土地增值税预征管理办法（16篇）

【第1篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第2篇】土地增值税的税收规划

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第3篇】土地增值税例题

15.2023年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

√

√

√

2.房地产开发成本

√

√

×

×

3.房地产开发费用

√

√

×

×

4.与转让房地产有关的税金

√

√

√

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

×

×

×

6.旧房及建筑物评估价格

×

×

√

×

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2023年4月，张某将2023年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2023年6购入，2023年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。

【第4篇】土地增值税存在的问题

#01

转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？

答复内容：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

答复机构：河北省税务局

答复时间：2021-04-12

#02

司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？

答复内容：

税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-12

#03

购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？

答复内容：

根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-09

#04

我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？

答复内容：

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件，即可办理土地增值税清算。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-04-01

【第5篇】土地增值税实行

编者按：土地增值税是一种地方税，是地方财政收入的重要来源，但至今土地增值税立法工作仍未完成，现行暂行条例及实施细则规定粗放，纳税义务产生及税款缴纳期限等规定不明，而由国家税务总局及省级税务局出台文件进行规范。对于房地产开发行为而言，其土地增值税纳税义务的产生与税款缴纳期限与“清算”直接挂钩，而按照国税发〔2009〕91号文件的规定，主管税务机关对纳税人何时进行土地增值税清算具较大自由裁量权。同时由于各省具体规则制定与执行的水平参差不齐、相关期限也不统一，增加了税法适用的不稳定性与不确定性，一些实务案例更是反映，在财政收入宽松、经济稳中向好的条件下部分地方税务机关怠于行使职权，对符合“税务机关可以要求清算”条件的纳税人不予清算，到数年后经济低迷时才启动清算审核工作，致使纳税人经济状况恶化、无力缴纳税款。此情形既有悖于税收法定、税收公平的基本原则，也不利于纳税人权利义务的安定性，对纳税人和第三人的合法权益造成重大影响。本文即对土地增值税清算制度下的税款缴纳期限问题予以分析，以期呼吁立法机关加速立法进程、呼吁税收执法机关依法保护纳税人合法权利。

土地增值税清算制度视野下的税款缴纳期限

（一）《税收征收管理法》确定税款追征期的一般规定

根据《税收征收管理法》第52条及其实施细则第82条、第83条，纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关的追征期因不同情形而有不同规定：

1.因税务机关的责任导致的，追征期为三年；

2.因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误导致的，追征期为三年；累计数额在10万元以上的，追征期可以延长到五年；

3.存在偷税、抗税、骗税情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算时间与纳税义务发生时间、税款缴纳期间密切相关。就一般规定而言，追征期应当从税款缴纳期限届满次日（也即应缴未缴或者少缴税款之日）起算。据此，起算追征期应当以相关税款法定缴纳期限的确定为基础。

（二）清算制度下土地增值税缴纳期限的确定

根据《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

1.纳税人预征税款的缴纳期限

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。各省、自治区、直辖市地方税务局可以根据当地情况制定具体办法。

按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第14条，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

例如，宁波市税务局2023年第2号公告明确，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应当自季度终了之日起15日内向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。

2.纳税人清算税款的缴纳期限

根据《规程》第9条、第10条，土地增值税清算分为纳税人应当清算和税务局要求清算两种情形。

一方面，符合下列法定条件之一的纳税人应当主动进行土地增值税清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

另一方面，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在此种情形下，由主管税务机关确定纳税人是否进行土地增值税清算；确定需要进行清算项目，纳税人应当自收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内，办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》第62条的规定，责令其清算，或依据第35条，核定其应纳税额。但确定纳税人办理补、退税的期限（税款的缴纳期限）与主管税务机关办理土地增值税清算审核工作的期限挂钩，没有统一的确定规则。

现行立法下土地增值税追征期规定不明

（一）土地增值税追征期的起算时点尚不明确

2002年国家税务总局曾在《新税收征收管理法及其实施细则释义》中明确：“税款的追征期应从其应纳税款的缴款时限的最后一日算起”。但从土地增值税的征管程序来看，税务机关作出清算审核结论是土地增值税应纳税款具体确定的必经之路。

在“可以”清算的情形下，何时要求纳税人进行清算属主管税务机关可自由裁量的范畴，清算审核具体期限的确定权限也下放到省一级税务机关。实际上，一些省份尚未就土地增值税清算作出细化规定，即便是已有相关清算规程或办法的，税务机关何时下达清算通知在多数省份的规定中仍是空白。在“应当”清算的情形下，税务机关受理清算申请后，因很多地方未对清算审核期限予以限制，税务机关也可能选择拖延清算审核，从而调整税款入库时间。这些现象能够产生的根本原因在于大多税务机关认为只要未经清算，出具清算审核结论，纳税人应纳税款就不确定，故不会构成少缴税款，进而无从起算追征期。长此以往，对于符合清算条件的纳税人而言，若税务机关任意拖延清算将对土地增值税征管秩序造成巨大冲击，有悖于行政效率原则，更会侵害纳税人和第三人的合法权益。

（二）土地增值税追征期的终止时点存在争议

结合《税收征收管理法》第52条和《国家税务总局关于欠税追缴期限有关问题的批复》（国税函〔2005〕813号）的内涵，税款追征期的终止时点应当以“发现”未缴或少缴税款的时点为准。法工委复字﹝2004﹞27号意见认为，“对违法违纪行为只要启动调查、取证和立案程序，均可视为“发现”；群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准”。通常情况下，司法判例将《税务检查通知书》的送达时间作为追征期的截止时点，以便最大限度地维护税务机关的执法权威，保障国家税收权益的实现。但在这一时点，纳税人是否存在税收违法行为、是否存在未缴或少缴税款的情形尚不能定，可能有损纳税人利益。因此，也有观点认为追征期的截止时点可以参照《税务稽查工作底稿》签字时间、《税务处理决定书》送达时间等确定。

在土地增值税征管中，对于完全没有规定清算审核期限的地方，因追征期起算时间不明确，更无从讨论终止时点的问题。对于规定了清算审核期限的地方，纳税人通常主张清算审核期满，税务机关未作出审核结论的，即应当起算追征期，如果在追征期内税务机关未对土地增值税问题作出最终结论的，应当认为超过税款追征期。

（三）土地增值税追征期悬而未决，纳税人承受巨大税收风险

从立法目的看，《税收征收管理法》规定税款追征期，一方面是为了督促税务机关高效执法，尽早追缴税款，避免国家税收收入流失；另一方面则是限制税收征管权力，防止税务机关应当作为而不作为或滥用职权，损害纳税人的合法权益。

立足于土地增值税征管程序的特殊性，追征期悬而未决将对税收征管秩序、纳税人的合法权益造成重大影响，有悖于税法原理。

其一，由地方税务机关确定何时要求纳税人清算，不符合税收法定的要求。所谓“地方税”，是指该税种作为地方财政收入来源，并不指该税种征管完全由地方自行予以规范。恰恰相反，国家对任何税种征税要素的变动都应当按相关法律的规定进行，征税的各个要素不仅应由法律作出专门的规定，而且规定应当尽量明确，此为税收法定原则的应有之义。借地方税名义授权地方自行予以规范，本质上是规避税收法定原则的表现。土地增值税征管程序中“何时要求清算”“清算审核期限”等为攸关征税期限的要素，应当由法律加以明确规定。《规程》赋予税务机关随时要求纳税人清算的权力，地方税务机关根据地方财政状况、经济周期波动等情况任意决定是否要求纳税人清算，使得纳税人无法准确把握其是否发生纳税义务，与税收法定不符。

其二，各省份的土地增值税清算管理规定不统一，有违税收公平。纵观已有土地增值税清算管理规程或办法的省份，各省确定的清算审核期限也并不统一，有60日（如江苏省）、90日（如安徽省、贵州省）、180日（广东省）等。对于在不同省份从事房地产开发活动的纳税人而言，容易造成最终确定的土地增值税税负在各省份之间呈现不平衡性，使得税负在纳税人之间不能实现公平分配。

其三，在没有明确规定清算审核期限的地方，若税务机关迟迟未作出清算通知或清算审核结论，纳税人的纳税义务即无法确定，税务机关却不会为此承担任何责任。但纳税人不能按期清算、申报或缴纳土地增值税，税务机关有权认定其存在逃避纳税义务行为，从而可能对其应缴未缴税款实施扣划，构成偷税的，除补缴税款、滞纳金外，还可能承担罚款甚至是七年以下有期徒刑的责任追究，有明显的权责不对等性，违背行政法权责统一的基本原则。

追征期非“追缴期”，土地增值税适用追征期应有特别方法

追征期作为一种时效制度，意味着期间一但经过，税务机关的追征行为不能获得法律保护与支持，对行为人的违法行为不再追责。从这一内涵来看，追征期的规范内容不限于税款缴纳，还应当规制税款的征管活动。

在土地增值税清算制度下，土地增值税纳税义务的具体确定与应当清算情形下的清算申报、税务机关要求清算情形下的清算通知，以及税务机关作出的清算审核结论息息相关。基于土地增值税的这一特殊性，土地增值税适用追征期应当采用“税收征管”口径。按照《规程》的要求，主管税务机关具有对房地产开发项目实施日常税收管理的职权，应当对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步，能够督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。可见，主管税务机关依职权能够对纳税人是否满足“应当清算”或“可以清算”的条件作出判断，而纳税人在满足清算条件时，其是否存在“未缴或少缴税款”事实上可以计算得出。因此，认定未缴或少缴土地增值税不应以税务机关作出清算通知乃至作出清算审核结论的时点为标准，而应自纳税人符合以下三种情形之一时确定追征期的起算时点，以促使税务机关提高税款征收的执法效率、限制税务机关滥用征税权、维护纳税人的合法权益。

1.满足“应当清算”的条件，且超过90日未办理清算申报的；

2.满足“税务机关可以要求清算”的条件，且税务机关在一定期限内未要求纳税人清算的；

3.已经完成了清算申报的。

小结

土地增值税清算手续对房地产开发企业是否开展清算与确认纳税义务具有重大影响。现行规定条件下，尤其是“税务机关要求清算”情形中，纳税人纳税义务的具体确定依赖于地方税务机关对启动清算程序的自由裁量及其作出的清算审核结论。为了平衡纳税人与税务机关在土地增值税清算程序中权利义务的不对等性，土地增值税清算制度作为一项关键的税收征管活动，应当受追征期限制，并应区分不同情形确认追征期的起算时点。

【第6篇】土地增值税的计算

什么是土地增值税：

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。个人出售住宅的，免征收土地增值税。

计算方式：

土地增值税：{计税价-原购入价*（1+n*5%）-上手契税-此次增值税附加-此次业主印花税}*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

注：第一、n（年）=购房发票时间或缴税时间-原销售不动产发票取得时间，不满1年超过6个月算一年，但总的取得时间不满一年不得加计扣除；

第二、扣除项目金额=原购入价*（1+n*5%）+上手契税+此次增值税附加+此次业主印花税；

第三、税率及对应速算扣除系数：

税率及对应速算扣除系数

第四、土地增值税免征情形：

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、离婚房产析产；

（3）直系亲属间赠与；（直系亲属包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）

（4）住宅类房屋满两年且出卖方为个人。

举个例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值税的情形有（ abc ）。

a.章琼继承爷爷章远的住宅

b.吴平将名下的住宅赠与给女儿吴欣

c.陈刚将名下的住宅更名为配偶王艳

d.交易房屋为满五唯一的非住宅

【解】选项a，法定继承免征增值税;选项b，直系亲属赠与免征增值税;选项c，夫妻更名免征增值税。选项d，非住宅满两年也会按照差额计征增值税。因此，本题正确答案为abc。

【第7篇】土地增值税扣除的销售费用

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全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。

土地增值税预征计征依据的确认

(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下，土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款，应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

(二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时，国家税务总局公告2023年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：

1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

土地增值税清算扣除税费时的注意要点

(一)城市维护建设税及教育费附加的扣除

国家税务总局公告2023年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：

1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除?由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。

(二)印花税的扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。

《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除?一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字〔1995〕48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度)，现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。

来源：税海无涯苦作舟

【第8篇】土地增值税扣除的税金

土地增值税扣除项目共计6项：

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目）

6.旧房及建筑物评估价格

那么问题来了，所有的业务都是按照以上6项扣除吗？具体扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我们必须根据业务类型来适用对应的扣除项目

一、房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-5项（1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目））

二、非房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-4项（1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金）

三、各类企业转让存量房扣除项目1、4、6项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金6.旧房及建筑物评估价格）

四、各类企业转让未开发的地扣除项目1、4项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金）

【第9篇】商铺土地增值税

近日网友“desert_heart”问政：

商铺过户，买卖双方缴纳的税费包括哪些?标准是多少?商铺有没有满几年之说?

大庆市税务局回复如下：

1、商铺交易需要缴纳税费种：

买方：契税和产权转移书据印花税;

卖方：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税和产权转移书据印花税。

2、缴费标准：

买方：5%的契税和0.025%的产权转移书据印花税(契税计税依据为不含增值税价格，2023年12月31日前，产权转移书据印花税按0.05%减半征收)。

卖方：个人转让商铺，增值税为转让过程中取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%征收率计算;城建税为增值税的7%、教育费附加为增值税的3%、地方教育费附加为增值税的2%(以上三项税费可在2023年12月31日前享受减半征收优惠)，土地增值税以成交价格减除相关扣除项目后的余额计算增值额，适用30%—60%的超率累进税率;个人所得税根据核定征收1%与财产转让收入减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20%“孰低”原则进行计算;产权转移书据印花税按0.05%减半征收。

温馨提示：计算税费时请提供原始购房发票及契税完税凭证。

3、个人转让住房根据房屋取得时间可享受相关税收优惠政策，非住房不在税收优惠范围之内。

原问政网址请点击进入：http://wz.dqdaily.com/wlwz/2021-01-05/130585.html

问政热线：6666669

【第10篇】普通住宅土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！免费共享）

【第11篇】土地增值税附着物包括

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第12篇】土地增值税申报

【相关知识点总结回顾】

扣除项目

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地价款

√

√

√

√

2.开发成本

√

√

×

×

3.开发费用

√

√

×

×

4.转让环节税金

√

√

√

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

×

×

×

6.旧房及建筑物评估价格

×

×

√

×

情形

销售额

预征预缴

预征基数

预征率

一般计税

简易计税

一般计税

简易计税

建筑服务

全额

差额（扣分包）

差额（扣分包）

2%

3%

出租不动产

全额

全额

全额

3%

5%

其他个人出租住房

全额（按5%减按1.5%计征）

无须预缴

——

——

转让不动产

全额

自建全额

自建全额

5%

5%

取得差额

取得差额

房地产开发企业销售自行开发的商品房

差额（扣土地）

全额

全额

3%

3%

15.11 某药厂2023年11月1日转让其位于市区的一栋办公大楼，取得不含增值税销售收入24 000万元。2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6 000万元，发生建造成本8 000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16 000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除的转让环节的有关税金及附加1 356万元。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交相关合同等资料。

（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

该办公楼的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（万元）

（3）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9 600+6 000+1 356=16 956（万元）

说明：转让旧房的扣除项目包括房屋及建筑物的评估价格9 600万元、取得土地使用权所支付的金额6 000万元、转让环节缴纳的税金1 356万元。

（4）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

增值额=24 000-16 956=7 044（万元）

增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，适用税率为30%。

转让办公楼应缴纳的土地增值税=7 044×30%=2 113.2（万元）

说明：土地增值税的步骤和公式总结梳理。

第一步：确认转让房地产的应税收入总额（注意计税收入不含增值税）。

第二步：计算允许扣除项目的金额。

此步骤应注意：

①按照不同的项目和情形，例如房地产开发企业转让自行开发的新房，转让存量房，允许扣除的项目及其规定不同；

②如果有分项目开发、已售和未售部分，需要按照相应比例计算分摊，匹配对应的取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本等。

第三步：用应税收入总额减除扣除项目金额，计算出增值额。

第四步：计算增值额除以扣除项目金额，计算增值额与扣除项目金额的比率，以确定适用税率和速算扣除系数。

第五步：按照公式计算税额

15.12 甲企业（增值税小规模纳税人）位于市区，2023年11月1日转让一处于2023年4月1日购置的仓库，其购置和转让情况如下：

（1）2023年4月1日购置该仓库时取得的发票上注明的价款为500万元，另支付契税款20万元并取得契税完税凭证。

（2）由于某些原因在转让仓库时未能取得评估价格。

（3）转让仓库取得的收入价税合计金额为815万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。

（其他相关资料：印花税税率为0.5‰。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）计算该企业转让仓库时允许扣除的与转让房地产有关的税金。

转让仓库应缴纳的增值税=（815-500）÷（1+5%）×5%=15（万元）

应缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8（万元）

转让仓库应纳印花税=（815-15）×0.5‰=0.4（万元）

允许扣除的与房地产转让有关的税金合计为=20+1.8+0.4=22.2（万元）

说明：小规模纳税人转让非自建取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产的作价之后的余额为销售额，采用简易计税方法计算增值税，营改增之前的购房发票金额是含营业税的。按照下列公式计算增值税的应纳税额。

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-购房发票金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

（2）计算该企业转让仓库计征土地增值税时允许扣除的金额。

仓库原值的加计扣除额=500×（1+5%×4）=600（万元）

扣除项目金额=600+22.2=622.2（万元）

说明：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，不作为加计5%的基数。

（3）计算该企业转让仓库应缴纳的土地增值税。

转让仓库应纳土地增值税的增值额=800-622.2=177.8（万元）

增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，适用税率为30%。

应纳土地增值税=177.8×30%=53.34（万元）。

15.13 某房地产开发公司注册地在甲市，2023年11月对其在乙市开发某房地产一期项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2023年3月，公司以48 000万元取得该房地产项目土地使用权，缴纳了契税。

（2）自2023年4月起，公司对受让土地50%的面积进行项目一期的开发建设，发生开发成本15 000万元、发生与该项目相关的利息支出3 000万元，并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2023年7月项目一期实现全部销售，共取得不含税收入75 000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地（乙市）所管辖的税务机关申报纳税。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=（48 000+48 000×5%）×50%=25 200（万元）

说明：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。本题目中对受让面积50%的土地进行了一期开发，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。所以允许扣除的取得土地使用权所支付的金额，应按照开发面积的比例50%分摊到本期开发的项目中。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

允许扣除的一期项目对应的取得土地使用权所支付的金额=25 200（万元）

开发成本=15 000（万元）

开发费用=3 000+（25 200+15 000）×5%=5 010（万元）

允许扣除的税金及附加=360（万元）

房地产开发企业加计扣除项目金额=（25 200+15 000）×20%=8 040（万元）

该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=25 200+15 000+5 010+360+8 040=53 610（万元）

说明：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%（以内）。

从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本中的金额之和，加计20%扣除。

（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

增值额=75 000-53 610=21 390（万元）

增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，适用税率30%。

应补缴的土地增值税=21 390×30%-750=5 667（万元）

15.14 某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2023年1月以9 000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日，2023年12月底竣工，发生房地产开发成本6 000万元，开发费用3 400万元。

（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。

（4）2023年12月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36 750万元。

（其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的原因。

建筑工程承包合同注明开工日期在2023年4月30日前（2023年2月25日），属于销售自行开发的房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

（2）计算该项目应缴纳的增值税额。

该项目应缴纳的增值税=36 750÷（1+5%）×5%=1 750（万元）

说明：自行开发的营改增之前的老项目，选择简易计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，按5%的征收率计算缴纳增值税。

（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1 750×（7%+3%+2%）=210（万元）

说明：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加以缴纳的增值税为计税依据，市区适用的城市维护建设税的税率为7%，教育费附加的征收率为3%，地方教育附加的征收率为2%

（4）计算土地值税时允许扣除的开发费用。

取得土地使用权所支付的金额=9 000×（1+4%）=9 360（万元）

允许扣除的开发成本=6 000（万元）

允许扣除的开发费用=（9 360+6 000）×10%=1 536（万元）

说明：纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%（以内）。

（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

加计扣除=（9 360+6 000）×20%=3 072（万元）

允许扣除项目金额的合计数=9 360+6 000+1 536+3 072+210=20 178（万元）

说明：从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本中的金额之和，加计20%扣除。

（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

不含税收入=36 750-1 750=35 000（万元）

增值额=35 000-20 178=14 822（万元）

增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，适用税率40%、速算扣除系数5%。

应缴纳的土地增值税额=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（万元）

15.15 2023年3月15日，某房地产开发公司（增值税一般纳税人）收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的a项目进行清算。该项目相关信息如下：

（1）该项目可售建筑面积18 000平方米，2023年4月动工建设。2023年5月竣工验收并取得销售许可证，截止清算前，已出售面积为16 200平方米。取得含税收入50 000万元。

（2）取得土地使用权时向政府支付地价款8 000万元，并缴纳了契税。

（3）房地产开发成本16 000万元，含资本化的利息支出1 000万元，能够提供金融机构的证明。

（4）为该项目支出的管理费用4 000万元，销售费用4 500万元，财务费用1 500万元（全部为利息支出并且能够提供金融机构的证明）。

（5）与转让房地产有关的税金及附加285万元。

（其他资料：a项目所在省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为5%，契税税率为4%，项目清算前已预缴土地增值税1 000万元。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）说明税务机关可以要求该房地产开发公司进行土地增值税清算的理由。

该项目已转让房地产建筑面积占整个可售建筑面积的比例=16 200÷18 000=90%，超过了85%，所以主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

说明：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

④省税务机关规定的其他情况

（2）a项目清算时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。

取得土地使用权所支付的金额=8 000×（1+4%）×90%=7 488（万元）

说明：允许扣除的取得土地使用权所支付的金额，应按照清算比例90%分摊计算

（3）a项目清算时允许扣除的房地产开发成本。

允许扣除的房地产开发成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（万元）

说明：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除，并且开发成本要按照清算比例分摊计算。

（4）a项目清算时允许扣除的项目金额合计数。

开发费用=（1 000+1 500）+（7 488+13 500）×5%=3 549.4（万元）

加计扣除=（7 488+13 500）×20%=4 197.6（万元）

允许扣除的项目金额合计数=7 488+13 500+3 549.4+285+4 197.6=29 020（万元）

说明：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%（以内）。

从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本中的金额之和，加计20%扣除

（5）清算后应补缴的土地增值税

销项税额=（50 000-8 000×90%）÷（1+9%）×9%=3 533.94（万元）

不含税收入=50 000-3 533.94=46 466.06（万元）

增值额=46 466.06-29 020=17 446.06（万元）

增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，适用税率为40%、速算扣除系数5%。

应纳土地增值税=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（万元）

应补缴土地增值税=5 527.42-1 000=4 527.42（万元）

说明：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目一般计税方法下以差额作为销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

支付的土地价款，指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

当期允许扣除的土地价款要按照当期房地产销售面积占总可售面积的比例分摊计算。

【第13篇】土地租赁增值税税率

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第14篇】土地增值税清算鉴证业务准则

中央

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（本条款失效）

土地增值税宣传提纲（国税函发【1995】110号）：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（条款失效，无具体注明）

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函【1999】112号）：

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）：

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： （一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 （二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 （三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）：

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）：

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

北京市

关于土地增值税清算问题的公告（北京市地方税务局公告2023年第2号）：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2023年第7号）：

第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。（二）土地征用及拆迁补偿费：

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

山东省

关于土地增值税和契税若干具体政策的公告（青岛市地方税务局公告2023年第2号）：

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。【全文废止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2023年第1号）：

（一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2023年第5号）：

第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。

①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

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内容大纲：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核

【第15篇】土地增值税预征管理

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第16篇】土地增值税的扣除项目

土地增值税是指房地产企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权或者在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等项目支出后的增值部分，按一定比例向国家缴纳的一种税收。土地增值税需要扣除的项目主要有5项： 一、取得土地使用权所支付的金额； 二、房地产开发成本； 三、房地产开发费用；四、与转让房地产有关的税金；五、财政部确定的其他扣除项目。以下分别说明：

一、取得土地使用权所支付的金额

此项包括土地取得成本和土地开发成本两部分。

（一）土地取得成本

包含为了取得土地使用权所支付的土地价款和按国家规定缴纳的有关费用。一般包含土地出让金、契税、登记费、过户费等。

注意以下不能扣除：1、逾期开发闲置费不能扣除，2、土地招拍挂的佣金不能扣除，3、延期缴纳出让金的滞纳金不能扣除，4转让旧房时按照评估价格作为扣除项目的，契税不能扣。

（二）土地开发成本

包含土地征用费、耕地占用税、拆迁安置费等。

二、房地产开发成本

房地产开发成本包括：前期工程费、建安费、基础设施费、配套费、开发间接费五项。

（一）前期工程费

是指规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、三通一平等方面的支出。

（二）建安费

1、建安费扣除时要注意取得合规票据，要关注发票备注栏是否合乎要求，注意填写的项目名称而非工程名称等细节问题，

2、此外如果销售的装修房屋，应区分硬装与软装，一般硬装算收入和支出，软装不算。

3、在实务工作中，经常发生为施工方代垫的费用，如临时的水电费等，这些费用注意核算时计入往来，不要与工程款混淆。

4、预提工程费用，不能扣除。（若因结算问题预提不超10%的费用在企业所得税中是可以扣除的）

5、扣留的质保金如果总包未开发票则不能扣除。

（三）基础设施费

指小区内道路、供电、水、气，排污、排洪、照明、环卫、绿化、人防等支出。

（四）配套费

一般指居委会、物业用房、派出所、会所、停车场、文体、幼儿、医院、通讯等公共设施支出。

建成后产权属于全体业主或者无偿给政府的，其支出可以扣。

建成后有偿转让的，在计入收入的同时，支出也可以扣除。

（五）开发间接费

直接组织管理项目发生的支出，包含折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保等，一般是项目部发生的费用。

注意：

1、区分项目部和公司行政部，只有现场的项目部发生的可以扣。

2、委托第三方管理开发的的项目管理费不能扣。

3、差旅、会议费不能扣。

4、售楼部装修费、租赁费不能扣。

5、移交费、验收费、保洁、物业不能扣。

三、房地产开发费用

主要指销售费用、管理费用、财务费用。

这里一般分两种算法

1、财务费用没合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

2、财务费用有合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+财务费

四、与转让房地产有关的税金

包含城建税、教育费附加、地方教育附加。注意扣除金额与电子税务局核对，保持一致避免税务预警。

其他缴纳的土地税、水利基金等不能扣。

关于印花税：

房地产企业计算土地增值税时，印花税应列入管理费用相应计入扣除项目。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

五、财政部确定的其他扣除项目

可以扣除的其他扣除项目费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

以上各扣除项目均要求取得合规票据，工作中需要财务人员对发票详细审核，如发票备注栏所写项目名称、项目地址是否完整正确，决算金额与发票金额是否相符，发票流与资金流、合同流是否匹配，发票开具时间是否合适等。