二手房增值税计算公式（16篇）

【第1篇】二手房增值税计算公式

现如今买房的利好政策频出，致使迫不及待的刚需购房者也准备上车，尤其是在近段时间各地对于买房的政策让利浮动较大，但在上车前你一定要知道，贷款买房除了缴纳定金或者首付，但无论是贷款还是全款，新房还是二手房，税费总是少不了的，别小看这些费用，也是一个不小的支出，所以你也一定要清楚。那么买房税费如何收取？今天小冰房探长就带你一起来看看新房和二手房的税费计算方法，有了这些方法，税费轻而易举就能清楚计算出来，保证谁也坑不了你。

一、新房税费

新房税费较为简单，包含“契税”、“维修基金”、“印花税”。

1、“契税”：

首套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上无论大小均为3％。

2、“维修基金”：40-50元/每平米。例如：90平方/每平米50元就需要4500元。

3、“印花税”：按照合同写金额来x0.05％。

买新房时，如果手续齐全就积极地去缴纳“契税”，判断房产是否满二，从你缴纳“契税”那一天开始算起。还有很多购房客户不太放心，自己在计算所缴纳“契税”的金额，拿总房款直接乘以税率，这样算下来会多算。因为总房款还包含了“购房增值税”。征收“契税”是按照所购房产价格“不含增值税”来乘以税率的！当然还有一种情况，开发商开具的“临时发票”只有含税价格，这个时候乘以税率是包含“购房增值税”来计算的，等正式发票下来之后，再按照不含税价格计算后进行退税。此前很多人都不知道。这样退税确实麻烦，如今各地积极回暖楼市，不同地区首套房免征“契税”。个人购买住房暂免征收“印花税”，甚至不同地区的第二套房“结清”后再次购买也算为“首套”，具体以当地购房政策为主。

二、二手房税费

二手房的税费较为复杂，“买方”和“卖方”都要缴纳不同的税费。

1、买方：只需要缴纳“契税”，同新房征收方式相同：

首套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上无论大小均为3％。

2、卖方：

①增值税：卖方房产不满二年，或者刚满二年：5.6％。满2年以上，就可以免征。

②个人所得税：不满二年：1％。满二年不满五年：1％。满五唯一：免征（夫妻双方子女名下且只有一套住房）

③土地出让金：房产证上的土地是出让性质：免征。 房产证上的土地性质是划拨的：1％。

二手房在买卖交易中，常常会出现一些纠纷，大部分归根于房产因未满年份而面对缴纳“增值税”收取定金后让买方等待，后续买卖双方一方因故拒绝履行合同，以及在二手房交易中税费具体承担方未明确由哪一方缴纳，虽然可以协商，但是为了避免过多纠纷，在购买二手房之前一定要提前约定并写入合同内，划分各自缴纳税费后和违约责任赔偿再进行交易，均可保证双方各自利益，防止踩坑，关注小冰房探长，带你深入了解更多的房产知识。

【第2篇】二手房增值税税率

在房屋买卖的过程中，除了房款，一定会涉及到的另外一个大头就是税费。税费的多少会直接影响交易的结果，虽然不论新房和二手房交易的过程中都有经纪人的帮助，他们就全给您办了，但为了钱不会交的不明不白，也方便大家更加了解相关知识，本期我们来细聊一下税费。

01各性质的房子需要交什么税费？

01新房

需缴纳契税、专项维修基金

02二手房

在我们购买二手房所涉及到的所有的税，从理论上来说有些需要卖家承担，有些需要买家承担、有些则是共同承担。但在北京当前的房地产市场上，所有的税基本上都是由买家来承担。这种情况看似十分不公平，但其实羊毛出在羊身上，卖家就算缴了，也是揉在房款里的。

1一类经适房

我们平时说的经适房一般指的就是一类经济适用房，其满五年补缴综合地价款后才可上市交易（契税票填发日期或房产证登记日期满五年，注：有些城区还需要户籍所在区县住房保障管理部门开具放弃优先回购证明）

需要注意：补缴完综合地价款经适房转商品房，房本日期重新计算，白话就是原来满五的现在没了。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款

二类经济适用房

房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用住房管理”，也就是回迁房、集资建房、安居房等。拿到房产证即可交易。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

2两限房

限房价、限套型普通商品住房，和经适房相同2023年左右开始已经停止申请了，上市条件也和经适房相同，契税票填发日期或房产证登记日期满五年。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益金

3自住型商品房

简称自住房，是限房价、限面积的政策性住房，比同品质同地段的商品房价格低30%左右。在2023年自住型商品房升级为共有产权房，上市条件同为契税票填发日期或房产证登记日期满五年。目前北京还没有满足条件上市交易的自住型商品房。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益等价款

4公房

是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公房分两种，一种不可上市交易，居民只有使用权，一种可以上市交易，也就是我们说的已购公房。（注：央产房是公房的一种，上市前需满足条件并办理交易备案，蓝岛大厦一层办理上市申请手续）

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

5普通商品房

需缴纳契税、个税、增值税及附加

6商办

新建：需缴纳契税（网签价的3%）、印花税（网签价的0.5%）、专项维修基金

二手：需缴纳契税、个税、增值税、印花税、土地增值税

03车位

需缴纳契税（网签价的3%）、印花税（网签价的0.5%）、专项维修资金

02其他过户方式

01赠与和继承

继承分为三类：法定继承、遗嘱继承、遗赠

法定继承就是被继承人无遗嘱，按继承顺序（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承遗产

遗嘱继承顾名思义，按照遗嘱继承。立遗嘱时如果继承人是法定继承人，就是遗嘱继承，如果继承人是非法定继承人，就是遗赠，其实就是属于赠与。

前两种不需要缴税，遗赠需要3%的契税和0.05%的印花税。

02公司买房

1什么样的公司能在北京买房？

①个体工商户连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出经营者（或家庭成员）房产证；

②大陆公司在京购房不受限购，可以买住宅（港资或者无营业执照类的政府企业除外）；

③境外机构在京设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋。

（备注：简单说-②③，公司注册地在大陆，就可以在北京买房，不限购，可买住宅；注册地不在大陆，只可以购买非住宅。）

2公司买房的税费？

契税（申报价的3%），印花税（申报价的0.5%），房本登记费（550元/本）

3公司名义买房贷款方面问题？

公司买房需要法人做担保，提供法人流水，做贷款。最多贷款5成，利率1.1倍。

4持有公司房产每年需要缴纳哪些税？

①房产税：原值*0.7*1.2%（1000万*0.7*1.2%=8.4万）

缴纳时间：4月份或者11月份，违约会有滞纳金，卖房前要补齐。只缴纳5年。

②土地使用税：对应土地级别税额*建筑面积/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5卖的时候，需要交哪些税？

增值税：（申报价-原值）*5.6%；

印花税 ：申报价 * 万分之五；

土地增值税（递增额的30%-60%）

企业所得税按年应纳税所得额的比率征收；

（注意：在北京公司买房三年限售，且不能落户不能上学）

03各类税费如何计算？

01契税

02个税

03增值税及附加

04土地出让金

05综合地价款

06专项维修基金

独立式住宅、非住宅（如别墅）为50元/平米

多层住宅、非住宅（六层以下建筑）为100元/平米

高层住宅、非住宅（七层以上建筑）为200元/平米

07土地收益等价款（自住型商品房）

届时同地段商住房价格和该自住型商品房购买时价格差价的30%

08土地收益金（两限房）

（房屋核定价-原值）*35%

09土地增值税（公司买房）

土地增值税=增值额*税率（税率30%-60%）

增值额=网签价或核定价-扣除项目金（网签价、核定价哪个大去哪个）

扣除项目金=原值+原契税+本次增值及附加+递增额+网签价或核定价的10%（网签价、核定价哪个大去哪个）

递增额=原值*5%*年数

税率由增值额/扣除项目金决定

举例：之前买了一套2000万的房子，网签价1500万，5年后，对外卖出，销售价格3200万.需要缴纳多少税？

增值税：(3200-1500)*5.6%=95万

企业所得税：（3200-1500）*25%=425万

印花税：3200万*0.05%=16000元

土地增值税：（3200-1500）*30%=510万

04其他名词解释

挂牌价：业主在中介挂牌时定下的价格。

网签价：现在二手房过户前需要网签，也就是将交易和合同公示在房管局网站上，网签价就是网上合同上写的成交价格。

过户指导价=核定价：有关部门定的一个房产过户价格，一房一价。

评估价：评估机构计算出的相对科学合理的市场参考价。（影响贷款上限）

成交价：最终真实成交价格。

中介费：最多为成交价的2.7%（其中包含很多杂项，暂不过多介绍）

原值：上一次过户的成交价。

资金监管：将买卖双方的资金放入第三方账户，以免发生资金损失造成违约。

满五满二：满五指的是从取得产权证的日期算起，持有该房产的时间已经大于等于5年（满二就是大于等于2年），如果说房产证还没有办下来的话，也可以按照缴纳契税发票上的日期算起。

唯一：指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市为例，其普通住宅的认定应具备以下三个条件。

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。

2.单套建筑面积在140平方米（含）以下。

3.实际成交价低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契税）

05退 税

卖公买商：出售公房一年内新购商品房，在契税缴纳日起3年内，纳税人可以按规定去地税部门申请退税。

拆迁买二手：房子被拆迁后，携拆迁款购买二手房，可以享受契税减免优惠，最多可全部抵扣。可在缴税时直接抵扣，也可税后办理退税。

最后举个例子，都是我编的啊，可能有漏洞：

一哥们首套房，手里有150万，首先看了一套北京新天地（商品房）55平开间，满五唯一，挂牌价320万，评估价280万，不行觉得太憋屈。

又看了一套瀛海家园（回迁房：二类经适）83平南北通透的两居，挂牌价280万，评估价252万，一下激动了，觉得这个太便宜了。但殊不知原值20万，刚下的房本，名下还有三套房。

北京新天地：商品房满五唯一，只需缴纳契税=280×1%=2.8万

瀛海家园：二类经适房不满五唯一

需缴纳增值税及附加=252/1.05×5.6%=13.44万

契税=（252-13.44）×1%=2.3856万

个税=（252-20）×20%=46.4万

土地出让金=252×3%=7.56万

总计需要缴纳约70万税费

（注意:计税价也就是是税基=网签价，最低过户指导价≤网签价≤评估价，网签价要结合购房人的付款方式，所以网签价会根据每个购房者的情况而变化）

以上仅为粗略计算，但可以见得藏在挂牌价下面税费的威力（挂牌价都不含税费）

本篇文章内容量较大，各位可以收藏转发，需要的时候拿出来参考，其中如有不对的地方欢迎各位大神指正。

house研究所

哪有房哪有我

今天的节目就到这里，咱们下期见

【第3篇】上海二手房增值税

↑↑↑ 为您讲述精彩普法内容的“上海高院”

买房，特别是在上海买房，无疑是每个家庭的一件大事。2023年底，上海二手房交易市场异常火爆，与寒冷的天气形成了鲜明的反差。我们的故事也从一起房产交易说起……

本文作者：

民事审判庭 三级法官

孙幸冬

缘起：新政发布，税费陡增

为改善居住环境，买家小王通过中介居间与卖家小刘签订了一份房屋买卖合同，双方约定房价700万元，并于签约当天由买家支付定金40万元。正在双方计划履行合同的过程中，本市颁布沪建房管联﹝2021﹞48号文件将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。如果按照该文件的规定，本次交易的税费将陡增15万余元，谁来承担这笔税费？双方的交易陷入了僵局。

冲突：协商不成，对簿公堂

对于税费由谁来承担，双方虽然进行了多次沟通，但依然没有达成共识。于是卖家小刘一纸诉状将买家小王告上法庭，以小王未按时支付房款为由，要求解除双方签订的买卖合同，并没收已经收取的定金。审理中，买家小王提起反诉，以小刘拒绝履行合同为由，要求双倍返还定金。双方间的关系也从友好协商变成了恶语相向。

最终：厘清脉络，服判息诉

在审理中发现，导致双方未继续履行合同的原因在于突然增加的税费。故案件审理的关键在于因政策调整导致的税费增加是否足以影响交易的正常履行。

近几年来上海的房价水涨船高，交易的税费也往往动辄十几万甚至几十万元。虽然小王与小刘在合同中约定本次交易的税费由买家小王承担，但基于的前提应当是双方当时可以预料的税费范围。因政策变动导致增加的15万元税费对于普通人来说不是一笔小数目，已经超出了正常商业风险的范围，如果仍坚持由买家承担无疑是不公平的，但如果由卖家为此次交易不成的后果买单也有失偏颇。

基于双方目前已经不具备继续履行合同的基础，法院依法判决双方合同解除，卖方小刘退还40万元的定金，双方均不需为此次交易无法继续履行承担违约责任。判决作出后，小刘主动退还了40万元定金，双方均未提起上诉。

（文中当事人均为化名）

法官寄语

买房置业或是为了不再漂泊，或是为了成家立业，拥有一套属于自己的房子成为了人们心中最朴素的愿景。交易的火爆往往容易触发政策的调整，在不违反法律、法规的前提下，对于因政策调整引起的诸如税费、贷款、限购等方面的因素提前做好约定，防范于未然，既有利于维护自身的权利也可以保障交易的安全进行。

来源｜上海市杨浦区人民法院

责任编辑｜张巧雨

声明｜转载请注明来自“上海高院”

【第4篇】二手房增值税和个税

购买二手房受到越来越多人的接受，二手房过户的时候需要缴纳相应的税费，这些税费是参考哪个价格呢？我们就拿经常见的住宅来说下这个税费。

图片来自网络，侵删

缴税有纳税的比例，个税是1%，契税有1%、1.5%、2%之分，还有5.3%的增值税、1%的土地收益金，住宅过户基本就是这些费用了。

这些费用的参考依据是什么？——税务评估价和网签价对比，取高者。

我们要明白几个和价格有关的名词。

1、成交价。

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这个是和业主谈好条件以后形成的价位。有时候成交价里面还有一个户口迁出保证金和物业交割保证金。举个例子，100万的成交价，如果留了5000元户口迁出保证金和5000元的物业交割保证金。那么这10000元是最后户口迁出时和物业交割完毕没有问题的时候另外支付给业主的，前期业主只拿到99万。

2、网签价格。

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这个价格是去房管局办理网签的时候需要填写的价格。这个价格和成交价不一定一样。如果存在户口迁出保证金和物业交割保证金，网签价就需要把这个钱扣除，比如成交价是100万，留了10000保证金，那么网签价格就只有99万。

3、银行贷款评估价。

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这个影响到最后你的贷款数量。银行的贷款评估经常用单价乘以面积来计算，这个时候的评估单价就会和成交单价有一个大小对比，分三种情况：

①成交单价=评估单价。在房价比较低的时候，一般银行都会参考成交价来给客户做贷款。比如2023年的时候，长安这边的房价基本都在4000左右，这时候银行也是按照这个来评估的。这时候直接用成交价来算你的首付就可以了。

②成交单价＞评估单价。这就是房价涨得比较厉害，银行觉得房子值不了这么多钱，不会参考成交价来给客户贷款。比如2023年的时候，长安这边以前4000左右的单价，一下子涨到12000左右，涨价刚开始的时候，银行的评估值还没有跟上来，这时候虽然是三成首付，但是银行的评估值没有那么高，就不能贷这么多。举个例子说一下：100平米的房子，成交单价是12000元/㎡，银行的评估价只有8000元/㎡，首付三成，实际客户要准备的首付是100×8000×30%+（12000-8000）×100=640000元。

2023年西安有一部分小区实行了政府指导价，就是这种情况，虽然对于首套房客户来说，可以享受三成首付的待遇，但是实际情况是要付的更多一些。

③成交单价＜评估单价。这种情况只有在做高评的时候才会出现。一般银行是不允许这样做的，这有套贷的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是这种操作方式，但是是不正规的。

4、税务评估价。

图片来自网络，侵删

在最后过户收税的时候，税务系统会有一个对成交房屋的税务评估价。这个税务评估价会和网签价格做对比，取高值。

还有一种情况，就是全款买房，全款买房的时候，房子的价位可以自己定，特别是卖给熟人的时候，不想缴纳太多的税费，就想着把成交价写的低一些，比如1块钱（实际上也是可以的）。但是缴税的时候不会参考这个1元来收费，会参考税务评估价。所以税务评估价是为了防止偷税漏税的行为发生。

基本上就是这些情况，如果有需要了解更多，可以咨询。

【第5篇】二手房增值税谁承担

在二手房买卖里，很多买房的客户无法理解为什么那么多税费是自己承担，而非卖家，比如中介费、个税为什么都是买家出呢？其实，羊毛出在羊身上，如果你想卖家出，那卖家肯定会提高房价，一样的道理。

为什么买二手房个税买家出

买二手房个税买家出的原因有两个，一是买房之前，没有和卖家谈好，各自付各自的税。二是中介公司为了自己省事，让房主直接报一个总价，那样的话房主就会把税费直接加到房款里，买家看似价格便宜了，其实羊毛出在羊身上，什么费用都是买家出的。

被中介坑了个人所得税怎么办

在房产交易过程中，如果中介告诉你不用交个人所得税，那应该将它明确在合同中，规范的合同都应该有相应的条款，明确那项费用由谁承担，这样按合同办事就方便多了。

如果合同中没有明确，只是口头协议，要是有证人最好，可以提起诉讼，没有证人也可以的，因为中介机构背后是公司，客户在公司面前属于弱势群体，法院会采信原告这一方的，希望对你有帮助。

为什么二手房所有税费都由买家承担

根据相关法律规定，购买二手房时产生的税费其实是应该由买卖双方共同来缴纳的。但是在实际交易过程中，一般没有特别约定的话都是由买方支付交易过程中产生的所有费用，卖家只收净房款。

这也是在二手房在交易过程中不成文的“行规”，换句话说买方要求卖方出税费的话，那么卖方就会把要出的税费加在房款里一起报价。也就是说，若双方要交易的房产报价是20万的话，交易过程中产生的税费需要2万，买方要求卖方也支付一定税费的话，那么卖方就会把这两万元加进房款里，报价22万来进行交易。

【第6篇】买二手房增值税怎么算

租房增值税计算步骤如下：1、满两年普通住宅：免收增值税。2、不满两年普通住宅：按照全额(核定费用)÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%为租房的增值税率，0.6%为附加税率。3、满两年非普通住宅：按照差额(核定费用-购入价)÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%为租房的增值税率，0.6%为附加税率。

租房交易费用还包括哪些

1、契税

购买首套房或者二套房，如果房间面积小于90平米，那么只需要缴费1%的契税。如果购买的首套房面积在90-144平米之间，需缴纳1.5%的契税。如果用户购买房间为二套房且面积在90-144平米之间，需要缴费2%契税。如果购买房间面积在144平米以上或者非普通住宅，需缴纳3%契税。

2、增值税以及附加税

增值税及其附加税的税率为5.6%，普通住宅满2年免征。转让未满2两的普通住宅需要全额征收，增值税及其附加税运算公示如下：房间的计税价÷(1+5%)×5.6%。

3、个人所得税

租房的个人所得税通常为房间价款的1%，或者两次出售差额的20%。如果该房间满5年且是转让人唯一住宅则免收所得税。

4、出售费用

出售费用通常按照房屋面积来征收，普通住宅通常为4到6元/平方米。

5、租房出售中介费

如果你出租房子有通过中介公司，那么中介公司通常要收取一笔服务费，通常为房间成交费用的1%到3%。

以上就是表示房子增值税怎么算的相关介绍，希望能够给大家庭对于二手房增值税有必须了解，让大家庭能够顺利的完成租房出售。

【第7篇】二手房增值税怎么计算

想要购买二手房的购房者看过来，大家在选择房子的时候，也要知道它的税收是多少，相比新房，老房子的税会多一些，而且计算方法比较复杂，这个跟我们要购买的房子面积，年限等，都是直接挂钩的，下面小编就给大家讲解一下。

契税如何计算如果你是第一次购买房子，也就是说，这套房子是你们夫妻的首套房产，那么契税的计算方式是，面积≤90平，税率为1％，面积＞90平，税率为1.5％， 二套房面积≤90平，税率为1％，面积＞90平，税率为2％，如果是北上广一线城市，购买普通住房享受上述首套房契税政策，购买二套房，非住宅，非普通住宅，税率为3％，增值税是以商品，在流转过程中产生的增值额作为计税依据，而征收的一种流转税，它的税率为5.6%，如果你购买房子的期限没到2年，那么你在房屋买卖的时候，就需要缴纳这笔费用，但是如果你的房子已经超过两年了，那么这个费用是免除的， 房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。增值税及其附加税计算公式，房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％，个人在出售的房屋还需要缴纳个人所得税，税率为计税价格的1％或者房子，当初买入价与现在卖出价差额的20％。满五唯一的房子，可以免征个税。

中介费怎么收取如果你的房子满了五年，而且是你的唯一住房，是可以免除个税的，还有一个条件可以免除，那就是你购买房子时候的价格，低于你卖出的价格，这个也是可以免除的，二手房涉及费用多且杂，除了以上比较多的几项外，还有以下这些费用，如果二手房是通过中介进行成交的，则还需要缴纳中介费，一般征收成交价格的百分之二，具体看中介的收费标准，大概100万的房子，需要缴纳2万元的中介费，当然这个是可以讲价的，也可以买卖双方商量，共同承担，房屋登记收费标准中包含，房屋权证工本费和土地使用权证工本费，贷款购买的二手房，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0.1％－0.5％不等，需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

咨询邻居房子的情况在看房时候，要知道房子是否有房产证，是不是违建建筑等，有没有债务的纠纷或者凶宅等传言，都要打听清楚，最好是问一下上下邻居，有没有漏水等情况。

【第8篇】二手房增值税怎么算的

契税税率1%-3%按买方以家庭为单位房屋面积和房屋套数算，90平方以下且一套房1%，二套房1%，三套房3%,90平方以上一套房1.5%二套房2%三套房3%，二手房不满两年增值税全额5.6%个人所得税差额20%，满两年不满五年个人所得税差额20%，满五年且夫妻名下一套房无增值税和个人所得税，满五年名下两套以上个人所得税差额20%.

【第9篇】二手房土地增值税计算

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

这个五大块存量房中，前两种属于新房销售（即开发商销售开发产品），后三类属于二手房（即旧房）销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

政策依据：

一）财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

二）财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

三）财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2、房屋的评估价格：

评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3、与转让有关的税金：

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

4、评估费。

因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

案例：

2023年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元（不含增值税）该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析扣除项目为：

（1）取得上地使用权支付的金额2200万元

（2）评估价格5000*70%＝3500万元

（3）转让有关的税金444万元

（4）评估费0万元

扣除项目合计：2200+3500+444+0＝6144（万元）

二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价（1+5%x年数）

友情提示（1）发票所载金额

营业税发票：发票所裁金额；

增值税普通发票：价税合计金额;

增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

友情提示（2）发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]

购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。

例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年；25个月为2年。

2、与转让有关的税金。

城建税、教育费附加、地方教育附加 、印花税、 契税 。

友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

案例：

2023年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票（营业税发票）所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2023年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。2023年10月至2023年12月共计11年2个月，按11年计算。

发票所载金额及加计金额为：1500x（1+11x5%）＝2325（万元）

转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100＝145

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145＝2470（万元）

三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

作者​：李艳 中道财税

【第10篇】二手房增值税

相比于新房，二手房交易存在的税无论从种类还是税额上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要缴纳些什么税，每种税如何计算，今天小编给大家普及一下这方面的知识，希望在大家购买二手房时能够用得上。

税费由买家还是卖家出？

二手房交易中主要涉及了三大税种，分别是增值税、个人所得税以及契税（印花税很少才几元钱直接忽略）。其中，增值税、个人所得税按照法理来说是由卖方（上家）缴纳的，只有契税由买方（下家）缴纳。

不过，在很多地方的二手房交易中卖家讲究的是到手价，会把实际缴纳的义务转嫁到买家身上。不过，即便是税费各付卖家依然可以转嫁税费，比如通过提升房子的单价就行了。

因此，重点不是税费到底由谁出，而是能不能省税或者尽量少缴纳一些税款，这就考验大家的选房能力了。当然，只有先了解政策才能确保不被中介忽悠买了高税额的房子后自己还不清楚。

增值税及附加

为什么先说增值税呢？因为增值税是价外税，在计算其它两种税额时需要将其从房产交易的价格里扣除。至于什么是价外税涉及税法理念，不是我们讨论的重点，大家只要知道如何计算就可以了。

讲二手房交易的税收问题就一定要和大家先讲清楚地区问题。由于我们国家最大的四个一线城市、也就是北上广深经济领先其它地区很多，当地的房价也是遥遥领先。

因此，对于这四个地区，国家出台了比较特殊的税收政策。没错，就是针对你房价高、税收政策更加苛刻。下面的文章里我会将北上广深和其他地区分开讲解。

其他地区对于购房的分类只讲首套房、二套房、二套及以上。而北上广深除了根据套数分外还讲究房子是普通住宅还是非普通住宅。

四个一线城市普住和非普住的划分标准不同，但基本原则是总价高、面积大的基本都是非普住。毕竟买得起一线城市房子的人已经是少数了，买得起大面积、高单价的更是少数，这样的房子可能确实不是给普通人住的吧。

（1）其他地区二手房交易的增值税政策

上家前次买入房子后持有满两年（以下简称满2年或者满5年）再出售的话：不用缴纳增值税。

本次买卖不满2年：按照合同价全额缴纳增值税及附加，计算公式=合同价/（1+5%）*5.3%

由于缴纳了增值税就要附带缴纳城建税和教育附加，故税率中会出现小数点且不同城市小数点不同，有的5.3%、有的5.6%，这里统一用5.3%，0.3%差距不大。

（2）北上广深二手房交易增值税政策

对于普通住宅，满2年不用缴纳增值税；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

对于非普通住宅，满2年不用缴纳增值税按照上家本次卖出和上次买入的差价计算，公式=（合同价-上次买入价）/（1+5%）*5.3%；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

（3）举例说明

以北上广深（上海）政策给大家举个例子。

小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。

a.这套房子是小张在三年前买入的，当时花了260万元。

如果房子坐落于上海内环内则为普通住宅，本次二手房交易免增值税；

如果房子坐落于内环外则为非普通住宅，本次交易缴纳增值税及附加=（420万-260万）/（1+5%）*5.3%=8.07万元。

b.这套房子是小张在一年半前买入的。

不管普通住宅还是非普通住宅均要缴纳增值税及附加=420万/（1+5%）*5.3%=21.2万元。

（4）部分城市政策变化

大家可以看到，在上海交易不满2年的二手房增值税非常高，我这里用的还是总价420万元的房子，在上海属于“便宜”货。如果一套总价800万元的三居室二手房，最多要缴纳增值税及附加共计40.38万元。

与此同时，为了调控楼市，近期不少城市将增值税里的满2年政策做了调整，变成了满5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪种情形增值税及附加都要按照全额缴纳、也就是21.2万元

个人所得税

房产交易的个人所得税和前阶段网上热议的个人所得税汇算清缴不同。汇算清缴指的是个税里的综合所得，比如工资薪金、劳务报酬等收入，而房产交易的个税属于财产转让所得，不计入综合所得内，有一次计算一次。

（1）其他地区二手房交易个人所得税政策

个税的政策各地有差异，但基本上采取两种方式计算。

一是按照两次交易差价计算，公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%

二是按照全额缴纳，公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算，小部分地区只能按照第一种。

（2）北上广深二手房交易个人所得税政策

四大一线城市也有不同，我这里介绍上海的政策，上海是可以选择全额或是差额缴纳个税的。

对于普通住宅来说，差额缴税公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*2%。没错，税率多了1%。

（3）免税政策

二手房交易的免税政策全国都是一样的，就是大家常说的“满五唯一”。满五年不再解释了，看上面就知道，“唯一”是指卖家出售的是其名下唯一一套住房。这也是置换人员会选择先卖房再买房的原因之一，为了满足“唯一”条件省去个税。

（4）举例说明

沿用上面的例子，以上海政策为例。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

a.房子为普通住宅、满五年不用缴纳增值税（按照最新政策来）

差额缴税计算结果=（420万-260万-0）*20%=32万元；全额缴税计算结果=（420万-0）*1%=4.2万元。选择全额缴税的方式，承担4.2万元个税。

b.房子为普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*1%=3.99万元。选择全额缴税的方式，承担3.99万元个税。

c.房子为非普通住宅、满五年要缴纳增值税8.07万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-8.07）*20%=30.39万元；全额缴税计算结果=（420万-8.07）*2%=8.24万元。选择全额缴税的方式，承担8.24万元个税。

d.房子为非普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*2%=7.98万元。选择全额缴税的方式，承担7.98万元个税。

顺便提一句，无论哪种情况，选择全额缴纳个税均比差额缴纳个税划算，这是因为大部分城市的房价涨幅都很高。如果某地几年内房价几乎没有上涨的话 则用差额计算更加划算，甚至房价下跌时用差额计算不需要缴纳个税（因为没有所得......）。

契税

最后讲讲契税，这是唯一一个完全不能减免的税种。只要买卖的是二手房，不管房子在哪个地区、也不管房子是否满二满五全部要缴纳，最多就是税率高低问题。

公式都是一样的，即（合同价-增值税）*契税税率，唯一不同的是契税税率

（1）其他地区二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房且面积为90平米以上的，契税税率为1%；90平方米以上的为2%。

购买三套（部分地区不限购）及以上的，契税税率为3%。

（2）北上广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上的，不论面积大小均为3%。

（3）举例说明

用上面的例子继续讨论。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

由于要考虑第几套房、面积大小以及增值税缴纳诸多因素，故情形实在太多达到了12种。这里不一一计算了，给出缴纳的契税比较高的几种情形。

a.购买的是二套房、增值税缴纳8.07万元

契税=（460万-8.07万）*3%=13.55万元

b.购买的是二套房、增值税缴纳21.2万元

契税=（460万-21.2万）*3%=13.16万元

总结

上文给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种，写得比较长，感谢大家能看到这里。

以上面的例子来说，考虑税额最多的情况，即小明花了420万元买下二手房属于二套房非普通住宅且两次交易间隔期间未满五年的情形。

需要缴纳增值税21.2万元、个人所得税7.98万元、契税13.16万元，一共42.34万元。在上海买一套二手房缴纳的税费已经能在三、四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万元的情形下，如果买一套800万元的房子，缴税最多情形下一共需要78.36万元。

有的朋友说可以故意做低合同价避税。适当做低可以，但税务局会根据周边房子的成交价给出一个最低核定价。如果合同价高于核定价则按照合同价计算税收、相反按照核定价计算。

因此，为了节省缴纳的税款，无论在哪里买房尽量找那些交易满五年的房子吧。

以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞 您的支持是对原创最好的鼓励！

【第11篇】深圳二手房增值税

深圳二手房住宅买卖税费分普通住宅和非普通住宅两种！

普通住宅是指：建筑面积小于144平方，容积率大于1或套内面积小于120平方，过户价格不超过750万的住宅！

非普通住宅是指：建筑面积大于144平方，容积率小于1或套内面积大于120平方，过户价格超过750万的住宅！

税费总共分四个税种，我们先来说下普通住宅的税费！

一、增值税：满五年免征！

不满五年：过户价÷1.05×5%！

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税:满五年免征！

不满五年：增值税×6%！

三、个人所得税（分核定和核实两种方式征收）：满五年家庭唯一可免征！

核定征收：（过户价-增值税）×1%！

核实征收：（过户价-原价-上一手契税-供楼利息）×20%！

四、契税：90平米以下（家庭首套）：（过户价-增值税）×1%！

90平以上(家庭首套)：（过户价-增值税）乘1.5%！

家庭二套：（过户价-增值税）×3%！

非普通住宅的税费：

一、增值税；满五年：（过户价-原价）÷1.05×5%！

不满五年：过户价÷1.05×5%！

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税:增值税×6%！

三、个人所得税（分核定和核实两种方式征收）：满五年家庭唯一可免征！

核定征收：（过户价-增值税）×1.5%！

核实征收：（过户价-原价-上一手契税-供楼利息）×20%！

四、契税：90平米以下（家庭首套）：（过户价-增值税）×1%！

90平以上(家庭首套)：（过户价-增值税）乘1.5%！

家庭二套：（过户价-增值税）×3%！

另有：登记费80元，贴花：2.5元。

【第12篇】二手房增值税怎么算

一、住宅税费：

1、 契税：

①首套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）1.5％

②二套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）2％

③三套及以上全3％

2.增值税及附加：

①产证登记日期未满2年：

增值税=【计税价÷（1+5%）】×5%

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=增值税×12%

注：若房屋交易征收增值税，相应的契税和个人所得税计税价应为不含税价，即地税评估价÷（1+5%） ②满两年免征（含144平米以上）

3．个人所得税：

①产证登记日期未满五年

（计税价－原购入价—原维修基金—原契税—本次增值税）×20% 或计税价×1%，

②产证登记日期或契税发票日期满五年且是唯一住宅 免征

二、非住宅及公司产权

卖方：

1、个人转让非住房（商铺、厂房、汽车库、写字楼、40年产权酒店式公寓等）

①、增值税及附加：

增值税差额5% +附加（增值税的12%）即共计差额5.6%

②、个人所得税：

差额[计税价-原购入价-原契税-原维修基金-增值税附加（不减增值税因计税价已抵扣掉增值税）-土地增值税及其他合理费用]×20%

③、印花税：托管价的0.05% ④、土地增值税

2、单位转让房产（非住宅及住宅）

①、增值税及附加：增值税差额5.5% +附加（增值税的12%）即共计差额5.6%

②、企业所得税：（计税价格×核定应税所得率10%）×适用税率 ③、印花税：托管价的0.05% ④、土地增值税

⑤、房产税 房屋原值×70%×1.2%×n（取得年限）按规定公司每年都要交

⑥、土地使用税 每平米×4元

买方：

1、个人购买非住房及单位购买房产（非住宅及住宅）

①、契税:计税价×3%

②、印花税：托管价的0.05%

土地增值税差额：土地增值税=增值额×适用税率-扣除总额×速算扣除率

1、扣除总额=原购入价×（1+n×5%）+原契税金额+原维修基金金额+本次增值税附加+本次印花税

备注：n网签时间减去不动产发票上时间几个月，若减去之后小于12则n为0 若减去之后除以12剩余小于6的则此小于6的月份忽略不计，大于6的则算作1年

2、增值额=计税价（地税评估总价÷（1+5%））-扣除总额 3、增值率=（增值额÷扣除总额）×100%注：以上计税价均为不含增值税价即地税评估价÷（1+5%）

适用税率及速算扣除率

【第13篇】成都二手房增值税

【贝壳成都见闻】成都买房二手房税费解析

来源 | 贝壳早报

一、契税（标准同新房）

1）如果是首套房，且住宅面积不大于90㎡的，契税缴纳比例1%；住宅面积大于90㎡，契税缴纳为1.5%。

2）如果是二套房，且住宅面积不大于90㎡，契税为1%；大于90㎡，契税为2%。

3）三套一律按3%缴纳契税。

二、个税

1、房产证满5年，并且是唯一住房，不需要交个人所得税；

2、房产证未满5年，需缴纳盈利的20%，或者成交价的1%

三、增值税及附加

1.房屋产权未满5年，增值税为房屋总价%5.3%。

例：假设一套未满5年的房屋总价200万，需缴纳增值税10.6万。

2.房屋产权满五年，免征增值税。

四、产权登记费（标准同新房）

住宅：80元，每加一本证加10元

非住宅：550元，每加一本证加10元

五、中介费

一般情况下，买家缴纳房屋总价的2%，卖家缴纳房屋总价的1%

一般情况下，虽然个税和契税按理都是由卖房缴纳，但实际交易过程中，这笔费用都会转嫁到买家身上，对比下来，购买二手房的税费成本比购买新房的税费成本更高。

【第14篇】二手房要交增值税吗

大家好，很多人买二手房的时，不知道需要缴纳什么税？小编今天对这个问题聊聊

在买二手房时，我们要知道几个税？!

第一个就是个人所得税（元）这个要知道的是这一套房子的业主是否满五唯一唯一，如果业主是满五唯一的话，现在的政策是免税的，就是这一项可以不用交钱。如果未满五唯一的都是要按2%来算的。例如成交总价100万的房子就要2万的个人所得税

第二就是增值税及附加税，这个主要是针对业主买未满二年的房子，这样的话就要多交5%的增值税。 例如100万的房子刚刚买1年，卖掉的话就要交税（几乎是买方交）还有一种情况是能证明没有增值的房子也可以免这个税。

第三契税 这个税基本都是要交的，只是看买卖的房子都大小和买方拥有几套房子来定，90平以下3套内1% 90平以上1套按1.5% 90平以上2套按2% 3套及以上按3% 例如：买家100万买90平的房子 而且买房是首套房子就要交1万元的契税 如果是买家100万买100平的房子 而且买家有2套房产了就要交2万的契税。

第四就是土地出让金，这个基本上回迁房，安置房，还有一些年代比较久的房子需要交。这一类的金额是按国际的标准来定的，查询2023年国有土地出让金征收标准

还有就是房屋转移登记费80元，买家缴。如果是夫妻双方大概价格就90元。当然还有中介费，评估费，代办费这些。金额不多评估费大概是3000元。

【第15篇】二手房交易增值税

二手房的对比新房来说性价比是非常高，尤其是遇到合适的二手房，毛墙毛地、房龄小，这不免也会让众多购房者心动，当你准备买二手房时，并不是单纯的买卖关系，二手房也有税费，那么，二手房都有哪些税费？房子的成交价就是交税的价格吗？带着这些问题就让小冰房探长带你一起来看看吧。

二手房都有哪些税费？

购买二手房涉及个税、增值税、契税以及中介费、公证费、评估费，房产证不满2年，需要缴纳全额1%或者是差额的20%的个税，全额或者差额5.3%的增值税，1%-3%的契税，贷款额，千分之二的公证费，千分之一的评估费。具体要交多少税，取决于个税和增值税的缴纳方式：个税选全额，增值税也要按照全额缴纳，两者合计缴纳全额的6.3%。个税选差额，则需要缴纳差额的25.3%。你可以按照两种方式，分别计税，哪种税少你就选哪种，这样最划算。

当然，你可别忘了，二手房产证满了两年，可以减免增值税，满五又是房主的唯一住房呢，还可以减免个税。现在很多买方为了降低交易成本，就会选择先签合同，然后延迟到房子满两年之后再去过户，在这个期间，无论是买方还是卖方，都有可能面临着风险和巨大的损失。如果发生房屋的任何纠纷，买方都十分被动，即便你做了公证，如果遇到房主与他人的财产等经济纠纷，公证实质上作用并不大。要知道，公证只起到了一个委托的作用，并不做任何的担保作用，房子如果被查封、保全等，旷日持久的官司会持续消耗你的时间。

二手房的税费远不仅如此，税费的大头，“契税”，首套房90平米以下的交1%。以上的交1.5%，第二套房90平米以下的交1%，以上的交2%，三套房及以上，那无论面积大小呢，都按3%来交纳。

很多买房和买房的都不知道最终税费是房主交，还是买房人交，其实个税、增值税需要房主交纳，其他的税费啊，由买方缴纳。不过在实际操作过程当中，所有的税费其实都转嫁给了买方，房主不承担任何的税费。

房子的成交价就是交税的价格吗？

二手房实行网签的城市，合税价、贷款评估价与实际成交价是统一的。

二手房不用网签的城市，合税价可以做到实际成交价的7-9折。

看似税费很多，近几年来各地除了调控房价外，新房的税费也在减免，二手房的的税费，就是为了响应房住不炒，防止倒房赚取差价的行为，要么5％的税，要么二年后你再卖。除此之外，5年后的房子需要更换，个税也是减免的，当然不差钱的，近几年也确实赚了不少钱，也需要适当做做贡献。简单地来说，税费赚的是有钱人的钱，在我看来，虽然不能面面俱到，但也算是非常合理，对此你怎么看？关注小冰房探长，带你了解更多的房产知识。

【第16篇】成都二手房增值税计算

随着成都二手房指导价，刚刚满月。不少行业大佬就指出，成都二手房，要凉。

对于成都房地产市场交易而言，近期的成交还真不少（如果有a+系统的自然可以查看近期的成交小区，纯净房子也会在购房群随时更新近15天的成交数据）。这一点无非是购房者提高了首付比例而已。近期不少人传言，成都二手房贝系不在做垫资等消息。

其实，所有的调控，都阻挡不了普通老百姓安居乐业。

不管目标在新房还是二手，但最终的市场，依旧是二手。

然而，相对于收费较为清晰的一手房买卖，你对二手房买卖的费用清单又了解多少呢?

按照相关政策规定，二手房交易税费包括税收和费用两部分，税收涵盖营业税、个人所得税、契税等。

费用是指国家机关(房管局等)向有关买卖双方提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，交易过程至少需要交付8项费用。

本文主要给大家传递的信息是非住宅的税费演算以及如何奇妙的利用赠与。

关于成都二手房的税费，大家可以参考以下链接稿件：《成都购房政策最新汇总：限购、限售、限贷、无房户认定、税率……》

《如何计算房地产投资回报率》

《房产赠与、继承、买卖哪个更划算？附：成都房产交易税费大全！》

有很多老粉丝，就会发现，纯净房子是一家不务正业的微信公众号，因为我们本身也不是一家传统的自媒体，自然也没有必要去为大部分人负责，把细的东西做到传承即可，如我们的《西藏住房公积金最全手册！赶紧收藏》及山南、林芝等新媒体业务。

近期在我们的购房群中，就有一位小伙伴遇到这样的问题，通过法院拍卖竟得双流西航港一套公司产权的二手房。合计上缴了358459.22元的税，其中不包含契税以及印花税等。

房屋面积为138.04㎡，总价938700元。部分税点如下图。

给大家看的这个案例，主要是想说的是，公司产权变跟到个人，需要处理的税点。

那么我们在来看成都非住宅的税点如何演算。

1、土地增值税——30-60%

土地增值税，是非住宅里面最核心的一个税点。

它是指：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税费，不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税按阶段增收，一般在30-60%之间。

a：增值额未超过扣除项目金额的50%，增值额*30%；

b：增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%，增值额*40%-扣除项目金额*5%；

c：增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%，增值额*50%-扣除项目金额*15%；

d：增值额超过来200%，增值额*60-扣除项目35%。

在这里很多人会问，怎么来判断有没有超增值额的50%、100%以及200%。

如：小李在小谭哪里购买了华润二十四城的二手商铺，小李购买成220万，小谭在开发商哪里购买成100万，那么他的增值额为120%，他的土地增值额计算方式就是c。

2、契税——3%

契税：土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。契税条例规定的契税税率为3-5%，成都市的契税税率为3%。它和住宅就不一样了。

3、增值税及附加——5.3%

增值税及附加：包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种业主需要承受的税。增值税附加包括了城市建设维护税、教育费附加、地方教育税附加三种税的总称。不过成都的交易大多是买家承受。

正常的增值税为5.6%（成交价格*5%（增值税）+本次增值税额*7%（城市维护建设税）+本次增值税额3%（教育费附加）+本次增值税额2%（地方教育附加））。在前面成都政府发布了一条关于《实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，也就是说在2023年1月到2023年12月31日期间是5.3%。

4、个人所得税，分为1%或差额增收20%

个人所得税，相信很多小伙伴都清楚，比如这一阶段税务局通知你申报2023年的个税。当然房地产的个人所得税与你上班的税是不一样的。

房地产方面的是指：本国公民、居住在本国境内的个人财产转移取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所增收的一种所得税。

1%和差额20%，如何界定：那就是看你是否能提供发票。未提供为1%，提供为20%（本次计税总价-上次发票金额-上次契税金额-本次城建税-本次教育附加费-不次土地增值税-本次卖方印花税）。

5、印花税

印花税是指，在销售、转让房产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移数据税目，由交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税-产权转移书据以及5元/本的印花税-权利许可证照费。

一般情况下：客户为本次计税总价*0.025%+2.5元/本；业主为本次计税总价*0.025%，其中车位没有。

对于以上税点，我们举一个简单的例子，大家就很清楚了。

如小李在小谭哪里购买了一套华润二十四城的商铺，小谭在开发商手中购买的价格为5万，而小李在小谭手上购买的时候价格为13万，而本次核税价格为10万，在交易过程中小谭提供了上次的发票，那么小李需要缴纳多少税了？

第一：契税3%：（10w*3%）=3000;

第二：增值税5.3%：（10w*5.3%）=2650；

第三：个人所得税1%：（10w*1%）=1000；

第四：印花税计算出来为（10w*0.025%）+2.5=52.5；

第五：土地增值税:(10w-5w)*40%=20000。

小李合计税费为26702.5元。

以上的税点只是为了后面的赠与作一个铺垫，这也是本次稿件是重点，也是外面很多人收费的地方。

赠与：在成都赠与房产，对于直系亲属而言，不受政策影响，非直系需要购房资格。

赠与的前提：

1、不限售

2、无抵押

3、直系不受购房政策影响，非直系需购房资格。

其中最为致命的就是后续的个税20%。

在这里就需要大家注意，如何利用199。

举一个简单的例子：

如小李父亲把华润二十四城的房子赠与给儿子小谭，小李父亲在开发商手上购买的时候为45万，现在现在市场价格为170万，请问他们用199课程需要缴纳多少税？

正常的来说他们的个税为：（170-45）*20%=25万；

199：（170-45）*20%*1%+170*1%*99%=16830元。

其中199也就演变到了父母与子女互相投靠的问题。这个其实也很简单，需要自己多阅读相关政策。

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