物业管理部经理助理职务说明书（优选10篇）

物业管理部经理助理职务说明书

工作概述:主管安全防范及培训工作，协调部门内部各级关系，在部门经理临时离开工作岗位时，代行部门经理行政管理职责。

(一)任职资格

1、性别:男

2、年龄要求:40周岁以下

3、身体要求:170cm以上，能持续工作10小时以及能因应付突发事件之需而随时可迅速至现场解决;经医院常规体检合格，无明显病患或伤残;视力5.0以上，无色盲;

4、学历要求:高中、中专或以上文化程度;

5、工作经历:占地1000亩或住宅套数2000户以上规模物业小区任职保安主管满两年;

6、工作技能要求:

经《物业管理部部门经理助理任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部部门经理助理试用转正考核标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:物业管理部经理

2、直接下级:中队主管

3、合作部门:

(1)内部部门:工程管理部、水电维修部、家政服务部、客户服务部及公司其他部门;

(2)外部部门:驻地派出所、交警中队、执法中队、消防中队。

(三)岗位职责

1、受部门经理领导并对其负责，及时向部门经理汇报各项工作，针对存在问题或新的工作思路提出意见、建议或方案;

2、负责部门骨干管理理论、业务知识的培训、学习;

3、负责审批队员、领班请假两日的申请报告;并审核3日或以上的申请;

4、负责审批各中队2人或以下人员的加班申请并控制;

5、负责招聘工作中对新队员的目测、笔试、面试(体测)过程并评定成绩;

6、负责统计各中队物品申领情况并制订计划;

7、处理涉及主管级人员的相关投诉;

8、负责策划、组织部门文体活动;

9、巡查各岗位纪律执行、对客服务态度、操作流程等工作情况，及时总结与改进;

10、拟订每季度物业管理部管理人员针对业主、住户家访或随机抽访计划，并监督执行、总结;

11、完成上级赋予的其他任务。

(四)工作目标与衡量标准

1、确保每周向部门经理汇报一次常务工作，每月提交一份可行性建议或工作方案;

2、确保每周组织至少两次全体骨干参加的业务知识学习，缺勤率不得超过2%;建立考核制度，确保考核平均分高于80分;

3、严格控制请假人数，确保准假审批符合《请销假制度》要求，无越级批假或不按程序批假;

4、严格审核各中队物资需求计划，确保无虚加领用数量情形出现，按需审核;

5、严格面试程序，确保面试队员在新训结束依据新训考核标准考核时90%以上人员平均成绩达到70分以上(总成绩*100%);

6、确保处突接报后3分钟内至现场;确保投诉跟进及时，无因态度差，应诉不及时、包庇纵容或帮下属开脱等情形引致的二次投诉;

7、确保每月组织全部门中队之间或骨干之间一次球赛，每半年有一次文体活动，每年有一次文艺晚会;

8、确保每日一次对全区各岗位巡查，每周至少有一次针对全区各岗位的不少于3小时的夜间巡检(00:00-06:00期间)，确保辖区队员因操作规程扣分少于10分;

9、每季度组织一次(每年四次)主管以上人员参加的随机抽查家访或随访，了解业户对本部的意见、建议与批评，并综合、总结、分析、改进与提高，确保年度业主问卷调查满意度达到95%(业主满意人数/问卷回收总数)以上，附《社区安全管理意见调查表》(见第六节附件)

10、确保在规定时间内完成上级赋予的各项任务.

物业管理部经理助理职务说明书：物业管理经理职位描述

物业管理经理职位描述(二)

岗位职责:

1、协助经理监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、管理日常物业的服务品质、

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

7、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序。

任职资格

1、高中或以上学历;

2、持有效物业管理经理上岗证;

3、3年以上专业物业管理经验，其中最少2年管理处日常事务工作经验;

4、熟悉物业管理工作流程、条例及相关法律法规，有丰富的客户服务及物业工程、安保、保洁管理工作经验;

5、具备独立处理及跟进管理日常管理事务的能力;

6、有较强的语言表达及沟通能力，善于与客户及相关政府部门沟通。

物业管理部经理助理职务说明书：xx景区物业管理经理职位描述

景区物业管理经理职位描述

岗位职责:

1、负责景区全面物业管理工作;

2、组建物业管理团队，并对团队进行严格的考核和提升;

3、对景区的物业管理有独到的认识和见解，制定景区的物业管理方针与政策;

4、建立、实施景区各项工作的制度、流程和标准，并不断完善;

5、与景区的商业和酒店紧密配合，同步提升服务品质，并能与对接团队提出合理化建议;

6、配合落实旅游景区线上线下媒体与信息平台的建设、推广;

任职条件:(本科;5年以上管理经验)

1、本科及以上学历，35岁以下，旅游/酒店管理、企业管理、市场营销等相关专业;

2、5年以上高层管理经验，3年以上景区或高端物业管理经历;

3、管理实操、团队建设、实操开拓、流程梳理经验，能做不同层次的团队培训;

4、懂战略、善组织，具备优秀的管理、沟通协调、计划制定与推进能力;

5、抗压能力强，有激情与正能量。

物业管理部经理助理职务说明书：x苑小区物业管理经营成本的测算

景苑小区物业管理经营成本的测算

管理服务报价及费用构成

一、物业管理费报价:

1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况，制定物业管理公共服务收费标准。

(1)住 宅:0.50元/m2

(2)商业用房2.00元/m2

((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费

2、停车服务费

地上车位 : 70元/位.月

地下车位:110元/位.月

3、公众代办性服务

二次供水水费代收代缴，按照行业相关规定;公摊水电费，按实际用量分摊到户;代办性服务免费

4、特约服务费

(1)保洁家政服务，钟点工按照10元/时收取。

(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。

其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。

二、年物业管理费用支出构成

1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):

管理处主任:1500元/人×1*12=16800元

安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元

行政财务:1200元/人×1人*12=14400元

安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元

设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

维修工:700元/人×1人*12=33600元

保洁员:700×2人*12=50400元

绿化工:700×1人*12=33600元

合计:368400元

2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元

3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元

4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元

6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元

合计:51600元

总合计420000元

总收入420960元-总支出420000元=960元

物业管理部经理助理职务说明书：x湾物业管理经费及相关测算

浅水湾物业管理经费及相关测算

一、浅水湾物业管理经费收费原则:

1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取;

2、按照管理费"收支平衡、略有节余"原则收取;

3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。

二、浅水湾物业管理经费来源:

管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。

1、管理服务费

在对浅水湾实行"数字化社区、零距离服务"，保障服务质量的情况下，浅水湾物业管理收费标准，具体标准暂拟为:

多层住宅物业:1.0元/平方米月

高层住宅物业:1.5元/平方米月

商业物业:2.0元/平方米月

别墅物业:2.5元/平方米月

2、公用设施专用基金

按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在浅水湾物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。

基金标准为:开发物业除地价以外的建设总投资的2%。

此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。

(具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规)

4、房屋本体维修基金

按照《条例》及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后(即保修期满后)，由管理处向业主收取。

物业管理部经理助理职务说明书：居住小区物业管理经费来源测算

居住小区物业管理经费的来源与测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此，居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中，接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括:

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电

梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

物业管理部经理助理职务说明书：年物业管理经营管理押密试题及答案

____年物业管理经营管理押密试题及答案

一、单项选择题

1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。

a.市场价商品住宅

b.经济适用住房

c.公共住宅

d.廉租房

2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。

a.宏观因素

b.市场供求

c.相关因素

d.价格因素

3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。

a.物业服务企业的质量

b.物业服务企业的要求

c.物业的现状

d.业主的态度

4.下列物业租赁方式中，会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。

a.周期性

b.私房

c.定期

d.意愿

5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。

a.申请

b.审查

c.批准

d.颁证

6.零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。

a.正确的经营管理策略

b.有针对性的管理方案设计

c.详细的管理计划

d.精确的费用测算

7.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括(b)。

a.全部出售套现

b.将产权赠与他人

c.将大部分产权出售，成为小股东

d.完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份

8.物业管理成本的类型中，(a)成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。

a.估计

b.可缓

c.边际

d.可免

9.在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的(d)计算。

a.3%

b.2%

c.1.5%

d.14%

10.概率预算的编制方法不包括(c)。

a.确定预算编制所涉及的每一变量

b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值

c.确定每一变量的变化范围及联合概率

d.计算各变量不同“组合”的联合概率

11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要(a)。

a.明确控制范围

b.执行控制标准

c.分析相关差异

d.纠正成本偏差

12.在前期物业管理阶段，(d)拥有物业，是物业的第一业主。

a.设计单位

b.施工单位

c.业主

d.建设单位

13.针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括(a)。

a.设置完善的机构

b.树立品牌形象，参与市场竞争

c.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟

d.必要的经济回报

14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是(b)。

a.物业服务企业

b.安全委员会

c.业主委员会

d.环境与发展委员会

15.组合投资管理工作的步骤中，(c)是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。

a.制订投资方针和政策

b.投资组合的调整

c.投资组合绩效评估

d.构建投资组合

16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。

a.8%

b.10%

c.12%

d.15%

17.不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是(c)。

a.经济周期变化

b.房地产虚假的泡沫繁荣

c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷

d.银行货币资金运作的中断

1.物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为(cde)成本等。

a.固定

b.变动

d.差异

e.机会

2.成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为(abd)控制。

a.反馈性

b.防护性

c.事前

d.前馈性

e.事中

3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。

a.风险识别

b.风险承担

c.风险控制

d.风险评估

e.风险调整

4.财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。

a.资产负债表

b.不需对外报送的成本报表

c.利润表

d.资产减值准备明细表

e.现金流量表

5.利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的(bcde)等内容。

a.主营业务收入

b.所得税

c.营业外收支净额

d.投资收益

物业管理部经理助理职务说明书：小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此， 居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标 准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日 常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时 ，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中， 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争 取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业 养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展 和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路 和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

物业管理部经理助理职务说明书：小区财务管理物业管理经费收支测算

第一部分 财务管理

财务管理是物业管理正常运营的"生命线"。我们将严格执行国家及省市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。

一、财务管理模式(附图七)

二、建立规范、透明的财务体系

1、根据"zz小区"的实际情况，制度切实可行的财务管理制度，并严格执行。

2、和益行物业总公司对zz小区管理处的财务工作定期进行检查，并每年对管理处财务帐目进行一次审计。

3、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目，接受业主的质询和监督。

4、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交物业管理委员会审批，经批准后实施。

三、管理服务费及代收代缴的收取

1、我们将在管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在上班时间交费有困难的业主，我们将采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。

2、在费用收取方式上，我们初期采用人工收费，且以收现金为主。两年内逐步采用电脑划帐和委托银行收款的方式，尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。

3、对于极少数欠交管理服务费用的住户，我们将采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处经理、主任进行上门拜访或在小区公告栏中予以公布，敦促其交费。对于拒不交纳的住户，我们将采取法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。

第二部分 日常物业管理经费测算

一、物业资金的筹措与使用

管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保zz小区物业管理的经费收支实现良性循环。在物业管理经费收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按招标书确定的参考价格及烟台市建委、发改委等政府部门的定价标准执行;政府部门没有规定及招标书没有提供参考价格的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行或双方协议价。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低物业管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

二、日常物业管理经费收支测算汇总

(一)物业管理经费测算依据及说明

1、烟台市政府相关物业管理法规及收费办法(烟台市物业服务收费管理办法);

2、《招标书》提供的原始数据和有关规定;

3、经我公司实地调研及楼宇管理需要以及物业管理工作所积累的测算经验;

4、税费按管理处总收入的5.5%计算;

5、管理处员工工资待遇、物业管理人员配置和物资装备计划;

6、zz小区与物业管理收支相关的市场行情。

7、本公司对管理先期购置各种设备、用具所需的费用先行垫支，以后逐年折旧收回。

(二)zz小区日常物业管理资金流程图(附图八)

第三部分 维修基金的管理使用计划

维修基金的管理

1、对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。

2、管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交管委会审议通过后执行。

3、管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报管委会审批。

4、当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋50%以上的业主书面同意后，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。

5、维修基金的收支帐目接受和益行公司和业主监督并每半年公布一次，年度使用情况接受管委会及其委托的会计师事务所审计。

物业管理部经理助理职务说明书：某物业管理公司财务报表编制

物业管理公司财务报表编制

编制会计报表的目的，是向会计报表的使用者及时提供该核算单位的财务状况、经营成果、现金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以报表的式样及种类，亦应按实际的需要编制。

国家对会计报表的格式有统一的规定，但该格式所表达的信息对各物业的管理决策、委托方及其用户不一定足够及适合。因此，财务管理部有必要定期编制更为详尽的内部报表。这些报表的格式并没有固定要求，较据灵活性，视各物业的具体情况而定，但应以符合物业管理法规、用户公约、管理合约要求，清楚表达各物业的财务状况为原则。

以下是一些在内部财务报表中应予明确表述的事项:

一、收支表(损益表)

1.按用户公约的规定要求独立核算的部分，已各自编制独立收支表。

2.本期成本费用已按当地《物业管理服务收费实施办法》中物业管理服务收费项目和构成列示。

3.各项费用可分为合约性及非合约性两大类，合约性开支有专表说明。此举可以提供决策者更多有用数据，来处理资金调动及制定预算。

4.关于一些非经常性而金额大的费用，已给予重点注释，令使用者了解该等费用的实际用途。

5.本月实际收支与预算收支及上月收支比较，并对有重大差异的项目作出分析，便于有关部门有所了解以加强控制。

二、资产负债表

1.已对该物业名下持有的固定资产，提供明细表。

2.附有管理处员工工资明细表。

3.附有往来单位往来账项明细表，特别是与开发商和物业公司之间的往来账款。

4.附有各用户单位应收款账款前期欠款、本期应收账款、本期实收账款和本期末欠款明细表。

5.附有待摊费用、应付款、预付款等明细表。