物业管理商会章程-范文（优选10篇）

物业管理商会章程-范文

适配人群	物业企业主，行业从业者，商会理事	使用场景	行业自律，政企沟通，会员管理
制定目的	大家想一起干点事，抱团取暖，互相帮衬，让物业行业更规范些，别乱来。
适用范围	管所有入会的公司、团体和个人，管他们参加活动、交钱、守规矩这些事。
职责分工	理事会牵头定大事，会长秘书长干活，监事盯着账和规矩，会员代表提意见。
禁止行为	不能不交钱、不参会、乱说话损害商会名声，不能骗人、违法、搞小圈子。
检查与监督	新会员要填表、理事会批，每年查一次缴费和参会情况，不达标就提醒，再不行就除名，年底汇总通报。

物业管理商会章程范文

第一章总则

第一条本会名称为:z省物业商会。

英文名称:z propeity management association

缩写:hpma

第二条本会是z省从事物业管理及相关行业的企业及专业人士自愿结成的非营利性社会组织。

第三条本会的宗旨是遵守我国宪法、法律、法规和政策，遵守社会主义道德风尚，引导和教育会员爱国、敬业、诚信、守法，维护会员的合法权益，反映会员呼声，发挥联系党和政府与会员的桥梁、纽带作用，为我省物业管理行业的规范和发展做出贡献。

第四条本会接受z省工商联、z省民政厅的业务指导和监督管理。

第五条本会所在地为z省郑州市。

第二章业务范围

第六条本会的业务范围:

(一)宣传、贯彻党和国家的方针政策，引导物业管理企业树立社会主义公私观、信用观、义利观和法制观，引导企业回报社会，规范企业行为，促进行业自律;

(二)建立与政府部门沟通渠道，向政府主管部门反映行业的建议和诉求，在政府和企业之间起到桥梁作用;

(三)积极为政府、社会、企业服务，维护会员的合法权益，为会员提供维权服务，反映会员的困难、意见和要求，积极协助企业化解矛盾，调解纠纷;

(四)搞好行业评选，推广行业经验;

(五)为会员提供信息服务，建立综合信息库，做好信息收集与发布服务;

(六)推动行业内外横向联合，组织国内外物业管理及相关行业交流研讨会，组织专家对物业管理发展走向和现实疑难问题进行探讨、论证，提出科学权威的观点和理论及解决问题的办法，组织行业学习、考察，提高物业及相关行业管理水平;

(七)组织会员举办各种形式的活动和专业培训，开展咨询服务;

(八)组织会员参加z省工商联开展的各项活动，承办政府等有关部门委托办理的其他事宜。

第三章会员

第七条本会的会员种类:

(一)单位会员:从事物业管理及相关行业的企业;

(二)团体会员:本行业的社会团体;

(三)个人会员:物业管理及相关行业的从业者，经济、理论、法律工作者以及其他相关人士。

第八条申请加入本会的会员，必须具备下列条件:

(一)承认并遵守本会的章程;

(二)有加入本会的意愿;

(三)单位会员在本会业务领域内信誉良好，无不良经营行为记录，在行业内具有一定的影响力;个人会员无违法违纪记录。

第九条会员入会的程序是:

(一)提交入会申请书;

(二)经理事会讨论通过;

(三)由理事会或理事会授权的机构发给会员证。

第十条会员享有下列权利:

(一)本会的选举权、被选举权和表决权;

(二)参加本会的活动，优惠取得本会拥有和掌握的最新信息资料;

(三)获得本会开展的所有服务项目的优先享受权;

(四)对本会工作享有批评建议权和监督权;

(五)入会自愿、退会自由;

(六)向本会提出帮助维护自身合法权益的要求。

第十一条会员履行下列义务:

(一)遵守本会章程，执行本会的决议;

(二)维护本会合法权益，不发生违反章程行为;

(三)参加本会活动并完成本会交办的工作;

(四)按规定及时缴纳会费;

(五)向本会反映情况，提供相关资料。

第十二条会员要求退会应书面通知本会，并退还会员证。本会会员一年内不履行义务，包括一年不缴纳会费或不参加本会活动的，视为自动退会。

第十三条会员如有严重违反本章程的行为，经本会理事会表决通过，予以除名，并收回会员证，单位会员被工商部门吊销营业执照的，其会员资格将随之自动取消。

第四章组织机构和负责人产生、罢免

第十四条本会的最高权力机构是会员代表大会，其职权是:

(一)制定和修改章程;

(二)选举和罢免理事;

(三)审议理事会的工作报告和财务报告;

(四)决定终止事宜;

(五)决定其他重大事宜。

第十五条会员代表大会须有五分之四以上的会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。

第十六条会员代表大会每届四年。如因特殊情况需要提前或延期换届时，须由理事会表决通过，报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意，但提前或延期换届不超过一年。

第十七条理事会由会员代表大会选举产生，是会员代表大会的执行机构，在会员代表大会闭会期间，理事会是本会最高领导机构，对会员代表大会负责。

第十八条理事会的职权是:

(一)执行会员代表大会的决议;

(二)选举和罢免会长、副会长、秘书长、常务理事;

(三)筹备召开会员代表大会;

(四)向会员代表大会报告工作及财务状况;

(五)聘任名誉会长、顾问，决定会员的吸收和除名;

(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构;

(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任;

(八)领导本会各机构开展工作;

(九)制定内部管理制度;

(十)确定本会的工作方针、工作任务并制定本会工作计划;

(十一)决定其他重大事项。

第十九条理事会须有五分之四以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。

第二十条理事会会议每年召开一次，情况特殊的也可采用通讯形式召开。

第二十一条常务理事会由理事会选举产生，选举会长一人、副会长若干人、秘书长一人、常务理事若干人，组成常务理事会。在理事会闭会期间，常务理事会行使理事会职权，对理事会负责并报告工作。

第二十二条常务理事会须有五分之四以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。

第二十三条常务理事会会议半年召开一次;情况特殊的也可采用通讯形式召开。

第二十四条本会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件:

(一)坚持党的路线、方针、政策、政治素质好;

(二)在本会业务领域内有较大影响，热心商会工作;

(三)会长、副会长、秘书长最高任职年龄不超过70周岁，秘书长为专职;

(四)身体健康，能坚持正常工作;

(五)未受过剥夺政治权利的刑事处罚;

(六)具有完全民事行为能力。

第二十五条本会会长、副会长、秘书长的变更，需经会长会议提名，报省工商联考察同意，提请理事会表决通过后，方可任职;

本会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后，方可任职。

第二十六条本会会长每届四年，连任最多不超过两届;副会长、秘书长每届四年，可以连选连任。但在任职期间，若发生不符合任职条件的情况，由理事会作出相关处理意见，并报z省工商联和z省民政厅审核批准。因特殊情况需延长任期的，须经会员大会到会人员三分之二以上表决通过，报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后，方可任职”。

第二十七条本会的法定代表人不得兼任其他团体的法定代表人。

第二十八条本会会长行使下列职权:

(一) 召集和主持理事会或常务理事会;

(二) 检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况;

(三) 代表本会签署有关重要文件;

(四) 其它有关事项。

第二十九条本会秘书长行使下列职权:

(一) 主持办事机构开展日常工作，组织实施年度工作计划;

(二) 协调各分支机构、代表机构和实体机构开展工作;

(三) 提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，交理事会或常务理事会决定;

(四) 决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构专职工作人员的聘用;

(五) 处理其他日常事务。

第五章资产管理、使用原则

第三十条本会经费来源:

(一)会费;

(二)捐赠及有关部门资助;

(三)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入;

(四)创办经济实体收入;

(五)其他合法收入。

第三十一条本会按照国家有关规定收取会员会费。

第三十二条本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展，不得在会员中分配。

第三十三条本会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

第三十四条本会配备具有专业资格的会计人员，会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须严格按照国家相关政策规定执行，与接管人员办清交接手续。

第三十五条本会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于社会捐赠、资助的必须接受审计机关的监督，并将有关情况以适当的方式向社会公布。

第三十六条本会换届或更换法定代表人之前，必须接受省工商联和省民政厅组织的财务审计。

第三十七条本会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

第三十八条本会专职工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家及本行业薪酬标准执行。

第六章章程的修改程序

第三十九条对本会章程的修改，须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。

第四十条本会修改的章程，须在会员代表大会通过后15日内，经z省工商联审查同意，并报z省民政厅核准后生效。

第七章终止程序及终止后的财产处理

第四十一条本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会或常务理事会提出终止动议，终止动议须经会员代表大会表决通过，并报z省工商联审查同意。

第四十二条本会终止前，须在z省工商联及有关机关指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间，不开展清算以外的活动。

第四十三条本会经z省民政厅办理注销登记手续后即为终止。

第四十四条本会终止后的剩余财产，在z省工商联和z省民政厅的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本会宗旨相关的事业。

第八章附则

第四十五条本章程经年月日会员代表大会表决通过后生效。

物业管理商会章程-范文：中药大学校区物业管理范围

适配人群	物业管理员，宿管员，保洁主管	使用场景	校区管理，教学区保洁，生活区运维
制定目的	学校新校区用起来啦，设施多容易乱，得有人管好日常运转，让师生住得舒服、上课顺心。
适用范围	管大学城一期所有物业，比如楼道、电梯、路灯、水管、绿化、宿舍楼外边、教学楼里教室这些。
职责分工	后勤处牵头定标准，物业团队天天干活，校监查组每月看现场，有问题直接找负责人。
禁止行为	不准私改水电线路，不准乱扔垃圾不清理，不准破坏绿化树，不准挪用教室设备，不准让宿舍楼道堆杂物。
检查与监督	物业每天巡检打表，后勤每月抽查，问题当天报当天改，拖三天没动就扣服务费，年底全盘考核打分。

中医药大学校区物业管理范围

下述物业是指**中医药大学大学城校区一期所有物业(特殊说明的除外)。

1 物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理

1.1房屋建筑物本体及共用设施设备:包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等，公寓、宿舍室内设施除外

1.2房屋建筑物共用部位:包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等

1.3物业范围内的公用设施、设备

1.4机电设施设备:包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道;电路和照明设备;电梯设备;配电房及设备;供热系统、中央空调系统及末端设备;电铃等

1.5小型维修:包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等(不含食堂、商店)

2 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀(除四害)、消毒

2.1教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等(不含行政办公室、实验室)、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等;

2.2生活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。

2.3 环境绿化(含盆景)、美化、修剪及养护管理

范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内所有树木(含古树)、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。

2.4 学生宿舍(不含学生的床位分配)、学生活动中心和教师公寓的管理

包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。

2.5 教学楼课室(不含实验室)的管理

2.6 教学楼内课室教学物资、教学设备的管理

2.7 校园治安、消防和校区交通管理

2.8 物业管理制度与档案、资料管理

2.9 校园综合服务

物业管理商会章程-范文：红汇物业管理公司简介材料

适配人群	三级资质物企，遵义物业协会成员，中国物协单位	使用场景	住宅小区管理，商业广场服务，写字楼运维
制定目的	物业乱七八糟没人管，业主老投诉，想让服务稳一点，大家少吵架。
适用范围	管所有员工，管收钱、保洁、保安、维修这些活儿。
职责分工	经理牵头盯进度，主管天天跑现场，客服记问题，财务查账本。
禁止行为	不准收钱不开发票，不准半夜修水管吵人，不准让保安睡岗，不准拖着维修不干。
检查与监督	每月查三次现场，主管填表交经理，月底开会讲问题，没改的扣钱，再犯就调岗。

红汇物业管理有限公司简介

贵州红汇物业管理有限公司于____年7月成立，具有国家三级资质的物业管理企业，目前注册资本伍拾万，注册地是中国-贵州-遵义，公司是中国物业管理协会会员单位。是贵州省房地产协会物业管理专业委员会会员单位，是遵义市物业管理协会副会长单位。

公司是一家完全市场化运作的专业的物业管理公司，专业提供高标准、全方位的物业服务。管理范围包括高中档住宅小区、商业广场、写字楼、高级公寓、别墅等多种业态，目前在管面积近150万余

物业管理商会章程-范文：居住小区物业管理经费来源测算

适配人群	业委会成员，物业项目经理，房管所人员	使用场景	住宅维修，公共设施养护，物业收费定价
制定目的	以前靠政府拨款单位补贴，现在要自己收钱管小区，居民收入低心理没准备，得定个合理标准让钱能收上来。
适用范围	收钱管小区的单位和住户，管房屋设备、绿化卫生、治安环境这些日常事。
职责分工	物价部门定价格，物业企业收钱干活，业主委员会盯着维修基金怎么花，政府管监督。
禁止行为	维修基金不能乱花，只能修公共地方；物业不能自己随便管这笔钱；收费不能超政府批的数。
检查与监督	物业按标准收钱，物价局检查价格，每年算一次账，收不够就找业主委员会商量补，查出乱花钱就整改。

居住小区物业管理经费的来源与测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此，居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中，接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括:

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电

梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

物业管理商会章程-范文：物业管理处遗失物品招领程序

适配人群	前台人员，管理处主任，值班员工	使用场景	招领服务，物品认领，失物保管
制定目的	怕东西丢了没人管，大家捡到乱放或私藏，想让失物有地方收、有人找、能还回去。
适用范围	所有员工，管捡到的东西交哪、前台怎么记、怎么找主人、怎么还、放多久。
职责分工	员工发现必须交前台；前台登记、存好、贴启事、核对认领、签字；主任批过期处理。
禁止行为	不能自己留着不交；贵重物品不能随便放；没确认身份不能给；超期没批不能乱处理。
检查与监督	前台每天查登记本，主管每周看记录；当月没做完扣绩效；三次出错调岗培训；每月5号前汇总上月情况。

1、员工在工作期间或非工作期间发现遗失的任何物品，都应主动交到管理处，由前台人员负责管理。

2、前台人员接到送来的遗失物品后，要立册登记和备案，逐项登记核对，贵重物品必须存放在安全的位置。

3、根据遗失物品的位置、时间查寻找失主，或者通过管理处在各楼的通知栏张贴招领启事。

4、如果有失主前来认领时，前台人员要仔细询问失主的相关情况，判断与丢失的物品是否相符。确认无误后，失主需在值班记录本上签名。

5、根据有关规定，遗失物的保存期为贵重物品保存期限三个月，一般物品一个月，食品三天。

6、遗失物品逾期无人认领，可经管理处主任签字同意，上交公司。

物业管理商会章程-范文：物业管理招标文件编制指引

适配人群	招标代理机构，业主委员会，开发商	使用场景	公开招标，邀请招标，资格预审
制定目的	怕招标文件写不好，害得业主和物业企业都吃亏。要写得清楚明白，让大家公平竞争，不糊弄人。
适用范围	管所有来投标的物业公司，管他们怎么写标书、交材料、签合同这些事。
职责分工	招标中心牵头写文件，物业企业自己准备材料，业主委员会盯着看有没有乱来。
禁止行为	不能随便改标书内容，不能迟到交标，不能少交保证金，不能报价搞小动作。
检查与监督	招标中心发文件，企业照着填，业主收齐检查，开标当天现场拆封。没按要求做的直接当废标，钱也不退。

物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

一、招标文件的内容

不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:①投标邀请书;②技术规范及要求;③投标人须知;④合同一般条件;⑤合同特殊条件;⑥附件(附表、附图、附文等)。

1.投标邀请书

投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。

2.技术规范及要求

这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。

另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

3.投标人须知

投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括:①总则说明;②招标文件说明;③投标书的编写;④投标书的递交;⑤开标和评标;⑥授予合同。以下分别予以具体说明。

(1)总则说明

总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

(2)招标文件说明

招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

(3)投标书的编写

投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:①投标所用的语言文字及计量单位;②投标文件的组成;③投标文件格式;④投标报价;⑤投标货币;⑥投标有效期;⑦投标保证金;⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。

(4)投标文件的递交

投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

(5)开标和评标

开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容:

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

(6)授予合同

授予合同的内容通常包括:

①定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

③接受和拒绝任何或所有投标的权力。

④中标通知。

⑤授予合同时变更数量的权力。即申

明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。

⑦履约保证金。

4.合同一般条款

合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容:

(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。

(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。

(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。

(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。

(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。

(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

(10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。

(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。

(12)适用法律。即写明合同适用的法律。

(13)主导语言与计量单位。

(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。

(15)合同份数。

(16)合同生效。

5.合同特殊条款

合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。

6.附件

附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有:

(1)附表

①投标书格式;

②授权书格式;

③开标一览表;

④项目简要说明一览表;

⑤投标人资格的证明文件格式;

⑥投标保函格式;

⑦协议书格式;

⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。

(2)附文

物业说明书。

(3)附图

物业的设计和施工图纸。

二、招标文件样本

这里以物业管理公开招标为例，以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。

招标文件

招标编号:____________

招标项目名称:________

年月××招标中心统一印制

招标文件目录

第一部分投标邀请

第二部分技术规范及要求

第三部分投标人须知

a 总则说明

1.适用范围

2.定义

3.合格的投标方

4.投标费用

b 招标文件说明

5.招标文件的构成

6.招标文件的澄清

7.招标文件的修改

c 投标文件的编写

8.语言及计量单

位

9.投标文件的组成

10.投标文件格式

11.投标报价

12.投标货币

13.投标人资格的证明文件

14.投标有效期

15.投标保证金

16.投标文件的份数和签署

d 投标文件的递交

17.投标文件的密封和标记

18.递交投标文件的截止时间

19.迟交的投标文件

20.投标文件的修改和撤销

e 开标和评标

21.开标

22.评标委员会

23.投标文件响应性的确定

24.投标文件的澄清

25.对投标文件的评估和比较

26.评标原则及方法

27.保密

f 授予合同

28.定标准则

29.资格最终审查

30.接受和拒绝任何或所有投标的权力

31.中标通知

32.授予合同时变更数量的权力

33.合同协议书的签署

34.履约保证金

35.中标服务费

第四部分合同一般条款

1.定义

2.适用范围

3.技术规格和标准

4.委托管理期限

5.价格

6.索赔

7.不可抗力

8.履约保证金

9.争议的解决

10.合同终止

11.合同修改

12.适用法律

13.主导语言与计量单位

14.合同份数

15.合同生效

第五部分合同特殊条款

第六部分附件

第一部分投标邀请

受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.招标编号:

2.招标项目的简要说明:

3.项目开工期:

4.投标地点:

5.投标截止时间:年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6.开标时间、地点:

7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址:

邮编:

电话:

传真:

联系人:

(署名)

年月日

第二部分技术规范及要求

1. 项目技术要求一览表

2.项目所在地

关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。

第三部分投标人须知

a 总则说明

1 适用范围

1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2 定义

2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。

2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。

3 合格的投标方

3.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。

4 投标费用

4.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

招标文件说明

5 招标文件的构成

5.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成:

(1)投标邀请;

(2)技术规格及要求;

(3)投标人须知;

(4)合同一般条款;

(5)合同特殊条款;

(6)附件。

5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时，以中文本为准。

5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6 招标文件的澄清

6.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。

7 招标文件的修改

7.1 在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。

7.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。

7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。

c 投标文件的编写

8 语言及计量单位

8.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。

8.2 除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。

9 投标文件的组成

9.1 投标文件包括下列部分:

(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表;

(2)投标资格证明文件;

(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容;

(4)投标保证金。

投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。

10 投标文件格式

10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1~4)。

11 投标报价

11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。

12 投标货币

12.1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款规定折算成美元)。

12.2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。

13 投标人资格的证明文件

13.1 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5)，作为投标文件的一部分。

14 投标有效期

14.1 投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。

14.2 要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。

15 投标保证金

15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。

15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2%的投标保证金。

15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。

15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交:

(1)由下列银行开具保函:

①中国银行总行或其分行;

或。

②中国银行在海外的往来行通过中国银行;或。

③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行;或。

④由中国人民银行授权的其他银行。

投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。

(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力)。

15.5 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

15.6 未中标的投标方的投标保证金，将按31.2款的规定予以无息退还。

15.7 中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费，予以无息退还。

15.8 发生以下情况投标保证金将被没收:

(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标;或。

(2)如果中标方未能做到:

①按本须知第33条规定签订合同;或。

②按本须知第34条规定提供履约保证金;或。

③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。

16 投标文件的份数和签署

16.1 投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。

16.3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。

16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。

d 投标文件的递交

17 投标文件的密封和标记

17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

17.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。

17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。

17.4 如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19.1~19.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。

17.5 如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。

(1)内层信封的封装与标记同17.1~17.3款规定。

(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。

17.6 如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。

18 递交投标文件的截止时间

18.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。

18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。

19 迟交的投标文件

19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

20 投标文件的修改和撤销

20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。

20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。

20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。

e 开标和评标

21 开标

21.1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。

21.2 开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。

22 评标委员

会

22.1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。

22.2 评标期间，希望投标方派代表参加询标。

23 投标文件响应性的确定

23.1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准;若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。

23.2 在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。

23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

24 投标文件的澄清

24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

24.2 重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。

25 对投标文件的评估和比较

25.1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

25.2 评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

26 评标原则及方法

26.1 对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。

26.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

26.3 在评标时按下列程序确定最低评标价标:

(1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。

(2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。

(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。

27 保密

27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。

f 授予合同

28 定标准则

28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。

28.2 最低报价不是被授予合同的保证。

29 资格最终审查

29.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。

29.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。

30 接受和拒绝任何或所有投标的权力

30.1 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。

31 中标通知

31.1 评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

31.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。

31.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。

32 授予合同时变更数量的权力

32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。

33 合同协议书的签署

33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合

同协议书(见附件7)。

33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。

34 履约保证金

34.1 合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。

35 中标服务费

35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费:

(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。

(2)中标服务费为中标总金额的1.5%。

(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。

第四部分合同一般条款

1 定义

1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

1.2 “合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。

1.3 “甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。

1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。

2 适用范围

2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。

3 技术规格和标准

3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

4 委托管理期限

年。即自年月日起至年月日止。

5 价格

5.1 除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。

6 索赔

6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜:

(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。

(2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。

(3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。

6.2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。

7 不可抗力

7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。

7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

8 履约保证金

8.1 乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10%的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具:

(1)中国银行，或。

(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或。

(3)在中国境内营业的其他银行。

8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。

8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。

9 争议的解决

9.1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。

9.2 提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。

9.3 合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管

理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。

9.4 仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。

9.5 除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。

9.6 在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。

10 合同终止

10.1 本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。

10.2 出现下列情况时合同自动终止:

(1)发生不可抗力时。

(2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。

(3)物业被征用或甲方破产。

11 合同修改

11.1 对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。

12 适用法律

12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。

13 主导语言与计量单位

13.1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。

13.2 除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。

14 合同份数

14.1 本合同正本连同附件共____页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

15 合同生效

15.1 除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。

第五部分合同特殊条款

具体条款(略)。

合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。

第六部分附件

附件1

投标书

合同名称:

致业主:

先生们:

1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第号至第号补充通知或修改书后，我方愿以人民币元(大写)(rmb 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。

2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。

4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。

5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。

年月日

签字:

姓名:

以资格经授权并代表签署标书。

投标人地址:

证人:

签字:

姓名:

所在单位及地址:

职务:

附件2

授权书

根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。

现分别在下面签字以资证明。

年月日

授权人签字:

代理人签字:

公证人签字:

公证人姓名:

公证人地址:

公证人职务:

附件5

投标人资格的证明文件

投标人概况

1. 投标人的身份证明

物业管理商会章程-范文：物业管理知识--常识篇

适配人群	业主委员会，开发商，承租人	使用场景	住宅小区，工业区，写字楼
制定目的	物业知识太散乱，新人学得慢，想把常识理清楚，方便大家快速上手。
适用范围	新入职的文案同事，学物业基础概念和深圳行业小历史。
职责分工	组长牵头整理资料，老同事带教答疑，行政每月底抽查笔记。
禁止行为	不准抄网上答案糊弄，不准跳着看编号，001到029必须挨个读完。
检查与监督	每天学3条，写简单批注，周五交手写笔记，漏记一次补抄两遍，组长签字才过关。

物业管理知识学习---常识篇

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词(real― estate或real property)。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。

004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索，继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。

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028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理，环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

物业管理商会章程-范文：物业管理手册之管理组织

适配人群	物业分公司总经理，管理处负责人，品质部专员	使用场景	项目前期介入，物业方案策划，业主满意度调查
制定目的	怕大家干活没方向，想让物业做事有章法，不乱来，管得明白点，服务稳一点。
适用范围	管所有物业分公司和管理处，管怎么服务业主、怎么干活、怎么安排人手。
职责分工	物业管理部牵头定规矩，物业分公司总经理带着团队干，管理公司定期查做得对不对。
禁止行为	不能随便改组织架构，不能跳过审批设新部门，不能不按方案做服务，不能糊弄业主满意度调查。
检查与监督	先学手册内容，三个月内各分公司对照调整，管理公司每季度检查，没做到就重学重改，两次不行换人盯。

物业管理手册:管理组织

1组织层次

物业服务的决策和运营在管理层次上分为四级:

1)管理公司(物业管理部)，负责管理公司范围内物业服务的总体经营决策和业务指导、监督和评价。

2)项目所在公司对所属物业分公司实施管理，接受管理公司物业管理决策、监督和评价。

3)物业分公司，负责具体项目物业服务的策划、组织、实施和控制，接受物业管理部的业务指导。

4)物业分公司管理处，负责具体项目的物业服务提供。

2组织机构图

集团财务部

管理公司(经营管理委员会)

管理公司财务部

物业管理部

项目所在公司

项目所在公司财务部

各地物业分公司

品质部

管理处

工程部门

物业管理商会章程-范文：物业管理员《写字楼的物业管理》试题

适配人群	物业经理，商务中心主管，业主委员会	使用场景	写字楼运营，商务中心服务，物业管理委托
制定目的	写字楼管理容易乱套，大家干活没标准，客户投诉多，想让服务稳住不掉链子。
适用范围	物业员工、商务中心人员，管日常接待、设备使用、客户下单这些事。
职责分工	经理盯全局，前台收单子，维修师傅保设备，主管每周查三次记录。
禁止行为	不准私自改收费价，不准用设备干私活，不准漏记客户要求，不准推脱不回话。
检查与监督	每月培训一次，主管抽查单据，月底交检查表，漏一次扣绩效分，两次谈话，三次调岗。

一、单选题

133、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。

a、1万平方米以下 b、1-3万平方米 c、3万平方米以上 d、5万平方米以上

134、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。

a、一级、二级、三级 b、甲级、乙级、丙级 c、大型、中型、小型 d、单纯型、综合型、商住型

135、写字楼的管理方式不包括( )

a、委托服务型 b、自主经营型 c、专业服务公司型 d、有关部门委派型

136、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。

a、管理职能 b、管理范围 c、产权状况 d、经济效益

137、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是( )。

a、大厦业主委员会 b、大厦承租人 c、大厦产权人 d、大厦投资人

138、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构。

a、写字楼业主 b、大厦承租人 c、大厦业主委员会 d、物业管理公司

139、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。

a、物业的保值增值 b、物业的业租率 c、资金的良性循环 d、设备的正常使用和保养

140、写字楼的客务服务主要指( )

a、硬件服务 b、软件服务 c、前台服务 d、保洁服务

二、多选题

141、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由( )组成。

a、绿化系统 b、办公用房 c、辅助用房 d、交通系统

142、在以下说法中( )是正确的。

a、目前，我国写字楼分类尚无统一的标准 b、商住型写字楼是指既能提供办公又能提供宿舍的写字楼 c、智能型写字楼是指具备高度自动化功能的写字楼 d、我国写字楼按功能可分为大型、中型、小型三类

143、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有( )

a、电视机，电话机 b、计算机，打印机 c、传真机，中英文处理机 d、装订机，投影仪

144、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的( )为出发点

a、价格 b、精确 c、周到 d、快捷

145、写字楼商务中心工作人员应具备的素质包括( )

a、流利的外语听说读写能力 b、秘书工作知识 c、设备的清洁保养知识 d、熟练的中英文打字能力

146、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )

a、了解客户的服务要求 b、填写《商务中心费用收据单》 c、向客户讲明收费情况 d、按规定收取押金

147、写字楼的客务服务项目包括( )

a、问讯、留言服务 b、航空机票订购服务 c、酒店预定服务 d、清洁卫生服务

三、判断题

148、( )目前，我国写字楼主要是专业人员依照其写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。

149、( )国外甲级写字楼具有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修与保安服务。

150、( )国外乙级写字楼是指使用的年限已经比较长，某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求的写字楼。

151、( )国外丙级写字楼地理位置良好，建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

152、( )委托服务型物业管理是指业主或物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容要求明确，职责清晰，或专业性强、技术要求高的服务项目委托给社会上的专业服务公司去做。

153、( )由专业服务公司为写字楼提供专业化分包管理是我国物业管理发展的方向之一。

154、( )写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。

155、( )写字楼商务中心工作人员在使用各种设备时，应严格按照操作程序进行教、学

物业管理商会章程-范文：z物业管理公司员工保密条款

适配人群	驻点物业员，驻企管理员，计划发展中心物业岗	使用场景	驻企服务，办公区域管控，领导信息保护
制定目的	怕信息乱传影响工作，保护公司和领导隐私，让员工知道啥该守口如瓶。
适用范围	所有驻江北计划发展中心的物业管理员工，管进出、看文件、带人、打电话、递东西、听会议这些事。
职责分工	项目经理牵头盯这事，每个员工自己守规矩，行政主管不定期查执行情况。
禁止行为	不许乱进办公室和私人房间，不许翻文件档案，不许带外人进楼，不许对外说领导电话和活动，不许帮人递资料信件。
检查与监督	入职就签承诺书，每月抽查两次执行情况，发现一次提醒，两次扣绩效，三次调岗。检查由行政主管做，月底前出结果。