【导语】土地增值税应税收入含税吗怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的土地增值税应税收入含税吗，有简短的也有丰富的，仅供参考。
【第1篇】土地增值税应税收入含税吗
一、政策依据
（一）财税[2016]43号
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（二）国家税务总局公告2023年第70号
1、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；
2、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额
二、最直观理解应该是不正确的
土地增税应税收入=收入/（1+9%）=全部价款和价外费用/（1+9%）
这可能是许多人最直观的理解，只是这种理解是不正确的。
三、增值税销项税额怎么计算
70号文规定：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额
（一）增值税销项税额=不含税销售额×9%
（二）房地产开发企业不含税销售额的特殊规定
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
政策依据：国家税务总局公告2023年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
四、结论
土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额
=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%
=全部价款和价外费用/(1＋9%)+（当期允许扣除的土地价款×9%）/(1＋9%)
=（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）
即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。
五、广州明确发文规定
（一）《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）
（二）土地增值税清算收入按“（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）”确认。
六、关于土地价款
（一）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（二）指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
（三）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（四）包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
（五）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（六）纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
【第2篇】土地增值税申报表表六
陈旧的土地增值税税制中，政策不明晰、容易发生争议的地方实在太多，比如今天要谈的新房旧房问题。也许你难以相信，像“新房”“旧房”这样带有一定主观性、极易被人为操控的概念居然出现在严谨的税收政策表述之中，但这就是现实。也曾就这个问题问过一个同行，他的回答是：“这还有疑问吗？没有使用过的房子就是新房，使用过了就成了旧房！”但这个问题真有这么简单吗？
新房旧房土增税政策差异对比
首先来看看新房旧房的土增税政策差异，这种差异主要体现在扣除项目上，为什么会有差异呢？其实当年政策制定的初衷是好的，那就是针对一些年代较久远的房屋转让，如果按原始成本价作为扣除项目金额显然不尽合理，必须通过特殊的政策安排来相对消除通货膨胀因素对房价的影响。其间的具体政策差异如下表所示：
新房、旧房的土增税政策扣除项目差异对比
与转让新房相比较，转让旧房土增税的扣除项目主要有以下差异：
房地产开发企业不得加计扣除20%
不得扣除房地产开发费用
房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本价乘以成新度折扣率计算
上述差异意味着，对房地产开发企业而言，如果曾经的开发产品被认定为旧房，那么在计征土地增值税时，旧房需要从房地产开发项目中剥离出来单独按“次”计税，且不得享受20%的加计扣除，这是有可能造成实际税负上升的。因此，在实际工作中，纳税人多不愿意提供评估价格，税务机关也只得对其进行核定征收。当然，目前也有部分房地产开发企业属有意为之，先将开发产品自用或出租后再转销售，以期通过旧房转让和较低的核定征收率来达到降低税负的目的。
新房旧房的界定标准
如前所述，新房与旧房土增税存在明显的政策差异，那么，明晰新房与旧房的界定标准就显得十分重要。
先看财政部和国家税务总局的说法。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。（本文开头那位凭直觉答疑的同行，其说法竟然和国家政策高度契合，不得不佩服啊！）使用时间和磨损程度标准由各地具体规定。
再看各地五花八门、充满歧义的具体规定。既然房屋磨损程度不好把握，那绝大多数地区只好在房屋使用时间上大做文章，全国范围内大致可以归纳为三类口径：
第一类是“使用时间说”，河北规定，凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房；更多地区规定自用或出租一年以上的房屋，在转让时视为旧房；云南规定，使用时间超过2年的属旧房；更加细致一点的如浙江规定，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。
第二类是“会计核算说”，重庆规定，房地产开发企业已将开发产品转为固定资产或投资性房地产，再转让属于转让旧房。
第三类是“权证办理说”，广西规定，凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。
鉴于新房旧房标准全国不一，企业如果考虑通过新旧房问题进行土地增值税筹划，自然首先就要咨询了解当地的新旧房认定标准。
存在的争议及问题
在旧房转让的土增税实际征管中，除了前述评估价格少有使用、新旧房标准全国不一等问题之外，主要存在两大争议：
一是房地产开发企业将其开发产品先转自用（包括出租）一段时间后再转让，到底是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？对照前述各类政策口径，使用一年以上就算旧房，时间未免太短；会计上已转为固定资产或投资性房地产，但可能并没有实际使用；将部分开发产品办理权证至开发企业自身名下，其主要目的还是为了融资，也并不必然使房产从“新”变“旧”啊！这里面的操作空间太大！
二是非房地产开发企业将其自建房屋，建成后未使用立即转让，是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？按前述政策口径应认定为转让新房，但令人遗憾的是，2023年新修订的《土地增值税纳税申报表》（税总函[2016]309号）竟无一张申报表对应此种情况，唯一可能填写的申报表（三）针对扣除项目金额又只提供了评估价格和购房发票加计扣除两种方法，也许在申报表设计者看来，这种情形就是旧房转让吧！
相关政策建议
（一）将现行土增税政策中“新房”和“旧房”这样过于主观的表述对应修改为较为客观的“商品房”和“存量房”概念。根据《关于印发〈房地产统计指标解释（试行）〉的通知》（建住房[2002]66号）精神，商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋；而存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
（二）对于房地产开发企业将开发产品转为自用后再销售，不论被房屋交易管理部门认定为商品房出售还是存量房转让行为，原则上一律按之前清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算扣除项目金额。必要时，可以启动二次清算。
（三）对于非房地产开发企业转让存量房的行为，可以规定房屋实际使用时间在3年以上的，在土增税政策上才能视为旧房处理，允许按照评估价格和购房发票加计扣除两种方法确认扣除项目金额；实际使用时间不足3年的房屋，则应视为新房处理。
★来源：本文转自易税易通 堂
【第3篇】土地增值税收入审核
通过对土地增值税清算审核工作不同环节的审核要点进行梳理，包括基础资料、收入、土地成本及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费、开发费用及税金等9个方面。首先归纳各环节的审核思路和流程，形成思维导图作为工作指引。
其次详细说明各环节审核方法和审核内容，重点阐述各环节审核人员应关注的税收风险或房地产企业潜在的涉税风险。最后结合政策规定、实务案例对常见的审核疑点进行解析。
基础资料包含立项批文、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程许可证及商品房预（销）售许可证五大部分。
立项批文内容分为建设内容和建设规模，审核要点包含清算单位及项目分期的确认、实际房源面积的对比；
建设用地规划许可证和商品房销（预）售许可证的审核要点有清算单位用地面积的确认，商业用地或居住用地是否与地上建筑类型相符、清算项目实际占地面积的确认等内容；
建设工程规划许可证主要审核附件中地上地下建筑面积是否与房源相符以及有无违建情况等内容；
建设工程施工许可证的审核要点主要有合同价格与预算、结算资料的对比，合同开竣工日期判断有无项目建设期间外成本，与实际房源面积对比分析是否存在少建房源问题设计单位、施工单位、监理单位与竣工备案资料的一致性等内容。
文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
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书籍介绍：
【第4篇】土地增值税和增值税的区别
土地增值税立法若干问题探讨
作者：王冬生 北京智方圆税务师事务所
邮箱：wangdongsheng@cstcta.com
日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：
一、基础问题---立法宗旨与行业认识
二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别
三、计税主体---为什么要按照项目管理？
四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求
五、免税范围---不应限于普通住宅
六、预征管理---预征的征收与停止
七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报
八、报表设计---三栏还是一栏
一、基础问题---立法宗旨与行业认识
任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。
（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益
为什么要调节不动产交易的过高收益？
因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。
所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。
调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。
（二）行业认识
如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：
1、市场高度分割
与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。
2、产业关联度大
房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。
3、属于实体经济
实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。
4、暴利时代结束
经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。
5、美好生活保障
吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。
基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。
二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别
土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。
土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。
（一）立法宗旨不同
土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？
增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。
与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。
（二）计税主体不同
增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。
而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。
（三）征税对象不同
增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。
企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。
土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。
以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。
三、计税主体---为什么要按照项目管理？
增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。
为什么这样处理？
符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。
所以，土增税的计税主体，必须是项目。
如何确定项目？
最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。
按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。
四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求
税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；
增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；
增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；
在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：
（一）实际税负远低于名义税率
根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。
（二）房地产暴利时代已经结束
经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。
（三）其他税种都在降低税率
近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。
可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：
增值率不超过50%的部分——税率25%
超过50%不超过100%的部分——税率35%
超过100%的部分——税率45%
五、免税范围---不应限于普通住宅
现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。
增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。
土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。
目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。
六、预征管理---预征的征收与停止
与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。
由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。
总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。
七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报
现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。
现行做法存在如下问题：
（一）无法及时完成清算
这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。
（二）有悖征管基本法理
纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。
（三）与优惠管理的方式矛盾
根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。
（四）与企业所得税管理不一致
企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。
土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。
八、报表设计---三栏还是一栏
任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。
在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。
土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。
良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。
【第5篇】2023年土地增值税税率表
自2023年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%；
增值税税率（一般纳税人）
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
增值税征收率（简易计税）
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。
（一）增值税征收率为3%和5%
（二）适用征收率5%特殊情况
主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
（三）两种特殊情况：
1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择适用5%征收率
1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。
2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。
4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。
5、提供人力资源外包服务。
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。
8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。
10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
（二）一般纳税人可选择3%征收率的有
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。
3、典当业销售死当物品。
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
5、销售自产的自来水。
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。
10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品
11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。
12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。
13、提供城市电影放映服务。
14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。
15、提供非学历教育服务。
16、提供教育辅助服务。
17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。
19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）
23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。
27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。
29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。
31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。
（三）按照3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。
5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。
以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
6、纳税人销售旧货。
（四）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。
预征率
预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
增值税适用扣除率
1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。
2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额
（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。
（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。
（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
【第6篇】土地增值税加计扣除项目
土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。
涉及土地增值税的情形
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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理
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不得扣除费用项目概览
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计算扣除时重点关注项
“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！
计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；
关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；
关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；
按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；
存量房地产转让项目的扣除规定
1. 房屋及建筑物的评估价格
评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率
凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。
计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。
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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。
*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正
土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:
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1.土地增值税允许扣除项目表
2.土地增值税允许扣除的项目
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相关税收优惠政策
转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;
1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;
3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;
2. 因国家建设需要免征土地增值税
1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;
2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;
3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
注:
a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;
b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;
c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;
【第7篇】计算土地增值税可抵扣的税金
土地增值税应纳税额的计算及清算
一、土地增值税应纳税额的计算
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
一般计算步骤：
1.扣除项目合计＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目
2.土地增值额＝应税收入－扣除项目合计
3.增值率＝土地增值额 ÷ 扣除项目合计（找税率，记）
4.应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数
纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；
4.旧房及建筑物的转让。
二、房地产开发企业土地增值税清算
（一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算增值额。
（二）土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人 应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目 全部竣工、完成销售的；
（2）直接转让土地使用权的；
（3）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（3）取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的。
（三）土地增值税的清算时间
1.凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。
（四）土地增值税清算的应税收入确认
1.一般情形下销售房地产应税收入的确认
（1）已 全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入；
（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2.非直接销售的收入确定
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时， 视同销售房地产。
收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
3.自用或出租房地产
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或 用于出租等商业用途时——如产权未发生转移， 不征收土地增值税。
上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
（五）土地增值税清算的扣除项目
1.不予扣除
各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。
2.计算扣除
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以 计算扣除。
3.公共设施的扣除
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：
（1）建成后产权属于 全体业主所有；
（2）建成后 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；
（3）建成后 有偿转让。
4.装修费用
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用，除另有规定外， 不得扣除。
5.共同成本费用
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.扣留建筑安装施工的质量保证金
在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。
7.开发缴纳的 土地闲置费， 不得扣除。
8.为取得土地使用权所支付的 契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中 扣除。
9.拆迁补偿费的扣除
（1）回迁安置户：安置用房 视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的 补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
（六）清算后有关处理
1.清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
充实自己，才能望得更远。
下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。
a.直接转让土地使用权的
b.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的
c.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的
d.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50%的
『正确答案』a
『答案解析』纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。
a.加罚的利息
b.已售精装修房屋的装修费用
c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费
d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金
『正确答案』b
『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 a、c、d 均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。
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【第8篇】土地增值税是什么
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
首先，谁应该缴纳土地增值税？
转让并取得收入方需要交纳土地增值税。具体来说，你转让国有土地使用权、转让了房产，同时取得了收入，你就需要交纳土地增值税，不管你是单位还是个人。
文/光影传奇
其次，应该缴纳多少土地增值税？
土地增值税实行的是4级累进税制。
个人所得税是涉及到7级累进税制，只要涉及累进税制就是说，基数不同，缴纳的税率也不同。说白了缴税就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。
这也是国家需要把收入人群有哑铃型变成橄榄型的方式。
什么是哑铃型的人群收入呢，就是高收入群体和低收入群体很多，中收入群体很少。
橄榄型就是中收入群体很多，高收入群体和低收入群体很少。
那么国家如何通过税收调节呢？甚至说，如果剥削，如何抢钱呢？很简单，降低低收入群体的纳税税率，提高高收入群体的缴税税率。你不是能赚钱吗？我让你收入的50%都用来缴税，目前个人所得税中最高缴税税率为45%。
土地增值税中有一个扣除项目，其实可以理解为成本，主要是指取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本和费用；新建房屋及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金（印花税、增值税、城市建设维护税及教育费附加）。
土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。
计税依据：
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
2、扣除项目及其金额
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第七条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
前面的讲述可能有点晕，这里概括一下：
房地产开发企业扣除项目包括以下五种：
1）、取得土地使用权所支付的金额
2）、房地产开发成本
3）、房地产开发费用
4）、与转让房地产有关的税金
5）、房地产企业加计扣除（20%）
四、扣除项目分析
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2、房地产开发成本
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3、房地产开发费用
房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除，而是按照以下规则扣除。
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
总结：房地产企业应该在以上两种方法中选择有利益企业的方法，有税收筹划空间。
4、与转让房地产有关的税金
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不在单独扣除。
城市维护建设税、教育费附加也视同税金扣除。
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
5、加计扣除
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
总结：按照以上的讲述，房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:（以房地产开发费用利息费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.3+与转让房地产有关的税金
房地产企业土地增值税的扣除项目合计为：（以房地产开发费用利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.25+利息支出+与转让房地产有关的税金
根据上述分析，因为利息支出不一定等于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*0.05，所以对于房地产开发企业来讲有一定的纳税筹划空间。
五、应纳税额计算
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
增值额=收入额-扣除项目金额
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
土地增值税实行“先预征，后清算”，对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
本文主要介绍一般纳税人的税务处理。
一、土地增值税预缴
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：
关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
同时，根据财税〔2016〕36号文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
总结：土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
=预收款*[（1+适用税率或征收率）-3%]
（1+适用税率或征收率）
土地增值税预征的计征依据≠应预缴增值税的计税依据
土地增值税预征的计征依据＞应预缴增值税的计税依据
为什么这么规定，是否有必要，笔者认为纳税依据应当以方便纳税人纳税和征管部门征收，同时，由于土地增值税实行先预征，后清算制度，而国家税务总局公告2023年第70号，说的是可按照并非强制性要求，但是并没有申明可按照应预缴增值税的计税依据预缴。所以，笔者认为应该统一两者的征收口径。
二、土地增值税清算
1、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、土地增值税清算条件（重点来了）
1）、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
2）、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税清算的文件规定：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
解析：说明土地增值税清算时收入的确定方法
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
解析：注重建筑企业开具的发票。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
解析：房地产开发费用并非按照账面实际扣除，而是按照以下方法进行扣除
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
解析：本条款参照房地产开发费用扣除问题理解
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
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【第9篇】土地增值税预征税率
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。
关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》
土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。
各地土增预征率一览表
目录
1北京的规定
关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）
按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定
关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
3广东的规定
广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）
除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）
1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）
1.房地产行业土地增值税预征率
2.经济适用住房土地增值税预征率
对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）
房地产开发项目分类及预征率
（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
土地增值税预征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
(一)住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生产经营类
写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。
(三)车位4％。
(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）
一、土地增值税预征率
（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）
一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。
二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。
4福建的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）
土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；
（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。
关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）
对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率
一、普通住宅为2%
二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%
三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；
(二)普通标准住宅2%；
(三)非普通标准住宅4%；
(四)非住宅6%。
关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）
本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。
关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）
根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。
对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。
纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。
转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）
关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。
关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）
平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％；
（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；
（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
5重庆的规定
重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）
严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）
一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。
6江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。
7青海的规定
青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
预征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)
其他商品房
商铺4%
其他3%
海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县
其他商品房2%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）
8山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
土地增值税预征率调整为【条款废止】
（一）住宅项目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。
关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）
第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。
土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率
预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
一、土地增值税预征率：
商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。
商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅3%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”
9黑龙江的规定
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）
关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)
土地增值税预征率
（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）
一、市区预征率
各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
二、县(市)预征率
县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）
普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）
一、土地增值税预征率
（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）
一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
10四川的规定
关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。
（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。
（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）其他类型房地产预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通标准住宅预征率为1%。
（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。
（四）非住宅预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为 1.5%；
（三）非普通住宅预征率为2.5％；
（四）非住宅预征率为3.5％。
关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）
将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。
11江苏的规定
关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）
一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
12浙江的规定
关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）
自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）
按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：
类型税率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房产3%
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）
关于房地产开发项目的预征率
对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：
（一）普通住宅预征率为2%；
（二）非普通住宅预征率为2.5%；
（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。
关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）
土地增值税预征率按下列标准执行：
一、普通住宅预征率为3%;
二、其他类型房地产预征率为4%。
关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）
市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
13河南的规定
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
三、关于经济适用房问题。
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
14湖南的规定
益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率
15湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
预征率
1、销售普通住宅预征率为2％；
2、销售非普通住宅预征率为4.5％；
3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。
16辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率
房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;
（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）
一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；
二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；
三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）
一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。
二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。
关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）
据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策
17陕西的规定
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）
将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%
18贵州的规定
贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）
为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：
一、普通标准住宅，预征率调整为1％；
二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；
三、营业用房，预征率调整为3％；
四、其他房产，预征率调整为1.5％。
纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。
19新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）
关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）
新疆维吾尔自治区土地增值税预征率
序号
地区
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
1
伊犁哈萨克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地区
1%
3%
3%
3
阿勒泰地区
1%
3%
3%
4
克拉玛依市
1%
3%
4%
博尔塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
乌鲁木齐市
1%
3%
4%
8
哈密地区
1%
3%
4%
9
吐鲁番地区
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克苏地区
1%
3%
3%
12
克孜勒苏柯尔克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地区
1%
3%
3%
14
和田地区
1%
3%
3%
15
阿拉尔
1%
3%
3%
16
图木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
铁门关
1%
3%
3%
21
双河
1%
3%
3%
关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）
现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：
新设立兵团城市
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
昆玉市
1%
3%
3%
胡杨河市
1%
3%
3%
可克达拉市
1%
3%
3%
新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。
20吉林的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）
调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。
房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。
关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）
普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
21宁夏的规定
关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：
（一）普通住宅为1%.
（二）非普通住宅为1.5%.
（三）其他类型房地产为2%.
（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
按预征率计算应纳税额计算公式为：
应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。
22河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）
一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。
凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。
二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。
23安徽的规定
关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）
我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）
土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；
（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；
（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；
（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）
住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。
（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
营业用房4%；
其他房地产2%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
24山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；
（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。
纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。
市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%。
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）
一、关于房地产开发项目土地增值税的预征
（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：
1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。
2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。
3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。
房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。
25广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。
（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变
关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）
一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。
二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）
一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
26云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。
27甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
28天津的规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
29内蒙古的规定
关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）
一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。
关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）
对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。
关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）
一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。
（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。
（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。
30海南省的规定
关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
31西藏的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）
二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。
纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。
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【第11篇】土地增值税的筹划
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金税四期上线后，实现了“银行、工商、社保、税务、股东”五合一的监控，对于流转税中的重头戏增值税而言，如何做到合理地节税呢？
一、增值税税率
现行的增值税税率有13%、9%、6%、5%、3%、0%，对于不同的应税产品和服务，根据税法规定而适用不同的增值税税率。
二、合理的税收优惠方案
1、小规模纳税人税收优惠
自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税，此处是指增值税普通发票。如果是增值税专用发票，则对应的增值税税率为3%。如果小规模纳税人销售不动产等情形适用征收率是5%，不能免征增值税。
公司可结合自身业务情况，适当地进行业务分拆，设立不同的公司主体，从而享受增值税销项税的优惠政策。
2、软件企业增值税即征即退
对符合享受条件的一般纳税人按13%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。
享受主体：销售自行开发生产的软件产品的增值税一般纳税人；将进口软件产品进行本地化改造后对外销售的增值税一般纳税人。
对于既有软件又有硬件销售的企业而言，合理地对产品进行组合，嵌入式软件产品也是可以享受增值税即征即退政策的。
3、产品和服务要合理地区分
对于既提供产品销售又提供技术服务的公司而言，要合理地将两者进行区分，因为技术服务的增值税税率为6%，而产品的增值税税率为13%。
公司在和客户签订合同时，可以适当地提供技术服务的合同金额。同时，如果客户同意，为了避免不必要的税务稽查风险，可以分别以不同的合同主体来和客户分别签订产品销售合同及技术服务合同。
三、获取合理的进项税发票
降低增值税应纳税额最有效的方法就是获取进项税发票，从而抵扣部分销项税额。
一方面，要确保获取的进项税发票和公司的业务逻辑相吻合，这也是一些公司经常犯的错误，从而被税务系统大数据发现。另一方面，要求员工尽可能地获取增值税专项发票，比如:住宿费专项发票、餐饮费专项发票、员工差旅费进项税及时认证抵扣等。
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【第12篇】2023年土地增值税政策
编者按：房地产开发企业取得土地使用权开发建设房地产项目，可能基于诸多原因导致项目无法启动、中途停滞，进而由政府将土地收回。根据《城市房地产管理法》之规定，城镇土地收回又可分为有偿和无偿两种方式。对于政府有偿收回土地，土地补偿款较土地取得和开发成本更高的情况，企业是否需要缴纳土地增值税，现行案例处理结果有所不同。本文将以此切入，分析不同情况下，土地被政府收回是否应当征收土地增值税。
一、案例引入：同样是闲置土地被政府收回，土地增值税一征一免
（一）案例一：闲置土地被政府收回，法院认为应当征收土地增值税
2023年2月，x国土资源局与a公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将x地块出让给a公司，a公司受让该土地用于建设x项目。2023年12月，x国土资源局作出《闲置土地认定书》，指出因政府原因导致x地块闲置，认定上述土地为闲置土地。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储。2023年9月，x税务局y分局作出《税务事项通知书》，通知a公司x项目应补非住宅土地增值税475万元。
a公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼。法院认为：本案a公司主张其符合《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定，该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储，该收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回，可以适用上述免征的情形。
（二）案例二：闲置土地被政府收回，税务机关认为应当免征土地增值税
2006年至2007年，b公司与z市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，b公司取得了z地块的国有土地使用权。在z地块基本达到可开发状态后，b公司先后两次向w区国土资源局上报建设规划，但w区国土资源局一直不予正面答复和批准，导致宗地一直处于闲置状态。2023年9月1日，b公司与z市w区土地储备发展中心签订了《收购z地块合同》，约定：由w区土地储备发展中心收回b公司持有的z地块国有土地使用权，并向b公司支付土地补偿款共计6.4亿元。2023年9月13日，z市国税局稽查局向b公司送达《税务处理决定书》，认定：b公司2023年度取得土地使用权转让收入未进行纳税申报构成偷税，决定b公司应补缴其2023年度的企业所得税税款1.3亿元。因涉案土地被收回符合土地增值税免征条件，免征土地增值税。
（三）小结
在上述两起案例中，同样是土地闲置后被政府收回，取得土地补偿款，一起案例认定应当征收土地增值税，另一起则认定应当免征土地增值税。更值得关注的是，两起案例中土地闲置的原因均系“因政府原因”。如此相似的两起案例，最终处理结果却大相径庭，笔者认为，其背后的原因主要在于国家层面的税收政策对土地收回免征土地增值税的规定不够清晰、完善，导致执法实践中对特定情形是否符合免征条件存在不同理解。本文欲通过比较《城市房地产管理法》和税法的联系，分析目前土地被政府收回的各种情形应否征收土地增值税。
二、土地被政府收回的三种类型及其土地增值税纳税义务
（一）土地被政府收回的三种类型
根据《城市房地产管理法》第二十条，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”第二十二条第二款，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”第二十六条，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”由此可见，《城市房地产管理法》规定的政府收回土地使用权应当包括三种情况：
其一，因公共利益需要，提前有偿收回；
其二，出让合同到期无偿收回；
其三，因用地人原因闲置，提前无偿收回。
《城市房地产管理法》属于土地管理法体系，具备行政法性质，根据行政法“法无授权即禁止”的基本原则，在法律没有明确规定的情况下，行政机关不得收回土地使用权。因此，行政机关收回城镇土地使用权有且仅有以上三种情况。
（二）土地被政府收回应区分不同情况确定土地增值税纳税义务
根据《土地增值税暂行条例》第八条，“有下列情形之一的，免征土地增值税：……（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款，“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。”
由此可见，《土地增值税暂行条例》使用了“因国家建设需要”的概念，但没有对这一概念作出精准的定义，而这一概念也难以从其他部门法中加以考证，只能结合土地管理法进行解释。根据《闲置土地处理办法》第一条，“为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。”由此可见，《闲置土地处理办法》是《土地管理法》、《城市房地产管理法》的下位法，其不能违反上位法规定，增设土地使用权提前收回的情况。在前述第一起案例中，法院在说理部分提出，涉案土地被收回系“因闲置”而非“因国家建设需要依法征收、收回”，故不满足免税条件，但这种并列关系其实并不存在。
笔者认为，闲置土地认定是出于政策目的需要，进行的一项程序性工作，闲置土地认定的程序和土地提前收回的结果之间没有直接联系，即土地闲置本身不能直接得出提前收回土地使用权的结果。根据前述分析，行政机关提前收回土地使用权有且仅有因公共利益需要有偿收回、到期无偿收回和因用地人原因闲置无偿收回三种情况。认定土地闲置后，需要提前收回的，必须进一步认定土地闲置原因是因公共利益需要闲置还是因用地人原因闲置，进而确定提前收回土地使用权是因公共利益需要有偿收回还是因用地人原因闲置无偿收回。而在第一起案例中，土地被认定为因政府原因闲置，自然不属于因用地人原因闲置的情形，而只能属于因公共利益需要有偿收回的情形。
从现行立法来看，“因公共利益需要”和“因城市实施规划、国家建设的需要”之间是何种关系并不明确，但两者之间存在大量交叉。例如城市规划调整导致土地无法开发建设，而被政府收回，在土地管理法上属于因公共利益需要收回土地，在土地增值税法上亦属于因城市实施规划收回土地。在税法规定不明时，出于纳税人权利保护原则考虑，应当采取有利于纳税人的解释，将“因公共利益需要”收回土地的情形解释为“因城市实施规划、国家建设的需要”收回土地，免征土地增值税。
三、根据税收法定原则，土地被政府收回不属于土地增值税征税范围
（一）土地增值税征税范围是有偿转让房地产
在前面的分析中，我们结合免税条款，讨论了土地收回的免税条件。但如果站在更前一环节——征税条款，我们认为现行立法只能得出土地收回不属于土地增值税的结论。详言之，根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”由此可见，土地增值税征税范围是有偿转让房地产。其中，“有偿”和“转让”均是征税的必要条件，缺一不可。
（二）土地管理法对土地使用权转让和终止作出了明确定义
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”第三十九条，“土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。”由此可见，土地使用权的转让和消灭（终止）有明确的法律定义。
结合上列法律法规的规定可以看到：土地使用权转让，是指土地使用者通过出售、交换和赠与的方式，将土地使用权再转移的行为，土地使用权转让的效果是土地使用权的权利主体改变，但土地使用权本身仍然存续。土地使用权消灭或终止，是指因土地使用权出让合同到期、提前收回、土地灭失等原因，导致土地使用权本身归于消灭。因此，土地使用权的转让和消灭是两个不同的法律概念，虽然两者都可以引起物权变动的效果，但其内容和性质存在本质区别，不能将二者混为一谈。
（三）税法应当尊重、认可、承继土地管理法对“转让”的定义
《土地增值税暂行条例实施细则》提出了有偿转让的概念，但在我国土地增值税制体系内没有任何相关的法律、法规、规章、规范性文件对“转让”作出具体定义。由此可见，转让的概念以及内涵外延之界定在土地增值税制体系中属于不需要作出特别解释、说明的概念，应当直接采用与其相关的其他部门法之规定以及社会大众能够认可和接受的、与其通常的内涵及外延相同的定义对其进行解释。
首先，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让作出了定义。该条例属于土地管理法体系的一部分，其对土地管理涉及的法律概念作出的定义系立法解释、有权解释，符合社会大众对该法律概念的一般理解，属于该法律概念的通常定义。
其次，税法具有行政法属性，其和土地管理法同属行政法体系，为保持同一法律体系内部相同法律概念的一贯性，避免在法律适用中产生矛盾、冲突，税法应当尊重、认可、承继土地管理法对转让的定义。除税法明文规定外，不应任意改变土地管理法中已经定义的法律概念的内涵和外延。
再次，课税要件明确是税收法定原则的基本内涵。课税要件明确一方面要求税法概念必须清楚、明确，不能语焉不详。另一方面要求对税法概念的解释必须具备稳定性，不能任意扩大或缩小解释。在税法没有作出具体规定时，依照同部门法解释税法概念，是保障课税要件明确的基本要求。
综上，《土地增值税暂行条例实施细则》中“转让”的概念应当采用和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中“转让”的概念相同的解释，即只包括土地使用权在不同权利主体之间转移，而不包括土地使用权消灭的情况。
（四）根据税收法定原则，土地被政府收回不应缴纳土地增值税
根据前述分析，《土地增值税暂行条例实施细则》关于征税范围的规定采用了正向说明和反面列举的立法模式，但是，这一规定并未涵盖全部房地产物权变动类型，导致部分房地产物权变动行为处在土地增值税立法的“真空地带”。详言之，《土地增值税暂行条例实施细则》第二条仅规定了有偿转让房地产属于土地增值税征税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税征税范围，对于有偿设立、变更、消灭房地产权属的行为，以及无偿转让房地产但又不构成继承、赠与的行为，是否应当课税，税法并未作出规定。
根据《税收征收管理法》第三条，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”由此可见，税收法定原则是税法基本原则，没有法律明文规定，不得对纳税人课征税款，不得要求纳税人补缴税款。土地被政府收回属于土地使用权消灭，不属于土地增值税征税范围。
遗憾的是，在实践中，税务机关对于征税范围的理解有所不同，或是出于政策方面的考虑，或是出于经济方面的考虑，对“转让”进行了扩大解释。此外，按照前述解释，土地收回应当排除在征税范围外，然而《土地增值税暂行条例》又特别规定了土地收回符合特定条件的免予征税，根据税法基本原理，不征税和免税是不同概念，因此在现行立法体系内部存在矛盾冲突。我们认为，税法的明确性是税法的重要价值，应当采用修法方式明确土地增值税征免范围，构建和谐统一的土地增值税法律体系。
【第13篇】土地增值税清算清算业务准则
在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。
（一）土地增值税清算税负评估：
目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。
工作内容：
（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。
（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。
（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。
1、数据维度：
（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。
（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。
（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。
2、数据来源：
（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。
（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。
（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。
3、判断方法：
（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。
（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。
（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。
（二）房地产开发企业纳税能力评估：
目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）
工作内容：
（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。
（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。
（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。
1、数据维度：
（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。
（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。
（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。
（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。
2、数据来源：
（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。
（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。
（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。
3、判断方法：
（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。
（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。
（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。
（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。
【第14篇】土地增值税税率增值50%
一说到土地增值税，有些朋友或许会想到增值税，但这是两个完全不同的税种。增值税是对货物与劳务的流转过程中的增值额进行课征的税种，也是目前我国最大的税种；而土地增值税则是针对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额课征的税种。
2023年，土地增值税实现了6465亿元，比上年增长14%，占当年税收收入的4%。从比重上看，应该算作一个辅助性的税种。
目前土地增值税的法律依据是国务院令[1993]第138号颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年开始实施。也算是分税制改革背景下针对房地产市场的一个特定的税种。
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，通俗的说，就是卖房卖地有了增值额的单位和个人。目前交该税的主体还是房地产开发企业。可能很多人没有觉得自己卖房时交了土地增值税，是因为从2008年开始，对个人暂免征收了而已。注意是暂免征收，不是法定免税。
土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额，具体是取得的收入减除扣除项目的余额。
土地增值税的税率很有特点，对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物的单位和个人，按增值额的一定比率征收土地增值税，增值率在50%以下的，税率为30%，增值率在50-100%的，税率为40%，增值率在100-200%的，税率为50%，增值率超过200%的，税率为60%。这种征收方式，称之为超率累进。
下面就是土地增值税的四级超率累进税率表，与个人所得税的超额累进税率表不同在于计税依据是比率不是数额，超额计算时使用的是速算扣除率，而不是速算扣除数。
去年的7月份，财政部和国家税务总局发布了《土地增值税法》的征求意见稿，也开启了土地增值税的立法进程。
相比1993年的暂行条例，征求意见稿的变化不是很大，也属于平移性质的。下表是我找到的一个暂行条例与征求意见稿有所差别的对比表，我搬过来了，供大家参考。
在我讲课的过程中，有学生曾经质疑土地增值税开征的合理性，觉得就房地产的转让而言存在着重复征税。这个问题我再单独写一个推文。那么为什么要开征这样一个税种，也就是通常说的立税宗旨是什么。按照目前的解释有三个目的：
（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；
（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；
（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
事实上土地增值税的意义还是出于对房地产转让环节的增值额的一种调节。有一种说法，把土地增值税叫做反房地产暴利税，意味着房地产经营企业等单位和个人有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例缴纳给国家。所以它的调节功能大于收入功能。
从未来的趋势看，这个税将与房地产税一并成为地方税的主体税种，也将为建立房地产市场的长效机制起到应有的作用。
【第15篇】关于土地增值税
1、征税条件：权属发生变更、取得增值收入；只有特殊的一个不征收，就是国家出让土地
2、基本征税范围：
2.1基本征税范围：
转让国有土地使用权（卖地）；
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（卖新房）；
存量房地产的买卖（卖旧房），原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金；
2.2特殊征税范围：
权属变更没有取得收入不征税：房地产的继承、赠予
权属没有发生变更不征税：房地产出租、重新评估、代建
房地产的抵押：抵押期满后发生权属转让，要征税
合作建房：建成后按比例分房暂免征收，建成后转让，要征税
房地产的交换，要征税，但个人交换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征（契税，交换多交钱的乙方纳税）
3、税率
土地增值税实行四级超率累进税率。（以盈利能力为依据）
计税方法：一般、简易计税方法，一般计税方法税率9%，简易征收率5%
扣除项目：
卖新房（第1-5项）、卖旧房（第6项）
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
第一类：利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实
扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 5%以内
第二类：利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或不能提供金融机构贷款证
明
开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 10%以内
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二类处理。上述具体适用的比例按
省级人民政府此前规定的比例执行。
2项-房地产开发成本
【第16篇】股权转让土地增值税
“以股权转让形式转让不动产”是否征收土地增值税（以下简称“土增税”）以及其他相关税收问题争议已久。
国家税务总局分别曾于2000年、2023年和2023年以国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号（以下简称“三个批复”[1]）的方式，对广西壮族自治区税务局、天津市地方税务局等地请示的三起股权转让个案予以批复，并建议按穿透处理。
但实操中，不同地区的税务机关针对交易场景的不同或出于营商环境的考量也有着不同的其他答复口径，从而使得“以股权转让形式转让不动产”是否征收土增税等问题开始变得复杂。
以上或有合规性问题，给部分交易的各方带来因税法不确定性而滋生的额外交易成本，需要在并购协议的税费条款上充分协调各方立场。
一、何为“名为股权转让，实为资产转让”？
从前述三个批复的内容及相关案例来看，税务机关界定“名为股权转让，实为资产转让”主要考量如下要点：其一，当事人转让的股权所涉资产主要是土地使用权、地上建筑物及其附着物；其二，股权权益评估价值等同于含土地使用权在内的不动产的评估值；其三，强调该交易的经济实质系不动产转让等。
以上“名为股权转让，实为资产转让”的推定方式旨在通过类似经济实质测试的方法得出资产转让为实际目的的结论。如参照企业所得税、个人所得税有关法律、行政法规所规定的“非合理商业目的的税收安排”涉及逃避缴纳税款等，[2]税务机关有权根据关联交易情况、实际税负变化情况等予以纳税调整。但纵观现行土增税、契税、印花税立法进程乃至增值税原条例等法律、行政法规的规定，尚不能完全得出非关联交易情况下，“名为股权转让，实为资产转让”均将构成偷税或避税的具体解释结论。更何况，对于转让方所得并非100%归集于不动产交易（比如还包含设备、人员、负债等）、交易内容略有其他经济实质内容（比如业务重组等合理商业目的等），这些交易情形尚无法被无理由穿透处理等。
二、两种方式下税费有何差别
股权转让交易与资产转让交易存在如下涉税主体、税种的差异：
股权转让之所以能够起到“节税”的作用，主要是税法也是基于认可土地使用权、房屋权属登记与否等“经济实质”，股权转让严格有别于金融商品转让等，作出了“暂不征土地增值税”[3]、“不属于增值税征税范围”[4]以及“不征收契税”[5]的规定。鉴于资产的转让方需要就土增税事项除核定外按照累进比例税率完税，[6]并根据资产属性计算资产评估价格对应的增值税销项税额，以及由受让方在资产变更登记前所需完成契税纳税义务，仅此三项，资产转让对应交易成本就远高于股权转让。
需要指出的是，在企业所得税问题上，如果是分立新设标的公司并划转或非货币性资产出资该标的资产，那么还需要配合有企业所得税特殊性税务重组方案或非货币性资产出资等，方能实现递延纳税，其中，资产转让环节，受让方通常不考虑上一环节持有期间房产税与城镇土地使用税历史欠缴因素，而股权转让环节，这一因素往往会影响股权权益性价值。此外，资产转让环节需要额外考虑标的资产转让后的分红因素，测算出包括股东缴税在内的综合税负情况，而股权转让环节因主体不同，只需考虑股权转让的所得税情况，此不赘述。
三、实践中实务各界对该问题的认识
(一)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径差异较大
1、应征收土增税。如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确，“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税”。
2、不应征收土增税。如2023年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土增税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定”。
(二)司法审判角度：最高人民法院和江苏省高级人民法院先后就类似股权转让纠纷作出判决，认定股权转让环节原始股东不需要缴纳土增税
案例一 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审案（案号：（2014）民二终字第264号）
最高人民法院二审认为：“……股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。……公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土增税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处”。
案例二 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审案（案号：（2014）苏商再终字第0006号）
江苏省高级人民法院再审认为：“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土增税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土增税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土增税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土增税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土增税征收的理由不能成立”。
(三)中介机构：在上市公司案例中的回复意见
案例一 中关村拟发行基础设施reits，中介机构认为项目涉及的重组和股权转让两个阶段均无需缴纳土增税
中关村(508099.sh)“建信中关村 reit”基础设施基金项目涉及重组和股权转让事项。根据某中介机构出具的《关于中发展集团公开募集基础设施证券投资基金（“reits”）的中国税务意见书》陈述，在资产重组阶段：“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募reits，属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号），暂不征收土地增值税”。股权转让阶段：中关村软件园公司将标的股权转让给资产支持证券管理人建信资本（代表专项计划）,转让后项目公司脱离中发展集团的实际控制。该中介机构认为“本次股权转让的目的是发行本基金，具有合理商业实质，并非以逃避土地增值税的纳税义务而进行的特殊安排，该环节无需缴纳土地增值税。”
案例二 奥扬科技由于直接购买土地需缴纳土增税，出于税务筹划考虑，通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司，再收购其股权方式取得相关资产
奥扬科技(a20468.sz)于2023年3月19日发布公告，披露2023年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2023年12月28日，发行人以3,555万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，奥捷特种装备成为公司的全资子公司。
发行律师在《补充法律意见书（一）》中回复：“以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，公司与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司的方式取得相关资产。综上，公司不直接向潍坊日东环保装备有限公司购买土地使用权，系在综合考虑交易双方的需求后协商的结果，具有合理性”。
四、税务机关穿透处理是否适当？
鉴于实践中各界对税务机关是否应当穿透持不同意见，交易双方极有可能对该不可预见的或有风险提出合规性遵从需求，现阶段主要抗辩事由可归纳如下：
(一)国家税务总局的批复无普遍适用依据
基于制定法法律渊源依据，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发〔2012〕92号）第21条的规定，国家税务总局的批复文件系个案批复，未抄送其他税务机关，且国家税务总局未在之后的相关文件中确认相关批复可以作为规范性文件普遍使用，因此，相关批复文件不具有普遍适用性。假设同理，司法判例的适用，反之也应属于考量依据之一，除非税务机关以相对独立的税收法律关系提出与民商事法律关系有别等主张并坚持予以调整。
(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未严格规定有实质课税原则
税务机关虽可基于实质课税原则对各交易实质进行认定，但是否更应重视税收法定原则的适用现状？现行有效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未设置资产交易应被穿透的反偷税规定，改变交易形式不应构成《中华人民共和国税收征管法》第63条有关偷税行为，如果适用于前述有关反避税处理，也未见相关税种查补税款和利息的规定。对暂行条例的扩大解释显然属于超越上位法，其合法性存在争议。此外，在土增税执法层面审慎适用实质课税原则将更有利于纳税人的合理预期，除非法律、行政法规层面有所更新。
(三)股权转让交易并不必然节税
比较前述股权转让交易与资产转让交易下分别会发生的税费，是否必然得出“股权转让交易确实轻易将增值税、土增税、契税等税种绕了过去”的结论呢？这显然也可能是一种误读。除契税外，股权转让方式只是将转让方（股东、公司有别）在本次交易环节中应缴纳的增值税、土增税递延到将来受让方二次转让时再一并征收，且因为二次转让时，因“增值额”增大，土增税适用的累进比例税率极有可能更高。因此，“以股权转让形式转让不动产”仅产生递延纳税的效果。且“节约”部分的土增税作为“利得”也作为企业所得税的税基一部分，缴纳了企业所得税。从这一角度看，税务机关穿透处理时也是不能一概适用《中华人民共和国税收征收管理法》第63条有关偷税的情形的，即股权转让交易并不必然节税。
五、税务机关要求补税的义务主体以哪一方为宜？
针对前述三个批复的具体操作而言，税务机关和纳税人的共同困惑还在于，国家税务总局只是批复应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定征收土增税，但并未具体明确缴纳土增税的主体、加收滞纳金和处罚与否等问题，且新法征求意见稿也未对此予以明确。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”为此，按照“谁获益、谁缴税”的原则，如将股东转让股权视为转让不动产，且仅是出让方获得了经济收益，因此该出让方仅指该股东。但有权转让不动产的单位和个人系不动产权所有人，故也不排除“标的公司”被认定为土增税最终纳税人的可能性。此时，如果标的公司已成为受让方的子公司，则补税损失实质上概由受让方最终承担。若并购协议未能确定该纳税调整的补偿措施，则受让方一方实际承担了“过重”的合同义务。
此外，若由标的公司缴纳土增税，其本应顺理成章可调整下一轮交易时土增税的成本计税基础未果，又因为标的公司并未有收入，且标的公司缴纳后实际承担方将转为标的公司新股东即交易受让方。因此，为避免重复缴税等，在收购谈判过程中，交易双方可能会主张“结合税费金额相应调整收购价款”，这使得交易的不确定性加大。
六、实务中如出让方还被处以非法转让、倒卖土地使用权罪之刑责，或者民商事领域的股权转让行为无效判定，是否也必然导致资产转让情况下的土增税征收问题？
且不论刑事案件认定结论证成与否，该等刑民交叉事项在综合考量违反土地管理法等行为有关社会危害性、刑事违法性和应受刑罚处罚性外，[7]税务部门是否一定会按照刑事法律关系的认定条件一并采取穿透处理呢？经不完全统计，实践中并不一致。鉴于刑事案件证明标准的严格程度，无疑给予了税务机关参照适用的可能。
此外，根据《中华人民共和国民法典》第143条、第146条有关民事行为无效的相关构成要件，以上股权转让行为如被界定为通谋虚假行为，从而因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，也可能被定性为股权转让行为无效。另结合最高人民法院行政审判的十大典型案例之一“广州德发案件”，[8]在审理广州德发案过程中，最高人民法院也明确区分了税收行政证明标准和税收司法证明标准、民事法律规范与税收行政法律规范之间的关系等，认为“受民事法律规范调整的有效行为不能绝对地排除税务机关的核定征收权。”可见，税收行政法律规范在个案中可不受民事法律关系的影响独立存在。
综上，民事与行政交叉、刑事与行政交叉等均需进一步审视现有法律规范的衔接事项，这无疑又增加了问题的复杂性。
七、若土增税被征收，其他税种是否会被／应被一并调整或征收？
在以往的被认定为“以股权转让形式转让不动产”的案件中，除土增税存在被穿透征收外，增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加尚未有发生被穿透的情形。
事实上，即使被征税，各税种的计税依据也不尽相同。从现行各税种的调整规范来看，比如，增值税考虑的是同类产品的平均销售价格，[9]但该规定也仅在处置视同销售、无正当理由价格偏低等情形时适用。和增值税事项同步的还有发票事项，如果出让方被调整缴纳增值税，则受让方因未获合法票据无法予以税前扣除以及抵扣进项税额，一定意义上，该调整行为也造成了增值税链条的断裂，有违增值税中性原则。再比如，契税考虑的是市场价格，[10]税法赋予税务机关根据市场价格核定契税，该核定价格却还可能偏离增值税、土增税的计税基础。此外，还要看受让方主管税务机关是否同样和转让方股东所在主管税务机关的穿透观点一致等。最后再比如，就印花税而言，土地使用权及房屋所有权转让、股权转让适用的印花税税率虽相同，但税目不同。由此可见，以上各税种的立法、执法衔接差异性，也相对增加了交易各方有关交易成本的不确定性。
八、交易过程中如何防范被穿透的风险？
鉴于存在交易被穿透的风险，在以往交易过程中，多数交易主体可能会考虑将股权分次或分步转让、设定多个受让主体、增加对标的公司除不动产以外资产与人员的投入等。但上述方案在实践中是否会被穿透仍需综合考虑如下因素：
(一)交易安排存续时间的合理性
从《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第7号）可参照得出，税务机关对企业业务模式及相关组织架构存续时间的考察是作为判断交易合理商业目的的重要依据之一。若前述方案中对标的公司的其他成本投入集中在收购交易前夕，或分步股权转让间隔时间较短，亦或受让方在取得标的公司股权后不久后即再次对外转让的，该交易安排存续时间的合理性将受到质疑。
(二)土增税计税依据和非土增税计税依据之间占比的合理性
严格意义上说，增加投入实际上是拟解决实质上非单纯不动产转让的问题，为此，在通过对标的公司增加其他设备、材料等资产、人员投入的同时，应考虑非土地房屋资产与土地房屋资产之间占比的合理性。实践中，除其他设备、材料等资产与人员等有形的因素外，交易主体之间还可以充分挖掘上下游供应链、商誉等无形资产的价值。但是，具体比例如何仍有待实践检验。
需要指出的是，根据增值税有关不征税的规定，“资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”属于不征收增值税项目。[11]实务中，如果通过新设公司并将“全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力”一并作价投资的，可能无法完成该标的物的商事登记。[12]
(三)多家受让主体之间关联关系的合理性
在安排多家股权受让主体时，应注意结合《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）对关联关系的认定来综合考虑该等受让主体之间针对税收安排的合理性。例如，若受让主体为母子公司，则合并后，不动产实际仍为同一控制下主体所持有，则该等安排仍然可能被认为系刻意而为之。
(四)其他合理商业目的的判定要件
不论设定何种交易方案，从外部看，税法通常审查是否具有合理商业目的。比如，应主动审查所交易的不动产是否确实属于无法分割而必须多个主体受让股权方能实现交易的情形；再比如，持有资产方因业务变更或上市重组而作的剥离安排、标的资产所在地政府对持有方投资来源的地域、行业限制以及包括投资方竞业限制解除等在内的合理商业目的等。
九、交易过程中，被穿透的风险在交易双方间如何承担？
在考虑双方谈判地位对等的情况下，一般可以设定为以下几种方式：
(一)直接由出让方承担
示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款由出让方承担；若受让方在本次交易后通过股权转让的方式出售标的不动产被认定为资产交易的，则届时由出让方对其通过持有目标公司股权持有标的不动产期间的资产增值部分对应的税款、滞纳金、利息和罚款承担补缴责任，包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款，且出让方应于受让方产生该等税费之日起5日内向受让方支付。
实务中，以上示范条款仍有过度披露之嫌。交易双方希望采取更为简洁且更具有交易确定性的表述方式。比如简化为：交易中税费各自按照法定纳税义务承担。但囿于补税主体可能是标的公司，而超出了并购协议的交易主体范畴，此时往往又需要通过补充协议对“各自”作扩大解释，即明确是否限定为交易股东以及是否包括标的公司税负等。
(二)一定额度内受让方承担
示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则受让方在〔 〕元范围内承担由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等与标的不动产转让相关的税费、滞纳金、利息和罚款，剩余全部税款、滞纳金、利息和罚款均由出让方承担。
在综合评估收购价款的基础上，作为折中条件，以上交易条件对受让方而言具有一定的可操作性，该负面清单式的税费条款设计有利于确定交易另一方履行有瑕疵情况下一方可预见损失的范围。
(三)设定发生穿透时的争议解决条款
示范条款举例
若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，则本协议解除，交易各方重新签订与资产交易相关的法律文件。
可见，交易各方对税费承担问题，仍需考虑如下要点：
一是，无论税款由哪方承担，均是双方结合收购交易总价而进行的利益权衡与博弈，应当在起草交易文本及交易谈判过程中予以充分的风险提示，作出访谈背调；
二是，以上三种方式均有可能系过度披露而反而增加被税务稽查的风险，构成主观过错的认定条件之一；
三是，在方式二受让方承担的情况下，受让方应重点考量因无法在税前列支该部分税费成本也将会构成一定损失这一特殊考量情节；
四是，在方式三中，双方应明确收购交易价格是否已包含税款以及何种税款，从而排除交易总价被无限换算税款成本的风险。且若合同解除发生在股权变更登记之后，则可能面临股权交易已缴纳的税款仍有无法退回的风险。[13]
股权转让其他法律问题，此不赘述。
以上限股权转让情形。实践中，部分除股权转让以外的增资、改制[14]、划转、合并、分立后股转、拍卖、征迁等特殊因素，以及是否涉及房开企业、破产重整、不良资产证券化方案或国资处置等，条款设计还需要具体再进一步分析。
结语
实质课税原则虽然在我国税法实践领域得到了广泛的运用，但在未能满足税收法定前提下，对于个案行政执法则应在合理限度内慎重适用，以满足纳税人对税法确定性的合理预期。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则主要在反避税领域适用，不可扩张为任何情形的普适性规则。
结合现状，对于股权转让交易当事人而言，上述穿透征税的风险仍有待实践检验。且“以股权转让形式转让不动产”未必能一揽子节税，一般产生的也只是递延纳税的效果，从最终的税负来看，实际上很有可能还会上升。
因此，交易双方是采取资产转让的方式，还是股权转让的方式，其实还需要回归重组有关合理商业目的的综合分析。
注释
[1] 详见《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）。
[2] 详见《中华人民共和国企业所得税法》第47条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第120、121条、《中华人民共和国个人所得税法》第8条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第23条规定等。
[3] 比如《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）、《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）等，前两个文件现已被废止。
[4] 比如《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）等。
[5] 详见《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕 4号）、《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）、《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号），前三个文件现已被废止。
[6] 详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条、第10条规定等。
[7] 详见《中华人民共和国刑法》第228条规定。
[8] 参见最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决书。
[9] 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。”
[10] 《中华人民共和国契税法》第4条规定：“契税的计税依据：（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”
[11] 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第1条第2款第5目。
[12] 另根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，现行公司法不允许劳动力等出资。
[13] 个人所得税方面，根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)的规定，股权转让款被退还的情况下已纳税款是否应予以退还，需要考量股权是否完成工商变更登记、合同是否履行完毕、转让方是否收到过股权转让款等因素。印花税方面，根据现行《中华人民共和国印花税法》，以及基于“书立”行为效力问题，目前尚无解除“书立”行为而退税的规定。
[14] 根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，改制所称“企业产权制度改造”包括企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、企业出售、企业兼并以及其他等。
来源：六和律师事务所-王敏志 孙登等
