物业管理消防知识培训教案（优选10篇）

物业管理消防知识培训教案

适配人群	物业安全管理员，消防责任负责人，秩序维护主管	使用场景	物业仓库管理，公共区域巡查，消防通道检查
制定目的	怕起火伤人伤东西，想让大家懂消防、会灭火、能跑掉，让小区平平安安的。
适用范围	物业所有人、保安、保洁、维修工，管楼道、仓库、电箱、灭火器、通道这些地方的事。
职责分工	项目经理是头儿，保安队长天天查，楼管员盯自己那片，公司安全员每月来翻记录、看现场。
禁止行为	不许堵消防门，不许乱拉电线，不许在仓库抽烟，不许挪走灭火器，不许把杂物堆满楼道。
检查与监督	下周开始培训，月底考实操；保安队长每天巡楼打勾，漏查一次扣50；三次不过要重学，再不过调岗。

物业管理消防知识培训

《消防法》颁布于1998年/

安全培训的重要意义

第一 (目的)为了预防火灾，减少火灾危害，保护公民人身、公共财产和公民财产的安全，维护公共安全，保障现代化建设的顺利进行。

第二 (基本方针和原则)贯彻预防为主，防消结合的方针，坚持专门机构与群众相结合的原则，实行防火安全责任制。

第三 (义务)消防法第4条，广播、出版、教育、电视等部门有传播消防知识的义务。消防法第5条，每个单位和个人都有维护消防安全，保护消防设施、预防火灾、报告火警、公共场所的工作人员有组织和引导在场群众疏散的义务，任何成年公民都有参加有组织的灭火义务。任何单位个人都不得损坏、挪用、停用消防器材，不得埋压、圈占消火栓，不得堵塞消防通道。

预防火灾的五条措施:

1、控制可燃物

① 不同性质的物质不能放在一起。

② 灭火方法不同的物质不能放在一起。

③ 凡有可燃物的地方要远离火源与电源。

④ 凡易燃、易燥物品要专库保管。

2、隔绝空气

3、消除火源

4、阻止火势漫延

5、有利于安全疏散

五距要求:

1) 墙距50公分(仓库)门窗要打开经常通风。

2) 柱距30公分不得堆放物品(隔潮)。

3) 顶距50公分(一般物品不包括易燃易爆物)

4) 灯距50公分(开关、插座尽可能装于门旁，灯尽可能装在走道与墙边，灯附近不能放物品)。

5) 堆距(大仓库、主通道2m、次通道1m)

预告火警

任何单位和个人发现火灾都要报警，任何单位和个人都应无偿为报警提供便利，不得阻拦报警，任何单位和个人都应无偿为报警提供便利，不得阻拦报警，不得谎报火警，公安消防队不得向任何单位、个人收费。任何单位和个人都应当有组织地参加灭火义务。(消防法第32条第7款)

灭火方法

1、隔离灭火法 ①拉开距离 ②浇水

2、冷却灭火法(只能是初期火灾阶段) 降低物质的温度，用水进行灭火，在火势初期。

注意:遇水让火势扩大的物质不能用水，油火不能用水灭火，电器火灾不能用水。

3、窒息灭法:减少火场中的空气(湿灭被灭油火)。

4、化学抑制法:12n灭火器，干粉灭火器。

公共场所工作人员在发生火灾时有组织和引导在场群众疏散的义务，公共场合工作人员没有疏散群众的，没有群众受伤害的情况下居留15天。

如有人受到伤害与伤亡，按刑事法处理。

第四火灾的发生与发展

(1)燃烧:可燃物与氧化剂作用发生放热反应，同时有发光或发烟的现象。物质燃烧的条件:

① 要有可燃物

② 要有氧化剂(助燃物)

③ 温度(有足够的温度)

④ 未受抑制的连锁反应

热量的传播途径

① 热对流

② 热辐射，通过电磁波传播热量

③ 热传导

燃烧产物:碳氧化物、氯氧化物、磷氧化物等。

燃烧产物对人体的伤害:

① 高温热气流对人体内部的损伤

② 缺氧

③ 有毒的烟气或粉灰对人体的毒害作用

(2)火灾在时间与空间上失去控制的燃烧所产生的灾害。

火灾的类别:固体物质火灾 a类 (除金属外)

液体物质火灾 b类

气体物质火灾 c类

金属物质火灾 d类

电线短路燃烧为d类

火灾的危险性:

六十一号令的主要精神:

从预防火灾，减少火灾损失入手。

法定单位的法定代理人或非法定单位的主要负责人为消防责任人。

任何单位都必须有消防责任管理员，他直接对第一把手负责。

主要责任:

1、拟定年度消防计划

2、组织制度消防管理制度与消防操作规程。

3、拟定消防安全的资金投入。

4、组织实施防火安全检查日常安全检查、季度检查、年度检查。

5、组织实施对单位消防器材、防火设施、消防标志等的完好，还应保证安全通道的畅通。

6、管理好单位的专职消防队和义务消防队。

7、在员工中组织开展消防安全知识和技能的宣传教育培训、组织应急疏散与灭火的演练。

8、负责消防责任人委托的其他消防任务。

消防安全管理

1、发生火灾的因素:a、人的不安全行为嫉妒、敏感、侥幸、疏忽大意

b、物的不安全状态。电器火灾是上升

速度最快的，最严重的是纵火。

2、电器火灾五方面 (1)短路 (2)超负荷(3)接触电阻过大(4)电火花、电弧(5)电热器具、开关、插座等电器设备靠近可燃物

3、工艺和技术的缺陷

4、防火安全检查

① 坚持做好防火安全检查是为了督促国家的消防安全法规，单位的消防安全制度落到实处，推动社会化防火工作顺利进行。

② 及时发现和整改火灾隐患，解决消防管理中出现的新情况、新问题。

③ 及时发现火情、扑灭初期火灾。

消防安全的培训(五熟悉四会)

1、熟悉本单位的火灾危险特性，知道本单位的消防安全的重点部位。

2、熟悉国家的消防安全法规与单位制定的安全制度及操作规程。

3、熟悉消防安全的基本常识(防火基本措施、灭火基本方法、安全逃生的基本方法)

4、熟悉防火检查的基本内容与方法，及时消除火灾隐患。

5、熟悉单位制度的灭火与应急疏散的预案。

1、会报火警(119)

① 报失火单位详细名称和位置

② 报起火的具体部位和正在燃烧的物质。

③ 报火灾的燃烧程度和有可能出现的危险。

④ 报警人的姓名和报警用的电话号码。

2、会使用消防器材

干粉不能扑灭酒精、醇类和金属物质类的火灾，5公斤的

射程为5~8米，时间为20秒。干粉灭火器先拔保险栓，靠近起火点，选择起火点的上风或侧风方向，对准火苗的根部，由近及远，从上至下。

3、会扑灭初起火灾发现越迅速越好。

4、会疏散自救，安全逃走不要快速跑动，不要大声喊叫。

基本措施:

① 使头脑尽快冷静下来

② 迅速用湿的棉织品堵住口鼻

物业管理消防知识培训教案：shoppingmall租户物业管理条款约定

适配人群	业主方招商团队，物业管理公司，主力店运营负责人	使用场景	购物中心招商，主力店入驻，商铺租赁谈判
制定目的	mall运营好坏全靠环境，租户怕花钱多还服务差，业主怕留不住好租户。想让双方都清楚服务边界，不扯皮。
适用范围	签合同的租户，管他们开店时的安全、保洁、设备这些事。
职责分工	业主牵头定规矩，物业执行日常活，租户自己盯自家事，监督靠合同和现场检查。
禁止行为	不准租户乱改消防设施，不准半夜随便开通道门，不准让保安去管顾客吵架，不准把垃圾堆在公共区。
检查与监督	签合同时写清每条服务标准，物业每月查三次，没做到扣当月物业费10%，三次不改就约谈，严重就按合同处理。

shopping mall租户物业管理条款的约定

在shopping mall招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。

因为，shopping mall的业主、租户都认识到，shopping mall运营管理成败的关键，就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境，而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括shopping mall业主方提供的整体物业状况与服务支持。

因此，租户对物业服务合同条款的深究，不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本(物业管理费、能耗费分摊等)，更重要的是关系到租户对shopping mall整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时，对于业主，也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本，更重要的涉及到shopping mall能否对优质租户具有足够的吸引力。

严格意义上，shopping mall选择租户的过程，同时也是租户特别是主力店租户选择shopping mall的过程。从租户角度，肯定希望业主提供的物业服务，包括的工作项越多、标准越高越好，其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户，其自身经营过程中，用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大，对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主，经营shopping mall从根本上为了逐利，作好物业服务，营造优质购物环境，都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率，不可能只为提升租户的满意度，就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程，就是业主、与承租户博弈的过程。

shopping mall业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“shopping mall内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为(主要指:租赁行为)顺利开展”的最根本目的，按照如下原则进行:

首先，应该承担业主作为mall主导者的责任(即通常提倡的“大业主、小租户”的shopping mall管理原则)，通过以物业服务为代表的shopping mall运营期各种管理手段，对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。

再次，始终保持成本意识，对物业服务内容，不是简单地一刀切，对租户要求进行合理区分，提供不同层次服务，对租户运营管理充分了解，与租户合理沟通，清晰了解租户经营活动所需要的物业服务，提供有针对性的支持，保持租户经营活动的顺利开展。

其中，主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业，业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持，而不是租户自有员工工作量的代替。

租赁开间式商铺、特色经营的中小租户，自身人力资源薄弱，业主的物业服务应以全面为主，使租户可以将全部精力，完全投入到经营中。

对于部分租户的特殊要求，提倡引进先进技术，主要通过设施设备的改进，以物业交付条件的硬件形式实现，尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。

运用长效成本管理概念，在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下，应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。，一般不采取租户代管方式。

对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认，要作到明确、主动，避免受制于租户。

shopping mall整体运营、及租户经营活动组织，受单体、组群等mall不同建筑形态影响很大，业主在考虑物业服务支持条款时，要充分考虑建筑形态因素的影响。

结合上述原则，就shopping mall业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中，容易产生争议的条款，具体分析如下:

首先，安全管理条款中，主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在谈判过程中，应该按“业主主外、租户自理内部”原则，合理分解职责。

一，商品防盗，是零售、超市业主力店租户的关注重点，此类租户一般都设有内保组织，内部还设有红外、监控等技防报警系统，并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中，租户永远希望业主承担的责任无限放大，但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认，所以，业主不要试图承担资产保全的风险，而且，在商业企业中，商品被盗问题，一直难以完全避免，例如，超市业认可的可控失窃率为千分之三，租户要求业主承诺资产安全，只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下，寻求业主分摊责任风险。

在安全管理责任把握上，业主应主要从协防角度出发，在时间范畴，侧重于夜间的安全保卫;在空间范围，坚持租赁合同红线分界;“在租户非营业时间内，以暴力破窗、破门等形式，造成租户的财产破损，由业主(或所聘物业公司、保安公司)承担由执法部门确认的连带责任;但租户在非营业时间内，因自身疏忽，未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等，及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为，所造成的财产破损，业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是，对租户往来商品进出管理，尤其是卸货区管理，业主应坚持“无责任管理”方式，一方面要求安保人员注意观察，一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任，货物坚持由租户自行交接。

二，业主所聘用安保人员，在租户营业期间内，主要职责侧重于“公共秩序维护”，按国家现有法规，安保人员不具备任何执法权，所以，在安全管理条款约定中，不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷，租户工作人员人身保护的职责，shopping mall中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业，都是容易发生营业纠纷的业态，如安保人员介入处理租户与消费者的纠纷，一方面根本不具备处理权，更容易造成消费方情绪失控，事态扩大，使事件从最初的租户与消费者纠纷，演变为与安保人员的冲突。

三，通道管理(包括:各类电梯)，包括租户的营业通道、及工作(工作人员进出、货物进出)通道管理，对于单体mall，有关通道管理尤为重要，shopping mall业态复杂，不同业态经营时间不同，超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道，通道的优化管理，首先，要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发，在建设设计、设施设备配置，力争作为非常规时间营业的主力店租户，提供独立出入口(如建筑设计无法满足要求，可以通过电梯分层、分时控制，利用消防通道等方式)，其次，通道管理条款要坚持明确约定，业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权，通道管理中，不要试图通过安保人员的人防措施，让多家租户混用通道;最后，在单体mall中，业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。

四，按国家相关消防法规，消防安全对于shopping mall经营具有一票否决权，因此，通过消防验收后，业主要对mall进行整体消防管理，对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户，在消防安全管理条款约定中，业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权;同时，一方面在条款约定中，坚持“谁建设、谁管理”原则，而在实际工作中，利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施，都与mall整体消防系统事实连接的条件，对租户消防系统进行积极、主动(非正式约定)管理，但需要特别提出的是，业主不宜过度介入，承担租户消防批建、验收、抽检的风险。

其次，在保洁服务条款约定中，主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面，mall的建筑形态，是保洁条款约定中的最重要影响因素。

一，在单体mall中，业主要发挥保洁主导作用，确保整体环境品质，在与租户约定中，可以以租赁红线为界，进行划分，租赁范围以外，统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是，当出现部分主力店租户统租多层，、或承租面积较大的情况，租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共场地、公共设施，应要求租户自行保洁，可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则，业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁，很难进行工作安排，特别是多数业态的租户集中保洁时间，都在非营业时段，业主保洁人员进入租户场地，涉及资产保护，难以操作。

二，在多幢建筑组群 mall中，特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下，业主应该把保洁力量主要投入到影响mall整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面，让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位，包括外墙清洗在内，都由租户自行负责。

三、关于垃圾清运，要采取定期开放垃圾房，主力店租户自行“整包装清运”方式，不宜设置多个区域垃圾集中点，否则，不仅占用大量公共面积，也极大地增加了保洁人员的工作量。

四、在与租户的保洁条款约定中，要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时，关注约定细节，例如，餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。

再次，租户在工程管理条款洽谈判中，除

经营所需专属设备设施外，其余部分一般都希望业主能够“一包到底”，而业主应该灵活运用“谁建设，谁管理”的谈判原则，根据实际状况，按有利于shopping mall经营的目的，区别安排。

一，支持shopping mall整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备，及建筑本体等的维修维护，由业主进行统一管理，业主、租户一般都没有异议。但对于产权属于业主，即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备，及在租户租赁区域内的强电间、弱电间、风机房、管道井、水泵房等设施，也应坚持由业主统一管理。

一方面可以更有效的保护设备设施，避免租户代管中极可能出现的“只重使用，不重维护”的短视行为，一方面也对租户内部管线分布、调整等工程行为，进行有效监控及制约。需要特别指出的是，业主应要租户约定，租户要对业主的维修维护工作提供便利，例如，在二次装修中预留检修口等。

二、在工程管理中，维修维护责任的界定，通常是双方争议的主要焦点。业方应从租户规模角度，结合设施设备配置实际，合理区分。在shopping mall中，租赁中小开间、从事以商业零售、服务业的中小租户，一般都是直接利用业主提供的物业交付条件，再配置经营道具。从设施设备所有权、租户人力资源、及通常中小租户的合同短期性角度，对于中小租户，业主的维修维护服务应该采取“统管式”，解决租户的后顾之忧。而主力店租户，一般都自行进行内部装修、设备设施配置，业主通常只需提供给排水、供电、燃气、(部分包括:制冷、供暖管道)至租赁区域入户门，再由租户施工单位进行技术对接。按“谁建设，谁管理”原则，租户入户门内的设施设备，都应由租户自行进行维护维修。

但在经营期内，租户实际使用的设施设备，经常是由业主、租户双方拼装建设的，因此，如果发生功能性故障，不经过全面检查，一般难以迅速界定维修责任，同时，租户也不可能像业主方，保持一支完整的工程管理队伍，这样，往往会延误维修时机，甚至影响租户正常经营。所以，对部分产权虽然属于业主，但直接影响租户经营经营的“供电、供水、制冷、供热”线路或设施设备，业主可以与租户约定有偿的维修维护条款，纳入整体工程管理范围，但相关条款中，应对租户自建部分的质量验收、使用方式、更新费用、维保标准有明确的约定。

三、在物业服务条款约定中，有关水电、制冷、供暖价格标准的约定，也应列入工程管理范围内，shopping mall多数采取为二次供电、供水方式，单体mall一般是中央空调集中制冷(供暖)。目前，国内多数城市逐渐采取分时供电方式，不同业态经营时间不同，用电、用水价格，及中央空调制冷(供暖)能耗分摊方式，都需要提前与租户约定。对于长约租户，需要重点说明的是，条款要约定的不是单纯的价格，而是价格标准的计算方式及依据，以备国家水电价格的调整。水费价格约定中，应充分考虑到国家日趋严格的水资源管理制度，现在，shopping mall作为用水户，目前国家统一按商业标准收取水费，但餐饮、娱乐、特别是洗浴、桑拿等行业，水费标准制定很高，所以，应在合同中欲留伏笔，以备国家征收方式发生变化。

物业管理消防知识培训教案：北城小区物业管理近期目标和远期规划

适配人群	物业项目经理，业委会成员，客服主管	使用场景	装修管理，业主共建，社区创优
制定目的	小区刚交房，装修乱七八糟，设施老被破坏，得赶紧立规矩，让业主住得安心，物业也能慢慢赚钱。
适用范围	管全体业主和装修队，管装修施工、设施保护、网站平台使用这些事。
职责分工	物业经理牵头定方案，客服和保安天天巡楼，工程部盯设备，业委会成立后一起查问题提意见。
禁止行为	不准砸承重墙，不准私改水电管线，不准堆建材堵消防通道，不准网上平台发谣言骂人。
检查与监督	每月15号前检查装修现场，发现违规贴整改单，3天不改就停工；客服每季度回访业主打分，低于80分扣当月绩效；网站专栏每周更新，漏更一次罚50元。

北城春色小区物业管理近期目标和远期规划

1、"北城春色小区"的管理目标

"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

2、近期管理目标(1-3年)

(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。

具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立"北城春色小区"网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使 "北城春色小区"推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到"市级优秀"，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。

(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设"小区管理大家谈"专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行"业主满意第一"的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到"全国示范"标准。

3、远期规划

(1)按照"统一管理，综合服务"的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成"北城春色小区"的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

物业管理消防知识培训教案：物业管理公司岗位消防责任制

适配人群	监控员，安全管理员，班组长	使用场景	火情处置，消防巡检，设备保养
制定目的	物业常有火情隐患，监控和响应老出问题，想让火警快发现、快处理、设备不趴窝。
适用范围	消防中心、安全员、班组长、所有员工，管监控、灭火、巡查、广播疏散、器材保养。
职责分工	消防中心盯屏幕和设备，安全员巡楼报修，班组长带人学规矩查隐患，员工守岗自查自报。
禁止行为	不准堵安全出口，不准乱放易燃物，不准私用加热电器，不准瞒报火情苗头，不准挪用灭火器材。
检查与监督	每天班前讲消防，班中查设备，班后交隐患；主管每周查记录，漏报一次扣分，三次谈话，严重调岗；月底汇总通报。

物业管理公司岗位消防责任制(五)

一、消防安全管理中心职责

1.负责物业范围内的安全管理监控，并进行录像，发现可疑情况立即通知当值安全管理员前往调查处理。

2.负责消防监控，在火情情况下根据工作程序启动各种消防设备，使之正常工作。

3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。

4.负责相关消防表格的记录。

5.负责物业消防安全管理指挥系统正常畅通。

6.负责责任区域内的清洁卫生工作。

7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。

8.服从上级的工作安排。

二、安全管理员消防职责

1.努力学习消防业务知识，熟悉消防灭火设施、器材的使用性能，达到“三懂三会三能”。

2.配合消防监控员做好火警确认工作。

3.巡楼查看火险隐患及消防器材设施在位情况，如发现丢失、损坏要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。

4.遇有火情要立即按下手动报警器，或电话通知消防安全管理中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救，控制初起火灾，待上级及其扑救人员赶到。

5.待上级领导到达现场，要服从领导，听从指挥，做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。

三、班组长消防职责

1.对本班组的消防安全负责。组织员工学习、贯彻公司部门各项消防要求，带领班组成员执行消防制度和各岗位的消防责任制。

2.每日班前结合服务工作向员工提出消防安全要求，交班前检查，并向下班交接消防安全工作。

3.负责对新上岗员工进行岗位消防安全教育。

4.每日检查工作同时检查消防安全，制止、纠正违章，经常组织员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养，发现故障及时维修，保证安全。

5.坚持每周班组消防安全检查制度，整改不安全因素，无力解决的及时报部门经理。

6.发生各种火灾、火险事故，立即报告并组织员工抢救，保护好现场，参加事故调查处理。

7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养，保持完好、整洁，专物专用。

四、员工共性岗位职责

1.消防安全事关全公司的效益、声誉和员工、客户的人身安全，任何人不准以任何借口影响和损害消防安全。

2.每个员工都是义务消防员，认真学习消防知识，自觉遵守安全服务(技术)规程，严格执行各项消防安全制度，努力达到“三懂三会”(即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法;会使用消防器材，会处理火险事故，会报警)。

3.保持安全出口、消防疏散通道的畅通无阻，无违章用火、用电、吸烟，不随意堆放易燃、易爆危险物品和杂物，不冒险蛮干，发现他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随意存放易燃易爆危险物品，应及时劝阻或制止，并报告主管领导。

4.坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全，及时正确处理火险苗头，发现火灾，迅速报告，接到指令后准确地报警并积极扑救。

5.对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、整洁，专物专用，发现故障及时反映。

6.自觉接受领导和消防监督员工的检查指导，积极参加消防学习活动。

物业管理消防知识培训教案：路发物业管理公司简介材料

适配人群	物业项目经理，保洁主管，保安队长	使用场景	别墅管理，学校后勤，写字楼服务
制定目的	怕服务乱套，想让每个项目都干得整齐规范，住户觉得舒服，公司能稳稳发展。
适用范围	所有员工，管保洁、保安、工程、客服这些活儿，还有外派项目的事。
职责分工	总经理带头盯，部门主管干活，质管部天天看，人力部查考勤和培训。
禁止行为	不准迟到早退，不准糊弄住户投诉，不准私自改流程，不准不穿工装上岗。
检查与监督	每月查记录和现场，主管月底交检查表，没做到扣绩效，三次不合格调岗，新员工入职一周内学完。

杭州路发物业管理有限公司的简介

杭州路发物业管理有限公司成立于____年1月，注册资金50万元，具有国家三级资质。

公司是几个志道合的物业管理专业人士合作成立，致力于提升物业管理行业品质。

公司于____年3月实施iso9002质量管理体系标准。

公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企策划与发展部、工程技术部、保洁中心等部门，目前在在安徽、杭州、江西等地有物业管理项目及单项服务外派项目。

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

公司的管理和服务在未来将会不断上台阶、上档次、上水平。

公司目前可对外接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等。

公司目标成为国内介入顾问咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。

物业管理消防知识培训教案：物管培训:物业管理财务预算

适配人群	物业财务人员，项目经理，业主委员会	使用场景	预算编制，现金管理，成本控制
制定目的	物业收钱少，花钱多，怕年底算账亏本。想让每分钱都花在刀刃上，让大家心里有数，别乱花钱。
适用范围	管财务部、各服务队，管明年一整年的钱从哪来、花到哪去。
职责分工	财务部牵头写预算，保安绿化维修队报自己要花多少钱，经理最后拍板，业主大会盯着看。
禁止行为	不准照搬去年数字随便改，不准漏报大修费用，不准把管理费挪去干别的事。
检查与监督	各部门12月前交草案，财务部汇总后元旦前出初稿，业主大会春节前投票，没按时交的扣绩效，超支的得说明理由。

在物业管理企业的财务管理过程中，财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来，物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现，又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。

一、财务预算的含义及其要求

财务预算是现代公司理财的重要手段，通过对公司资金运动规律的认识，以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性，它实现了科学管理和民主管理的结合。

(一)财务预算及其作用

理论上，财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果，针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化，即财务决策结果的汇总。可见，财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节，它提供了物业管理公司未来资金运动的信息，为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。

财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中，基于对公司资金运动的分析和预测，管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排，财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言，广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略，因而，作为集中体现其结果的载体――财务预算，指明了物业管理公司理财的具体目标，提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据，并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。

(二)财务预算的要求

财务预算的编制过程，是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此，为了保证财务预算的有效性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求:

1.加强调查研究，认识资金运动规律

与其他企业的资金运动相比，物业管理公司的主营业务――物业管理服务的资金运动相对较为简单，主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此，为提高财务预算的准确性和可操作性，仍需在编制财务预算之前，了解其资金运动的特点，特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。

2.实行参与管理，调动员工积极性

财务预算是一种财务管理手段，其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上，财务预算的编制过程，就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程，能有效地增强对其目标的认同，从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行，因此，应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。

3.符合实际，适当留有余地

预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该体现出挑战性，同时也应是可实现的，不应是高不可攀的，否则，财务预算难以起到应有的作用。具体而言，编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。

4.全面权衡，提高资金使用效益

现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中，管理收费有既定标准，如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制费用支出，更重要的是在财务预算过程中，应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值，防止预算中包含不应发生的费用项目。

(三)财务预算编制方法

财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明，财务预算的编制方法不同，其效益性和实现的可能性大不相同。现实中，物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。

1.固定预算

固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。

固定预算是传统的预算编制方法，在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单，预算的编制成本较低;此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化;同时，由于采用该方法编制的预

算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

2.零基预算

零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的，它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年，美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理，取得了较好的成效。在我国，零基预算作为成本费用预算的一种编制方法，越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。

零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。具体而言，零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按成本效益率的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

对物业管理公司而言，零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善公司与业主之间的关系，从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是，零基预算也有一定的不足，主要表现为:编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

二、物业管理财务预算的主要内容

物业管理的财务预算，是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映，它涉及到公司经营活动的方方面面，内容十分丰富。为此，有必要对其具体内容作一认识。

(一)编制财务预算的假定

现实中，物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时，首先应明确编制预算的前提条件，即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。

1.持续经营假定

持续经营假定与持续经营会计假定相同，是指在可预见的将来，物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理，除双方或单方违约情形外，这一假定是合理的。

2.单一业务假定

单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务，不从事多种经营。现实中，许多物业管理公司从事多种经营，但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别，而物业管理财务预算需经业主大会批准，因此，有必要确立该假定，以简化财务预算的编制。

3.现金收支假定

现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度，包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。

4.存货假定

存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式，在该方式下，预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购，且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买，因此，公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。

5.营运资金假定

营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于，物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。

(二)财务预算的内容

各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的，财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言，物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。

财务预算的具体内容，主要包括八部分:

1.收入预算

物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算，在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入，这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

2.营业成本预算

营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直

接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一，是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

4.财务费用预算

财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

5.资本预算

资本预算也称设备维修更新计划，是物业管理公司为实现物业的保值和增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

6.现金预算

现金预算亦称现金流量表，是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此，现金并非指现钞，而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。

7.预计损益表

预计损益表又称年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业管理公司预算期(通常为一年，下同)内收入、成本费用和净利润的预算。

8.预计资产负债表

预计资产负债表或称预计财务状况表，是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

(三)现金预算和现金持有量的确定

现金预算是财务预算中居于中心地位的预算，它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产，编制现金预算时，确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。

1.现金预算

现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况，为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据，因而，在物业管理公司理财中，对这一工具应予以足够的重视。

通常，现金预算由四部分内容组成:

(1)现金收入

现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入，营业收入是一个会计概念，其确认基础是权责发生制，无论款项是否收到，只要取得了收取款项的权利，即可确认为收入;现金收入是一个财务概念，其确认以收付实现制为基础，即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。

(2)现金支出

现金支出的内容很多，分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出，包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。

(3)现金余缺

现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数，说明现金有多余;差额为负数，表明物业管理公司入不敷出，现金短缺。

(4)余缺的运用或筹措

持有现金，收益很低;现金短缺，则公司的正常运作难以为继。为此，在保证现金最低余额的前提下，可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分，应考虑利用各种融资方式，如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。

2.现金持有量的确定

物业管理公司持有现金的动机不同，其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多，较为常用的有鲍摩尔模式等。

(1)持有现金的动机

现金持有量的确定，与公司持有现金的动机有密切关系。理论上，物业管理公司持有现金的动机主要表现为:

①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业，现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生，为此，必须持有一定数量的现金，以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言，由于其现金收入主要来自物业管理服务收费，在时间上相对集中，而支出发生的时间又相对分散，出于交

易性动机而持有现金显得尤为必要。

②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出，都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性，任何预测都难以百分之百准确，出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求，有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得，或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等，这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。

③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时，物业管理公司若计划利用这一可能机会，则必须持有与之相应的现金。现实中，仅有极少数公司出于此动机而持有现金。

一般而言，公司持有现金的数量取决于上述三项动机，但值得注意的是，若出现现金需求时，公司能从银行等外部渠道取得资金，则公司持有现金的数量可相应地减少。

(2)现金持有量的确定

现金是一项无直接收益或收益甚低的资产，为此，公司持有现金数量越少越好;但另一方面，持有现金不足，又会给公司带来严重后果。可见，合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种，物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。

鲍摩尔模式中，假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时，则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti 1期间内，公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量，它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有，就无法同时以有价证券形式持有，此时，因持有现金而损失的有价证券投资收益，称为持有现金的机会成本。一般而言，持有现金的机会成本是一项变动成本，即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用，如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本，即仅与转换次数有关系，而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本，鲍摩尔模式仍然成立)。

三、物业管理财务预算的编制

不同的物业管理公司，编制预算的方式和程序各不相同。一般而言，为调动广大员工的积极性，在全面预算的编制过程中，应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与，并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。

(一)财务预算的编制程序

财务预算的编制涉及公司的各个部门，编制预算时，需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中，财务预算的编制方式和程序为:

1.编制方式

各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理公司管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行(二下)。

2.财务预算的编制程序

财务预算是经营预算中其他预算的汇总，编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等)，编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础，制订营业成本预算，即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算，编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等，并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算，编制现金预算;⑤最后，综合所有各项预算，编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是，利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为，预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门，然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程，一方面使预计损益表得以分解，具备了实现的可能;另一方面，为物业管理公司理财提供了所需的新信息，如现金预算等。

(二)财务预算的编制过程

财务预算的编制过程十分复杂，现以天马物业管理公司为例，具体揭示财务预算的编制过程。

天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区――简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月，天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后，天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解，并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标，结合自身的实际情况，编制了预算草案，其编制过程为:

天马公司的物业管理收入相对简单，仅包括公共服务收入、公众代办

性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同，公共服务的收费执行微利原则，并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上，各项收费都应按时收取，但据以往经验知，本季度的管理公共服务收入中，80%于当季收到款项，其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。

另外，按照我国现行税法的规定，物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入，为简便起见，将付现支出――营业税金列入了营业收入预算。

营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，包括直接材料和直接人工费。因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中，公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易，可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费，据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定，其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础，增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购，公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费 30%×上季度直接材料费。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用，包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，天马公司采用的仍然是固定预算。

4.现金预算

现金预算的编制，如上所述，以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供，最低的现金余额为10万元，多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度，物业管理公司无借款，也无投资。按物业管理合同，物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元，预计所得税为30万元。

5.预计损益表

预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。

由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表，在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后，于2000年1月正式下达执行。

四、物业管理的财务预算控制

财务预算，就其本质而言，是一种控制手段。在物业管理公司，财务预算的实施就是借助于财务预算，对物业管理公司的资金运动过程进行控制，即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处，公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。

(一)财务预算控制的目的

财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:

(1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施，很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好，但财务预算控制系统失效，则很难保证公司目标的顺利实现。

(2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在，财务预算在实施过程中难免会出现偏差，因而需要通过财务预算控制系统，及早发现问题，找出产生偏差的原因，然后提出修改和补救办法进行纠正，保证财务预算任务的完成。

(3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查，因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息，这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。

财务预算控制的内容很广泛，主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。

(二)财务预算控制的内容

财务预算控制主要应做好以下几项工作:

(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。

(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。

(3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施。

(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。

(5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。

(6)调整预算。在财务

预算执行过程中会发生一些不可预见的因素，造成财务预算执行发生偏差，为了做到考核合理，奖罚分明，一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整，保证预算的合理性和可行性。

(三)财务预算控制系统的构成要素

为保证财务预算的贯彻落实，物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说，财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。

(1)组织系统

组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制，即在公司内部划小预算单位，各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心，每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同，责任中心又可分为成本中心、费用中心，利润中心和投资中心。一般地，物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心，该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说，投资中心和利润中心应分开，母公司或集团公司是投资中心，而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心，母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系，集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。

(2)信息系统

信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据，这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时，预算人员必须熟悉公司内部和外部信息，计划(预算)信息和现实信息。

(3)考核制度

考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据，找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异，分析产生这种差异的原因，落实责任人，并提出补救办法，最后形成财务报告，并作为公司决策和采取行动的依据。

(4)奖惩制度

奖惩是根据业绩考核结果，对业绩突出者给予奖励，对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩，否则，财务预算控制就如同纸上谈兵，财务预算控制系统也就形同虚设。

(四)财务预算控制的步骤

财务管理部门实施财务预算控制，一般应遵循以下几个步骤:

(1)建立财务预算控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统，建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证，包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标)，它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统，以保证各种信息能及时传递和反馈，保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。

(2)检查监督。根据信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。

(3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确。

(4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失。

物业管理消防知识培训教案：物业管理职业道德培训教材

适配人群	物业管家，客服专员，工程技工	使用场景	物业服务，客户接待，现场巡查
制定目的	物业工作天天跟业主打交道，怕大家态度不好、做事马虎，想让大家更靠谱、更让人放心。
适用范围	所有一线员工，收钱、修东西、回消息、开门禁这些活儿。
职责分工	主管带头学，班长盯着练，人事每季度翻记录看谁没参加培训。
禁止行为	不准对业主翻白眼，不准收好处费，不准把投诉当耳旁风，不准糊弄报修。
检查与监督	每月第一个周五下午学半小时，班长现场点名，缺一次扣50，三次不学调岗，年底评优先看考勤和业主表扬条。

物业管理公司职业道德培训教材

职业道德定义

所谓职业道德，就是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和，它既是对本职人员在职业活动中行为的要求，同时又是职业对社会所负的道德责任与义务。爱岗敬业，诚实守信，办事公道，服务群众，奉献社会。

职业道德的涵义包括以下八个方面:

(1)职业道德是一种职业规范，受社会普遍的认可。

(2)职业道德是长期以来自然形成的。

(3)职业道德没有确定形式，通常体现为观念、习惯、信念等。

(4)职业道德依靠文化、内心信念和习惯，通过员工的自律实现。

(5)职业道德大多没有实质的约束力和强制力。

(6)职业道德的主要内容是对员工义务的要求。

(7)职业道德标准多元化，代表了不同企业可能具有不同的价值观。

(8)职业道德承载着企业文化和凝聚力，影响深远。

每个从业人员，不论是从事哪种职业，在职业活动中都要遵守道德。要理解职业道德需要掌握以下四点:

首先，在内容方面，职业道德总是要鲜明地表达职业义务、职业责任以及职业行为上的道德准则。它不是一般地反映社会道德和阶级道德的要求，而是要反映职业、行业以至产业特殊利益的要求;它不是在一般意义上的社会实践基础上形成的，而是在特定的职业实践的基础上形成的，因而它往往表现为某一职业特有的道德传统和道德习惯，表现为从事某一职业的人们所特有道德心理和道德品质。甚至造成从事不同职业的人们在道德品貌上的差异。如人们常说，某人有“军人作风”、“ 工人性格”、“农民意识”、“干部派头”、“学生味”、“学究气”、“商人习气”等、

其次，在表现形式方面:职业道德往往比较具体、灵活、多样。它总是从本职业的交流活动的实际出发，采用制度、守则、公约、承诺、誓言、条例，以至标语口号之类的形式，这些灵活的形式既易于为从业人员所接受和实行，而且易于形成一种职业的道德习惯。

再次，从调节的范围来看，职业道德一方面是用来调节从业人员内部关系，加强职业、行业内部人员的凝聚力;另一方面，它也是用来调节从业人员与其服务对象之间的关系，用来塑造本职业从业人员的形象。

最后，从产生的效果来看，职业道德既能使一定的社会或阶级的道德原则和规范的“职业化”，又使个人道德品质“成熟化”。职业道德虽然是在特定的职业生活中形成的，但它决不是离开阶级道德或社会道德而独立存在的道德类型。在阶级社会里，职业道德始终是在阶级道德和社会道德的制约和影响下存在和发展的;职业道德和阶级道德或社会道德之间的关系，就是一般与特殊、共性与个性之间的关系。任何一种形式的职业道德，都在不同程度上体现着阶级道德或社会道德的要求。同样，阶级道德或社会道德，在很大范围上都是通过具体的职业道德形式表现出来的。同时，职业道德主要表现在实际从事一定职业的成人的意识和行为中，是道德意识和道德行为成熟的阶段。职业道德与各种职业要求和职业生活结合，具有较强的稳定性和连续性，形成比较稳定的职业心理和职业习惯，以致在很大程度上改变人们在学校生活阶段和少年生活阶段所形成的品行，影响道德主体的道德风貌。通过上述分析不难看出职业道德具有以下特点。

1. 职业道德具有适用范围的有限性。

每种职业都担负着一种特定的职业责任和职业义务。由于各种职业的职业责任和义务不同，从而形成各自特定的职业道德的具体规范。

2. 职业道德具有发展的历史继承性。

由于职业具有不断发展和世代延续的特征，不仅其技术世代延续，其管理员工的方法、与服务对象打交道的方法，也有一定历史继承性。如“有教无类”、“学而不厌，诲人不倦”，从古至今始终是教师的职业道德。

3. 职业道德表达形式多种多样

由于各种职业道德的要求都较为具体、细致，因此其表达形式多种多样。

4. 职业道德兼有强烈的纪律性。

纪律也是一种行为规范，但它是介于法律和道德之间的一种特殊的规范。它既要求人们能自觉遵守，又带有一定的强制性。就前者而言，它具有道德色彩;就后者而言，又带有一定的法律的色彩。就是说，一方面遵守纪律是一种美德，另一方面，遵守纪律又带有强制性，具有法令的要求。例如，工人必须执行操作规程和安全规定;军人要有严明的纪律等等。因此，职业道德有时又以制度、章程、条例的形式表达，让从业人员认识到职业道德又具有纪律的规范性。职业道德是社会道德体系的重要组成部分，它一方面具有社会道德的一般作用，另一方面它又具有自身的特殊作用，具体表现在:

1、调节职业交往中从业人员内部以及从业人员与服务对象间的关系。

职业道德的基本职能是调节职能。它一方面可以调节从业人员内部的关系，即运用职业道德规范约束职业内部人员的行为，促进职业内部人员的团结与合作。如职业道德规范要求各行各业的从业人员，都要团结、互助、爱岗、敬业、齐心协力地为发展本行业、本职业服务。另一方面，职业道德又可以调节从业人员和服务对象之间的关系。如职业道德规定了制造产品的工人要怎样对用户负责;营销人员怎样对顾客负责;医生怎样对病人负责;教师怎样对学生负责等等。

2、有助于维护和提高本行业的信誉。

一个行业、一个企业的信誉，也就是它们的形象、信用和声誉，是指企业及其产品与服务在社会公众中的信任程度，提高企业的信誉主要靠产品的质量和服务质量，而从业人员职业道德水平高是产品质量和服务质量的有效保证。若从业人员职业道德水平不高，很难生产出优质的产品和提供优质的服务

3、促进本行业的发展。

行业、企业的发展有赖于高的经济效益，而高的经济效益源于高的员工素质。员工素质主要包含知识、能力、责任心三个方面，其中责任心是最重要的。而职业道德水平高的从业人员其责任心是极强的，因此，职业道德能促进本行业的发展。

4、有助于提高全社会的道德水平。

职业道德是整个社会道德的主要内容。职业道德一方面涉及到每个从业者如何对待职业，如何对待工作，同时也是一个从业人员的生活态度、价值观念的表现;是一个人的道德意识，道德行为发展的成熟阶段，具有较强的稳定性和连续性。另一方面，职业道德也是一个职业集体，甚至一个行业全体人员的行为表现，如果每个行业，每个职业集体都具备优良的道德，对整个社会道德水平的提高肯定会发挥重要作用。

物业管理消防知识培训教案：某某物业管理公司管理原则

适配人群	项目经理，部门主管，一线班组长	使用场景	物业决策执行，层级命令传达，跨部门协作支持
制定目的	公司人多了，事情乱，怕大家各干各的不听指挥，想让所有人步调一致，干活有方向，不出错。
适用范围	所有员工，管日常做事、听命令、分内活、配合别人、处理突发事。
职责分工	经理定方向，主管盯执行，监督部门查问题，员工自己守规矩。
禁止行为	不准不听直接上级的话，不准拒绝检查，不准推脱自己该干的活，不准损害公司利益。
检查与监督	主管每天看大家干活顺不顺，监督部门每月抽查，发现问题当场提醒，三次没改就谈话，月底汇总反馈。

某物业管理公司的管理原则

一、统一指挥原则。各级员工都必须执行公司经理会议的决策，接受公司经理的统一领导。

二、层级管理原则。每一级在工作中必须听从直接上级的指挥或执行上级授权人员的命令，各级管理人员只对直接下级拥有指挥权。但在特殊情况下，任何上级对下级均有调动权。

三、分工负责原则。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面责任。

四、利益连带原则。每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。

五、命令服从原则。每一个员工都必须执行其直接上级的命令。

六、督导工作原则。各部门及人员要接受并配合公司授权的监督部门或人员的督查和指导，对工作中的偏差，要及时采取纠正措施进行改进，决不允许对检查人员进行任何形式的攻击和抗拒。

七、民主参与原则。每一个员工对本部门及公司的经营与管理均享有建议权和监督权。

八、友好协作原则。在不影响本部门正常工作的前提下，各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。

九、绝对原则。每一个员工(不分职级)都必须以公司利益为己任，不做有损公司利益的事。若有突发事件，不管在什么情况下，都必须尽力去处理，使损失减低到最小程度。

十、奖优惩劣原则。每一个员工的功绩都将受到奖励，其过失也将受到应有的惩处。

物业管理消防知识培训教案：m项目物业管理处员工守则

适配人群	客服专员，前台接待，秩序维护员	使用场景	客户服务，接待来访，电话应答
制定目的	物业处要让住户感觉像回家一样舒服，大家得懂服务是啥意思，把热情、礼貌、效率变成日常习惯。
适用范围	所有在物业处上班的人，管接待住户、接电话、走路说话、穿衣服、收拾自己这些事。
职责分工	主管带头学守则，组长盯着组员照做，老员工帮新人改毛病，每月抽查谁没做到。
禁止行为	不准对住户板脸、说“喂”、讲粗话、吃东西、翘腿、穿拖鞋、浓妆、戴大耳环、背手插兜、哼歌吹口哨。
检查与监督	新员工入职先学一周，月底考细节；组长每天看三次，错一次提醒，错两次写说明，错三次扣分；检查结果贴公告栏。

项目物业管理处员工守则

一、宗旨

"服务至诚，精益求精;热情尽献，温暖万家"是我们的质量方针。对此，每一个员工务必深刻领会，贯彻落实到一言一行中去。

物业管理是服务行业，树立服务光荣的思想，加强服务意识，竭力提供高效、准确、礼貌的服务，要将每一位住户，每一位来往管理处厦的客人都视为宾客，为宾客创造一个"宾至如归"的境界。

二、工作态度

1.礼仪-是员工对顾客和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语，"请"字当头，"谢"字不离口，接电话时先说"您好"。

2.喜悦-最适当的表示方法是常露笑容。"微笑"是友谊的大使，是连接顾客的桥梁，它会使员工乐业并给人以亲切和轻松愉快的感觉。

3.效率-提供高效率的服务，完成高效率的工作，急顾客所急，为顾客排忧角难，藉以赢得的满意及公司的声誉。

4.责任-无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时圆满的效果，给以效率快和良好服务印象。

5.协作-是公司管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难，维护公司的声誉。

6.忠实-忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。

三、仪态

1.所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿势应是:双脚以两肩同宽自然垂直分开(体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹)。

2.所有以座姿工作的员工，必须座姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得拖鞋。

3.工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜等。

四、仪表

1.身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣物。

2.每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以保证口腔清洁。

3.头发要常洗、整齐。男员工不准蓄长发，烫发，头发不得有头屑。

4.女员工上班要化妆，但不得浓妆艳，男员工不得化妆。

5.不得佩戴任何饰物、留长指甲，女员工不得涂色在指甲上。

6.必须佩带工号牌或名牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发现问题及时纠正。

五、表情

1.微笑，是员工最起码应有的表情。

2.面对宾客住户应表现出热情、亲切、真实、友好，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。

3.和宾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。

4.双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、鼓击或玩弄其他物品。

5.行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与宾客同时进出门(如电梯门)，应让宾客先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。

6.不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。

7.不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。

8.上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。

9.不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。

10.要注意自我控制，随时注意自已的言行举动。

11.客人和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。

12.在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。

13.员工在服务、工作、打电话和与客人交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意他(她)的来临。不得无所表示，等客人先开口。

六、言谈

1.声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。

2.不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。

3.三人以上对话，要用相互都懂的语言。

4.不得模仿他人的语言语调和谈话。

5.不讲过份的玩笑。

6.说话要注意艺术，多用敬语，注意"请"、"谢"字不离口。

7.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。

8.要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼"先生"或"女士"。

9.指第三者时不能讲"他"，应称"那位先生"或"那位女士"。

10.无论从客人手上接过任何物品，都要讲谢谢。

11.客人讲"谢谢"时，要答"不用谢"，不得毫无反应。

12.客人来时要问好，注意讲"欢迎您的光临"，客人走时，注意讲"祝您愉快"，或"欢迎下次再光临"。

13.任何时候不准讲"喂"或说"不知道"。

14.暂时离开面对的客人，一律讲"请稍候"，如果离开时间较长，回来后要讲"对不起，让您久等"。不得一言不发就开始服务。

15.当为客人完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。

七、工作服

1.制服应干净、整齐、笔挺。

2.非因工作需要，不得在大厦以外穿着制服。

3.纽扣要全部扣好，穿西装制服时，不论男、女第一颗纽扣须扣上，衬衣的第二颗纽扣须扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。

4.制服外衣衣袖、衣领处、制服衬衣领口，不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品，如纪念章、笔、纸张等，制服衣袋不得多装物品，显得鼓起。

5.只准按规定着鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，禁止着凉鞋，女员工只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。

八、电话

1.所有来电，务必在三响之内接答。

2.接电话先问好、报单位，后讲"请问能帮您什么忙"不得倒乱次序。

3.通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着听筒。

4.必要时要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。

5.对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线，不得用力掷听筒。

6.在岗位上，不得打私人电话、传私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束

通话，他人接听，只代为记录。

7.对话要求按本守则"言谈"一节规定办。

九、保密

物业管理消防知识培训教案：物业管理员市场管理员职位描述

适配人群	物业管理员，市场管理员，商场现场主管	使用场景	商场运营，客户投诉处理，租赁管理
制定目的	商场现场老出问题，客户投诉多，怕影响营业，想让管理更顺一点，大家干活有方向。
适用范围	物业和市场管理员，管商场现场维护、客户投诉、铺位手续、客户信息收集。
职责分工	主管牵头安排任务，管理员自己执行日常事，经理不定期查有没有漏掉活儿。
禁止行为	不能拖着不处理投诉，不能乱填铺位手续，不能漏记客户意见，不能对客户态度差。
检查与监督	每天巡场记问题，每周汇总报给主管，月底检查完成情况，没做完要补上，三次没改就谈话。