【导语】土地增值税问题怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的土地增值税问题，有简短的也有丰富的，仅供参考。
【第1篇】土地增值税问题
土地增值税法规汇总
2023年度
财税[2018]57号 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知
2023年度
税总函[2017]513号 国家税务总局关于纳税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收入确认问题的批复
2023年度
国家税务总局公告2023年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
税总函[2016]309号 国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知
2023年度
财税[2015]5号 财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知
2023年度
税总发[2013]67号 国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知
2023年度
中税协发[2011]110号 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知
2023年度
国税函[2010]347号 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复
国税发[2010]53号 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
2023年度
国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
2008年度
中税协发[2008]16号 中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知
国税函[2008]318号 国家税务总局关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知
2007年度
国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国税函[2007]544号 国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知
2006年度
国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
财税[2006]141号 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
财税[2006]21号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]
2004年度
财税[2004]225号 财政部 国家税务总局关于延长海南省三亚亚龙湾旅游度假区土地增值税免税期限的通知[全文失效]
财税[2004]192号 财政部 国家税务总局关于延长宁波市大榭岛土地成片开发项目土地增值税免税期限的通知[全文失效]
国税函[2004]938号 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知
2002年度
国税函[2002]1084号 国家税务总局关于做好维护和使用城镇土地使用税税源普查数据库工作的通知
国税函[2002]512号 国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复
2000年度
国税函[2000]687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
1999年度
财税字[1999]293号 财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知[全文失效]
国税函[1999]112号 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复
署税[1999]133号 海关总署关于对进口饲料免征进口环节增值税的通知
1997年度
国税函[1997]162号 国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复
1996年度
国税发[1996]227号 国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知[条款失效]
国税发[1996]48号 国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知
国税发[1996]4号 国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知
1995年度
财税字[1995]61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
财税字[1995]48号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[条款失效]
财会字[1995]15号 财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知
外经贸计财字[1995]75号 对外贸易经济合作部办公厅关于转发财政部 国家税务总局有关土地增值税暂行条例实施细则等文件的通知
财法字[1995]7号 关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知[全文废止]
财法字[1995]6号 财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知
1993年度
国务院令1993年第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例
【第2篇】土地增值税免税
关于瑞立诺
创办15年 瑞立诺累计为1000余家企业提供涉税服务，行业涉及房地产，互联网 ，金融 ， 影视，高新科技，新能源等多个领域.
一、做好土地增值税税收筹划对房地产的重要性
近些年，国内经济的快速发展，使房地产企业的规模和增速达到了前所未有的水平，在房地产企业九大税种中，土地增值税对房地产企业而言是最重要的一种税种。土地增值税税率为30%至60%的四级超累进税率，计算复杂以及计算周期长，由于这一状况，会在一定程度上抑制房地产的炒地、行为，能更好的是房地产企业得到良性发展，房地产企业是土地增值税的主要纳税人，在土地开发和日常的经营管理中，在税收方面，尤其要提前筹划土地增值税，合理定价。开发更多刚性需求的普通标准住宅，合理的价格，才有可能能做到免交土地增值税，降低税负，增加收益。
二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
01
巧妙合理的运用税收政策
（1）运用普通住宅税收优惠政策，我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，因为土地增值税适合4级超累进税率，房地产开发企业可以充分创造条件，普通标准住宅 与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项目金额 20%的， 免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额 按规定计税。为确保房地产行业的利润最大化。另外，在已经确定销售价格的情况下，可以进行测算，通过合理的成本计算或分摊，是否可以在合理范围内将部分开发成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以内，可以享受免税政策
（2）掌握并运用土地增值税清算时点筹划。土地增值税采取先缴后清的方式。所以房地产企业必须学会在征收额和清算后应缴纳的税额之间找到平衡点。当企业在开展预缴业务过程中，如果出现应缴增值税税额低于清算过程中纳税数额的情况，企业可以推迟清算时间；如果增值税应缴数额高于清算过程中的应缴税额，则应当提前清算。通过确定土地增值税的项目清算时间，可以为企业税务会计人员提供操作规范，并确保企业投资利润最大化，当热在使用这种方法时，一定要根据业务的实际情况进行调整和改进，同时反复测算出全部数据和评估方案，以保证方案的可靠性和保证企业的利益最大化。同时，房地产公司在计算税收成本时需要最完整，并要求其成本结算完全完成，并获得所有发票。只有这样，才能保证计算和扣除的完整性，有效地减少土地增值税的数额。
02
通过费用的转移来筹划
根据目前的会计准则，房地产开发公司在企业管理过程中产生的管理费用、销售费用和开发项目的间接费用不能严格划分。在实际工作中，也存在一种难以区分的交叉情况，这在一定程度上为企业成本的发展提供了相应的空间。在相应的会计核算过程中，房地产企业可以将这些难以区分的费用列入项目开发的支出成本当中。
例如，某些费用可以通过集团或者项目公司，作为咨询服务费分配到各个项目上，以增加项目所需的开发成本。对于转移费用，必须有依据，合理合法合规。不能只是为了可以实现减税和虚假增加开发成本的目的，给房地产企业带来不必要的税收风险。
03
合理的增加扣除项目资金进行筹划
根据法律规定，在计算与土地增值税项目有关的扣除资金时，对于不能提供相关有效凭证的项目，需要根据相关法律凭证予以扣除。并专门制定了房地产行业的预期提取费用。除特别规定外，不得扣除。
因此，房地产行业需要了解，在消费者能够承受的范围内，必须提高公共设备的质量，提高商品房的规格，改善商品房环境，合理利用成本效果，加强扣除项目资金的数量。此外，还应特别注意从房地产行业获得的建筑安装发票。如果建筑服务所发生的县、镇的名称和项目名称没有特别标记，则应注意发票的备注栏。不得纳入扣除土地增值税的项目资金。
此外，在土地增值税清算方面，如果没有办法及时获得有效合法的凭证，纳税人可能会面临可扣除的风险，也就是说，他们将需要相应地缴纳更多的税款，这是一个有效的基础，在未来获得及时的成本和费用。根据目前的文件，也很难在第二次清算中扣除相关土地增值税。
因此，如果有大量的清算，没有真正支付成本或已经支付但未能获得合法发票由于某种原因，需要尽快解决，同时试图获得提前发票，以确保相关税务机构显示清算和交换建议，这样项目的成本可以得到足够的扣除。
04
利用代建 合作建房的税收政策进行筹划
（1）代建
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
注意事项：需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：
(1)由委托方自行立项;
(2)不发生土地使用权或产权转移;
(3)受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;
(4)事先与委托方签订有委托代建合同;
(5)施工企业将发票开具给委托建房单位。
（2）合作建房
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划
例如:某房地产开发公司拥有一块土地，拟与a公司合作建造写
字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。
05
关于拆迁补偿的筹划
在项目开发过程中，房地产行业很有可能接触到拆迁补偿问题。拆迁补偿通常有三种方式，第一种是就地安置回迁户，第二种是异地安置回迁户，第三种是向拆迁户支付相应的货币补偿，让拆迁户自行安排安置用地。
对于那些用房产补偿拆迁户的人，补偿房屋应当按照市场报价计算。同时，还需要将资金计入拆迁补偿费的开发成本。在计算和估算土地增值税的增值额时，必须将拆迁补偿费用作为开发成本，作为加计扣除基数房地产业记入百分之二十扣除的基本数额。。
拆迁补偿费用应重点关注拆迁补偿费用是否实际发生，房地产开发企业和拆迁户拆迁补偿款，合同，签收花名册，是否一致，
房地产企业土地增值税的五大税筹方法，每个方法，都要做到有理有据，如果您有哪方面的困惑，欢迎咨询瑞立诺财税.
【第3篇】二手房土地增值税计算
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。
这个五大块存量房中，前两种属于新房销售（即开发商销售开发产品），后三类属于二手房（即旧房）销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。
政策依据：
一）财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
二）财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
三）财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：
一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。
2、房屋的评估价格：
评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率
房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
3、与转让有关的税金：
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
4、评估费。
因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。
案例：
2023年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元（不含增值税）该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？
解析扣除项目为：
（1）取得上地使用权支付的金额2200万元
（2）评估价格5000*70%＝3500万元
（3）转让有关的税金444万元
（4）评估费0万元
扣除项目合计：2200+3500+444+0＝6144（万元）
二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。
1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价（1+5%x年数）
友情提示（1）发票所载金额
营业税发票：发票所裁金额；
增值税普通发票：价税合计金额;
增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。
友情提示（2）发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]
购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。
例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年；25个月为2年。
2、与转让有关的税金。
城建税、教育费附加、地方教育附加 、印花税、 契税 。
友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
案例：
2023年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票（营业税发票）所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2023年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？
解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。
该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。2023年10月至2023年12月共计11年2个月，按11年计算。
发票所载金额及加计金额为：1500x（1+11x5%）＝2325（万元）
转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100＝145
该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145＝2470（万元）
三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。
《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
作者：李艳 中道财税
【第4篇】土地增值税条例及实施细则
土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。
《土地增值税暂行条例》
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动
一、房地产企业土地增值税主要特点
（一）土地增值税税率高、税负重
房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。
《土地增值税暂行条例》
计算土增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）
（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性
土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。
（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。
关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。
二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点
预征和清算条件
预征：
为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。
清算条件：
1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。
在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。
（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。
当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。
根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：
一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。
二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。
销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。
三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。
土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。
以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。
【第5篇】土地增值税预征收入
财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。
为了进一步落实该规定，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2023年第70号）第一条对土地增值税应税收入和预征依据进行了如下明确：
一是明确土地增值税的应税收入或预征计征依据的计算方法。公告第一条第一款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”
按照第一款规定，纳税人在预征土地增值税或土地增值税清算时的计税依据是：
土地增值税应税收入（或预征的计征依据）=销售收入（或预收款）/（1+适用增值税税率或征收率5%）
注：适用增值税税率按照纳税所属期法定增值税税率计算
二是规定土地增值税预征税款时计征依据可以选择简化计算方法。第一条第二款规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
按照第二款规定，土地增值税预征计征依据可以做如下推导：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+适用增税税率或征收率5%）×增值税预征率3%
根据上述规定可知，纳税人在土地增值税预征环节，既可以按照第一条第一款规定计算公式计算预征的计征依据，也可以选择按照第一条第二款规定的计算公式计算预征的计征依据。但两者计算结果并不相同。选择按照第二款规定的计算公式计算的计征依据大于按照第一款规定的计算公式计算的计征依据。举例说明：
某房地产公司某月收取预收款100万元，适用一般计税方法9%的税率或适用简易计税方法5%的征收率，按照不同计算公式计算结果如下：
1.适用一般计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+增值税适用税率)=100/（1+9%）=91.74万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+增税税适用税率）×增值税预征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25万元
按照第二款规定计算公式比按照第一款规定的计计算公式计算的预征的计征依据大5.51万元。
2.适用简易计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+征收率5%）×增值税预征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14万元
按照第二款规定的计算公式比按照第一款规定的计算公式计算的预征的计征依据大1.90万元。
由此可见，在房地产企业土地增值税预征环节，国家税务总局给纳税人提供了可以选择简化计算预征依据的办法，但选择简化计算办法会增加纳税人在土地增值税预征环节的税收负担。因为公告规定是可以选择简化计算方法，所以房地产企业在计算土地增值税预征的计征依据时，可以根据该公告进行税收筹划，主管税务机关也应当允许企业在两种计算方法之间选择适用。
【第6篇】转让存量房土地增值税
【例题·单选题】2023年5月长沙市一家一般纳税人百货公司转让6年前自建一栋写字楼，合同注明不含增值税转让收入9000万元，当年购入土地支付地价款2000万元，该写字楼的原值为5000万元，已提折旧1500万元，已知该写字楼重置成本6000万元，成新度为70%。增值税选择简易计税办法，不考虑地方教育附加。该公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。
a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15
【答案】：d
【解析】：纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金（城建税、教育附加、印花税）作为扣除项目金额计征士地增值税。
该公司转让办公楼可扣除项目金额=购入地价款+评估价格（重置成本*成新度折扣率）+转让不含税收入*增值税税率5%*（城建税税率7%+教育附加税税率3%）+转让不含税收入*印花税税率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(万元)；
增值额=转让不含税收入-转让扣除项目金额=9000-6249.5=2750.50(万元)；
增值率=增值额/转让可扣除项目金额*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于转让可扣除项目金额6249.50*50%，适用税率为30%；
应纳土地增值税=增值额*适用税率=2750.50×30%=825.15(万元)。
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【第7篇】预缴土地增值税
房地产项目土地增值税实行“先预征后清算”的征管方式。而如果房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税。可见，房地产项目增值税预缴和土地增值税预征，都是在税款结算前预先缴税的涉税行为。但实务中，两者的具体税务处理又存在明显区别。纳税人如果混淆，可能会导致税务处理上的差错。
案例
a公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，正开发甲商品房项目，适用增值税一般计税方法。项目开发产品包括普通住宅、非普通住宅和商铺、车位等。2023年1月，a公司取得该项目的预售许可证，并于第一季度收到预收款1亿元。4月，商品房竣工验收合格。此后，a公司于第二季度收到预收款2亿元。7月交付预售商品房并办理产权登记，收到预售商品房销售尾款1000万元。第三季度以现房形式销售剩余商品房，收到销售款3亿元。甲项目将于10月开始办理土地增值税清算。
分析
对a公司来说中，增值税预缴和土地增值税预征，在税务处理上存在一定区别。
一是征缴时点不同。增值税方面，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税；一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。因此，纳税人应在收到预收款时预缴增值税，待确认纳税义务发生后，再进行纳税申报。这里的纳税义务发生时间，为发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天。
土地增值税方面，土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。因此，土地增值税自纳税人收到转让收入后开始预征，符合条件后不再预征，并转入清算程序。
笔者认为，两者在征缴时点上的主要区别在于，增值税预缴以确认不动产销售的纳税义务发生时间为截止时点，纳税义务发生后，取得的收入不再预缴增值税，转为直接纳税申报；土地增值税预征则以清算作为截止时点，进行清算即不再预征。
上述案例中，甲项目于7月交付预售商品房并办理产权登记，取得预售商品房的尾款，增值税纳税义务已经发生，纳税人应该以商品房对应的销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。因此，收到的预售商品房尾款1000万元不再需要预缴增值税。同样，第三季度以现房形式销售剩余商品房收到的3亿元，也不需要预缴增值税，而应在增值税纳税义务发生后，直接进行纳税申报。但由于当时尚未进行土地增值税清算，因此，这部分销售款仍需要预征土地增值税。
二是计税依据不同。增值税方面，18号公告第十一条规定，应预缴税款的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。可见，增值税预缴税款的计税依据为“预收款÷（1+适用税率或征收率）”。甲项目适用增值税一般计税方法，应预缴增值税税款=预收款÷（1+9%）×3%。
土地增值税方面，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称“70号公告”）第一条规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。因此，甲项目的土地增值税预征计税依据=预收款-预收款÷（1+9%）×3%。
需要特别注意的是，土地增值税预征的计税依据，不是根据增值税预收款价税分离确定的，而是按照预收款扣减实际预缴的增值税确定的，其金额与增值税预缴的计税依据不同。以第一季度为例，增值税预缴的计税依据=10000÷（1+9%）=9174（万元），而土地增值税预征的计税依据=10000-9174×3%=9725（万元），比增值税预缴计税依据多出551万元（9725-9174）。纳税人莫要误以增值税预缴计税依据作为土地增值税预征计税依据。
三是预缴（征）率不同。增值税方面，根据18号公告第十一条规定，预缴率统一为3%。土地增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十四条和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条的规定，预征土地增值税的具体办法，由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。因此，不同地区，土地增值税预征率可能不同；不同类型房地产，适用的预征率也不完全相同。
四是纳税期限不同。增值税方面，18号公告规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期，向主管税务机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限，向主管税务机关预缴税款。因此，房地产开发企业如果是一般纳税人，预缴增值税应在次月申报缴纳；如果是小规模纳税人，应在次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限，申报缴纳税款。
土地增值税方面，对于纳税期限等预征的具体办法，由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
建议
增值税预缴和土地增值税预征，是从事房地产开发的纳税人需要处理的两个重要的税务事项，两者之间既有联系又有区别。笔者建议相关纳税人，应正确理解两者的区别，尤其是税务处理上的不同，准确做好税款计算及申报缴纳等工作，避免税务风险。
来源：中国税务报 作者：姚伟君 作者单位：国家税务总局宁波市税务局
【第8篇】最新土地增值税预征率
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，各省市也纷纷制定本地的核定征收率：
各地核定征收率一览表
1、广东的规定
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。
（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。
（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。
关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）
一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；
二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；
三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；
四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；
五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%
2、福建的规定
关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）
对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。
关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）
对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。
关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）
(一)住宅核定征收率1.普通标准住宅5%；2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地产项目8%。
关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）
对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。
关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）
个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。
关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）
在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。
（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于5%；
2．非普通标准住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于6%；
2．非普通标准住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。
3、重庆的规定
关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）
(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。
(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。
4、江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。
关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）
疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。
5、青海的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号
（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。
具体核定征收率如下：非个人纳税人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%个人纳税人：其他商品房6%
6、安徽的规定
关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）
在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；
（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：营业用房不低于6%；其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号
（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。
（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：
（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。
7、黑龙江的规定
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）
（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。
关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）
对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。
关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）
一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。
二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。
三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。
关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）
一、土地增值税清算核定征收率普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。
二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。
8、浙江的规定
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）
对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）
单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。
关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）
个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;
9、四川的规定
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号
（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。
（二）非普通住宅核定征收率为7%。
（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；
（二）非普通住宅核定征收率为6%；
（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。
10、河南的规定
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
11、湖南的规定
关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
（一）普通标准住宅5%；
（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；
（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；
（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；
（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。
12、湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）
土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
1、销售普通住宅核定征收率为5％；
2、销售非普通住宅核定征收率为8％；
3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;
4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。
13、辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。
关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）
转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。
14、陕西的规定
关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）
个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。
15、贵州的规定
关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）
全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率
（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：
1、普通标准住宅，核定征收率为5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；
3、营业用房，核定征收率为6％；
4、其他房产，核定征收率为5.5％。
（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：
1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；
3、营业用房，核定征收率为5.5％；
4、其他房产，核定征收率为5％。
房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。
关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）
除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。
16、吉林的规定
关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）
一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：
（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。
（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。
二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。
三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。
关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）
一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率
（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。
（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。
二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。
17、宁夏的规定
关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）
土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。
房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。
18、河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
19、新疆的规定
关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）
为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。
关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）
对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：（一）住宅核定征收率为5%。
（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。
（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。
（四）其它为6%。
关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）
根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。
关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）
对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。
关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）
住宅（不含别墅）核定征收率为5%；
商住楼核定征收率为5.5%；
综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；
其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。
关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）
（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。
（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。
关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）
住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%
20、江苏的规定
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
1、独栋商品住宅：8%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。
21、山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.别墅，核定征收率不低于7%；
5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；
6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。
关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；
（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；
（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。
22、广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。
纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。
关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）
一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。
二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。
三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。
四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。
23、内蒙古的规定
关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）
土地增值税核定征收率分为三个档次：
转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。
由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。
24、山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
（一）普通标准住宅：5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
二、土地增值税核定征收率：
（一）普通标准住宅5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。
25、北京的规定
关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）
个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。
26、天津的规定
关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）
（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；
（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。
（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。
27、云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。
核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。
28、甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅为7%，
3、其他类型房地产为9%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：
1、普通住宅为5%；
2、非普通住宅为6%；
3、其他类型房地产为7%。
【第9篇】土地增值税如何计算
土地增值税 土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。 因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。 工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。 一、什么是土地增值税？ 一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税超率累进税率--一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税 率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税 率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税 率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。
三、土地增值税计算方法
举个例子，a公司是房地产公司开发一个楼盘，楼盘销售收入20亿元，计算土地增值税时5项可扣除项目金额为7亿元（这个7亿元里已经包括了土地出让金和开发成本两项20%的加计扣除额）， 那么增值额为13亿元（20亿-13亿），增值率为185.71%（增值额/扣除项目也就是13亿/7亿），也就是在第三级数 （增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的），那么税率为50%，速算扣除系数为15%。那么应纳土地增值税为: 土地增值税额=增值额 x 50%-扣除项目金额 x 15% 元=13 亿元 x 50%-7亿元 x 15%=6.5亿-1.05亿=5.45亿
土地增值税的基础知识就讲到这里，其实它不难，只要你肯学，肯去理解它的底层逻辑。对于土地增值税还有什么不懂得，欢迎在留言区评论。
【第10篇】土地增值税的税率表
可扣除项目
1、取得土地使用权说支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、其他扣除项目
【第11篇】土地增值税文件
房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种形式：
第一种形式，产权归属开发商。地下车库单独计价，不用作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得到法律保护。
第二种形式，产权归属全体业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。
第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。
地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。
第一，房地产企业自建自用地下车库
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。房地产企业自建自用地下车库，不属于发生转让并取得收入的行为，不涉及土地增值税。
第二，房地产企业出租地下车位
同样，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
第三，名为租赁实为出售地下车库
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车库。房地产企业将地下车库租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车库20年后，车库归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。
第四，房企出租地下人防车位
房地产企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。许多房地产开发企业均选择修建人防工程—— —地下人防车位。
国家税务总局曾于2023年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
第五，房地产企业销售地下车库
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
第六，产权归属全体业主。
开发商在销售小区房屋时已将地下车库成本费用按公建面积分摊给了全体业主，向业主销售房屋取得增值税应税收入，车库的成本费用也可从中扣除。
【第12篇】土地增值税的优惠政策
土地增值税优惠政策全梳理
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。现将土地增值税现行优惠政策梳理如下：
一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
二、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
三、个人互换住房的免税土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
四、个人销售住房免征土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。
五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
六、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
七、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。纳税人享受规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
九、企业改制重组暂不征收土地增值税
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 》（财税[2018]57号 ）的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
十、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
十一、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）第二条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
十二、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
免责声明
【第13篇】2023土地增值税新政策
1.a房地产公司2023年第一季度开始预售商品房取得不含税预收帐款5000万元，第二季度预售商品房取得不含税预收帐款6000万元，第三季度预售商品房取得不含税预收帐款4000万元，该项目于2023年8月28日竣工验收并报相关部门备案，符合企业所得税收入确认条件，结转计税成本10000万元，请问a房地产公司第三季度企业所得税预缴申报表要不要填写营业收入15000万元，营业成本10000万元（2023年第三季度因未交房，a房地产公司会计核算时未确认收入）？
答：根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2023年版）》填报说明，营业收入、营业成本填报按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入、本年累计营业成本。第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。因此，房地产开发企业应按规定，在第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报按税收规定计算的应纳税所得额。
厦门市税务局
2.某房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入是用不用考虑土地价款抵税，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？
答：一、根据《国家税务总局关于发布（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的公告国家税务总局公告》（2023年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2023年5月1日起执行。
三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）第一条规定，……原适用10%税率的，税率调整为9%。
四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入……第六条规定 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；五）财政部规定的其他扣除项目。
五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定，第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益……第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……
六、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
七、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
因此，根据上述文件规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。如土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。建议您参考上述文件规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
河南省税务局
3.目前享受土地增值税优惠事项是否需要进行备案？
答：根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）第二条第一款规定，土地增值税原备案类优惠政策，实行纳税人“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的办理方式。纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。
天津市税务局
4.根据财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告第二条第(五)项 土地使用权出让的计税依据其他经济利益对应的价款包含延期利息，但是在中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中第七条第一项取得土地使用权所支付的金额以及财税〔2016〕140号第七条向政府部门支付的土地价款中又不包含土地延期缴纳产生的利息。同一件事情产生得纳税行为计税依据是否需要保持一致？
答：在房地产开发项目土地增值税清算中，按照土地出让合同的约定向政府土地主管部门支付的土地出让金利息部分允许作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
安徽省税务局
5.房开企业销售无产权车位印花税安0.05%还是安0.03%？
答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于印花税征税范围，不应贴花。
浙江省税务局
6.建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，总承包单位为一般纳税人。总承包单位是否可以选择简易计税办法或者一般纳税方法，还是只适用简易计税？
答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定：“……
（七）建筑服务
……
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
…… ”
二、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》(gb50300-2013)附录b《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。
……
六、本通知除第五条外，自2023年7月1日起执行。……。”
因此，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。一般纳税人为上述情形之外的甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
福建省税务局
7.物业公司代收自来水差额纳税的开票和申报处理？
答：根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定：
附件：增值税发票开具指南
物业管理服务发票开具规定
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。
发票开具：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票或增值税普通发票。
差额征税发票开具规定
纳税人或者税务机关通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票时，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。
根据《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第20号）规定：
三、《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明
3.第8 至12 行“二、简易计税方法计税”“全部征税项目”各行：按不同征收率和项目分别填写按简易计税方法计算增值税的全部征税项目。有即征即退征税项目的纳税人，本部分数据中既包括即征即退项目，也包括不享受即征即退政策的一般征税项目。
五、《增值税及附加税费申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）填写说明
（一）本表由服务、不动产和无形资产有扣除项目的营业税改征增值税纳税人填写。其他纳税人不填写。
浙江省税务局
8.个人到税务局代开安装服务增值税发票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值税的优惠？
答：根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：
自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。
自然人个人也可以享受该优惠。
浙江省税务局
9.我公司于4月份成立，6月底办理的税务登记。在此期间取得的办公用品的专用发票，请问我公司在7月份办理税务登记并登记为一般纳税人，那么成立后税务登记前的专票进项税可以抵扣吗？
答：根据《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2023年第59号） 一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。
因此，请参照上述规定进行处理。
大连市税务局
10.公司以自产货物赠送给客户，按照公允价值扣缴个人所得税时计税依据包含增值税吗？
答：在确定计税依据时，个人所得税的应税收入不含增值税；免征增值税的，不扣减增值税税额。
江苏省税务局
11.企业购买预付卡开具的不征税安徽增值税电子普通发票能否在所得税前扣除？
答：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局2023年第28号公告）第十条规定，企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。
因此，不征税的增值税普通发票可以作为企业所得税税前扣除凭证。
安徽省税务局
12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市万达广场2层华胜德养生堂购买了一个产品，购买后并没有开具发票，6月11日我要求商家开具发票，但是商家要求我出示身份证号，否则无法开具发票，请问此类情形开具发票是否需要买家提供身份证号？
答：根据《国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》（税总发〔2016〕75号）第十八条的规定，加强增值税发票开具工作的宣传辅导
各地税务机关要认真做好增值税发票开具方面的政策宣传，消除社会上对增值税发票开具方面的误解。增值税纳税人购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方名称(不得为自然人)、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。个人消费者购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税普通发票时，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，也不需要提供相关证件或其他证明材料。
建议结合实际情况，参考上述规定。
内蒙古自治区税务局
13.1、一般纳税人公司跨区域进行石灰石开采（加工），其增值税纳税地点应该是在机构所在地，不用在开采（加工）所在地按跨区域经营的相关政策预缴2%的增值税吧？2、外购片石生产建筑用砂石，能否享受增值税的简易方法（增值税税率为3%）计税？
答：一、纳税人(不含其他个人)跨地(市、州)提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产等按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管税务机关预缴税款的，填报《增值税及附加税费预缴表》及其他相关资料，向税务机关进行纳税申报。
二、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：“二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：
……
(三)一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：
……
2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
……”
三、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）的规定：“二、财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。
江西省税务局
14.“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？双方签订货物买卖合同，合同约定采用银行承兑汇票结算，贴现利息由买方承担。由于受到银行账户限制，双方约定由卖方代为支付银行贴现利息，银行向卖方开具贴现息发票后，由卖方向买方出具“贴现利息分割单”及银行发票复印件，作为买方承担全部贴现利息的依据。请问在此情况下，“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？
答：根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
第八条税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。
综上所述，请参照上述规定。如有其他疑义，请持相关资料至主管税务机关进行判断。
大连市税务局
15.深圳企业增值税和企业所得税的滞纳金可以超过本金吗？
答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正）第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”
对于纳税人未按照规定期限缴纳税款产生的滞纳金没有上限规定，故存在超过本金的情形。
深圳市税务局
16.某司与中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司有服务协议，每月需支付租金服务费，但是他们的收款单位却是中国移动通信集团广东有限公司，对方的答复是他们分公司没有收款账户，给不出其他有说服力的原因解释，这种情况是不是有其他特殊的原因或者规定？
答：根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号） 第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：
（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；
综上，如您收到的发票不符合上述文件规定，您单位有权拒收并要求开票方重新开具；如开票方拒绝重开可拨打12366广东税务纳税缴费服务热线，根据语音提示转2再转4投诉举报专线进行举报。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请拨打广东税务纳税缴费服务热线12366或进一步向主管税务机关核实确认。
阳江市税务局
17.员工核酸检测费用，能否税前扣除？如果可以税前扣除，是作为企业必要经营支出全额税前扣除？还是福利费核算按14%限额扣除？
答：企业为员工返岗所支出的核酸检测费用可以作为费用全额扣除。
一、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
二、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
江西省税务局
18.在企业所得税中租金收入是如何确认的？
答：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
依据：1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
2、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
天津市税务局
19.我司是通过电子平台线上销售货物给个人消费者是否需要缴纳印花税？
答：《中华人民共和国印花税法》第十二条 下列凭证免征印花税：……(八)个人与电子商务经营者订立的电子订单。
适用简易还是可选择适用简易。
宁波市税务局
20.软件企业将取得的增值税即征即退税款用于生产研发，是否可以享受企业所得税研发费用加计扣除政策？
答：根据《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税〔2012〕27号)规定：“五、符合条件的软件企业按照《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100号)规定取得的即征即退增值税款，由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。”
另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十八条规定：“……企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。……”
因此，如果企业将取得的增值税即征即退税款专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，作为不征税收入的，对应的研发费用就不得加计扣除。如企业未将即征即退税款作为不征税收入，对应的研发费用就可以加计扣除。
福建省税务局
【第14篇】土地增值税工作总结
房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最复杂的一个行业，对于在房地产开发企业工作的财务人员而已，面对的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。
业务描述
嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2023年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给a公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。
那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？
政策依据
1、增值税销售额如何确认？
根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2023年第18号）第四条规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
2、土地增值税收入如何确认？
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
3、企业所得税收入如何确认？
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定：
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
政策解析
通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：
1、增值税：房地产销售方，增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税根据付款金额“全额开票，进项抵扣”。
案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，a公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。
2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。
案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。
也就是说，在计算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）
3、企业所得税：企业所得税收入确认上是根据发票的票面金额来核算，即1000万元。
总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。
作品来源：昌尧讲税
作者：马昌尧
【第15篇】土地增值税纳税人包括
文|金穗源商学院 刘玉章
问题一：如何界定土地增值税的纳税人和征税范围？
问：土地增值税自1994年开始征收，2005年国务院办公厅下发《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）后，各地进一步性加强了土地增值税的清算工作。土地增值税的税负重，清算难度大。如何界定土地增值税的纳税人及土地增值税的征收范围？
答：(一)土地增值税的纳税义务人
《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定:“转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。
概括起来，《条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点:
(1)不区分法人与自然人。即不区分是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产并取得收入，都是土地增值税的纳税人。
(2) 不区分经济性质。即不区分全民所有制企业、集体企业、 私营企业、个体经营者，还是联营企业、中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
(3)不区分国别。即不区分内资企业还是外商投资企业，中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号）的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳台同胞等， 只要转让房地产并取得收入的，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
(4)不区分部门行业。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关还是事业单位，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人。
(二)土地增值税的征税范围
1、征税范围：土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
(1)转让国有土地使用权，是指纳税人在取得按国家法律规定属于国家所有的土地的使用权之后，再次转让的行为。
(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或经移动即遭损坏的物品。
2、征税范围的界定：《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义:
(1)土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
(2)只对房地产的转让行为征收土地增值税，不转让的不征税。例如，房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。
(3)对转让房地产并取得收人的征税，对发生转让行为，而未取得收人的不征税。例如，通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了房地产转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言探讨。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！
下期我们学习“如何计算土地增值税的应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！
【第16篇】土地增值税预征税率
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。
关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》
土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。
各地土增预征率一览表
目录
1北京的规定
关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）
按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定
关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
3广东的规定
广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）
除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）
1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）
1.房地产行业土地增值税预征率
2.经济适用住房土地增值税预征率
对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）
房地产开发项目分类及预征率
（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
土地增值税预征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
(一)住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生产经营类
写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。
(三)车位4％。
(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）
一、土地增值税预征率
（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）
一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。
二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。
4福建的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）
土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；
（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。
关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）
对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率
一、普通住宅为2%
二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%
三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；
(二)普通标准住宅2%；
(三)非普通标准住宅4%；
(四)非住宅6%。
关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）
本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。
关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）
根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。
对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。
纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。
转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）
关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。
关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）
平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％；
（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；
（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
5重庆的规定
重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）
严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）
一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。
6江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。
7青海的规定
青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
预征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)
其他商品房
商铺4%
其他3%
海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县
其他商品房2%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）
8山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
土地增值税预征率调整为【条款废止】
（一）住宅项目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。
关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）
第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。
土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率
预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
一、土地增值税预征率：
商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。
商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅3%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”
9黑龙江的规定
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）
关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)
土地增值税预征率
（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）
一、市区预征率
各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
二、县(市)预征率
县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）
普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）
一、土地增值税预征率
（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）
一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
10四川的规定
关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。
（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。
（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）其他类型房地产预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通标准住宅预征率为1%。
（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。
（四）非住宅预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为 1.5%；
（三）非普通住宅预征率为2.5％；
（四）非住宅预征率为3.5％。
关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）
将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。
11江苏的规定
关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）
一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
12浙江的规定
关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）
自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）
按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：
类型税率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房产3%
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）
关于房地产开发项目的预征率
对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：
（一）普通住宅预征率为2%；
（二）非普通住宅预征率为2.5%；
（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。
关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）
土地增值税预征率按下列标准执行：
一、普通住宅预征率为3%;
二、其他类型房地产预征率为4%。
关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）
市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
13河南的规定
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
三、关于经济适用房问题。
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
14湖南的规定
益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率
15湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
预征率
1、销售普通住宅预征率为2％；
2、销售非普通住宅预征率为4.5％；
3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。
16辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率
房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;
（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）
一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；
二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；
三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）
一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。
二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。
关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）
据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策
17陕西的规定
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）
将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%
18贵州的规定
贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）
为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：
一、普通标准住宅，预征率调整为1％；
二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；
三、营业用房，预征率调整为3％；
四、其他房产，预征率调整为1.5％。
纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。
19新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）
关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）
新疆维吾尔自治区土地增值税预征率
序号
地区
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
1
伊犁哈萨克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地区
1%
3%
3%
3
阿勒泰地区
1%
3%
3%
4
克拉玛依市
1%
3%
4%
博尔塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
乌鲁木齐市
1%
3%
4%
8
哈密地区
1%
3%
4%
9
吐鲁番地区
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克苏地区
1%
3%
3%
12
克孜勒苏柯尔克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地区
1%
3%
3%
14
和田地区
1%
3%
3%
15
阿拉尔
1%
3%
3%
16
图木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
铁门关
1%
3%
3%
21
双河
1%
3%
3%
关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）
现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：
新设立兵团城市
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
昆玉市
1%
3%
3%
胡杨河市
1%
3%
3%
可克达拉市
1%
3%
3%
新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。
20吉林的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）
调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。
房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。
关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）
普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
21宁夏的规定
关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：
（一）普通住宅为1%.
（二）非普通住宅为1.5%.
（三）其他类型房地产为2%.
（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
按预征率计算应纳税额计算公式为：
应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。
22河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）
一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。
凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。
二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。
23安徽的规定
关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）
我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）
土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；
（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；
（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；
（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）
住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。
（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
营业用房4%；
其他房地产2%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
24山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；
（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。
纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。
市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%。
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）
一、关于房地产开发项目土地增值税的预征
（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：
1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。
2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。
3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。
房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。
25广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。
（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变
关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）
一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。
二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）
一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
26云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。
27甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
28天津的规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
29内蒙古的规定
关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）
一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。
关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）
对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。
关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）
一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。
（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。
（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。
30海南省的规定
关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
31西藏的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）
二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。
纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。
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