房地产增值税怎么计算（16篇）

【第1篇】房地产增值税怎么计算

房产税，你算对了吗

原创 安世强 安博士讲财税2021-08-19 05:00

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对于房产税的计算，很多财务人员都知道分为从价计征和从租计征两种类型，其中从价计征的按照扣除房产原值10%-30%的比例作为计税基数，按照1.2%的税率缴纳房产税；从租的计征的按照租金收入和12%的税率计算缴纳房产税。

自用房从价计征房产税的，大家就不一定能完全清楚了，比如房产原值的确定，尤其是房产涉及到增减原值，有附属和配套设备等情况，以及具有房屋形态的构筑物等是否需要缴纳房产税。房产税貌似简单，但是政策规范散落在不用文件，不少财务人员在计算和缴纳房产税时出现过错误，并在税务稽查时受到了处罚，有必要进行梳理。

这里先给出总体的原则，房产税的计算依据总体上以会计核算的房屋建筑物原值为计税的基础。如果在会计核算上将应该计入房产原值的部分费用化或计入其他资产价值，导致原值偏低的，税务局有权对偏低的原值进行认定，按照调整后的原值为基数缴纳房产税。另外土地成本要并入房产原值计征房产税，这点经常被疏忽。

风险提示一：

在房产税计提和缴纳时，未将土地价款计入原值，作为计算房产税的基础，本错误发生较为频繁，尤其是刚建厂转固和财务人员对税收政策不了解的情况，税务局进行稽查会要求补税，并缴纳滞纳金。

政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

风险提示二：

不属于房产的缴纳了房产税，主要是一些建筑物，比如围墙、加油站棚顶等。

政策依据：根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

风险提示三：

房屋建筑物的原值在转固后一般不变，取暖、制冷等一般都已完善。对于日后的零星修复费用化即可，不改变固定资产原值，但对于大的改造，比如加装电梯、中央空调等不可移动和不可分割物的，会计上应该计入房屋建筑物原值，即使会计上不计入房产原值，在房产税计算时也要包含进来。涉及到拆除的扣减原值，比如原来有电梯的，现在是更换电梯，要扣除旧电梯原值。

政策依据：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

根据以上政策可以看出，房产税总体来说，没有税务筹划的空间，除了某些地方给予某类房产，比如员工宿舍，一定的优惠外，税基和税率都是规定的。降低房屋原值是一个主要方法，这就要求公司在基建期间进行明细核算，固定资产（在建工程）核算单元要精细，能独立核算的不合并核算，比如不将围墙单独核算，而是并入房屋原值，这样会增加房产税计税的基数。如前，房产税总体按照会计核算的原值，除非会计核算中有意或无意降低了原值，增加房产原值的，税务机关没有义务调整计税基数。

风险提示四：

对已经计入房产原值的附属设施、外部地面维修、外部蒸汽管道等，在房产税纳税申报时对资产进行拆分，按照扣除上述资产的房屋成本计算并缴纳房产税存在税务风险。税法房产原值的确认跟会计核算一致（土地成本在计算房产税要加进来，这个除外），如果会计核算不规范的，少记入原值的，需要调增，如果已经计入了房屋价值，再扣出去缴纳房产税不可行，除非当初在核算规范的前提下，那些资产是单独核算的。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）一、关于房产原值如何确定的问题：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

税收优惠情况：

①根据《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）和《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2023年第31号）：对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。但此处是农林牧渔用地不征收土地使用税，并未言明房产问题。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条 下列土地免缴土地使用税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地；

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

可见，对农、林、牧、渔用房、用地，土地使用税的优惠政策很明确，此外，财税〔2006〕186号等也对直接用于农林牧渔的土地免征土地使用税给出了明确的说法。但是农林牧渔涉及到的房产税，在税务总局层面政策有些缺失，地方税务局一般对房产税实行与土地使用税一致的政策，即直接用于农林牧渔的房产免征房产税。如辽宁省大连市税务局对“单位直接用于农林牧渔业的生产用地和房屋，免征房产税和土地使用税，请问文件依据是什么？”问题的回复是不征收，参考文件为《辽宁省人民政府关于调整建制镇房产税和城镇土地使用税征税范围的批复》（辽政（2000）23号）

②根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）：与地上房屋相连的地下室、车库、商场等与地上房屋是整体，应统一缴纳房产税；自用地下房产有一定税收优惠，应税原值可按照其实际原值的50%-80%。

具体如下：

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

③增值税小规模纳税人房产税优惠。根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

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【第2篇】房地产开发企业增值税销项有哪些

房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最复杂的一个行业，对于在房地产开发企业工作的财务人员而已，面对的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。

业务描述

嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2023年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给a公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。

那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？

政策依据

1、增值税销售额如何确认？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2023年第18号）第四条规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

2、土地增值税收入如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、企业所得税收入如何确认？

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

政策解析

通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：

1、增值税：房地产销售方，增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税根据付款金额“全额开票，进项抵扣”。

案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，a公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。

2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。

案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。

也就是说，在计算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）

3、企业所得税：企业所得税收入确认上是根据发票的票面金额来核算，即1000万元。

总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。

作品来源：昌尧讲税

作者：马昌尧

【第3篇】房地产增值税会计分录

答：全面营改增后，销售不动产、不动产租赁、销售建筑服务，特定条件下需要预缴增值税。如：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；再如：房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。

案例分析

案例：假定a房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于2023年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项111万元，6月份期末由“应交税费-应交增值税”结转至“应交税费-未交增值税”的金额为7万元（应交税费与增值税有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）相关规定，a房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元（111÷1。11×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳：

借：应交税费-预缴增值税 3

贷：银行存款 3

这样做，会有两个小麻烦，一是在七月申报期内需要重新梳理、核对六月份预收房款的情况，然后计算并缴纳应预缴的增值税；二是在七月份缴纳六月应纳税款时，需要一并做这样的会计处理才行：

借：应交税费-未交增值税 7

贷：应交税费-预缴增值税 3

银行存款 4

如果不做上述会计处理，直接按七月份“应交税费-未交增值税”的期初余额申报缴纳增值税，会使预缴的增值税没能抵减应缴纳的增值税。

出现这两个麻烦，是因为在发生预缴义务时，未做预缴税款的“计提”处理。根据预缴增值税的规定，发生纳税义务（如销售建筑服务）或收到预收款（如预售房屋）时，纳税人负有预缴税款的义务，此时，应确认为企业的一项负债，通过“应交税费——预缴增值税”核算，由于该负债可以抵减未来应纳增值税款，所以，同时应当将其确认为一项资产，通过“应交税费——未交增值税”来核算。于是，上面的案例中，在收到预收款111万元的当月（6月份），应进行这样的会计处理：

借：应交税费——未交增值税 3（确认为资产）

贷：应交税费——预缴增值税 3（确认为负债）

这样的会计处理后，6月份期末，“应交税费——未交增值税”的余额是贷方4万元（7-3），“应交税费——预缴增值税”余额是贷方3万元。这样，在七月申报期内，无须核对上月预收房款情况，只需根据七月份期初“应交税费——未交增值税”、“应交税费——预缴增值税”余额情况，在申报期内缴纳税款即可：

借：应交税费——预缴增值税 3

应交税费——未交增值税 4

贷：银行存款 7

应预缴的税款做计提的会计处理，还有一个好处是:提醒纳税人按期预缴增值税。不按规定预缴增值税，后果也很严重。国家税务总局公告2023年第18号第二十八条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。因此，纳税人未按规定预缴增值税，税务机关会处以少缴税款50%到五倍的罚款。如果没有少缴，但未按期预缴，则要自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金

【第4篇】房地产老项目增值税计算方法

土地增值税以项目计算？还是以项目中的住宅类型分别计算？

关于土地增值税清算，具体是以整体项目为清算对象呢？还是以住宅类型分别作为清算对象呢？如果仅看相关文件的规定似乎没有那么明确。今天我们就通过一个案例一起学习一下这个知识点吧。

本案例中，房地产公司认为整体项目中包含的有居住用地，就应当单独计算其容积率，并单独适用土地增值税预征的标准。而稽查局则认为土地增值税预征的对象应当为整体项目。最后最高人民法院明确的土地增值税预征对象标准是值得大家学习的。文件来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定书【（2019）最高法行申7713号】

最高人民法院审查认为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条、第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第十一条规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条一、二、三、五、六项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。当时有效的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号,以下简称74号文)第九条的规定，海南省享受税收优惠政策普通住房标准为同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。本案中，欧博公司“博鳌·香槟郡”项目的土地用途为旅游、商住用地，项目建设包括住宅、酒店等，规划指标为：容积率0.8,建筑密度19.8%，绿地率51.8%。“博鳌·香槟郡”项目系统一规划、整体报建，海南省琼海市规划建设局亦对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证，海南省税务稽查局以整体项目为单位预征土地增值税，并无不当。因“博鳌·香槟郡”项目容积率低于1.0，故该项目内的房屋均不符合74号文规定的普通住房标准。海南省税务稽查局作出8001号税务处理决定，将“博鳌·香槟郡”项目按照非普通住宅预征土地增值税，符合法律规定。海南省税务局复议维持8001号税务处理决定，一、二审判决分别驳回欧博公司的诉讼请求和上诉，均符合法律规定。关于欧博公司主张“博鳌·香槟郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博鳌·香槟郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。欧博公司主张的再审事由不能成立，本院不予支持。

编者按：从以上案例中可知，187号文所规定的“以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”，指的是统一规划、整体报建并获批复的的“整体项目”单位，税务机关也会以“整体项目”的容积率来认定项目的征税标准，并预征土地增值税，因此，纳税人不能再自行进行拆分，分别适用。

【第5篇】房地产企业预交增值税

问题一

我们房地产企业，平时预售开发产品取得预售价款时，如何做账？如何预交增值税？

答复：

（1）收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款（2）预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

参考：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

问题二

我们房地产企业，平时在收到预收款时，如何开票？

答复：

开具不征税发票，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当在交房时直接开具正式发票。此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。

不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。

参考：

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

问题三

我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账？是否需要预交增值税？

答复：

会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

注意：

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

问题四

我们房地产企业，平时收到预收款时，是否作为增值税纳税义务的发生时间？

答复：

房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。参考：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

二、先开具发票的，为开具款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

三、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

来源：税库山东

【第6篇】房地产企业预征土地增值税税率

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

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【第7篇】房地产增值税怎么算

一、增值税定义

是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。

不同维度分析增值税的特征

从房地产行业来看，客户购买商品房支付的价款为含增值税金额。从开发商角度来看，收取的销售额本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税以后，剩余的金额为销售商品房开发商实际取得的销售收入。

二、增值税的计算原理

应纳增值税=销项税额-进项税款；

销项税额是由于进行销售行为产生收入而发生的增值税，即开出发票；销售货值（含税）与销售收入（不含税）之间的计算关系为：

销售货值=销售收入×（1+销项税率）销售收入=销售货值/（1+销项税率）销项税额=销售货值-销售收入=销售货值/（1+销项税率）×销项税率

进项税额是指由于采购业务产生成本或者费用而发生的增值税，即接受发票；房地产开发过程中，并不是所有支付的成本均可以开具相关的增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。

分类

土地成本

工程成本

管理费用

营销费用

财务费用

是否可以开具增值税专票

虚拟进项

✔

✔

✔

×

备注：

1、土地成本进项税解决办法是：允许土地成本（含土地出让金、拆除补偿款，不含市政配套费和契税）在计算销项税时进行扣除，扣除的数值为土地成本的“虚拟进项”。 若项目中涉及自持，需将可售对应的土地成本按照建面分摊出来。

2、虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率；

3、工程成本涉及到取票率的问题； 管理费用、营销费用取票率通常低于成本项取票率；

4、财务费用：根据营改增36号文，贷款服务费产生的财务费用无法开具增值税专用发票，可开具增值税普票；

成本科目

进项税率（平均估算）

取票率经验值

前期费用

6%

70%-80%

基础设施费

9%

100%

主体建筑工程费

9%

100%

主体安装工程费

9%

100%

公共配套设施费

9%

100%

开发间接费

6%

30-50%

不可预见费

9%

待定

成本（费用）进项税额=含税成本（费用）额/（1+成本（费用）进项税率）×成本（费用）进项税率×取票率

三、增值税计算四部曲

增值税计算四部曲

1、判断纳税规模

不同纳税规模的主体计算增值税的方式不同，根据年应税销售额划分为小规模纳税人和一般纳税人；

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，可采用简易征收方式；

增值税简易征收具体公式为：增值税=应纳税额×征收率（一般5%）；

2、判断新老项目

对于新老项目划分是以2023年5月1日作为划分依据的；

老项目的计算可以采用简易征收的方式，也可以采用一般计税法；对于新项目必须采用营改增后的计算方式；

老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；新项目（增值税）=销项税额-进项税额；

3、增值税的预缴

增值税的预缴发生在产生预售收入的次月，缴费的计算为预售收入，即不含增值税销项税

预缴增值税税额=预售收入×预缴税率

计算基数为收入口径；预售收入=预售货值/（1+适应税率）；

增值税预缴税率全国统一为3%；

4、增值税的清缴

增值税的清缴发生的时点是开具发票或者进行不动产权属变更；

增值税额=销项税额-进项税额=（销售货值-当期允许抵扣的土地价款）/(1+适用税率)×适用税率--（发生进项的成本及费用）/（1+适用税率）×适用税率=销售货值/（1+销项税率）×销项税率--当期允许扣除的土地价款/（1+虚拟进项税率）×虚拟进项税率--成本及费用/（1+适用税率）×适用税率×综合取票率

5、增值税附加税

增值税附加税

增值税附加税综合税率为12%，和增值税一起征收；

【第8篇】房地产预缴增值税分录

房地产行业作为涉及税费较多行业，在税收政策上有诸多的特殊规定。今天我们一起来看看有关房地产企业预收款的增值税如何处理。

房地产企业的增值税与其他行业有很多不同，税法是如何规定的呢？

一、税法关于房地产企业增值税的相关规定：

财税[2016]36号文附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策。

3.一般纳税人出租其2023年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2023年第18号

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款

二、房地产企业预售阶段收到的款项中哪些必须缴纳增值税？

房地产企业在预售阶段收到客户的房款、定金、订金、诚意金、认筹金等，上述款项中哪些必须缴纳增值税？

在实务中，对预收款项的确认，存在一些争议。诚意金、认筹金是否属于预收账款?总局未对此问题做出明确的规定，我们来看几个营改增之后的地方性政策规定和口径。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二):预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八):房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税:

(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);

(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

山东国税全面推开营改增试点政策指引(六):房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

福建国家税务局12366营改增热点问答(7.4):销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税;如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

综上所述，预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

三、 房地产企业预收款的增值税如何计算、如何缴纳？

1、预缴增值税的计算：

房地产企业预缴增值税的计算方法及公式：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

在计算预缴增值税的计税依据时，适用一般计税方法计税的，按照9%适用税率计算。

简易计税方法计税的，按照5%征收率计算。

2.预缴增值税的纳税地点：

房地产企业收到预收款，按税法相关规定计算缴纳增值税，在哪个税务机关缴纳呢？

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项规定：

2.一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人销售其2023年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

第一条第（十）项第一款规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

第一条第（十）项第二款规定，一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

企业正常的增值税纳税申报地点是机构所在地主管税务机关。如果项目所在地与机构所在地不一致，预缴税款向项目所在地主管税务机关预缴。

3.预缴增值税的纳税时点：

房地产企业收到客户的各类预收款项后，计算确定预收账款的计税金额后，应于次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

四、会计处理：

房地产企业收到客户的款项会计处理计入预收账款科目，增值税的会计处理计入应交增值税-预交增值税科目，详见文件《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》（财会[2016]22号）：

一、会计科目及专栏设置

（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

具体会计分录如下：

一般计税的账务处理：

借:银行存款 100

贷:预收账款 100

借: 应交税费—预交增值税3

税金及附加0.36

贷:银行存款3.36

简易计税账务处理：

借:银行存款 100

贷:预收账款 100

借: 应交税费—简易计税3

税金及附加 0.36

贷:银行存款 3.36

五、预收款的开票

实际销售中，购买方支付预付的购房款时往往要求开具发票，在发票开具上，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第53号)第九条第(十一)款规定：

增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

所以，房地产企业预收款可以开具不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

预收款所开具的不征税发票相当于收据功能，仅作为房地产企业的预收款凭证，不用于购房者办理契税申报和产权登记手续。交房时直接开具正式发票同时收回不征税发票，不需要开具红字发票。

六、预缴增值税的申报

房地产行业在收到预收款项的次月，将计算准确的预收账款计税金额，依次填写《增值税预缴税款表》、增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》。具体填写如下：

在《增值税预缴税款表》的2行中“销售不动产”的“销售额”栏填写预收账款计税金额，在2行中“销售不动产”的“预征税额”栏填写预缴增值税金额。

同时在增值税纳税申报表附列资料（四）中第4行“销售不动预征缴纳增值税”的“本期发生额”栏填写预缴增值税金额，在“销售不动预征缴纳增值税”的“期末余额”栏填写预缴增值税金额累计余额。

七、案例分析：

a房地产公司为一般计税的增值税纳税人，2023年3月开始预售，预收房款金额共计163万，包括首付款50万元，全款100万元，定金5万元，诚意金、认筹金和订金共计8万元。其中全款100万元需要开具增值税发票。

预缴环节增值税：

（1）.预收账款计税金额：预缴首付款+全款+定金：50+100+5=155万元。

预缴增值税金额：155/(1+9%)×3%=4.27万元。

预缴附加税金额：4.27×12%=0.51万元

会计分录：借：银行存款163

贷：预收账款163

（2）.4 月填写增值税申报表进行纳税申报：在《增值税预缴税款表》的2行中“销售不动产”的“销售额”栏填写155万元，在2行中“销售不动产”的“预征税额”栏填写4.27万元。

详见《增值税预缴税款表》：

同时在增值税纳税申报表附列资料（四）中第4行“销售不动预征缴纳增值税”的“本期发生额”栏填写4.27万元，在“销售不动预征缴纳增值税”的“期末余额”栏填写预缴4.27万元。详见增值税纳税申报表附列资料（四）：

（3）.实际缴纳税款后会计分录：

借: 应交税费—预交增值税4.27

税金及附加 0.51

贷:银行存款4.78

（4）.全款100万元在增值税开票系统中选择编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”，开具增值税普通发票。

【第9篇】最新房地产增值税计算申报表

房地产开发项目竣工后，都会进行土地增值税清算工作，如果是符合清算条件的，清算期限是在满足清算条件之日起90日内到对应的主管税务机关办理清算手续。那这期间的土地增值税清算申报表是需要填写的，很多会计对这个是存有疑问的，今天在这里带来了【2021版土地增值税清算申报软件，自动计算申报表】，共101页，超详细的表格汇总，自带函数公式，录入数据即可使用。（文末可以获取全套电子版）

2021版土地增值税清算申报软件（申报表自动计算）

土地增值税测算表

一、土地增值税正常清算部分

二、土地增值税筹划部分

企业基本情况表填写

土地增值税审核表（已售普通住宅）

房地产转让收入审核表（已售普通住宅）

扣除项目汇总表（已售普通住宅）

取得土地使用权所支付的金额审核表（已售普通住宅）

土地征用及拆迁补偿费鉴证表（已售普通住宅）

前期工程费审核表（已售普通住宅）

建筑安装工程费审核表（已售普通住宅）

基础设施费审核表（已售普通住宅）

公共配套设施费审核表(已售普通住宅)

开发间接费用审核表(已售普通住宅)

与转让房地产有关的税金审核表(已售普通住宅)

土地增值税纳税审核表(未售普通住宅)

房地产转让收入审核表(未售普通住宅)

扣除项目汇总表(未售普通住宅)

……

共101个表格，篇幅太长，今天不在此展示了。有关2021版土地增值税清算申报软件，有需要参考的，可以分享~~

【第10篇】房地产公司增值税税率

一、获取土地阶段

税种： 印花税 契税 耕地占用税

1、印花税：以签订土地使用权出让合同金额按产权转移书据0.05%缴纳。

2、契税：土地出让价款乘以适用税率，现行契税适用税率3%-5%。

3、耕地占用税：获取土地使用权符合耕地条件的，以占地面积乘以税额一次性缴纳，不符合条件的不缴纳。

二、开发建设阶段

税种：印花税 城镇土地使用税

1、印花税：根据各类合同适用税率缴纳，如建安合同、技术合同、勘察设计合同等，税率为0.03%-0.05%。

2、城镇土地使用税：从取得的红线图次月起，根据实际占用土地面积乘以定额税率计算，按年计征分期缴纳。

三、销售阶段

税种： 印花税 增值税 城建税 教育费 企业所得税 土地增值税

1、印花税： 如签订商品房销售合同，按产权转移书据0.05%缴纳

2、增值税： 一般纳税人按销售额（不含税）9%

采用简易计税按销售额（不含税）5%

3、 城建税：增值税的7%

4、教育费附加：增值税的3%

5、地方教育费附加：增值税的2%

6、企业所得税：25%

增值税：房地产开发企业采取预收款方式销售房地产项目，收到的预收款按3%预征率预缴增值税，待项目全部竣工且办理结算后交房验收时按适用税率9%（一般纳税人）计算补交剩余增值税。

企业所得税：以预售收入乘以预计毛利率（预计毛利率在10%-30%之间），分季或分月计算出当期毛利额扣除相关费用（当期相应税金及期间费用），预缴企业所得税；项目完工后计算实际毛利，调整以前毛利，合并到其他项目计入当年损益计算纳税，待开发产品结算再进行调整。

土地增值税：实行预缴土地增值税制度，取得预售收入，按规定预征土地增值税，待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补。

【第11篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第12篇】房地产增值税预缴税款

一、房开项目增值税所指的预收款范围，包括定金、意向金吗？未取得预售许可的情况收取的资金？

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

实务中是以签订商品房销售合同为时点。签订合同前的订金、意向金、诚意金不需预缴；签订合同时，合同定金及之前收取的款项，一并作为预收款预缴。

未签订正式书面合同直接销售（或长租）的停车位、储藏间等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履约担保效力，实务中按预收款预缴。

定金，是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

定金具有法律上的担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金，双方已明确买卖标的物以及价格等。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

订金、意向金、诚意金、认筹金等，不是法律意义上的定金。房地产开发企业在预售前收取的，并与摇号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。

未取得预售许可收取的一般是订金、意向金等，客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。

二、房开项目增值税纳税义务发生时间

财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

36号明确，销售不动产过程中收到款项的，即为收讫销售款项，并未要求实际交付或合同约定交付时间。

增值税暂行条例实施细则规定的“采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。”

营改增与货物销售的纳税义务时间确定原则基本一致。只是营改增相关政策并未详细明确建造工期超12个月的处理问题。

至此，各地基本明确为：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

对于交付时间，以商品房销售合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

实际交付迟于合同约定交房时间呢？还可再分：业主因未及时办理交付原因、房企自身因工期延迟等原因。

这就涉及应该按应交付时间、或实际交付时间。如统一遵从实际交付时间，实务中难以把握，不利于征管。

显然是推迟了纳税义务的确认，但未能考虑纳税必要资金问题，因此前置了一个预缴环节。

如果是棚改项目，尤其是土地招拍挂时所约定的，在项目外需配建还建房或廉租房的，税负未达3%，预缴大于应纳税额的，能否允许房企在实际交付之前确认纳税义务发生而正常申报纳税？

笔者认为，合同签订后，销售不动产过程中收到款项的，即可确认纳税义务发生。当然，这样就会难以自圆其说，造成房开项目纳税义务发生时间确认的逻辑混乱。

三、房地产企业预缴截止时点？已竣工达到可交付的现房是否不需预缴？

一般认为，交付时点之后的继续销售，为现房销售，不需预缴，收到销售款项的、或合同约定已到付款时间的、或先开具发票的，都应以其销售额按规定申报纳税。

交付时点以后的定金，即是应税销售额，不需预缴，而应申报纳税。

这又涉及应交付、可交付、实际交付的问题。如按实际交付，现房销售的只要未实际交付业主，都可只预缴，而不需正常申报纳税，对于税负高于3%的则是利好。

当然，预缴截止时点与纳税义务确认时点应是同一个原则，不考虑异地预缴情况下，不应对同一笔业务既有预缴又有正常计税申报。

四、2023年5月29日实际交付，2023年5月1日预收款是否应预缴？

同一个项目不应同时存在预缴与正常计税申报。

五、房地产企业兼有一般计税、简易计税的多个项目，预缴税款能否相互抵减？

（一）跨项目抵减，未说明各项目的计税方式。

1、问：是抵减全部项目的预交税款?还是只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款?

2021-02-04新疆纳税服务中心答复：根据上述文件规定，纳税在确定纳税义务发生时间时，申报抵减已预缴税款即可。

2、问：房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款?不同项目间预缴税款能否互相抵减?

河南：房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。

3、福建：房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。

4、问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

北京2023年11月征期货物和劳务税热点问题：可以跨项目抵减。

（二）跨项目抵减，分别有一般计税和简易计税的。

河北：提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有a、b、c三个项目，其中a项目适用简易计税方法，b、c项目适用一般计税方法。2023年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2023年8月，b项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

（三）跨项目抵减，均为一般计税的。

问：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中a项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;b、c项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，a项目预缴的增值税税款可否抵当期b、c项目应纳增值税税款?

2019-06-17安徽省税务局货物和劳务税处：a预缴的增值税可以抵减b、c项目应纳增值税税款。

（四）部分省局认为：“纳税人当期抵减预缴税款应按对应项目和已确认销售收入对应面积的预缴税款进行抵减。即：不同项目之间的预缴税款，不能相互抵减应纳税额；同一项目，应以确认收入的销售面积对应的预缴税款，抵减当期应纳税额，不能以未确认收入面积对应的预缴税款抵减应纳税额。”

（五）按税务总局公告2023年第18号第十四、十五条规定，一般计税或简易计税计算的当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

以上并未限制其他抵减条件，房开企业产生了当期应纳税额均可抵减预缴。

六、房地产企业非开发项目形成的应纳税额能否抵减？

如房企同时兼营销售货物、或出租未售商品房等其他应税服务的，其所产生的的应纳税额，不应抵减开发项目的预缴税款。

因为税务总局公告2023年第18号第十四、十五条规定的被抵减的应纳税额，是销售自行开发的房地产项目按规定计算的当期应纳税额。

思考：停车位、地下车库等非可售的配套设施，对外销售或长租视为销售的，其所形成的应纳税额能否抵减开发项目预缴税款？

来源：税白天下

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【第13篇】房地产新项目增值税

不动产新老项目取得时间的界定问题

各地国税

地区口径

国家税务总局

国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函(税总纳便函〔2016〕71号，以下简称“税总纳便函〔2016〕71号”)—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五） 2016.5.11

房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这是“教科书”式的回复，在这儿我们先当一个标准答案列示着。

河北国税

河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2023年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

标注：提出租、售相同的处理原则，这一点对于房开企业的老项目，如果营改增后用于出租的，则仍认为属于不动产出租的老房产，可以选择简易计税方式。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这一点也是得到了后续的明确。

海南国税

全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（三）2016.5.9

财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业 2016.6.23

十二、不动产老项目的确定问题

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2023年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2023年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿明确了不动产转让时，考虑了外购与自建的方式，外购的就看产权变更登记日期，这个确实是比较直接有明确性。只是有的人士可能认为，这个收房了，但办理证件滞后了，还不认老项目了吗？这个确实会与现实有所脱节。不过这儿海南国税的理解就是这样的。

（三）出租不动产的老项目

关于2023年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2023年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2023年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：“取得”这两个字，确实因为产权证、因为实际收到、因为合同约定等原因，外延太广泛了，我们制订文件的时候可能没有想得这么复杂，但是我们的执行层面必须还是有执行的量化，基于上面的解释，小编认为还是比较合理的，基于进项税额抵扣不充分的现实考虑出发的。可能有的人士认为，要是这个施工许可证是4月30日取得的呢？这跟5月1日没有多少区别啊，要是这样想，这个事情真没有一个标准了，标准的树立是可执行，并不是真的为每个纳税人找到绝对的“公平”。

广州国税

房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3

按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

答：房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

怎样算一个项目？分期项目在2023年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

标注：项目是以《建筑工程施工许可证》来划分的，在老项目下，不同的项目有不同的核算增值税的方式选择，这个规则的来源当然是基于财税〔2016〕36号文件规定之下的判断方式。此问题基本是没有争议的，也是为大家所接受的一个方式。

北京国税

房地产业营改增税收指引 2016.3.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

湖北国税

营改增政策执行口径第一辑 2016.4.25

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？

按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。

标注：这个不能说常见，但也有可能发生。签订了合同才招投标，这个不知道是个什么程序，但不管其操作上有没有别的原因，税务机关的解释是没有问题的，严格执行了文件的规定要件判断。当然这个日期也是主观的，比如，本来双方准备2023年5月1日零点签订合同，但是知道营改增了，那就在12点前签订并约定开工，这是主观行为，但主观形成结果了，那就是客观判断了。税务的征管可管不了招投标的事后结果或后果有无问题。

厦门国税

营改增政策问题解答（十二）2016.8.15

市政府文件中明确某不动产自2023年4月15日起转让至某公司，但是2023年5月之后才能完成权属登记，能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目？

答：对2023年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目，可确认为不动产老项目选择简易计税方式。

标注：这个情形也是很有趣的，基于事实项目进展及交易完成时，与权属的对接，从抵扣不充分的角度，这个回复的意见还是有原则可循的。当然这也引起一个问题，即如果营改增前达成了交易，那相当于是老项目的转让，到了5月1日之后权属变更，那还是要看是不是营业税下发生的纳税义务，如此，可以参照以上规则，属于接受方的老项目；如果营改增后的销售老项目享受了增值税简易计税方法，那接受方再次销售只能是抵扣取得的上述简易计税的进项税额了，因为这是一个新的不动产项目了，简易计税的适用条件已经停止了。

江苏国税

江苏国税12366营改增热点问题解答（2016第七期）2016.4.21

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

内蒙古国税

全面推开营改增政策问题解答二 2016.5.30

一、不动产老项目的确定

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2023年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2023年4月30日前的项目。1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

（三）出租不动产的老项目

关于2023年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2023年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2023年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：与海南国税的意见类同，可以借鉴相应的标注内容。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题2016.6.1

2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

江西国税

营改增问题解答（九）2016.8.22

1、不动产的取得的时间节点如何确定？

答：在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

标注：这个条件还是比较明确的，只是与交易实际情形可能有脱节。这个意见与海南国税的理解有相近之处。

（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

福建国税

12366营改增热点问答（7.4）2016.7.15

怎样算一个项目，分期项目在2023年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

云南国税

曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知 2016.10.8

（一）某房地产公司，在2023年取施工许可证，部分工程已经完工，现在由于变更施工方而重新到住建部门办理施工许可证（开工时间为2023年5月1日后），请问变更施工方后盖的房子应按新项目还是老项目管理？变更施工方后提供的建筑安装服务应按新项目还是老项目管理？

答：变更施工方后盖的房子按照新项目进行征税；变更施工方后提供的建筑安装服务按照新项目征税。

标注：小编认为这个意见还是有合理之处，但也有探讨空间，因为变更了施工方，相当于是两个服务主体与服务业务，虽然对于采购方是一个事项的延续，那从建筑方的角度，分旧项目与新项目是各适用各的。但是从房地产公司的角度，由于第一次的施工许可证的合同开工日期是在2023年4月30日之前，所以这个商品房销售仍是可以选择简易计税方法的。需要从不同的主体来看适用的规则，如果这个房地产公司看后期对方建安企业开具增值税专用发票及采购物料等的进项税额是否更合适来选择一般计税方法，选择简易计税方法并不是必然就是好的，比如有限价房之类的情形。

青海国税

12366营改增热点问题答复口径 6月6日 2016.6.6

根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（国家税务总局公告2023年第17号）的规定，4月30日之前自建老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。 （3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿界定的是自建情形，与上面的外购、投资等是不同的，想必这个大家在对照国家税务总局公告2023年第17号公告的规定也是看得很清晰的。

湖南国税

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016.12.26

六、一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？

取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。

接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。

按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。

自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

标注：海南国税、江西国税、内蒙古国税强调直接购买时，以权属变更当天为取得时间，湖南国税首先引用了“合同约定的接收日期”，这考虑了交易经济属性完成的因素，而办理证照只是履行这样一个程序而已。同时由于不动产不同于房地产开发企业的新建，往往是已有的不动产，所以实物存在情形之下，以合同约定的接收日期或许是更考虑了交易的特殊性，小编还是赞同基于纳税人的利益考虑来理解的口径。此时确实对于举证方面不如权属证明更直接，税务机关的管理成本会上升。

安徽国税

营改增热点难点问题（房地产）2017.1.3

1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？

答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？

答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

标注：对于购买方式取得的不动产，安徽国税提出以销售发票的开具时间作为取得时间，这与权属变更时间和合同约定的接收时间又有差异。对于开具发票，这是站在税的角度思考的，小编认为这算是一个观点可以参照。

对于营改增后“自建”情形的解释，恰如安徽国税所言，列示的三种情形均是自建，这个自建与营业税下的自建的定义是不同的，营业税下是自己的员工进行的施工行为，即第(1)种情形，同时营业税下规定不动产转让时还需要计算自建行为的营业税(不包括房地产开发企业的销售)，营改增之后就不存在这种税务处理规则了。

[学习理解]

这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。

在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。

(1) 建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。

所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：

情形

建筑服务

房地产项目

情形一

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目

情形二

未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

情形三

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。

在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。通常来讲，施工许可证的日期是早于合同约定的施工日期。

还有一种情形是房地产企业变更施工方，上面我们表中有提及，这种情形还是要看之前的项目开工时间，而不宜必须要求分割开一个商品房，分别按不同的阶段适用不同的计税方式，这个也是难以操作的。

(2) 转让取得的不动产。

有争议的可能还聚焦于转让取得不动产的“取得”的界定，如上表中的部分税务机关的意见，取得是指权属变更的时间、约定交付的时间还是发票的时间，这个会与实践当中存在时间差，比如2023年8月取得了房产，2023年5月最后办理完成取得房产权属证明，那如何界定是不是营改增之前取得的不动产呢？如果界定为必须适用一般计税方法，这确实是有点不合理，可能一般纳税人一分钱进项没有，但再次转让时必须用11%的税率。征管必须还是有规则的，所以这些判断的条件小编认为是采取了简单易行的方式。不过如果考虑纳税人的实际情形，会是更好一些，比如交付时间，结合合同、入账等辅助的证据。关于此内容，还是建议进一步完善与考虑纳税人的利益更多些。

上面还有一个问题，对于转让4月30日(含)前取得的不动产，享受的是增值税计税方法选择权，比如选择了简易计税方法，那给下一环节一般纳税人开具的是5%征收率的发票，下一家再销售时用的是一般计税方法，不能再选择简易计税方法了，不能说是销售的老房子就“一生”都是可以选择简易，这是不对的。如上建筑服务，更不能认为只要是为老不动产进行的建筑服务都是可以选择简易，对象只是对于某个建筑服务项目实施的，并不绑定于老不动产，这个一定要有个主体的适用界定出来。如果是营改增之后的老不动产再发生的建筑服务，那施工许可证约定的开工日期只能是2023年5月1日后，此时对于一般纳税人，就不能再选择简易计税方法了，而只能按一般计税方法计税。

(3) 转租的情形。

对于一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这儿的取得，在上面的情形回复中，我们还看到了“转租”取得的情形，那这个取得从解释的个案看，是看从上一家租赁的时间；如果是营改增之前，那就是可以选择简易计税方法；如果是之后，那就是应使用一般计税方法。这儿相当于是“可选择的利益”由上一家享受完毕了。关于此问题的理解我们认为还是比较合适的，不能解释为只要租的是老房子就一定是可以选择简易，这就误解了营改增是业务层级的还是“主体“层级的，是不对的。

【第14篇】房地产企业增值税公式

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢？今天就给大家详细讲解！

1

预交增值税

（一）政策依据

根据《国家税务总局公告2023年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2023年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

（二）申报示例

某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2023年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元

（三）预缴申报

（四）会计核算

2023年12月账务处理：

（1）收到诚意金

借：银行存款100.00万元

贷：其他应付款100.00万元

（2）收到预收款

借：银行存款2,220.00万元

贷：预收账款2,220.00万元

（3）预缴增值税

借：应交税费-预交增值税60.00万元

贷：银行存款60.00万元

（五）纳税申报

2

土地价款抵扣政策依据

（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（二）财税〔2016〕140号第七条：

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（三）国家税务总局公告2023年第86号第一条：

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

（四）国家税务总局公告2023年第18号：

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

3

会计核算方法

案例：

上述房地产开发公司2023年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2023年12月预交增值税60.00万元，当月认证抵扣的进项税额为450.00万元，上期无留抵税额。

第一步：确认收入及销项税额

借：预收账款8,880.00万元

贷：主营业务收入8,000.00万元

应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为880.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

第二步：土地价款抵扣增值税

借：应交税费——应交增值税-销项税额抵减220.00万元

贷：主营业务成本220.00万元

土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00万元

第三步：转出当月未交增值税

借：应交税费—应交增值税-转出未交增值税210.00万元

贷：应交税费—未交增值税210.00万元

当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元

当月认证抵扣的进项税额=450万元

当月应交增值税=660.00-450.00=210万元

第四步：将预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税60.00万元

贷：应交税费—预交增值税60.00万元

当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元

第五步：次月缴纳税金时

借：应交税费—未交增值税150.00万元

贷：银行存款150.00万元

以上就是房地产开发企业增值税算法的解读，希望大家好好消化，融会贯通，有疑问的地方欢迎与我们交流互动！

【第15篇】房地产企业增值税扣除吗

房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。

一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。5、实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。6、必要时，利用专家审核扣除项目。

二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

三、具体审核的项目和内容：

应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括： 取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额。一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。二是如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。三是审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。四是审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。五是审核有无预提的取得土地使用权支付金额。六是比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。

附表一

取得土地使用权所支付的金额明细审核表

所属清算期： 金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

土地征用及拆迁补偿费的审核，一是审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。

附表二

土地征用及拆迁补偿费明细审核表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

附表三

取得土地使用权所支付的金额明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

备 注

支付土地价款支付情况

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合 计

支付土地征用费用情况

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合 计

前期工程费的审核，一是审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。设计费用审核，核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。

附表四

前期工程费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

七通一平支出

合 计

附表五

前期工程费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

建筑安装工程费的审核，一是审核出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。二是自营方式重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。

附表六

建筑安装工程费明细申报表

项 目 名 称

有 效 凭 证 金 额

本次扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

建筑工程费用

安装工程费用

其他建筑安装工程费用

合 计

附表七

建筑安装工程费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

基础设施费和公共配套设施费的审核，一是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。二是如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。六是审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。七是获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。八是审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。九是审核各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 十是核查公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。

附表八

基础设施费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除 金额

总 计

其中：非招投标合同金额

开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

其他设施工程发生的支出

合 计

附表九

公共配套设施费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次分配扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

幼儿园用房费用

学校用房费用

托儿所用房费用

公共厕所费用

自行车棚用房费用

邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用

合 计

附表十

基础设施费审核明细表

金额单位：元

项目

申报数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

附表十一

公共配套设施费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

开发间接费用的审核，一是审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。二是如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入开发间接费用。六是审核有无预提的开发间接费用。七是审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。八是在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

附表十二

开发间接费用明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

备 注

管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

合 计

附表十三

开发间接费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

房地产开发费用的审核，一是审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。二是利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

附表十四

利 息 致 出 明 细 申 报 表

行 次

金融机构名称

借 款 金 额

借 款 期 限

利 率

允许列支利息金额

1

2

3

4

6

7

合 计

附表十五

利息支出明细审核表

金额单位：元

项目名称

项项目地址

银行同期利率：

金融机构名称

借款时间

借款金额

借款期限

利率

允许列支利息金额

合计

审核意见：

与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

附表十六

与转让房地产有关的税金明细申报表

项 目

行 次

应缴纳税款金额

实际缴纳税款金额

备 注

增值税

1

城市维护建设税

2

教育费附加

3

土地增值税

4

地方教育费附加

5

6

7

合 计

8

附表十七

与转让房地产有关税金缴纳情况明细表

金额单位：元

项 目

入库合计数

年度

年度

年度

审定合计数

备注

增值税

城建税

教育费附加

地方教育费附加

合 计

审核意见：

国家规定的加计扣除项目的审核，一是对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。二是对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。三是对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。四是对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

【第16篇】房地产增值税税率

最近，财政部发布【2022】139号《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，其中提到“支持深圳在全国税制改革中先行先试。”“积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。”引起了大家的广泛关注和热议，都在猜测什么才是国家重大税收改革呢？似乎所有的一切都指向房产税，或者叫作房地产税。一旦房地产税出台实施，会在一定程度上影响房价，但是要说到给房价降温，房产税还不是决定性的因素。还要综合土地制度、住房制度、投融资制度等进行多方面考量。

其实，大家都知道征收房产税是早晚的事，只是时间问题。就目前的房地产市场环境来说，房产税是地方政府最适合税种。首先，房产税税源稳定。被征收的财产看得见，摸得着，税基也比较容易被搞清楚，从技术上讲不难征收。其次，符合按能力纳税的原则，有利于再分配。房产多的人群，一般是收入高、财富多的人群，向他们征税符合纳税能力高的人多纳税的税收原则，有利于资本的合理分布。征收房产税，对房地产不合理预期会被修正，从而有效配置土地资源，正确引导住房消费。很多资本势必会从房地产领域流向其它产业，促进整体的经济发展。

我国税制以间接税为主，个人财产税的征收会增加直接税的比重。也就是说征税本身，并不创造任何额外的价值，它仅仅是财富的再分配，房地产税也不会例外。但是，你知道和房地产相关的税种有多少吗？营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税等，可以说是种类繁多。一直以来，关于房地产交叉征税和税率不合理问题十分突出。比如：不足5年的房产交易除了全额缴纳5.5%营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，交纳20%的个人所得税。

各个城市房地产情况都有所不同，就像重庆和上海地区进行房产税试点来讲，上海主要针对多套房进行征收，以家庭为单位，针对一个家庭新购第二套房子开始征收，免除首套房的征收要求；而重庆则是针对个人来征收，但是是以个人新购或者拥有的高端住宅来计算的。重庆是根据人均面积进行征收，上海则是根据户均面积进行征收。两个地方的征收范围和征收标准都有显著区别。实施的几年过去，从重庆和上海房产税试点取得的效果来看，并未达到预期目标，房产税通过立法来落地推广还有很长的路需要走。

房产税征收还有另外几个难点，在过去土地财政已经通过预先收进城税的方式拉高了房价，在收税的操作上就陷入了进退两难的境地。还有房地产市场的供需突出矛盾问题，当下在推广“租赁并举”，来解决房地产市场上供给不足且不规范，无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求，弥补租赁市场存在的短板。房产税的出台征收，势必导致持有多余的非自住房产的居民要承担额外的定期赋税，如果大量房屋涌入二手房市场，房主集中售房，则出租房市场会出现供小于求的情况，会导致租房价格上涨，房地产租赁市场形势更加严峻，背离了“租赁并举”的政策推广初衷。

房产税是每年都要交的，在年底的时候交付当年的税费。房产税如果设定了免征额或者免征套数，那么繁琐的核验流程，不仅会增加税收的成本，同时也会造成税源的枯竭。可是如果按照房价征税不设免征额，那么在全国房价均价已经近万的今天，按照1%收取，一套房屋的房产税就得要将近1万块，这对于大多数家庭来说压力是很大的。还有如果说首套免征，大房户就占便宜。消费的总成本提高是显而易见的，尤其是对中等收入阶层的人群住房压力会增大。因为低端有保障，高端不在乎，中端则是要负重爬坡。

很多人将房产税看成能够遏制炒房，扭转房价的法宝。虽然房产税对房价有短期抑制效用，但其目的并非着眼于楼市调控，而是为地方政府开辟新的稳定税源，从而进一步理顺财税关系。时至今日，各地房地产市场的涨幅仍旧控制在10%左右。这个惊人的涨幅背后，显露出消费者对于房地产市场仍旧存在巨大的热情。不过现阶段有钱人房产多、普通老百姓买房难的问题，仍旧没有得到根本的解决。对于当下的楼市来说，供需关系早已严重失衡，如何调整现在的房地产市场发展轨道，怎么解决日益突出的矛盾，还需要时间，也需要更加科学、合理的调控措施。

所以说，房产税只是调控政策中的一项，什么时间实施，怎么实施，还需要结合各方面的情急情况而定。但是，不管是增加财政收入，还是平衡市场的供需关系，房产税、空置税、房东税等都会纳入调控政策中。还是那句话，肯定会实施，只是时间问题。未来如若配合这些征收税的相关政策，或许将会达到有效遏制房地产市场乱象的目的，早日实现房地产良性稳定发展。