工作不力者，将给予批评，并酌情给予行政处分。

(4)创优计划

时间工作性质工作内容

创优达标准备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名，成员若干名。为确保创建工作有组织有计划地开展，建立创建工作领导小组例会，每半月召开一次工作例会，总结上一阶段的工作，对发现的问题及时确立解决方案。安排本期创建工作，计划落实情况。

开展宣传动员工作，为保证创建工作的顺利开展，在创建过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创建工作中去，齐心协力完成创建活动。

创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过初评寻找差距，并就相关问题的解决落到人，及时进行整改。

将问题进行整改，根据市达标标准，结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达所制订的目标。

迎检阶段根据市创优达标的评分标准，组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。

创市(省)优阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。

根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准不足之处加以整改，在达标的基础上进一步

提高服务质量和管理水平，力争在达到市(省)优秀小区标准。

创国优阶段总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。

物业管理手册之物业方案管理：某某商业广场前期物业

某商业广场前期物业管理方案

第一节 前期物业管理工作的意义

由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测，设计时会有不周之处;在施工阶段会存在一些质量问题，对后期管理会造成隐患，这些问题往往是发展商和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务，因此在这些方面具有较丰富的经验，可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。

在当今的房地产市场中，很少有物业建成再销售的情况，在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心，常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够，如果物业管理费标准测算不准确，收费项目和标准有问题，将给楼宇销售造成很*烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测算，给予业户明白准确的答复，同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解，从而促进楼宇的销售工作。

物业管理筹备处在前期管理中根据政府文件和物业情况编写有关法律文件如《**广场房屋使用管理维修公约书》、《**广场前期物业管理服务协议》、《**广场物业管理服务手册》以及有关的协议书、操作文件等，为业主入住做好充分的准备。

第二节 前期物业管理工作内容

1、按物业管理和业户的要求重新审核设计方案，对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见，适时进行增补或修改，在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。

2、对建筑、装修施工质量进行监理，避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责，而物业管理筹备处要对使用过程中的长期质量负责。

3、物业管理筹备处将对物业运行成本进行精确测算，提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格，为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。

4、配合发展商做好业户的宣传解释工作，尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解，同时解答一些物业管理服务政策性问题，对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。

5、在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理，这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范，装修阶段非常混乱，管理难度很大，如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。

6、现场秩序维护和物业成品保护。我司筹备处进驻后，将安排固定岗、流动岗经常巡视;对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等，从而保证物业的绝对安全。

7、周边社会关系的建立。我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系，求得其支持与帮助，联合进行小区服务设计，有利于良好社区环境的营造。

第三节 前期物业管理工作的组织

1、在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后，双方应就前期物业管理工作协商并签订协议，明确职责、酬金以及具体计划安排。

2、组建物业管理筹备处，根据委托方要求确定人数和专业，一般情况以工程技术专业人员为主。我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中，筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员，人数以5-10人为宜。

3、物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体(最好联合办公)，并与监理公司和施工单位密切配合，共同推进工程建设。物业管理筹备处的工作以建议形式为主，扮演参谋和协调员的角色。

第四节 前期管理的工作方式

前期工作的方式需双方协商确定，在我司以往的操作中，主要有以下方式:

1、派出常驻人员与开发企业联合办公，帮助贵司编撰管理文件，共同解决工作中遇到的问题。

2、我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作，提供建议。

物业管理手册之物业方案管理：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:房屋、设施设备管理

9.房屋、设施设备管理方案

房屋特别是公共设备设施的管理，直接影响到物业的形象、客户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故制订以下管理方案。

(1)管理内容

a.房屋公共部位维护管理:根据交房进度，公寓内房屋可分为业主(物业使用人)已领房和空关房。

业主已领房:

房屋交付使用时，服务中心协助开发商应及时与业主(物业使用人)签订物业管理临时公约，书面告知装修管理规定，督促用户按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。对违章装修或搭建的和由于装修而造成的房屋外立面改变或破损的，须及时予以制止，并提请有关行政管理部门依法处理，未经同意屋顶不得安装任何设施设备。督促业主和装修队在装修时保护好楼道墙面、地面、扶手。施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线，如需加装防盗窗应统一装在室内。垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重公共部位的养护和修缮。

商铺:装修期间按商铺装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工，商铺开张后，重点放在公共部位墙面、地面和外立面的管理，发现破损，及时维修。

空关房:(含业主托管房)空关房移交后，服务中心每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

b.设备设施维护

物业内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

安全监控和火灾报警系统设备按相关维护方案检查养护;

客户自用水电设施的维修，应按规定填写《报修派工单》，确保维修及时率与合格率。

(2)管理措施

a.制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

b.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

c.抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

d.建立维修人员值班制，确保维修及时率与合格率;

e.加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

f.加强共用设备设施的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

房屋室内维修

公共设施维修养护

房屋本体日常维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别计划方案标准实施效果

1房屋承重及抗震结构部分

1.局部受损。

2.施工质量原因造成的机构问题。平均每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。

1.由于使用不当造成结构受损较轻，由工程部按房屋修缮规定进行维修;如受损较重，应请专家"会诊"，提出方案，委托专业公司实施。

2.如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发商请建设单位处理。

1.有关房屋修缮标准。

2.有关工程施工技术规范。

1.安全，使用正常。

2.功2.功能完好

2外墙面

1.外墙瓷砖脱落。

2.外墙面局部渗漏。

3.外墙面大面积渗漏。每月检查一次，发现问题，及时维修。

1.保修期内提请开发商处理。

2.由工程部按有关修缮规程实施。

2.外墙面修缮作业规程。无脱、无渗水，整洁统一。

3公共屋面1.隔热层破损。

2.防水层破损造成屋面渗漏。

3.避雷设施脱焊断裂积水。每半年检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施。

2.相关修缮作业规程。

1.无积水、无渗漏。

2.隔热层完好无损。

3.避雷效果良好。

4公共楼道、门厅、楼梯间、门窗。

1.公共墙面、地面的维修改造。

2.公共楼道、门厅的墙、天花维护。

3.楼梯间墙面、扶手、窗户、踏步的维护。每周对区域检查一次，每半年补换损坏地砖或墙面。日常维修由工程部负责。

1.相应部分修缮技术规程。

2.房屋修缮标准。

1.整洁无缺损。

2.表面完好无变形，窗户无渗水。

3.扶手完好无张贴痕迹。

5上下水管道

1.接口及砂眼漏水。

2.管道堵塞、破裂。

3.固定码松脱。

1.每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。

2.每年检修一次，并紧固管道固定码由工程部按有关规程实施。给排水维护修缮标准。房屋修缮标准。

1.美观完好

2.上下水管道畅通。

3.无渗漏。

6水池、水箱水池水箱的维修养护每半年委托水池水箱专业公司清洗委托具有相关资质企业进行维护、清理。水池水箱清理相关标准

1使用正常

2.二次污染

7设备、营业用房

1.用房出现脏乱差环境现象。

2.不能满足正常使用。

3.各项设施设备缺损。

1.每半年检查一次电气线路。

2.每三年粉刷用房。由工程部按相关保养规程实施相应维修保养规程

1.正常安全使用。

2.各项设施设备完好。

3.整洁、安全。

1共用设备设施日常维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1.防盗门系统

2.邮政信箱1.系统的维护保养。

2.线路的检修

3.门的维护养护

4.邮政信箱的维修养护每周检查一次，每月对系统维护检修

>;; 每周对信箱的整体外观检查一次由工程部实施维修

防盗门系统维护保养规程

邮政信箱维修作业程序1.防盗设施完好，线路无搭接

2.信箱设施完好、无破损。

2消火栓室内外消火栓维护每月检查一次由管理部组织实施消防设施维护管理规定完好、无缺、无破损

3区内道路、停车场1、地面破损、积水。

2.其他污染1.装修期间杜绝在路面拌制水泥

2.每周检查一次、发现问题及时处理加强对装修期的检查，工程部组织维修。大厦道路、房屋修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。

4井、沟井盖破损、堵塞。污水井、沟及时清理由工程布实施房屋维修标准1.井内无积物井盖正常使用、无堵塞

5绿化园林1、绿化带黄土裸露

2.树木病虫害、枯死。

3.建筑小品破损。每周对绿化、建筑小品进行检查，发现问题及时处理。由绿化保洁部负责实施。绿化工作标准1.美观、无病虫害、无枯死。

2.建筑小品完整清洁。

6公共标识标牌设施设施污染、破损。每周检查一次，发现问题及时处理。每月清洁保养一次由清洁、工程部负责实施住宅区标识制作、安装及管理规定1.标识清洁美观、无破损。

2.安装稳固

智能化系统维修保养方案表

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1供配电系统1.机电设备的维护保养

2.日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡查，每半个月进行一次保养。每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况由工程部按供配电系统检查维护保养程序实施维修各项机电设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

1.变压器、高配柜、低压柜电缆头、电容器、母排、仪表维护保养

2.巡回检查、维保1.巡查，每一个月进行每天一次保养。

2.每班巡回检查一次

3.每月对配电柜、配电屏清洁高配设备维修保养规程

低配设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

3.保证电气设备安全运行

清洁卫生、保养1.每班按要求检查

2.二年安排清洁保养。

3.每二年由电力部门做一次预防性试验高配设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

2.防盗报警系统主服务器、备用服务器1.外观:日检、季检、临检。

2.接插件及联线联接:月检、年检、临检。

3.双机切换性能:日检、季检、年检。

4.运行状态:日检、月检、年检、临检。由工程部按防盗报警系统等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损

2.牢固、无松脱

3.顺利无断点

3.正常、无死机、过热等现象1.无故障，

2.保障安全运行。

紧急按钮红外探头智能主机1.外观:季检、临检。

2.安装与联接:季检、临检。

3.感应性能:季检、年检、临检。

4.信号发送:季检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损

2.安装牢固、联接可靠

3.灵敏度高，响应特性正常

4.完整、无缺漏1.无故障，

2.保障安全运行。

周界红外线探测防范系统1.外观:月检、季检、临检。

2.安装与联接:月检、季检、临检。

3.感应速度:日检、月检、年检、临检。

4.安装紧固件:月检、临检。1.清洁、完整、无破损、防水浸

2.牢固、无接触不良

3.能达到设计参数

4.牢固、无松脱、无氧化1.无故障，

2.保障安全运行。

3火灾自动报警灭火系统控制器巡检:日检、临检由工程部按智能化火警报警系统检查维护保养规程实施维保。各项功能检测正常1.无故障，

2.保障安全运行。

探测器除尘、外观:月检、临检无损坏、脱落、遮挡

报警系统功能试验报警功能:年检、临检报警、动作、灯光、水流指示器、备用电源等工作正常

防排烟设备及风道外观、运转:年检、临检。清洁无尘、运转正常、无杂音。

序号项目维修类别划分计划方案标准效果

3火灾自动报警灭火系统自动喷水、应急照明等运转、启动应急照明:季检、临检。由工程部按智能化火警报警系统等检查维护保养规程实施维保。运行正常、照明、正常1.无故障，

2.保障安全运行。

室内外消火栓冲放水:月检、年检、临检正常

电脑主机

打印机

显示器1.外观:日检、季检、临检。

2.接插件及联线联接:日检、季检、临检。

3.运行状态:日检、月检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损

2.牢固、无松脱

3.正常、无死机过热等不良现象

4通讯等综合布线系统视屏线、控制线、电源线、有线电视网1.外观:月检、年检、临检。

2.联接:月检、年检、临检。

3.传输性能:日检、季检、临检。由工程部按通讯等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损。

2.牢固、无接触不良现象。

3.正常、无异常衰减。1.无故障，

2.保障安全运行。

各系统软件及数据1.运行状况:日检、季检、临检。

2.数据:日检、月检、年检、临检。1.无死机等不良现象，无病毒感染

2.完整、准确、保存完好1.无故障，

2.保障安全运行。

运行环境状况温度、湿度、洁净度、防火、防磁、防震、防雷等情况正常

5背景音响及消防紧急广播系统音响系统1.外观:日检、季检、临检。

2.性能:日检、月检、年检、临检。

3.控制系统:日检、月检、年检、临检。由工程部按音响、广播检查维护保养规程实施维保。1.清洁

2.符合标准

3.灵敏

1.无故障，

2.保障安全运行。

紧急切换系统1.外观:日检、季检、临检。

2.性能切换:季检、临检。1.清洁

2.顺利无断点

音箱1.外观:日检、季检、临检。

2.性能:月检、年检、临检。

3.接插件及联线联接1.清洁

2.符合标准

3.牢固、无接触不良

6停车场管理系统出入口控制机1.外观:日检、月检、临检。

2.安装与连接:月检、临检。

3.性能:月检、临检。由工程部按智能车库管理系统检查维护保养规程实施维保。1.整洁、整齐

2.牢固可靠

3.灵敏正确

栏杆系统1.外观:日检、临检。

2.安装与联动:日检、临检。

3.控制状态:日检、年检、临检。1.清洁

2.牢固

3.动作灵敏

自动识别系统及计算机管理站1.外观:日检、季检、临检。

2.安装与联动:日检、季检、临检。

3.运行状况:日检、季检、临检。1.清洁

2.联接可靠

3.正常、无不良现象

机械停车位

(是否有)1.外观:日检、月检、临检。

2.升降与润滑:日检、月检、临检。

3.运行状况:日检、月检、临检。

4.电气控制:日检、周检、月检、年检、临检。1.清洁

2.升降自如、可靠、润滑正常。

3.联动运转正常，无异常声音。

4.线路接头良好，空气开关等电器动作正常

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

7公共照明系统1.路灯、走道灯、安全出口、灯庭院灯及开关及面板电器自控部分

2.照明设施破损、线路老化情况。

3.亮灯率低于99%。1.每天检查灯泡完好情况。

2.每周检查设施。

由工程部按电气作业安全操作程序实施，发现问题立即处理完好率95%以上灯泡、灯罩、灯杆、灯座完好。

8给排水系统1.管道外观、连接件

2.管件(阀门、水表、管架)

3.保温层

4.排水管道的养护

5.卫生洁具外观、冲洗功能、渗漏等每月检查

6个月

由工程部按给排水作业操作程序实施，发现问题立即处理1.符合管道、管件安装质量

2.无损坏

3.无堵塞排水畅

4.不变形、不渗漏1.完好率95%以上

2.使用正常

水泵的维修养护:1.外观:日检

2.水泵的轴承温度:日检、月检、年检、临检。

3..电机的轴承温度:日检、月检、年检、临检。

4.密封性能:日检、月检、年检、临检。

5.阀门:日检、月检、年检、临检。

6.出口压力表:日检、月检、年检、临检。1.干净整洁

2.温度值内

3.温度值内

4.良好

5.开启灵活

6.读数正常1.完好率95%以上

2.使用正常

水箱的养护

1.箱体内外侧:季检。

2.人孔:季检。

3.溢水、泄水管:季检。

4.水位计:月检、临检。

5.液位传感器:月检、临检。

6.浮球阀、阀门:月检、临检。

7.清洗:每年两次1.光滑

2.密封

3.无堵塞

4.显示正常

5.正常

6.开启灵活