| 编制目的 | 让楼里东西都好好干活，别老坏，客户上班舒服点，环境干净亮堂。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业维修工、巡楼的人、租户、业主，还有楼里的灯啊门啊水管啊这些。 | ||
| 职责分工 | 物业科接单开单，设备科派人修，值班主管送单，业主租户报修配合，物业监督验收。 | ||
| 操作流程 | 先收报修信息，再分清谁该修，接着开单签字送单，然后派人上门修，最后验收登记回访。 | ||
| 执行标准 | 用《报修登记本》手写记录，报修单要签字才生效，急修24小时搞定，一般修72小时做完，修完必须客户签字确认。 | ||
为规范管理，保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态，使客户有一个良好的办公环境，特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目，主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主（租户）的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1）物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2）业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮，也可委托他人或物业公司修缮，修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
| 制定目的 | 配套高类型多，业主需求不一样，想让工作生活都舒服点，服务更有人情味。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管****小区所有业主，管住宅、商铺、娱乐设施这些地方的日常服务。 | ||
| 职责分工 | 南都物业牵头定方案，管家部保安部工程部各干各的活，品质管理部盯着质量不放松。 | ||
| 禁止行为 | 不准服务态度冷淡，不准设备维护拖拉，不准绿化保洁马虎，不准沟通不及时。 | ||
| 检查与监督 | 接管就开始执行，每月查一次服务情况，每季度开业主会听意见，没做到就整改再培训，年底看达标没。 | ||
项目物业管理基本思路
考虑到****配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地从****业主的生活需求去规划物业管理工作思路:
1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。
****是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多相似之外。
| 编制目的 | 让楼里设备都好好干活，别老坏，客户上班舒服点，环境干净亮堂。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业维修工、巡楼的人、租户和业主报修时用。 | ||
| 职责分工 | 物业科接单，设备科派人修，值班主管送单，业主租户要签字确认。 | ||
| 操作流程 | 先收报修信息，再分清谁该修，接着开单签字，送单到设备科，最后上门修 验收 回访。 | ||
| 执行标准 | 用《报修登记本》记清楚，电话或现场报修都要录，急修24小时弄好，一般修72小时搞定，修完必须签字才算完。 | ||
为规范管理，保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态，使客户有一个良好的办公环境，特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目，主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主(租户)的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1)物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2)业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮，也可委托他人或物业公司修缮，修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
| 设立背景 | 商场要开业得先搞定水电暖气这些基础工程，还得有人管物业。不然没法正常营业。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 盯工地质量进度，管物业团队搭建，定物业流程标准，控装修和费用。 | ||
| 工作内容 | 查水电隐蔽工程，盯整改，审装修方案，跑市政部门，做物业预算，建检查体系。 | ||
| 协作关系 | 向总经理汇报。跟工程部、设计院、项目公司、供暖电业自来水燃气部门常打交道。配合招商和运营。 | ||
工程物业副总 1、负责筹备项目的现场水、电、气等专业方面的工程质量、进度、隐蔽工程监管等;
2、与工程、机电相关的规划设计， 与项目公司、市政部门、设计院沟通协调;
3、按计划组织实施工程遗留问题监督整改工作;
4、规划商场内部装修工作，控制装修进度，检查施工质量;
5、与供暖、电业、自来水、燃气等市政部门沟通、施工方案确定、后期移交等工作;
6、负责商业物业整体管理工作及物业费用的预算、管控。
7、负责物业前期介入及搭建全面的物业管理服务部门体系、团队组建。
8、负责物业公司工作流程管理体系、品质检查管理体系的建立和规范。 负责购物中心工程与物业管理 1、负责筹备项目的现场水、电、气等专业方面的工程质量、进度、隐蔽工程监管等;
8、负责物业公司工作流程管理体系、品质检查管理体系的建立和规范。
| 设立背景 | 小区弱电系统多，得有人天天盯着修。不然报警响了没人理，监控黑屏了没辙。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好通讯、消防报警、监控、视听、电脑这些弱电玩意儿。坏了马上修，不让人干着急。 | ||
| 工作内容 | 巡检设备、做保养、填记录、写日记、打扫机房、接报修跑现场、换零件、记故障。 | ||
| 协作关系 | 听工程主管安排。跟保安联动查监控，和客服对接业主报修，有时帮前台调电视音响。 | ||
小区物业工程部弱电技工岗位职责及素质要求
1弱电技工岗位职责
1.1负责小区弱电设备(包括通讯系统、视听系统、消防自动报警系统、闭路监视系统、计算机管理系统)的日常维护保养工作。
1.2熟悉各维修设备设施的区域、原理、功能、操作方法以及应急处理规程。
1.3能正确的判断系统故障部位、故障元器件，以及时的恢复系统正常使用功能。
1.4接到保修，及时赶到现场排除故障，如暂不能处理，及时通知相关部门，采取应急措施。
1.5按照保养计划消防自动报警系统、闭路监视控制系统、视听系统、通讯系统、计算机管理系统的定期保养，保持其灵敏可靠。
1.6每周对通讯系统检测，保证通讯系统的工作稳定。
1.7每月对视听系统(包括:背景音乐、有线电视、闭路可视系统)检查，保证其屏蔽保护有效，系统工作稳定。
1.8保持弱电设备和设备机房的清洁整洁。
| 设立背景 | 工程部要运转得顺，得有人管文件、图纸、通知这些事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好办公室的纸和图，让信息不丢不乱，事情能传到位。 | ||
| 工作内容 | 打印复印收发文件，发文具，存工伤处分材料，周转施工单，管别墅图纸和说明书，报采购单，做报销，贴布告，记会议，接新工单，填月报。 | ||
| 协作关系 | 听工程经理安排，给员工发通知，和设计单位补图纸，帮同事借资料，跟财务对接报销，配合各部门交材料。 | ||
职位:文员
报告:工程经理
工作概要:确保工程部办公室的工作顺畅。
主要职责:
1.负责中英文打印，各类文件的复印及收发。
2.对员工工伤、处分等材料存档，文具用品的分发。
3.工程部内部文件、资料、施工单通知的周转和回收。
4.对别墅区全部图纸分类保管、编排目录、保养更新、日常借阅和确保完整无损，每年核对并联系设计单位补缺。
5.对别墅区所有设施和技术说明书、图纸、备件手册进行统一保管的日常管理、分类登记、编排查找目录。
6.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。为经理转接电话。
7.负责工程经理布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。
8.会议记录，整理会议纪要并打印、发送。
9.新工作单承接、审查、周转、完工存档、季度统计。
10.工程部月度报表，按时正确填报发出。
| 编制目的 | 让楼里所有设备都好好干活，不出毛病，客户上班舒服点，环境干净亮堂不闹心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业维修工、巡楼的人、租办公室的老板、住楼里的住户。 | ||
| 职责分工 | 物业设备科的人动手修，巡楼员发现报修，主管签字派活，业主租户自己也得管好自家门里头的东西。 | ||
| 操作流程 | 先听谁坏了→分清楚谁该修→开单子→送单子→派人去查→修完签字→登记本子上→回访看看修没修好。 | ||
| 执行标准 | 用登记本写清楚时间人名事由，急修24小时搞定，普通修72小时内做完，超一千块得上报批，修完必须客户签字才算数。 | ||
写字楼设施设备巡查、维修工作规程
为规范管理，保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态，使客户有一个良好的办公环境，特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目，主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主(租户)的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1)物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2)业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮，也可委托他人或物业公司修缮，修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
| 制定目的 | 怕停电出事，怕设备乱跑小动物，怕值班时手忙脚乱。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管写字楼里高压电这块，还有水泵房那些地方。 | ||
| 职责分工 | 值班的人盯表抄数修设备；领班排活儿、联系供电局、找人顶班。 | ||
| 管理要求 | 天天看设备、记数据、防老鼠；出事了不能走，得俩班一起弄完再交班。 | ||
| 监督与检查 | 领班天天查记录和现场，没做到就扣分重学；查到三次要重新考试上岗。 | ||
写字楼工程部高压运行工的职责
(1)严格遵守公司的各项规章制度。
(2)努力学习技术，熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
(3)努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。
(4)坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。准确抄录各项数据并填写好报表。
(5)对来人来电报修及时登记。
(6)领班负责安排电工日常维修工作。
(7)负责与供电局的业务联系，并做好登记。
(8)发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。
(9)事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
(10)请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。
(11)按规定的时间做好值班室内外清洁工作。
(12)完成上级交办的其他工作。
| 编制目的 | 让中央空调一直好用不坏掉，别出问题影响大家吹空调。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的那些大空调，还有修空调的师傅们。 | ||
| 职责分工 | 制冷技工动手干，主管安排计划，主任盯着看，综合部通知业主，技术部给建议。 | ||
| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划，半年做一次保养，压缩机一年查一次，停空调要提前说。 | ||
| 执行标准 | 用500v摇表测绝缘要≥0.5mω，皮带松了得调，水垢用盐酸洗，风叶脏了要擦，螺丝全得拧紧，过滤网每周洗一次。 | ||
物业辖区中央空调维修保养规程
(二)
1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。
3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。
3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。
3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。
3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。
4、工作内容
4.1 中央空调维修保养计划的制定。
4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。