物业主任

一、房屋建筑管理维护方案

(一)房屋建筑物业管理内容与要求

目的:通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

原则:日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。

职责:一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。

主任助理岗位职责

一、协助主任抓好规章制度的落实。负责督促检查大厦内物业管理服务费、房屋公共维修基金、水电费及其它应收款项的收取工作，并报告主任。

二、协助主任指导并督促管理员按其岗位要求，履行职责，做好日常考评记录工作。

三、协助主任抓好大厦的环境保洁、园林绿化养护、安全规范、公共设施设备维护等工作的落实，并做好各项工作的检查记录。

四、负责大厦内业资料的收集、打印、整理和归档，实施档案资料规范化管理。

五、负责落实来访、投诉与报修工作，对需维修项目应及时上报并协助公司工程部抓好落实。

六、密切与各协作单位的联系，协调好大厦内的各项检查考评工作，根据各协作单位的服务质量，提出奖罚与整改意见(措施)。

七、负责审批、监督验收业主二次装修工作，制止违章装修或搭建，确保大厦安全。

办公楼消防系统维保工作程序

日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电维修工协同下排除异常和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

住宅小区车库车辆安全管理制度

1.对业主加强安全教育宣传工作。

2.提醒、督促业主及时对车辆检修、保养，发现车辆有问题及时处理维修，杜绝隐患。

3.发现业主酒后驾车及时提醒，避免发生交通事故。，

4.车辆入库后，提醒业主及时关好车门、窗，贵重物品不要放在车内。

5.不准业主在车库内刷洗车辆，车内烟灰.废弃物要放到垃圾桶内，不许随地乱扔。

6.入库车辆严禁携带易燃、易爆、有毒、危险品。

7.车辆入库，保安员要及时跟踪检查车辆外观有无擦伤、划痕，地面有无漏油、漏水，车灯是否关闭及其他异常情况，发现情况应保护现场并及时报告。

物业区域公共场地使用管理规程一引用文件1.《城市异产毗连管理规定》2.《城市市容和环境卫生管理条例》二保安员在巡查过程中，应注意是否在走廊上、楼梯口、天台等公共场地弃置垃圾或杂物。

发现有此情况出现应立即给予制止及向物业管理部汇报。

三物业助理主任在日常工作中应留意有无违反管理规定在公共场地或外墙面挂衣物、标语、广告牌的情况出现。

四未向管理公司提出申请，私自占用公共场地或有违反规定的行为，管理公司将予以制止，或责令限期纠正。

五.如有特殊情况需临时占用或使用公共场地时，可在不违反《消防安全管理条例》和物业美观整齐和市容观瞻的前提下根据有偿使用的原则，以书面形式向物业管理部提出申请。

物业助理主任在符合《物业管理条例》、有关法规的原则下对的申请进行初审，初审完毕，报上一级领导审核。

住宅区房屋管理员的日常工作量规范

房屋管理员的工作量规范如下:

1.每日工作量

(1)巡视所管理的地段(片幢)一遍，巡视内容为:

*检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭，乱建，违章装修，墙壁有无乱涂，乱画，张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩)

*住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区内有无可疑人员活动)

*住宅区环境与卫生是否符标准(树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆，乱凉晒衣服，有无影响正常休息的噪音源)

*基础设施是否完整(道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护拴，路障是否完好，娱乐设施有无损坏)

*以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向主任汇报。

1.0目的

通过对所管物业区治安、消防工作的规范化管理，确保所管物业区安全运行，保护

广大业户的生命、财产安全。

2.0范围

适用于公司所管物业区域的治安、消防综合管理。

3.0主要职责和权限

3.1安全主任或当值领导全面负责公司所管物业区的治安消防管理工作。

3.2各管理处主任或当值领导是所管物业区治安、消防管理工作的第一责任人。

3.3管理处保安队长负责开展落实物业区域的治安、消防工作。

4.0作业用具:

对讲机、手电筒、战斗服、防火服、胶靴、消防斧、消防手套、腰斧、铁钎、消防扳手、消防腰带、担架、急救药箱、铁锹、消防沙、警棍等。

5.0作业准备:

5.1上岗作业准备:

5.1.1检查队员是否按要求着装、注意形象。

5.1.2检查对讲机信号是否良好。

物业小区保安管理方案6

一、工作态度

1.服从领导――不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2.严于职守――坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。

3.正直诚实――对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

4.团结协作――各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

5.勤勉高效――发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

6.认真学习――认真学习相关专业知识(包括但不限于:安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。

7.勤俭节约――具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

二、服务态度

1.礼貌――这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

1.0 目的

通过对工作环境的识别和管理，达到环境舒适、安全可靠。

2.0 范围

适用于物业集团所辖物业公司(管理处)办公区域、设备房等工作环境的识别和控制。

3.0 职责

3.1 行政管理部门负责对办公环境进行识别和控制。

3.2 工程维护部负责对园区供配电、电梯、水泵、应急发电机等设备房环境进行识别和控制。

3.3 各部门负责对职责范围内的环境进行有效监控。

3.4 全面质量管理办公室督导员负责对工作环境的识别和控制进行检查、监督。

4.0 工作内容

4.1 办公环境的识别和控制

4.1.1 行政管理总部对物业集团本部办公环境进行识别及管理，督促各职能部门保持各自办公范围内的整洁、有序。

物业小区保安部奖罚制度(三)

1、奖励规定

符合下列条件者，保安部将给予奖励或职位晋升。

在岗位上尽职尽责，全年无过失事故。

及时发现消防、治安隐患，及时处理，为公司挽回损失者。

在公司遇重大事故有特殊表现。

在部门人手不足时主动加班。

见义勇为，制服违法犯罪分子。

拾金不昧，及时上交。

各项考核成绩突出。

2、处罚规定:

行为不检违反纪律者， 将视情节轻重按下列规则给予纪律处分。

一般过失

如违反下述规定的员工，应做出书面检讨。保安部应向该员工发出口头警告一次，半年内累计三次口头警告的，保安部应发出书面警告一次。

(1)工作态度不认真，当值岗位听收录机、看报纸、喧哗、吃零食、下棋、打扑克、打麻将、与他人闲聊。

(2)未办好交班手续，无故迟到、早退。

项目物业管理处人员的管理计划

1、严格考核制度

管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核，考核内容包括:思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面检验其是否符合持续性岗位要求。

(1)转正考核

新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格，方能正式录用。

(2)定期考核

公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查。将检查情况记录，并按考核评分依据确定责任人奖、罚。

(3)内部上岗考核

所有员工必须经过系列培训，通过考试方能上岗，不合格者必须在规定时间内通过考试，补考仍不合格者，管理处视具体情况进行调薪、调换工种、下岗培训直至辞退处理。

(4)年终考核

即末尾淘汰。

写字楼二次装修施工现场管理

由地盘管理小组向施工单位发放临时装修许可证，注明施工有效期限，并同时发放施工工作牌(带照片)，持证上岗，接受监督，规范管理。

施工现场管理的一般管理规定:

(i)地盘管理小组根据施工地盘管理规定和合同约定行使监督职权;

(ii)进入大厦范围的施工单位及个人必须遵守有关制度和规定，服从管理指挥;

(iii)施工单位应在施工现场较醒目的地方挂上临时装修许可证，施工人员必须佩带工作牌进出大厦，乘坐指定的电梯到达施工现场和离开大厦;

(iv)施工单位应将现场工作人员的花名册(附照片)一式二份报送公司消防治安处和大厦管理处备案，交付垃圾清运押金后，方可进入现场施工;

(v)施工场地内一律不准住人做饭，违者罚款。