物业管理公司固定资产管理作业规程（优选10篇）

物业管理公司固定资产管理作业规程

1.0目的规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。

2. 0适用范围适用于物业管理公司的所有固定资产的管理。

3．0职责

3.1 财务部主管负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。

3.2 固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘点及清查。

3.3 使用部门的主管或使用人负责保管和维护。

4. 0程序要点

4.1 固定资产的定义。

4.1.1 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。

4.1.2 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在500元以上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。

4.2 固定资产的分类。

4.2.1 固定资产按具体用途可分为以下几类。

a)房屋及建筑物。房屋是指企业各部门用房以及连同房屋不可分离的附属设备，如电梯、卫生设备等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和企业内花园、喷水池等设施。b)机器设备。是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵;用于产生电力、冷暖气的各种设备。

c)家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具等。

d)交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、吊车、电瓶车等。

e)电器设备。是指用于企业经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、通讯设备等。

f)其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。

4.3 固定资产的建账和日常管理。

4.3.1 固定资产管理员根据仓库出具的《出库单》，在三个工作日内建立《固定资产台账》。台账内容包括:资产代码、资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。

4.3.2 会计应按《企业固定资产分类折旧年限表》的有关规定采用平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下:

a)年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限_100%;

b)月折旧率=年折旧率÷12;

c)月折旧额=固定资产原值_月折旧率。

4.3.3 净残值率按照固定资产原值的3%-5%确定，净残值率低于3%或高于5%的，由财务部自主确定，报主管上级公司财务备案。

4.3.4 使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，应按《员工离职、内部调职标准作业规程》中的有关规定办理资产移交手续。

4.3.5 对流动使用的固定资产，各部门应完整地记录每次使用情况。

4.3.6 对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后资产核对。

4.3.7 出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到财务部办理相关手续。

4.3.8 日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到财务部办理相关手续。

4.3.9 闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理;库存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投人使用。

4.4 固定资产的盘点和清查。

4.4.1 仓库管理员于每年12月份会同各部门主管对各部所管辖的资产进行清查。清查内容包括:固定资产的数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。

4.4.2 财务部主管在资产清查工作结束后，应根据清查资料编制相关的资产报表，在次年1月30日之前上报公司总经理。

4.5 固定资产清查结果的处置。

4.5 .1对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写《固定资产报废申请表》，经相关技术部门检查验证、财务部门审核、报总经理批准后，到财务办理报废及除账手续。

4.5 .2如报废资产的零配件拆除后可以出售或作为其他资产维修配件使用的，应报财务部作相应的账务处理。

4.5 .3需修理的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处理。

4.5 .4盘盈或盘亏的固定资产参照有关规定进行相关账务处理。

4.5 .5各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部办理相关手续。

4.6 固定资产档案的保管。

4.6 .1固定资产的账务资料，由会计分类、整理、归档和装订。

4.6 .2资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。

4.6 .3固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为仓库管理员的绩效考评的依据之一。

5. 0记录

5.1 《固定资产卡片》。

5.2 《固定资产盘点表》。

5.3 《固定资产报废申请表》。

6. 0相关支持性文件

6.1 《员工离职、内部调职标准作业规程》。

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理达标创优

物业管理达标创优标准作业规程

1.0 目的

规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。

3.0 职责

3.1 公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

3.2 公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

3.3 管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

4.0 程序要点

4.1 物业管理“达标创优”简介

4.1.1 “国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

4.1.2 “省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

4.1.3 “市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.1.4 “区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

4.2.1 确立目标。

4.2.2 成立创优领导小组。

4.2.3 内部动员。

4.2.4 对照“创优”标准进行内部整改。

4.2.5 进行“自检”和“预检”o

4.2.6 迎检达标o

4.3 “创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

4.3.1 成立“创优”领导小组: “创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3 内部动员:“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4.3.4 对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为

参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

4.3.5 在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善:

a) 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、

随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);

b) 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);

c) 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

d) 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、 杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);

e) 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标

准作业规程);

f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、 池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

g) 卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);

h) “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程);

i) 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设 施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

4.3.6 在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资 料通常包括以下内容:

a) “创优小区/大厦/工业区的产权资料

――规划许可证;

-一用地协议书;

――投资许可证;

――开工许可证;

――红线图;

――总平面图o

b) 竣工验收资料:

――土建竣工验收书;

――消防竣工验收证明;

――水电竣工验收书;

――电梯竣工验收书、电梯准用证;

――通信系统竣工验收证明;

――燃气系统竣工验收证明o

c) 管理移交资料:

――图纸移交记录;

――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;

――接管验收记录;

――钥匙移交记录;

――发展商委托管理合同书o

d) 管理公司成立登记资料:

--营业执照;

--税务登记证;

--企业法人代码卡;

--管理处营业执照;

--停车场营业执照;

--管理处管理用房产权资料。

e) 业主委员会成立与活动资料:

--业主管委会章程;

--业主管委会社团法人登记证;

--业主委员选举产生记录;

--业主管委会成立记录;

--业主管委会召开的届次会议纪要;

--业主管委会发布的公告。

f) 公众管理制度(详见住户手册);

g) 所有内部管理标准作业规程(管理制度);

h) 所有内部管理的日常质量记录;

i) 员工绩效考评结果记录;

j) 所有的住户投诉记录;

k) 所有的住户回访记录;

i) 所有的住户报修记录;

m) 所有的住户意见征集记录;

n) 所有的管理处对外通知、通知记录;

o) 所有的财务运作损益表和其他财务报表;

p) 所有的对外委托合同书;

q) 所有的员工培训记录;

r) 所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

s) 小区业主/住户档案;

t) 所有的住户装修管理档案;

u) 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

v) 所有社区文化记录;

w) 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;

*) 所有的标识复印件;

y) 年有的多种经营资料;

z) 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

物业创优标准作业规程

4.3.7 进行“自检”和“预检”:

a) 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

b) 在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正

式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

4.3.8 “迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:

a) 硬件整改基本达标。

b) 资料、记录真实、全面、说服力强。

c) 取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃，’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

d) 取得业主管理委员会的支持和配合。

e) 选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

f) 写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，

发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切

记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:

--小区/大厦lt.业区简介;

--物业管理工作汇报;

--社区文化与精神文明汇报;

--“创优”工作情况。

g) 分工负责，注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

h) 注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容

仪表

、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满

的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

i) 迎检时的基本要求:

--精神饱满、仪容整洁;

--纪律严明，紧张有序;

--热情大方，不卑不亢;

--环境优雅，轻松活泼;

--自信严谨、应答适度。

4.4 迎检结束后，由“创优” 领导小组写出总结材料，归档保存。

5.0 记录

物业管理公司固定资产管理作业规程：某物业管理公司考勤管理

物业管理公司考勤管理标准作业规程

1.0目的

规范工作时间、假期、打卡、签卡、请(休)假、销假、加班及考勤统计工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司总经理(含)以下员工的考勤管理工作。

3.0职责

3.1总经理负责工作时间调整申请的审批。负责各部门经理的签卡、请(休)假、销假的审批。

3.2也可总经理授权由副总经理负责各部门经理的签卡、请(休)假、销假的审批。

3.3人事负责员工考勤管理的复核与监督工作。

3.4各部门主管负责本部门员工的签卡、请销假、加班的审批工作。

3.5管理处主任负责本管理处其他员工的签卡请销假、加班的审批工作。

4.0程序要点

4.1工作时间。公司实行5天工作制。每天工作8小时，一般情况下，平均每周工作时间不超过40小时。

4.1.1每日工作时间:一般情况下，部门员工上下班时间按以下有关规定执行:

部门

上班时间

备注

公司行政、人事、财务

冬时:8:00―12:00，14:30―17:30

夏时:8:00―12:00，15:00―17:30

管理服务处

秩序维护员

维修人员

轮班

4.1.2员工工作时间可依据部门工作需要和季节变化按以下程序进行调整:

a)部门根据工作需要提出工作时间变更申请报人事复核登记后，报总经理审批;

b)人事将总经理审批同意的工作时间调整用通知下发到各部门予以公告;

c)员工按通知的要求，调整工作与休息时间。

4.1.3休息日:

a)一般情况下公司机关人员周六、周日休息。管理处员工因工作需要原则上不能于周六、周日休息，休息时间由部门主管安排在其他时间轮休;

b)一般情况下当月假期当月休，因工作需要不能正常休假的，经部门负责人批准，员工可申请延补休欠假;不能延补休欠假的，支付不低于员工工资(基本工资 岗位工资)的200%工资报酬。

4.2假期

4.2.1法定假期:

以下假期为国家法定假期，公司机关原则上安排员工休息。管理处员工因工作需要原则上在法定假日期间不安排休息，并支付不低于员工工资(基本工资 岗位工资)的300%工资报酬。员工要求补休的，可按实际上班天数给予补休:

a)元旦:1天(元月1日);

b)春节:3天(农历年初一、二、三);

c)国际劳动节:1天(5月1日);

d)国庆节:3天(10月1、2、3);

e)法律、法规规定的其他休假节日。

4.2.2福利假期:

a)婚假:在本公司连续工作满一年以上，符合国家《婚姻法》规定结婚的员工，可享有有薪假期8天。申请婚假须提前一周提出申请，经领导审批后，可予休息。假后须将结婚证书影印本交人事部核实;

b)产假:在本公司连续工作满一年以上，持有准生证的女员工，可享有有薪产假90天，难产的增加产假15天。申请产假须在预产期前3个星期提出，经审批后可予休息，假后须将医院证明或出生证明影印本交人事部核实。女职工计划内怀孕4个月以内流产的，给予流产假15天;4个月以上的给予流产假42天;

c)恩恤假:员工亲属(指配偶、子女、父母、兄弟姐妹)死亡。外省员工可享有有薪恩恤假6天，本省员工可享有有薪恩恤假3天。申请恩恤假须经批准，假后须将亲属的死亡证明交人事部核实;

d)探亲假:在本公司连续工作满一年以上，夫妻分居两地(跨省)或未婚远离(跨省或300公里以上)父母居住的员工，按劳动法有关规定享受有薪探亲假。探亲假只能当年一次休完;

e)病假:

――员工因病请假，须于病假当天申请，假后须将药费单、医院病休证明交人事部核实;

――员工转正后，每月可享有有薪病假两天，两天以上病假可用当月休息抵消;

――探亲、事假、公差时在外患病，须附当地县级以上医院病休证明及药费单;

――符合医疗保险范围内的，按医疗保险有关规定报销有关医疗费用。

f)工伤假:员工在工作期间因工受伤，用人部门须将工伤事故报告24小时内报人事部，并附镇级(含)以上医院住院单，由人事部按《保险管理标准作业规程》办理。

4.2.3事假:员工如有急事申请事假，须提前1日提出申请并经批准，否则按旷工处理。

4.3员工打卡。员工上班(加班)执行打卡制度，人事部将依据员工打卡情况及《请(休)假单》计算员工出勤。

4.3.1员工在上班(加班)时间前半小时、下班(加班)后半小时打卡为有效打卡，否则视为无效打卡。

4.3.2无效打卡必须执行签卡程序，否则视为旷工。

4.4签卡程序。员工因公或忘记不能打卡或无效打卡必须申请签卡。

4.4.1员工于未打卡次日前到人事部索取《签卡证明》，填写部门、姓名、卡号、未打卡原因等项目，报部门(管理处)经理申请签卡。

4.4.2部门(管理处)经理根据以下情况决定是否签卡，同意签卡后，予以签名确认《签卡证明》;不同意签卡的按旷工或事假处理(按事假处理的，必须执行补假程序);

a)因工不能打卡的，可以签卡;

b)因员工忘记打卡的，经核实后，每月3次以内的，可以签卡，3次以上的不予签卡。

4.4.3人事部文员依据部门签署确认的《签卡证明》于3日内在员工考勤卡上予以签卡。

4.4.4人事部文员将当月《签卡证明》汇总存放，3个月后予以销毁。

4.4.5签卡权限。执行一级签卡制度:

a)管理处经理为其以下人员签卡;

b)公司部门经理为其以下员工签卡;

c)副总经理为管理处经理及公司部门经理签卡。

4.5请(休)假。员工请(休)假须履行请(休)假手续，实行一级审批制度(五天以上的请(休)假须报副总经理审批)

4.5.1正常休假:

a)员工依据部

门工作时间安排计划进行休假的，无须办理手续，由部门主管在每月月底前将员工当月休假在考勤卡上予以注明;

b)员工因工作关系，未能在休假当日休假的按以下程序办理:

――需调休的，填写《请(休)假卡》报主管(经理)签准;

――调休不了的执行加班程序。

4.5.2请假。员工请假5天(含)以内的需提前1天申请;5天以上的按申请休假天数提前相等的天数申请:

a)员工到人事部领取《请(休)假卡》，注明休假日期及原因;

b)部门(管理处)经理根据工人需要给予审批意见;

c)不论请假是否批准，员工均需将《请(休)假卡》于休假日期前交回人事部;

d)《请(休)假卡》由人事部统一管理，人事部随时可以抽查员工在岗情况;

e)请假卡由人事部按部门存入;

f)《请(休)假卡》保存期限为1年。

4.5.3请假权限:

a)公司部门经理批准其以下员工5天(含)以内请假;

b)管理处经理批准管理处员5天(含)以内请假;

c)副总经理批准公司部门经理、管理处经理请假;

d)员工之请假超过五天的，均须报副总经理复审后方可予以休假。

4.6加班。包括节假日加班、休息日加班及延时加班。公司原则上不鼓励加班，确因工作需要加班，必须事行办理加班手续并打卡，否则视为无效加班。

4.6.1加班原则上由部门主管(公司机关的由部门经理)提出，员工也可根据工作量向部门主管(无主管的向部门经理)合理提出。

4.6.2员工于加班前填写《加班单》，内容包括部门、姓名、加班时间起止、加班理由、加班地点、加班时数及备注等栏目。

4.6.3部门(管理处)经理审批:确因工作量过多，不能正常工作日完成的予以批准;属员工工作效率问题引起的加班不予审批。

4.6.4员工当日下班前将《加班单》报人事部备案。人事部不定期抽查员工加班到岗情况。

4.6.5《加班单》由人事部统一管理，保存期为一年。

4.7迟到/早退。当月迟到/早退5分钟以内的，给予口头警告;当月迟到/早退5分钟以上的，每分钟扣款1元，累计计算。

4.8旷工。当月旷工1天者，给予记小过处分;当月旷工2天者，给予记大过处分;连续旷工3天以上者，给予解聘。

4.9考勤统计。人事部文员每月1日起统计上月员工出勤情况，报人事部经理审核无误后方能计算员工工资。

4.9.1人事部文员将员工出勤情况登记在《考勤表》内，内容包括:部门、姓名、迟到、早退、休息、病假、事假、旷工、实际出勤、加班及备注等栏目，检查无误后报人事部经理审核:

a)根据考勤卡统计迟到(分钟)、早退(分钟)、休息(由部门负责人签名)、旷工(由部门负责人签名)等栏目;

b)根据“请(休)假卡”统计病假、事假及其他有薪假期;

c)根据“加班单”统计加班(小时);

d)既未打卡、又无签卡，又无请假单的按旷工处理;

e)加班单须与考勤卡加班时间相符。不相符的，按以下方法处理:

――加班单的上班时间比考勤卡上的上班时间晚的，以加班单为准;

――加班单的上班时间比考勤卡上的上班时间早的，以考勤卡为准;

――加班单的下班时间比考勤卡上的下班时间晚的，以考勤为准;

――加班单的下班时间比考勤卡上的下班时间早的，以加班单为准。

4.9.2人事部经理审核:

a)根据以下内容逐项审核“考勤表”:

――当月天数=休息 病假 事假 其他假期 旷工 实际出勤;

――有薪病假小于等于2天;

――休息小于等于当月休息日天数;

――当休息天数小于等于当月休息日天数时，事假=0，其他假期=0。

b)人事部经理审核无误后，须抽查20%员工的考勤卡及加班单与“考勤表”逐项审核;

c)发现有不符的，返还人事部文员重新办理;审核无误的，予以签名确认后返还人事部文员。该项审核结果将作为人事部文绩效考评的依据之一。

4.9.3人事部文员根据审核无误的“考勤表”计算员工工资，详见《员工工资与福利管理标准作业规程》;

4.9.4人事部文员将各部门当月考勤情况统计入《考勤统计表》，详见《人事月报标准作业规程》;

5.0记录

5.1《加班单》

5.2《请(休)假卡》

5.3《考勤表》

5.4《签卡证明》

6.0相关支持文件

6.1《合同管理标准作业规程》

6.2《保险管理标准作业规程》

6.3《人事月报管理标准作业规程》

加班单

部门:年月日

姓名

加班时间起止

加班理由

加班地点

加班时数

审核人

备注

请(休)假卡

部门:姓名:工号:

审批

审核人

时间

请(休)假类别

天数

职务代理人

备注

调休、有薪()假、事假

调休、有薪()假、事假

调休、有薪()假、事假

考勤表

部门:月份:

姓名

迟到

早退

病假

事假

其他假期

旷工

休息

实际出勤

备注

制表人:审核人:批准人:

签卡证明

人事部:

兹有我部门员工、卡号，因一事，未能打月日午卡，请予以签署为盼!

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理公司行政奖罚标准

物业管理行政奖罚标准作业规程

1、目的

规范行政奖罚的标准及奖罚程序，确保公司行政奖罚有法可依，适度合理。

2、适用范围

适用于物业管理有限公司部门经理(含)以下人员的行政奖罚处理。

3、职责

(1)总经理负责公司机关员工和管理处员工记大过与记大功以上行政奖罚决定的审批。

(2)人事部负责公司行政奖罚工作的组织实施与决定复核。

(3)各部门负责人负责本部门行政奖罚工作的提出。

4、程序要点

(1)奖罚原则

有功必奖，有过必罚;依法管理，执法必严;奖罚面前，人人平等。

(2)奖罚形式

a)奖励:嘉奖、记小功、记大功、晋升工资、晋职。

b)处罚:警告、记小过、记大过、降级(薪)、解聘(劝退、解雇、自动离职)

(3)奖罚标准

a)嘉奖1次奖1天岗位工资，警告1次扣1天岗位工资。

b)记小功1次奖3天岗位工资，记小过1次扣3天岗位工资。

c)记大功1次奖当月岗位工资，记大过1次扣当月岗位工资。

d)一年累计嘉奖3次者，加记小功1次;一年累计记小功3次者，加记大功一次。

e)一年累计警告3次者，加记小过1次，一年累计记小过3次者，加记大过一次。

f)一年累计记大功两次，晋升一级工资，一年累计记大过两次给予解聘。

(4)奖罚条件

a)符合下列条件之一者，可建议给予嘉奖、记小功、记大功的奖励:

对提高公司信誉，做出显著成绩者;

发现事故隐患，及时采取措施防止重大事故发生者;

为保护公司、员工和顾客生命财产安全，见义勇为者;

提出合理化建议，经实施有显著成绩者;

严格控制费用，节约开支有显著成绩者;

拾金不昧，做好人好事事迹突出者;

在抗洪、灭火、防风工作中有突出表现者，

接待业主及客人、受到一致好评者;

工作中任劳任怨、记小功1次奖3天岗位工资

有效举报违法、违规行为者;

其他应给予嘉奖、记小功、记大功的行为。

b)符合下列条件之一者，可建议晋升、调薪奖励:

表现优异，半年之内的月度绩效考评分数有3次列本部门第一者;

工作有突出贡献者;

有突出才能、为公司急需者;

为同行业竞相争取者。

c)有下列行为之一者，可建议给予警告处罚:

上班时间处理私人事务者;

拖延执行上级指令及时效制规定，影响工作进度，尚未造成损失者;

仪容不整，影响公司形象者;

在办公室或公共场所发泄个人不满情绪，造成不良影响者;

无故串岗，闲聊、乱丢果皮、杂物者;

未经主管领导同意私自调班、调休者;

使用亵渎性或辱骂性语言者;

其他不认真工作、不文明、不道德行为，需给予警告处分者。

d)有下列行为之一者，可建议给予记小过处分:

一年内给予警告处分3次者;

违反标准作业规程，造成严重不良后果，尚未造成公司利益损失者;

捏造请假理由或伪造有薪假期证明，经查证属实者;

公司机关员工工作时间睡觉者;

未经许可出借公司财物者;

辱骂同事或管理人员，情节严重者;

向他人误传个人或他人薪金数额者;

拾遗不报，造成不良影响者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡一次者;

旷工一天者;

擅自挪用公款在1000元(含)以下者;

管理处员工对住户服务时，违反时效制规定，造成住户投诉者;

其他有碍生产安全或管理，但未造成经济损失，须给予记小过处分者，

e)有下列行为之一者，可建议给予记大过处分:

一年内给予记小过3次者;

造谣惑众，挑拨是非，有事实证明但尚未造成恶劣影响者;

管理处员工工作时间睡觉者;

违反标准作业规程，造成公司利益受损者;

私配办公室、宿舍及营业区钥匙者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡两次者;

旷工两天者;

明知有病而有意拒绝接受公司指定体验、治疗或防疫注射者;

故意浪费公司财物者;

擅自挪用公款1000-2000元者;

服务态度差，遭住户合理投诉者;

其他损害公司利益的行为，需给予记大过处分者。

f)有下列条件之一者，可建议给予降职、降薪处分:

管理不善者;

多次重复违反公司标准作业规程，但未造成严重后果者;

一年内记大过一次，记小过两次者;

绩效考评连续两个月考评分数均为未位者;

其他须给予降职、降薪的处分者。

g)有下列行为之一者，可建议给予劝退。劝退人员如果在试用期的，公司无须提前即可通知员工办理正常离职手续。劝退人员属公司正式员工(含聘用工)，一般情况下需提前一个月通知员工或以一个月工资作补偿后即刻辞退员工(劳动合同特殊约定的按《合同管理标准作业规程》办理):绩效考评分数在60分以下者;

连续3个月考评分数均为未位者;

半年度或年度绩效考评分数不合格者;

其他须给予劝退处分者;

h)有下列行为之一者，可建议给予解雇。解雇员工无须提前通知，不给予工资以外的任何经济裣，给公司造成损失的，公司保留追究其有关责任的权利。

一年内给予记大过处分两次者，

赌博、吸毒、盗窃或参与其他违法活动，被子依法追究刑事责任者。

泄窃公司机密，贪污、挪用公款在2000元以上者;

在公司无理取闹且先动手打人者;

造谣惑众，挑拨是非或以强暴手段唆使他人怠工或罢工，情节严重者;

利用职务之便，收取他人贿赂为自己牟取私利者;

擅用公司名义在外招摇撞骗有损公司利益、声誉者;

利用社会不良分子解决公司内部问题者;

故意损坏公司设备、工具、原材料及重要文件者;

遇非常事变，借故逃避义务，致使公司财物蒙受损失者;

对公司员工及其家属实施威胁、暴行者;

长期迟到、早退者;

疏于职守，给公司造成较大损失者;

向公司提供虚假证明或资料者;

服务态度恶劣，损害住户或客户利益，影响公司声誉者;

窃取公司机密、技术资料或财物者;

其他严重违反公司规定，须给予解雇者。

(5)奖罚程序

a)部门负责人向人事部提出，人事部给予《奖罚单》。

b)审核。部门依据奖罚条件或(及)《绩效考评管理标准作业规程》进行以下审核，并将审核意见记录在“部门意见”栏，并签名确认:

建议内容是否真实、清楚、完整。

奖罚标准是否恰当。

c)人事总得和核。人事部经理依照用人部门上述程序进行复核，并将复核结果记录在“人事部意见”栏，并签名确认:

部门意见真实、奖罚恰当的按正常手续办理;

经审核，用人部门意见不真实或奖罚标准欠恰当的，人事部须将调查情况附于《奖罚单》后一章报总经理审批。

d)审批。管理处经理负责管理处员工记大过与记大功以下决定的审批。总经理负责其他决定的审批。

用人部门和人事部意见统一时，总经理(管理处经理)在一日内给予审批意见。由人事部按正常手续办理;

用人部门和人事部门意见不统一时，总经理(管理处经理)在两日内给予审批意见。

e)资料处理:

涉及调薪的资料处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件创刊在〈转正、晋升、降职、调薪表〉后，按〈转正/晋升/降职/调薪标准作业规程〉处理。

劝退、解雇、自动离职人员资料的处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件附在〈员工离职表〉后按〈员工离职、内部调职标准作业规程〉办理。

嘉奖、记小功、记大功、警告、记小过、记大过人员资料的处理:

――人事部将审批后的〈奖罚单〉复印两份，原件存入员工本人人事档案并记录;

――一份复印件公布在“员工公告栏”内;

――一份复印件于次月初报财务部核发奖罚工资。

f)员工对奖罚有异议的按《员工投诉与行政复议标准作业规程》处理。

h)记录

人事部文员将员工奖罚情况记录在《员工花名册》及员工人事档案的《员工记录表》内;

人事部文员交员工奖罚情况记录在人事月报的《当月奖罚统计表》内，并于次月初与《奖罚单》一齐报财务部核发奖罚工资。

(6)本规程作为员工转正、晋升、降级、调薪、劝退、解雇等人事处理工作的依据之一。

5、记录

6、相关支持文件

(1)《转正、晋升、降级、调薪标准作业规程》

(2)《员工离职、调职标准作业规程》

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理公司档案管理

。

4.1.5档案编号举例:a)物业管理有限公司编号:※※※-※※-※※※-※※※档案序号类别编号部门编号物业管理公司编号b)管理处编号:※※※一※※※一※※一※※※一※※※档案序号类别编号部门编号管理处编号物业管理有限公司编号

4.2档案的分类

4.2.1 区分全宗，按物业管理的组织机构划分，全宗可分为以下几类:a)行政、人事类;

b)财务类;

c)物业管理类;

d)保洁类;

e)工程维修类;

f)保安类

4.2.2 全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发，符合档案形成的实际情况，保持档案之间的历史联系，它应具有思想性、科学性、排它性和伸缩性。

根据物业管理的特性，我们采用组织机构--问题分类法，如:收文类发文类合同类a)综合部员工人事档案图纸类后勤类收文类报表类b)财务部 帐册类凭证类合同类工程图纸类合同类收文类发文类业主档案类c)管理部员工档案类维修类投诉类回访类有偿服务与多种经营类计划总结类……

4.3立卷与编制目录

4.3.1 立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。

档案管理员按以上分类方法，用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:a)根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标贴纸;

b)在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称，其格式一般是由组织机构、名称组成，如:--物业管理有限公司综合部收文:※※※--收文;

--物业管理有限公司财务部报表:※※※-cw-报表;

--管理部业主档案:※※※一※※※-gw--业主档案。

c)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处，并排列在档案柜中;

d)将需归档的资料按其所属类别及人档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹)内。

4.3.2 编制目录:a)档案管理员在档案盒内首页位置准备活页〈档案目录〉;

b)每一份档案在归档时，均需将该份档案登记在〈档案目录〉(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中，以便查阅。

4.4档案的保管期限

4.4.1档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

4.4.2各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业规程，对档案的保存价值进行鉴定及标注。

4.5档案的保管

4.5.1 档案保管的工作任务是:a)便于查阅;

b)保证档案的安全;

c)防止档案的损坏;

d)采取修复技术，延长档案寿命。

4.5.2 档案保管的责任部门:a)财务部保管财务档案;

b)综合部保管公司对内、对外文件、合同、保管分供方评审、员工人事档案、图纸、后勤资料、员工绩效考评档案及公司其他部门所需保管的资料;

c)管理部保管物业租赁和多种经营资料:d)管理处综合科保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及管理处各职能部门需要保管的其他档案;

e)各职能部门除经常使用的部分资料外，原则上不保管档案。

4.5.3 档案的保管程序:a)各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后，移交给档案管理员;

b)档案管理员将该资料登记在〈档案目录〉中，归入相应案卷并统一编号;

c)档案管理员定期将〈档案目录〉输入电脑，以便查询;

d)档案原则上保管原件。

4.6档案的密级

4.6.1 档案的密 为三级:绝密、机密、普通:a)绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;

b)机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;

e)普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

4.7档案的查阅权限

4.7.1 物业总经理可查阅公司所有档案。

4.7.2 物业副总经理(经理助理)可查阅分管工作的档案。

4.7.3 部门负责人可查阅该部门所有档案。

4.7.4 其他人员根据审批查阅有关档案。

4.8档案的查阅/借阅/复制

4.8.1 查阅/借阅/复制人到档案室在〈文件查阅/借阅/复制登记表〉中登记。

4.8.2 档案管理员审核其查(借)阅资格:a)权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;

b)权限外的，档案管理员开具〈档案查阅/借阅/复制审批单〉给查阅人办理审批手续:属部门(财务类除外)的档案，由部门负责人审批;

属管理处的档案，由管理处负责人审批;

属公司的档案，由物业总经理审批;

财务类的档案也应由物业总经理审批。

4.9在档案归还日期前，档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

4.10须复制档案的，绝密档案报物业总经理审批;

机密档案由综合部负责人审批;

普通档案由部门负责人审批。

4.11档案的销毁

4.1

1.1超过保管期限的档案，由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单，报综合部主管审核。

1.2综合部主管审核无误后报物业总经理审批。

1.3物业总经理审批同意后由综合部指定3名监销人员(档案管理员、人事文员、管理部文员)将超过保存期限的档案销毁。

1.4监销人员确认销毁文件无误签字后，选择安全地点销毁档案。

序号文件编号文件标题页数发文单位发文日期接收日期归档编号备注档案目录文件查阅/借阅/复制登记表序号姓 名查阅文件标题档案编号查阅时间归还时间借阅时间备注档案查阅/借阅审批表部门姓名职务借档文件名借档理由是否复制□是 □否借还时间年 月 日至 日审批人签名档案销毁清单序号文件编号文件标题页数所属部门归档日期保管日期销毁日期备注审批人: 审批人: 制表:

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理公司办公区管理标准

物业管理公司办公区管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范办公区的管理工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司及下属各管理处及各部门办公区的日常管理工作。

3.0职责

3.1行政部主管负责公司办公区的日常管理监督工作。

3.2管理处经理负责管理处办公区的日常管理监督工作。

3.3管理部负责管理处办公区公共区域的日常管理工作。

3.4各部门主管负责本部门办公区域的日常管理工作。

3.5办公区各岗位工作人员负责本岗位的日常管理工作。

4.0程序要点

4.1物品摆放。

4.1.1办公区的桌、台、椅、凳均须按规定位置放置，不得随意调整。

4.1.2各岗位员工上班前需检查所属物品是否丢失及损坏，发现丢失或损坏的应及时向部门负责人报告，并采取相应的补救措施。须申领或修理的，按《办公用品管理标准作业规程》或《报修管理标准作业规程》办理。

4.1.3上班时应保持桌面整洁、有序，不允许摆放与工作无关的其他用品。

4.1.4下班前应将桌面清理干净，办公椅放在办公桌的恰当位置。

4.1.5遇到雨天，管理处部客户服务中心管理员应当在办公区门前显眼位置放置公益伞、防滑设施及标识。

4.1.6办公区严禁高声喧哗。

4.2常用办公设备的使用。

常用办公设备包括:电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、电话及其他设备。

4.2.1电脑。

a)经公司电脑培训合格或具有电脑操作证的员工方可单独使用电脑，否则须在电脑管理员陪同下使用。

b)启动与关闭的一般程序:

--启动电源插座开关;

--启动稳压器开关;

--启动电脑主机开关;

--启动显示器开关(电脑开始正常操作);

--关闭电脑程序:首先在"开始"栏选择"关闭计算机"对话框，用鼠标点击关闭计算机"，然后按开启程序的反方向操作。

c)电脑应避免频繁的开关程序，暂时不用时，可将电脑转换为休眠状态。

d)正确使用电脑的详细程序按有关电脑操作工具书的指导进行操作。

e)财务、行政人事等专用电脑，电脑管理员须设置密码。

4.2.2打印机。

a)联机。一般情况下，打印机与电脑连通之后，无须再进行联机。

b)打印机启动与关闭的一般程序、

--启动打印机开关;

--放好所需打印的纸张;

--在电脑对话框进行打印操作;

--关闭程序按启动程序的反方向操作。

c)打印机应避免频繁的开关机操作。

d)正确使用打印机的详细程序按有关打印机操作说明书的指导进行操作。

e)打印文稿须经部门负责人、行政人事部主管或分管人员批准，在文稿上签字后方可予以打印。

f)打印出的文稿应进行校对。一般情况下由发稿部门/人校对，然后将校对好的文稿经电脑修改后，再进行打印。

g)为节约纸张，文稿未进行校对之前，打印时应使用可以使用的旧纸张或旧文稿的背面打印。

4.2.3复印机。

a)管理人员应在开始上班时接通复印机插座电源:

--开启复印机开关，复印机需自动预热;

--检查复印纸是否放好(可以开始工作);

--复印机管理人员下午下班时关闭复印机开关;

--关闭复印机电源插座;

--正确使用复印机的程序按复印机有关操作说明书进行操作。

b)复印程序:

--所有需复印的文件、资料必须先在《复印记录本》上登记，然后再复印;

--复印页数在五份(含)以上或10页以上的，须部门负责人在《打印复印审批表》上批准签字后，方可复印;

--复印人员做好登记以后，调定复印纸规格及复印的深浅度后，选定复印份数按"开始"键复印;

--复印机管理员检查复印数量及登记记录是否属实，属实的，在《复印记录本》上签名确认;

--如果复印机出错，应将报废纸张数量予以登记。

c)复印机一般情况下每天开机、关机各一次，尽量避免频繁开关。

d)为节约纸张，不重要的复印件应使用可以复印的废纸张背面复印。

4.2.4传真机:传真机一般情况下保持24小时开机。正确使用传真机的程序按传真机有关操作说明书进行操作。

a)接收传真:

--传真机管理员应注意检查传真纸是否用完及传真机信号是否稳定;

--收到传真件后，由文员及时将传真件取下，并将传真的有关内容(发送单位、发送人、传真题目、传真时间、接收部门、接收人等)登记在《传真登记表》内;

--10分钟以内通知接收部门/人领取传真件，并要求在《传真登记表》中签收，并注明签收时间。

b)发送传真实行一级审批制度:部门传真件由部门负责人审批;公司/管理处的传真件由公司行政人事部/管理处经理审批，内容包括:

--传真机管理员依据传真审批单的内容在《发送传真记录本》上登记，内容包括:发送部门、发送人、传真内容题目、接收单位、接收人、传真号码、要求完成时间等;

--文员放好传真件并拨通对方传真号码将传真件发送过去;

--文员应在3分钟之内致电对方确认是否收到传真件，直至对方收到为止，然后将实际发送的时间登记在《发送传真记录表》内。

--传真机的正确使用程序按传真机有关操作说明书进行操作。

4.2.5碎纸机:

a)碎纸机是对公司部分绝密、机密文件及草稿进行销毁的工具，普通文稿无须利用碎纸机进行销毁;

b)碎纸前应将文稿中的金属物或粘性物(书钉或胶纸等)取出，以免损坏机器;

c)按照碎纸机要求，一次不得超过最大放入量，一般情况下，不得超过三张复印纸的厚度;

d)操作人员按以上要求，打开碎纸机电源，将须切碎的纸张放人切纸口，让碎纸机自动切碎纸张;

e)当碎纸机箱内的碎纸装满后，操作人员须将碎纸清理出来后方能继续操作;

f)正确使用碎纸机的程序按碎纸

机有关操作说明书进行操作。

4.2.6电话:正确使用电话机的程序按电话机有关操作说明书进行操作。

a)为有效控制电话费，一般情况下，电话应设定限制呼出功能。

b)除经理批准的电话外，其他电话均须取消长途直拨功能，须打长途电话的部门/人均需办理审批手续，并在行政部接待处登记后，方可操作。

c)公司所有电话均应取消声讯电话功能。

d)上班时间原则上禁止打私人长途电话，特殊情况须经部门主管审批，到行政部登记后，方可操作，电话费从工资中扣除。

e)个别部门因业务需要经经理特批后，可开通长途直拨功能，部门主管需指定人员做好登记记录，次月i日报行政人事部备案。

f)行政部每季度至少进行一次电话费查询。

--到电信局打印电话费清单。

--逐项核对登记记录。

--将未登记的长途电话登记在《长途电话登记表》内，报行政人事部主管审核，内容包括:日期、部门、姓名、所拨号码、打电话时间、通话时间、通话费用、备注等;偷打长途电话的，除双倍扣罚电话费外，还将给予警告处分。

--每月电话费用控制情况作为考核各部门工作的指标之一。

g)电话接打技巧详见《公司员工服务管理标准作业规程》。

4.2.7常用办公设备的维护保养与维修:

a)常用办公设备应进行以下日常维护，维护办法参照各设备有关维护操作说明书:

--防尘;

--防晒;

--防潮;

--防腐蚀;

--其他需要预防的事项。

b)保养与维修:常用办公设备应定期保养。

--评审、选择保养与维修单位;

--签署保养与维修协议书;

--按协议要求实施保养与维修。

4.3环境管理。

4.3.1卫生:办公区卫生由保洁组负责清洁。发现问题，应由行政部主管处理，详见《室内保洁标准作业规程》。

a)行政部应于每天上班时检查办公区公共区域的卫生状况，要求墙壁无灰尘、污迹，地面无垃圾、烟头和痰迹，窗明几净，空气无异味;

b)各岗位员工应于每天上班时检查本岗位辖区桌面清洁状况，办公用品是否摆放整齐，文件资料是否排列有序。

4.3.2绿化:办公区绿化由保洁组负责，各岗位人员监督管理。发现问题，应由行政人事部处理，详见《室内绿化保养标准作业规程》。

4.3.2.1行政部应于每天上班时检查办公区公共区域的绿化状况，检查时花及荫生植物摆放位置是否恰当、是否缺水、有无病、枯现象;

4.4安全管理。

4.4.1工程维修部应检查办公区的水、电设施设备运转是否正常。

4.4.2保安部应检查办公区消防设施是否保管妥当，灭火器材摆放是否规范，有无损坏、丢失现象。

4.4.3各岗位员工应加强安全防患意识，下班时应将重要资料放人安全地点，锁好抽屉，关好电源及门窗。

4.4.4客户服务中心实行24小时服务制度，值晚班时应与保安部配合注意防火、防盗工作。

4.4.5公司办公区晚间的安全管理由保安部负责，值班保安人员应定时巡查以下重要部位，并做好相应的记录，详见《治安巡逻标准作业规程》:

a)消防设施、配电房;

b)领导办公室、电脑室、档案室、财务室;

c)水源、空调的关闭情况;

d)加班情况。

5.0记录

5.1《打印/复印审批表》。

5.2《复印记录表》。

5.3《接收传真登记表》。

5.4《发送传真登记表》。

5.5《长途电话登记表》。

6.0相关支持文件

6.1《治安巡逻标准作业规程》。

6.2《室内清洁标准作业规程》。

6.3《文书处理标准作业规程》。

6.4《档案管理标准作业规程》。

6.5《公司员工服务管理标准作业规程》。

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理公司低值易耗品管理标准

1.0目的

规范低值易耗品的管理工作，确保低值易耗品得到合理的管理和核算。

2.0适用范围

适用于物业管理有限公司的低值易耗品的管理工作。

3.0职责

3.1仓管员负责办理低值易耗品的验收、入库、出库工作。

3.2领用人负责低值易耗品的保管工作。

3.3财务部会计负责低值易耗品的摊销、核算工作。

3.4财务部主管负责低值易耗品管理、摊销、核算工作的监督。

4.0程序要点

4.1低值易耗品的定义:低值易耗品是指价值在500元以下、使用期限在一年以内不能作为固定资产的劳动工具。

4.2低值易耗品按其在生产经营过程中的作用的分类。

4.2.1工具。

4.2.2办公用品。

4.2.3劳保用品。

4.2.4其他用品。

4.3低值易耗品的入库。

4.3.1公司新购的低值易耗品，应由仓管员按照《物品验证标准作业规程》、《仓库管理标准作业规程》中的相关规定办理验收入库手续。

4.3.2采购人员将《入库单》、购货发票一起拿到财务部，按《费用报销审核标准作业规程》中的相关规定办理报销手续。

4.3.3会计根据费用报销单编制记账凭证。

4.3.4闲置或暂停使用的低值易耗品，由仓库进行统一管理;库存低值易耗品重新使用前，应由相关人员进行检查、保养后，方可投人使用。

4.4低值易耗品的领用。

4.4.1需领用低值易耗品的人员，应按《仓库管理标准作业规程》中的相关规定办理相关手续。

4.4.2《出库单》经领用人所在部门的负责人签字确认后，到仓库办理领用手续。

4.4.3仓管员按照《出库单》上填制的有关内容，发放低值易耗品后，并及时登记低值易耗品进、出、存明细账。

4.4.4仓管员应于每月25日前将《出库单》的财务联编制低值易耗品领用汇总表交会计。会计据此核算库存低值易耗品的减少和在用低值易耗品的增加。

4.4.5低值易耗品领用人应妥善的管理自己领用的低值易耗品，如与其他部门或个人轮流使用的低值易耗品，应在每次轮流使用时，作好使用情况记录。

4.4.7低值易耗品领用人或使用人因工作调动或离职，应按《员工离职、内部调职标准作业规程》中的相关规定办理低值易耗品的移交手续。

4.5低值易耗品的摊销。

4.5.1会计应根据在用的低值易耗品的价值的大小、使用期限的长短等不同情况在每月末进行分别摊销。

4.5.2一般情况下，低值易耗品可采用以下几种常用的摊销方法:

a)一次摊销法:会计对办公用品进行摊销核算时，应采用一次性摊销法，即在办公用品领用时，将其全部价值一次性计入费用账户;

b)分次摊销法:会计对工具类的低值易耗品进行摊销核算时，应采用分次摊销法，即将其价值分期摊人费用之中;

c)五五摊销法:会计在服装类低值易耗品被领用时，应先摊销其50%的价值，在服装类低值易耗品废弃时再摊销其余下的50%。

4.6低值易耗品的报废。

4.6.1低值易耗品在使用过程中，由于磨损而丧失使用效能时，由低值易耗品的使用人或仓库管理员填写《物品报废单》，经其部门主管签字后，交财务部主管审核。

4.6.2财务部主管经审核，如属于自然损耗报废的，应在财务审核栏内签名后报总经理审批;如经审核属于人为因素报废的，应会同相关部门，查明原因后，除责令责任人全额赔偿外，还应按照《行政奖罚标准作业规程》中的相关规定处罚。

4.6.3会计应根据总经理批准后的报废单，将低值易耗品的残料估价人库或出售，并同时根据低值易耗品不同的摊销方法进行相应的账务处理。

4.6.4会计在处理一次摊销法和分次摊销法报废的低值易耗品时，应将残料价值冲减有关费用。

4.6.5会计在处理应用五五摊销法报废的低值易耗品时，应将低值易耗品的应摊销的50%减去残料价值。

4.7低值易耗品的保养与维修。

4.7.1公司各部门对本部门内经常使用的低值易耗品应按公司其他部门相关标准作业规程中的相关规定予以维修、保养。

4.7.2对在使用中出现的损毁，由公司内部人员进行维修的低值易耗品，应作好维修记录;对公司内部无法维修的低值易耗品应按照《对外委托服务标准作业规程》中的相关规定处理。

4.8低值易耗品的盘点。

4.8.1会计必须于每季度最后一个月的25日~31日会同各相关部门人员及仓管员对在库低值易耗品和在用低值易耗品进行清查盘点。

4.8.2会计根据盘点结果编制季度《盘点表》交财务主管审核。

4.8.3经审核，存有疑问，应及时查明原因，予以更正;如经审核无误，应根据《盘点表》进行在库低值易耗品、在用低值易耗品及摊销的低值易耗品的相关账务处理。

4.9低值易耗品资料的保管。

4.9.1低值易耗品的相关财务资料，由会计、仓管员在每月月末汇总报送财务主管审核。

4.9.2经审核无误后，由会计编制记账凭证、登记账簿后，在财务部长期保存。

4.10本规程的执行情况，作为财务部相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《物品报废单》。

5.2《盘点表》

6.0相关支持性文件

6.1《物资验证标准作业规程》。

6.2《仓库管理标准作业规程》。

6.3《行政奖罚标准作业规程》。

6.4《员工离职、内部调职标准作业规程》。

6.5《对外委托服务标准作业规程》。

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理导入iso9000质量体系

物业管理导入iso9000质量体系标准作业规程

1.目的

规范物业管理公司入iso9000国际标准质量体系工作，确保物业管理公司正确、顺畅地导入iso9000质量体系并通过证。

2.适用范围

适用于物业管理公司导入iso9000国际标准质量体系工作。

3.职责

(1)公司总经理负责领导物业管理公司导入iso9000质量体系工作。

(2)公司管理者代表负责具体组织iso9000质量体系的文件编制、控制、发施、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。

(3)公司品质部负责组织实施iso9000质量体系的文件的编写、控制、发施、运行、认证的质量体系的维持、评价、改进工作。

4.程序要点

(1) 物业管理公司导入iso9000质量体系一般经过以下几个步骤:

a.聘请顾问

b.任命管理者代表

c.成立品质部

d.抽调业务骨干送外培训

e.建立文件化质量体系

f.员工培训

g.质量体系试运行

h.内审(一)

i.修改质量体系文件

j.运行

k.内审(二)

l.预审

m.现场认证

n.通过质量体系认证

o.复检

p.质量体系的维持、改进

(2)聘请iso9000专业顾问

导入iso9000质量体系是一项很专业、理论性很强的工作。物业管理公司初步导入iso9000质量体系应当聘请一位精通iso9000质量体系，同时又有一定的物业管理知识经验的人士作为导入iso9000质量体系的专业顾问。其作用是指导公司的导入工作，协助建立物业管理文件化的质量体系，指导质量体系在本公司的有效运行、培训员工。

(3) 任命管理者代表

物业管理公司在导入iso9000质量体系时，应当首先由公司总经理任命一位管理者代表，协助自己领导iso9000质量体系的导入和维持改进工作。导入iso9000质量体系领导的力量的强弱至关重要，因此管理者代表一般都理由副总经理或总经理助理担负，其职责是:负责组织上并协调质量体系的建立、实施、维持和改进，检查和报告质量体系的运行情况，协助总经理作好管理评审，主持质量体系文件的编制、实施。其主要权限是:处理与质量体系运行有关的问题，任命内部质量审核组长。

(4) 成立品质部

a)iso9000质量体系的导入和维持改进是一项长期的工作。为使质量体系在公司的运行得以有效维持，应当在导入iso9000质量体系之初成立专门的 iso9000质量体系控制、实施部――品质部(小物业管理公司也可以由办公室兼)，其主要作用是:在建立文件化质量体系阶段，负责编写本公司的质量体系文件;在运行阶段负责质量体系文件的发放、控制;运行质量的审核、控制、维持和改进;负责员工的培训和质量体系的对外联系工作及员工的绩效考评实施工作。

b)品质部的员工均由公司管理者代表从各部门的业务骨干中抽调组成。员工要求:具有较高专业理论水平和文化知识，熟悉本部门专业工作，思维敏捷，原则性强。一般按每职能部门抽调1~2名员工为宜。

(5) 品质部员工和公司主要干部外委培训

导入iso9000质量体系，首先需要公司主要干部和从事iso9000专业管理的员工熟练理解iso9000质量体系的基本理论。公司 iso9000质量体系之初，应当组织公司主要干部和品质部员工接受iso9000基本理论的培训，便于更好地理解iso9000质量体系在物业管理中的重要意义，更好地支持iso9000的导入。品质部员工除应接受iso9000基本理论的培训外，还应接受如何编写本公司的质量体系文件的培训。

(6) 建立文件化的质量体系

a)文件化质量体系的建立主要是指公司iso9000质量体系的文件的编制工作。

b)物业管理公司iso9000质量体系文件通常包括:

*质量手册――主要是阐明公司的质量方针、质量目标，描述本公司的质量体系，对内是实施公司质量管理的基本法规，对外是公司质量保证能力的证明文件;

*程序文件――是公司质量手册的展开和支持，它主要描述公司选定的质量体系要素如何在物业管理工作中实施和控制;同时它又是作业规程实施的控制文件;

*作业规程――是公司质量体系程序文件的展开、支持和细化。它是依据物业管理工作的实施操作而来，每一个作业规程均具体描述了一项具体的工作应当怎样进行或进行的依据、要求和规范，全部作业规程之和构成了整个物业管理服务工作的全部操作要求。

c) 质量体系文件编写的基本要求:

*满足iso9000相关标准的要求;

*和物业管理的实际水平和实际要求要相适应;

*全面完整，覆盖物业管理服务的全部阶段和过程;

*具有可操作性、可检查评价性;

*无违背法律、法规;

*注意物业管理的行业特点;

*切记死搬硬套iso9000理论。

d) 质量体系文件的编写顺序:

*首先结合iso9000的基本要素和标准要求反思自身的工作;

*在充分理解iso9000要素的基础上，着手将公司所有管理服务加以分类和归纳;

*写出编写大纲;

*画出每一个作业规程的作业流程图;

*开始着手编写:

――先编写“作业规程”――解决怎样操作的问题;

――再编写“程序文件”――解决怎样控制实施的问题;

――再编写“质量手册”。

e) 编写的基本原则:

*“说你所做的”。编写时一定要结合自己的工作实际来写，做什么、需要做什么、应当怎样做怎样写，iso9000文件就是对工作及工作要求的真实反映。

*“该说的一定要说到”。物业管

理公司的iso9000文件特别是作业规程一定要全面。不应认为有游离于iso9000质量体系之外的工作，不应认为哪些工作是和质量无关的工作，因此编制iso9000作业规程时应力求全面真实的反映工作的实际需要，凡是不编制文件就可能引起工作失误的都应当作业规程加以描述和控制。

*“重新反思管理”。编制作业规程的工作同时也是对现行工作进行认真反思的过程。“反思”就是依据iso9000标准和现代企业管理的要求从效益、制约、成本、创新上去反思原有的管理水平，找到不足后加以改进。iso9000文件决不仅是对原有工作的归纳和总结。

*“预防为主”。iso9000文件，特别是作业规程建立的目的是规范员工的工作行为，确保工作质量。因此编制文件时一定要将可能在物业管理服务工作发生的问题预先性地在文件上用规程、制度加以预防。文件的主要作用就是通过建立完善的工作制度、法制化地预防、制约工作失误。

*“持续改进”。不应认为一次性编制完毕iso9000文件就可以健全法制、杜绝隐患，就可以一劳永逸。编制、修改作业规程是一项永久的工作;

*“语言通俗明白、繁简适宜”。不能指望员工的个人素质有多高，编制的作业规程应让最基层的员工看明白。

*“编写的物业管理文件”。编制文件引用标准要素时，一定要结合物业管理的特点去编、结合所管物业的特点去编。

*质量体系的文件编制详见《质量体系文件编制标准作业规程》。

(7)质量体系文件的审核

a) 质量体系文件初步编制完成后，公司管理者代表应立即着手组织将文件送达至各实施主要负责人手中，对文件规定的内容展开全面、自由无限制的论证。论证的内容为:

*是否适宜;

*是否全面;

*是否正确。

b) 品质部应将讨论结果加以汇编后报总经理和管理者代表，最后依据合理的审核意见对iso9000质量体系作一次全面修改。

(8)在质量体系文件编制完毕后，公司应及时送品质部员工和管理者代表、总经理和公司其他主要干部外出接受iso9000内部质量审核员的培训，为质量体系的有效运行打好基础。品质部员工应当参加完培训考试合格后获取国家技术监督局颁发的企业《注册内部质量审核员证书》。

(9) 公司总经理应当以文件的形式在质量体系试运行前正式任命品质部成员为物业管理公司内部质量审核员。

(10) 员工培训

a)在质量体系试运行之前，公司总经理应主持召开全体员工iso9000贯标动员大会，先从思想上、意识上为iso9000在物业管理公司的推行做好准备。

b)管理者代表在将iso9000文件下发至各部门后应立即组织公司员工全方位的执行质量体系文件的培训，培训应注意多层次、全方位的展开，直至员工基本都能理解和掌握文件的要求方可。

(11) 质量体系试运行

a)质量体系下发培训完成后，开始进入试运行阶段。试运行阶段时间一般在两个月左右，其目的是为了检验质量体系文件的适宜性和有效性;二是为了让员工严格按文件执行养成良好的工作习惯，为质量体系在物业管理公司的正式推行打好基础。

b)试运行的要求:

*按文件要求作业，严禁随意操作;

*按文件要求记录，严禁弄虚作假;

*反映问题通过政党渠道向品质部反映，严禁诋毁文件。

c)为了保证质量体系的有效试运行，公司应当制定来严厉的惩罚措施来确保执行的严肃性(此阶段也称作强制执行阶段)。

(12) 进行第一次内部质量审核

a)在质量体系试运行一段时间(一个月左右)后，管理者代表应安排公司品质部对质量体系的运行质量进行第一次内部审核。

b)审核的目的:

*评价质量体系试运行的质量;

*评价文件化质量体系本身的质量;

*有针对性帮助员工解决推行质量体系时出现的问题;

*严肃纪律，确保推行的真实性和有效性

c)第一次内部质量审核应当邀请外部专家和顾问协助进行。

d)内部质量审核详见《内部质量审核标准作业规程》。

(13) 修改完善iso9000质量体系文件

a)在质量体系试运行完毕后，管理者代表应当组织品质部对公司的质量体系进行一次全面修改。

b)修改的内容:

*去掉不适宜的作业规程;

*增加遗漏的作业规程;

*修改不适宜、可操作性差的作业规程。

c)经修改后的质量体系文件，应达到具有很强的操作性，和物业管理公司的动作实践相符合，完善周到、详细明了、严谨规范，具有很强的可检查、可评价性。

(14)质量体系的运行与维持

a)总经理在文件化质量体系基本完善后，以正式通知的形式开始质量体系在公司的全面运行。

b)质量体系实施运行的基本要求;

* “做你所说”――严格按文件工作，严禁随意作业，不按规程工作;

* “记你所做的”――严格依照工作的实际情况进行记录，严禁弄虚作假;

* 不允许抵触iso9000的推行。

c)品质部和各部门干部是iso9000质量体系是否能得以有效推行的保障。品质部通过随时的抽检和定期的内审来纠正、预防推行中出现的问题;各级干部则通过随时随地的工作检查和批语教育、行政处罚来保证质量体系的有效执行。

(15) 第二次内部质量审核

a)在质量体系运行两个月左右的时间时，管理者代表应开始着手安排第二次内部质量审核。

b)内审的目的为:

* 发现执行中出现的不合格;

* 发现文件体系中的不合格;

* 有针对性帮助员工解决推行中的各类问题。

c)内审后审核组应召开内审会议，分析出现不合格的原因，进一步完善文件化质量体系，惩处主观上故意抵制质量体系推行的员工，提高员工的工作水准;

d)第二次内审后，品质部应依据

审核结果和员工合理建议进行修正、完善质量体系。

(16) 预审

a)当质量体系实际有效平隐地运行了一段(至少3个月以上)后，物业管理公司可以向iso9000质量认证机构提请认证并预约好认证前的预审核。

b)认证预审由公司提前两个星期向认证机构报送公司质量体系的一级文件(质量手册)、二级文件(程序文件)、经认证机构审核通过后，双方约定好预审的时间。

c)预审是认证机构在正式审核之前对申请认证单位进行的一次预备审核。其目的是为了事先充分了解申请认证单位的质量体系实际情况以便做出是否进行正式审核的决定。

d)预审时间由公司管理者代表负责安排接待，全体员工均应在预审时格守职责、认直工作，以确保预审的顺利进行。

e)预审完毕后，公司品质部应当依据认证机构审核员的审核意见，认真进一步修改质量体系文件，并监管执行。

(17)现场认证

a)预审通过后，公司应根据认证机构正式现场认证的时间来积极迎接现场认证。

b)为迎接认证机构的现场认证，应做如下准备:

* 整理好所有的原始记录;

* 整理好所有的文件;

* 按文件规定整理好所管理物业的硬件设施;

*以良好的精神风貌和工作状态迎接认证。

c)公司总经理应亲自组织安排迎接认证的准备工作。

d)公司在认证机构进行现场认证时应积极配合作好认证工作。

(18) 通过质量认证获取《质量体系认证证书》

如果现场认证获得通过，一般情况下经过认证机构对现场审核的批准后，公司将获得《iso9000质量体系认证证书》。认证的通过，标志着公司推行的iso9000质量体系是适宜的、有效的、对提高公司的声誉、规范管理、提高服务水准意义非凡。

(19) 质量体系的维持和改进

a)认证机构在公司通过认证后，每隔一段时间(一年左右)将对公司进行复审，以有效地维持质量体系的有效性。

b)公司品质部是公司维持质量体系的日常管理部门。品质部依据《内部质量审核管理标准作业规程》和《品质部日常抽检工作标准作业规程》来有效地维持iso9000 质量体系在公司的运行。

c)质量体系是一个持续改进的体系，品质部应当视物业管理工作的发展变化和工作实际不断地改进和完善物业管理公司的iso9000质量体系。质量体系文件每年至少应修改一次。

5. 记录

6. 相关支持文件

(1)《内部质量审核管理标准作业规程》

)《品质部日常抽检工作标准作业规程》

(3)《质量体系文件编制标准作业规程》

7.附录

2000年版iso9000标准八项质量管理原则

2000年版iso9000标准八项质量管理原则

一.以顾客为中心

组织依存于他们的顾客，因此组织应理解顾客当前和未来的需求，满足顾客要求并力争超过顾客期望。

二.领导作用

领导者建立组织相互统一的宗旨、方向和内部环境。所创造的环境能使员工充分参与实现组织的目标的活动。

三.全员参与

各级人员都是组织的根本，只有他们的充分参与才能使他们的才干为组织带来收益。

四.过程方法

将相关的资源和活动作为过程来进行管理，可以更高效地达到预期的目的。

五.系统管理

针对制定目标，识别、理解并管理一个由相互联系的过程组成的体系，有肋于提高组织的有效性和效率。

六.持续改进

持续改进是组织一个永恒的目标。

七.以事实为决策依据

有效的决策是建立在对数据和信息进行合乎逻辑和直观的分析基础上。

八.互利的供方关系

物业管理公司固定资产管理作业规程：某物业管理会计报表编制标准

1.0目的

规范会计报表编制工作 ， 确保会计报表的编制准确、报送及时。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司及其下属管理处的报表编制工作。

3.0职责

3.1公司 / 管理处会计负责会计报表的编制工作。

3.2公司财务部主管负责报表的审核及报送工作。

4.0程序要点

4.1资产负债表

4.1.1资产负债表的资产项目内容 :

a) 流动资产。包括 :

一一货币资金 ;

一一短期投资 ;

一一应收票据 ;

一一应收账款 ;

一一应收补贴款 ;

一一其他应收款 ;

一一存货 ;

一一待摊费用 ;

一一待处理流动资产净损失等。

b) 长期投资。包括 :

一一股权投资 ;

一一债券投资等。

c) 固定资产。包括 :

一一固定资产原价 ;

一一备抵的累计折旧 ;

一一固定资产净值 ;

一一固定资产清理 ;

一一在建工程 ;

一一待处理固定资产净损失等。

d) 其他长期资产。包括 :

一一无形资产 ;

一一递延资产 ;

一一其他长期资产 ;

一一递延税款借项。

4.1.2资产负债表的负债及所有者权益项目内容 :

a) 流动负债。包括 :

一一一短期借款 ;

一一应付账款 ;

一一其他应付款 ;

一一应付工资 ;

一一应付福利费 ;

一一未交税金 ;

一一未付利润 ;

一一其他未交款 ;

一一预提费用 ;

一一年内到期的长期负债等。

b) 长期负债。包括 :

一一长期借款 ;

一一应付债券 ;

一一长期应付款 ;

一一住房周转金等。

e) 所有者权益。包括 :

一一实收资本 ;

一一资本公积 ;

一一盈余公积 ;

一一未分配利润等。

4.1.3资产负债表的编制方法 :

a) 公司 / 管理处会计在填制资产负债表时 ， 应分别填列"年初数"和" 期末数"的金额:

一一 "年初数"栏内的各项数据，应根据上年末资产负债表的"期末数"栏内数字填列 ;

一一 "期末数"主要根据总分类账户和有关明细账户填列。

b) 公司 / 管理处会计在填列资产负债表时 ， 可以按照不同的方法填列相关的项目 ;

c) 根据总账或明细账的期末余额直接填列的项目 :

一一坏账准备 ;

一一固定资产 ;

一一累计折旧 ;

一一短期借款 ;

一一应交税金 ;

一一盈余公积等。

d) 根据有关账户的期末余额合并填列的项目 :

一一预提费用等。

e) 根据有关账户的期末余额计算分析填列的项目 :

一一应收账款净额 ;

一一未分配利润 ;

一一待处理流动资产净损失 ;

一一待处理固定资产净损失等

4.2主要税金应交明细表

4.2.1主要税金明细表是资产负债表的附表。

4.2.2主要税金明细表主要反映公司增值税、消费税、营业税、城市维护建设费、企业所得税等主要税种应交、已交与未交的增减变动情况。

4.2.3主要税金应交明细表的编制方法 :

a) 公司 / 管理处会计可按照下列方法编制主要税金明细表 :

一一有关增值税项目 ， 应根据 " 应交税金一应交增值税 " 明细账及其所属明细项目分别填列 ;

一一有关消费税项目，应根据"应交税金一应交消费税"明细账分析计算填列 ;

-一有关营业税项目，应根据"应交税金一应交营业税"明细账分析计算填列 ;

一一有关城市维护建设税项目，应根据"应交税金一应交城市维护建设税" 明细账分别计算填列 ;

一 -有关企业所得税项目，应根据"应交税金一应交所得税"明细账分析计算填列工

b) 公司 / 管理处会计在编制主要税金应交明细表时 ， 可根据下列计算公式 ， 分析卡算相关项目 :

一一增值税期末未抵扣数 = 期初未抵扣数 销项税额 -进项税额 ;

一一增值税期末未交数 = 年初未交数 本期转人数 -本期已交数 ;

一 -消费税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -己支数 ;

一一营业税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -己交数 ;

一一城市维护建设税期末未交

数 = 期初未交数 应交数 -已交数 ;

一一企业所得税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -已交数。

4.3损益表

4.3.1公司 / 管理处会计编制损益表 ， 应从公司的营业收人开始 ， 采a) 用多步式结构 :1 计算经营利润 :

经营利润 = 营业收人 -营业费用 -营业税金及附加 ;

b) 计算营业利润 :

营业利润 = 经营利润 -管理费用 -财务费用 ;

c) 计算利润总额 :

利润总额 = 营业利润 投资收益 补贴收人 营业外收人

-营业外支出 以前年度损益调整 ;

d 计算净利润 :

净利润 = 利润总额 -所得税。

4.3.2损益表的编制方法 :

a) 公司 / 管理处会计应根据损益类总分类账户净发生额填列损益表的 "本月数"栏目 ;

b) 如编制年度损益表 ， 应填列上年全年累计发生额，并将"本月数"改为"上年数"

c) 公司 / 管理处会计应根据各损益类总分类账户的累计净发生额填列"本年累计数"，或者根据上月本表的"本年累计数"，加上本月本表的 " 本月数"填列 ;

d) 损益表各项目内容的填列方法如下 :

一一 " 营业收人 " 项目。根据 " 营业收人 " 账户的发生额填列 ;

一 -" 营业成本 " 项目。根据 " 营业成本 " 账户发生额填列 ;

一一 " 营业费用 " 项目。根据 " 营业费用 " 账户发生额填列 ;

一一 " 营业税金及附加"项目。根据"营业税金及附加"账户发生额填列;

一一 " 管理费用 " 项目。根据 " 管理费用 " 账户发生额填列 ;

一一 " 财务费用 " 项目。根据 " 财务费用 " 账户发生额填列 ;

一一 " 补贴收人 " 项目。根据 " 补贴收人 " 账户发生额填列 ;

一一 " 营业外收人 " 项目。根据 " 营业外收人 " 账户发生额填列 ; 一一 " 营业外支出 " 项目。根据 " 营业外支出 " 账户发生额填列;

一一"以前年度损益调整"项目。根据"以前年度损益调整"账户发生额填列 ;

一一 " 利润总额 " 根据 " 计算利润总额 " 公式计算结果填列。如为亏损， 则以 " 一 "在本项目内填列 ;

一一 " 所得税 " 项目。根据 " 所得税 " 账户发生额填列 ;

-一 " 净利润 " 项目。根据 " 计算净利润 " 公式计算结果填列。如亏损 ， 以 " 一 " 在本项目内填列。

4.4利润分配表

4.4.1利润分配表是损益表的附表。

4.4.2公司 / 管理处会计应从税后利润(净利润)开始编制利润分配表。 4.4.3利润分配表的主要内容有 :

a) 净利润的增减调整项目 ;

b) 净利润的分配 ;

c) 未分配利润。

4.4.4利润分配表的编制方法 :

a) 公司 / 管理处会计应根据当年 " 本年利润 " 及 " 利润分配 " 账户及其所属明细账 户的记录分析填列利润分配表的 " 本年实际 " 栏目 ;

b) "上年实际"栏根据上年" 利润分配表" 填列 ;

c) 利润分配表各项目内容的填制方法如下 :

-一 " 净利润 " 项目。根据 " 损益表 " 中的 " 净利润 " 项目的 " 本年累计 " 数填列 ;

-一 "应交特种基金 " 项目。根据公司应上缴财政的能源交通重点建设基金和预算调节基金填列 ;

一一"年初未分配利润"项目。根据上年利润分配表 " 未分配利润 " 项目的 " 本年实际 " 数填列 ;

一一"盈余公积补亏"项目。根据公司用盈余公积弥补亏损的数据分析填列 ;

一一 " 提取盈余公积 " 项目。根据公司实际提取的盈余公积分析填列 ;

一一 " 应付利润 " 项目。根据公司应付给投资者或其他单位、个人的利润分析填列。

4.5营业收支明细表

4.5.1营业收支明细表是损益表的附表。

4.5.2公司 / 管理处会计可按营业业务的类别自行设置栏目 ， 分别编制。

4.5.3营业收支明细表各项目内容的编制方法如下 :

a) "营业收人"项目。根据 "营业收人" 明细账户的贷方分析计算填列 ;

b) 营业成本 "项目。根据"营业成本"明细账户的借方分析计算填列 ;

c) "营业费用 " 项目。根据 "营业费用"明细账户的借方分析计算填列 ;

d) "营业税金及附加"项目。根据"营业税金及附加"账户借方分析填列 :

e) "营业利润 " 项目。根据营业收人减去营业成本、营业费用、营业税金及附加的 差额计算填列。

4.6 财务状况变动表

4.6.1财务状况变动表的结构 :

a) 左方 " 流动资金的来源和运用 "

一一流动资金的来源部分。包括 : 本年净利润、其他来源 ;

一一流动资金运用部分。包括 : 利润分配、其他运用 ;

一一财务状况表左方的"流动资金来源合计"减去"流动资金运用合计"为公司本年度内流动资金增加净额。

b) 右方的 " 流动资金各项目的变动 "

一一流动资产增加数额。反映公司年度内各项流动资产增加 ( 或减少 ) 变动的结果 ;

一一流动负债增加数额。反映公司本年度内各项流动负债增加(或减少) 变动的结果 ;

一一财务状况变动表右方的"流动资产增加净额"减去"流动资产负债增加净额"，为公司本年度内流动资金增加(或减少)净额。

4.6.2财务状况变动表的编制方法 :

a) 流动资金来源和运用变动的编制方法 :

一一"本年净利润"项目.根据 "损益表"上"净利润"项目"本年累计数"栏的数字填列 ;

一一"固定资产折旧"项目。根据"累计折旧"项目的贷方发生额分析填列

一一"递延资产摊销"项目。根据"递延资产"账户贷方发生额分

析计算填 列;

一一"固定资产盘亏(减盘盈)"项目。根据"营业外支出"和"营业外收人" 账户所属有关明细账户中固定资产盘亏损失扣除固定资产盘盈收益后的差额填列 ;

一一"清理固定资产损失( 减收益 )"项目.根据 " 营业外收人 " 和 " 营业外支出 "账户所属有关明细账户中固定资产清理损失扣除固定资产清理收益后的差额填列 ;

一一"递延税款 " 项目。根据 " 递延税款 " 账户的贷方发生额填列 ， 如公司当期既有借方发生额 ， 又有贷方发生额 ， 应按借贷方相抵后的净额填列本项目 ;

一一"其他不减少流动资产的费用和损失 " 项目 o 根据 " 营业外支出 "所属有关明细账户分析填列 ;

一一"固定资产清理收人( 减清理费用 )" 项目。根据 " 固定资产清理 " 账户分析填列 ;

一一"资本净增加额"项目。根据"实收资本"、"资本公积"和"盈余公积" 账户的年末余额与年初余额差额的合计数填列 ;

一一"提取盈余公积 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 提取盈余公积 " 明细账户的借方发生额填列 ;

一一"应付利润 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 应付利润 " 明细账户的借方发生额填列 ;

一一"应交特种基金 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 应交特种基金"明细账户的借方发生额填列 ;

一一"固定资产和在建工程净增加额 " 项目。根据 " 固定资产 " 、 " 累计折旧 " 和 " 在建工程 " 账户的记录分析填列 ;

b) 流动资金各项目变动的编制方法 :

一一根据 " 资产负债表 " 中的各项资产、负债的年初数和年末数的差额直接填列 ;

一一年末数大于年初数的为增加 ， 在表上以正数填列 ; 年末数小于年初数的为减少 ，在表上以 " 一 " 号填列。

4.7代管维修基金收支情况公布表

4.7.1代管维修基金收支情况公布表的内容 :

a) 上季结余 ;

b) 本季收人 ;

c) 本季支出 ;

d) 本季余额 ;

e) 其他项目。

4.7.2代管维修基金收支情况表的编制方法 :

a) 根据上季 " 代管维修基金收支情况表 " 的 " 本季余额 " 栏目的数据填列 " 上季 结余 " 项目 ;

b) 根据本季实际收取的代管维修基金数额填列 " 本季收人 " 栏目 ;

c) 根据本季维修项目实际支付的费用数额填列 " 本季支出 " 栏目 :

d) 根据"上季结余"加上"本季收人"减去"本季支出"的数据填列"本季余额"栏目。

4.8物业管理费收支季度公布表

4.8.1物业管理费收支季度公布表的项目内容 :

a) 收人项目 :

一一管理费 ;

一一房租费 ;

一一停车场收人 ;

一一有偿服务费 ;

一一其他项目。

b) 支出项目 :

一一管理人员工资 ;

一一管理人员福利 ;

一一行政办公费 ;

一一差旅费 ;

一一办公用水电费 ;

一一公共设备、设施管理维护运行水电费 ;

一一设备、工具维修养护费 ;

一一保安、清洁费 ;

-一社区文化费 ;

一一公共事务费 ;

一一公共绿化养护费 ;

一一法定税费、保险费 ;

一一管理佣金 ;

一一其他项目

4.8.2费用收支季度公布表的编制方法 :

a) 公司 / 管理处会计根据当季 " 营业收人一管理费 " 明细账户的贷方发生额 ， 填列 " 管理费 " 项目 ;

b) 根据当季 " 营业收人一房屋出租 " 明细账户的贷方发生额 ， 填列 "房租 " 项目 ;

c) 根据当季 " 营业收人一停车场 " 明细账户的贷方发生额 ， 填列 " 停车场收人 " 项目 ;

d) 根据当季 " 营业收人一代办性服务收人 " 、 " 营业收人一兼营服务收人 " 等相关 账户的贷方发生额分析计算 ， 填列 " 有偿服务费 " 项目 ;

e) 根据当季 " 管理费用一工资 " 明细账的借方发生额 ， 填列 " 管理人员工资 " 项目 ;

f) 根据当季 " 管理费用一福利费 " 明细账的借方发生额分析填列 " 管理人员福利 费 " 项目 ;

g) 根据当季 " 管理费用一办公费 " 明细账户的借方发生额 ， 填列 " 办公费 " 项目 ;

h) 根据当季 " 管理费用一差旅费 " 明细账户的借方发生额 ， 填列 " 差旅费 " 项目 ;

i) 根据当季 " 管理费用一水电费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 办公水电费 " 项目 ;

j) 根据当季 " 管理费用一水电费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 公共设施、 设备管理维护运行水电费 " 项目 ;

k) 根据当季 " 管理费用一保安费 " 或 " 管理费用一清洁费 " 明细账户的借方发生 额 ， 分析填列 " 保安、清洁费 " 项目 ;

l) 根据当季 " 管理费用一社区文化费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 社区 文化费 " 项目 ;

m) 根据当季 " 管理费用一公共事务费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 公共 事务费 " 项目 ;

n) 根据当季 " 管理费用一维修养护费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 设备、 工具维修养护费 " 项目 ;

o) 根据当季 " 管理费用一绿化费 " 明细账户的借方发生额 ， 分析填列 " 公共绿化 养护费 " 项目 ;

p) 根据 " 管理费用一保踵费 " 及 " 应交税金 " 、 " 营业税金及附加 " 账户的借方发 生额 ， 分析填列 " 法定税费、保险费 " 项目 ;

q) 公司 / 管理处会计按照当季 " 营业收人 " 账户发生总额的 10% 计提

管理佣金。

4.9会计报表的保送

4.9.1月度会计报表的报送 :

a) 管理处会计应在每月 5 日前向公司财务部主管报送上月报表 :

一--资产负债表

一一损益表 ;

一一主要税金应交明细表 ;

一一其他税务报表 ;

一一其他相关月度报表。

b) 公司财务部主管应根据相关管理处当月实际发生的业务数据审核报

表;

c) 审核无误的 ， 财务部主管应在审核栏内签署姓名后交公司财务部会计进行报表合并 ;

d) 公司财务部会计分别将公司与管理处的资产负债表、损益表合并后报公司财务部主管审核;

e) 经审核无误的 ， 应加盖公司公章或公司财务专用章后 ， 分别报送公司法人、公司经理、公司所属税务部门等其他相关部门。

4.9.2季度会计报表的报送 :

a) 管理处会计应在每季度初的 10 日内 ， 编制上季度 " 代管维修基金收支情况公布 表 " 及 " 管理费收支季度公布表 "， 并报送公司财务部主管审核 ;

b) 经审核无误的 ， 应在 15 日前交公司经理审批后 ， 报送小区业主管理委员会。

4.9.3年度会计报表的报送 :

a) 每年 1 月 10 日前 ， 公司会计应编制上年度报表 :

一 -财务状况变动表 ;

一一利润分配表 ;

一一营业收支明细表 ;

一一其他相关年度会计报表。

b) 年度报表报经公司财务部主管审核加盖公司公章后 ， 报送公司法人、公司总经理、公司其他相关部门、公司所属税务部门等其他相关政府部门。

4.10 会计报表资料的保管

4.10.1 公司会计报表在报送前由公司财务部会计复印留存 ， 按月在公司财务部加密后长期保存。

4.10.2管理处会计报表在报送前由管理处会计复印留存 ， 按月归档后加密在管理处长期保存。

4.11会计报表的编制报送情况 ， 作为公司 / 管理处财务相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1〈物业管理费用收支季度公布表〉

6.0相关支持性文件

6.1〈会计核算标准作业规程〉

6.2〈会计核算标准作业规程〉

6.3〈物业维修基金使用与管理标准作业规程〉

物业管理费用收支季度公布表

收人 支出 盈亏

项目 金额 项目 金额

管理费 管理人员工资

房租 管理人员福利

停车场收人 办公费

有偿服务费 差旅费

其他 办公水电费

机电设备运转水电费

设备工具修理费

公共设施维修绿化养护费

法定税费、保险费

管理佣金

其他

小计

合计 合计

本季度盈亏 上季度

物业管理公司固定资产管理作业规程：物业管理公司银行存款管理

物业管理公司银行存款管理标准作业规程

1.0目的

规范银行存款管理，确保存、取款的合理及安全。

2.0适用范围

适用于物业管理公司银行存款的管理。

3.0职责

3.1财务部出纳负责银行存款的存、取、结算及余额的核对工作。

3.2财务部会计负责银行存款的核算工作。

3.3财务部主管负责银行存款管理的监督。

4.0程序要点

4.1银行存款的基本原则。

4.1.1公司原则上只能在一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不能在多家银行及一家银行的几个分支机构开立基本存款账户。

4.1.2出纳应按照银行规定保留库存现金，超过规定库存限额的现金应及时送存银行。

4.1.3公司财务部原则上禁止出租、出借银行账户。

4.1.4出纳应正确、及时登记银行存款日记账，做好与银行的对账工作。

4.2银行存款的结算。

4.2.1支票结算:

a)公司如需使用支票结算往来业务时，由经办人填写费用报销单或《借款单》。借款单内容包括:借款人、票据名称、开户行、借款用途、金额等;

b)《借款单》或费用报销单经部门主管同意，报总经理批准或/总经理授权人及审批额度内批准生效。

c)财务部主管在接到《借款单》或费用报销单后应认真审核，如有疑异应即时查明予以处理;如无疑异应在财务审核栏内签署姓名、日期;

d)借支人凭审批手续完整的《借款单》或费用报销单到出纳处领取支票;出纳在填写支票时应使用碳素墨水;

e)出纳在填写支票时应详细填明收款单位或个人、用途、金额等，并加盖留存银行的印鉴章。

f)出纳在交付支票时，应登记《支票使用明细表》。让收票人在支票存根联、《支票使用明细表》上签字，同时在《借款单》的票据号码栏内填写支票号码;

g)出纳收到外单位签发的支票时，应在支票的结算期限内(10天，遇节假日顺延)到公司开户银行办理结算手续;

h)公司原则上禁止签发空头支票和远期支票，如因特殊原因必须签发没有金额的空头支票时，应列明支票的限额;

i)公司委托银行代发工资时，应将当月应发的工资资料备盘后，连同一张填制完整的支票交开户行即可;

j)出纳或经办人应妥善保管支票，如有遗失应及时挂失;如给公司造成经济损失的按《发票、支票、印鉴专用章管理标准作业规程》中的相关规定处理。

4.2.2银行本票的结算:

a)业务经办人如需使用银行本票结算业务往来时，应按规定填写费用报销单或《借款单》报总经理批准;

b)财务部主管在审核支付项目时应根据需要选择使用定额或不定额本票。定额票据为500元、1000元、5000元、10000元，不定额本票的金额起点为1000元;

c)出纳根据审批手续完整的《借款单》，先将款项存银行，由银行按要求的本票种类签发;

d)财务部收到外单位开户行签发的本票时，应在规定的期限内(30天，遇节假日顺延)到公司开户行办理兑换手续;

e)出纳及经办人应妥善保管银行本票，如有遗失，公司将责令责任人按全额赔偿，并将按《行政奖罚标准作业规程》和《发票、支票、印鉴章管理标准作业规程》中的相关规定处理。

4.2.3汇票的结算。

a)业务经办人在使用汇票进行业务结算时，应先按支票借支、审核、审批程序办理汇票借支手续。

b)在接到总经理批准后的《借款单》后，由出纳在一个工作日内到银行办理银行汇票。

c)出纳在办理银行汇票时，应先向银行填写"银行汇票委托书"，委托书内容包括:兑付地点、收款单位、或收款人姓名;如需要在兑换地点支付现金的，应先在"汇款金额"栏内填写"现金"字样，然后再填写汇票金额。

d)银行汇票委托书在经财务部主管加盖印鉴章后交银行办理签发手续。

e)财务部接到外单位支付的银行汇票时，出纳应在规定的期限(30天，遇节假日顺延)内到开户行办理结算手续。

4.2.4委托收款。

a)向住户收取的管理服务费以及代收代缴的水、电、煤气、电话费等通过银行办理委托收款时，应先填写《委托收款明细表》，加盖印鉴章后送交开户行。

b)银行受理后即可按规定日期向已在银行开户的住户办理收款手续。

c)出纳在银行每次托收后的3日内到银行读取、抄录托收明细，并据此与保存的《委托收款明细表》进行核对。

d)会计审核后，如有不符应予以查清更正;如无不符应在审核栏内签署姓名、日期。

e)出纳将核对无误的《委托收款明细表》交收费员开具收款凭据。

f)如外单位向本公司办理银行委托收款，出纳应在收到银行通知后及时交财务部主管审核;经审核同意付款的，报总经理审批后由出纳到银行办理付款手续;如经审核不同意付款的，应在3日内向银行提交书面拒付理由。

4.3银行存款的清查。

4.3.1出纳应于每月31日将公司银行存款日记账与银行对账单进行核对，以便检查账目是否有遗漏。

4.3.2银行日记账与对账单如果不符，应查明原因并及时调整。一般情况下，不符的原因有两个。

a)记账错误。出纳应认真检查银行日记账有无错记现象。

b)未达账项:

--公司已记增加，银行未记增加的款项;

--公司已记减少，银行未记减少的款项;

--银行已记增加，公司未记增加的款项;

--银行已记减少，公司未记减少的款项。

4.3.3出纳在逐笔核对银行对账单后，应根据具体情况编制《银行余额调节表》。

4.3.4如果调节后的存款余额相同，说明双方账目无错误;如果余额有误，则说明账目发生错误，出纳应及时汇报财务部经理查明原因予以更正。

4.4银行存款资料的保管。

4.4.1会计应根据有关规定将银行存款资料汇总编制凭证、登记账簿进行相关的账务处理。

4.4.2财务部主管对银行资料进行认真的审核，无误后将其加密在财务部长期保存。

4.5本规程的执行情况作为财务部会计和出纳的绩效考评依据之一。

5.0记录

5.1《借款单》

5.2《委托收款明细表》

5.3《支票使

用明细表》

6.0相关支持文件

6.1《工资发放标准作业规程》。

6.2《服务收费标准作业规程》。

6.3《现金管理标准作业规程》。

6.4《行政奖罚标准作业规程》。