物业管理绿化养护知识培训（优选10篇）

物业管理绿化养护知识培训

第一部分 绿化养护

一、草皮

1、 要定期修剪，根据不同季节，长势，合理安排修剪期，以草长不超10厘米为准，一般5-9月约25-30天修剪一次，3-5月和9-11月35-40天修剪一次，(北方地区)当年12月至翌年2月原则上不修剪，修剪后草坪面平整高度约3-4厘米。

2、 每次修剪后对草皮施一次肥，施后浇透水，保证草皮全年常绿。

3、 每巡查草皮，发现杂草及时清除，使草坪纯度控制在优类小区95%，一般小区90%以上。

4、 拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。

二、绿篱、定型植物

1、 绿篱生长前期未成型之前，以密枝修剪为主，成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直，绿篱造型植物造型优美、丰富，修剪下的枝叶要立刻清除。造型后，对生长超过篱面的枝条要及时剪除，超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内。

2、 绿篱保苗率95%。残缺或死亡部分要在一个月内补种好

3、 绿篱、造型植物在每年的3-8月期间，约50天施一次氮肥，9-11月期间的40天施一次复合肥，每亩地每次施肥量为15市斤。

三、乔、灌木

1、 每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶，要立刻清除。

2、 根据灌木长势，该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶，一般以控制形状外的枝叶长不超过20厘米这宜。

3、 灯道树保率要达到98%，树干粗壮，修剪及时，主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理，树身直，枝叶茂盛。

4、 一般每二个月施一次复全肥，保证长势旺盛。对生长茂盛的大乔木，可以不施肥。

四、浇水

1、 室外绿化要根据不同季节、天气，不同植物品种生长习性，不同栽培目的，不同土壤每天、隔天或几天淋水一次。因天气炎热干旱而出现水分不足时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而萎蔫。

2、 天晴季节，室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的3-4天浇一次水，雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次。

五、植物保护区

1、 以预防为主，综合防治，做到勤观察，早发现，早防治。

2、 使用农药必须以不伤害健康为前提，使用高效、低毒、无臭、无异味农药。

3、 喷撒农药时，必须戴口罩，安全防护手套，穿长袖衣服。禁止抽烟及吃东西。人应站在来风的上方，防止喷农药吹回人体，造成中毒。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水中洗手。

第二部分 常见的病虫害防治

一、 常见的病害及防治

1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合剂，或50%胶体硫50-100倍液，每周一次连续二、三次均有效。

2、 黑斑病:药剂选用75%百菌清可湿性粉剂500-800倍或托布津可湿性粉剂800-1000倍液，50%代森胺600-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续多次效果较好。

3、 裼斑病:发病后可喷70%托布津可湿性粉剂600-800倍液，或50%多菌灵可湿性粉剂400-600倍液，每周一次连续二、三次。

4、 锈病:用福美锌，石硫合剂定期交替喷射，可以减轻病情。

5、 炭疽病:发病期定期75%百菌可湿性粉剂800倍液，或灵菌丹500-800倍液，有较好的效果。

6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌灵喷2-3次(10天一次)

7、 青枯病:发病期可喷淋0.2%高锰酸钾液或100-200u农用链霉素，土霉素，并适当增施钾肥。

二、 常见的虫害及防治

1、 蚜虫类:消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果，300倍液以作保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次连续2-3次，可用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液喷杀。

2、 蚧壳虫类:喷射40%氧化乐果，及25%亚胺硫磷

1000-2000倍液。如果是盆栽名贵品种，也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小树，每株可用10%吠喃丹40克左右。

3、 螨类:用20%三氯杀螨砜可湿性粉剂800倍液，或用50%久效硫乳油2000倍液，50%滴滴畏乳油1000倍液喷杀。

4、苏马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂3000倍液，50%马列拉硫磷乳剂4000倍液，50%休养虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

5、蓟马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂300倍液，50%马拉硫磷乳剂400倍液，50%杀虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

执行操作要领

1、 及时浇水，根据不同品种生长习性，地段(室内或雨水淋不到的墙边2-3天要浇一次水)。

2、 随时注意观察检察有没有害虫发生，并及时做好枯枝落叶病枝叶的清理和药物防治工作，并将防治情况向绿化部汇报。

3、 日常管理要正常，枯枝弱枝，病枝要及时剪除，定期松土，见杂草就除，保持绿化区内无杂草。

4、 施肥要讲科学，掌握好“两适”“三看”的要领(适时、适量，看生势、看品种、看季节)，动施、淡施的施肥原则。

第三部分绿化工作安全点

一、喷撒农药杀虫安全操作

1、 戴1、 安全防护手套，从配药到喷撒杀虫剂的全过程都一定要戴胶手套进行操作。

2、 戴口罩，喷杀虫药的全过程要戴口罩，严禁抽烟及吃东西。

3、 站上风，避免喷撒农药时人随风漂回身上，造成毒害。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水洗手。

二、使用绿化机械安全守则

1、 使用与操作:操作人员在使用机械前必须经过培训，熟悉机械性能和使用方法，方能单独操作。

2、 用油比例:绿化专用机械有汽油发动机和混合发动机。混合发动机要熟悉掌握并严格按规定比例调配好用油比例，以免造成机械损坏。

3、 保养与维修:使用前检查各部件是否完好，特别是要检查割草机刀片是否平衡，润滑油是否充足，清新，发动后运转是否正常。使用过程要按规定操作，用毕要清洁保养好，使机械经常保持完好状态。发现问题或故障及早报告，以便维修。

第四部分 绿化工岗位考核标准

1、绿化管理及养护措施落实，草地青绿修剪及时保持草高4厘米左右，无杂草。

2、绿化带的植物长势旺盛，无弱株，修剪合理，带面平整、顺直。

3、行道树，树干粗壮，截干及时，无弱株，分枝整形均匀合理，树身正。

4、木本、草本花卉保苗好，无弱株无枯株。

5、丛或单株的花木该成型的100%成型。

6、绿化植物防治及时，未发生虫害。

7、草地、绿化带花木，未遭人损坏。

物业管理绿化养护知识培训：物业管理绿化培训-绿化用品

物业管理绿化培训:绿化用品

一、肥料

1、复合肥:(速溶:用水溶后喷施，0.5%浓度溶解;缓溶:直接干撒，但通常会有局部烧灼，因此多用于要求较低的草坪。)

2、尿素:(为高效氮肥，常用于草坪追绿，但使用过多会造成草坪草植株抗病力下降而染病，且使用浓度不当极易烧伤。)

3、快绿美:(液体氮肥，作用与尿素相近。)

4、长效复合肥:(固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点，且一般不会有烧灼现象，但价格昂贵。)

二、农药

1、常用杀虫剂:

a、有机氯类:三氯三虫酯(杀蚊蝇)、六六六(禁止生产)、ddt

b、有机磷类:一般具有强烈的刺激气味，毒性较高，广泛用于室外植物的防虫。乐果(强毒性)、辛硫磷(毒性低，对鳞翅目幼虫特别有效，残留期短)、敌百虫、敌敌畏(中等毒性，易分解，残效期短)。

c、菊酯类:毒性较低，有气味，但较轻，有些可用于室内。

2、常用除草剂

a、选择性:按其选择的范围可分为双子叶除草、单子叶除草。

b、广谱性:达到一定浓度后可杀死所有植物。

物业管理绿化养护知识培训：某小区物业管理人员培训内容

小区物业管理人员培训内容

公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动"充电"。公司还要求物业管理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

1 高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

2 技术骨干培训内容

责任感，荣誉感培养

公关知识及技巧

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

3 普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理规则及员工守贝

物业管理绿化养护知识培训：物业管理知识--法规篇

物业管理知识学习-法规篇

001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主(用户)的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。

*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系)。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会

负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。

036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物;

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.

052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后，业主委员

会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。

072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内，水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主(非业主使用人、租户)负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的

维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，经市、区住宅主管部门同意，可以延期。

095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担;其他费用从住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉;

098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

100住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。

102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房，以微利房价提供部分商业用房;

103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主;

104物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。

105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。

106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决。

107物业管理用房必须是正规用房。

108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供，最迟不超过6个月(商业用房、公用设施专用基金相同)。

109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。

110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。

111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。

112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

113业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。

114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。

115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。

116物业管理公司违反物业

委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。

117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主。

118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围、提高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途，未按规定使用的;④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。

119业主委员会进行投资和经营活动，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处3000元以上10000元以下的罚款。

120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处1000元以上5000元以下的罚款。

121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处100元以上2000元以下的罚款。

122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。

123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。

124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。

125物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的各类物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。

126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。

127对物业公司审计的费用从管理费中支付。

128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。

129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他合法收入。

130住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用。

131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。

132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。

134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。

135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。

136住宅区公用设施专用基

金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。

137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。(不包括产权不属于全体业主共有的物业)。

138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。

上述范围之外的由市住宅主管部门确定。

139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。

140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。

141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。

142物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资料。

143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是:业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议;同意后，向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。

144房屋(本体)维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。

145房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。

146业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。

147房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。

148房屋(本体)维修基金的使用原则是:按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。

149房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

150房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。

151房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。

152房屋(本体)维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。

153物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意;急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。

154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

155房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”，由委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主 )、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。

nbs

p; 156房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

157房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目，由管理处每三个月在各栋房屋的显着位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。

158业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。

159物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收费标准;2.改变本体基金的用途，挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。

160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。

161对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的，经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。

162房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住宅(不带电梯)每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅)每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋(含写字楼、商业大厦、厂房等)的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%。

163房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的，须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经占60%以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。

164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位，应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。

165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位自用的;在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。

167物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。

168物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方案;管理服务模式设想等。

169物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。

170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。

171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算:1.管理处管理人员的工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9.中央空调费。

172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。

173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企

业应当在收到质询后七日内予以答复。

174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

175物业管理公司应交纳的税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;企业所得税;增值税;印花税。

176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为:营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。

177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。

178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。

物业管理绿化养护知识培训：物业管理手册解释效力控制

物业管理手册的解释、效力和控制

1 本物业管理手册必须经管理公司经营管理委员会批准正式发布。

2 本手册规定是**集团房地产管理有限公司在物业服务领域的纲领性文件，所有与物业服务相关的业务和活动均必须遵循本手册及其支持文件的规定，包括管理公司各职能部门、所有下属项目所在公司和物业分公司。

3 本手册及其支持文件的规定必须与集团、管理公司的制度规定保持一致，所有与集团公司和管理公司制度不一致之处均按集团公司和管理公司的规定执行，并及时知会管理公司物业管理部协调修订。

4 管理公司物业管理部负责本手册的管理，包括:发放、控制、解释和修订等。管理手册在各项目所在公司、物业分公司内的发放，由该公司行政部门负责，必须保证各工作岗位得到最新版本的受控文件。未经管理公司领导批准，任何人员不得复制或向外单位(个人)提供本手册副本。

5 本手册在执行过程中可以根据实际需要进行修订，管理公司鼓励各级员工针对管理手册提出修订建议，但任何涉及管理手册的修订建议，均应以书面形式报告管理公司物业管理部。

物业管理绿化养护知识培训：某物业管理处印章使用流程

物业管理处印章使用流程

1 管理处印章的用印

1.1 门主管审核文件原件。

1.2信息中心/管理处登记，并核对公章、文件份数。

1.3填写《印章使用管理登记表》后用印。

2 损坏、丢失的处理

2.1 印章丢失后，必须立即书面写出报告，部门主管审核确认后，报信息中心行政主办登记。

2.2 管理处行政助理及时将报告管理处主任，并转呈总经理给出审批意见，由信息中心予以备案，须予以登报 明的由信息中心办理。

2.3 管理处按责任后果轻重对责任人给予处罚。

2.4 管理处刻制新印章，需提出刻制申请，并经审批、刻制。

2.5使用部门交还旧印章至信息中心并领取新印章 (丢失的直接领取)。

3 印章的废止

3.1 管理处提出废止印章意见书报总经理审批。

3.2信息中心发出收回废此印章通知并收回、核对作废此印章，记录归档。

4 印章的保管

4.1 管理处印章由管理处主任保管。

5 相关记录

qpi-**-c-f035 《印章使用管理登记表》

物业管理绿化养护知识培训：x国际小区物业管理设想

星河国际小区物业管理设想

1.定位

1.1环境定位:设计者在的设计中，精心为星河国际营造了一个具有现代风情的大型空中园林广场，给人以如诗如画的感觉，双会所充分满足工作与休闲的双重需要。作为物业管理者就要极尽环境之优势，充分营造一种人与自然相融通的氛围。提倡环保概念，使人、建筑、自然三方面相融合的高档楼盘。

1.2人文定位:现代生活方式，高尚生活品味，已成为被现代人全面接受的居住理念。在管理上，我们将把"温馨服务、亲情管理"作为服务主题，为星河国际用户提供安全、舒适、优雅的生活和办公环境，做到看得见的地方要显现尊贵气派，看不见的地方要更加细心，让用户感受到热情、温馨的服务，充分领略在尊贵生活的荣耀。

2.个性化服务:突出个性化的服务特色，提升服务品质，最大限度满足业主生活的各项需求，减少服务环节，为业主(住户)提供更便捷的服务，客户助理和业主(住户)之间建立的将是一对一的服务关系，不仅提高了服务质量，而且也提高了服务效率。

3.管理模式:

采用"一、二、三"的管理模式。

2.1一名"客户助理"即每栋大楼设一名"客户助理"实行24小时帖心服务;

2.2二种"服务"即实施个性化服务，根据用户的需求提供办公和居住的二种服务;

2.3三个"中心"即设置客户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。

物业管理绿化养护知识培训：物业管理实现过程策划程序

物业管理实现过程的策划程序

1 目的

对特定产品、项目或合同规定专门的质量措施、资源和活动顺序，以确保满足规定要求。

2 适用范围

适用于与特定产品、项目及合同有关的质量策划的控制及相应的质量计划的编制、实施和控制。

实现过程的策划程序是致力于指定质量目标并规定必要的运行过程和相关

3 职责

3.1管理者代表负责批准有关部门编制的质量计划。

3.2物业部负责对各部门质量策划的实施情况进行监督检查。

3.3各部门负责人负责本部门相关的质量策划及编制、实施相应的质量计划。

4 程序

4.1对特定的项目和合同应进行质量策划。策划的结果应以适于组织运作的方式形成文件，《物业管理方案》。

4.2进行质量策划的时机

公司在下列情况下应进行质量策划:

a)对承接新的住宅小区或物业管理项目;

b)现有体系文件未能涵盖的特殊事项;

c)对刚承接的物业管理项目的实施过程进行策划。

4.3物业管理方案的内容

1目的和范围;2物业概况和特点;3管理方式;4组织和资源;5物业管理的总体目标及分项目标;6管理文件;7服务承诺和质量措施;8法规要求;9开办费用预算;10管理费预算;11效益预测;12进度安排;13物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改。

4.4 在编制物业管理方案时应根据以下要求编制:

a)针对特定项目或合同确定的质量目标;

b)针对特定项目或合同所需建立的过程和子过程，应识别关键的过程和活动;对过程或涉及的活动规定途径，并对这些途径进行评审和形成文件;

c)识别并提供上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员的职责权限和相互关系;

d)确定过程涉及的验证和确认活动及验收准则;对过程和产品的重要或关键特性，应安排测量和监控活动;对其中某些特殊过程的输出应按输入的要求进行验证并确认;

e)确定为过程和产品的符合性提供证据的质量记录。

4.5 编制原则为:

a)应参照质量手册的有关内容，应符合质量方针、目标，并与质量体系文件中的内容协调一致;

b)可引用已有的质量文件中的相关内容，并根据特殊的要求编制新的内容;

c)物业管理方案可以作为独立的文件，也可以根据需要作为其他文件(如项目计划等)的一部分。

d)编制的文件或物业管理方案应具有可操作性、适宜性。

4.5物业管理方案的编制、审批和发放

4.5.1物业管理方案由物业部负责人组织编制，经管理者代表审核，总经理批准后，由物业部以受控文件形式发放到使用和相关部门(顾客有要求时，可发放给顾客)，同时做好文件发放登记。

4.6物业管理方案的实施、监督和修改

4.6.1各部门在执行中应按照物业管理方案的规定要求进行控制，并将物业管理方案的执行情况及时反馈到物业部。

4.6.2物业部负责监督各部门物业管理方案的实施，根据要求协调相应部门之间的接口和资源配置，填写《质量策划实施情况检查表》以进行总体控制，并及时报告总经理。

4.6.3物业管理方案的修改

当物业管理方案需要修改时，由修改部门填写《文件更改申请》，经总经理批准后进行修改，按《文件控制程序》执行。

4.7物业管理方案完成后，物业管理方案有关文件由物业部负责存档保存。

5 相关文件

《文件控制程序》、《物业管理方案》。

6 质量记录

6.1《质量策划实施情况检查表》。

6.2《文件更改申请》。

物业管理绿化养护知识培训：物业管理师考试题（操作技能）

____年5月 劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册二:操作技能

注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。

2、请仔细阅读各种题目的回答要求，并在规定的位置填写您的答案。

3、请保持卷面整洁，不要在试卷上作任何与答题无关的记号，也不得在标封区填写无关的内容。

一、 情景题(1―5题，每题8分，共40分)

1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关，请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多地为公司提供资金来源渠道。

2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后，丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作

3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房，聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼，总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a，其定额工资为m，其它直接费为b，现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率，也可以用符号代替。

4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目，现有300多户居民，其中白领人士较多，但是该项目位于郊外，缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理，请针对上述情况，完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营，而是对外承包，那么物业管理公司应如何监控服务质量

5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理，该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案

二、 案例分析题(6――7题，每题15分，共30分)

6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人，为了更好地控制公司的财务预算，他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训，请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。

7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题

三、 方案策划题(8――9题，请从中选作一题，满分30分，如果8、9两题均答，则只计算第8题的分值)

8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名，其中管理干部75名，专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质，正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系，内容具体到每一项制度名称，并写出财务部经理的岗位职责。

9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区，建筑面积50万平方米，以高层建筑为主。目前，该小区的停车位严重不足，根据实际需要，应该进行规模较大的停车场扩建增建工程，停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意，停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大，兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。

物业管理师技能试题

作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:____-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师

1、 物业管理对物业的基本要求227

物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:

1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”，并要方便维修和养护。

2)、建筑质量要好减少使用成本。

3)、设施齐全，能为使用人提供多种服务。

4)环境优美、安全、舒适。

5)、为物业管理提供必要的设施。

2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228

1)、人员准备，综合素质高。

2)、资料准备，对方的资料和法规。

3)、设备准备，车辆、器材。

4)、资金准备。

3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232

1)、配套设施的完善问题。

2)、水电供应容量问题。

3)、安全保卫系统。

4)、垃圾处理方式。

5)、高层建筑物外观的清洁问题。

6)、消防设施问题。

7)、物业管理需要的设备问题。

8)、对建筑材料得意见。

9)、其他问题。

4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232

1) 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。

2) 监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。

3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。

4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。

5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232

1

) 项目的位置。

2) 项目的面积。

3) 项目建筑情况。

4) 配套交通状况。

5) 消防、安保、清洁等设施状况。

6) 项目性质及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 开发商的背景。

9) 周边环境状况。

6、 竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息236

1) 派人实地考察。

2) 从新闻媒介收集信息。

3) 向政府有关部门了解。

4) 其他途径。

7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236

1) 总人数，它决定需求的总体规模。

2) 性别，不同性别具有需求的差异性。

3) 年龄，不同年龄段有需求的特殊性。

4) 职业和学历，这决定了需求的种类和档次。

5) 民族，不同民族的生活习惯各异。

6) 经济收入，收入水平直接决定需求水平。

8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236

1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。

2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的，满足弹性大的公共设施应从实际出发，注意提高其效益。

3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。

4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。

5) 人的需求是由低级向高级不断发展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。

9、 怎样分析用户需求特性237

1) 对象性，人的需求总是指向某种物品和事物的，管区的各种设施越能满足人们的需求，就越能激发人的需求。

2) 条件性，人的需求是在一定条件下产生的，最主要的条件是购买能力。

3) 欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。

4) 关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。

5) 反复性，有些需求会产生周而复始的现象。

6) 选择性，对品种或地点的选择。

10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237

1) 竞争对手总体情况调查，对手有多少，分布如何，具体竞争对手是谁

2) 竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。

3) 竞争者成功的奥妙。

4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。

11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作

1) 组建工作班子。

2) 对人员进行培训。

3) 准备经费。

4) 准备设备。

5) 准备相关资料。

12、 物业管理方案包括哪些内容240

1) 物业管理档次，物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

2) 物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。

3) 物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。

13、 物业管理方案的基本结构241

1) 项目管理的整体设想与策划。

2) 管理模式，包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。

3) 人力资源管理，人员的配备、培训、管理。

4) 规章制度建设，规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。

5) 经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。

6) 社区文化建设与社会服务。

7) 财务管理及经费收入测算。

8) 日常管理。

9) 物业维修养护计划和实施。

14、 制定物业管理方案的主要步骤

1) 成立机构、培训人员。

2) 准备经费、设备、资料。

3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。

4) 研究分析调查资料。

5) 确立管理档次、管理目标。

6) 确立主要措施和服务管理项目。

7) 经费预算。

8) 草拟方案文本。

9) 向专家顾问咨询。

10) 送公司领导审阅。

11) 修改、研讨、可行性研究。

12) 定稿、实施、反馈。

15、 制定物业管理方案的主要方法242

1) 经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。

2) 内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。

3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。

4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。

5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。

16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245

1) 员工管理条例:劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖惩制度。

2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立251

1) 物业接管验收规定。

2) 楼宇入住规定:入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。

4) 住户手册:居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。

5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。

6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7) 住宅区管理规定:治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8) 业主公约和业主委员会章程。

18、 制定物业管理制度的程序

1) 研究所管物业的实际情况。

2) 研究业主及使用人的全面情况。

3) 正确评价本企业现状。

4) 学习有关政策法规，借鉴外企业经验。

5) 形成规章制度条目及思路。

6) 分头草拟，征求意见，讨论修改。

7) 定稿-批准-执行。

19、 业主公约其法律依据

1)《民法通则》规定:不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、 业主公约的特点261

1) 公约的主体是全体业主。

2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。

3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。

4) 公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。

5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

21、 业主公约的主要内容262

业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:

1) 物业的名称、地点、面积及户数。

2) 公共场所及公共设施状况。

3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。

4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。

5) 业主参与管理和监督的权利。

6) 各项维修，养护和管理费的交纳。

7) 业主应遵守的行为准则。

8) 违约责任及其他有关事项。

22、 业主公约订立的原则262

1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。

2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。

3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和要求。

23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行

1) 组织人员学习有关政策法规，研究“示范文本”。

2) 结合实际情况，依照“示范文本”制定公约草案。

3) 公约草案提交业主大会讨论修改。

4) 业主大会通过。

5) 业主签字，业主公约生效。

24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265

二者约束的主体不一样。

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主，《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反《公约》行为一般分为三种:

1) 业主违反《公约》。

2) 使用人违反《公约》。

3) 物业管理公司违反《公约》。

25、装修时违反《公约》的行为界定265

装修时违反公约的行为有:

6) 随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。

7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。

8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。

9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。

26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定

搬迁时违反公约的行为有:

1) 占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。

2) 不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。

3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。

27、日常违反《公约》的行为怎样界定265

日常违反公约的行为有:

1) 违规转租房屋。

2) 不执行业主大会决议。

3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。

4) 任意搭建放置自用设施。

5) 违章使用水电气和电梯设备。

6) 占用或损坏公共部位和公共设施。

7) 随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。

8) 违规存放易燃易爆等危险品。

9) 践踏占用绿化用地。

10) 乱设摊点、广告牌。

11) 随意停车，噪声扰民。

12) 违规饲养家畜家禽。

28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266

1) 物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。

2) 各部门负责人经常检查员工是否到位，及时发现并处理业主或使用人的违约行为。

3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267

1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同，都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中的行为。

2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同，管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同，管理制度由物业管理公司承诺，制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺，相互制约。3性质不同:制度是管理性，属于硬性约束;公约是承诺制约性，具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同，违反管理制度轻者批评教育，严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。

3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。

30、有关装修管理规定(装修的流程)268

1) 住户

装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。

2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后，工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议，领取装修许可证。

3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》，领取施工许可证。2按批准的方案进行施工，不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。

31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270

1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全，充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同，分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金，管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。

32、物业管理启动资金的来源270

物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金，以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:

1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。

2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。

33、物业公共设施维修基金如何进行管理271

1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。

2) 使用时专款专用，由管委会监察批准。

3) 不宜由管理企业掌管，防止短期行为。

4) 近期不用时应在确保安全的基础上，争取合理运作使其增值。

34、日常物业管理资金的来源与管理271

1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑，共同协商制定。

2) 物业管理企业开展多种经营收入。

3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。

日常物业管理资金的管理主要有两个方面:

1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用，有计划地使用、量收支出、专款专用。

2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞，避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。

35、物业管理资金的性质273

1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。

2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。

3) 物业管理资金性质的不同，决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。

36、物业管理资金的使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性，具体包括哪些方面274

1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费，包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收，是管理企业必须保障的资金。

2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，包括各种捐资、赞助，做公益性广告。必须支出无资金回收，有利于树立企业形象。

3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金，把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向，资金的安全性，资金的回收周期，占整体资金的比例。

37、物业管理资金使用责任制276

1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任。

2) 领导下达资金使用指令与计划，财务人员负责把资金拨给使用人使用。

3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督，各负其责。

4) 责任到人，层层负责，互相监督，使资金安全准确地使用到位。

38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:

1、 扎实的会计工作和基础管理工作。

2、 完善的制度体系。

3、 好的领导体制与领导集体。

4、 充分利用管理会计的职能。

39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278

资金预算的编制程序有:

1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。

2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。

3) 根据现有管理资金的掌握情况，于每年初编制出本单位的资金预算计划。

4) 领导审批后执行。

5) 较大的管理企业应分层编制，层层审核把关，最后汇总论证。

6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上，或上下结合论证。

资金预算的编制原则有:

1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。

2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。

3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。

4) 人本原则。预算应成为激励人，使人看到希望，适合人完成。

40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324

1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、

指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用，同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。

2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据，项目划分原则，施工方法的确定，定额的主要内容及换算方法，选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。

3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据，工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。

4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标，还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。

5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表，建筑材料名称及规格表。

选用修缮定额时应注意:

1) 应选用当地现行的修缮定额。

2) 利用附近地区的修缮定额。

3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量，旧料回收利用。

41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325

1) 熟悉施工图纸，收集预算材料。

2) 计算工程量。

3) 选用修缮预算单价。

4) 编制修缮工程预算表。

5) 编制主要材料用量表。

6) 编制主要材料调价计算表。

7) 编制修缮工程预算费用表。

8) 写编制说明、装订签章。

42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325

1) 熟悉施工图纸。

2) 收集预算材料。

3) 收集施工组织设计资料。

4) 了解施工现场情况。

5) 了解施工方式。

43、如何计算工程量326

1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况，确定工程量计算项目。

2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。

3) 在计算工程量列项时，要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。

4) 注意拆除工程对对其他部位的影响，应同时考虑修缮工程量。

44、如何选用修缮预算单价326

1) 按照修缮定额的分部分项顺序，逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。

2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时，应换算成所需的修缮预算单价。

3) 如遇定额中没有的项目时，应编制补充修缮预算定额。

4) 选用修缮预算单价时，还要考虑旧料的回收利用。

45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326

1) 单位工程的工程直接费。

2) 分部工程的工程直接费。

3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。

4) 各种主要材料需用量。

46、列出编制工程预算表的步骤和方法327

1) 按定额编号的顺序，把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。

2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。

3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价，得出总价。

4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价，得出合价。

5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量，得出需用量。

6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总，填入小计栏。

物业管理绿化养护知识培训：物业管理标书编制方法

物业管理标书的编制方法

(一)物业管理投标书的基本要素

1、计量单位。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

2、货币。国内物业管理投标书使用的货币应为人民币，而国际投标中所使用的货币则应按招标文件的规定执行。

3、标准规范。编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在标书中说明。

4、表述方式。简洁、明确、文法流畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。图纸、表格较之于文字在表述上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格一致、符合招标文件的要求。

5、理论和技巧。投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。

6、资料真实。投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重的偏离与保留，保证所提供全部资料的真实性，以实用投标文件对应招标文件的要求。

(二)物业管理投标书的编写要求

1、要有说服力。

2、要有竞争力。

3、要有鼓动力。

4、要有吸引力。

(三)物业管理投标书编写的注意事项

1、投标文件应完全按照招标文件的各项要求。

2、确保填写无遗漏，无空缺。

3、填写方式要规范。

4、计算数字必须准确无误。

5、报价合理。

6、包装整洁美观。

7、投标方式规范。

8、严守秘密，公平竞争。