土地增值税会计处理（16篇）

【第1篇】土地增值税会计处理

昨天有同学询问土地增值税的会计处理方法，因有事儿，未作答。今天在此一并详细答复。

首先，企业缴纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算，但对方科目因房地产用途及转让主体不同，一般记入“税金及附加”、“固定资产清理”和“资产处置损益”等科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

1.一般工商企业转让土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”科目核算的，转让时应缴纳的土地增值税作这处置固定资产过程中发生的一项费用，记入“固定资产清理”科目。

借：固定资产清理

贷：应交税费——一应交土地增值税

2.一般工商企业转让作为无形资产核算的土地使用权应缴纳的土地增值税，在“资产处置损益”科目核算。转让土地使用权时，按实际收到的金额扣除无形资产的账面价值和应缴纳的土地增值税、增值税和附加后，转让损益记入“资产处置损益”科目。

借：银行存款

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产

应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

资产处置损益

3.一般工产企业转让投资性房地产应缴纳的土地增值税等税费，记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

4.房地产开发企业销售自行开发建造的商品房时，应将确认的应缴纳的土地增值税记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

房地产开发企业按规定预缴的土地增值税，借记”应交税费——应交土地增值税“科目，贷记”银行存款“科目；待房地产转让（销售）收入实现时，再按上述会计处理方法进行处理。开发的房地产项目按规定进行清算，收到退回多缴的土地增值税时，借记”银行存款“科目，贷记”应交税费——应交土地增值税“科目；补缴土地增值税时，作相反的会计分录。

【第2篇】土地增值税预征税率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

目录

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

1%

3%

3%

胡杨河市

1%

3%

3%

可克达拉市

1%

3%

3%

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第3篇】土地增值税清算单位

土地增值税这个税种对于房地产企业来说，税负占比较大，税率从30%起，最高达60%，清算单位如何划分直接影响增值率和税率的高低。所以准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节，清算单位确定不同，会导致不同的清算结果的不同。

一、土地增值税清算单位的确定

第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢? 国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。土地增值税清算单位的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、以立项批文等作为土地增值税清算单位。

二、土地增值税清算类型的确定：

国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号 ）文件功不可没，这个文件是房屋类型“三分法”的里程碑。该文件出台之前，土地增值税清算房屋类型划各地不统一，其中三分法的有浙江、重庆、江苏、河南、广西、福建、武汉等，两分法（普通住宅、其他）的有辽宁、宁夏、西安、安徽、江西 、北京等，还有按照价格来划分的，如深圳。该文件通过申报表，第一次清晰地将土地增值税清算对象划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，从而一统江湖。目前，最新的土地增值税申报表文件依据是税总函[2016]309号。

土地增值税房屋类型的划分标准

1、普通住宅：

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。

3、其他类型房地产

除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。

三、未准确确定清算单位和清算类型的风险

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类类型房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。

风险1：纳税人在计算土地增值税没有按照“三分法”分别计算增值额、分别计算应补退的土地增税税额，给税务机关在土地增值税审核工作带来风险。可能导致税务机关对其土地增值税清算进行核定征收。

风险2：对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

【第4篇】土地增值税清算鉴证

房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单

类型

序号

资料名称

资料要求

备注

一、申报类

1

企业及项目基本情况表

附表 1

同时提供纸质和电子数据

＊

2

土地增值税纳税申报表

提供原件

同时提供纸质和电子数据

3

项目税费结算表及附件

附表 2

同时提供纸质和电子数据

4

普通住宅免税申报资料

提供原件

二、企业基础类

＊

1

营业执照副本

提供复印件

2

企业设立、变更的协议、合同或章程

提供复印件

3

设立、变更的验资报告

提供复印件

＊

4

房地产开发资质证

提供复印件

＊

5

全部开户银行及账号情况表

附表 3

同时提供纸质和电子数据

＊

6

建筑安装工程基本合同、预算、决算

与开发成本资料一同装订

＊

7

勘察、设计、监理、咨询、测绘等合同及明细

表

提供复印件附表 4

提供电子数据及纸质合同复印

件

三、项目基础类

＊

1

项目立项及批准文件

提供复印件

＊

2

国有土地使用证

提供复印件

＊

3

建设用地规划许可证

提供复印件

＊

4

建设工程规划许可证

提供复印件

＊

5

项目总体规划平面图（含经济技术指标）

提供复印件

综合技术经济指标清晰可见

＊

6

建筑工程施工许可证

提供复印件

＊

7

预测和实测面积测绘报告

提供复印件

＊

8

房屋初始产权证

提供复印件

＊

9

建设工程规划验收合格证

提供复印件

＊

10

工程竣工验收报告

提供复印件

＊

11

合作（联合）开发协议

提供复印件

12

项目实际开工、竣工时间及资料，项目竣工验收

收备案表；

提供复印件

＊

13

项目交房时间及证明材料（如交房公告等）；

提供复印件

四、收入类

＊

1

商品房预售许可证

提供复印件

＊

2

销售及产权办理明细表（分普通住宅、非普通 住宅、商业、车库等列明购房人姓名、房号、 销售时间、面积、单价、合同总价、结算总 价、付款方式、已收款项、发票开具（日期、

金额、发票号）、产权办理情况等）

附表 5

同时提供纸质和电子数据

＊

3

未售房屋明细表及使用情况说明

附表 8

同时提供纸质和电子数据

4

销售发票存根联

原件备查

＊

5

《商品房销售合同》或备案合同

提供复印件原件备查

提供复印件 10 份/业态

五、扣除类

1

土地增值税扣除项目清理明细表（土地成本）

附表 7

同时提供纸质和电子数据

＊

2

出让（转让）国有土地使用权协议、拍卖成交

确认书及票据

提供复印件

3

土地增值税扣除项目清理明细表（拆迁补偿

费）

附表 8

同时提供纸质和电子数据

＊

4

拆迁补偿合同及票据

提供复印件

5

土地增值税扣除项目清理明细表（前期工程

费）

附表 9

同时提供纸质和电子数据

6

土地增值税扣除项目清理明细表（基础设施

费）

附表 10

同时提供纸质和电子数据

7

土地增值税扣除项目清理明细表（建安工程

费）

附表 11

同时提供纸质和电子数据

8

土地增值税扣除项目清理明细表（公共配套设

施费）

附表 12

同时提供纸质和电子数据

9

土地增值税扣除项目清理明细表（开发间接

费）

附表 13

同时提供纸质和电子数据

10

利息支出明细申报表

附表 14

同时提供纸质和电子数据

＊

11

长、短期借款合同、抵押、担保资料

提供复印件

12

能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及票

据

提供复印件

13

与清算项目有关的税金明细申报表

附表 15

同时提供纸质和电子数据

14

土地增值税扣除项目税票比对明细表

附表 16

同时提供纸质和电子数据

＊

15

工程造价审计报告

提供复印件

＊

16

如涉及移交当地政府部门的公共设施的移交文

件

提供复印件

＊

17

其他与项目相关的协议、合同、结算书及票据

提供复印件

＊

18

物管用房移交全体业主或业委会的移交文件

提供复印件

19

符合扣除规定的其他成本费用证明资料

提供复印件

同时提供纸质和电子数据

六、账务类

1

项目所涉各年度会计账本、记账凭证

原件备查

2

各年度会计报表、附注说明及《审计报告》

原件备查

3

各年银行对账单

原件备查

4

各年度纳税申报表

原件备查

注：打“＊”的资料是企业在向主管税务机关报送土地增值税清算资料中必报送的资料，如在日常管理中已提交过的资料无 需重复提交。

1.以上资料报送时请用 a4 纸，提供时需分类装订成册，并编注号码；

2.如未涉及的内容可无需提供；对涉及的资料，无法提供的，请提供情况说明和相关证明材料；

3.清算项目若委托中介机构，需提供土地增值税清算委托书。

4.资料装订顺序：除了鉴证报告必须的东西以外，按照申报表——相关证件——收入——土地——（土地征用及拆迁补偿

费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用） ——利息——与转让房地产有关的税金——代收费用 进行附件资料装订。

5.提供资料要求：对应每一个收款方合同（全部提供）、决算(全部提供)、记账凭证、发票（按要求）、付款凭证的顺序放 在一起。

6.发票代码/发票号码/验证码请分列清晰填写，每张发票填写一行，如有连续编号且金额不大的发票，可以共同填写一行。

7.所有装订的清算资料标明页码。

8.附表 3-13 填写的税票信息只与清算项目相关。

9.纸质资料和电子资料都完成以后提交给税务局。

各省需要资料清单都差不多，具体细节还得咨询当地税务局，有探讨这方面的请留言，相互学习一下了解一下。

【第5篇】土地增值税减免政策

07

根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条 减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十一条 减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十二条 减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十三条 减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十四条 减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十五条 减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”

08

根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条 直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”

09

纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？

答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条 根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”

10

纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？

答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。

符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：

(一)军事设施占用应税土地的证明材料；

(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；

(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；

(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；

(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”

来源：滨州税务

【第6篇】土地增值税是含税收入吗

土地出让金计征契税是按不含税吗？

我们先看一下依据，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

总结：通过上述文件可以知道，一般情况下计征契税的成交价格是不含增值税的，免税情况下计征契税时成交价格是不扣减增值税的。

我们再结合一下企业取得土地使用权如何缴纳增值税情况来分析一下：

出让土地使用权：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

转让土地使用权：

第一种情形：正常缴税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。2023年5月1日到2023年3月31日转让土地使用权，税率为11%，从2023年4月1日起税率降为9%。

第二种情形：简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第三种情形：免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

第一条第三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

第四种情形：不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

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【第7篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

想了解更多资讯，欢迎关注我们的微信公众号：通税律师

【第8篇】土地增值税减免

根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号），税务总局发布《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号），下面，小编就给大家简单介绍一下此项减免政策。

一、“六税两费”包括哪些税费？

“六税两费”包括资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加。

二、减免政策的适用范围有哪些？

此项“六税两费”减免政策适用范围由此前的“增值税小规模纳税人”扩大到“增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户”。

三、福建省减免比例是多少？

依据《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）规定，对福建省增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%税额征收“六税两费”。

四、小型微利企业的判定标准是什么？

本公告所称小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。适用“六税两费”减免政策的小型微利企业的判定以企业所得税年度汇算清缴结果为准。

五、新设立企业如何判定为小型微利企业？

登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，按规定办理首次汇算清缴申报前，可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。

六、逾期办理或更正汇算清缴申报的，已享受减免的需要更正申报吗？

逾期办理或更正汇算清缴申报的，应当依据逾期办理或更正申报的结果，对“六税两费”申报进行相应更正。

七、企业由增值税小规模纳税人转为一般纳税人，如何适用减免政策？

增值税小规模纳税人按规定登记为一般纳税人的，自一般纳税人生效之日起不再按照增值税小规模纳税人适用“六税两费”减免政策。

增值税年应税销售额超过小规模纳税人标准应当登记为一般纳税人而未登记，经税务机关通知，逾期仍不办理登记的，自逾期次月起不再按照增值税小规模纳税人申报享受“六税两费”减免优惠。

上述纳税人如果符合小型微利企业和新设立企业的情形，或登记为个体工商户，仍可申报享受“六税两费”减免优惠。

八、已享受“六税两费”其他优惠政策的，可否叠加享受此项优惠？

增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受“六税两费”其他优惠政策的，可叠加享受此项优惠政策。

九、如何办理减免？

纳税人通过电子税务局自行申报享受减免优惠，不需额外提交资料。

十、未及时申报享受“六税两费”减免优惠怎么办？

纳税人符合条件但未及时申报享受“六税两费”减免优惠的，可依法申请抵减以后纳税期的应纳税费款或者申请退还。

十一、减免政策的执行期限有多长？

此项“六税两费”减免政策的执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。

政 策 依 据

1.《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号）

2.《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号）

3.《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）

【第9篇】政策性拆迁营改增后土地增值税

会计小妹问一路老师，我们公司有块土地被政府收了回去，收到政府一大笔补偿，这笔补偿要交土地增值税吗？

一路老师解答：根据土地增值税的规定，转让国有土地使用权就要交税。如果要交，那就是一笔很大的税了。但是在我们，政府是土地的所有人，政府收回你们的土地不属于土地使用权转让，属于土地所有人收回土地，因此不需要缴纳土地增值税。懂多一点法律关系更容易理解税务政策。

喜欢了解这块的朋友，可以关注一下，共同学习探讨！！！

【第10篇】资产划转土地增值税

经典案例：资产划转不征增值税、土地增值税，免征契税。

【背景】根据申请文件，申请人拟对现有阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的资产及资源进行整合，将母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债按截至基准日2023年12月31日的账面净值35,793.68万元(未经审计)划转至全资子公司浙江永和智控科技有限公司。

【问题】请申请人补充说明: (1)该事项对公司财务、税务方面的影响(2) 未来是否有出售该项业务的计划。请保荐机构和会计师核查并发表明确意见。

【回答】

一、该事项对公司财务、税务方面的影响

(一)对公司财务方面的影响

公司将原属于永和智控母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债按成本作价划转至全资子公司永和科技，并承接了相关人员。

永和智控母公司的会计处理如下:

借:长期股权投资35,545.30万元

贷:各资产及负债35,545.30万元

全资子公司永和科技的会计处理如下:

借:各资产及负债35,545.30万元

贷:资本公积35,545.30万元

注:.上述会计处理金额35,545.30万元为2023年12月31日各资产及负债审定金额，与公告未经审计金额35,793.68万元差异248.38万元，差异较小。

上述资产划转完成后，母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务转入全资子公司永和科技。因永和科技为永和智控全资子公司，该资产划转对上市公司合并报表口径资产规模、收入规模无重大影响。

永和智控为高新技术企业，享受税率15%企业所得税税收优惠，永和科技暂不属于高新技术企业，按税率25%缴纳企业所得税。因公司阀门、管件等流体控制设备及器材业务从母公司永和智控转入子公司永和科技,该业务对应的税前利润也从母公司转入永和科技，在该业务税前利润一定情况下，上述业务划转后合并报表企业所得税金额将上升，合并报表净利润下降。永和科技正在积极筹备申.请高新技术企业，该短期影响将在永和科技成功申请高新技术企业认定后消除。

(二)对公司税务方面的影响

根据国家税务总局玉环市税务局2023年3月27日出具的《企业资产划转完税证明》，公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债划转至子公司永和科技，该划转事项符合国家税务总局2023年第13号公告、财税(2018) 57号文、财税(2015) 37号文的有关规定，不属于增值税的征税范围、暂不征收土地增值税，免征契税。且因公司本次资产划转按照成本价划转，划出方和划入方均未在会计上确认损益，亦不产生企业所得税。

根据《高新技术企业认定管理办法》，申请认定为高新技术企业需满足注册-年以上的条件，鉴于永和科技注册于2023年11月，因此无法于2023年通过高新技术企业认证，但鉴于其承继了公司阀门管件类全部资产及业务，预计其2023年通过高新技术企业认证不确定性较低。

因此，公司2023年将面临无法享受高新技术企业所得税优惠的风险，因公司仅母公司永和智控为高新技术企业，其他子公司均非高新技术企业，按照公司2023年母公司单体报表利润总额5,602.24万元乘以税率差10%测算，假定2023年公司阀门管件类业务业绩与上年持平，税负成本影响额约为560万元。本次资产划转完成后，公司合并报表企业所得税金额可能上升。

资料来源：永和智控2023年8月7日公告。

【第11篇】土地增值税开发费用

对于房地产开发项目而言，装修费用往往是开发成本的重要组成部分，那么装修费能否在土地增值税清算时扣除呢？相信这是各房地产企业比较关心的一个问题。对于这个问题，我们不能简单回答“是”或“否”，而是要区分具体情况来进行判断。那么，具体需要符合哪些条件才可以扣除，又或是哪些类型装修费允许扣除呢？

先看国家税务总局层面的规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”

相信以上条款是房地产行业相关从业人员都应知晓的，从这个规定中可以得到的基本结论，也就是符合条件的装修费用是可以扣除的，但具体需要符合哪些条件，文件并未明确规定。笔者根据实务清算经验、各地政策梳理总结，装修费用的扣除主要存在以下几点问题：

1.装修费用可扣除的前提是什么？即如何证明或确定是“销售已装修的房屋”。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除？

3.营销设施装修费、样板房装修费是否允许计入成本扣除？

关于以上这些问题，未见税务总局有更明确的解释文件，但实务中却经常会遇到，所以往往会让人产生疑问。笔者查询到一些地方税务局对此类问题有进一步的明确规定。如：

《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条：“关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）第三条第（四）款：“房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。”

《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）第十六条：“开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。”

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）第十六条：“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除; ”

《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）第三十八条规定：“

纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）第五十条：“房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。”

第五十一条规定：“房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。“

总结上述各地方的规定，我们再来回答关于装修费用能否在土地增值税清算时扣除的问题。

1.关于装修费用扣除的前提，即企业如何能证明是属于“销售已装修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明确属销售已装修的房屋，那么扣除是没有问题的。但实务中由于各种原因，也有存在很多售房合同为销售“毛坯房”实际却是销售“精装房”的情况，此类情况一般需要能提供额外的证明才允许扣除，如售房合同的补充协议，或是另签的赠送装修协议等书面证明。需要注意的是，此问题各地的规定或执行口径不尽相同，但建议企业都应注意相关证据的提前准备。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除。

关于“软装”的费用，大部分地方税务局基本形成了共识，即认为“软装”不应列入房地产的开发成本来扣除，但也有部分地方口径有所不同。比如按广州市的规定，虽然“软装”也不允许作为开发成本加计扣除，但却允许据实扣除，这相对于其他地方全部不允许扣除则更宽松。笔者认为广州市的规定更为合理，因如果“软装”是随同房屋一起销售的，则销售价款中实际含有“软装”价款，那么即使不能计入开发成本加计扣除，但允许其从销售价款中剔除也是很合理的（与广州文件所述据实扣除而不能加计扣除计算一致）。

3.营销设施装修费、样板房装修费又是否允许计入成本扣除。

关于营销设施、样板房的装修费是否允许扣除，则通常应区分具体情况来判断。首先，其中的“软装”也同样不能计入开发成本加计扣除；其次，则需要进一步判断营销设施、样板房的建造位置，建造在项目主体之外的通常不允许计入成本扣除；再次，如果是利用可销售的产品建造的并随同产品一起销售的“硬装”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等设施建造的，之后权属移交政府或是属全体业主所有的情况，其装修成本允许扣除。

以上是笔者关于装修费用在土地增值税扣除问题的分析总结，由于税务总局关于此问题的规定仍不够明确，所以土地增值税的实务清算中，就这些问题的认定与判断，仍然比较容易产生税企争议，企业人员需要充分的理解税收规定的原理来进行判断，并为可能存在的争议问题提前进行准备，另外还需要了解项目当地的规定与执行口径，这样在实际清算时会更易为企业争取到更多合法的利益，避免不必要的损失。

本文涉及到的法规链接：

1. 《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第12篇】土地增值税清算收费标准

一、案例

甲公司开发一个住宅项目，占地面积15亩，根据土地出让协议的补充协议约定，作为拿地条件，甲公司需要负责建设2000平方的安置房用于安置原住户，市场平均价格15000元/平方。该项目总共规划建设一栋楼，其中5-9层用于安置。

问题是：根据土地增值税税收政策用于安置的5-9层需要视同销售计入该项目的土地成本，但是用于安置部分住宅面积的建造成本已经计入了开发成本，如果不调出来，在计算土地增值税时是否会造成重复扣除？

二、案例分析

在用自建房进行安置的开发项目中，安置房和其他开发产品可能构成不同的土地增值税清算项目，也可能无法分开，而是作为一个土地增值税清算项目，比如案例中的情况。案例中项目的特殊点就在安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本，安置房建成移交给安置户根据国税2023年220号文件视同销售计入计算销售收入，同时增加该项目的土地成本，相当于拿地的代价。在计算该项目的土地增值税时，是否需要扣除项目中剔除安置房建造成本，产生了争议。

一种观点认为，安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本中，然后在计算项目土地增值税时将安置房视同销售收入再计入开发成本下的土地成本，同一个安置事项，扣除了两次开发成本，相当于“一个萝卜两头切”。因此，为了避免重复扣除问题，在计算土地增值税时需要将安置房对应的开发成本剔除出去。

另一种观点认为，案例中的情况不需要剔除安置房开发成本。理由是，这类安置房是正常的开发产品的一部分，需要参与土地增值税清算，安置房收入就是视同销售收入，需要并入清算收入中，扣除项目中应该包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必须是匹配的。安置房视同销售收入计入整个项目的土地成本与安置房的开发成本不是一回事，更不会重复扣除。另外，在国税2023年220号文中，并未规定安置房视同销售的情况下安置房对应的开发成本需要调整出去。因此，计算土地增值税时不需要将安置房的建设成本调整出去。

三、观点总结

对比以上两种观点，我们发现第一种观点显然忽略了安置房视同销售收入也是整个项目土地增值税清算收入的一部分，安置房收入计入了清算收入，所以安置房对应的开发成本也应该计入整个项目的清算扣除项目。安置房视同销售计入整个项目土地成本相当于项目的拿地成本，与开发成本明显不是一回事，不存在重复扣除的情况。因此，我们后一种观点更符合业务逻辑，更具有说服力。

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来源：屈健康 德居正财税咨询

【第13篇】二手商铺土地增值税

幸福里百科词条：商铺是专门用来进行商品交易实现产品市场流通的场所，商业中心都离不开大大小小的商铺，商铺买卖双方在进行交易的时候也要缴纳好相应的税费，那么商铺买卖需要交哪些税费？

一、门面房需要交哪些税费

买家支付：

1、房地产交易手续费：5元／平方米为普通住宅，非普通住宅为11元／平方米．

2、房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。

3、权证印花税：5元／本。

4、印花税：0．05％

5、契税：交易价（或评估价）3％。

卖家支付：

1、卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元／平方米。

2、印花税：房屋产价的0．05％。

3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税＝［转让收入－上手发票价（每年加计5％）－有关税金］适用税率。不能提供上手购房发票的，土地增值税＝（转让收入－转让收入90％）30％。

4、个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）20％，核定征收为转让收入7．5％20％。

转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）5．5％。不能提供上手发票的，为转让收入5．5％；税费为差额的5．56％。

6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％；办公用途用房按其网格点基准地价的30％计收。

7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3％征收。

二、二手门面房的交易税费怎么算

因为一手商铺很多在开盘时即被预定，因此很多人选择购买二手门面，二手门面只要对方产权清晰就没问题，且一般来说二手门面周边客流更成熟。但如果贷款的话，二手门面也属于商业地产，因此相对住宅来说首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手门面涉及到交易税费，需要按以下规定缴纳相关税费：

（1）增值税：非住宅类房产缴纳税率5.55%，由卖方缴纳。

（2）个人所得税：非住宅类房产缴纳个人所得税为税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。

（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。

（4）契税：非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%，由买方缴纳。

（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积。

（6）二手房交易手续费总额：非住宅10元/平米*实际测绘面积。

（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。

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【第14篇】土地使用权增值税税率3

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第15篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第16篇】土地增值税计算公式

文|金穗源商学院

土增清算，我们分三步执行：

第一步，我们通过对土地增值税的计算流程进行分析，学习土地增值税的计算公式，如图：

第二步，细细分析每个步骤，了解每个节点的难点税收问题：

第三步，针对各个疑难，利用工具书《土地增值税清算实务》，逐一攻克。

当然，行将至远，土增清算的疑难研究，我们从未止步，《土地增值税清算实务》书籍也仅是研究路上的一块丰碑，我们将继续努力，为大家提供更多服务。