物业管理业主公约杭州市（优选10篇）

物业管理业主公约杭州市

适配人群	业主，物业使用人，业主委员会	使用场景	装修施工，公共区域使用，邻里纠纷协调
制定目的	为了让大家住得安心舒服，物业有人管事，邻里少吵架，小区干净整齐，设施不乱坏。
适用范围	所有业主和租户，管自家房子、公共地方、装修、停车、养宠、卫生这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天干活，业主互相盯着，有问题找业委会出面。
禁止行为	不能砸承重墙、乱搭棚子、占楼道、高空抛物、堆垃圾、乱停车、养鸡鸭、大声吵闹。
检查与监督	物业每天巡查看，月底报问题，没改的贴通知，再不听就上报街道，三次不改要交罚款。

杭州市物业管理业主公约

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，千百万他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在物业范围内，不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。

(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施;

(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等;

(8)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;

(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

(11)随意停放车辆;

(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

物业管理业主公约杭州市：物业管理费用收取程序

适配人群	客户服务部员工，设备维护部人员，内勤助理	使用场景	物业费收缴，水费代收代缴，有偿维修服务
制定目的	收钱容易乱套，怕收错收漏，怕业主不满意，怕公司亏钱，想让收费清清楚楚、明明白白、顺顺利利。
适用范围	管物业服务中心的人，管物业费、水费、有偿服务费这些钱怎么收怎么记。
职责分工	客服部定标准，主任审核把关，总经理拍板批准，内勤助理实际收钱开单，财务部盯着票据和账目。
禁止行为	不能乱定价格，不能漏发通知单，不能没签字就收钱，不能票据乱用不交回，不能收了钱不入账。
检查与监督	每月5号前发通知单，月底算账，维修后必须签字才收款，票据专人管、领用要登记、用完马上交存根，查到问题扣绩效，三次出错调岗。

项目物业管理费用的收取程序

1.0目的

对物业管理费用收取过程进行控制，规范物业管理服务费的收取和使用，确保公司和业主的利益得到保障，保证物业管理工作的正常运作。

2.0适用范围

适用于物业服务中心所辖物业的物业管理费、有偿服务费及代收水费的收缴。

3.0职责

3.1物业服务中心客户服务部负责参照有关规定制订物业管理及服务的各项收费标准。

3.2物业服务中心主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

3.3物业公司总经理负责审批各项收费标准。

3.4物业服务中心客户服务部内勤助理按规定具体负责各项费用的收取工作。

3.5物业公司财务部主任负责监督和指导物业服务中心财务工作。

4.0工作程序

收费标准的制定

4.1.1管理费、代收代缴水电费用、有偿服务费用的收取标准由物业服务中心参照政府有关职能部门规定的标准制订，经物业服务中心主任审核、物业总经理批准，报物价局备案后执行。

4.1.2物业服务中心在业主入伙时即建立《物业管理费用收费一览表》，明确每个业主的物业管理费用收费标准。

4.2 管理费的收取和水费的代收代缴。

4.2.1物业服务中心根据与业主约定的前期物业管理服务合同的日期之日起计收管理费。

4.2.2 每月底物业服务中心内勤助理核算各业主的物业管理费用。

4.2.3物业服务中心内勤助理按物业服务中心设备维护部抄录水表读数，按照收费标准核算打单。(预付费除外)

4.2.4 每次的《收费通知单》由物业服务中心客户服务部于每月5日前发放到各业主/用户信箱。

4.3有偿服务收费

4.3.1物业服务中心设备维护部向住户提供有偿服务时，如实填写《有偿维修服务单》，写明人工服务费、材料费及总金额等，维修完成后并请业主对有偿服务进行验收及在《有偿维修服务单》上签名确认。《有偿维修服务单》一式四联，第一联(白联)为发单部门保留，第二联(红联)交内勤助理保留备存，第三联(蓝联)实施部门保留，第四联(黄联)为客户保留。

4.4.2物业服务中心财务部内勤助理根据《有偿维修服务单》(红联)，收取费用时须:

审核《有偿维修服务单》是否有错误之处;

参照《便民有偿服务价格表》核对《维修服务单》相关栏目中的金额;

以上无误后再收取相关费用。

4.5监督管理

4.5.1收款票据均由物业服务中心专人负责保管，发票的使用由物业公司出纳在办理领用、验销手续后由物业公司财务部到税务局核销.

4.5.2收费需领取收款票据时，根据有关财务制度进行登记.

4.5.3票据使用完毕后，领出人要把存根联及时交财务票据保管人，并即时结清。

4.6违章处理

4.6.1业主/租户逾期未交纳管理费的，超过规定时间后，由物业服务中心客户服务部发出《催款通知书》和《催款函》，限时缴交。

4.6.2《催款通知书》和《催款函》发出后，过期拒不缴交又无正当理由的，物业服务中心按《业主临时管理规约》、物业管理服务合同及有关规定执行。

物业管理业主公约杭州市：物业管理培训:资金管理

适配人群	物业经理，业委会成员，财务专员	使用场景	启动筹备，日常运营，大修维护
制定目的	物业钱要管好，不然服务跟不上，业主会不满意，钱容易乱花或不够用。
适用范围	管物业公司的钱，包括启动资金和日常收的钱，怎么收、怎么花、怎么记账。
职责分工	经理定方向，财务人员管账本，保洁保安这些一线人按规矩花钱，业委会盯着别乱来。
禁止行为	不能挪用维修基金，不能不开发票就收钱，不能自己批自己用钱，不能账外存钱。
检查与监督	每月查一次账，财务交报表，业委会签字确认，没按时交罚扣绩效，连续两次错要重学制度。

(一)学习要求

掌握物业管理资金的概念，了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则，掌握物业管理资金的预算管理工作。

(二)学习重点

1、物业管理资金及其管理

(1)物业管理资金的概念

物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全，充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同，可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

(2)物业管理资金的管理

概念

物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。

管理对象

物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。

管理目的

物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果，保证物业管理工作的高效开展。

2.物业管理资金的来源和管理

(l)物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

内容及来源

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。

(2)日常物业管理资金

来源

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

②日常物业管理资金的管理

1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用，并做到有计划地使用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。

2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度，杜绝内部出现财务漏洞，避免发生意外事件，防止贪污、冒领现象的发生，并注意安全保卫工作。

3.利用会计手段进行经济管理

(l)会计的基本知识及会计制度

会计的概念

会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息，对经济活动进行组织、控制、调节和指导，促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。

②会计的基本职能:核算和监督。

l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。

对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种，主要通过对价值指标的监督，防止核算单位经济活动的偏差与失误，保障核算单位财产免遭损失。

③会计法规体系

我国会计法规制度按它们之间的相互关系，可分为三层:第一层是基本法，即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层，第二层统驭第

三层，三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。

(2)通过会计报表分析提高经济效益

会计报表的概念

会计报表亦称财务报告，是会计核算的结果，是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件，是财会部门提供财会信息的一种重要手段。

②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。

l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。

2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。

3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。

会计报表对外提供时，一般还附有财务状况说明书，这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。

③会计报表分析的意义

物业管理者根据提供的会计报表，通过一定的技术方法，对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较，总结经验，揭露问题，以提高物业管理经营水平和经济效益。

4.物业管理资金的使用与运作

(l)物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

(2)物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:

①成本性资金支出与使用:

成本性资金支出，是物业管理服务在一定日期内发生，用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的，是不产生资金回收的，是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值，为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的，是物业管理企业生存的基本条件之一。

②公益性资金使用

公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，如向社会福利事业捐资、做公益性广告等，这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定，也不经常发生，物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。

③投资性资金支出与使用

投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金，主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向，注意资金的安全性、资金的回收周期，同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。

(3)物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。

②节约支出，合理收益原则。对成本性资金支出，要厉行节约，做到合理支出;对投资性支出，要有目的、有步骤，在考虑收益的同时，注意回避投资风险。

③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度，使资金使用过程中存在相互制约机制，保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物业管理资金使用的责任制

在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上，建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制，即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任，领导下达资金使用指令和计划，财会人员负责把资金拨到使用者手中，三方面相互监督，共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度，通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核，保证物业管理资金的使用效果。

5.物业管理资金的预算管理

(l)物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。

②物业管理资金预算管理的前提条件

1)扎实的会计工作和基础管理工作;

2)对完善的制

度体系;

3)好的领导体制与领导集体;

4)要充分利用管理会计的职能。

(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

一般都先由预算专业部门负责，如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况，于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划，报领导审批，待审批后执行。对规模较大的物业管理企业，应采取分层编制，层层审核把关，最后汇总论证，再经横向、纵向讨论论证，经几个回合讨论，把集中制定和分散制定方法相结合，最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下结合论证式。

②物业管理资金预算编制的原则

1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。

2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围，预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。

3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围，并确定预算周期。

4)人本原则。预算应考虑人的因素，使之成为有激励效益的预算。

(3)物业管理资金预算编制的方法

①固定成本预算编制法

1)日常综合管理费用成本预算公式

p=∑pi (i=l，2……，n)

2)人工费用成本预算公式

p1=∑(ni×wi)( i=l，2……，n)

3)行政办公费成本预算公式

p2= f0(1 i%)-f0’

4)公用水电费预算公式

p3=∑q电i× p电 ∑q水i×p水

5)保安服务费预算服务公式

p4=∑fi = f1 f2 f3

滚动预算编制法

即将预算周期始终保持在一个固定期间，如一年、一季度或一个月，连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算，在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。

物业管理业主公约杭州市：物业管理法规运用技能培训试卷

适配人群	物业服务企业，业主委员会，房地产开发企业	使用场景	业主投诉处理，装修纠纷协调，停车权属争议
制定目的	小区乱建乱改太多，住户老吵架，物业管不住，得立个规矩让大家知道啥能干啥不能干。
适用范围	所有业主、租户、物业员工，管装修、停车、公共区域使用这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天盯着执行，街道办和房管局不定期来查落实情况。
禁止行为	不准私改承重墙，不准占楼道堆东西，不准把公共地方租给外人摆摊，不准在屋里乱接水管。
检查与监督	物业每周巡三遍，拍照留底；月底汇总问题贴公告栏；没改的下月再查，两次不改就报街道协调；整改完要住户签字确认。

一、是非判断题(对的打"√"，错的打"×"，共30分，每小题2分)

( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。

( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。

( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区，只能成立临时业主委员会。

( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。

( × )5、违约责任一般为过错责任。

( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。

( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。

( √ )8、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。

( × )10、物业管理委托属于具体委托。

( × )l1、行政调解不具[[有法律效力。

( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。

( × )13、在我国，仲裁是两审终审制。

( × )14、合同成立时合同生效。

( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。

二、简答题(20分，每题10分)

1、物业管理合同一般包括哪些主要条款(10分)

答案要点:

合同一般主要包括八项条款

①当事人的名称或者姓名和住所

②标的

③数量

④质量

⑤价款或者报酬

⑥履行期限

⑦地点和方式

⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分，其余每条各1分

2、物业管理企业的权利与义务有哪些

建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:

1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

4)有权制止违反规章制度的行为;

5)有权要求管委会协助管理;

6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务是:

(1)履行物业管理合同，依法经营

物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行。

1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。

2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。

3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督

(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可

(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

权利与义务答出主要要点即可，每条1分

三、案例分析(50分)

(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声)，要求物业管理公司进行处理。

问:物业公司应如何解释或者处理理由是什么(15分)

物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分

其理由为:

(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分

(2)业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。4分

(3)根据《民法通则》，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分

(二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收，是合格的，包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。

问:你如何看待此次事件(10分)

(1)下水道漏水，物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分

(2)如在保修期内，由开发商负责维修，如确属先天质量缺陷，亦同。3分

(3)此外其他情形，则由物业管理公司负责维修。3分

(三)2000年10月，某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明，住宅楼为17层，第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后，该小区于2000年11月破土动工，并做售楼广告，称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。____年年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司，小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，他不应付费。为此，张某等数十名住户与房地产公司交涉，但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。鉴于协商不成，张某等诉至法院，要求判决房地产公司对地下停车场无处分权，转让行为本身不合法，合同无效。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分

(1)停车场在建筑物内形成了一定空间，四周的范围明确是具有独立的出入口，已经构成了与住房相区别的特定物，在构造上和利用上具有独立性，因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分

(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房地产公司对地下停车场仍有

处分权，换言之，物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分

(3)对于张某等业主信赖利益的损失，如房地产公司售房广告的内容，由于合同已生效履行，故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分

(4)但本案例中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务，即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分，还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定，业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分

(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商，擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为，经交涉无果，遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分

(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"

我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人，客体称为共有物业，各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业，大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中，大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。

《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。" 5分

(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营，是一种对财产使用权的处分行为，它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权，物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。3分

(3)物业管理公司要出租共有房屋部分，必须征得大多数业户或业主委员会同意，且收益要归全体业主所有。2

物业管理业主公约杭州市：基诚公寓物业管理人员培训

适配人群	物业新员工，在岗物业员工，客服专员	使用场景	新员工上岗，在岗员工提升，投诉处理
制定目的	新员工不熟悉物业工作，怕服务不到位，想让大家快上手、少出错、服务好业主。
适用范围	所有新进和在岗的物业管理员，管培训内容、时间、考核这些事。
职责分工	人事部牵头安排课程，主管带教实操，经理抽查培训记录和投诉数据。
禁止行为	培训期不到30天不能单独上岗，没参加月度指引培训不能算合格，在岗员工不能漏掉座谈会。
检查与监督	人事每月初发培训计划，主管每周填反馈表，月底查考勤和投诉率，两次不达标要重训，三次就调岗。

诚基公寓物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为30天。

2、培训内容包括:物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

物业管理业主公约杭州市：新物业管理员技能情景试题

适配人群	物业项目经理，工程部技术人员，档案管理员	使用场景	新建住宅接管，精装修交付，商业招商阶段
制定目的	新小区交房前得检查清楚，不然以后漏水、裂缝、排水堵了全是麻烦事，早点发现好让开发商修。
适用范围	物业新人和老师傅一起查房子，从地基、屋面、楼地面到门窗、水电消防全得过一遍。
职责分工	经理派老李老陈老张带小王小鲁小杨干，老员工教怎么验，新人学着做记录，经理最后签字确认。
禁止行为	不准跳过沉降检查、不准漏看渗漏点、不准忽略排水坡度、不准绕开消防签证、不准不填验收表。
检查与监督	每项工程按标准一条条对着验，老员工现场带教，三天内交表，缺项重验，两次不过要写说明报经理，每月抽10%复查。

一情景题:

1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料

∴ 新建房屋接管验收应验交的资料:1)产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料。2)技术资料:14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗

∴主体结构质量与使用功能的检验:1)地基基础的沉降不得超过允许变形值;2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值;3)木结构应结点牢固;4)砖石结构有足够的强度;5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗

∴屋面工程接管验收的标准:1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏;2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗

∴楼地面验收应检验:1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓;2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏;3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗

∴装修应注意的方面:1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密;2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密;4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡;5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗

∴水、卫、消防接管验收工作应该:1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅;4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏;5)水泵安装应平稳;6)消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗

∴建立业主档案:业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料

∴委托管理阶段档案应收集的资料:1)委托管理招标文件;2)物业管理投标文件;3)物业委托管理使同。

9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗

∴招商阶段信息资料收集:1)招租物业的平面图纸;2)招租许可证及委托书;3)租金及管理费策算书;4)租赁合同;5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗

∴用户入户信息档案资料:1)入户通知书、入户须知;2)公共契约;3)用户资料;4)业主委员会章程;5)用户手册;6)用户进户验收表和交费单。

11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗

∴档案的销毁:根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容:1)居住区域概况;2)物业管理区域机构;3)业主(住户)须知;4)物业管理区域的管理规定;5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户

手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容:1)物业管理公司介绍;2)物业管理的具体工作职责;3)业主委员会的权利及作用;4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗

∴物业管理费用的构成:物业管理费用的构成分为两大类:一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目

∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入(不含保证金和准备金)。人工费包括:工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括:1)维修与保养费;2)室内装修费;3)生活用水和污水排放费;4)能源费;5)康乐设施费;6)杂项费。

17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗

∴保险项目的类型:1)火险;2)火险附加险;3)全损险;4)锅炉保险;5)财产损毁责任保险;6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗

∴房产税征收:对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗

∴地基基础的养护应注意:1)坚决杜绝不合理荷载的产生;2)防止地基浸水;3)保证勒脚完好无损;4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面

∴楼地面工程的养护:1)保证经常用水房间的有效防水;2)避免室内受潮与虫害;3)加强对二次装修的科学管理;4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗

物业管理业主公约杭州市：物业管理公司岗位消防责任制

适配人群	监控员，安全管理员，班组长	使用场景	火情处置，消防巡检，设备保养
制定目的	物业常有火情隐患，监控和响应老出问题，想让火警快发现、快处理、设备不趴窝。
适用范围	消防中心、安全员、班组长、所有员工，管监控、灭火、巡查、广播疏散、器材保养。
职责分工	消防中心盯屏幕和设备，安全员巡楼报修，班组长带人学规矩查隐患，员工守岗自查自报。
禁止行为	不准堵安全出口，不准乱放易燃物，不准私用加热电器，不准瞒报火情苗头，不准挪用灭火器材。
检查与监督	每天班前讲消防，班中查设备，班后交隐患；主管每周查记录，漏报一次扣分，三次谈话，严重调岗；月底汇总通报。

物业管理公司岗位消防责任制(五)

一、消防安全管理中心职责

1.负责物业范围内的安全管理监控，并进行录像，发现可疑情况立即通知当值安全管理员前往调查处理。

2.负责消防监控，在火情情况下根据工作程序启动各种消防设备，使之正常工作。

3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。

4.负责相关消防表格的记录。

5.负责物业消防安全管理指挥系统正常畅通。

6.负责责任区域内的清洁卫生工作。

7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。

8.服从上级的工作安排。

二、安全管理员消防职责

1.努力学习消防业务知识，熟悉消防灭火设施、器材的使用性能，达到“三懂三会三能”。

2.配合消防监控员做好火警确认工作。

3.巡楼查看火险隐患及消防器材设施在位情况，如发现丢失、损坏要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。

4.遇有火情要立即按下手动报警器，或电话通知消防安全管理中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救，控制初起火灾，待上级及其扑救人员赶到。

5.待上级领导到达现场，要服从领导，听从指挥，做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。

三、班组长消防职责

1.对本班组的消防安全负责。组织员工学习、贯彻公司部门各项消防要求，带领班组成员执行消防制度和各岗位的消防责任制。

2.每日班前结合服务工作向员工提出消防安全要求，交班前检查，并向下班交接消防安全工作。

3.负责对新上岗员工进行岗位消防安全教育。

4.每日检查工作同时检查消防安全，制止、纠正违章，经常组织员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养，发现故障及时维修，保证安全。

5.坚持每周班组消防安全检查制度，整改不安全因素，无力解决的及时报部门经理。

6.发生各种火灾、火险事故，立即报告并组织员工抢救，保护好现场，参加事故调查处理。

7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养，保持完好、整洁，专物专用。

四、员工共性岗位职责

1.消防安全事关全公司的效益、声誉和员工、客户的人身安全，任何人不准以任何借口影响和损害消防安全。

2.每个员工都是义务消防员，认真学习消防知识，自觉遵守安全服务(技术)规程，严格执行各项消防安全制度，努力达到“三懂三会”(即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法;会使用消防器材，会处理火险事故，会报警)。

3.保持安全出口、消防疏散通道的畅通无阻，无违章用火、用电、吸烟，不随意堆放易燃、易爆危险物品和杂物，不冒险蛮干，发现他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随意存放易燃易爆危险物品，应及时劝阻或制止，并报告主管领导。

4.坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全，及时正确处理火险苗头，发现火灾，迅速报告，接到指令后准确地报警并积极扑救。

5.对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、整洁，专物专用，发现故障及时反映。

6.自觉接受领导和消防监督员工的检查指导，积极参加消防学习活动。

物业管理业主公约杭州市：物业管理法规测试题

适配人群	建设单位，业主委员会，物业服务企业	使用场景	物业维修，业主大会决策，装修申报
制定目的	物业问题老出乱子，大家扯皮没完没了，想让事情有规矩可循，少吵架多办事。
适用范围	管业主、物业企业、建设单位，管房子怎么用、费用怎么交、公共地方谁来修。
职责分工	街道和房管局盯着大方向，物业企业干活，业委会监督，业主自己守规矩也提意见。
禁止行为	不准私改公摊区域，不准拒交该交的费，不准物业擅自挪用维修金，不准建设单位甩手不管未售房。
检查与监督	物业得公示账目，业委会每季度查一次，年底街道抽查，不按期公示罚钱，连续两次不合格换人。

物业管理法规测试题(下篇)

一、判断题(每题1分，共10题)

1、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。( √ )

2、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。( √ )

3、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物专有部分的修缮、管理、维护，由业主自行负责并独立承担费用。( √ )

5、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。( √ )

6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分，不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。( √ )

7、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。( √ )

9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。( χ )

10、业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。( √ )

二、选择题(每题1分，共20题)

1、保修期满后，物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由( b )承担。

a、业主 b、施工单位 c、建设单位 d、物业管理企业

2、( a )不属于物业管理安全防范服务的范围

a、业主人身与财产的安全保障 b、治安协防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向( b )收取有关费用。

a、业主 b、最终用户c、业主委员会

d、业主大会 e、物业管理企业

4、物业管理纠纷的处理，通常分为( a )三个层次。

a、协商解决、调解、仲裁或诉讼

b、协商解决、调解、仲裁和诉讼

c、协商解决、调解、诉讼

d、协商解决、调解、仲裁再诉讼

5、建筑物致人损害的民事责任适用于( b )的归责原则。

a、违约责任原则 b、过错推定责任原则

c、无过错责任原则 d、公平责任原则

6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中( d )先行调解制度。

a、也适用b、允许采用c、应该采用d、不适用

7、业主委员会是( d )。

a、全体业主合法权益的代表 b、物业共用部分的经营者

c、重大事项的决策者 d、业主大会的执行机构

8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，( d )可以责令其整顿或暂停工作。

a、开发建设单位b、全体业主

c、物业管理企业d、政府物业管理主管部门

9、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是( a )。

a、业主大会议事规则 b、业主每人一票

c、业主所拥有的建筑面积 d、物业管理企业的规定

10、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的( b )应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物业管理企业d、政府主管部门

11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( a )。

a、前期物业服务合同约定的内容 b、业主公约约定的内容

c、业主临时管理规约约定的内容d、物业服务合同约定的内容

12、物业管理活动内容的依据是( b )。

a、业主公约b、物业服务合同

c、业主的财产权d、行政主管部门的监督

13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对(a)。

a、业主临时管理规约予以书面承诺

b、前期物业服务合同予以书面承诺

c、业主公约予以的承诺

d、物业服务的内容予以的承诺

14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(b)

a、物业管理企业 b、业主大会

c、行政主管部门 d、居民委员会

15、业主大会发起的主体是(c)

a、建设单位 b、物业管理企业 c、业主 d、行政主管部门

16、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主( b )通过。

a、2/3以上b、所持投票权2/3以上

c、1/2以上d、所持投票权1/2以上

17、首次业主大会投票权确定办法由( c )规定

a、由《物业管理条例》 b、建设部

c、省、自治区、直辖市 d、全体业主

18、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( a )

a、全国人民代表大会 b、国务院

c、地方行政机关 d、地方人民代表大会

19、我国第一部物业管理行政规章是( c )。

a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

b、《物业管理条例》

c、《城市新建住宅小区管理办法》

d、《物业管理企业财务管理规定》

20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( a )。

b、《上海市居住物业管理条例》

c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》

d、《海南省物业管理条例》

三、多项选择题:(每小题1分，共20分)

1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( abcde. )

a.地基基础和主体结构为工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年

c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期

d.电器系统、给排水管道、设备安装为两年

e.装修工程为两年

2、业主管理规约可以对( abcd )作出约定。

a.物业的使用 b.物业的维护及管理

c.业主的共同利益 d.物业应当履行的义务

3、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括(abc)

a.物业服务成本 b.税费

c.物业管理企业的利润 d.物业管理企业的酬金

4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定，( ab )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

a.物业管理企业b.业主大会c.业主委员会d.物业建设单位

5、物业管理服务收费标准由( a d)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

a.业主 b.业主大会 c.业主委员会 d. 物业管理企业

6、合同订立的合法原则所包括的内容有( abcd )。

a.合同内容必须符合法律、法规的规定

b.合同内容不得损害国家利益

c.合同内容不得损害社会公共利益

d.合同订立的程序符合法律、法规的规定

7、以下属于物业建设单位义务的有( abcd )

a. 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约

b. 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明

c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任

d. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用

8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( abcde )合同法的基本原则。

a.公平原则b.平等原则 c.自由原则

d.诚实信用原则e.合法性原则

9、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有( abcdef )情形之一的，合同无效。

a. 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

b. 损害社会公共利益

c. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

d. 以合法形式掩盖非法目的

e. 违反法律的强制性规定

10、住宅物业的建设单位，在下列( ac)情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.投标人少于3个b.投标人少于5个

c.住宅规模较小d.物业建设单位认为没有必要

11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下( abc )规定时限完成物业管理招标投标工作。

a. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

b. 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成

c. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成

12、合同附随义务是因缔约关系而产生的( abc )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。

a.协助b.通知c.保密d.保护

13、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担( acdef )的违约责任。

a.继续履行合同b.支付罚款金c.支付违约

d.双倍返还定金e.赔偿损失f.采取补救措施

14、有下列( abcd )情形之一的，当事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能实现合同目的

b. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务

c. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

d. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

15、以下说法正确的是( a b )。

a. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务

c.物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续

d.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

16、以下说法错误的是(b c)

a、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负连带责任

c、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同

d、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17、以下属于行政处罚的是( abcd )。

a. 警告 b. 罚款 c. 没收非法所得和非法财物

d. 行政拘留 e.罚金

18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(acd)

a. 责令限期改正

b. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款

c. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款

d. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(abd)

a. 责令限期改正

b. 给予警告

c. 没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款

d. 没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款

20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循( abcd )的原则。

a. 有利生产b.方便生活 c.公平合理 d.团结互助

四、论述题:

1、试述《物业管理条例》的立法原则(8分)

答:《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。

一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。

在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

二是，维护全体业主合法权益的原则。

为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。

《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。四是，从实际出发，实事求是的原则。

我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平

等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

2、《条例》的基本思路之一是:保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问:你是如何理解这一基本思路的 (12分)

答案一: 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。

《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。

答案二:业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护:一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。

二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途;物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用;物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。

五、案例分析:

(一)某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。(8分)

答案要点:

1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。

2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。

3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。

4、依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤

(二)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问:(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质应如何分配(2分)

(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益(2分)

答: (1)租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足;

(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。

(三)某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据为什么(3分)

答:自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。

(四)一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问:

(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗法律依据是什么(2分)

(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系(3分)

物业管理业主公约杭州市：绿城物业管理有限公司概况

适配人群	物业项目经理，区域运营总监，工程主管	使用场景	别墅管理，公寓运维，写字楼服务
制定目的	公司越做越大，管的项目越来越多，怕服务乱套，想让大家做事有规矩，客户住得安心舒服。
适用范围	所有绿城物业员工，管保洁、安保、维修、客服这些日常活儿。
职责分工	总经理带头抓，各部门经理盯自己块儿，品控部不定期查，人力部管培训和考核。
禁止行为	不准迟到早退，不准推脱业主事，不准收业主红包，不准糊弄报修，不准删投诉记录。
检查与监督	每月自查季度抽查，查完三天内整改，没改的扣绩效，连续两次不达标调岗，年底全员考制度。

浙江绿城物业管理有限公司概况

浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为"杭州市物业管理教学示范基地"和"教学实训基地"。

我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。

目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，"真诚、善意、精致、完美"的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。

我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。

公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。

物业管理业主公约杭州市：zx物业公司物业管理部职能

适配人群	物业管理员，客服专员，环境主管	使用场景	员工餐饮筹建，会所会议运营，业户搬迁协调
制定目的	怕服务乱套，大家干活没标准，想让业主满意多一点。
适用范围	物业部所有人，管餐厅、会所、清洁、绿化、除虫、搬进搬出这些事。
职责分工	经理带头干，员工照着做，行政部偶尔看看有没有漏掉啥。
禁止行为	通知不给总经理签字不能发，清洁拖一天不行，除虫药乱用不行。
检查与监督	每月查三次卫生，绿化每周拍照留底，没做到扣当月绩效，月底前整改完。