物业巡检

第一条 严禁占用疏散通道。疏散通道上严禁摆放妨碍消防安全的物品。

第二条 严禁在安全出口或者疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

第三条 严禁在营业、生产、工作等期间将安全出口上锁或遮挡。或者将消防安全疏散指示标志遮拦、覆盖。

第四条 对应急照明灯具、疏散指示标志要求定期进行测试检查，并认真填写检查记录。

第五条 对发现的问题要进行当场整改，整改确有困难的，限期改正，确保安全疏散设施处于良好的工作状态。

浅水湾物业管理经费及相关测算

一、浅水湾物业管理经费收费原则:

1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取;

2、按照管理费"收支平衡、略有节余"原则收取;

3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。

二、浅水湾物业管理经费来源:

管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。

物业区域玻璃、门窗、镜面清洁工作程序

【目的】

保持玻璃、门窗、镜面洁净

【适用范围】

适用于玻璃或镜面的清洗操作

【工作程序】

1、先用刀片铲除玻璃或镜面上的污渍斑点。

2、将玻璃清洁剂按1:8比例兑配清水。

3、将浸上清洁剂的毛套，拧干多余水份，然后稍用力从上而下擦抹玻璃或镜面，再用玻璃刮从上而下刮去表面上的污水。

4、一洗一刮连贯进行，擦低位玻璃时玻璃刮横向移动。

5、用干布抹去玻璃表面和边框上的残余水印水珠，不留清洁死角。

6、清洁玻璃窗、门、墙时，用干布覆盖玻璃窗、门、墙底下，避免污水污染墙壁、窗台和地面，最后用拖把抹净地面上的残留污水。

7、清洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。

8、保洁时有污渍手印的位置先用湿布擦抹，然后用干布抹干净。

【注意事项】

1)毛套每次上水时必须洗干净套上的沙尘脏物，避免擦花玻璃表面。

2)爱护使用玻璃刮，刮上的胶条一面损破后，可调换另一面使用，完全损破的需要更换。

物业小区消防设施养护及使用规范

目的:

正确维护、养护消防设施、设备，确保正常使用。

职责:

设备主办负责消防设施、设备维护养护管理;

各设备责任人负责设施、设备日常维护养护;

中心值班员负责对消防设施、设备监控管理。

花园小区护卫班长工作规程

1.0 目的:全方位巡视和巡查小区，保证小区的安全和良好秩序。

2.0适用范围:护卫班长工作。

3.0 作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求，做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。

4.0 作业规程:

4.1 值班制度:

4.1.1实行三班轮流，二十四小时全天候值班制:早班8:00时到16:00时，中班16:00时到0:00时;晚班0:00时到欠日8:00时，特殊情况可由管理处自行调整。

4.1.2 早、中、晚三班每十天轮换一次，即:每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可由管理处自行调整。

4.2 巡查各岗位执勤情况

4.2.1每小时班长到各岗位巡视一次。

写字楼项目物业管理处职责

物业管理处在公司副总的直接领导和总经理的领导下，执行总经理的指令，负责督促检查物业管理处各项规程以及各项制度的落实，它的具体职责是:

1、实施写字楼关联的租售楼、保安、停车场收费、物业管理等业务和部门整体工作的管理。其日常工作对副总经理负责。

2、不断学习掌握物业管理行业的法律、法规和关联业务知识。为公司相关工作决策提供有效参考建议。

3、不断建立和完善物业管理关联业务各项规章制度、规范化的工作流程，以及服务体系。

4、实施对部门工作的全面计划、管理、教育培训、考核等具体工作。注重对人才的培养、储备以适应公司发展需要。

5、熟悉公司在物业管理工作中各项合同、协议等重要工作的实施规定、流程，严格执行请示、报告批准的工作原则。

物业辖区水泵作业指导书

1.0目的

确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。

2.0范围

适用于**物业工程部。内所有水泵，包括:生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。

3.0职责

3.1给排水工程师及主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。

3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。

4.0工作规程

4.1生活水泵

生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1~2次新油。

保养内容∶

4.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。

4.1.2检查盘根是否正常。

4.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。

4.1.4观察压力表指示是否正常。

4.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。

住宅小区电梯出险应急处理预案(七)

【目的】

保障园区电梯正常运行，在出现异常情况时，确保乘坐电梯业户的人身安全。

【职责】

1.工程维修部、安全事务部会同客户服务中心共同进行处理。

2.能够在十分种内到达现场进行处理并快速联系维保公司到达现场处理。确保人员在乘坐电梯时的安全。

【工作程序】

1.电梯困人的确认:

1)监控室人员要随时注意各电梯内监控情况，如发现某乘客10分钟以上仍在电梯内等异常现象，应立即通知相应岗位的安全员前往该部电梯察看情况。

2)如指挥中心接到电梯困人的通知后，应首先安抚被困人员，问清位置;

3)各岗位巡查人员发现困梯，立即报告当值班经理和工程维修部经理。

为了确保大厦内发生的所有管理事件，于不同班次内的值班人员知晓并跟进，当值的大物业助理应将大厦内发生的所有管理事件记录在《物业部值班日志》内。此外，所有重大事件均应填写《紧急情况处理登记表》并跟附现场照片。

a.记录本上事项:

1]日期:每一班都在新的一页开始写上日期延续上班的工作

2]时间:事情发生的时间

3]事情情况:将事情情况发生的经过客观地报告出来

4]处理:将事情发生后处理的方法记录下来

5]善后处理:事情的最后处理和结果

b.一般需要记录的事项

1]客户之投诉电话投诉人

2]任何失窃

3]风、火、水、电之意外

4]打架

5]员工违规

6]客户的迁入及迁出

7]施工情况

c.其他认为应向管理层反映的事件。

d.每天的《客服部值班日志》必须由客服经理签字。

监控中心监控员负责对大厦所有区域(限可监视到的)全方位365天24小时实施监控，具体应对下列情况重点进行监视:

一、有无闲杂人员、可疑人员、推销人员、衣冠不整者、携带烟火或危险物品者进入大厦或在大厦范围内活动。

二、外围广场(限可监视到的)有无车辆乱停乱放，停车场出入口及广场各出入口有无车辆、物品阻塞现象。

三、停车场内车辆有无异常情况(如车辆被盗、遭破坏等);车场设施设备有无异常情况。

四、有无推销人员在楼层乱派传单、名片、报纸、杂志、乱拉业务和乱拉生意现象。

五、有无在禁烟区吸烟、携带烟火者。(大堂、走廊、电梯、客梯厅、消防前室、卫生间、车库均为禁烟区;仅东西两侧走火梯为吸烟区)

六、大厦内特别是走廊内有无衣冠不整、形象及行为不雅观者。

小区维修科长岗位职责:

1、熟悉掌握小区内各类公共设施设备的设置作用，管网分布走向。

2、熟悉掌握小区各类公共设施设备的使用性能，养护维修情况。

3、负责按照操作规范制定公共设施设备的维护计划，督促维修技工执行操作规范。

4、对维护公共设施设备的过程中发现的问题，制定处理办法。

5、负责建立公共设施设备的维护档案。

6、负责维护工作的量化分配及维护知识的培训。

福隆园物业管理服务标准项 目 范 围工作内容及要求

(一) 结合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

1.负责机关固定资产管理，承办机关办公用品购置、分发、登记工作。

2.负责机关土地、房产使用管理和机关基建维修工作，管理机关食堂、操堂。

3.负责机关生活福利工作，管理机关水、暖、电等后勤工作。

4.负责机关治安小区门卫工作以及本局交办的其他工作。

[职位]:物业管理员

[直接上级]:物业管理部主管

[督导下级]:无

1、负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报告。

2、负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对保洁公司日常工作进行检查及监督。

3、负责每日本岗工作日志的填写工作。

4、了解及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将问题及时上报给上级领导。

5、严格遵守本部门各项工作程序。

6、负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情况。

7、遇到突发紧急事件或重大事件时，应及时上报。

8、了解及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理化建议。

9、跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。

10、配合管理处各项物业管理费用的催缴工作。

物业区域设备事故应急处理办法和预案规程

1、目的

明确辖区内设备系统突发事件的防范、处理程序，规范应变措施，提高应急实施效率，控制事态的蔓延和扩大，最大程度减少业主/用户/业主的损失，避免人员伤亡。

2、适用范围

适合于本物业物业区域内供电、供水、空调等系统的突发事件处理。

3、职责

3.1值班人员负责向工程维修部主管报告并做好现场安全措施。

3.2工程维修部主管负责做好现场的指挥工作并向管理处主任汇报。

3.3管理员负责以书面形式向业主/用户/业主发出通知并张贴于公告栏。

3.4维修人员负责故障的排除及处理工作。

宾馆客房送餐服务的主要内容

(1)饮料服务

1)普通冷饮料。指汽水、果汁、可乐等。客人在房间内用任何一种饮料时，服务员需将饮料和杯具按客房内实际人数备齐，在主人示意后将饮料倒入杯中。

2)普通热饮料。指咖啡、红茶、牛奶等。服务员必须方糖、袋糖、茶匙、垫盘一同备齐，以方便客人使用。

3)酒类。指开胃酒、烈性酒、葡萄酒、香槟酒等。对重要的客人要在客房内配备酒水车服务。

(2)食品服务

1)早餐。是客房送餐服务的主要内容，主要为客人提供英式、欧陆式和零点式早餐。

2)午晚餐。提供烹调较为简单，快捷的快餐和西餐。

3)点心。如三明治、面包、甜点、水果等。

(3)特别服务

1)总经理赠给饭店重要客人的花篮、水果篮、欢迎卡等，由客房送餐部负责在客人到店前送入房间，以示对客人的欢迎。

物业区域给排水设备维护保养规程

1目的

及时处理给排水设备(设施)故障，保养好设备，确保设备性能始终处于良好的运行或备用状态。

2适用范围

物业区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增压泵，排污泵，空调水泵，相关阀门、管道等给排水设备(设施)的维修保养。

3职责

3.1工程管理员负责维修保养工作计划的制定，维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。

3.2管理处主任负责批准维修保养工作计划。

3.2水工负责给排水设备(设施)的维修保养。

4工作程序

4.1给排水设备维修保养工作程序

4.1.1维保组负责给排水设备(设施)的维修保养。

物业人员礼仪常识和沟通技巧

1、礼仪常识。对仪容仪表的要求:

基本要求 女子要求 男子要求

头发要常洗常梳理，不准染发，发型要大方，不留奇异、新潮发型。不留披肩发，长发要扎起，要用深颜色的发饰。头发不盖过耳部，头发不能触及后衣领，不留长发，不得烫发。

面部要注意清洁与适当的修饰，保持容光焕发，在岗位上不能戴有色眼镜。可适当化妆，但应以淡妆为宜，避免使用气味浓烈的化妆品。胡须要剃净，不留胡子。

鞋袜保持干净、光亮，不能穿破损袜子，工作鞋应以穿着舒适、方便为准则，不准穿凉穿着肉色丝袜，穿裙子时，不能露出袜口(穿着西裙、短裙时宜穿袜裤)。应穿与裤子、鞋同灯颜色或较深色的袜子，袜子的尺寸要适当。

制服做到整齐、清洁、美观、得体。

物业辖区消防灭火应急规程

目的:为在消防内出现火灾时，作到忙而不乱，有效控制灾情，把损失控制在最小范围，减少住户业主的损失。

内容:

值班室接到消防报警信号;

1、1接到消防信号，看清楼层位置。

1、2利用对讲机通知巡逻保安立即前往火灾现场。

1、3火警属误报的通知值班室消除警号。

1、4火警证实，情况严重，通知值班室启动报警设施，并利用现场设施进行灭火。

2、火警信号被证实，情况严重，值班室应注意事项:

2、1拨打119电话报警，通知有关领导。

2、2启动报警设施通知有关人员到现场施救。

2、3引导群众利用消防楼梯向安全地点疏散。

2、4迫电梯降至首层。

2、5切除非消防电源，启动应急电源。

2、6启动相关防排烟设备、消防泵。