某物业项目二次装修管理作业指导书（优选10篇）

某物业项目二次装修管理作业指导书

适配人群	物业主任助理，护管巡逻员，维修技术人员	使用场景	住宅装修，动火作业，施工出入
制定目的	怕装修乱来伤到房子结构，影响邻居安全，弄脏环境，想让装修安安全全顺顺利利。
适用范围	管**居所有业主的装修事，盯施工、材料、人员进出这些活儿。
职责分工	主任助理批申请、查现场、做验收；收费员收钱；维修员查水电线路；护管队天天巡逻看火不火、乱不乱。
禁止行为	不准私拉电线接煤气，不准烧焊不办票，不准周末吵人，不准乱倒垃圾烧东西，不准损坏消防器材。
检查与监督	主任助理带着人按表检查，每天巡，每周报，发现不对马上叫停，没改完不给验收，扣押金或开罚单，月底汇总问题。

物业项目二次装修管理作业指导书

1.0目的

通过人员巡查，对房屋装修实行依法管理，及时发现施工存在的问题，维护房屋的整体结构及用户利益，确保房屋安全使用及其使用寿命，并防止产生环境公害和危及人身安全的隐患存在。

2.0适用范围

适用于**居业主的装修管理及现场巡查管理。

3.0职责

3.1管理处主任助理负责办理业主(用户)装修申请的审批，并对装修过程进行巡查监管及装修验收工作。

3.2管理处收费员核收装修应缴费用。

3.3管理处维修人员负责对装修线路、用电设备进行检查、监督。

3.4护管队负责装修过程的巡查、监督。

4.0作业用具

安全帽、绝缘鞋、水靴、测电笔、手电筒等器具。

5.0作业准备

管理处准备《装修申请表》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》、《装修登记表》、《房屋装修承诺书》、《施工人员出入申请表》、《临时动火作业票》、《装修承造商施工保证书》、《装修许可证》、《**居住宅装修管理规定》等表格和资料。

6.0作业内容

6.1装修申请手续办理。

6.1.1由业主(用户)准备以下a-f项资料，交管理处审核。

a、入伙通知书/购房合同/租房合同;

b、装修设计方案/设计图纸;

c、装修施工单位营业执照;

d、施工人员身份证及相关资料;

e、代理装修证明及代理人身份证;

f、其它相关资料、文件。

6.1.2管理处主任助理对业主备齐的资料及《装修申请审批表》的内容进行审批，留存有关资料或复印件。

6.1.3向业主发放《装修管理规定及注意事项》，指导业主填写《装修申请表》。

6.1.4告知业主和施工单位，在装修过程中，管理处对装修质量、涉及健康与安全、环境保护的要求，并要求其签署《房屋装修承诺书》、《装修承造商施工保证书》、《治安、消防责任书》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》。

6.1.5管理处主任助理核算业主装修各项应缴费用，指引业主到收费室缴纳相关费用。如业主未缴清费用，管理处则不允许进入现场施工(经公司领导特批除外)。

6.1.6施工单位负责人填写《装修人员出入申请表》，向管理处提供施工人员身份证复印件及相关资料，办理装修施工人员《施工人员出入证》。

6.2二次装修现场管理

6.2.1治安、消防管理

6.2.1.1护管队巡逻人员负责对二装现场治安、消防、环境保护、安全文明施工等检查管理工作。如发现有违规行为，应立即予以制止或要求其即时整改。若未及时整改，应向领班、管理处主任助理汇报，由管理处主任助理依据《治安、消防责任书》中的相关条款发函并处理。

6.2.1.2工程如需动明火作业，施工单位动火作业人员应持有效操作证到管理处填写《施工临时动火作业申请表》，并在动火现场配备1~2瓶灭火器。在动火人员妥善处理动火现场后，管理处可发放《临时动火作业票》，并随时关注现场情况。

6.2.2装修过程施工人员出入、物品进出及堆放控制

6.2.2.1施工人员持管理处办发的本人有效《施工人员出入证》进入小区施工。

6.2.2.2施工单位需要加班时，应到管理处填写《装修加班申请表》，经管理处主任审批后通知护管队，由护管班长按表放行施工和定时清场。

6.2.2.3装修所用材料、工器具、设备等物品的出入应填写《物资出入放行单》，经业主签字确认后，交管理处主任审核批准，门岗队员根据实际物品的种类进行控制。

6.2.2维修人员检查内容:

6.2.2.1墙外人行道地表应无沉降、损坏现象;

6.2.2.2施工人员进入工地要戴安全帽及其它防护用品;

6.2.2.3施工人员不能私自接驳水、电、煤气。如确需接驳供水设施，须经管理处同意，接驳供电、供气设施要分别提供供电局、煤气公司的施工许可证;

6.2.2.4装修施工用电应提前七天向管理处申报，并说明电器、工具的种类、负荷、使用时间，并提供特种作业人员的操作证;

6.2.2.5施工期间的临时线路要按《广东省临时线路架接标准》执行，不许乱接乱拉，必须配备临时配电盘。

6.2.2.6施工期间，不得损坏、挪用小区公共消防器材、移动消防设施;严禁工地长流水，造成水资源浪费。

6.2.2.7工地烧焊作业要先向管理处申请，办理《动火作业票》，确保线路符合安全规定，周围无易燃易爆物品，不妨碍行人，烧及草地、树木等。审批后由持证作业人员进行动火作业。

6.2.2.8灭火器配备:每100m2≥2*2kg干粉灭火器(杜绝使用1211灭火器)，灭火器的压力指示应在蓝色区域。

6.2.2.9一旦发生上述各项问题之一者，要立即进行停工整改，经确认无误并由管理处同意后方可施工。

6.3装修工程完工后，由管理处主任助理对装修工程进行验收，确定无违章现象。

6.4装修工程验收完毕，管理处主任助理督促施工队交回《临时出入卡》，《装修许可证》，此时办理退回押金手续。如存在不符合审批要求现象应立即指出限期整改，并根据情节填写《违规装修处罚通知单》给予相应处罚。

7.0作业要求:

7.1噪音控制:

7.1.1 噪音施工必须安排在每周一至周五下午14:00~18:00进行，周末所有施工时间段不准有任何噪音施工。

7.1.2 所有施工噪音音量不准超出50分贝。

7.1.3 所有超出规定标准分贝的施工必须向管理处提出书面申请，经管理处征询全体业主后方可执行。

7.1.4 施工噪音的监测由品保部负责。

7.2 粉尘控制

7.2.1 所有的袋装水泥不准进入小区，如果有涉及到水泥浇筑施工时，必须调配后方可进入小区。

7.2.2 直接在尘土上施工时必须泼洒少量水，防止尘土飞扬。

7.2.3 所有单位在施工前必须在房屋的周围采用一定的防护措施，以防止噪音、粉尘扩散。

7.3 安全作业措施

7.3.1 所有施工单元必须有注册资质，并留存复印件。

7.3.2 所有施工作业管理处有权进行安全检查，对漏水、漏电、漏煤气等安全隐患要及时制止并限

期整改。

7.3.3 对消防设施、设备配备情况要及时检查。

7.4 环境污染控制

7.4.1 严禁漏水、漏油车辆进入小区。

7.4.2 在施工现场不允许焚烧杂物、垃圾等物品。

8.0 相关文件及记录

《**居住宅装修管理规定》

《装修申请表》

《房屋装修承诺书》

《装修承造商施工保证书》

《承诺书(施工事故及第三者责任)》

《装修许可证》

《装修登记表》

《施工人员出入申请表》

《临时动火作业申请表》

某物业项目二次装修管理作业指导书：某物业项目管理处主任岗位说明书

适配人群	项目管理处主任，客服部主管，工程部主管	使用场景	物业项目管理，装修审批监管，投诉处理响应
制定目的	怕主任不熟悉业务瞎指挥，想让新来的也能快速上手干活，把小区管得更稳当些。
适用范围	管管理处主任一个人，管小区日常、装修审批、投诉处理、员工考核这些事。
职责分工	总经理盯着看，主任自己干，各部门主管配合执行，公司人力部不定期查落实情况。
禁止行为	不能擅自改合同条款，不能私自批装修，不能对投诉拖着不回，不能乱用奖惩权。
检查与监督	主任先学岗位说明书，两周内签确认书；每月由人力部抽查工作记录；没做到就约谈补课，三次不过调岗。

物业项目管理处主任岗位说明书

岗位名称:管理处主任年龄:25-45岁

岗位条件

基本条件理想条件

文化程度大专文化程度本科以上学历，中级以上职业技术资格

资历三年以上物业管理经验从事相似工作二年以上

个人素质责任心强，管理、组织、沟通与协调能力较强，持有物业管理部门经理上岗证。有丰富的物业管理、工程管理工作的实践经验，文字处理能力强。精通一门外语

健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作

岗位职责

1、对管理处日常事务工作有决策权和指导权，领导员工完成公司下达的责任目标;

2、执行国家、地方政府有关物业管理法律、法规文件及行业管理要求，协调好与政府相关职能部门的公共关系;

3、执行公司的各项规章制度，负责管理处工作计划制定并上报公司核准。按照物业管理委托合同的要求开展工作;

4、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感

5、负责所辖物业的装修审批，违章和投诉的处理工作;

6、对管理处所管小区的整体服务质量情况负责;

7、对管理处所属小区的财务情况有监督职责;

8、对管理处部门主管级员工使用有人事建议权，对主管以下员工使用有人事决策权;

9、完成总经理交办的其它工作。

领导职责

对管理处工作负领导责任

工作关系

直接上级总经理直接下级客服部主管、工程部主管、安保队长

权力范围对管理处所属各部门员工的考核、依据制度进行奖惩

某物业项目二次装修管理作业指导书：xs物业项目报修管理程序

适配人群	值班工程师，设备维修员，设备部经理	使用场景	用户报修，现场确认，维修验收
制定目的	用户报修要快点处理，服务流程得有规矩，让大家用着舒服。
适用范围	值班工程师、设备部的人，管报修登记、现场修、签字确认这些事。
职责分工	值班工程师记单子发通知，设备部的人去修，经理盯着修得好不好。
禁止行为	不许漏记报修，不许拖着不通知，不许修完不找用户签字。
检查与监督	值班工程师每天查单子，月底交汇总表；没按时交扣绩效，三次出错调岗培训。

物业项目报修管理程序

尽快处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。

职责

a.值班工程师负责记录报修内容，并通知设备部相应人员。

b.设备部人员负责报修内容的现场确认与维修。

c.设备部经理负责维修工作质量的监督与评审。

工作程序

a.值班工程师接到报修要求时，及时填写《设备报修单》。

b.值班工程师将填好的《设备报修单》及时通知相关人员。

c.维修人员对用户报修内容进行现场确认后进行维修。

d.维修完成后，维修人员应请用户检查合格后在《设备报修单》上签名确认。

e.维修人员将用户签名确认后的《设备报修单》送回值班工程师处。

f.值班工程师负责每月《设备报修单》的汇总、统计工作，填写《月报修单汇总表》及《月报修单统计表》。

某物业项目二次装修管理作业指导书：某物业项目护管员岗位管理程序

适配人群	护管员，安全督查，巡查岗	使用场景	封闭式小区，商业区域，停车场管理
制定目的	想让护管员队伍更专业，把安全保卫和消防工作干好，让小区大厦更安全、更有秩序。
适用范围	管各管理处的护管员，管访客登记、车辆管理、消防巡查、突发事件处理这些活儿。
职责分工	安全主管定计划、带培训、查问题；督查盯落实、查岗、记违纪；班长每天检查本班人干活情况。
禁止行为	不能放危险品进小区，不能贪污停车费，不能不登记访客，不能让消防通道堵着，不能不填巡查记录。
检查与监督	主管每周查，督查天天看，班长每班查，填表要当天交，没做到就记违纪，三次违纪要谈话，月底考评打分。

物业项目护管员岗位管理程序

1.目的

建立一支训练有素的安全防范专业队伍，明确护管员各岗位职责，负责所辖区域的安全保卫和消防工作，确保辖区的安全及良好秩序。

2.范围

适用于公司各管理处对护管员的管理。

3.安全管理工作内容

3.1治安管理:登记访客(适用于封闭式小区、大厦)，控制无关人员进入所辖区域;核查出入人员、车辆所携带的物品，防止物品丢失及危险品进入所辖区域;协助公安执法部门查处案件，查禁违法行为。

3.2停车场及交通管理:对车辆进行管理，防止辖区内停放的车辆遭受破坏、盗窃及未经许可停泊;调节、疏导人、车流量，防止所辖区域秩序混乱和交通堵塞。

3.3消防安全及卫生管理:巡查小区公共设施、设备、消防器材的完好情况，协助保持小区环境卫生。

3.4突发事件及违章处理:随时发现、处理、控制突发事件现场，防止事态恶化;按规定程序查处违章行为。

4.方法和过程控制

4.1安全主管

4.1.1负责布署安全保卫工作，督导检查本部门的工作落实情况，发现安全问题，及时向经理汇报。

4.1.2负责组织督查、班长及护管员的在职培训和业务军体技能训练，提高本部门员工的综合素质，每周定时召开安全研讨会或工作例会。

4.1.3督导检查辖区内安全、消防设施的使用情况，定期组织消防知识培训，定期或不定期的组织消防实战演习和综合演练，不断提高护管员的防火意识和灭火作战技能。

4.1.4负责小区(大厦)护管员巡逻路线及岗位设置的制订，并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法，经常组织各种突发事件处理的演练，每季度至少进行一次紧急集合，不断提高护管员的职业敏感度和处事应变能力。

4.1.5配合有关部门处理辖区内各类违法违章行为、突发事件，调解业主、住户间的纠纷，配合公安等执法部门做好辖区内的治安消防管理工作。

4.1.6根据工作需要，不定期带领督查就辖区内的安全工作对住户进行回访，听取住户对安全工作的意见和建议，借以改进工作方法。

4.1.7组织本部门员工开展业余文化活动，加强班组之间的协调配合，合理调配人力资源。

4.1.8每周检查本部门员工的管理情况，及时处理违纪行为，并通知督查记录在《员工违纪处理记录表》中。

4.1.9负责本部门员工的月度考评工作，并将考评情况及时通知被考评人，以便其改进不足之处。对于本部门员工的录用、转正、升职、嘉奖等具有审核建议权。

4.2安全督查

4.2.1协助安全主管做好日常管理和培养业务骨干的工作，参与制定各项安全管理制度。

4.2.2督促检查安全管理工作的实施与落实情况，负责内务管理并及时了解本部门员工的思想动态，遇疑难问题及时向主管汇报。

4.2.3具体负责班长、护管员的业务知识、军体技能培训及不定期检查，发现问题及时召开班组会通报并进行整改。

4.2.4每天检查各班在岗工作状况、各项管理制度、质量记录、安全防范措施落实情况等，发现问题及时处理并向主管汇报，将有关情况记录在《护管员交接班记录表》和《员工违纪记录表》上。

4.2.5协助主管根据工作需要调整工作流程并确定临时巡逻路线及岗

位设置。

4.2.6配合公安执法部门查处辖区内的各类违法、违章行为，做好辖区内的治安、消防管理工作。

4.2.7定期对辖区内的消防设备、器材和自动监控设施进行测试、检查，发现问题及时上报解决。

4.2.8每日检查护管员的内务管理，及时处理违纪行为并做好相关纪录。

4.2.9负责班长、护管员的月度考评工作，将考评情况及时通知被考评人，对班长、护管员的录用、转正、嘉奖、惩处以书面形式呈主管审核。

4.3检查员(班长)

4.3.1对本班各岗位工作负责，每日须检查各岗履行职责情况，主要包括:考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程、精神面貌、服务礼仪等，并在《护管员交接班记录表》上予以记录。

4.3.2熟悉掌握小区(大厦)的整体状况，妥善处理各种突发事件，超过权限的及时向督查或主管汇报，并向指挥监控中心汇报进展情况。

4.3.3负责各岗位记录表格、停车卡及凭证的领用发放，相关质量记录的收集检查，并装订成册及时上缴部门。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴部门，经核实后统一上缴管理处。

4.3.4监督辖区内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况，发现问题及时与指挥监控中心联系维修事宜。

4.3.5负责本班护管员的岗前培训和内务管理工作。

4.3.6及时收集、整理顾客的意见和建议，统一上报管理处。

4.3.7关心了解班员的思想和生活动态，充分调动班员的积极性和主观能动性，对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。

4.3.8及时协调班组与其它部门的工作衔接和配合，共同做好管理工作。

4.3.9实行"班前点名、班后点评"制度，监督本班人员做好交接班工作，对本班护管员的工作状况具有初步考核权。

4.4巡查岗

4.4.1按照巡逻路线、巡查点进行巡查，灵活机智，发现问题及时记录、报告，对可疑人员及时进行盘查清理。

4.4.2对所辖区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理，对道路泊车、停车秩序进行监管，检查车厢内存放物资，发现可疑情况或安全漏洞应及时作出处理和报告。

4.4.3按程序要求对装修户进行过程监督，对施工人员违章作业要及时制止并向班长或指挥监控中心报告，并联系装修管理员到现场处理。

4.4.4熟悉管辖范围内各种设施的位置，注意公用设施、绿地等情况，

发现违章或受破坏，及时处理并向指挥监控中心报告。

4.4.5监管辖区范围内公共卫生情况，发现不合格之处，及时通知相关人员进行处理。

4.4.6检查各路口消防通道是否畅通，消防设备器材是否完好无损，安全疏散标识是否醒目、正确，有无消防隐患。

4.4.7制止顾客、外来人员或管理处员工的违章行为。

4.4.8维护商业区域的公共秩序。

4.4.9将巡查中发现的问题和异常事件记录在《护管员巡查记录表》上，并由处理完成人签字确认。

4.4.10发现形迹可疑人员，必须及时通知指挥监控中心并密切监视、跟踪，如其有违法、

犯罪活动要设法抓获，并及时报告上级处理。

4.4.11发现火情，按照相关程序执行。

4.4.12巡查中如遇到外来人员参观，应观察其是否有管理处人员陪同，如没有管理员陪同，应礼貌的上前询问，并向指挥监控中心汇报。

4.4.13负责检查在岗人员的工作情况并记录。

4.5车场岗

4.5.1保障停车场秩序及道路畅通，礼貌地指挥车辆进出、按位停放。

4.5.2对进入车场的车辆进行外表检查，填写《停车场车辆情况登记表》，对未关车门或车窗者及时知会车主，发现可疑情况或不安全因素应及时作出处理和报告，并做好记录。

4.5.3爱护警用设备，随时保持治安岗亭及周围环境的整体卫生、设施、标识完好无损。

4.5.4配合其他岗位工作，做好交接班手续。

4.6车辆出入口岗

4.6.1严格执行小区停车场管理规定，实行《车辆进出凭证》或《停车卡》收发制度，一车一卡，认卡、认人方予放行。如换车、换人需车主陪同或亲笔委托并经登记相关资料后方可放行。

4.6.2正确引导车辆停放在指定区域，保持车场岗亭及其环境卫生、停车场的标识完好，制止非机动车辆或闲杂人员进入车场。

4.6.3对于大型车辆因公进入小区，如抽粪车等，须征得管理处同意后方可放入，并及时通知相关岗位，指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。

4.6.4对搬运物资的车辆，经与指挥监控中心核实后，凭管理处签署的物资搬运放行条给予放行，对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后，方可放行。

4.6.5根据市政府对停车场的管理规定，按标准对临时停放的车辆进行收费并开票据。

4.6.6负责岗亭对讲机、充电器、军大衣、雨衣、雨鞋的摆放整齐及卫生工作，妥善保管好相关票据及质量记录，爱惜使用警用器材。

4.6.7严禁贪污、挪用停车费，对区域内的违章违纪现象及时制止、上报或处理。

4.6.8认真完成交接班手续。

4.6.9对距本岗位的远处即可确认能予以放行的车辆，应提前启动道闸(对进入车辆应在启动道闸后立即进行车辆登记并在车辆到达车场道闸处5秒内完成登记手续)并放行，减少顾客因停车、交(取)票启步而造成的不便。

4.7人行出入口岗

4.7.1注意仪态仪表及工作形象，文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。

4.7.2认真做好来访人员登记工作，加强对外来人员的管理及追查。

4.7.3核查进入小区(大厦)的施工人员持有的《出入卡》，经检查后按指定通道放行。

4.7.4检查进入辖区人员所携带的物品是否安全，对危险品、易燃品、液化气瓶(有管道煤气的辖区)等要严禁其带入，并及时向上级报告。

4.7.5发现异常现象要及时通知有关人员处理，制止无关人员在区域逗留。做好物资放行的把关工作。

4.7.6正确使用各类设施、设备。

4.7.7注意收集顾客的意见和建议，及时向控制中心汇报并做好相关记录。

4.8出入口岗

4.8.1检查本部门员工和外来施工人员配带有效证件的情况，发现不符者，及时处理和报告。

4.8.2严禁危险品进入小区。

4.8.3对搬出小区(大厦)的物资进行核查，严格按照《物资搬运放行条》的内容进行操作，手续齐全后方可予以放行。

4.8.4保持通道畅通，发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开，同时通知其他岗位引起注意。

4.8.5做好外来人员的登记工作，妥善保管其有效证件，严禁无关人员出入小区(大厦)。

4.8.6协助配合其他岗位工作并认真完成交接班手续。

5.质量记录和表格

《护管员交接班记录表》

《护管员巡查记录表》

《护管员违纪记录表》

《出入卡》

《物资搬运放行条》

《来访人员情况登记表》

《公司进出人员登计表》

《停车场车辆情况登记表》

《车辆进出凭证丢失记录表》

《车辆进出凭证》

《消防演习情况记录表》

某物业项目二次装修管理作业指导书：物业项目仓库管理程序

适配人群	仓管员，部门经理，房产后勤部	使用场景	物资入库，物资出库，仓库盘点
制定目的	管住仓库里东西乱放、丢东西、账对不上。让每样东西有地儿待，进出都有数，不浪费不弄丢。
适用范围	公司所有部门的仓库和里面所有物资，包括进库出库、盘点、危险品这些事。
职责分工	房产后勤部盯着各部门；部门经理盯自己部门；仓管员天天干活；出纳或行政人员查盘点和记账；财务部帮着定调剂价格。
禁止行为	没单子不能发物资；危险品不锁柜、不标清楚不行；灭火器少配、标识糊弄、账不及时登都不行。
检查与监督	仓管员每天按流程做事，月底盘库，出纳每季度一起查；部门经理每月批盘点表；没做到就扣分通报，三次出错调岗；4月1号起执行，房产后勤部解释，改要走审批。

物业管理有限公司程序

--仓库管理程序

1.目的

对仓库物资的储存、保管、进、出库进行有效的控制。

2.范围

适用于公司各部门。

3.职责

3.1 房产后勤管理部负责对公司各部门仓库管理工作的监督。

3.2部门经理负责对本部门仓库管理工作的监督检查。

3.3仓管员负责按规定对仓库进行管理。

3.4部门出纳/行政管理人员负责监督仓管员的盘点与记帐工作。

3.5财务管理部协助审定调剂物资的价格。

4.方法和过程控制

4.1 仓库管理要求

4.1.1各部门仓库应悬挂本部门《仓库管理规定》，其规定中应包括如下内容:

a.物资区域、种类划分;

b.仓库的温度湿度要求;

c.防霉、防湿、防火要求;

d.物资出入库、领借用、盘点等管理;

e.对特殊物资如待处理物资、报废物资、馈赠物资、危险品物资等的管理办法。

f.其他未予明确的，部门可根据实际操作需要制订流程或规定。

4.1.2各部门应根据物资的种类、用途等特点以及易挥发、易受潮物资的特性和仓库条件对仓库实行分区管理，如清洁物资、维修物资、清洁工具、维修工具、危险品、剩余物资、待处理物资、不合格物资等。

4.1.3物资分类、区域划分等应做好标识，标识应统一、规范、清晰，并张贴在显眼位置。包装盒、包装箱上的标识应朝外。

4.1.4仓库内的消防设施应功能正常，保证充足，每50平方米须配置一个灭火器。

4.1.5对一些常用物资如维修配件、消耗性工具等应设立最低库存量，以保证能及时掌握缺货情况并安排申请采购。

4.1.6存放有毒物资的仓库须带锁柜装并做好标识，除责任人外其他人未经许可不得动用。

4.1.7存放有爆炸或挥发性危险品的物资仓库须装防爆灯，保证温湿度等满足安全要求。

4.2 物资入库

4.2.1 仓管员对经检验合格的物资进行核实后，填写《进仓单》(办公文具、资产及职能部门零星采购的物资除外)，由相关人员签字确认后，按指定位置入库，出纳员凭《进仓单》连同发票一同报销，入库的所有物资都必须及时登记入帐。

4.2.2 对急用物资可先直接拿至现场使用，事后由采购员携带发票到仓库填写《进仓单》，由仓管员入帐。

4.2.3对于已领出库未使用必须返回仓库的可单独计价的物资，如:整卷线、整桶油漆、整盒铁钉等以及返仓物资价值超过人民币壹佰元的，在返回仓库时，仓管员必须填《进仓单》，由返仓人员在《进仓单》中的备注栏中注明返仓的原因和物资的来源并签名确认，经仓管员验收入库后及时登记入账。

4.3 物资出库

4.3.1物资的出库必须凭《物资领(借)用单》，项目清楚，手续齐全。

4.3.2物资要按照"先进先出"的原则发放。对于不是一次性消耗的物资如油漆、电话线、铁钉、漂白水等，由最初使用人填写《物资领(借)用单》，由仓管员销帐。剩余物资必须存放在剩余物资存放点，剩余物资未使用完前，不能开封新物资。

4.3.3急用物资领用人员必须填写《物资领(借)用单》，对物资质量情况作检验记录，随后补办审批手续，由仓管员帐面销帐。

4.3.4《物资领(借)用单》由物资使用人填写，相关业务负责人审批;部门经理须对整个物资领用合理性情况进行监督。

4.3.4 建立员工个人领用物资档案，对所有需要归还的非消耗物资如工具、生活用具、办公用具等予以记录，如员工调动、离职时由仓管员负责收回清点，填写归还日期后验收入库。如有损坏或丢失仓管员应在《交接手续完善表》或《离职手续表》上注明并按相关规定予以赔偿。

4.4 物资盘点

4.4.1仓管员每月底对库存物资进行盘点，并填写《仓库物资盘点表》，报部门经理审批。

4.4.1部门出纳或行政管理员每季度至少一次与仓管员一起对仓库物资盘点，以确保盘点的有效性、准确性。

4.5其它物资的管理

4.5.1对于各类馈赠品、回收物品、边角料、万科地产留下来的物资等，由部门根据实际情况按物资类别进行入库，仓管员及时登记入帐。

4.5.2暂时不能处理的物资按待处理物资管理办法进行处理。

4.6待处理物资管理

4.6.1对不能及时处理的物资、需报废的物资，应统一放置于待处理物资隔离区，由仓管员整理、汇总后每季度填制《待处理物资登记表》，按审批权限报批处理。

4.6.2对于2000元以下的物资，部门经理根据待处理物资的情况可做出变卖、内部调剂、报废等处理。

4.6.3对2000元以上(含2000元)的物资须报总经理或授权人审批处理。

4.7对于需调剂的物资或资产，报部门经理审核后，以邮件形式发送房产后勤管理部。

4.8房产后勤管理部与财务管理部视情况进行核实及价格审定，并由房产后勤管理部挂于物资供需网站。

4.9各部门在采购物资前，必须在公司物资供需网站上查阅，确无可调配的物资时，方可另行采购，否则财务管理部有权拒绝报销。

5.支持性文件

**wy7.5.1-a08 《危险品管理程序》

6.质量记录表格

**wy7.5.5-z01-f1《进仓单》

**wy7.5.5-z01-f2《物资领(借)用单》

**wy7.5.5-z01-f3《仓库物资盘点表》

**wy7.5.5-z01-f4《待处理物资登记表》

**wy6.2-z01-01-f6 《交接手续完善表》

某物业项目二次装修管理作业指导书：物业项目指挥监控中心管理程序作业指导文件

适配人群	监控中心主管，护管员调度岗，值班技术员	使用场景	紧急事件调度，住户投诉处理，物资放行监管
制定目的	怕监控中心乱套，大家不知道干啥，想让事情有条理，信息不漏掉，紧急事能马上处理。
适用范围	所有带监控中心的部门，没中心的就指定人干这事，管报警、调度、投诉、钥匙、录像带、捡东西。
职责分工	经理盯着看，主管天天干活安排人，值班员守着岗位做记录，主管还要管钥匙和录像带登记。
禁止行为	不能让外人进监控室，不能乱配钥匙，不能丢录像带，不能把住户资料说出去，代班超30分钟不行。
检查与监督	新员工先培训考试，值班要写交接本，钥匙当天借当天还，录像带每月换新，经理不定期查，没做到就补课重做。

物业项目指挥监控中心管理程序

1.目的

规范指挥监控中心的工作，明确指挥监控中心的职责。

2.范围

适用于公司各业务部门(没有指挥监控中心的管理处，由部门经理指定人员或岗位执行指挥监控中心的功能)。

3.职责

3.1管理处经理负责指导、检查指挥监控中心的工作。

3.2指挥监控中心主管负责具体计划、组织、落实、实施指挥监控中心的工作。

4.方法和过程控制

4.1指挥监控中心的内部管理

4.1.1要求指挥监控中心值班人员必须经过相关消防知识或本管理处消防设备操作的培训，且考核合格，具备处理紧急事件的能力。

4.1.2在指挥监控中心代班、顶班的人员必须经过相关消防知识的培训，由部门经理指定的人员担任，代班时间不得超过30分钟，并在中心交接班记录的备注栏填写代班人姓名、代班时间及代班期间的重要事项。指挥监控中心须保存经部门经理确认的可在指挥监控中心代班、顶班的人员名单。

4.1.3指挥监控中心是整个小区(大厦)的控制枢纽，负责对接到的信息进行综合处理，及时调度、安排相关人员执行。

4.1.4运用各类通讯设施及时通知相关人员处理有关事宜并保证公司的正常工作联系。

4.1.5受理顾客投诉，及时调配人员处理并做好记录，同时向管理处汇报，及时跟踪处理结果。

4.1.6指挥监控中心人员必须熟悉小区(大厦)各类管理人员的职责范围及特长，熟悉小区(大厦)环境、楼宇结构、设施、设备、器材布置及其控制范围。

4.1.7通过监视器密切监视出入小区(大厦)的人员，发现可疑人员或异常情况及时通知就近护管员监视和处理，及时跟踪处理结果。

4.1.8监督护管员严格履行物资搬运放行手续。

4.1.9指挥监控中心必须至少有一种有效方式与宿舍护管员及时联系，以保证在紧急情况下得到支援。

4.1.10指挥处理各种紧急情况，下达处理方案，必要时通知上级领导或向社会机构求援，事后及时做好详细记录。

4.1.11任何时间，指挥监控中心值班人员不得让无关人员在指挥监控中心逗留。作好住户资料及公司质量记录的保密工作。

4.2指挥监控中心必备的常用联系电话、资料和消防设备

4.2.1指挥监控中心必备的常用联系电话:管理处住户的联系电话名单、供水、供电、供气、辖区派出所、周边医院及政府相关职能部门的联系电话，管理处重要设备厂家或保养单位的联系电话，公司内部联系电话，常用紧急电话等。

4.2.2指挥监控中心须保存有关资料:《家庭居室装饰装修管理办法》、《郑州市城市市容环境卫生条例》、《郑州市居住小区物业管理办法》、业主公约、停车场收费标准，有线电视、水、电、煤气、电话收费标准，市有关出租房屋管理规定、《治安管理处罚条例》、《郑州市消防条例》等资料。

4.3对钥匙的管理(没有指挥监控中心的部门由管理处管理)

4.3.1本款所称钥匙是指设备房、消防通道门、管理处等场所以及空置房的钥匙，由部门经理指定专人(一般为指挥监控中心主管)对钥匙加以标识，并进行分类保管。

4.3.2除了员工因工作需要随身携带的钥匙外，其它钥匙统一放在本部门管理处或指挥监控中心特制的钥匙柜内，多余钥匙统一放在备用钥匙柜内，由指挥监控中心值班人员监督钥匙的领用、归还，领用钥匙必须当天归还，并予以记录。

4.3.3员工因工作需要长期领用的钥匙，须由部门经理同意，并填写《备用钥匙清单》，该表存放于管理处。

4.3.4任何人未经部门经理许可不得私自配制钥匙，若因工作需要配制时，须填写《钥匙配制申请表》，报部门经理同意后方可配制。

4.3.5钥匙领用后必须随身携带，不可将钥匙随意离身放置或把钥匙转借给他人，更不能让他人代还钥匙，下班前须归还钥匙。中心值班人员每天下班前应清点钥匙数量，发现忘交还现象应及时追回，如有异常，应在《钥匙使用登记表》的"备注"栏中予以记录。

4.3.6钥匙不慎遗失，必须即刻报告部门经理或中心主管，要害部门的钥匙遗失必须立即更换新锁，费用由当事人承担，部门经理签属处理意见，中心主管在《备用钥匙登记表》上登记备案。

4.3.7中心主管应列出本部门的《备用钥匙清单》，并将本部门钥匙持有人的变更情况和钥匙的变动情况及时进行记录。

4.4对录象带的管理

4.4.1管理处经理必须对录象带所录内容进行控制，录制重点部位(车场、出入口等)的内容。

4.4.2指挥监控中心须确保录象带的录象效果良好，录象机的使用时间超过五年(以每天用24小时计)，录象带(每月录一次)的使用时间超过一年，必须更换。

4.4.3录象带上须有明确的录制时间标识，每个管理处须有至少32盒以上的可用录象带，一盒备用，其它每盒日期不变，月份改变。录象带保存期限为一个月，必须保存在防潮、防阳光直晒的地方。

4.4.4非公司人员观看、借用录象带须经管理处经理同意，借用录象带必须填写《文件/资料/记录借阅清单》，在一周内予以归还。

4.5对拾遗物品的管理

4.5.1任何员工在小区(大厦)内捡到任何物品都必须及时交指挥监控中心值班人员。

4.5.2当值人员在接收捡到的物品时，必须将所拾物品进行详细记录，并交管理处经理确认是一般物品还是贵重物品。

4.5.3一般物品交指挥监控中心保管，贵重物品交管理处出纳保管。

4.5.4管理处及时张贴拾遗物品启事通知顾客。

4.5.5贵重物品保留一年无人认领时，由部门经理上报公司另行处理;一般物品保留三个月无人认领时，由部门经理做出处理决定并报公司备案。

4.5.6顾客认领失物时，须说明失物的内容、失物地点和出示其它有效证明后方能签字认领。

4.6顾客投诉(建议)回访制度

4.6.1每一位员工都有责任收集并汇报来自客户对小区(大厦)管理的看法、建议或意见。

4.6.2每一位员工都有受理投诉或指导客户按合理途径向公司投诉的责任。

4.6.3当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录或提出回避。

4.6.4受理投诉必须态度诚恳，热情礼貌，妥善解答，不狡辩，不推托责任。

4.6.5认真做好客户投诉记录，及时转交相关部门处理，并严格为客户保密。

4.6.6凡因市政设施(如水、电、气、道路、邮电、通讯等)所

引起的客户投诉，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门交涉，尽早为客户排忧解难并及时做好回访工作，决不允许推托了事。

4.6.7凡属内部原因造成停水/电/气、维修不及时等引起的客户投诉，必须认真查出原因及责任人，及时处理并做好回访工作。采取相应措施杜绝类似事件再次发生，并及时向客户通报。

4.6.8被投诉服务质量差的当事人及相关人员，经核实后必须诚恳地向客户道歉，严重者作通报批评，有关领导及时回访，以了解改进后客户的反映。

5.质量记录和表格

《物资搬运放行条》

《拾遗物品登记表》》

《指挥监控中心交接班记录表》

《值班记录表》

《钥匙配制申请表》

《钥匙使用登记表》

某物业项目二次装修管理作业指导书：ds物业项目排水管理程序

适配人群	物业管理员，机电工程师，管道维修工	使用场景	雨季排水保障，装修排水审批，化粪池清理
制定目的	怕排水堵了影响大家生活工作，想让排水顺顺利利，环境干干净净。
适用范围	管所有物业项目里的排水管道、化粪池、隔油池这些，还有用户改排水的事。
职责分工	管理处天天看管道，机电部管技术、验收和大修，维修班动手修室外和主管道，沙河部帮着巡查看。
禁止行为	不能随便改排水图纸，没批就施工不行；验收不合格不能用；化粪池不按时清不行；巡视漏记不行。
检查与监督	管理处每天巡、填表，机电部每周巡、雨季前全查、半年清化粪池；没做就扣分，记录不全重填，问题超时没处理要追责。

物业项目排水管理程序

1目的

本程序明确了对客户排水管理实施控制的职责，方法和要求，以确保客户顺利，有序地工作和为客户创造良好的生活和工作环境。

2适用范围

适用于公司目前所承接的物业管理项目的排水管理。

3相关标准要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相关文件

4.1《质量手册》

4.2城管办(1988)12号《关于厨房下水管旁增设隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026号《深圳市市政排水设施管理细则》

4.4zz物业公司(1991.3)《给排水管道维护管理规程》

4.5《物业的供水管理》

4.6《物业的装修管理》

4.7《安装工程施工及验收规范》

5职责

5.1各物业管理处负责各该区内的排水设施管理，及室内排水支管和排水设施的维修服务。

5.2公司机电工程部负责技术管理及配合有关工程验收。

5.3公司机电工程部管道维修班负责室外排水管道和室内排水主管道的维修服务。

6实施程序

6.1排水工程的验收

6.1.1机电工程部参加新建工程排水管道的验收并向施工部提出验收意见书。

6.1.2工程验收合格方可投入使用。

6.1.3机电工程部负责收集技术资料并交经理部统一管理。

6.1.4机电工程部负责向楼宇管理处进行技术指导。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物业管理处负责该区内的排水设施的管理，负责该区内的室内(公共部分)、外的排水管道的日常巡视，每天至少一次。

6.2.2各物业管理处的日常巡视应在《管理处值班记录表》记录，发现问题通知机电工程部处理。

6.2.3用户的排水设施故障，由物业管理处负责受理，属机电工程部的职责，报告机电工程部处理。

6.3排水管道的定期维护管理

6.3.1机电工程部每周安排维修班对室外排水管道进行巡视，巡视要求按《给排水管道维护管理规程》执行，并填写《给排水管道巡视记录表》。沙河区部分由沙河管理部负责巡视。

6.3.2在雨季前安排一次对全区的排水管道的检查井检查一次，检查要求按《给排水管道维护管理规程》执行，并填写《给排水管道巡视记录表》。

6.3.3化粪池由机电工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次，请环卫清理车进行清理，管道维修班配合，并在《化粪池清理记录表》记录清理情况。沙河区部分由沙河管理部配合。

6.4故障处理

6.4.1机电工程部接到用户或管理处故障报告后，通知管道维修班处理。

6.4.2管道维修班在接到故障报告后，由班长开出维修通知单后派员处理，将处理结果报告机电工程部，并记录在维修单上。

6.4.3维修班如遇故障不能处理时，报告机电工程部，机电工程部根据情况安排处理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1为保证排水系统的畅通，机电工程部对用户要求改建的排水工程，必须对图纸设计和施工质量进行控制。

6.5.2用户改建的图纸应交机电工程部审查，并填写《管道安装审批表》。

6.5.3机电工程部负责图纸审查，提出审批意见给用户，用户按审批意见修改图纸后方可施工。

6.5.4机电工程部按审批意见及《安装工程施工及验收规范》进行验收，合格后方可供水。验收不合格不能供水。要求施工单位按要求返工。

7质量记录

7.1给排水管道巡视记录表(管道维修班用)

7.2管道安装审批表

7.3维修通知单

7.4化粪池清理记录表

7.5管理处值班记录表

某物业项目二次装修管理作业指导书：物业项目总经理整体分期物业管理责任书

适配人群	物业总经理，管理处主任，项目经理	使用场景	项目交付期，销售配合期，创优迎检期
制定目的	项目要达标，物业得扛起责任。怕目标落空，所以签个责任书，让大家都盯紧事儿。
适用范围	管物业公司总经理，管收钱、花钱、安全、服务、业主满意这些事。
职责分工	物业老总自己干，项目公司老板盯着看，财务部查账，经营委员会打分评奖罚。
禁止行为	不能让收缴率掉下去，不能超支乱花钱，不能出重大安全事故，不能糊弄业主满意度。
检查与监督	每月查账，每季检查成本，年底算总账。没达标就扣奖金，严重就换人。检查结果直接挂钩发钱。

为确保项目所属物业公司责任目标的顺利实现，经项目所在公司经营管理委员会与物业管理公司总经理共同协商，确定了年度工作责任目标，并由物业管理公司总经理代表__物业管理公司与项目所在公司总经理签订本责任书。

第一条项目物业基本状况

项目数值

1占地面积

2总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积

地下室面积其他面积

3容积率

4住宅类型

物业服务费用住宅商业

5停车位地面地下

停车服务费地面地下

6绿地面积绿地率

7其他

8备注

一、经济目标

第二条责任目标

1、责任期内管理费总收缴率不低于%

2、整个项目在经营期内物业管理成本不超过:万元，其中开办费------;为发展商提供服务成本的测算:------经营期收支盈亏------(收入----支出----)

4、物业服务费标准:;停车服务费:元/个.月

二、安全目标不发生重大安全责任事故;

注:重大安全责任事故是指:

因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

三、管理指标:

1、在责任期内导入(维系)iso9001质量体系、iso14001环境体系运作;

2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号其中本年度完成--------的称号;

3、配合地产公司销售工作

4、其他需要设定的目标

四、质量目标

1、业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上，

第三条管理权限及义务

一、物业公司总经理权力

1、人事管理权:

(1)对物业管理公司经理级及经理级以下员工(不含财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;

(2)对物业管理公司副总经理、总经理助理、管理处主任、人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。

2、财务管理权:

日常经营管理资金元以内(不含固定资产的购买)的支出决定权。

3、奖金分配权:

(1)在物业公司核定的工资总额内有权对各部门工资与奖金额度进行调整与分配;

(2)按与下属各部门经理签订的《目标管理责任书》的责任目标完成情况对责任人实施奖金分配，但应报项目公司备案。

二、项目所在公司权力

1、人事管理权:对物业管理公司总经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。对物业管理公司财务经理的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。

2、财务管理权:对物业管理公司财务实行垂直领导，对其运作状况的审计权、监控权。

3、考核权:

(1)对物业管理公司运作状况的督导、检查权;

(2)对物业管理公司总经理的绩效考评权、奖罚权。三、物业管理公司总经理义务

1、接受项目所在公司的行政领导和管理公司物业部的业务指导;

2、确保责任目标的逐步实现;

3、向地产公司和物业管理部进行工作汇报;

4、自觉接受上级公司的监控、考评、检查;

5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;

6、保证员工的生活、工作次序;

7、为公司培养人才。四、上级公司义务

1、及时提供合适的业务支持;

2、提供信息支持;

3、提供资金支持。

第四条目标考评

一、项目所在公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查物业公司资金的

运作和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。

二、项目所在公司定期(不定期)监控、检查所属物业管理公司成本控制工作;检查结果作为绩效考评的依据之一。

三、项目所在公司经营管理委员会负责对物业管理公司总经理的绩效考评。考评标准办法依据项目所在公司(或管理公司)绩效考评相关标准规程、制度，日常工作检查情况和本目标管理责任书。

第五条奖惩条款

一、奖励措施

1、如果责任目标完成，则物业公司总经理可按项目所在公司的奖金分配方案对员工发放奖金。

2、超额奖励:如果超过目标利润则按照超过部分的8%----15%提取奖励金:

二、惩罚措施

1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目所属物业管理管理公司整个奖金总额的5%，物业总经理个人应得奖金的10%，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚;

2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究总经理及相应责任人责

任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。

第六条目标的调整

一、若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目所在公司经营管理委员会与物业公司总经理共同协商处理;

二、责任目标的调整按《目标管理责任制》有关规定执行。

第七条其他

一、本目标管理责任书一式肆份，管理公司物业管理部备案壹份，项目所在公司存档壹份，所属物业管理公司存档壹份，物业公司总经理壹份。

二、未尽事宜由物业公司总经理同项目所在公司经营管理委员会协商解决，补充条款与责任书具有同等效力。

三、在责任期内物业公司总经理违反公司其它制度按相关规定处理。

四、若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，

并承担相关责权。

五、项目所在公司经营管理委员对相应目标管理责任书有最终解释权。

六、本目标管理责任书期限从年月日起至年月日止，双方签字生效。

项目所在公司总经理:所属物业管理公司总经理:

日期:日期:

某物业项目二次装修管理作业指导书：绿景物业项目工程设备设施管理综合要求

适配人群	工程管理员，设备操作员，维保技术员	使用场景	设备巡检，应急抢修，二次装修
制定目的	设备老坏影响客户上班，水电气暖总出问题，大家着急。要让设备少坏、少停、少花钱。
适用范围	工程部的人，管所有设备的用、看、养、修，还有资料和装修监督。
职责分工	经理牵头定计划，员工天天干活，主管每天查记录和现场，月底一起对账。
禁止行为	不准带病开机器，不准超负荷用，不准漏油漏水漏气，不准机房抽烟，不准无证碰电。
检查与监督	每天填巡检表，主管抽看，月底汇总；没填或乱填扣绩效，三次不改调岗；维修超15分钟没到罚钱。

物业项目工程设备设施管理综合要求

工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、维修等工作，并确保设备设施的正常、安全、经济地运行。

一.工程管理部门职责为:

1.确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、维修(含应急抢修)等。

2.负责工程资料的建档与管理。

3.提供其它委托修理等服务。

二.保证设备运行，满足正常运行需要

根据物业管理区域设备设施配备及客户入驻情况，为保证客户的日常工作需要，对设备的准时开启和关闭按照有关的规定进行严格的管理，保障水、电、暖通等按时正常供应

三.设备设施的使用、保养及维修

为合理有效地使用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能，设备管理工作必须达到:

1.管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无"跑、冒、滴、漏"现象。

2.用好-按操作规程或要求进行工作，严禁设备带故障工作或超负荷运行。

3.养好-做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。

4.员工应做到:

(1)会使用-对设备的原理、结构、功能、使用(控制)范围清楚，使用方法熟练。

(2)会保养-精心养护、善于保养，发现问题及时处理。

(3)会检查-熟悉设备的正常运行状况，随时观察(看、听、闻、摸或借助仪器工具等)设备运行状态。

(4)会维修-准确判断故障原因，掌握维修操作方法，彻底排除设备的各种故障。

四.设备保养与维修的关系:

1.应以"养"为主，以"修"为辅，平时加强主动保养才能最大限度地减少设备故障后的被动维修。

2.维修又应以计划为主，预防第一、重在平时(日常或定期巡检、维修)。

3.设备设施的维修工作分类见下图所示;

日常维修巡检、报修

预防性维修

计划内维修定期检修

改良性维修完善、改造、更新

维修

应急维修

计划外维修

接受委托维修服务

4.设备设施的巡视检查

设备设施巡视检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期进行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可根据需要临时安排进行。巡视的目的在于及时发现问题并解决问题，消除隐患。每次巡检均要有详细记录。

五.建立设备运行及维保制度，明确操作规程

建立健全设备的运行操作规程、安全制度、维保要求及计划，设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查，掌握设备技术状态，落实维保计划。定期巡检或测试重要设备(如:加强配电房高低压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作)，以确保设备的安全运行。

六.设备运行值班

根据实际需要及有关规定，安排设备运行值班。如:高低压配电室应二十四小时值班;中央空调运行期间安排专人值班操作。

七.工程技术资料档案管理

应将设备设施的技术图纸资料，验收记录和相关文件、维修保养记录等收集、整理、归档。根据资料及时准确填写设备台帐等。

八.二次装修管理

1.为了大楼(大厦)整体要求及避免对其他客户的影响，对客户租赁(自用)物业的二次装修须进行管理和监督，要求装修符合建筑、设备、环境、消防、卫生等有关规定(此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行)。

2.二次装修的管理包括:受理装修申请、确定装修公司后，应向工程部门提供装修公司资质证书(复印件)及装修图纸等资料，并予审核，若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修及安全责任协议书等。此外，根据需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。

3.装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。

九.空置房屋管理

对尚未交付使用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付要求，平时仍需要对其加强管理。

定期巡查空置房屋，记录状态，发现问题及时整改，保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。

十.报修及应急抢修

设备设施运行使用中，往往会出现各种故障或其它不正常情况，工程部门须迅速排除故障、修复设备，恢复正常使用功能。

接到报修后一般在15分钟内到达现场，报修工作需填写《报修单》，修复后客户验收签字(包括所用材料)。

若遇抢修或重大事故报修，相关维修人员应迅速到达现场，同时报工程部门经理及管理处和总经理室。必要时，由总经理室组织有关部门采取应急措施。

十一.委托服务

客户单元内自用设备需委托管理处维修或安装(小型)时，需填写《委托服务单》，由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务，维修(安装)的人工材料费用均在《委托服务单》中填写，请用户验收签字确认。

十二.机房管理

制定机房管理制度，定人定期清扫机房。确保所管机房的环境整洁、通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无"跑、冒、滴、漏";主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好、标识清楚、安全防护装置齐全。

十三.安全管理

1.设备安全防护装置及消防设施齐全无缺。供配电设备要定期进行预防性试验及接地安全检查，定期检查事故隐患并及时整改。设备机房内严禁抽烟，各种动火、动电操作须按照有关规定进行。易燃易爆物品要统一存放在危险品仓库内。

特种作业人员必须持证上岗。相关人员必须熟知并掌握设备的安全操作规程。对新进人员应进行"三级"安全教育(公司、部门、班组)，对安全事故的处理，必须做到"三不放过"(事故原因没有查明不放过、整改措施不落实不放过、员工未受到教育不放过)。

十四.节能降耗

某物业项目二次装修管理作业指导书：某物业项目全委托管理指引内容

适配人群	开发商对接人，物业项目经理，客服主管	使用场景	前期介入，项目交接，入伙管理
制定目的	开发商要找人管小区，科瑞得按合同把活干好，让业主住得舒服，钱也花明白。
适用范围	管开发商委托的整个物业项目，包括房子、设施、环境、安全、车辆、社区活动这些事。
职责分工	项目经理牵头，各班组执行日常活，公司品质部不定期查，出问题马上整改。
禁止行为	不准挪用维修资金，不准乱收物业费，不准推脱业主报修，不准删减服务内容。
检查与监督	每月开例会核进度，品质部每季度检查打分，年底汇总报告，分数低扣绩效，连续两次不达标换人。

物业项目全委托管理指引内容

科瑞面向房地产开发商承接物业的全委托管理，即按与开发商商定的管理方案，实行酬金制或承包制的专业化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按与开发商商定的管理预算，确定科瑞的每月酬金数额，所有管理收支按照预算实施，不足部分由开发商补贴，赢余部分充实管理费用或返回开发商。承包制就是按预示方案由科瑞在经济上自主运作，自负盈亏。

全委托管理的服务内容:

1. 积极前期介入，从物业管理角度，提供、协助开发商进行优化小区规划配套及有关设备选型、智能化服务集成管理;

2. 房屋本体使用的管理及维护;

3. 公共(有)设施、设备的使用管理和维护;

4. 环境质量管理;

5. 消防及安全防卫;

6. 红线内车辆及车场的服务管理;

7. 积极有效的公关关系和亲和的社区文化建设;

8. 物业及小区的档案、资料的管理;

9. 便民特色服务的设计及管理;

10. 物业收益性的经营、管理服务;

11. 法律法规规定的其他事项。