房地产增值税怎么算（16篇）

【第1篇】房地产增值税怎么算

一、增值税定义

是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。

不同维度分析增值税的特征

从房地产行业来看，客户购买商品房支付的价款为含增值税金额。从开发商角度来看，收取的销售额本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税以后，剩余的金额为销售商品房开发商实际取得的销售收入。

二、增值税的计算原理

应纳增值税=销项税额-进项税款；

销项税额是由于进行销售行为产生收入而发生的增值税，即开出发票；销售货值（含税）与销售收入（不含税）之间的计算关系为：

销售货值=销售收入×（1+销项税率）销售收入=销售货值/（1+销项税率）销项税额=销售货值-销售收入=销售货值/（1+销项税率）×销项税率

进项税额是指由于采购业务产生成本或者费用而发生的增值税，即接受发票；房地产开发过程中，并不是所有支付的成本均可以开具相关的增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。

分类

土地成本

工程成本

管理费用

营销费用

财务费用

是否可以开具增值税专票

虚拟进项

✔

✔

✔

×

备注：

1、土地成本进项税解决办法是：允许土地成本（含土地出让金、拆除补偿款，不含市政配套费和契税）在计算销项税时进行扣除，扣除的数值为土地成本的“虚拟进项”。 若项目中涉及自持，需将可售对应的土地成本按照建面分摊出来。

2、虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率；

3、工程成本涉及到取票率的问题； 管理费用、营销费用取票率通常低于成本项取票率；

4、财务费用：根据营改增36号文，贷款服务费产生的财务费用无法开具增值税专用发票，可开具增值税普票；

成本科目

进项税率（平均估算）

取票率经验值

前期费用

6%

70%-80%

基础设施费

9%

100%

主体建筑工程费

9%

100%

主体安装工程费

9%

100%

公共配套设施费

9%

100%

开发间接费

6%

30-50%

不可预见费

9%

待定

成本（费用）进项税额=含税成本（费用）额/（1+成本（费用）进项税率）×成本（费用）进项税率×取票率

三、增值税计算四部曲

增值税计算四部曲

1、判断纳税规模

不同纳税规模的主体计算增值税的方式不同，根据年应税销售额划分为小规模纳税人和一般纳税人；

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，可采用简易征收方式；

增值税简易征收具体公式为：增值税=应纳税额×征收率（一般5%）；

2、判断新老项目

对于新老项目划分是以2023年5月1日作为划分依据的；

老项目的计算可以采用简易征收的方式，也可以采用一般计税法；对于新项目必须采用营改增后的计算方式；

老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；新项目（增值税）=销项税额-进项税额；

3、增值税的预缴

增值税的预缴发生在产生预售收入的次月，缴费的计算为预售收入，即不含增值税销项税

预缴增值税税额=预售收入×预缴税率

计算基数为收入口径；预售收入=预售货值/（1+适应税率）；

增值税预缴税率全国统一为3%；

4、增值税的清缴

增值税的清缴发生的时点是开具发票或者进行不动产权属变更；

增值税额=销项税额-进项税额=（销售货值-当期允许抵扣的土地价款）/(1+适用税率)×适用税率--（发生进项的成本及费用）/（1+适用税率）×适用税率=销售货值/（1+销项税率）×销项税率--当期允许扣除的土地价款/（1+虚拟进项税率）×虚拟进项税率--成本及费用/（1+适用税率）×适用税率×综合取票率

5、增值税附加税

增值税附加税

增值税附加税综合税率为12%，和增值税一起征收；

【第2篇】房地产企业增值税

答：房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

例如：某房地产开发公司--a公司，适用一般计税方法。2023年8月份销售商品房，销售收入2000万元，收到预收款1200万，当期允许抵扣的土地价款为400万元，假设可抵扣的进项税额为20万元。

1.收到预收放款时：

借：银行存款 1200万

贷：预收账款 1200万

2.2023年9月该公司预缴增值税=1200/（1+11%)×3%=32.43万元，账务处理为：

借：应交税费--预交增值税 32.43万元

贷：银行存款 32.43万元

3.竣工交房时，结转当月收入并补齐房款差额800万元，应交增值税=2000/（1+11%）×11%=198.20万，账务处理如下：

借：银行存款 800万元

预售账款 1200万元

贷：主营业务收入 1801.80万元

应交税费--应交增值税（销项税额） 198.20万

4.本期允许扣除的土地价款为400万元，相应的抵扣额=400/（1+11%）×11%=39.64万元，同时将预交增值税结转至未交增值税，账务处理如下：

借：应交税费--应交增值税（销项税额抵扣） 39.64万元

贷：主营业务成本 39.64万元

借：应交增值税--未交增值税 32.43万元

贷：应交增值税--预交增值税 32.43万元

5.本月可以抵扣的进项税额为20万元，应转出的未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万元

借：应交税费--应交增值税（转出未交增值税） 138.56万元

贷：应交税费--未交增值税 138.56万元

6.扣减掉预交增值税32.43万元，应纳税额=138.56-32.43=106.13万元，最终的会计处理为：

借：应交税费--未交增值税 106.13万元

贷：银行存款 106.13万元

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

答：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

【第3篇】房地产土地增值税预缴计算方法

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第4篇】房地产土地增值税

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第5篇】房地产增值税税率表

一、前言

就房地产投资领域来说，在项目全生命周期内（投资、运营、交付等）环节均和税费息息相关，每个环节中涉及的税种及计算方式也不尽相同。从交易形式来看，由于不同交易下涉及的税种不同，不同的交易结构对应的测算逻辑也各不相同，一个项目按照股权转让与资产转让两种交易模式下最终的利润结果也不尽相同。所以，明确不同阶段、不同类型项目涉及的税种，了解各类税种计算公式的基本逻辑，才能真正实现对投资的掌握；

二、税种分类

对于房地产全过程开发周期来说，最重要的环节就是拿地和开盘，所涉及到的税种有：

不同开发阶段涉税分析

房地产开发过程根据不同阶段所缴纳的税费不同，大致上可以分为行为税、财产税、所得税和流转税四大类，每个税类分为以下税种：

不同开发阶段税种分类

根据物业类型及对测算结果影响程度，将税种归纳整理为普通税种、销售物业三大税种和持有物业涉税三大类。

1、耕地占用税

征税对象：是指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税；

征税范围：为建房或者从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有所有的耕地；

征收方式：办理占用耕地手续时一次性征收，标准是5-50元/m2，具体金额视地方不同；

耕地占用税=实际占用耕地面积*定额税率；

2、土地使用税

征税对象：是指对使用国有土地的单位和个人，按照使用土地面积定额征收的税；

征税范围：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位及个人；

征收方式：根据实际占用的土地面积，每平米征收一定的金额，标准是0.6-30元/m2。从土地合同签订次日起次月至产权发生转移期间；是每年都要缴纳的；

土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率；

3、印花税

征税对象：是对经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件；

征税范围：在公开出让的项目、股权转让的项目、资产转让的项目中以及其他存在合同、产权转移书据的项目；

征收方式：按照合同金额（含增值税）的万分之五进行收取；

印花税=合同金额*0.5‰；

4、契税

征税对象：是指不动产（土地、房屋）产权发生变动时，就当事人所签订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

征税对象：境内转移土地、房屋权属中承受的单位和个人；

征收方式：根据转让不动产的金额作为缴纳的基数，按照一定的税率进行征收，一般为3%-5%；

契税=土地出让金额*定额税率；

需要注意的是：对于缴纳契税缴纳的基数，通常情况下为土地出让金额。但存在两种特殊情况：

1、如果在《土地出让合同》中明确列明市政配套建设费的具体价格时，此时市政配套费也可以计入契税的计算基数；

2、对于涉及拆迁补偿款的项目，原则上开发商直接支付给拆迁户的补偿款，可以计入契税缴纳的计算基数。

5、增值税

征税对象：是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税；

征税范围：在中国境内做的任何产生增值的经营行为；

征收方式：差额征收。伴随着销售货值产生的增值税与伴随成本费用类的支出投入的增值税之差。不同行业不同征收对象的税率不一定相同；

应纳增值税=销项税率-进项税率；

6、土地增值税

征税对象：是指转让国有土地所有权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；

征税范围：转让国有土地所有权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；

征收方式：以转让所得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目余额后的增值额作为计税依据，采用四级累进税率法；

土增税基础计算公式=增值额×使用税率-扣除项目金额×速算扣除系数；

7、企业所得税

征税对象：企业经营活动产生的所得额；

征税范围：在我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收，个人独资外企、合伙企业不适用；

征收方式：按年计征，分期预缴、汇算清缴；

企业所得税=（销售收入-准予扣除的金额）×所得税税率（25%）；

8、房产税

征税对象：以房屋为征收对象，按照房屋的计税余额或者租金收入向产权所有人征收的一种财产税；

征税范围：经营性物业房产税的组成，既包括其空置阶段的原值（扣除一定比例）进行征税，即从价计征；也包含在租赁过程中产生的经营收入进行征税，即从租计征；

8.1 从价计征

核心是确认资产原值价值与扣除率（价值打折率），一般来说，资产原值的确认方式取决于收购方式，即采用股权收购与资产收购下的资产原值计算标准不同。

资产收购下的资产原值=资产收购价格+新投工程成本金额股权收购下的资产原值=原始土地出让金+其他可入账金额+拆迁补偿款+新投工程成本金额；

对于一般商业商办或者其他用途的资产，减除比例范围在10%-30%之间，具体需根据省、自治区、直辖市人民政府确定。对于工程用途资产，减除比例范围通常扩大到40%-50%

从价计征房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%/年；即空置阶段采取从价计算房产税，按照资产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为年化1.2%；

征税时间：取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收，分期缴纳。期限根据省、自治区和直辖市人民政府确定；

8.2 从租计征

根据房产出租的租金收入计征，税率为租金收入的12%。不含增值税；开发商取得的租金计征，征税率是12%，若个人出租住房的租金计征，按照租赁收入的4%计征。

在租赁过程中出现'免租期'，则采用从价计征免租期的房产税金额；

房产税=从价计征金额+从租计征金额=应税房产原值×（1-减除比例）×年税率1.2%+租金收入×12%；

【第6篇】房地产企业预交增值税

问题一

我们房地产企业，平时预售开发产品取得预售价款时，如何做账？如何预交增值税？

答复：

（1）收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款（2）预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

参考：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

问题二

我们房地产企业，平时在收到预收款时，如何开票？

答复：

开具不征税发票，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当在交房时直接开具正式发票。此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。

不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。

参考：

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

问题三

我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账？是否需要预交增值税？

答复：

会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

注意：

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

问题四

我们房地产企业，平时收到预收款时，是否作为增值税纳税义务的发生时间？

答复：

房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。参考：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

二、先开具发票的，为开具款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

三、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

来源：税库山东

【第7篇】房地产预收款增值税纳税申报填写

1、问：为了购买我公司生产的机械设备，近日，很多客户提前向我公司预付了货款。那么，我公司因销售货物收到上述预收货款，需要缴纳增值税吗？

答：纳税人采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

政策依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

2、问：我公司采取预收款方式提供租赁服务，近期，我公司收到客户预付的租赁款项50万元需要缴纳增值税吗？

答：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

3、问：我公司因承包一项工程施工项目于近日取得发包方预付的工程施工款项100万元，对此，我公司需要缴纳增值税吗？

答：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。其中，适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

政策依据：

《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条

4、问：我公司开发的房地产项目于近期采取预收款方式开盘销售，对于收取的预收房款我公司是否需要缴纳增值税？

答：对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税问题，我们需要从增值税一般纳税人与小规模纳税人两方面来考虑，具体如下：

情形1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

小景提醒：

适用一般计税方法计税的，自2023年4月1日起，按照9%的适用税率计算。

适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

情形2.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3

政策依据：

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）

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【第8篇】房地产新项目增值税

不动产新老项目取得时间的界定问题

各地国税

地区口径

国家税务总局

国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函(税总纳便函〔2016〕71号，以下简称“税总纳便函〔2016〕71号”)—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五） 2016.5.11

房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这是“教科书”式的回复，在这儿我们先当一个标准答案列示着。

河北国税

河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2023年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

标注：提出租、售相同的处理原则，这一点对于房开企业的老项目，如果营改增后用于出租的，则仍认为属于不动产出租的老房产，可以选择简易计税方式。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这一点也是得到了后续的明确。

海南国税

全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（三）2016.5.9

财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业 2016.6.23

十二、不动产老项目的确定问题

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2023年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2023年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿明确了不动产转让时，考虑了外购与自建的方式，外购的就看产权变更登记日期，这个确实是比较直接有明确性。只是有的人士可能认为，这个收房了，但办理证件滞后了，还不认老项目了吗？这个确实会与现实有所脱节。不过这儿海南国税的理解就是这样的。

（三）出租不动产的老项目

关于2023年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2023年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2023年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：“取得”这两个字，确实因为产权证、因为实际收到、因为合同约定等原因，外延太广泛了，我们制订文件的时候可能没有想得这么复杂，但是我们的执行层面必须还是有执行的量化，基于上面的解释，小编认为还是比较合理的，基于进项税额抵扣不充分的现实考虑出发的。可能有的人士认为，要是这个施工许可证是4月30日取得的呢？这跟5月1日没有多少区别啊，要是这样想，这个事情真没有一个标准了，标准的树立是可执行，并不是真的为每个纳税人找到绝对的“公平”。

广州国税

房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3

按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

答：房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

怎样算一个项目？分期项目在2023年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

标注：项目是以《建筑工程施工许可证》来划分的，在老项目下，不同的项目有不同的核算增值税的方式选择，这个规则的来源当然是基于财税〔2016〕36号文件规定之下的判断方式。此问题基本是没有争议的，也是为大家所接受的一个方式。

北京国税

房地产业营改增税收指引 2016.3.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

湖北国税

营改增政策执行口径第一辑 2016.4.25

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？

按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。

标注：这个不能说常见，但也有可能发生。签订了合同才招投标，这个不知道是个什么程序，但不管其操作上有没有别的原因，税务机关的解释是没有问题的，严格执行了文件的规定要件判断。当然这个日期也是主观的，比如，本来双方准备2023年5月1日零点签订合同，但是知道营改增了，那就在12点前签订并约定开工，这是主观行为，但主观形成结果了，那就是客观判断了。税务的征管可管不了招投标的事后结果或后果有无问题。

厦门国税

营改增政策问题解答（十二）2016.8.15

市政府文件中明确某不动产自2023年4月15日起转让至某公司，但是2023年5月之后才能完成权属登记，能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目？

答：对2023年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目，可确认为不动产老项目选择简易计税方式。

标注：这个情形也是很有趣的，基于事实项目进展及交易完成时，与权属的对接，从抵扣不充分的角度，这个回复的意见还是有原则可循的。当然这也引起一个问题，即如果营改增前达成了交易，那相当于是老项目的转让，到了5月1日之后权属变更，那还是要看是不是营业税下发生的纳税义务，如此，可以参照以上规则，属于接受方的老项目；如果营改增后的销售老项目享受了增值税简易计税方法，那接受方再次销售只能是抵扣取得的上述简易计税的进项税额了，因为这是一个新的不动产项目了，简易计税的适用条件已经停止了。

江苏国税

江苏国税12366营改增热点问题解答（2016第七期）2016.4.21

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

内蒙古国税

全面推开营改增政策问题解答二 2016.5.30

一、不动产老项目的确定

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2023年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2023年4月30日前的项目。1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

（三）出租不动产的老项目

关于2023年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2023年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2023年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：与海南国税的意见类同，可以借鉴相应的标注内容。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题2016.6.1

2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

江西国税

营改增问题解答（九）2016.8.22

1、不动产的取得的时间节点如何确定？

答：在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

标注：这个条件还是比较明确的，只是与交易实际情形可能有脱节。这个意见与海南国税的理解有相近之处。

（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

福建国税

12366营改增热点问答（7.4）2016.7.15

怎样算一个项目，分期项目在2023年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

云南国税

曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知 2016.10.8

（一）某房地产公司，在2023年取施工许可证，部分工程已经完工，现在由于变更施工方而重新到住建部门办理施工许可证（开工时间为2023年5月1日后），请问变更施工方后盖的房子应按新项目还是老项目管理？变更施工方后提供的建筑安装服务应按新项目还是老项目管理？

答：变更施工方后盖的房子按照新项目进行征税；变更施工方后提供的建筑安装服务按照新项目征税。

标注：小编认为这个意见还是有合理之处，但也有探讨空间，因为变更了施工方，相当于是两个服务主体与服务业务，虽然对于采购方是一个事项的延续，那从建筑方的角度，分旧项目与新项目是各适用各的。但是从房地产公司的角度，由于第一次的施工许可证的合同开工日期是在2023年4月30日之前，所以这个商品房销售仍是可以选择简易计税方法的。需要从不同的主体来看适用的规则，如果这个房地产公司看后期对方建安企业开具增值税专用发票及采购物料等的进项税额是否更合适来选择一般计税方法，选择简易计税方法并不是必然就是好的，比如有限价房之类的情形。

青海国税

12366营改增热点问题答复口径 6月6日 2016.6.6

根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（国家税务总局公告2023年第17号）的规定，4月30日之前自建老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。 （3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿界定的是自建情形，与上面的外购、投资等是不同的，想必这个大家在对照国家税务总局公告2023年第17号公告的规定也是看得很清晰的。

湖南国税

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016.12.26

六、一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？

取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。

接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。

按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。

自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

标注：海南国税、江西国税、内蒙古国税强调直接购买时，以权属变更当天为取得时间，湖南国税首先引用了“合同约定的接收日期”，这考虑了交易经济属性完成的因素，而办理证照只是履行这样一个程序而已。同时由于不动产不同于房地产开发企业的新建，往往是已有的不动产，所以实物存在情形之下，以合同约定的接收日期或许是更考虑了交易的特殊性，小编还是赞同基于纳税人的利益考虑来理解的口径。此时确实对于举证方面不如权属证明更直接，税务机关的管理成本会上升。

安徽国税

营改增热点难点问题（房地产）2017.1.3

1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？

答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？

答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

标注：对于购买方式取得的不动产，安徽国税提出以销售发票的开具时间作为取得时间，这与权属变更时间和合同约定的接收时间又有差异。对于开具发票，这是站在税的角度思考的，小编认为这算是一个观点可以参照。

对于营改增后“自建”情形的解释，恰如安徽国税所言，列示的三种情形均是自建，这个自建与营业税下的自建的定义是不同的，营业税下是自己的员工进行的施工行为，即第(1)种情形，同时营业税下规定不动产转让时还需要计算自建行为的营业税(不包括房地产开发企业的销售)，营改增之后就不存在这种税务处理规则了。

[学习理解]

这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。

在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。

(1) 建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。

所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：

情形

建筑服务

房地产项目

情形一

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目

情形二

未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

情形三

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目

我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。

在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。通常来讲，施工许可证的日期是早于合同约定的施工日期。

还有一种情形是房地产企业变更施工方，上面我们表中有提及，这种情形还是要看之前的项目开工时间，而不宜必须要求分割开一个商品房，分别按不同的阶段适用不同的计税方式，这个也是难以操作的。

(2) 转让取得的不动产。

有争议的可能还聚焦于转让取得不动产的“取得”的界定，如上表中的部分税务机关的意见，取得是指权属变更的时间、约定交付的时间还是发票的时间，这个会与实践当中存在时间差，比如2023年8月取得了房产，2023年5月最后办理完成取得房产权属证明，那如何界定是不是营改增之前取得的不动产呢？如果界定为必须适用一般计税方法，这确实是有点不合理，可能一般纳税人一分钱进项没有，但再次转让时必须用11%的税率。征管必须还是有规则的，所以这些判断的条件小编认为是采取了简单易行的方式。不过如果考虑纳税人的实际情形，会是更好一些，比如交付时间，结合合同、入账等辅助的证据。关于此内容，还是建议进一步完善与考虑纳税人的利益更多些。

上面还有一个问题，对于转让4月30日(含)前取得的不动产，享受的是增值税计税方法选择权，比如选择了简易计税方法，那给下一环节一般纳税人开具的是5%征收率的发票，下一家再销售时用的是一般计税方法，不能再选择简易计税方法了，不能说是销售的老房子就“一生”都是可以选择简易，这是不对的。如上建筑服务，更不能认为只要是为老不动产进行的建筑服务都是可以选择简易，对象只是对于某个建筑服务项目实施的，并不绑定于老不动产，这个一定要有个主体的适用界定出来。如果是营改增之后的老不动产再发生的建筑服务，那施工许可证约定的开工日期只能是2023年5月1日后，此时对于一般纳税人，就不能再选择简易计税方法了，而只能按一般计税方法计税。

(3) 转租的情形。

对于一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这儿的取得，在上面的情形回复中，我们还看到了“转租”取得的情形，那这个取得从解释的个案看，是看从上一家租赁的时间；如果是营改增之前，那就是可以选择简易计税方法；如果是之后，那就是应使用一般计税方法。这儿相当于是“可选择的利益”由上一家享受完毕了。关于此问题的理解我们认为还是比较合适的，不能解释为只要租的是老房子就一定是可以选择简易，这就误解了营改增是业务层级的还是“主体“层级的，是不对的。

【第9篇】房地产企业土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。这里的单位主要是指房地产行业，卖房子对他们是主营业务，简单地说就是房地产行业在卖房子时土地使用权也随之转移了，并且土地比刚开始增值了不少，但单独抽出土地进行估价比较麻烦，因此把它放进了房子价格一起计算，同时进行各种成本和费用的扣除来算出要交的土地增值税，同时这个土地是国有土地，也就是这个地的来源是来自政府，并且缴纳了土地出让金。

财政部公布的数据显示，2023年全国税收收入172731亿元，土地增值税6896亿元，同比增长6.6%，土地增值税属于地方税种，占税收收入比例不高，但是对于房地产行业却属于一个大税种。

因为房地产项目开发转让周期较长，因此土地增值税往往采取项目地预缴的方式进行，在项目完成时再进行清算。也就是说当房地产公司收到预售房款的次月15日前要进行预缴税款的申报，预交土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率。同时土地增值税暂行条例实施细则规定除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

如：某房地产开发企业开发a项目，2023年4月销售普通住宅预收房款1090万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则应预交的增值税税款=1090/(1+9%)*3%=30万元。土地增值税预征的计征依据=1090-30=1060万元。预交土地增值税税款=1060*2%=21.2万元。

同时政策规定房地产行业应当自达到以下清算条件起90日内，向房地产项目税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税（注意清算要分项目分房屋类型）。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(四)直接转让土地使用权的；(五)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(六)国务院确定的其他情形。

房地产公司应纳土地增值税计算

1. 确定收入总额（不含增值税收入，通常是全额开具商品房销售发票上的收入）

2. 扣除项目包括1.取得土地使用权支付的成本2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与房地产转让有关税金5房地产企业加计扣除（20%）

3. 计算增值额

4. 计算增值率=增值额/扣除项目金额

5. 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目之和20%的，免税

6. 计算应纳税额

应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

例子：假设上述a房地产开发企业2023年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%，已实现不含增值税税收入总额为45000万元，预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元;房地产开发成本12500万元;财务费用中的利息支出为3750万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元;当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.收到主管税务机关的清算通知，要求在90日内完成清算，其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：

(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000÷(100000×90%)=0.5万元/平方米

(2)已预缴土地增值税为800万元。(3)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。(4)房地产开发成本为12500万元。(5)房地产开发费用=3750+(7000+12500)×5%=4725万元。(6)允许扣除的税费为2900万元。(7)加计扣除额=(7000+12500)×20%=3900万元。

(8)允许扣除的项目金额合计=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50万元。

(9)增值额=45000-27922.50=17077.50万元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算应补交的土地增值税=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875万元。

【第10篇】房地产销售企业增值税

房地产企业增值税确认收入时间

留言时间：2021-09-02

纳税人所属地

河北

问题内容

你好，请问房地产企业增值税确认收入的时间是什么？如果是按照约定的交房时间确认的话，交房延期怎么办？

附件

无附件

答复机构

河北省税务局

答复时间

2021-09-03

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：

第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》规定：

九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

【第11篇】房地产预收款增值税

一、房地产企业平时收取的诚意金、认筹金和订金会计处理如下：借：银行存款贷：其他应付款

二、房地产企业于购房者签订房屋销售合同后：

（1）对于执行《小企业会计准则》以及未执行新收入准则的房地产企业，根据实际收到的房款以及之前收取的诚意金、认筹金和订金计入预收账款：

借：银行存款借：其他应付款贷：预收账款

（2）对于执行新收入准则的房地产企业：根据合同实际收到、之前收取的诚意金、认筹金和订金以及应预收但尚未收到的房款计入合同负债：借：银行存款借：应收账款借：其他应付款贷：合同负债

注意：房地产企业预售阶段属于预收款方式销售房地产项目，根据营改增36号文件规定的纳税义务时间，以及总局2023年第18号公告第二节“预缴税款”第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。18号公告规定房地产公司在收到预收款时预缴增值税。由于购房人延期付款或者按揭未及时到账等原因，房地产公司没收到预收款，根据纳税必要资金原则，18号公告明确规定只有在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，也就是说没收到预收款，此时无需预缴增值税。

《企业会计准则》只有在实际收到预收房款时，计入“预收账款”，按照计入的“预收账款”预缴增值税。而新收入准则对按照合同约定应收而未收到的房款也要计入“合同负债”，但对房款未收到的部分并不预缴增值税。预交增值税时：借：应交税费—预交增值税贷：银行存款 注意：一般计税于增值税纳税义务发生后，将“应交税费—预交增值税”转入“应交税费—未交增值税”；一般纳税人适用简易计税的老项目，增值税的账务处理都是通过'应交税费-未交增值税'进行核算；小规模纳税人都是通过“应交税费—应交增值税”进行核算。三、房屋交付时

（1）对于执行小企业会计准则以及未执行新收入准则的房地产企业：借：银行存款借：应收账款借：预收账款贷：主营业务收入贷：应交税费一简易计税或：应交税费—应交增值税（销项税额）或：应交税费—应交增值税（2）对于执行新收入准则的房地产企业：借：银行存款 借：应收账款借：合同负债贷：主营业务收入贷：应交税费一简易计税或：应交税费—应交增值税（销项税额）或：应交税费—应交增值税

来源：中道财税

【第12篇】房地产企业预缴增值税

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。那么增值税预缴的计税依据与预缴时点分别是什么？增值税预缴后怎么清算？本期小编将从房地产开发企业增值税预缴、清算的税务处理出发，为大家进行一一解答。

一、征税范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目属于增值税征税范围，应当缴纳增值税。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，“自行开发”是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。此外，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

二、计税方法

增值税的计税办法一般分为一般计税与简易计税。（一）一般纳税人

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照9%的税率适用一般计税方法计税。

2．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件第八条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。（二）小规模纳税人

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。

三、销售额的计算（一）一般纳税人

1．一般计税。

房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。 其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 此处，特意对支付的土地价款进行详细说明。根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文第七条规定，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。文件第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。第一，房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。第二，政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。第三，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。2．简易计税。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。（二）小规模纳税人

小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

四、增值税预缴 房地产开发企业纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中，一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

纳税人

计税方法

适用条件

适用税率

销售额

增值税预缴

一般纳税人

一般计税

销售自行开发的房地产新项目

9%

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

简易计税

销售自行开发的房地产老项目

5%

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人

简易计税

全部适用简易计税

5%

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

五、增值税清算

一般纳税人适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 小规模纳税人及一般纳税人适用简易方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 纳税义务发生时间一般为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

六、发票的开具

（一）一般规定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2023年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。（二）预收款发票

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】53号）文件规定，增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。房地产开发企业使用602税目开具增值税普通发票，税率栏填写“不征税”。（三）备注栏填写

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局【2016】23号）公告第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

【第13篇】房地产企业增值税处理办法

一、增值税的处理

对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，税法规定是需要纳税的。《增值税实施细则》第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(三)所收款项全额上缴财政。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十七条规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

可见，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，并入增值税计税依据。当然，作为增值税一般纳税人一般计税支付的价外费用如果取得的是增值税专票可以抵扣。

注意：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，因此，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》附件 2第一条第（二）项第 4 目规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。这属于例外情形。

二、土地增值税的处理

根根《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

三、企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票：如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。

四、契税的处理

契税由业主缴纳，如果房地产企业把代收费用并入到房价中，业主应当按照房价总额缴纳契税。但如果是在价格以外单独代收的费用，一般来说不会征收契税，除非对恶意拆分房屋价款，比如将组成房屋主体的门、窗、户、扇单独收费。

作者：钟燕，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第14篇】房地产企业增值税规定

销售额是增值税的计税依据，一般纳税人计算增值税销项税额、小规模纳税人计算增值税都要以销售额为依据。

1传统增值税销售额的一般规定

传统增值税销售额与销项税额的含义

《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例》第六条规定，纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

2传统增值税政策的价外费用

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但下列项目不包括在内：

一、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

二、同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的。

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

三.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。

3 .所收款项全额上缴财政。

（ 四） 销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

政策解析： 1. 一般纳税人价外向购买方收取的返还利润应作为价外费用并入销售额计算销项税额，向供货企业收取的返还利润应按照平销行为的有关规定作进项税额转出处理。

2 .手续费、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费是纳税人的混合销售行为中涉及的相关服务金额，对于以销售货物为主业的纳税人，应计入货物销售额缴纳增值税，而不可分别核算，分别按照货物及服务销售额缴纳增值税。

3.《增值税暂行条例实施细则》对价外费用采用了开放型的解释，也就是说，纳税人价外以各种名义收取的各种性质的款项，除了《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的三项代收款项和一项代垫款项外，都应计入销售额征收增值税。

案例解析：灯具厂（一般纳税人）销售一批灯具给某商场，专用发票上注明的销售额为36 000元，另开普通发票收取了包装费560元，优质费300元。请计算该笔销售行为的销税额。

答：销项税额=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）

灯具厂的会计处理为：

借：银行存款等41540

贷：主营业务收入36000

其他业务收入761.06

应交税费一一应交增值税（销项税额）4778.94

政策解读：购买方收取销售方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同，约定向建材销售公司购买2000万元钢筋。因为钢筋市场价格大幅上升，销售公司单方面违约，根据合同约定应支付房地产公司违约金200万元。请问：房地产公司收到建材销售公司200万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产等，发生应税行为，才需要缴纳增值税。房地产公司因供货方违约而收取的违约金，没有发生增值税应税行为，不需要缴纳增值税，但需要缴纳企业所得税。

案例解析：

销方收取购买方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同 ， 约定向建材销售公司购买 2000 万元钢筋，在收到货物后30 日 内付款 ， 逾期未付款建材销售公司将收取房地产公司 5万元违约金。 因天马房地产公司资金紧张，没有在30日内付款，根据合同约定应支付富华公司违约金5万元。请问：建材销售公司收到房地产公司5万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析： 根据《增值税暂行条例》第六条规定 ， 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。建材销售公司因为销售货物过程中购买方违约，而在销售价格之外收取购买方的违约金，应作为价外费用计入销售额征收增值税，同时也应计入企业所得税的收入总额。

【第15篇】房地产企业增值税计算

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第16篇】房地产开发企业增值税

一、增值税定义

是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。

不同维度分析增值税的特征

从房地产行业来看，客户购买商品房支付的价款为含增值税金额。从开发商角度来看，收取的销售额本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税以后，剩余的金额为销售商品房开发商实际取得的销售收入。

二、增值税的计算原理

应纳增值税=销项税额-进项税款；

销项税额是由于进行销售行为产生收入而发生的增值税，即开出发票；销售货值（含税）与销售收入（不含税）之间的计算关系为：

销售货值=销售收入×（1+销项税率）销售收入=销售货值/（1+销项税率）销项税额=销售货值-销售收入=销售货值/（1+销项税率）×销项税率

进项税额是指由于采购业务产生成本或者费用而发生的增值税，即接受发票；房地产开发过程中，并不是所有支付的成本均可以开具相关的增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。

分类

土地成本

工程成本

管理费用

营销费用

财务费用

是否可以开具增值税专票

虚拟进项

✔

✔

✔

×

备注：

1、土地成本进项税解决办法是：允许土地成本（含土地出让金、拆除补偿款，不含市政配套费和契税）在计算销项税时进行扣除，扣除的数值为土地成本的“虚拟进项”。 若项目中涉及自持，需将可售对应的土地成本按照建面分摊出来。

2、虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率；

3、工程成本涉及到取票率的问题； 管理费用、营销费用取票率通常低于成本项取票率；

4、财务费用：根据营改增36号文，贷款服务费产生的财务费用无法开具增值税专用发票，可开具增值税普票；

成本科目

进项税率（平均估算）

取票率经验值

前期费用

6%

70%-80%

基础设施费

9%

100%

主体建筑工程费

9%

100%

主体安装工程费

9%

100%

公共配套设施费

9%

100%

开发间接费

6%

30-50%

不可预见费

9%

待定

成本（费用）进项税额=含税成本（费用）额/（1+成本（费用）进项税率）×成本（费用）进项税率×取票率

三、增值税计算四部曲

增值税计算四部曲

1、判断纳税规模

不同纳税规模的主体计算增值税的方式不同，根据年应税销售额划分为小规模纳税人和一般纳税人；

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，可采用简易征收方式；

增值税简易征收具体公式为：增值税=应纳税额×征收率（一般5%）；

2、判断新老项目

对于新老项目划分是以2023年5月1日作为划分依据的；

老项目的计算可以采用简易征收的方式，也可以采用一般计税法；对于新项目必须采用营改增后的计算方式；

老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；新项目（增值税）=销项税额-进项税额；

3、增值税的预缴

增值税的预缴发生在产生预售收入的次月，缴费的计算为预售收入，即不含增值税销项税

预缴增值税税额=预售收入×预缴税率

计算基数为收入口径；预售收入=预售货值/（1+适应税率）；

增值税预缴税率全国统一为3%；

4、增值税的清缴

增值税的清缴发生的时点是开具发票或者进行不动产权属变更；

增值税额=销项税额-进项税额=（销售货值-当期允许抵扣的土地价款）/(1+适用税率)×适用税率--（发生进项的成本及费用）/（1+适用税率）×适用税率=销售货值/（1+销项税率）×销项税率--当期允许扣除的土地价款/（1+虚拟进项税率）×虚拟进项税率--成本及费用/（1+适用税率）×适用税率×综合取票率

5、增值税附加税

增值税附加税

增值税附加税综合税率为12%，和增值税一起征收；