房地产代理公司项目管理问题座谈会（优选10篇）

房地产代理公司项目管理问题座谈会

适配人群	代理公司总监，项目销售经理，策划负责人	使用场景	楼盘销售代理，项目团队协作，销售策划配合
制定目的	代理公司项目管理乱，人不够用，活干不好，想让销售、策划、品管配合顺，团队稳一点，别老换人。
适用范围	所有代理公司里做万科金奥这类项目的销售、策划、品管人员，管他们怎么分活、怎么配合、怎么汇报。
职责分工	房总牵头定方案，各项目经理带人干活，品管主管盯着执行，公司领导每两周听一次汇报，不定期去现场看。
禁止行为	不准销售自己改客户资料，不准策划不走报审就发推广，不准品管不记录问题就放行合同，不准三部门互相推活不交接。
检查与监督	下个月起试运行新流程，销售轮岗表、策划审核单、品管检查表全上线，房总每月查三次，漏一次扣绩效，两次调岗，三次清退；项目例会雷打不动每周一早九点。

“房地产代理”是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，我们此次调查的主要对象就是以“房地产代理“为主的企业，从以中原等港资代理公司为代表进入国内为始其也有了将近20年的历史，但相比房地产开发还尚显不够成熟，随着房地产市场的不断成熟及细分，以及房地产卖方市场逐步向买方市场转移，房地产市场的各个环节专业化水平也相应提高，开发商为不断强化自身优势，以保持市场的核心竞争力，逐渐把一些业务外包出去。如万科、恒大、鲁能一直保持着较高的代理比例，____年楼盘代理比例分别为97%、100%、86%;“房地产代理”更多的将会承担房地产开发企业的“项目销售管理”的职能，而与“房地产开发”相比对“人才”需求与依赖更大，因此随着规模的扩大，如何有效的“项目销售管理”将是“房地产代理公司”生存的根基。而随着天津的发展目前中国最为着名的10大代理企业都进驻天津，此次就以座谈及实地考察的形式，采访了天津思源兴业房地产经纪有限公司策划副总监房总及其代理的万科金奥国际项目。

1、项目销售管理存在的问题

问题1:项目团队人员配备如何更合理

这个问题困扰着很多代理公司，尤其是给万科代理的公司，不仅要负责销售部分的工作，还有大部分企业外包、财务外包、合同报件等多项工作，往往一个项目的成本会极大的影响项目的最终收益。

问题2:公司如何对项目进行监察管理

独立的项目团队，公司如何保持对项目有效的监督与管理是目前代理公司的关键问题，

尤其是员工对于公司的归属感。

问题3:如何做到项目各团队有效配合

代理公司项目销售团队至少由3个部门组成，包括销售部、策划部、后台(思源称之为“品管”)，各个部分在接受项目管理的同时，还要接受公司的管理，如何协调更团队，更有效的发挥作用，成为项目管理的另一重要问题。

问题4:如何提升项目团队的整体素质，以及员工个人的专业技巧

员工工作在获取金钱的同时，还有精神上的需求，渴望公司为他们提供成长的平台，获取新知识，能够成为众人的焦点。

2、产生问题的原因

以上四个问题产生的原因，从管理学角度来说，与目前房地产代理公司采用的管理方式有关，通常代理公司都会选择“项目管理”形式，也就是管理学中所说的“矩阵式管理”，这种管理模式，由专门从事某项工作的工作小组形式发展而来。“矩阵管理结构中”的人员分别来自不同的部门，有着不同技能、不同知识和不同背景，大家为了某个特定的任务(项目)而共同工作。这种管理方式的优缺点如下:

优点:

按照项目进行组织，加强了不同部门之间的配合信息交流，克服了直线职能结构中各部门相互脱节的现象。它同时机动灵活，可随项目的开始与结束进行组织或给予解散。一个人还可以同时参加几个项目小组，这样大大提高了人员的利用率。此外，由于职能人员直接参与项目，而且在重要决策问题上有发言权，增加了参与者的责任感和积极性。

缺点:

项目负责人的责任往往大于权力，因为参加项目的每个人都来自不同的部门，工作带有临时性，项目负责人对于项目成员的工作好坏没有足够的激励和惩罚手段，项目成员可能受到双重指挥，影响组织效率和稳定性。

3、针对问题的建议

1)问题1建议:

根据项目的特性以及所代理开发公司的性质进行配备，以万科金奥国际为例，整体外包，并且策划、销售、后台的工作量较大，必须将人员进行固定，并且销售管理人员要分层配置合理，例如万科金奥国际现在为双经理制，虽然工作被分成了两份，但许多销售前台工作则关注的较少，因此可以调整“单经理双主管”，成本相同，但领导更为直接。策划则因为涉及到费用、市场、推广、活动等多个单项工作因此一直配备人数较多，但在开盘后前期工作较少，完全可以将职能合二为一，4个人的工作由两个人做。品管则暂时没有办法，后台工作更为细致，则需将岗位职责进行细分，并且树立品管主管的管理职能。

2)问题2建议:

第一:可以通过对项目管理人员的监察实现，定期召开公司例会，各项目管理人员集中公司进行项目工作汇报，便于公司领导了解项目情况;

第二:公司负责人应不定期进行项目视察，与现场销售人员等一线员工进行交谈，了解一线员工实际想法及需求;

第三:树立项目品管的职能及职权，具备代公司监察项目的职责，让销售、策划、品管形成三方互相监督的形式。

3、问题3建议:

在项目各小组进行互相监督的同时，还要进行相互配合工作，建议建立明确的工作标准流程，例如销售对策划提出推广要求的流程，策划对品管提出数据支持的流程，以及品管管理销售日常行为的标准等，以万科金奥国际为例，策划需建立内部审核流程、推广设计流程、公司报审流程等，销售需明确前台轮岗流程、客户录入流程、合同整理流程等，品管需让分工更为明细，工作目标更为清晰，总之，用制度规范行为，用流程改变无序。

4、问题4建议:

员工的成长及培训至关重要，不仅要提供公司的培训，项目更应定期进行培训，培训的方面应该有所区分。

第一:公司培训

公司的培训应更关注员工的个人素质，例如定期的团建活动、公司新制度培训、外聘专家培训等。

第二:项目培训

项目每周案例分析会、每周销售技巧提升会、定期的项目制度培训、房地产基础知识循环培训，根据现场投诉或突发事件的培训。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产工程技术档案管理

适配人群	工程部档案员，总工办技术员，监理资料工程师	使用场景	工程竣工移交，设计变更处理，图纸补遗索赔
制定目的	文件乱七八糟收不齐图纸老是找不到最新版竣工资料交不全影响移交大家不知道该管啥存哪想让资料整整齐齐不丢不漏
适用范围	所有参与开发项目的部门管前期中期后期全部资料图纸、变更单、验收记录、合同附件
职责分工	工程部牵头整理归档施工方监理方交资料给工程部总工办管设计图版本更新档案员每天盯借阅登记本没交齐的催三次还不交就报领导
禁止行为	不准用铅笔写资料不准把原件带出办公室不准复印后不盖章不签字不准把旧版图当新版用不准删改已归档的扫描件
检查与监督	每月5号前交上月资料到工程部档案员查页码目录和签字缺一页打回重交，超3次扣绩效每季度抽查10份借阅单发现带出资料直接停借阅权限年底归档完发电子目录给各部门

房地产公司工程技术档案管理

第一节目的

为了规范工程文件资料管理，明确工程中有关文件资料的范围、接收、分发、回收、存档的具体工作程序，划分各部门的职责，确保各有关方均能及时获得，顺利进行工作，以利工程建设和竣工移交，特制定本资料管理制度。

第二节适用范围

本管理制度适用于房地产开发项目的全过程(前期、中期、后期)。

第三节职责

1、负责本部门文件资料和工程图纸资料的归档管理。

2、负责工程施工组织设计、施工方案、环境控制措施等文件的初审、督促实施，以及相关文件的归档管理。

3、负责项目建设中工程文件资料的收集、积累和完整、准确地掌握工程施工的情况，以及竣工资料的收集、整理。

4、管理好领用的工程文件，回收、整理、移交文件。

5、负责施工单位、监理公司、质检单位等的相关工程文件，进行回复、收集、归档。

6、负责本公司总工办、施工单位等相关部门文件资料的收集、传递、回复、归档。

第四节管理内容及要求

一、文件资料的接收、分发

1、对施工方、监理方、总工办等相关单位或部门发送至我部门的文件资料进行整理、分类、归档。

2、将整理完毕的图纸资料，经有关主管领导批准后按规定的份数分发至相关单位，并做好发放记录。

二、标识、版本更新、设计变更

1、设计及材料、设备文件均应在每张图上做明显状态标识，以确认是否为有效版本。

2、名称相同的改版文件，如是整卷册(整袋)改版的则在图纸袋上加注版次，如是对前版文件某一张(某几张、某一部分)进行改版的，要在文件袋上清楚的注明将前卷册文件哪一张(哪几张，哪一部分)作废更换。

3、对于发送至工程部的设计变更通知单，工程部将对设计变更通知单分类、编号、登记。原件归档，同时按照有关要求发放给有关单位，并做好收发记录。

三、图纸资料的补遗和索赔

1、图纸资料如遇交付清单不符或短缺，难以辩认等问题时，工程部应立即通知总工办，由总工办函告设计方限期补齐和更换。

2、如图纸资料末按合同日期提供，工程部应及时上报公司相关部门，督促落实。

四、图纸不符的处理

1、收到图纸资料，如果认为该图纸资料与工程项目不符不能执行应注明原因，及时将图纸资料送还总工办。

2、如问题涉及甲供材料、设备制造厂商。工程部及时督促总工办物资采购人员协调解决并负责与材料、设备厂商联系处理。

五、对单位、分部(分项)工程的有关要求

1、工程部所有文件按单位工程或分部(分项)工程分类，并在工程的施工组织过程中不断补充、完善。单位分部(分项)工程竣工验收、分部试运前应组编完毕，并作为竣工、试运必要条件，不符合要求者不予验收。

2、文件应齐全、规范、完整、符合要求，归档文件资料要字迹清晰，图面整洁。编制文件资料应使用微机打印或黑墨水或蓝黑墨水书写。

3、在竣工后移交给有关单位和部门。有关人员对竣工资料的编制、整理、审核、交接、验收等鉴定合格，档案管理人员逐项检查，全部合格后接收资料，由工程部保管，归档文件应为原件。

六、施工、调试文件的审查。

1、当施工方、调试方的施工专业文件资料、资质文件资料及工程合约等准备就绪时，应由施工方、调试方单位负责人或法人代表审核、盖章(签字)确定，资料文件上报交监理方审核、确定后交工程部审核备案。

七、工程文件资料的借阅、复印

1、工程文件资料需要借阅时，应由借阅人填写《工程文件资料借阅申请单》，经借阅人所属部门或单位负责人核准，签字确认，工程文件资料借阅"即借即还"不得将文件资料带至文件资料借阅指定区域之外。

2、工程文件资料原则上不允许复印，因工程需要必须复印时，由当事人填写《工程文件资料复印申请单》经借阅人所属部门或单位负责人核准，签字确认，方可复印。复印件按照受控文件控制要求执行。

八、工程技术档案资料编制要求

1、工程技术资料主要划分为五类:

①工程质量保证资料;

②工程分部分项(观感质量评定)评定资料;

③工程技术资料;

④施工管理资料;

⑤竣工资料(竣工图)。

2、工程技术资料的编制，应随施工进度反映工程质量。新工艺的实施，新结构的试验，地基检测，现场安全，文明施工，工程相关的照片，音像资料，能够反映工程的实施情况。资料应按有关规定装订，每册资料应有名称、目录、页码、说明，以便查找核实。凡引用复印资料必须有复印时间，日期，复印人签字，复印单位的公章，并注明原件存放的位置和索引。

3、工程技术资料的编制流程:工程技术资料应采用国家统一的格式、表格。

对于工程质量保证资料、工程分部分项评定资料、工程技术资料，应先由施工单位按照相关规定编制、填写，然后报监理公司审核。监理公司根据现场实际情况，对相关资料进行复核、确认，再由监理公司向建设单位工程部申报。建设单位对监理公司上报的工程技术资料进一步审核，根据资料的类型交相关负责人，包括总工办(材料部、造价部)各专业工程师的核实、给予签认，并留档备查，同时复回监理公司。对建设单位不须确认的工程资料，工程部存档即可返回。

对于施工管理资料，工程竣工资料，施工单位应向监理公司申报，经监理公司审查后会同监理公司的资料统一上报建设单位，建设单位统一审查、归档、移交社会档案管理中心。

4、工程技术资料应随施工进度同步收集、整理、整编，应做到齐全、准确、真实、可信，不得弄虚作假，对确认归档的资料，不得涂改、删除、更换，工程资料由工程部专人负责。

九、工程部档案资料入档序目

1、工程招投标资料

a、招标文件 ;b、招标答疑;c、标外文件;d、商务标;e、技术标;

f、中标通知书

2、工程竣工资料由施工单位按当地档案部门规定顺序整理。如:前期资料及设计变更图纸会审记录(原件)、各种检验实验资料、分部分项自检资料、竣工验收资料、竣工验收备案表(原件)等。

3、竣工图(有竣工图章内容齐全)

4、竣工工程结算书(造价咨询单位审查三家盖章)

入档的文件资料要按照有序、成卷、分类存放，便于查询、有条件利用的原则进行保管。

十、工程部档案资料的销毁

工程部接收施工单位报来的竣工工程档案资料，在本部存放时间为3年(从工程竣工备案之日起)，期满后由工程部综合业务主办人员办理相关手续，负责移交给综合办档案室。

工程部移交给综合办公室的档案，按照档案管理规定管理期限为50年，需要销毁时要办理销毁手续，逐级审批，监督销毁。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产工程部办公室电脑使用管理

适配人群	工程部员工，IT运维人员，部门管理员	使用场景	工程办公，系统维护，病毒防护
制定目的	电脑老坏，修起来贵，还耽误干活。想让大家小心用，少出问题，省点钱。
适用范围	工程部所有人，管办公室电脑怎么开、怎么用、怎么修。
职责分工	综合办盯机器和维修，个人管自己那台，部门经理批外人用机。
禁止行为	不能乱拆硬件，不能乱删系统，不能插没杀毒的盘，不能打私人文件，不能上班打游戏聊qq。
检查与监督	出问题马上报综合办，不报就自己掏钱修；乱用被发现就批评或罚钱；综合办不定期查，月底前完成检查。

房地产公司工程部办公室电脑使用管理

一、公司电脑由部门委派专人负责管理、维护，综合办公室有权随时监督检查。

二、电脑操作人员应严格按照操作规范进行，如在使用过程中遇到问题或故障，要及时向综合办公室反映，以便请专业人员进行维修，以免造成机器损坏。

三、电脑上机实行责任制度，在个人上机过程中出现问题有其本人负责。具体分以下几个方面:

(一)个人强硬操作或拆卸电脑及配件造成电脑硬件损坏由本人负全部责任进行赔偿，费用自理。

(二) 由于个人操作不当而强行操作造成电脑软件损坏，致使电脑系统崩溃，由个人负责维修，费用自理。

(三)由于个人误操作致使电脑工作异常应及时向综合办公室反映，由综合办公室委托专人维修，否则由个人负责维修，费用自理。

(四)对于来自外部磁盘，使用前都应进行软盘杀毒，否则致使电脑感染病毒而系统崩溃，由肇事者负全责并进行维修，费用自理。

(五)以上情况如情节特别严重的工程部将根据具体情况进行经济处罚。

四、对电脑内部系统不得自行进行删除、更改数据等操作，需要进行相应的系统设置，应及时向综合办公室反映由专人进行操作;否则产生的一切不良后果有个人自行负责。

五、任何人不得利用工作之便，打印与工作无关的私人文件，若因特殊情况需要使用者，须要现经过部门负责人同意方可使用，如若违反将视情节轻重予以批评或经济处罚。

六、任何人不得在上班时间利用电脑玩游戏、登陆qq，一经发现，将按公司有关规定进行处理。

七、为了节约办公费用，使用电脑必须是工作需要，否则一律不准开机。

八、非本公司人员不准使用本部门电脑，因特殊需要，必须经本部门经理批准。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产企业erp信息化管理

适配人群	地产采购经理，成本合约总监，供应链负责人	使用场景	采购管理，成本控制，供应链协同
制定目的	企业管供方太多太乱，采购拖拉成本高，想用系统让反应快点、省钱省人。
适用范围	管采购部、成本部、供方对接岗，管材料招标、合同签批、付款审核。
职责分工	信息部搭系统，采购部填数据，财务部核单子，副总每月抽查报表对不对。
禁止行为	不准手写报价单，不准跳过系统直接签合同，不准用旧表格录数据。
检查与监督	6月前全公司培训，8月起强制用系统，漏录三次扣绩效，信息部每周导出异常单提醒整改。

房地产企业信息化管理(erp)

当企业管理告别泰勒时代，逐步向现代经济管理模式发展的过程中，由于电脑和网络的发展，促使企业的反应机制和协调手段进一步发展，逐渐诞生了最新的新经济理论。据新经济理论的学者研究发现，资本在进100年中对现代经济的贡献为15%，非知识化劳动的贡献率为19%，而知识、信息的贡献率却占到了66%。

房地产企业是一个以整合供方资源为主的企业，本身没有技术核心竞争力，他所涉及到的供方达到三、四十家，属于资金和密集型产业，如何通过供方的科学管理而进行合理的采购并对成本环节进行有效控制，是决定房地产企业最终获利多少的一个关键，也是企业能否生存发展的一个前提。

在这里我们讲信息化管理应该首先讲的的是企业信息化管理的核心erp(enterpriseresouricesplanning).erp是一种适用与生产流通企业的具有代表性的管理技术，他是根据市场的需求对企业内部以及供应链上的各个环节的资源进行全面规划，统筹安排和严格控制以保证人、财、物，信息等各类资源得到充分合理的应用，erp是现代经济管理思想的产物，它将许多现代管理方法，体现在erp软件系统中，成为房地产企业的致胜的一个法宝。

信息化管理能有效进行供方控制，其收益分析如下:

1.降低交易成本:96年，杰克韦尔奇在ge中率先通过internet建立了联机采购系统(tpn)，将企业的采购项目在世界招标将采购过程由7天缩短为1天，相关人员减少60%，由于接触广泛，引起了更大的竞争，材料费下降达20%，其架构应当是"平面无限大，层次相当少，总部是大脑，网络是神经末梢"。

2.企业流程再造(bpr):从价值链的角度出发，对企业流程中不能增值环节进行彻底改造海尔集团在组织结构上形成丽权明确的五个层次的管理体系。集团总部是投资决策中心，各事业本部是经济决策中心，各事业部是利润中心，生产为成本控制中心，员工为质量控制中心。通过海尔bpr案例，我们可以清楚地看到，按照信息化管理对企业的要求，各个部门都进行了相应的改造，明确地产生的管理层次而房地产企业所要依随的方式更应该是趋向于扁平化的组织结构，由传统的"金字塔"式转型为扁平式，从而充分发挥信息化的综合效能，提高企业的管理效率，保证企业的长期稳定发展。

3. 有效的控制买卖双方的溢价能力:假如存在这样一种情况:原材料涨价而销售商逼你让利，企业在两边的挤压下还能活吗但是当crp系统建立以后，有与卖方建立长期的供货关系，控制卖方溢价，在买方建立相应机制，控制买方溢价。

erp是现代经济理论下的成果，是由创新理论到人力资源管理理论到现代经济学到新增长理论的实践，对于现代大型企业也许是一个方向，而对于中小型企业，也有一定的借鉴意义和指导方向。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产区域工程全成本管理操作手册

适配人群	成本合约岗，设计管理岗，工程管理岗	使用场景	项目可研，方案设计，扩初设计
制定目的	项目成本老超支，想管住花钱，让每个环节都按计划来，保证最后能赚到钱。
适用范围	所有e区域开发的项目，管前期费、建安费、市政费、配套费这四项花的钱。
职责分工	经济合同部牵头干活，设计、工程、前期、营销、客服、财务各管自己那块，总经理办公会拍板大事。
禁止行为	成本目标定了就不能随便加，要改得开会批；设计不能光图好看，得按限额来；签证变更要算清楚影响多少钱。
检查与监督	分可研、方案、扩初、施工图四个阶段定目标，每月跟踪花多少，每季出分析报告，超了马上预警，不改就通报批评，年底算总账。

e地产区域工程全成本管理操作手册

一、目的

为了对项目工程成本实施有计划、按程序管理，明确项目工程成本责任部门的职责范围，规范成本控制步骤及方法，以期达到项目成本合理控制的目标，保证项目合理经济效益，特制定本工程成本管理操作程序。

二、适用范围

本程序适用于e地产e区域事业部下属各公司开发建设的所有项目的工程成本管理工作。

三、定义

1. 工程成本包括项目的前期工程费、建安工程费、基础设施工费(大、小市政)、配套设施费，统称为四项费用。

2.本操作程序中所述各部门，均指各城市(项目)公司各对应部门。对于未独立设立成本管理部的公司，其职责由事业部经济合同部代替;对于未独立设立设计管理部的，由事业部研发中心代替。

四、工程成本管理的基本原则

1、强调目标管理的原则:根据项目开发的不同阶段，分别建立不同阶段工程成本目标，并以前一阶段的成本目标作为后一阶段项目进展的成本控制依据。

2、强调统一管理、分类控制的原则:工程成本由事业部经济合同部进行统一管理，依据各部门的部门职责进行分类控制。

3、强化全过程成本动态控制的原则:项目工程成本目标确定后，成本管理相关责任部门应随项目开发进程，对项目实际发生成本进行动态跟踪、统计、分析，及时发现、预警并纠正异常成本情况，确保项目成本控制在规定的范围内。

4、强调成本管理目标严肃性的原则:最终成本目标一旦确认，原则上不允许超成本目标变更建设标准，如需变更，需经事业部总经理办公会审批。

五、公司各部门在工程成本管理中的职责

1.事业部总经理办公会

1)批准项目的工程成本控制目标;

2)批准工程成本管理制度;

3)审批单项成本目标超10%(含10%)以上、或虽单项成本目标不超10%(含10%)但对总成本目标的影响超过2%(含2%)以上、或虽单项成本目标对总成本目标的影响不超过2%但多项成本目标的总计已超总成本目标5%(含5%)以上的工程成本目标调整事项。

2.设计管理部

1)前期费用中的设计费用及与设计相关的咨询费用的成本目标制定和控制的主责部门。

2)在项目的各阶段及时制定设计费用及与设计相关的咨询费用的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。

3)提供项目可研、投资分析、控规及方案设计、扩初设计、施工图设计阶段进行成本测算所需的技术资料。

4)组织进行项目建设标准、新技术应用、主要设备选型等性价比的评定工作的编制。

5)参考经济合同部的成本控制建议指导设计单位进行限额设计。

3.经济合同部职责

1)前期费用中的工程咨询费的成本目标的编制和跟踪控制的主责部门。

2)工程成本制度体系的建设和成本目标执行情况评价及成本管理信息化平台建设的主责部门。

3)在项目建设的各阶段对由其主责的各类成本内容进行成本目标的编制和动态跟踪。

4)全面负责项目工程成本管理工作，组织编制、调整及汇总项目各阶段工程成本目标;

5)负责编制及动态调整三阶段设计(方案、扩初、施工图)的工程成本测算，提出成本控制建议书;

6)负责项目所用材料设备的前期调研，协助设计管理部进行项目建设标准的编制。

7)对设计变更及现场签证、工程业务指令的经济性、合理性进行分析评审。

8)施工过程中反映成本的动态情况，对成本目标动态跟踪分析、预警并提出纠偏建议。

9)按季编制各项目工程成本目标执行情况报告，提出成本预警及纠偏建议。

10)完成竣工后的项目成本数据库建立、成本总结与评估工作。

4.工程管理部职责

1)项目建安工程费、前期费用中的临时工程费、检测费用成本目标的编制和跟踪控制的主责部门。

2)现场签证成本控制的主责部门。按月对现场签证进行分类汇总及对形成原因进行分析后转经济合同部。

3)参与项目建设标准的制定，协助完成各阶段成本目标的制定。

5.前期市政部职责

1)前期费用中报批报建费用的成本目标制定和控制的主责部门;

2)基础设施(大、小市政)费用的成本目标控制的主责部门;

3)在项目的各阶段及时制定报批报建费的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。

6.营销部职责

1)前期费用中售楼处、样板间、围挡等营销类费用控制的主责部门。

2)负责组织项目定位，并根据项目定位参与编制项目建设标准。

3)负责项目产品销售价格的调研和预测，为项目利润目标及成本目标的建立提供依据。

7.客服部职责

1)物业相关费用、产权证件办理、客户维护等费用控制的主责部门。

2)在项目的各阶段及时制定相关费用的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。

8.财务部职责

1)成本归集及分摊原则的制定及税务筹划方案的主责部门;

2)负责确立项目利润目标，为确立项目成本控制目标提供依据。

六、项目各阶段工程成本目标的确立

1.项目可研阶段"工程成本估算目标"的确立:

1)依据营销部门提供的项目策划方案及项目市场调研结果、设计管理部提供的项目建筑指标编制项目工程成本估算。

2)原则上，以后各阶段的目标成本均应不应超过可研阶段的工程成本估算目标。

3)工程成本估算目标确立后，经济合同部应编制《方案设计成本控制建议书》用于指导项目方案阶段设计。

2.项目方案设计阶段"工程成本计划目标"的确立:

1)工程成本计划目标应依据已批准的工程成本估算目标编制;

2)设计中心应提供经批准的控制性规划、方案设计和建筑设计思想、方案设计汇报成果;

3)经济合同部依据设计中心提供的设计成果，以及进一步的市场调研结果组织编制"工程成本计划目标"。

4)如工程成本计划目标超出工程成本估算目标，须经项目总经理批准后方可作为下一阶段的设计的成本控制依据。

5)"工程成本计划目标"确立后，经济合同部应编制《扩初设计成本控制建议书》用于指导

扩初阶段设计。

3.项目扩初设计阶段"工程成本初步目标"的确立:

1)"工程成本初步目标"在扩初设计成果完成后，由经济合同部组织在修正"工程成本计划目标"的基础上形成;

2)"工程成本初步目标"在确立前设计中心应组织成本、工程、市场营销等相关部门编制项目产品建造标准，营销部门应做好产品销价预测，财务部应做好成本归集及分配方案。

3)经济合同部依据扩初设计成果及本条第2)款各部门提供的资料组织编制"工程成本初步目标"。

4)如工程成本初步目标超过了工程成本计划目标，须报项目总经理批准，批准后的工程成本控制目标作为下一阶段成本目标确立的控制依据。

5)经济合同部在编制完"工程成本初步目标"后，应编制《施工图设计阶段成本控制建议书》，用于指导下一阶段施工图设计。

4.项目施工设计阶段"工程成本控制目标"的确立:

1)施工图设计完成30天内，经济合同部应负责细化及修正成本初步目标并进行合理成本分配，形成项目最终的"工程成本控制目标"

2)如"工程成本控制目标"超出"工程成本初步控制目标"，须报项目总经理审批。

最终的工程成本控制目标应报事业部总经理办公会批准后执行。经批准后的工程成本控制目标作为工程实施成本控制依据。

3)经批准后的"工程成本控制目标"由各项目公司总经理签发，报事业部经济合同部备案。

七、项目工程成本控制方法和手段

1.限额设计

从方案设计开始，设计管理部应联合经济合同部对项目的关键性指标进行限额设计，具体指标包括如下:

1)钢筋含量指标

2)砼含量指标

3)砌筑含量指标

4)建筑体形系数指标

5)窗墙比

6)低效资产(如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程)等设计指标

7)公共配套设施(地下室车库、会所、商业、娱乐等)的建筑规模指标

2.方案比选

项目建筑方案确定以后，设计管理部应组织采购、工程、成本等相关部门对下列内容进行方案比选，选择技术经济指标最优方案后进行扩初及施工图设计。

1)工程的结构方案;

2)土方平衡方案;

3)地基处理方案;

4)基础形式选择方案;

5)建筑内墙选择方案

6)材料、设备类型选择方案;

7)外立面选材搭配方案。

3.合理制订项目实施规划

在项目方案设计完成后，各项目总经理应组织参与工程项目的各部门，根据自己的业务范围制订项目实施规划，用于指导并推动项目进展，控制项目周期成本。具体包括:

1)设计委托及进度控制规划

2)项目合约规划

3)项目资金使用规划

4)项目招标、采购进度规划

5)工程施工进度规划

4.针对项目特点编制项目成本控制实施办法

项目规划开始，经济合同部应组织设计、工程、采购等相关部门针对项目所在位置、具体特点、管理模式等不同，编制项目成本控制实施办法，用于指导项目建设过程中的成本控制。成本控制实施办法应包括以下内容:

1)项目成本控制实施的组织体系

2)项目成本控制的主要实施要点(包括控制的主要内容、控制手段及责任部门)

3)项目成本控制保障措施等

5.项目施工过程进行全面动态跟踪及评估

在项目实施阶段，依据已制定的项目成本目标，逐项跟踪成本目标执行情况，及时提出预警，按季编制成本动态分析报告，必要时提出成本目标调整方案。具体做法如下:

1)即时跟踪设计变更及现场签证，每月逐单计算造价影响额;

2)每月25日前，财务管理部将项目已付款情况汇总，并转经济合同部;

3)每月25日前，工程管理部将项目"甲供"材料情况汇总，并转经济合同部;

4)经济合同部每月1日前形成上月项目成本执行情况报告。

5)必要时，在每季度初提出成本目标调整方案及原因分析

6.严格进行工程竣工结算的审核

实行二级审核制度，确保竣工结算的合理性和真实性。

7.做好项目竣工后成本控制目标执行情况后评估

八、工程成本管理相关记录文件

1.项目各阶段工程成本目标表，具体包括:

1)《项目工程成本估算目标表》

2)《项目工程成本计划目标表》

3)《项目工程成本初步目标表》

4)《项目工程成本控制目标表》

2.项目各阶段成本控制建议书，具体包括:

1)《方案阶段成本控制建议书》

2)《扩初阶段成本控制建议书》

3)《施工图阶级成本控制建议》

3.限价设计及方案比选报告，具体包括:

1)《项目限额设计指标表》

2)《方案比选评估报告》

4.项目实施规划，具体包括:

1)《设计委托及进度控制规划表》

2)《项目合约及采购进度控制规划表》

3)《项目资金使用规划表》

4)《工程施工进度规划表》

5.《项目成本控制实施办法》

6.《各季度项目成本分析报告》

7.《项目竣工成本控制目标执行情况报告》

九、其它

1.本操作程序自下____年4月15日起执行，如本操作程序的相关规定与各公司目已有制度相矛盾的，按本操作程序执行

2.本操作程序由事业部经济合同部负责解释和维护。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产公司《员工手册》：公司管理政策

适配人群	开发项目经理，案场销售主管，工程部工程师	使用场景	人才选拔，项目执行，客户服务
制定目的	公司刚起步，人多事杂，怕大家干劲不足、方向不一致，想让新人快上手，老员工更团结，一起把活干好。
适用范围	所有正式员工，管日常做事态度、沟通方式、任务执行这些事儿。
职责分工	hr牵头组织学习，部门主管盯着落实，总经理抽查看有没有走样。
禁止行为	不准推活甩锅，不准光说不练，不准背后议论同事，不准应付打卡式干活。
检查与监督	入职一周内学完手册，每月小组互评打分，没做到的第一次提醒，再犯扣绩效分，季度汇总通报。

房地产开发公司《员工手册》:公司管理政策

第三章公司管理政策

用人原则:

*让最适当的人去担任最适当的职位

用人标准:

*品格专业能力潜能责任感进取心积极性凝聚力=zz员工

工作要求:

*互助、沟通--每天多一点

*好事、实事--每天多一点

*创新、贡献--每天多一点

*恒心、斗志--每天多一点

*学习、进取--每天多一点

*执行、落实，不要找任何借口!

管理目标:

*带领快乐的员工，营造客人的快乐!

*用我们百分百的努力，争取客人十分的满意!

团队意识:

*公司的事情，我有责任!

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产档案管理职位描述

适配人群	档案管理员，档案专员，资料管理员	使用场景	档案调阅，档案归档，档案保密
制定目的	以前档案乱放乱借，找起来费劲还容易丢。想让每份文件都有位置、有记录、有去向。
适用范围	管档案员，管集团所有纸质和电子档案，包括整理、装订、借还、摆放。
职责分工	档案主管牵头定流程，档案员每天干活，行政部每月抽查，人力总监年底看执行情况。
禁止行为	不准不登记就拿走档案，不准把密级文件外传，不准堆在桌上不管，不准删改原始目录。
检查与监督	下周起用新登记本，档案员填完交主管核对，行政部每月5号查本子和现场，漏记一次提醒，三次扣绩效。

岗位职责:

1、负责集团内部档案管理，编目、鉴定、统计、排列和检索编制工作;

2、负责日常档案的管理和装订;

3、负责档案、资料调借工作，严格履行档案出入手续，准确掌握档案动态;

4、明确档案利用工作的目的，正确处理好利用和保密的关系，增强保密观念;

5、保持集团档案资料摆放整齐、科学有序;

6、完成领导交办的其他工作。

任职要求:

1、本科以上学历，档案管理类相关专业;

2、熟悉档案管理办法，熟练使用各种办公软件;

3、工作严谨、有责任心、细致耐心、保密性强、有团队合作精神。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：c房地产公司管理策略

适配人群	人力资源专员，项目负责人，一线主管	使用场景	人才选拔，日常执行，团队协作
制定目的	公司想让员工更开心，客人更满意，大家做事更有劲头，别老推脱找借口。
适用范围	所有z公司员工，日常协作、沟通、执行、学习这些事。
职责分工	部门主管带头做榜样，同事互相提醒，hr定期看大家做得咋样。
禁止行为	不准推活儿不干活，不准光说不练，不准不帮同事，不准不听安排瞎搞。
检查与监督	每天晨会简单说进展，主管每周抽查三次，月底总结，连续两次没做到要谈心补课。

z房地产公司的管理策略

用人原则:

让最适当的人去担任最适当的职位

用人标准:

品格专业能力潜能责任感进取心积极性凝聚力=z员工

z工作要求:

互助、沟通――每天多一点

好事、实事――每天多一点

创新、贡献――每天多一点

恒心、斗志――每天多一点

学习、进取――每天多一点

执行、落实，不要找任何借口!

z管理目标:

带领快乐的员工，营造客人的快乐!

用我们百分百的努力，争取客人十分的满意!

z团队意识:

公司的事情，我有责任!

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产现场管理台帐作业指导书

适配人群	资料员，土建工程师，设备工程师	使用场景	项目现场，工程例会，进度管控
制定目的	留下工作痕迹，方便查事情、总结教训、防止出错、留证据用。
适用范围	现场办公室布置、施工日记、联系单、拨款表、月报、材料申购、会议纪要、图纸收发等。
职责分工	资料员管图图表册登记；工程师填联系单和申购表；项目经理签发；成本岗管拨款和合同资料。
禁止行为	联系单原件不能借；气象记录不能漏登；进度表不能超旬不更新；图纸收发当时不登录不行。
检查与监督	资料员每天记气象，每旬更新进度表，每月5号前交月报，没做到扣绩效，主管每周查台账，月底通报问题。

现场管理台帐作业指导书

1.作业目的

所有的作业必须留有痕迹，这不仅是现场项目管理的基本素质，也是科学化规范化管理的体现。实践证明:积累详实的信息资料是提高员工业务水平的途径，是避免工作差错的手段，是索赔和反索赔的证据，是总结经验教训的素材。

2.主办岗位(详见作业描述)

3.作业描述

3.1现场办公室标准化布置

甲方工作人员岗位职责表

图幅:a2。材料:保丽板加塑料边框白底蓝字，每岗位一块，由公司统一制作，集中张挂在现场办公室。内容:岗位名称、姓名、任期、职责。

施工现场平面布置图

图幅:a1。材料:保丽板衬底加塑料边框，可直接利用a1图幅的规划总平面图裱糊。由资料员负责落实绘制和修改。

气象记录图表(附表式)

图幅:a2。材料:保丽板衬底加塑料边框，白纸裱糊，按日历天编制表格，记录每天的平均气温和晴阴雨情况，每天由资料员负责登录。

工程进度表(附表式)

图幅:a0或a1。材料:保丽板衬底加塑料边框，表示方法:每幢两条直放图形，分别表示结构和装修进度。每隔一旬由资料员负责注记。

3.2施工日记(附样页)

由公司统一制作，每项目中每岗位一册，每工作日一页。记载内容:日期，气象，工作事项及完成情况，需要记录以备日后查考的事项。

3.3工程联系单(附样页)

由公司统一制作，一式二联。记载内容:所有对外单位的书面要求、承诺、说明、陈述均应编制工程联系单。由土建工程师和设备工程师编制，项目经理签发，其中一份送达对方，另一份经对方落笔签收后交回资料员编码保管。如业务需要可以复印，原件不准借用。

3.4工程拨款申请表(详见作业指导书附表二)

由成本控制岗位依据合同负责填报，经投资监理确认，项目经理签发后由财务部拨付，特殊拨款须经总工程师，总经济师和总会计师签字同意(详见作业指导书 )。

3.5工程拨款汇总表(附表式)

由成本控制岗位登记每次拨款，并与财务部每月提交的合同执行情况汇总表核对。

3.6工程月报(附表式)

由项目经理在下月5号前填报总工程师。

3.7甲供(包括甲方指定)材料设备申购表(附表式)

由土建工程师和设备工程师填报，项目经理签发，三总师会签后交回项目经理执行。

3.8会议纪要

(详见作业指导书《编制会议纪要》)。

3.9图纸收发登记册(附表式)

由资料员在收发当时负责登录。

3.10非本公司制作的表式

3.10.1技术核定单

由总包单位编制，一式四份，总包执二份，监理一份，甲方一份由项目经理签收并指令相关人员处置。

3.10.2预算决算资料

由成本控制岗位保管和使用。

3.10.3合同(包括招标投标文件，索赔和反索赔文件)

所有合同正本由资料员保管，副本由成本控制岗位使用，其他岗位如需要可复印。

3.10.4施工图纸

详见作业指导书《图纸管理》。

3.10.5设计变更通知单

由资料员签收和保管，并按工种复印给现场工程师。

3.10.6供应商样本资料，报价单和实物封样

分成土建和设备两类，分别由土建和设备工程师整理保管和使用。

3.10.7监理报告

正本由资料员保管，副本交项目经理使用。

3.10.8各配套部门的审批文件

正本由资料员保管，其他岗位如需要可复印。

房地产代理公司项目管理问题座谈会：房地产图纸管理作业指导书

适配人群	现场资料员，项目经理，现场工程师	使用场景	设计文件交接，竣工图底图移交，现场图纸借阅
制定目的	图纸老丢老错，影响施工进度。要保证收发快、登记全、废图清零、不丢不乱不差。
适用范围	现场资料员管所有设计图纸和资料，从收进来发出去到存档归还全过程。
职责分工	项目经理盯着别出错，资料员天天干收发登记存档，工程师收到图必须先交资料员。
禁止行为	原件不能离眼，借图不签字不行，废图不准乱扔，a4废图必须裁半再用。
检查与监督	资料员做登记册，项目经理配柜子贴标签，每月查一次登记和实物，漏登少图扣绩效，补不齐要写说明。